Oleh: Alwesius, S.H, M.

Kn
Notaris-PPAT
1. AKTA JUAL BELI
2. AKTA HIBAH
3. AKTA TUKAR MENUKAR
4. AKTA PEMASUKAN KE DALAM PERUSAHAAN (AKTA
INBRENG)
5. AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA
6. AKTA PEMBERIAN HAK GUNA BANGUNAN/HAK PAKAI ATAS
TANAH HAK MILIK
7. SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
8. AKTA PEMBERIANN HAK TANGGUNGAN
▪ PPAT harus berkantor di satu kantor dalam daerah
kerjanya. (Pasal 20 PP No. 37 THN 1998)

▪ Daerah Kerja PPAT : Kabupaten/Kota tempat

kedudukannya

▪ Pasal 12 PP NO. 37 THN 1998 YANG IUBAH DENGAN PP NO.

24 THN 2016
(1) Daerah kerja PPAT adalah satu wilayah provinsi.
(2) Daerah kerja PPAT Sementara dan PPAT Khusus meliputi
wilayah kerjanya sebagai Pejabat Pemerintah yang menjadi
dasar penunjukannya.
(3) Ketentuan lebih lanjut mengenai daerah kerja PPAT diatur
dengan Peraturan Menteri.
▪ Pasal 47 PERKABAN NO. 1 TAHUN 2006:

(1) Kantor PPAT wajib dibuka setiap hari kerja kecuali pada hari
libur resmi dengan jam kerja paling kurang sama dengan
jam kerja Kantor Pertanahan setempat.
(2) Apabila dianggap perlu PPAT dapat membuka kantornya di
luar jam kerja sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dalam
rangka memberikan pelayanan pembuatan akta pada
masyarakat.
(3) Dalam hal PPAT sedang melaksanakan cuti dan tidak menunjuk
PPAT Pengganti, kantor PPAT yang bersangkutan wajib dibuka
setiap hari kerja untuk melayani masyarakat dalam
pemberian keterangan, salinan akta yang tersimpan sebagai
protokol PPAT.
I. Pengecekan sertipikat di Kantor Pertanahan secara on line
Melakukan validasi sertipikat di Kantor Pertanahan.
Asli sertipikat tanah/HMSRS harus diserahkan kepada
Notaris/PPAT untuk dicek. Setelah dilakukan
pengecekan, asli sertipikat tersebut harus tetap berada
dalam penyimpanan Notaris/PPAT, sampai
ditandatanganinya Akta PPAT

II. Meminta dan meneliti kelengkapan dokumen terkait :

1. Subyek Haknya; (KTP, KK, Akta Perkawinan/Buku
Nikah)
2. Obyek Haknya; (IMB) dan
3. Prosedurnya (Akta Kuasa,jika ada, PBB, SSP, SSB)
▪ DAPAT BERUPA:
I. Apabila sertipikat sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan,
maka Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk membubuhkan cap
atau tulisan dengan kalimat: “Telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di
Kantor Pertanahan” pada halaman perubahan sertipikat asli kemudian diparaf
dan diberi tanggal pengecekan. Pada halaman perubahan buku tanah yang
bersangkutan dibubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat: “PPAT
…(nama PPAT ybs)…. telah minta pengecekan sertipikat” kemudian
diparaf dan diberi tanggal pengecekan.
II. Apabila sertipikat ternyata tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor
Pertanahan, maka diambil tindakan sebagai berikut:
a. apabila sertipikat tersebut bukan dokumen yang diterbitkan oleh Kantor
Pertanahan, maka pada sampul dan semua halaman sertipikat tersebut
dibubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat : "Sertipikat ini tidak
diterbitkan oleh Kantor Pertanahan …………...........". kemudian diparaf.
b. apabila sertipikat tersebut adalah dokumen yang diterbitkan oleh Kantor
Pertanahan akan tetapi data fisik dan atau data yuridis yang termuat di
dalamnya tidak sesuai lagi dengan data yang tercatat dalam buku tanah
dan atau surat ukur yang bersangkutan, kepada PPAT yang bersangkutan
diterbitkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah sesuai data yang
tercatat di Kantor Pertanahan dan pada sertipikat yang bersangkutan
tidak dicantumkan sesuatu tanda.
▪ MEMBUAT AKTA HANYA UNTUK TANAH/HM SARUSUN
YANG TERLETAK DI DALAM DAERAH KERJANYA
(PASAL 4 AYAT 1 PP NO. 37 TAHUN 1998)

▪ KECUALI UNTUK AKTA TUKAR MENUKAR, AKTA

PEMASUKAN KE DALAM PERUSAHAAN DEAN AK6TA
PEMBAGIAN HAK BERSAMA UNTUK BEBERAPA
BIDANG TANAH DAN HM SARUSUN YANG TIDAK
SEMUANYA TERLETAK DI DALAM DAERAH KERJA
SEORANG PPAT. (PASAL 4 AYAT 2 PP NO. 37 TAHUN
1998)

▪ DAERAH KERJA PPAT : KABUPATEN/KOTA TEMPAT

KEDUDUKANNYA
I. AKTA YANG HANYA UNTUK SATU BIDANG TANAH

A. AKTA JUAL BELI

B. AKTA HIBAH
C. AKTA PEMBERIAN HGB/HAK PAKAI ATAS TANAH HAK MILIK

II. AKTA YANG UNTUK ATAU BOLEH UNTUK LEBIH DARI SATU
BIDANG TANAH
A. AKTA TUKAR MENUKAR
B. AKTA PEMASUKAN KE DALAM PERUSAHAAN == SATU AKTA
DAPAT UNTUK PEMASUKAN BEBERAPA PERUSAHAAN
C. AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA == SATU BIDANG TANAH
ATAU LEBIH
D. SKMHT
E. APHT
▪ DALAM MPEMBUATAN AKTA PPAT, UNTUK MENJAGA KEAKURATAN
DATA AGAR DIHINDARI ADANYA
PERBAIKAN/PENCORETAN/PENGGANTIAN/PENAMBAHAN (RENVOI)

▪ DALAM HAL TERJADI PERBAIKAN/PENGGANTIAN

KATA/FRASA/KALIMAT YANG SALAH, DICORET DAN DIBERI PARAF
OLEH PARA PENANDATANGAN AKTA

▪ PENAMBAHAN KATA/FRASA/KALIMAT DILAKUKAN DI :

1. RUANG KOSONG LEMBARAN AKTA DENGAN DIBERI PARAF OLEH
PENANDATANGAN AKTA;
2. LEMBAR KERTAS YANG DITAMBAHKAN PADA AKTA,
MENCAMTUMKAN NOMOR AKTA DI SETIAP HALAMAN YANG
DITAMBAHAKAN DAN DIBERI PARAF OLEH PARA
PENANDATANGAN AKTA
 PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
(PPAT)
SHANTI CHRISTIANI, SH.
Daerah Kerja : Kota Administrasi Jakarta Pusat
SK. Kepala Badan Pertanahan Nasional RI Nomor 40-XVII-PPAT-2008
Tanggal 15 September 2008
Gedung Wisma Mawar Lantai 10, Jln. M.H.Thamrin No.66, Jakarta Pusat,
10350
Telp. 021-392525 Fax. 021-3146666
___________________________________________________
A. SEBELAH KIRI BAWAN
I. UNTUK PPAT
JUDUL AKTA, NAMA LENGKAP DENGAN GELAR, DAN DAERAH
KERJANYA
▪ CONTOH:
Shanti Christiani, S.H., M.Kn
Daerah Kerja Kota Administrasi Jakarta Pusat
2. UNTUK PPAT SEMENTARA
DITULIS JABATANNYA, KECAMATANNYA DAN KABUPATEN
KOTANYA
▪ CONTOH :

Camat
Kecamatan Jatiasih, Kota Bekasi

B. DISEBELAH KANAN MENYEBUTKAN HALAMAN KEBERAPA

DARI JUMLAH HALAM AKTA
CONTOH:
Halam 1 dari 8 halaman
 AKTA JUAL BELI
No : 70/2020

Lembar Pertama

Pada hari ini, Rabu, tanggal 16 (enam belas), bulan Desember,

tahun 2020 (dua ribu dua puluh), hadir dihadapan Saya SHANTI
CHRISTIANI, Sarjana Hukum, yang berdasarkan Surat Keputusan
Kepala Badan Pertanahan Nasional, tanggal 15 September 2007,
nomor 40-XVII-PPAT-2007, diangkat sebagai Pejabat Pembuat
Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam
Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah, dengan daerah kerja Kotamadya Jakarta
Pusat dan berkantor di Wisma Mawar Lantai 10, Jalan
M.H.Thamrin Nomor 66, Jakarta 10350, dengan dihadiri oleh
saksi-saksi yang saya kenal dan akan disebut pada bagian akhir
akta ini:---------------------------------------------------------------------
▪ HAL YANG HARUS DIPERHATIKAN

I. IDENTITAS PARA PIHAK

II. KECAKAPAN PARA PIHAK
III. KEWENANGAN PARA PIHAK
❑ IdentitasPARA PIHAK (PERORANGAN) harus ditulis
lengkap, yaitu :

1. Nama.
2. Tanggal lahir (Tempat dan Tanggal lahir).
3. Kewarganegaraan.
4. Pekerjaan.
5. Tempat Tinggal/Alamat.
6. KTP/Identitas lain (SIM, Passport).
▪ CAKAP UNTUK MELAKUKAN PERBUATAN
HUKUM DI HADAPAN PPAT (MEMBUAT AKTA
PPAT)

➢TELAH MENCAPAI USIA 18 TAHUN ATAU

TELAH MENIKAH

(S.E MENTERI ATR/KA BPN NO. 4/SE/I/2015

TENTANG USIA DEWASA
I. UNTUK ORANG PERORANGAN
A. PERHATIKAN STATUSNYA : TELAH KAWIN ATAU BELUM KAWIN
B. JIKA TELAH KAWIN, APAKAH ADA PERJANJIAN PERKAWINAN ATAU
TIDAK ADA
C. PERKAWINANNYA DI INDONESIA ATAU DI LUAR NEGERI, ANTAR
WNI ATAU PERKAWINAN CAMPUR
D. JIKA TELAH BERCERAI, PERHATIKAN BUKTI PERCERAIANNYA DAN
JIKA ADA HARTA BERSAMA APAKAH HARTANYA TELAH DIBAGI
ATAU BELUM
E. JIKA CERAI MATI, PERHATIKAN SIAPA AHLI WARISNYA

II. UNTUK BADAN HUKUM (PT)

A. PERHATIKAN ANGGARAN DASARNYA
B. PERHATIKAN SIAPA DIREKSI DAN DEWAN KOMISARISNYA
C. SIAPA YANG BERWENAGAN MEWAKILI DIREKSI PERSEROAN,
APAKAH HARUS MEMPEROLEH PERSETUJUAN
I. Tuan ALI, lahir di Jakarta, pada tanggal 18-08-1988 (delapan belas Agustus
seribu sembilan ratus delapan puluh delapan), Warga Negara Indonesia, swasta,
bertempat tinggal di Jakarta , Jalan Bungur Besar Raya nomor 50, Rukun
Tetangga 003, Rukun Warga 005, Kelurahan Gunung Sahari Selatan, Kecamatan
Kemayoran, pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor Induk
Kependudukan 3171031808880006; ------------------------------------------------------
-menurut keterangnnya belum menikah; --------------------------------------------------
-selaku Penjual, untuk selanjutnya disebut “PIHAK PERTAMA”;
II. Tuan ABU, lahir di Jakarta, pada tanggal 01-04-1955, (satu April seribu Sembilan
ratus lima puluh lima), Warganegara Indonesia, swasta, bertempat tinggal di
Jakarta, Jalan Paseban Raya nomor 2, Rukun Tetangga 002, Rukun Warga 009,
Kelurahaan Paseban, Kecamatan Salemba, Jakarta Pusat, pemegang Kartu Tanda
Penduduk nomor 09.3503.010455.1686; -------------------------------------------------
-selaku Pembeli, untuk selanjutnya disebut “PIHAK KEDUA”;
Tuan ALI, lahir di Jakarta, pada tanggal 18-08-1988 (delapan
belas Agustus seribu sembilan ratus delapan puluh delapan),
Warga Negara Indonesia, swasta, bertempat tinggal di Jakarta ,
Jalan Bungur Besar Raya nomor 50, Rukun Tetangga 003, Rukun
Warga 005, Kelurahan Gunung Sahari Selatan, Kecamatan
Kemayoran, pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor
Induk Kependudukan 3171031808880006; -----------------------------
-Untuk melakukan tindakan dalam akta ini telah memperoleh
persetujuan dari isterinya, yaitu nyonya ANA, lahir di Jakarta,
pada tanggal 01-03-1990 (satu Maret seribu sembilan ratus
sembilan puluh), Warganegara Indonesia, Ibu Rumah Tangga,
bertempat tinggal di Jakarta bersama suaminya tersebut,
pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor Induk
Kependudukan 09.3503.410360.1600, yang turut hadir dihadaoan
saya, PPAT dan saksi-saksi yang sama dan turut menandatangani
akta ini sebagai tanda persetujuannya; -------------------------------

-selaku Penjual, untuk selanjutnya disebut “PIHAK PERTAMA”;

❑ Obyeknya milik Perorangan atau Badan hukum
❑ Jika milik perorangan, apakah merupakan harta pribadi atau
harta bersama
❑ Jika merupakan harta pribadi, apakah terdapat perubahan
atas obyek tersebut, yang mengakibatkan di dalamnya
terdapat harta bersama
❑ Bagaimana jika Penjual WNI yang menikah dengan WNA
tanpa membuat perjanjian perkawinan, dan tanahnya dibeli
didalam perkawinan?
❑ Bagaimana jika obyeknya sedang dibebani hak tanggungan?
❑ Apakah ada perbuatan yang diperlukan atas obyeknya, agar
memenuhi syarat untuk dilakukannya jual beli; misalnya
perubahan hak, pengeringan tanah dll
▪ Para penghadap dikenal oleh saya, PPAT.----------------------------------------------------------------
▪ Pihak Pertama menerangkan dengan ini menjual kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua
menerangkan dengan ini membeli dari Pihak Pertama : -----------------------------------------------
-Hak Guna Bangunan Nomor 4200/CIDENG, atas sebidang tanah sebagaimana diuraikan
dalam Surat Ukur tanggal 22-08-2006 (dua puluh dua Agustus dua ribu enam), Nomor
00081/2006, seluas 80 m2 (delapan puluh meter persegi) dengan Nomor Identifikasi Bidang
Tanah (NIB) : 09.01.01.07.01664 dan Nomor Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak
Bumi dan Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP) : 31.73.070.001.020-0111.0.-
terletak di : -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
- Provinsi : Daerah Khusus Ibukota Jakarta ---------------------------------------------------
- Kota : Jakarta Pusat ------------------------------------------------------------------------
- Kecamatan : Gambir -------------------------------------------------------------------------------
- Kelurahan : Cideng -------------------------------------------------------------------------------
- Jalan : Kyai Haji Hasyim Ashari Blok DC-4/12. ----------------------------------------
- Jual beli ini meliputi pula: --------------------------------------------------------------------------------
- Sebuah bangunan rumah tinggal, beserta turutan-turutannya, diperlengkapi dengan sambungan
listrik serbesar 900 KWA (sembilan ratus kilo watt amper), 1 (satu) buah pompa air listrik merek
Sanyo, yang didirikan berdasarkan Surat Izin Mendirikan Bangunan tanggal 10-10-2006 (sepuluh
Oktober dua ribu enam) nomor 45/IMB/2006, yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang,
yang aslinya diperlihatkan kepada saya, PPAT dan fotocopi sesuai aslinya dilekatkan pada asli
akta ini;-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
- Selanjutnya semua yang diuraikan di atas dalam akta ini disebut "Obyek Jual Beli“; ------------
A. DALAM AKTA JUAL BELI

▪ Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan bahwa: ---------------

a. Jual beli ini dilakukan dengan harga Rp.2.250.000.000,00 (dua
miliar dua ratus lima puluh juta Rupiah). --------------------------
b. Pihak Pertama mengaku telah menerima sepenuhnya uang
tersebut diatas dari Pihak Kedua dan untuk penerimaan uang
tersebut akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang
sah (kuitansi).----------------------------------------------------------
c. Jual beli ini dilakukan dengan syarat-syarat sebagai berikut:
B. DALAM AKTA HIBAH

▪ Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan

bahwa penghibahan ini dilakukan dengan syarat-
syarat sebagai berikut:
C. DALAM TUKAR MENUKAR

▪ Selanjutnya para penghadap menerangkan:-----------------------------

a. Bahwa tukar menukar ini telah terjadi dengan tambahan
berupa uang yang dibayarkann oleh Pihak Pertama kepada
Pihak Kedua sebanyak Rp.2.000.000.000,00 (dua miliar
Rupiah). ----------------------------------------------------------------
b. Bahwa tambahan uang tersebut diatas telah diterima penuh
oleh Pihak Kedua, dan untuk penerimaan itu akta ini berlaku
pula sebagai tanda penerimaannya.----------------------------------
c. Bahwa tukar menukar ini dilakukan dengan syarat-syarat
sebagai berikut :
D. PEMASUKAN DALAM PERUSAHAAN

▪ Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan bahwa: ---------------

a. Untuk pemasukan dalam perusahaan ini Pihak Pertama
menerima sebagai penggantinya 2.000 (dua ribu) saham
Perseroan Terbatas PT Salemba Raya tersebut, semuanya
dengan harga nominal Rp.2.000.000.000,00 (dua miliar
Rupiah). ----------------------------------------------------------------
b. Akta ini berlaku sebagai tanda penerimaan saham tersebut;-----
c. Pemasukan ke dalam perusahaan ini dilakukan dengan syarat-
syarat sebagai berikut:------------------------------------------------
E. DALAM AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA

1. TIDAK ADA KELEBIHAN NILAI

Selanjutnya para pihak menerangkan:--------------------

a. Dalam pembagian Hak Bersama ini tidak
terdapat kelebihan nilai yang diperoleh oleh
salah satu pihak;
b. Pembagian Hak bersama dilakukan dengan syarat-
syarat lebih lanjut sebagai berikut :
2. PARA PIHAK MELEPASKAN HAK ATAS KELEBIHAN NILAI

▪ Selanjutnya para pihak menerangkan:--------------------

a. Para pihak melepaskan haknya atas kelebihan
nilai yang diperoleh oleh pihak yang
memperoleh hak sebagimana diuraikan di atas;-
b. Pembagian Hak bersama dilakukan dengan syarat-
syarat lebih lanjut sebagai berikut :
3. ADA PEMBAYARAN ATAS KELEBIHAN NILAI

▪ Selanjutnya para pihak menerangkan:-------------------

a. Karena memperoleh kelebihan nilai dalam
pembagian hak bersama ini maka Pihak
Pertama membayar uang tunai sejumlah
Rp.2.000.000.000,00 (dua miliar Rupiah)
kepada Pihak Kedua dan untuk pembayaran
tersebut akta ini berlaku pula sebagai tanda
penerimaan yang sah (kwitansi);-----------------------
b. Pembagian Hak bersama dilakukan dengan syarat-
syarat lebih lanjut sebagai berikut :------------------
F. PEMBERIAN HGB ATAS TANAH HAK MILIK

▪ Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan:---------

a. Pemberian hak ini dilakukan dengan imbalan
sebesar Rp.2.000.000.000,00 (dua miliar
Rupiah);
b. Pihak Pertama mengaku telah menrima
sepenuhnya uang tersebut di atas dari Pihak
Kedua dan untuk penerimaan uang tersebut akta
ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang
sah (kuitansi);---------------------------------------------
c. Pemberian hak ini dilakukan dengan syarat-syarat
lebih lanjut sebagai berikut :------------------
1. PERALIHAN HAK
2. JAMINAN PIHAK PERTAMA
3. IZIN PEMINDAHAN HAK
4. PERNYATAAN KEPEMILIKAN TANAH
5. PERBEDAAN LUAS JIKA ADA PENGUKURAN
6. DOMISILI
7. BIAYA AKTA
I. UNTUK PERORANGAN : HADIRNYA
SUAMI/PSTERI UNTUK MEMBERIKAN
PERSETUJUAN TERKAIT UNTUK
MENGALIHKAN ATAU MENJAMINKAN HARTA
BERSAMA

II. UNTUK BADAN HUKUM (PT) KEHADIRAN

DEWAN KOMISARIS UNTUK MEMBERIKAN
PERSETUJUAN KEPADA DIREKSI UNTUK
MENGALIHKAN, MEMBELI ATAU UNTUK
MENJAMINKAN ASET, SESUAI KETENTUAN
ANGGARAN DASARNYA
- Akhirnya hadir juga di hadapan saya, dengan dihadiri oleh
saksi-saksi yang sama dan akan disebutkan pada akhir
akta ini:

ISI KOMPARISI PIHAK YANG MEMBERIKAN

PERSETUJUAN

- Yang menerangkan telah mengetahui apa yang diuraikan

di atas dan menyetujui jual beli dalam akta ini.-----------
▪ URAIKAN DENGAN LENGKAP IDENTITAS SAKSI,
YANG MELIPUTI:
1. NAMA
2. TEMPAT DAN TANGGAL LAHIR
3. UMUR
4. KEWARGANEGARAAN
5. PEKERJAAN
6. TEMPAT TINGGAL
7. NOMOR INDUK KEPENDUDUKAN
Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak dan: --
.
.
-sebagai saksi-saksi, dan setelah dibacakan serta dijelaskan, maka sebagai bukti
kebenaran pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua
tersebut di atas, akta ini ditandatangani oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua, para
saksi dan saya, PPAT, sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1 (satu) rangkap lembar
pertama disimpan di kantor saya, dan 1 (satu) rangkap lembar kedua disampaikan
kepada Kepala Kantor Pertanahan ......... ......................, untuk keperluan
pendaftaran peralihan hak akibat jual beli dalam akta ini. -------------------------------------

Pihak Pertama Pihak Kedua

................................
.............................
Persetujuan ………………….

…………………………
Saksi Saksi

...................... .......................
Pejabat Pembuat Akta Tanah

…………………………………………………………………………
 SEKIAN – SEMOGA BERMANFAAT

ALWESIUS, SH, MKn

HP : 081310438333 (WA),
Email: alwesius_notaris@yahoo.co.id dan
alwesius.notaris@gmail.com