AKTA TANAH

Pengertian akta tanah

Pendaftaran Tanah

Pejabat Pembuat Akta Tanah (macam-macam PPAT)

RPKPS (Rencana Akta Tanah =

Program Kegiatan - Dasar hukum
Pembelajaran - Hubungannya dengan PPAT
Semester) Akta - Teknik pembuatannya
Tanah - Kapan harus ditolak
- Kuasa mutlak

PPh & BPHTB

Pembebanan Hak Tanggungan

Persoalan-persoalan hukum dalam praktek.

 Wilayah Hukum Privat

KUHPerdata orang Buku I Perkawinan UU no 1 th 1974

benda Buku II
PPAT
perikatan Buku III Perjanjian sahnya perjanjian 1320
KUHPerdata
Subyek Hak anak dibawah umur

Kecakapan bertindak

Kewenangan hak

Kekuasaan orang tua

Dibawah pengampuan
UU no. 1 th 1974 tentang Perkawinan
UU no. 30 th 2004 tentang Jabatan Notaris
Dewasa KUHPerdata Pasal 330

HM belum bersertifikat
Obyek Hak HGB
Hak Pakai sudah bersertifikat
 Wilayah Hukum Publik (Hukum Administrasi Negara) Oki Pejabat Kantor
Pertanahan adalah termasuk pejabat TUN.

Asas Publisitas = agar Pihak III mengetahui telah adanya peralihan

Kantor
hak/pembebanan hak atau adanya hak baru.
Pertanahan/Pe
ndaftaran
Asas Spesialitas = menunjukkan bahwa bidang tanah tersebut adalah
Tanah
miliknya Tuan X (misal).

Sebagai persiapan/dasar pengenaan pajak tertib administrasi

pertanahan

Catatan = seharusnya petugas Kantor Pertanahan penerima berkas dari PPAT harus mengetahui,
memahami bahwa harus menguasai Hukum Privat/Perdata disamping peraturan perundang-undangan
dibidang pertanahan terkait dengan peralihan hak dan pembebanan hak.

Akta yang dibuat oleh pejabat yang ditunjuk oleh menteri Agraria,
(sekarang Kepala Badan Pertanahan Nasional).

Difinisi Yang dipergunakan sebagai bukti adanya perjanjian yang bermaksud

Pengertian Akta untuk =
Tanah
memindahkan hak atas tanah, hak atas Tanah Satuan Rumah Susun;
memberikan hak baru; menggadaikan tanah atau meminjam uang
dengan hak atas tanah sebagai jaminan.
 Adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara
terus-menerus berkesinambungan dan teratur.

Meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta

Difinisi pemeliharaan data fisik dan data yuridis.
Pendaftaran
Tanah Dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dari
satuan-satuan rumah susun,

Termasuk pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi

bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan
rumah susun serta hak tertentu yang membebaninya.

I. Pendaftaran Tanah

Pasal 33 ayat (3) UUD 1945

Dasar
hukum/Landasan Pasal 19 UUPA (UU no. 5 tahun 1960)
Pendaftaran Tanah
PP no. 10 tahun 1961 kemudian diganti dengan

PP no. 24 tahun 1997 efektif 8 Oktober 1997

 Tujuan
Memberikan kepastian hukum
Pendaftaran
Tanah kepada
Pemegang hak
Memberikan perlindungan hukum
atas Tanah

Buku Tanah
Wujud
perlindungan Salinan buku tanah
hukum
Sertifikat Tanah

Surat ukur

Bukan berarti mutlak

Dinyatakan di
Sertifikat hak atas
Pasal 19 ayat (1) dan ayat (2) huruf c
tanah merupakan
Pasal 23 ayat (2)
alat pembuktian
Pasal 32 ayat (2)
yang kuat
Pasal 38 ayat (2)

Keterangan-keterangan didalamnya harus diterima sebagai

keterangan yang benar sepanjang tidak ada pembuktian
sebaliknya.
 Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah dilakukan pendaftaran
tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan
yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Pasal 19 UUPA
Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi :
a. Pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah.
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat.

a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum

kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah
susun, dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat
Tujuan membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
Pendaftaran
TanahPP 10 tahun
1961 b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat
memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan
hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun yang sudah terdaftar.

c. Untuk menyelenggarakan tertib administrasi pertanahan.

 a. Bahwa diterbitkannya sertifikat hak atas tanah, maka kepada
pemiliknya diberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum.

b. Di zaman informasi ini maka kantor pertanahan sebagai kantor

digaris depan haruslah memelihara dengan baik setiap informasi
yang diperlukan untuk sesuatu bidang tanah, baik untuk
pemerintah sendiri sehingga dapat merencanakan pembangunan
PP 24 tahun 1997 negara dan juga bagi masyarakat sendiri informasi itu penting
untuk dapat memutuskan sesuatu yang diperlukan terkait tanah.
Informasi tersebut bersifat terbuka untuk umum, artinya dapat
diberikan informasi apa saja yang diperlukan atas sebidang tanah
atau bangunan yang ada.

c. Untuk itu perlulah tertib administrasi pertanahan dijadikan suatu

hal yang wajar.
 Negara hanya secara pasif menerima apa yang dinyatakan pihak yang
meminta pendaftaran.

Sewaktu-waktu dapat digugat oleh orang yang merasa lebih berhak atas
Pendaftaran tanah tanah tersebut.
di Indonesia
menggunakan Pihak yang memperoleh tanah dari orang yang sudah terdaftar, tidak
sistem Publikasi dijamin, walaupun dia memperoleh dengan itikad baik.
Negatif
Dalam banyak kasus pemegang hak yang memiliki sertifikat hak atas
tanah kapanpun tanpa batas waktu dapat kehilangan haknya karena
gugatan (sertifikat dapat dibatalkan).

Tidak memberi kepastian hukum kepada orang yang terdaftar sebagai

pemegang hak (Negara tidak menjamin kebenaran catatan yang
disajikan).
 Orang yang mendaftar sebagai pemegang hak atas tanah tidak dapat
diganggu gugat lagi haknya.

Negara sebagai pendaftar menjamin bahwa pendaftaran yang sudah

dilakukan adalah benar.

Konsekuensinya pendaftar harus benar-benar teliti bahwa orang yang

Pendaftaran Tanah minta pendaftaran memang yang berhak atas tanah tersebut, dalam arti
dengan sistem diperoleh dengan sah dari pihak yang benar-benar memang
publikasi Positif memindahkan hak atas tanah tersebut dan batas-batasnya benar adanya.

Negara menjamin kebenaran data yang disajikan.

Jika pemegang hak kehilangan haknya dapat menuntut kembali haknya.

Jika pejabat pendaftar salah, ia (pemegang hak yang sebenarnya) hanya

dapat meminta pemberian ganti kerugian berupa uang.

Dalam arti juga mengandung unsur positif Pasal 19 ayat (2)

Indonesia tidak huruf C pendaftaran meliputi “pemberian surat” tanda bukti
sepenuhnya hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat”.
menganut sistem
Publikasi Negatif
Bukan merupakan sistem publikasi Negatif yang murni.
 Kedua sistem tersebut tiap-tiap negara tidak ada yang menggunakan
secara murni.
Dalam Praktek

Sistem Publikasi Positif murni akan memberatkan beban

negara sebagai pendaftar apabila terjadi kesalahan negara harus
menanggung akibatnya.
 1. Pembukuan suatu hak di dalam daftar buku tanah atas nama
seseorang, tidak mengakibatkan bahwa orang yang seharusnya berhak
atas tanah itu akan kehilangan haknya.

Sistem Negatif 2. Orang tersebut masih dapat menggugat hak dari yang terdaftar dalam
Pendaftaran di buku tanah sebagai orang yang berhak.
Indonesia
3. Walaupun negatif (merangsang) lancar dalam pendaftaran, tetapi ada
rambu-rambu agar di hasilkan alat bukti yang kuat sebagaimana
diatur dalam (Pasal 19 ayat (2); 23 ayat (2); 32 ayat (2); 38 ayat (2)
UUPA.

1. Apa yang sudah didaftar, dijamin kebenaran data yang didaftarkannya.

2. Untuk itu pemerintah meneliti kebenaran dan sahnya tiap warkah yang
diajukan untuk didaftarkan sebelum hal itu dimasukkan dalam daftar-
daftar.

3. Negara menjamin data yang disajikan.

Sistem Pendaftaran
Positif 4. Merupakan perwujudan/ungkapan bahwa, “dengan pendaftaran
diciptakan hak” (hak yang tidak dapat diganggu gugat).Untuk
memastikan adanya suatu hak dan pemegang haknya cukup dilihat
buku tanahnya).

5. Jika pendaftaran terjadi kesalahan pejabat pendaftaran, maka

pemegang hak yang sebenarnya hanya dapat menuntut pemberian ganti
kerugian (Conpensation) berupa uang.
 Kelebihannya :
1. perlindungan diberikan kepada pemegang hak yang sebenarnya
2. pendaftaran tanah atas nama seseorang tidak mengakibatkan orang yang
seharusnya berhak atas tanah itu akan kehilangan haknya.
3. orang tersebut masih dapat menggugat hak dari orang yang terdaftar dalam
buku tanah sebagai orang yang berhak.
Kelebihan dan 4. pendaftaran tanah dilakukan dengan lancar.
kekurangan Sistem
Pendaftaran NEGATIF Kekurangannya :
dengan Nemo Plus 1. selalu terbuka kemungkinan adanya gugatan kepada pemilik terdaftar dari
yuris orang yang merasa sebagai pemilik yang sebenarnya.
2. kurang adanya jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum terhadap
orang yang namanya telah didaftar dalam Daftar tanah.
3. kurang teliti (penghati-hati) dalam pendaftaran tanah.
4. pemegang hak yang sebenarnya akan selalu dapat menuntut kembali haknya
yang terdaftar atas nama siapapun (orang yang namanya telah terdaftar).

1. Sistem Negatif yang mengandung unsur positif.

2. Menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat

Sistem Publikasi pembuktian yang kuat.
yang dianut di
Indonesia. Dinyatakan dalam pasal 19 ayat (2) huruf C
Pasal 23 ayat (2); U
Pasal 32 ayat (2); U 1960
Pasal 38 atyat (2) P
A

Bukan merupakan sistem publikasi negatif yang murni.

 Asas iktikad baik = orang yang memperoleh sesuatu hak dengan iktikad
baik, akan tetap menjadi pemegang hak yang sah menurut hukum
(dilindungi) sistem pendaftarannya adalah sistem POSITIF.

Sistem pendaftaran tanah

tergantung asas hukum
yang di anut
Asas Nemo Plus yuris = orang tak dapat mengalihkan hak melebihi hak
yang ada padanya (pengalihan hak oleh orang yang tidak berhak adalah
BATAL) berdasarkan asas ini melindungi pemegang hak yang
sebenarnya dapat menuntut kembali haknya yang terdaftar atas
nama siapapun sistem pendaftaran tanahnya adalah sistem
NEGATIF.
Kelebihannya :
1. dapat mempunyai kekuatan bukti
2. orang yang terdaftar adalah pemegang hak yang sah menurut hukum.
3. ada kepastian dari pemegang hak.
4. menjadikan dorongan setiap orang untuk mendaftarkan hak atas tanahnya.
5. melindungi orang yang dengan iktikad baik memperoleh suatu hak dari
orang yang disangka sebagai pemegang hak yang sah.
Kelebihan dan 6. memberi kekuatan pembuktian bagi peta dan daftar umum yang ada di
kekurangan sistem Kantor Pertanahan.
pendaftaran POSITIF
dengan asas iktikad baik Kekurangannya :
1. pendaftaran tanah yang dilakukan tidak lancar.
2. sebelum didaftar harus diteliti benar-benar.
3. dapat terjadi pendaftaran atas nama orang yang tidak berhak.
4. dapat menghapuskan hak orang lain yang berhak.
5. sulit cara untuk mengetahui seseorang yang beriktikad baik.
6. jika pendaftaran terjadi kesalahan akibat dari pejabat pendaftaran
(pemegang hak yang sebenarnya/hanya dapat menuntut pemberian ganti
kerugian (compensation) berupa uang.
 data fisik = pemisahan, pemecahan atau penggabungan bidang-bidang tanah yang
sudah didaftar.
perubahan

data yuridis = pembebanan atau pemindahan hak atas tanah yang telah didaftar.

Jual-beli

Pembebanan hak, Tukar menukar

Pemberian hak,
Peralihan hak atas Hibah
tanah dan HM atas
satuan Rumah Susun Pemasukan dalam perusahaan
yang dapat
didaftarkan dengan Pembagian hak bersama
akta PPAT
Pemberian Hak Tanggungan

Pemberian HGB/HP atas HM.

Salah satu aspek
Tidak berdasarkan bukti kepemilikan
teknis dan yuridis
jalan keluar dalam
hal tak tersedia
Hanya berdasarkan bukti penguasaan fisik yang telah dilakukan oleh
bukti kepemilikan
pemohon dan pendahulunya.

Pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah tersebut tidak dapat lagi
menuntut haknya.
Dalam hal telah terbit
sertifikat atas nama Apabila dalam 5 tahun sejak diterbitkan sertifikat tersebut tidak mengajukan
orang/Badan Hukum gugatan secara tertulis kepada Pemegang sertifikat dan
diperoleh dengan
iktikad baik dan Kepada Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun
secara nyata
menguasai Tidak mengajukan gugatan pada Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau
penerbitan sertifikat tersebut.

Pendaftaran Peralihan hak, pembebanan hak

Pemeliharaan data
Pendaftaran Pendaftaran Perubahan Data Pendaftaran Tanah
Tanah
Dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek
Pendaftaran Tanah yang telah didaftar
 1. Penetapan Pemberian hak dari Pejabat yang berwenang menurut
ketentuan yang berlaku :
Pendaftaran tanah - Pemberian Hak Pengelolaan
Pembuktian Hak - Pemberian Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf.
Baru dibuktikan
dengan : 2. Asli akta PPAT
- yang memuat pemberian Hak oleh Pemegang HM kepada
Penerima Hak (HGB/HP)

bukti-bukti tertulis

Pendaftaran Tanah
Pembuktian Hak Keterangan saksi dan/atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar
Lama dengan : kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam Pendaftaran Tanah secara
sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran
tanah secara sporadik dianggap cukup untuk mendaftar hak.

Dapat dilakukan berdasarkan kenyataan fisik bidang tanah yang

bersangkutan selama 20 tahun atau lebih berturut-turut oleh pemohon
pendaftar dan pendahulu-pendahulunya dengan syarat :
Pembukuan hak
1. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka
apabila tidak ada
oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah serta
alat bukti apapun
diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;

2. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman, tidak

dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan
yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.
 1. Pengumpulan dan pengumpulan data fisik

Aspek teknis dan 2. Pembuktian hak dan pembukuannya

yuridis
Pendaftaran 3. Penerbitan sertifikat
Tanah
4. Penyajian data fisik dan data yuridis

letak

batas
Data fisik
luas bidang tanah dan satuan rumah susun

keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan

diatasnya.

pembuktian hak baru

Kegiatan
pembuktian hak
pembuktian hak lama
dan
pembukuannya
pembukuan hak
 1. Asas sederhana = ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedur
Pendaftaran Tanah dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak
yang berkepentingan, terutama para pemegang hak.

2. Asas aman = diselenggarakan dengan teliti dan cermat, sehingga

hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai dengan
tujuannya.

5 Asas dalam 3. Asas terjangkau = pihak-pihak yang memerlukannya, terutama

Pendaftaran Tanah golongan ekonomi lemah, dapat terjangkau pemberian pelayanan
Pendaftaran Tanah.

4. Asas mutakhir = data yang tersedia harus menunjukkan keadaan

yang mutakhir, sehingga perlu diikuti kewajiban mendaftar dan
pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi.

5. Asas terbuka = dipeliharanya data Pendaftaran Tanah secara terus

menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan di
Kantor Pertanahan selalu “up to date”, sesuai dengan kenyataan di
lapangan.

1. Secara Sistematik = didasarkan pada suatu rencana kerja dan

dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri.
Pendaftaran Tanah

2. Secara sporadik = yang dilakukan atas dasar permintaan pihak yang

berkepentingan.
 a. peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan
perbuatan hukum pemindahan hak lainnya;

b. peralihan hak karena pewarisan

c. peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi

d. pembebanan Hak Tanggungan

e. peralihan Hak Tanggungan

Perubahan data
yuridis PMA/BPN No. f. hapusnya hak atas tanah, Hak Pengelolaan, HM SRS dan Hak Tanggungan.
3/1997 Pasal 94 ayat
g. Pembagian hak bersama
(1)
h. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan
Ketua Pengadilan

i. Perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama

j. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.

Perubahan data a. pemecahan bidang tanah

fisik PMA/BPN No.
b. pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah.
3/1997 Pasal 94
ayat (1) c. Penggabungan dua atau lebih bidang tanah.
 (2) Pembuatan akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (1) dan (2) harus dilakukan
dengan menggunakan formulir sesuai dengan bentuk sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
yang disediakan.
Pasal 96 ayat (2),
(3) PMA/BPN no.
3/1997 (3) Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (1)
dan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat
(2) tidak dapat dilakukan berdasarkan akta yang pembuatannya melanggar ketentuan pada
ayat (2).

1. Akta tanah yang dibuat oleh PPAT untuk dijadikan dasar pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah adalah :
a. akta jual beli
b. akta tukar menukar
Jenis akta yang c. akta hibah
dibuat PPAT d. akta pemasukan kedalam perusahaan
sebagai dasar e. akta pembagian hak bersama
pendaftaran tanah f. akta pemberian hak tanggungan
g. akta pemberan hak guna bangunan atas tanah hak milik
h. akta pemberian hak pakai atas tanah hak milik

2. Selain akta-akta sebagimana dimaksud pada ayat (1) PPAT juga membuat Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan yang merupakan akta pemberian kuasa yang dipergunakan
dalam pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan.
 1. cek sertifikat adakah sesuai dengan daftar-daftar di Kantor Pertanahan.

2. Untuk sertifikat tanah induk dalam rangka pemasaran perusahaan real

estate, cukup satu kali.
Persiapan pembuatan
akta (bagi PPAT)
3. Pejabat Kantor Pertanahan membubuhkan cap/tulisan “telah dimintakan
pengecekan,diparaf + tanggal.

4. Bila tidak sesuai, diberi catatan “tidak diterbitkan oleh Kantor

Pertanahan”.

5. Sertifikat yang sudah dicek dikembalikan ke PPAT (pada hari pengecekan).

6. Penerbitan SKPT selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak pengecekan.

 (1) Untuk membuat akta pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau HMSRS dan
mendaftarnya tidak diperlukan izin pemindahan hak, kecuali dalam hal sebagai berikut :
a. pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau HMSRS yang didalam sertifikatnya
dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindah tangankan
apanila telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang.
b. Pemindahan atau pembebanan hak pakai atas tanah negara.
Pasal 98
PMA/BPN no. (2) Dalam hal izin pemindahan hak diperlukan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), maka izin
3/1997 tersebut harus sudah diperoleh sebelum akad pemindahan atau pembebanan hak yang
bersangkutan dibuat.

(3) Izin pemindahan hak yang diperlukan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dianggap sudah
diperoleh untuk pemindahan hak yang dilakukan dalam rangka pelaksanaan Izin lokasi atau
pemasaran hasil pengembangan bidang tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai Induk oleh
perusahaan real estate, kawasan industri atau pengembangan lain yang sejenis.

(1) Pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh pihak yang melakukan perbuatan hukum yang
bersangkutan atau orang yang dikuasakan olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Pasal 101 (2) Pembuatan akta PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi yang menurut
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku memenuhi syarat untuk bertindak
Pelaksanaan
sebagai saksi dalam suatu perbuatan hukum, yang memberi kesaksian antara lain mengenai
pembuatan akta kehadiran para pihak atau kuasanya, keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukkan dalam
pembuatan akta, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang
bersangkutan.

(3) PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan memberi penjelasan
mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan
selanjutnya sesuai ketentuan yang berlaku.
 (1) Dalam hal pemindahan hak atas tanah yang belum terdaftar, dokumen
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdiri dari :
a. surat permohonan pendaftaran hak atas tanah yang dialihkan yang
ditandatangani oleh pihak yang mengalihkan hak.
b. Surat permohonan pendaftaran peralihan hak yang ditandatangani
Pendaftaran oleh penerima hak atau kuasanya.
Peralihan Hak c. Surat kuasa tertulis dari penerima hak apabila yang mengajukan
Karena permohonan pendaftaran peralihan hak bukan penerima hak.
Pemindahan d. Akta PPAT tentang perbuatan hukum pemindahan hak yang
Hak bersangkutan;
e. Bukti identitas pihak yang mengalihkan hak;
f. Bukti identitas penerima hak;
g. Surat-surat sebagimana dimaksud dalam Pasal 76;
h. Izin pemindahan hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 98 ayat
(2);
i. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan sebagimana dimaksud dalam undang-undang Nomor 21
Tahun 1997, dalam hal bea tersebut terutang;
j. Bukti pelunasan pembayaran PPh sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 dan Peraturan
Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996, dalam hal pajak tersebut
terutang.
 (2) Kantor Pertanahan wajib memberikan tanda penerimaan atas
penyerahan permohonan pendaftaran beserta akta PPAT dan
berkasnya sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan (3) yang
diterimakan kepada PPAT yang bersangkutan.

Pendaftaran (3) PPAT yang bersangkutan memberitahukan kepada penerima hak

Peralihan Hak mengenai telah diserahkannya permohonan pendaftaran peralihan hak
Karena beserta akta PPAT dan berkasnya tersebut kepada Kantor Pertanahan
Pemindahan Hak dengan menyerahkan tanda terima sebagaimana dimaksud pada ayat
(4).

(4) Pengurusan penyelesaian permohonan pendaftaran peralihan hak

selanjutnya dilakukan oleh penerima hak atau oleh PPAT atau pihak
lain atas nama penerima hak.

(5) Pendaftaran peralihan hak karena pemindahan hak yang dibuktikan

dengan akta PPAT harus juga dilaksanakan oleh Kepala Kantor
Pertanahan sesuai ketentuan yang berlaku walaupun penyampaian
akta PPAT melewati batas waktu 7 (tujuh) hari sebagaimana dimaksud
pada ayat (1)

(6) Dalam hal sebagaimana dimaksud pada ayat (7) kepada PPAT yang
bersangkutan diberitahukan tentang pelanggaran ketentuan batas
waktu penyerahan akta tersebut.
 (1) PPAT wajib menyampaikan akta PPAT dan dokumen-dokumen lain yang
diperlukan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak yang bersangkutan
kepada Kantor Pertanahan, selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak
ditandatanganinya akta yang bersangkutan.

(2) Dalam hal pemindahan hak atas bidang tanah yang sudah bersertifikat atau
MHSRS dokumen sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdiri dari :
Pendaftaran a. surat permohonan pendaftaran peralihan hak yang ditandatangani oleh
Peralihan Hak penerima hak atau kuasanya;
Karena b. surat kuasa tertulis dari penerima hak apabila yang mengajukan
Pemindahan Hak permohonan pendaftaran peralihan hak bukan penerima hak.
c. Akta tentang perbuatan hukum pemindahan hak yang bersangkutan yang
dibuat oleh PPAT yang pada waktu pembuatan akata masih menjabat dan
yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.
d. Bukti indentitas pihak yang mengalihkan hak;
e. Bukti identitas penerima hak;
f. Sertifikat hak atas tanah atau HMSRS yang dialihkan;
g. Izin pemindahan hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 98 ayat (2);
h. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang nomor 21 Tahun
1997, dalam hal bea tersebut terutang;
i. Bukti pelunasan pembayaran PPh sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 dan Peraturan Pemerintah
Nomor 27 Tahun 1996, dalam hal pajak tersebut terutang.
 (1) Permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah atau HMSRS diajukan oleh ahli waris
atau kuasanya dengan melampirkan :
a. sertifikat hak atas tanah atau sertifikat HMSRS atas nama pewaris, atau apabila
mengenai tanah yang belum terdaftar, bukti pemilikan sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997.
b. surat kematian atas nama pemegang hak yang tercantum dalam sertifikat yang
bersangkutan dari Kepala Desa/Lurah tempat tinggal pewaris waktu meninggal dunia,
rumah sakit, petugas kesehatan,
atau instansi lain yang berwenang;
c. surat tanda bukti sebagai ahli waris yang dapat berupa :
1. wasiat dari pewaris, atau
2. putusan pengadilan, atau
PMA/BPN 3. penetapan hakim/Ketua Pengadilan, atau
No. 3/1997 4. – bagi warga negara Indonesia penduduk asli; surat keterangan ahli waris yang
Pasal 111 dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan
dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan dan Camat tempat tinggal pewaris pada
waktu meninggal dunia;
- bagi warga Indonesia keturunan Tionghoa; akta keterangan hak waris dari
Notaris.
- Bagi warga negara Indonesia keturunan Timur Asing lainnya surat keterangan
waris dari Balai Harta Peninggalan.
d. surat kuasa tertulis dari ahli waris apabila yang mengajukan permohonan pendaftaran
peralihan hak bukan ahli waris yang bersangkutan.
e. bukti identitas ahli waris.
 (2) Apabila pada waktu permohonan pendaftaran peralihan sudah ada putusan pengadilan
atau penetapan hakim/Ketua Pengadilan atau akta mengenai pembagian waris
sebagaimana dimaksud Pasal 42 ayat (4) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997,
maka putusan/penetapan atau akta tersebut juga dilampirkan pada permohonan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1).

(3) Akta mengenai pembagian waris sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dapat dibuat
dalam bentuk akta di bawah tangan oleh semua ahli waris dengan disaksikan oleh 2 orang
saksi atau dengan akta notaris.
Lanjutan
PMA/BPN (4) Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan belum ada pembagian warisan, maka
No. 3/1997 pendaftaran peralihan haknya dilakukan kepada para ahli waris sebagai kepemilikan
Pasal 111 bersama , dan pembagian hak selanjutnya dapat dilakukan sesuai ketentuan Pasal 51
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.

(5) Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan pada waktu pendaftaran peralihan
haknya disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas
tanah atau MHSRS tertentu jatuh kepada 1 (satu) orang penerima warisan maka
pencatatan peralihan haknya dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan
berdasarkan akta pembagian waris tersebut.

(6) Pencatatan pendaftaran peralihan hak sebagaimana dimaksud Pasal ini dalam daftar-
daftar pendaftaran tanah dilakukan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 105.
 (1) Untuk pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa hak atas tanah atau
HMSRS yang sudah terdaftar atas nama pemberi Hak Tanggungan, PPAT yang
membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari
kerja setelah penandatanganan Akta tersebut menyerahkan kepada Kantor
Pertanahan berkas yang diperlukan yang terdiri dari :
a. surat pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2 (dua) dan memuat daftar jenis
surat-suart yang disampaikan;
b. surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari penerima Hak Tanggungan;
c. fotocopy surat bukti identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;
d. sertifikat asli hak atas tanah atau HMSRS yang menjadi obyek Hak Tanggungan;
e. lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan;
f. salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf oleh PPAT yang
bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan
untuk pembuatan sertifikat Hak Tanggungan.
g. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, apabila pemberian Hak
Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan melalui kuasa.
Tanggungan (2) Di daerah yang letak Kantor PPAT sebagaimana dimaksud pada ayat (1) jauh dari
(Pasal 114) Kantor Pertanahan dan menurut pendapat PPAT yang bersangkutan akan
PMA/BPN No. memerlukan biaya yang mahal untuk menyerahkan berkas tersebut dengan cara
3/1997 datang di Kantor Pertanahan, berkas tersebut dapat dikirim dengan Pos Tercatat
selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian
Hak Tanggungan atau disampaikan melalui penerima Hak Tanggungan yang
bersedia menyerahkannya kepada Kantor Pertanahan tanpa membebankan biaya
penyampaian berkas tersebut pada pemberi Hak Tanggungan.
(3) Petugas Kantor Pertanahan yang ditunjuk membubuhkan tanda tangan, cap dan
tanggal penerimaan pada lembar kedua surat pengantar sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) huruf a sebagai tanda terima berkas tersenut dan mengembalikannya
melalui petugas yang menyerahkan berkas itu atau, dalam hal berkas tersebut
diterima melalui Pos Tercatat, menyampaikan tanda terima itu kepada PPAT yang
bersangkutan melalui Pos Tercatat pula.
 (4) Apabila dalam pemeriksaan berkas ternyata bahwa berkas tersebut tidak lengkap,
baik karena jenis dokumen yang diterima tidak sesuai dengan jenis dokumen yang
disyaratkan pada ayat (1) maupun karean pada dokumen yang sudah diserahkan
terdapat cacat materi atau dibuat tidak sesuai dengan ketentuan yang berlaku,
selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sesudah tanggal penerimaan berkas
sebagaimana dimaksud pada ayat (3) Kepala Kantor Pertanahan memberitahukan
secara tertulis ketidaklengkapan berkas tersebut kepada PPAT yang bersangkutan
dengan menyebutkan jenis kekurangan yang ditemukan.
(4) Segera sesudah ternyata bahwa berkas yang bersangkutan lengkap Kepala Kantor
Pertanahan mendaftar Hak Tanggungan yang bersangkutan dengan membuatkan
buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya pada buku tanah dan sertifikat hak
atas tanah atau HMSRS yang menjadi obyek Hak Tanggungan, yang tanggalnya
adalah tanggal hari ketujuh setelah tanggal tanda terima termaksud pada ayat (3)
dengan ketentuan bahwa apabila hari ketujuh tersebut jatuh pada hari libur, maka
Lanjutan
buku tanah Hak Tanggungan dan pencatatan diatas diberi bertanggal hari kerja
Pendaftaran Hak
berikutnya.
Tanggungan
(5) Dalam hal terdapat ketidaklengkapan berkas sebagaimana dimaksud pada ayat (4),
(Pasal 114)
maka tanggal buku tanah Hak Tanggungan dan pencatatan sebagimana dimaksud
PMA/BPN No.
pada ayat (5) adalah tanggal hari ketujuh setelah diterimanya kelengkapan berkas
3/1997
tersebut dengan ketentuan bahwa apabila hari ketujuh tersebut jatuh pada hari libur,
maka buku tanah Hak Tanggungan dan pencatatan diatas diberi bertanggal hari
kerja berikutnya.
(6) Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (3), (4), (5) dan (6) harus juga
dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan, walaupun pngiriman berkas oleh PPAT
dilakukan sesudah waktu yang ditetapkan pada ayat (1) dan (2).
 (1) Untuk pendaftaaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa hak atas tanah atau HMSRS
yang sudah terdaftar tetapi belum atas nama pemberi Hak Tanggungan dan diperoleh
Pemberi Hak Tanggungan karena peralihan hak melalui pewarisan atau pemindahan hak,
PPAT yang membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib selambat-lambatnya 7 (tujuh)
hari kerja setelah penandatangan akta tersebut menyerahkan kepada Kantor Pertanahan
berkas yang diperlukan yang terdiri dari :
a. surat pengantar dari PPAT, yang dibuat rangkap 2 (dua) dan membuat daftar jenis surat-
surat yang disampaikan;
b. surat permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah atau HMSRS dari pemberi Hak
Tanggungan.
c. Fotocopy surat bukti identitas pemohon pendaftaran peralihan hak sebagimana
dimaksud huruf b;
d. Sertifikat asli hak atas tanah atau HMSRS yang menjadi obyek Hak Tanggungan.
e. Dokumen asli yang membuktikan terjadinya peristiwa/perbuatan hukum yang
mengakibatkan beralihnya hak atas tanah atau HMSRS kepada pemberi Hak
Tanggungan, yaitu :
1) dalam hal pewarisan surat keterangan sebagai ahli waris dan Akta Pembagian waris
Pasal 115 apabila sudah diadakan pembagian waris;
PMA/BP 2) dalam hal pemindahan hak melalui jual beli: Akta jual beli;
N No. 3) dalam hal pemindahan hak melalui lelang: Kutipan Risalah Lelang;
3/1997 4) dalam hal pemindahan hak melalui pemasukan modal dalam perusahaan (inbreng):
Akta pemasukan kedalam Perusahaan;
5) dalam hal pemidahan hak melalui tukar menukar; Akta tukar menukar;
6) dalam hal pemindahan hak melalui hibah: Akta Hibah;
f. bukti pelunasan pembayaran Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan sebagaimana
dimaksud dalam Undang-undang nomor 21 Tahun 1997, dalam hal bea tersebut terutang;
g. bukti pelunasan pembayaran PPh sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah
Nomor 48 Tahun 1994 dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996, dalam hal pajak
tersebut terutang.
h. Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari penerima Hak Tanggungan;
i. Fotocopy surat bukti identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;
j. Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan;
k. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf oleh PPAT yang
bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk
pembuatan Sertifikat Hak Tanggungan;
l. Surat kuasa membebankan hak tanggungan, apabila pemberian Hak Tanggungan
dilakukan melalui kuasa.
 (2) Dalam hal pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa hak atas tanah atau
HMSRS yang sudah terdaftar tetapi belum atas nama pemberi Hak Tanggungan
dan diperoleh dari pemberi Hak Tanggungan karena peralihan hak, pendaftaran
peralihan hak yang bersangkutan dilaksanakan lebih dahulu.

(3) Setelah hak atas tanah atau HMSRS yang menjadi obyek Hak Tanggungan didaftar
peralihan haknya atas nama pemberi Hak Tanggungan , Kepala Kantor Pertanahan
Lanjutan mendaftar Hak Tanggungan yang bersangkutan dengan membuatkan buku tanah
Pasal 115 Hak Tanggungan dan mencatatnya pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah
PMA/BP atau HMSRS yang menjadi obyek Hak Tanggungan, yang tanggalnya adalah
N No. tanggal hari ketujuh setelah tanggal pendaftaran peralihan hak sebagaimana
3/1997 dimaksud pada ayat (2), dengan ketentuan bahwa apabila hari ketujuh tersebut
jatuh pada hari libur buku tanah Hak Tanggungan dan pencatatan tersebut diberi
bertanggal hari kerja berikutnya.

(4)Ketentuan dalam pasal 114 ayat (2), (3), (4) dan (7) berlaku secara mutatis mutandis
terhadap pendaftaran Hak Tanggungan yang diatur dengan Pasal ini, baik
mengenai permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah atau HMSRS maupun
permohonan pendaftaran Hak Tanggungan yang bersangkutan
 (1) Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan yang disebabkan oleh hapusnya
utang yang dijamin dilakukan berdasarkan :
a. pernyataan dari kreditor bahwa utang yang dijamin dengan Hak
Tanggungan itu sudah hapus atau sudah dibayar lunas, yang dituangkan
dalam akta otentik atau dalam surat pernyataan di bawah tangan, atau
b. tanda bukti pembayaran pelunasan utang yang dikeluarkan oleh orang
yang berwenang menerima pembayaran tersebut, atau
c. kutipan risalah lelang obyek Hak Tanggungan disertai dengan pernyataan
dari kreditor bahwa pihaknya melepaskan Hak Tanggungan untuk jumlah
yang melebihi hasil lelang yang dituangkan dalam surat pernyataan di
bawah tangan.
Pasal 122
PMA/BPN No.
3/1997
(2) Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan yang disebabkan oleh dilepaskannya
Hak Tanggungan oleh Pemegang Hak Tanggungan dilakukan berdasarkan
pernyataan dari pemegang Hak Tanggungan bahwa pihaknya melepaskan
Hak Tanggungan atas seluruh atau sebagian obyek Hak Tanggungan yang
dituangkan dalam akta otentik atau surat pernyataan dibawah tangan;

(3) Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan yang disebabkan oleh pembersihan

Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan
Negeri dilakukan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang
menyatakan hapusnya Hak Tanggungan tersebut.
 (4) Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan yang disebabkan oleh hapusnya hak yang
dibebani Hak Tanggungan dilakukan berdasarkan :
a. catatan di Kantor Pertanahan bahwa hak yang bersangkutan telah hapus
karena sudah habis jangka waktunya, atau
b. keputusan dari pejabat yang berwenang mengenai pembatalan atau pencabutan
hak yang bersangkutan, atau
c. pelepasan hak yang bersangkutan oleh pemegang haknya yang disetujui oleh
pemegang Hak Tanggungan.
Lanjutan Pasal
122 PMA/BPN (5) Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), (2)
No. 3/1997 atau (3) dilakukan berdasarkan permohonan pemegang Hak Tanggungan, pemberi
Hak Tanggungan, atau pemegang hak yang bersangkutan, dengan mealmpirkan :
a. sertifikat hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan;
b. akta atau surat yang dijadikan bukti dasar hapusnya Hak Tanggugnan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1), (2), dan (3).

(6) Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (4)
dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan karena jabatannya.
 Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan dilakukan dengan :
a. mencoret catatan mengenai adanya Hak Tanggungan didalam buku tanah hak yang
dibebani dan sertifikatnya, dengan disertai pencantuman catatan yang berbunyi :
“Berdasarkan ………….. Hak Tanggungan ini hapus:, tanggal dan tanda tangan
Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk, dan

b. mencantum catatan di dalam buku tanah Hak Tanggungan bahwa Hak Tanggungan
itu sudah hapus dan bahwa buku tanah Hak Tanggungan itu tidak berlaku lagi, dan

c. menarik sertifikat Hak Tanggungan dan mencantumkan catatan bahwa Hak

Pasal 123 Tanggungan tersebut sudah hapus dan sertifikat tersebut tidak berlaku lagi, dengan
PMA/BPN NO. ketentuan bahwa apabila sertifikat Hak Tanggungan tidak dapat ditarik, didalam
3/1997 buku tanah Hak Tanggungan dicantumkan catatan bahwa sertifikat tersebut tidak
dapat ditarik.
 (1) Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan atas sebagian obyek Hak Tanggungan
dapat dilakukan berdasarkan pelunasan sebagian utang yang dijamin, dengan
ketentuan bahwa :
1) obyek hak tanggungan terdiri dari beberapa hak, dan
2) kemungkinan hapusnya sebagian Hak Tanggungan karena pelunasan
sebagian utang tersebut diperjanjikan didalam Akta Pemberian Hak
Tanggungan.

(2) Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan atas sebagian obyek Hak Tanggungan
juga dapat dilakukan walaupun tidak memenuhi ketentuan ayat (1) berdasarkan
pelepasan Hak Tanggungan atas sebagian obyek Hak Tanggungan oleh
pemegang Hak Tanggungan yang dituangkan dalam akta otentik atau surat
pernyataan di bawah tangan dengan mencantumkan secara jelas bagian dari
Pasal 124 obyek Hak Tanggungan yang dibebaskan dari beban Hak Tanggungan.

(3) Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan atas sebagian obyek Hak Tanggungan
yang merupakan suatu hak yang sudah terdaftar tersendiri dilakukan sesuai
ketentuan sebagiman dimaksud dalam pasal 123.

(4) Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan atas sebagian dari obyek Hak
Tanggungan yang tidak merupakan suatu hak atas tanah yang terdaftar
tersendiri karena merupakan bagian dari hak atas tanah yang lebih besar
dilakukan setelah dilakukan pemecahan atau pemisahan bidang tanah
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 133 dan 134.
 Yang dapat mempunyai HGU :
a. Warga Negara Indonesia

b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia

dan berkedudukan di Indonesia.

Pembebanan HGU 1. Hak Guna Usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan
dibebani Hak Tanggungan.

2. Hak
Hak Guna Usaha dapat
Tanggungan beralih atau
sebagaimana dialihkan
dimaksud kepada
dalam ayat (1)
pihak lain.
hapus dengan hapusnya Hak Guna Usaha
 Peralihan Hak Guna Usaha terjadi dengan cara :
PP No. 40 tahun
- Jual beli
1996 tentang HGU - Tukar menukar
- Penyertaan dalam modal
- Hibah
- Pewarisan
 Peralihan Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksudkan
dalam ayat (2) harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
 Peralihan Hak Guna Usaha karena jual beli kecuali melalui
Dapat beralih atau dialihkan lelang, tukar-menukar, penyertaan dalam modal, dan hibah
dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat
Akta Tanah.
 Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan
dengan Berita Acara Lelang.
 Peralihan Hak Guna Usaha karena warisan harus
dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan
waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.

Yang dapat menjadi pemegang
HGB
Yang dapat diberikan dengan
HGB (Pasal 21)
a. Warga Negara Indonesia
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
1. Tanah negara
2. Tanah Hak Pengelolaan
3. Tanah hak Milik

1. Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang

dengan dibebani Hak Tanggungan.
Pembebanan Hak Guna 2. Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam ayat
Bangunan (1) hapus dengan hapusnya Hak Guna Bangunan.

PP No. 40 tahun
1996 tentang 1. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada
pihak lain.
HGB 2. Peralihan Hak Guna Bangunan terjadi karena :
- jual beli
- tukar menukar
- penyertaan dalam modal
- hibah
- pewarisan
3. Paralihan Hak guna bangunan sebagaimana dimaksud
dalam ayat (1) harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
4. Peralihan Hak Guna Bangunan karena jual beli kecuali
Peralihan Hak Guna jual beli melalui lelang, tukar menukar, penyertaan dalam
Bangunan modal, dan hibah harus dilakukan dengan akta yang
dibuat oleh Pejabat Pembuatan Akta Tanah.
5. Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan
dengan Berita Acara Lelang.
6. Peralihan Hak Guna Bangunan karena pewarisan harus
dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan
waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.
7. Peralihan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak
Pengelolaan harus dengan persetujuan tetulis dari
pemegang Hak Pengelolaan.
8. Peralihan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik
harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak
Milik yang bersangkutan.
 a. Warga Negara Indonesia
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia
dan berkedudukan di Indonesia
c. Departemen, Lembaga Pemerintahan Non Departemen,
dan Pemerintahan Daerah
Subyek Hak Pakai d. Badan-badan keagamaan dan sosial
e. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
f. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di
Indonesia
g. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan
Internasional

1. Hak pakai atas tanah Hak Milik terjadi dengan

pemeberian tanah oleh pemegang Hak Milik dengan
akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
2. Pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) wajib
PP No. 40 tahun didaftarakan dalam buku tanah pada Kantor
Pasal 44 Pertanahan.
1996 tentang Hak
3. Hak Pakai atas tanah Hak Milik mengikat pihak ketiga
Pakai atas tanah sejak saat pendaftarannya sebagaimana dimaksud
dalam ayat (2)
4. Ketentuan lain mengenai tata cara pemberian dan
pendaftaran Hak Pakai atas tanah Hak Milik diatur
lebih lanjut dengan Keputusan Presiden.

1. Hak Pakai atas tanah Negara dan atas tanah hak

Pengelolaan dapat dijadikan jaminan utang dengan
dibebani Hak Tanggungan (jangka waktu tertentu).
Pasal 53 2. Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam ayat
(1) hapus dengan hapusnya Hak Pakai.
 1. Hak Pakai yang diberikan atas tanah Negara untuk jangka waktu tertentu dan Hak
Pakai atas tanah Hak Pengelolaan dapat beralih dan dialihkan pada pihak lain.

2. Hak Pakai atas tanah Hak Milik hanya dapat dialihkan apabila hak tersebut
dimungkinkan dalam perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik yang
bersangkutan.

3. Peralihan hak Pakai terjadi karena :

a. jual beli
b. tukar menukar
c. penyertaan dalam modal
d. hibah
e. pewarisan

4. Peralihan Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) wajib didaftarkan pada
Kantor Pertanahan.

5. Peralihan Hak Pakai karena jual beli kecuali jual beli melalui lelang, tukar menukar,
Peralihan Hak Pakai penyertaan dalam modal, dan hibah harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah.

6. Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita Acara lelang.

7. Peralihan Hak Pakai karena pewarisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau
surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.

8. Peralihan Hak Pakai atas tanah Negara harus dilakukan dengan izin dari pejabat
yang berwenang. a. Warga Negara Indonesia
b. Badan hukum yang dididrikan menurut hukum
9. Pengalihan Hak Pakai atas tanah dan
Indonesia Hakberkedudukan
Pengelolaan diharus dilakukan dengan
Indonesia
persetujuan tertulis daric.pemegang Hak Pengelolaan.
Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen,
dan Pemerintahan Daerah.
10. Pengalihan Hak Pakai atas tanah Hak Milik
d. Badan-badan harus dan
keagamaan dilakukan
sosial. dengan persetujuan
tertulis dari pemegang Hak Milik yang
e. Orang asingbersangkutan.
yang berkedudukan di Indonesia
f. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di
Indonesia
g. Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan
Internasional.
 Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan
Dapat beralih atau dialihkan dengan cara :
- Jual beli
- Tukar menukar
HGU - penyertaan dalam modal
- Hibah
- Pewarisan

Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan (HT hapus
dengan hapusnya HGB)
Dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain karena :
Dari PMA/BPN no. 40 1. Jual beli
tahun 1996 tentang 2. Tukar menukar
HGB 3. Penyertaan dalam modal
HGU, HGB, HP 4. Hibah
Penjaminan dan 5. Pewarisan
Peralihan Haknya. Atas HPengelolaan harus persetujuan tertulis dari pemegang
Peralihan HGB Hak Pengelolaan.
Atas HM harus persetujuan tertulis dari pemegang HM.

HP atas Tanah Negara dan atas Hpengelolaan dapat dijadikan jaminan utang
dengan dibebani HT (hapus dengan hapusnya HP)

Peralihan hak terjadi karena :

1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Penyertaan modal
Hak Pakai 4. Hibah
5. Pewarisan

HP atas tanah TN (untuk jangka waktu tertentu) dapat beralih dan dialihkan
Atas Tanah Hak Pengelolaan (untuk jangka waktu tertentu) dapat beralih dan dialihkan
dengan catatan apabila dikemungkinkan dalam perjanjian pemberian
hak yang bersangkutan HP atas Tanah Negara harus dilakukan dengan
persetujuan dari Pejabat yang berwenang HP atas Hpengelolaan harus dengan
persetujuan
tertulis dari pemegang HPengelolaan.
HP atas HM harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang HM yang
bersangkutan.
 Penyebutan identitas penghadap urutannya sebagai berikut :

1. Nama lengkap, berikut dengan gelar, tanpa menggunakan singkatan.

2. Tempat dan tanggal lahir (bila tidak diketahui sebutkan umurnya).

3. Kewarganegaraan

4. Pekerjaan

5. Tempat tinggal (jalan/kampung, RT, RW, Kelurahan/Desa, Kecamatan,

Kotamadya/Kabupaten)

6. dan keterangan-keterangan lain yang dianggap perlu, seperti KTP, SIM,

Pasport, yang menjadi bukti identitas penghadap
Komparisi Penghadap
7. Penyebutan dasar bertindak pengahadap apabila tidak bertindak untuk diri
sendiri, seperti :
a. Penghadap bertindak sebagai kuasa
b. Penghadap bertindak sebagai Direksi/Direktur
c. Penghadap bertindak sebagai wali atau pengampu
d. Dalam bertindak penghadap mendapat persetujuan istri/suami atau
Komisaris atau pihak lain

Untuk Pihak Pertama ditutup, dengan kata-kata :

“selaku Pihak Pertama”/Pihak Penjual/Pihak Pemberi Hibah.

Untuk Pihak Kedua ditutup, dengan kata-kata :

“selaku Pihak Kedua” /Pihak Pembeli/Pihak Penerima Hibah.
 Untuk diri sendiri :
Tn. Romdoni, Raden, Sarjana Ekonomi, lahir di Sleman pada tanggal 15 (lima belas) April 1950
(seribu sembilan ratus lima puluh), Swasta, Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Jalan
Merak no. 5 Rukun Tetangga 01, Rukun Warga 05 Desa Bojong, Kec. Minomartani, Kab. Sleman,
Kartu Tanda Penduduk nomor : 09.5309.150450.0342 yang berlaku sampai dengan 15 (lima belas)
April 2010 (dua ribu sepuluh) yang dikeluarkan Camat Minomartani.

- menurut keterangannya hingga saat ini tidak terkait dalam perkawinan yang sah menurut hukum atau
aturan perundang-undangan yang berlaku dengan siapapun juga.

- selaku Pihak Pertama, selanjutnya disebut “Penjual”.

Contoh
Komparisi

Suami dan istri tanpa janji kawin (harus mendapat persetujuan kawan kawin).
Tn. Romdoni, Raden, Sarjana Ekonomi, lahir di Sleman pada tanggal 15 (lima belas) April 1950
(seribu sembilan ratus lima pulih), Swasta, bertempat tinggal di Jalan Merak no. 5 Rukun
Tetangga 01, Rukun Warga 05 Desa Bojong, Kec. Minomartani, Kab. Sleman, Kartu Tanda
Penduduk nomor : 09.5309.150450.0342 yang berlaku sampai dengan 15 (lima belas) April 2010
(dua ribu sepuluh) yang dikeluarkan Camat Minomartani, Warga Negara Indonesia.

- Menurut keterangannya dalam hal ini bertindak untuk diri sendiri dan telah menikah dalam
percampuran harta perkawinan (gono-gini), dengan istri satu-satunya tersebut dibawah ini dan untuk
melakukan tindakan hukum dalam akta ini telah mendapat persetujuan dari istrinya yang namanya akan
disebut pada bagian akhir akta ini,

- selaku Pihak Pertama, selanjutnya disebut “Penjual”.

 Bertindak sebagai wali dari anak dibawah umur berdasarkan Persetujuan Pengadilan
Negeri :

Nyonya Widuri, Raden Roro, Insinyur, Sarjana Hukum, lahir di Belawan, pada tanggal 15 (lima
belas) April 1950 (seribu sembilan ratus lima puluh), Warga Negara Indonesia, pengusaha,
bertempat tinggal di Jalan Merak nomor 5, Rukun Tetangga 007, Rukun Warga 003, Desa
Bojong Soa, Kecamatan Bojong Soa, Kabupaten Cianjur, pemegang Kartu Tanda Penduduk
Nomor Induk Kependudukan 09.5309.150450.0342, yang berlaku sampai tanggal 15
(limabelas) April 2011 (dua ribu sebelas), yang dikeluarkan oleh Camat Bojong Soa.

- menurut keterangannya dalam hal ini bertindak :

berdasarkan “Penetapan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan”
Selaku wali dari – dan oleh karena itu – untuk dan atas nama serta sah mewakili anak yang
masih dibawah umur, yaitu :
Nona Rahayu Ningrum, Raden Roro, Pelajar, lahir di Surakarta, pada tanggal 15 (limabelas)
Contoh April 2000 (dua ribu), Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Jalan Merbabu nomor 58,
Komparisi Rukun Tertangga 007, Rukun Warga 003, Kelurahan Kemang Selatan, Kecamatan Kemang,
Kotamadya Jakarta Selatan,
Dan untuk melakukan tindakan hukum dalam akta ini telah mendapat persetujuan dari Hakim
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, satu dan lain sebagaimana termaktub dalam “Penetapan
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan” nomor 136/Pdt.PN.Sel/2006, tanggal 3 (tiga) Maret 2006
(dua ribu enam), yang asli kutipan dari Penetapan Pengadilan Negeri Jakarta), yang asli
kutipan dari Penetapan Pengalian Negeri Jakarta Selatan tersebut telah diperlihatkan kepada
saya, PPAT;

- selaku Pihak Pertama, selanjutnya disebut “Penjual”

 Premissee adalah bagian yang berisi : keterangan-keterangan tentang maksud
para penghadap pembuat akta PPAT yang tidak masuk dalam ketentuan-
ketentuan perjanjian-perjanjian dalam pasal-pasal, seperti tentang penjelasan
PREMISSEE kedudukan penghadap sebagai seorang ahli waris atau bagian-bagiannya sebagai
ahli waris, dll.

Biasanya dimulai dengan kalimat = Para penghadap terlebih dahulu menerangkan

= - bahwa para penghadap adalah merupakan keseluruhan (sebagai misal) : ahli
waris dari Bapak SUTO (almarhum) yang tercantum dalam sertifikat yang akan
disebut dibawah.

Isi/Badan Akta adalah bagian dari akta yang memuat :

a. Hak atas tanah atau HMSRS yang ditransaksikan;

b. “Harga Transaksi” yang telah disepakati oleh para pihak dan “Pelunasan
Isi/Badan Akta Pembayaran Harga Transaksi”. Atau besarnya “Nilai Hak Tanggungan”

c. syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang merupakan perjanjian para

pihak yang berlaku sebagi undang-undang bagi mereka, dan pula mangikat
bagi pihak ketiga yang berkaitan dengan apa yang telah diperjanjikan oleh
para pihak”.
 1. Tuan Wawan, Sarjana Hukum, lahir tanggal 17 Agustus 1964, Warga
Negara Indonesia, pegawai Badan Pertanahan Nasional Pusat, bertempat
tinggal di Jakarta, Jalan Radio Dalam I Nomor 30 Jakarta Selatan,
pemegang Kartu Tanda Penduduk yang dikeluarkan oleh Kelurahan Radio
Dalam, Jakarta Selatan Nomor 08.4405.170864.0227;------------------

2. Nyonya Desi, Sarjana Ekonomi, lahir tanggal 1 Januari 1965, Warga Negara
Contoh komparisi dalam Indonesia, peragawati, bertempat tinggal sama dengan penghadap pertama,
hal menjalankan pemegang Kartu Tanda Penduduk dikeluarkan oleh Kelurahan Radio
kekuasaan orang tua : Dalam, Jakarta Selatan nomor 09.4405.010165.0227;----
Pasal 47 UU no. 1 tahun
1974 tentang perkawinan. dalam melakukan perbuatan hukum para penghadap adalah selaku orang tua
yang melakukan kekuasaaan orang tua terhadap anaknya yang belum dewasa,
oleh karena itu untuk dan atas nama Rani, lahir tanggal 1 Januari 1996, Warga
Negara Indonesia, pelajar, bertempat tinggal sama dengan orang tuanya
tersebut;---------------------------------------------------------------------
Selaku penjual, selanjutnya disebut sebagai Pihak Pertama.----------------------

Kekuasaan orang tua dapat dilaksanakan oleh salah seorang, orang tua saja
(Pasal 49 UU no. 1 tahun 1974). Contoh :
Nyonya Desi, Sarjana Ekonomi, lahir tanggal 1 Januari 1965, Warga Negara
Indonesia, peragawati, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Radio Dalam I
Nomor 30 Jakarta Selatan, pemegang Kartu Tanda Penduduk dikeluarkan
oleh Kelurahan Radio Dalam, Jakarta Selatan nomor 09.4405.010165.0227;--

dalam melakukan perbuatan hukum penghadap adalah selaku orang tua (ibu
kandung) yang melakukan kekuasaaan orang tua terhadap anaknya yang
belum dewasa, oleh karena itu untuk dan atas nama Rani, lahir tanggal 1
Januari 1996, Warga Negara Indonesia, pelajar, bertempat tinggal sama
dengan ibu kandung (orang tuanya) tersebut;----------------------------------------
Selaku penjual, selanjutnya disebut sebagai Pihak Pertama.----------------------
 1. Dalam hal komparisi salah menimbulkan akibat hukum sesuai kekeliruannya. Hal
itu dapat disebabkan oleh :
a. penghadap tidak cakap
b. dasar kewenangannya tidak ditulis
c. para pihaknya tertukar, misalnya penjual disebut pembeli dan pembeli disebut
penjual (dalam praktek mestinya tidak terjadi)
d. pemilik sudah memberi kuasa dan tidak hadir masih ditulis sebagai pihak hadir
Permasalahan dalam (dalam praktek mestinya tidak terjadi).
hal membuat
komparisi 2. Tidak menguraikan sesuai kejadian sebenarnya misal : Pembuatan akta
berdasarkan kuasa subsitusi (kuasa bertingkat); komparisi dibuat penghadap
langsung mewakili pemegang hak, padahal seharusnya mewakili pemberi kuasa
baru kemudian mewakili pemilik.

3. Tidak memberikan informasi yang cukup sehingga masih timbul pertanyaan dari
Kantor Pertanahan apakah kewenangan telah tercukupi misal : Jual Beli oleh
Badan Hukum yang tidak ada persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham dan
tidak ada keterangan bahwa persetujuan RUPS tersebut tidak diperlukan.

4. Yayasan diwakili “organ/Badan Pembina” padahal seharusnya menurut Anggaran

Dasarnya yang berhak mewakili adalah “Pengurus” (Ketua, Sekretaris, dan
Bendahara).
Pertanyaan :
1. Perbuatan hukum apa sajakah yang dipakai sebagai data yuridis dalam Pendaftaran Tanah?
2. Dalam sistim publikasi negatif yang mengandung unsur positif pelaksanaan pendaftaran tanah
harus bagaimana?
3. Apa konsekuensi bahwa PPAT sebagai pejabat umum yang mempunyai kewenangan membuat
akta otentik?
4. Beranjak dari sistim publikasi negatif dan kewajiban menilai dokumen :
- apa fungsi dan tanggung jawab PPAT?
- Apa fungsi dan tanggung jawab Kantor Pertanahan?