Patumona Febriyanty Simatupang

(A1011191109)

Proses Balik Nama Atas Sertifikat Jual

Beli Dibawah Tangan Di Kabupaten Kubu
Raya Dimana Penjual Tidak Diketahui
Keberadaannya

F A K U L T A S H U K U M

U N I V E R S I T A S T A N J U N G P U R A
 Latar Belakang
Tanah mempunyai peranan yang penting dan strategis bagi kehidupan manusia. Tanah dimaknai

sebagai sumber kehidupan bagi manusia karena disinilah manusia hidup, melanjutkan

keturunannya, serta melakukan berbagai aktivitas di atas tanah sehingga setiap saat manusia

selalu berhubungan dengan tanah. Landasan hukum dibidang pertanahan diatur dalam Konstitusi,

yaitu pada Pasal 33 Ayat 3 Undang-Undang Dasar Tahun 1945. Kemudian dalam

perkembangannya, pemerintah mengesahkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-

Pokok Agraria, yang hingga saat ini masih menjadi landasan yuridis yang mengatur mengenai hak-

hak atas tanah. Tanah sebagai bagian dari bumi disebutkan dalam Pasal 4 ayat (1) Undang-

Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), yaitu atas dasar

hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksudkan dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-

macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai

oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang orang lain serta badan-

badan hukum.
Perolehan hak atas tanah dalam masyarakat Pasal 2 ayat (1) dijelaskan bahwa PPAT mempunyai

bisa dengan peristiwa hukum dan perbuatan tugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan

pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai

hukum. Peristiwa hukum perolehan hak atas
bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu
tanah melalui pewarisan. Sedangkan
mengenai hak atas tanah yang dijadikan dasar bagi
perbuatan hukum lebih sering dilakukan
pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah.

dengan pemindahan hak, yaitu dengan

melalui jual beli, tukar menukar, hibah, Jual beli hak atas tanah sudah seharusnya dibuat di

hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT

pemberian menurut hukum adat, pemasukan
kemudian membuat akta jual belinya, lalu melakukan
dalam perusahaan atau inbreng, hibah
proses pendaftarannya pada Kantor Pertanahan
wasiat atau legaat.
setempat sesuai dengan lokasi tanah. Pada saat ini

masih banyak jual beli hak atas tanah yang dilakukan

Sesuai Peraturan Pemerintah No.37 Tahun antara penjual dan pembeli tidak di hadapan

Pejabat Pembuat Akta Tanah. Mereka melakukan

1998 yang diganti dengan Peraturan
perbuatan jual beli di bawah tangan yang hanya
Pemerintan No.24 Tahun 2016 tentang
dengan kuitansi sebagai bukti telah terjadi jual beli
Peraturan Pejabat Akta Tanah (PPAT).
dengan mengandalkan unsur kepercayaan.
 Dalam menghadapi situasi dimana salah satu pihak

Akta dibawah tangan merupakan akta yang terutama penjual tanah tidak diketahui

keberadaannya, pihak pembeli pun meminta penetapan

dibuat tidak di hadapan pejabat yang berwenang
atau putusan dari hakim di pengadilan terkait

atau Notaris. Akta di bawah tangan yang dibuat keabsahan jual beli tanah yang dilakukannya, agar jual

beli tanah yang dilakukan dapat dibuat dalam Akta

dan ditandatangani oleh para pihak yang
Jual Beli tanah, atau dapat langsung didaftarkan pada

membuatnya. Apabila suatu akta di bawah Kantor Pertanahan. Kondisi tersebut, dilakukan pembeli

dengan mengacu pada ketentuan Pasal 1458 Kitab

tangan tidak disangkal oleh para pihak, maka
Undang-Undang Hukum Perdata.

berarti mereka mengakui dan tidak menyangkal

Tentunya setelah adanya Putusan pengadilan yang
kebenaran apa yang tertulis pada akta di bawah
berkekuatan hukum tetap, pihak pembeli yang hendak

membalik nama sertipikat dengan hanya bukti jual beli

tangan tersebut, sehingga sesuai Pasal 1857 KUH
berupa Kuitansi tentunya dapat melaksanakan prosedur
Perdata akta di bawah tangan tersebut balik nama atas tanah, setelah menerima putusan

pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, namun ada

memperoleh kekuatan pembuktian yang sama
kalanya ternyata tanah yang diperjualbelikan, ternyata
dengan akta otentik. sudah diperjual belikan juga dengan pihak lain, dan

bahkan sudah dibuatkan Akta Jual Beli, oleh pihak

penjual dan pembeli kedua, sehingga pembeli pertama

pun tentunya dapat kehilangan hak atas tanah

tersebut.
 Dari uraian di atas berkaitan dengan fenomena dan fakta hukum yang terjadi

pada situasi saat ini, maka peneliti menganggap perlu untuk mendapat pengkajian

secara lebih mendalam mengenai

“ PROSES BALIK NAMA ATAS SERTIFIKAT JUAL BELI DIBAWAH TANGAN DI

KABUPATEN KUBU RAYA DIMANA PENJUAL TIDAK DIKETAHUI
KEBERADAANNYA”.

 Berdasarkan uraian dari latar

belakang diatas, maka dapat ditarik

sebuah rumusan masalah yaitu :

“ Bagaimanakah Proses Balik

Rumusan Masalah Nama Sertifikat Jual Beli Dibawah
Tangan Di Kabupaten Kubu Raya
Dimana Penjual Tidak Diketahui
Keberadaannya ? ”
 Adapun tujuan yang ingin dicapai dalam

penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Untuk mengetahui apa yang menjadi

faktor-faktor masyarakat Kubu Raya

melakukan jual beli sertifikat jual beli

Tujuan
dibawah tangan.

2. Untuk mengetahui proses balik nama

Penelitian sertifikat jual beli dibawah tangan yang

penjualnya tidak diketahui lagi

keberadaannya.

Untuk mengetahui upaya Badan

Pertanahan Nasional dalam proses

balik nama sertifikat jual beli dibawah

tangan.
 Manfaat Penelitian
Sesuai dengan tujuan penelitian diatas, adapun manfaat yang diharapkan dari penelitian

ini yaitu :

1. Manfaat Teoritis

Penulisan Penelitian Hukum ini dapat memberikan kontribusi dalam perkembangan Ilmu

Hukum, yang berkaitan dengan Hukum Perdata terkait Hukum Agraria tentang pelaksanaan

balik nama sertifikat hak milik dalam jual beli tanah dibawah tangan.

2. Manfaat Praktik

a. Secara praktis penelitian ini diharapkan bermanfaat untuk dijadikan

sebagai informasi bagi masyarakat dan pengetahuan bagi penulis

yang selama ini hanya diperoleh di bangku kuliah saja.

b. Dapat dijadikan masukan bagi masyarakat adanya permasalahan-permasalahan yang

timbul dalam pelaksanaan balik nama sertifikat hak milik dalam jual beli tanah.
 Teori itikad baik dalam Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata diatur pada Pasal 1320 dan Pasal 1338,

dimana Suatu perjanjian merupakan perwujudan

hukum sehingga mengandung kepastian hukum. Hal ini

tersurat dalam, Pasal 1338 ayat 1 Kitab Undang-

Undang Hukum Perdata yang menyatakan bahwa

Kerangka
“semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku

sebagai undang-undang bagi mereka yang

membuatnya”. Kepastian ini terungkap dari kekuatan

Pemikiran mengikat perjanjian itu yaitu sebagai undang-undang

bagi para pihak. Syarat sahnya suatu perjanjian yang

diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata menyatakan bahwa “untuk sahnya

persetujuan-persetujuan diperlukan empat syarat

yakni sepakat mereka yang mengikatkan diri;

kecakapan untuk membuat suatu perikatan; suatu hal

tertentu; dan suatu sebab yang halal”.

 Mengingat pentingnya pendaftaran tanah

untuk memperoleh alat bukti hak atas tanah,

maka pemerintah mengeluarkan Peraturan

Menurut Undang-Undang Pokok Agraria
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

(UUPA), jual beli adalah proses yang Pendaftaran Tanah. Dengan Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, setiap kali

dapat menjadi bukti adanya peralihan hak
terjadi perubahan kepemilikan hak atas tanah

dari penjual kepada pembeli. Prinsip dan perubahan status hak atas tanah harus

didaftarkan dan yang wajib mendaftarkan hak

dasarnya adalah terang dan tunai, yaitu
tersebut adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah

transaksi dilakukan di hadapan pejabat (PPAT) dan pelaksanaan pendaftaran tanah

tersebut dilakukan oleh Kepala Kantor

umum yang berwenang dan dibayarkan
Pertanahan. Dengan dilaksanakannya

secara tunai. Ini artinya jika harga yang pendaftaran tanah, seseorang akan

memperoleh atau mendapatkan surat bukti

dibayarkan tidak lunas maka proses jual
kepemilikan tanah yang kita sebut sertifikat

beli belum dapat dilakukan. tanah. Dengan dikeluarkannya sertifikat tanah

seseorang dapat menghindari kemungkinan

terjadinya sengketa mengenai kepemilikan atas

tanah.
 Metode Penelitian
A. Jenis Penelitian
Jenis penelitian ini dilakukan menggunakan

metode Penelitian Normatif. Penelitian hukum

B. Jenis Pendekatan
normatif atau penelitian perpustakaan ini
Adapun jenis pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini

merupakan penelitian yang mengkaji studi adalah deskriptif. Penelitian deskriptif adalah penelitian yang

menjelaskan pemecahan masalah yang ada pada saat ini

dokumen, yakni menggunakan berbagai data
berdasarkan data-data dan fakta.
sekunder. Pada penelitian hukum ini penulis

menggunakan pendekatan yuridis normatif C. Jenis Data

Jenis data yang digunakan adalah data sekunder. Data sekunder
yang menggunakan kajian komprehensif
adalah data yang diperoleh dari bahan pustaka, berupa
analitis terhadap bahan. Penelitian normatif
pengetahuan atau keterangan yang diperoleh melalui bahan-

dapat dilakukan terhadap hal-hal berikut bahan dan studi kepustakaan, dan lain-lain.

a. Penelitian menarik asas hukum

b. Penelitian sistematik hukum

c. Penelitian sinkronikasi perundang-

undangan.
 Metode Penelitian
E. Analisis Data
D. Sumber Data
Analisis data dapat dirumuskan sebagai menguraikan atau hal

Pada penulisan penelitian data yang yang akan diteliti kedalam unsur-unsur yang lebih kecil dan

sederhana. Menurut Soejono Soekanto, analisis data dapat

digunakan merupakan data sekunder.. Data
dilakukan secara kualitatif maupun kuantitatif. Analisis normatif
sekunder adalah salah satu data yang
terutama mempergunakan bahan kepustakaan sebagai sumber

bersumber dari penelitian kepustakaan, yaitu data penelitiaannya.

data yang diperoleh tidak secara langsung

Metode yang digunakan dalam menganalisis data penelitian ini
dari sumber pertamanya, melainkan
digunakan teknik penelitian kepustakaan yang mencakup data

bersumber dari data-data yang sudah berupa, jurnal, artikel dan peraturan media internet yang

terdokumen dalam bentuk bahan-bahan dikumpulkan terlebih dahulu. Dalam menganalisis data kajian

yang berhubungan dengan penelitian yang dilakukan penulis,

hukum, baik berupa bahan hukum primer
maka dalam penelitian ini digunakan analisis deskriptif normatif

maupun bahan hukum sekunder

yaitu memaparkan secara narasi mengenai suatu permasalahan

yang ada dan menganalisis mengenai sesuatu permasalahan

atau fenomena secara sistematis.

 Angreni, Ni Kadek Ditha & Wairocana, I Gusti Ngurah. 2018. Legalitas Jual
Beli Tanah di Hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Udayana University
Press: Denpasar.

BPN, 1998, Pendaftaran Tanah di Indonesia, Jakarta : Koperasi Bumi Bhakti.

Harsono, Boedi, 2000, Hukum Agraria Indonesia, Jakarta : Djambatan.

Lembaran Negara RI Nomor 59 Tahun 1997, Agraria, Pertanahan,

Pendaftaran, PPAT, UUPA, Serifikat, Jakarta, 1997.

Saleh, Wantjik, 1982, Hak Anda Atas Tanah, Jakarta : Ghalia Indonesia.

Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Cetakan XXXIII, Jakarta : PT.

Intermasa, 2016.

Daftar Pustaka Astuti, Widi, 2011, Peralihan Hak Jual Beli Atas Tanah Sertifikat Hak Guna
Bangunan Yang Telah Berakhir Masa Berlakunya Dengan Pengajuan Proses
Balik Nama sertifikat Hak Atas Tanah, (Skripsi Tidak Diterbitkan), Depok: FH
UI.

UU No. 5, Tahun 1960 tentang Ketentuan-ketentuan Pokok Agraria (UUPA)

PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta

Tanah (PPAT).

PMNA 3 tahun 1997 tentang Peraturan Pelaksanaan PendaftaranTanah.

Pitri Nurhasanah, Eko. 2020. Perjanjian Jual Beli Atas Tanah dengan
Sertipikat Hak Milik, Fakultas Hukum, Universitas Pancasakti Tegal.