Nama : Fajar Cristian S

Menurut analisis saudara, bagaimana cara jual beli tanah menurut

hukum adat, hukum perdata barat dan UUPA ?

Jual beli tanah menurut hukum adat adalah perbuatan hukum dimana pihak

penjual menyerahkan tanahnya kepada pembeli untuk selama-lamanya pada saat
pembeli membayar harga tanah tersebut kepada penjual (walaupun separuh
dari harga yang telah ditentukan).

Sedangkan jual beli tanah menurut hukum Perdata : Dalam jual beli tanah, ada
dua aturan mendasar yang harus dipenuhi yaitu proses transaksi dan keabsahan
dokumen sertifikat. Proses jual beli tanah tidak boleh dilakukan di bawah tangan.
Semua prosedur transaksinya harus dilakukan di hadapan pejabat negara atau
yang disebut Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998, PPAT disebut sebagai

pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik
mengenai perbuatan hukum tertentu terkait hak atas tanah atau Hak Milik Atas
Satuan Rumah Susun.

Meski demikian, tak semua daerah memiliki PPAT. Untuk daerah-daerah yang
belum memiliki PPAT, camat dapat berperan sebagai PPAT sementara. Hal ini
juga diatur dalam PP No. 37 Tahun 1998 Pasal 1 ayat 2 yang berbunyi “PPAT
Sementara adalah pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk
melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum
cukup terdapat PPAT.”

Aturan kedua adalah, membawa berkas-berkas asli yang bisa

dipertanggungjawabkan. Tanah yang diperjualbelikan harus memiliki sertifikat
tanah asli, tidak sedang dalam penyitaan dan PBB-nya sudah dibayar lunas. Jika
pemilik sertifikat sudah meninggal dunia, pastikan sertifikat tersebut sudah balik
nama menjadi nama ahli warisnya.

Nantinya, notaris akan membantu memeriksa keabsahan berkas tersebut.

Berdasarkan Pasal 15 UU 2/2014, notaris memiliki kewenangan berupa:

 mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di

bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
 membukukan surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
 membuat kopi dari asli surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat
uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang
bersangkutan;
 melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya;
 memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta;
 membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau
 membuat akta risalah lelang.

Dan jual beli tanah menurut UUPA Instrumen hukum lainnya, yakni UU No. 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria lebih menyoroti
tentang hak kepemilikan atas tanah. Dalam Pasal 16 ayat 1 undang-undang ini,
hak-hak atas tanah dapat dibagi ke dalam beberapa kelompok, yaitu:
 hak milik,
 hak guna-usaha,
 hak guna-bangunan,
  hak pakai,
 hak sewa,
 hak membuka tanah,
 hak memungut hasil hutan,
 hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan
ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara
sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.
Tanah hak milik adalah tanah yang paling sering diperjualbelikan dalam pasar
properti. Jika Anda memiliki tanah dengan hak kepemilikan di luar hak-hak di atas,
seperti tanah girik atau tanah adat, maka Anda perlu mengkonversinya terlebih
dahulu dengan prosedur tertentu.
Yang perlu diperhatikan adalah proses jual beli tanah Hak Milik tidak dapat
dilakukan pada warga negara asing, jika merujuk Undang-Undang Pokok Agraria.
Dalam Pasal 26 UUPA berbunyi:
“Setiap jual beli, penukaran, penghibahan dengan wasiat dan perbuatan-
perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung
memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada warga negara yang
disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing
atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah
termaksud dalam Pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya
jatuh kepada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang
membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima
oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.”