BUKU JAWABAN TUGAS MATA KULIAH

TUGAS 3

Nama Mahasiswa : M. Fajri

Nomor Induk Mahasiswa/ NIM : 042846533

Kode/Nama Mata Kuliah : Hukum Agraria

Kode/Nama UPBJJ : 17/ Jambi

Masa Ujian : 2021/22.1 (2021.2)

KEMENTERIAN PENDIDIKAN DAN KEBUDAYAAN

UNIVERSITAS TERBUKA
Kepada Yth Bapak / Ibu Tutor

Soal :
Bagi sebagian besar rakyat Indonesia, tanah merupakan sumber hidup satu-satunya.
Mengingat pentingnya tanah di dalam kehidupan manusia, maka setiap orang berusaha
memiliki dan memanfaatkan tanah itu semaksimal mungkin guna kelangsungan hidupnya.
Untuk memiliki tanah dapat dilakukan dengan berbagai cara seperti mewaris, hibah, tukar
menukar, maupun dengan cara jual-beli.

Menurut analisis saudara, bagaimana cara jual beli tanah menurut hukum adat, hukum
perdata barat dan UUPA ?

Jawaban:
Menurut hukum adat, jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang
bersifat terang dan tunai. Terang berarti perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan di
hadapan kepala adat, yang berperan sebagai pejabat yang menanggung keteraturan dan sahnya
perbuatan pemindahan hak tersebut sehingga perbuatan tersebut diketahui oleh umum. Tunai
maksudnya, bahwa perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harganya dilakukan secara serentak.
Oleh karena itu, maka tunai mungkin berarti harga tanah dibayar secara kontan, atau baru dibayar
sebagian (tunai dianggap tunai).

Dalam hal pembeli tidak membayar sisanya, maka penjual tidak dapat menuntut atas dasar terjadinya
jual beli tanah, akan tetapi atas dasar hukum utang piutang. Kadang-kadang seorang pembeli tanah
dalam pelaksanaan jual belinya belum tentu mempunyai uang tunai sebesar harga tanah yang
ditetapkan. Dalam hal yang demikian ini berarti pada saat terjadinya jual beli, uang pembayaran dari
harga tanah yang ditetapkan belum semuanya terbayar lunas (hanya sebagian saja). Belum lunasnya
pembayaran harga tanah yang ditetapkan tersebut tidak menghalangi pemindahan haknya atas tanah,
artinya pelaksanaan jual beli tetap dianggap telah selesai. Adapun sisa uang yang harus dibayar oleh
pembeli kepada penjual dianggap sebagai utang pembeli kepada penjual, jadi hubungan ini merupakan
hubungan utang piutang antara penjual dengan pembeli. Meskipun pembeli masih menanggung utang
kepada penjual berkenaan dengan jual belinya tanah penjual, namun hak atas tanah tetap telah pindah
dari penjual kepada pembeli saat terselesainya jual beli.

Dua Sisi Hukum Perdata dalam Jual Beli Tanah

Dalam jual beli senantiasa terdapat 2 (dua) sisi hukum perdata, yaitu hukum kebendaan dan
hukum perikatan. Dikatakan demikian karena pada sisi hukum kebendaan, jual beli melahirkan
hak bagi kedua belah pihak atas tagihan yang berupa penyerahan kebendaan pada satu pihak,
dan pembayaran harga jual pada pihak lainnya. Sedangkan dari sisi Perikatan, jual beli
merupakan suatu bentuk perjanjian yang melahirkan kewajiban dalam bentuk penyerahan
kebendaan yang dijual oleh Penjual, dan penyerahan uang oleh pembeli kepada penjual.

Namun KUH Perdata melihat jual beli hanya dari sisi perikatan semata, yaitu dalam bentuk
kewajiban dalam lapangan kekayaan dari masing-masing pihak secara timbal balik satu
terhadap lainnya, dan karena itu pula maka jual beli dimasukkan dalam buku ketiga tentang
Perikatan.

Menurut hukum barat yang pengaturannya terdapat dalam KUH Perdata, jual beli tanah
didasarkan pada Pasal 1457 KUH Perdata dijelaskan bahwa: “Jual beli adalah suatu persetujuan,
dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan
pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.

Dengan terjadinya jual beli itu, hak milik atas benda yang bersangkutan belum beralih kepada
pembelinya, kendatipun misalnya harganya sudah dibayar dan kalau jual beli tersebut mengenai
tanah, tanahnya sudah diserahkan kedalam kekuasaan. Disamping itu jual beli adalah suatu
perjanjian dengan perjanjian itu pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan hak
milik atas suatu barang dan pihak lain untuk membayar harga yang telah diperjanjikan.

Dari pengertian jual beli sebagaimana disebut dalam KUH Perdata dapat diambil beberapa
unsur dalam suatu perjanjian jual beli tanah, yaitu:

1.Adanya pihak-pihak sedikitnya 2 (dua) orang,

2.Adanya persetujuan pihak-pihak,
3.Penyerahan hak milik atas suatu barang,
4.Pembayaran harga yang diperjanjikan

Jual Beli Tanah Menurut UUPA

Dalam hubungannya dengan peralihan hak atas tanah termasuk mengenai jual beli tanah,
konsep yang diambil UUPA adalah konsep hukum adat. Hal ini merupakan konsekuensi logis,
karena dasar pembentukan hukum tanah nasional adalah hukum adat sebagaimana dapat
ditemukan penjabarannya dalam berbagai pasal UUPA secara eksplisit maupun implisit. 85
Indikasi yang menunjukkan bahwa konsep jual beli tanah yang diambil UUPA konsep hukum
adat adalah bahwa jual beli tanah telah selesai dengan sempurna dan hak telah beralih kepada
pembeli setelah selesai ditandatanganinya akta PPAT. Pencatatan peralihan hak di Kantor
Pertanahan Seksi Pendaftaran tanah hanya untuk memperoleh alat pembuktian yang kuat
mengenai sahnya peralihan hak Pasal 23 UUPA. Dalam Pasal 23, 32, dan 38 UUPA disebutkan
adanya keharusan mendaftaran Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan . Pasal
23 UUPA menyebutkan : 1 Hak Milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya, dan
pembebanannya dengan hak-hak lain harus di daftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang
dimaksud dalam Pasal 19 85 Mahkamah Agung RI, Kasus-Kasus Pengadaan Tanah Dalam
Putusan Pengadilan suatu Tinjauan Yuridis, 1998, hlm.60 Universitas Sumatera Utara 2
Pendaftaran termasuk dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya
Hak Milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut. Apabila Pasal 23 UUPA
dihubungkan dengan Pasal 19 ayat 2 huruf c, yang menyatakan bahwa “pendaftaran itu meliputi
pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat”. Pasal 9
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengatur obyek pendaftaran tanah : 1 Obyek
pendaftaran tanah meliputi : a. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna
usaha, hak guna bangunan dan hak pakai b. tanah hak pengelolaan c. tanah wakaf d. hak milik
atas satuan rumah susun e. hak tanggungan f. tanah Negara 2 Dalam hal tanah Negara sebagai
obyek pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud pada ayat 1 huruf f, pendaftarannya dilakukan
dengan cara membukukan bidang tanah yang merupakan tanah Negara dalam daftar tanah.
Sesuai dengan sistem publikasi yang dianut oleh Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 yaitu
sistem negatif yang bertedensi positif, diberikan sertifikat sebagai alat bukti yang kuat. Dalam
rangka memberikan kepastian hukum kepada para pemegang hak atas tanah diberikan
penegasan tentang sejauh mana kekuatan pembuktian sertifikat, yang dinyatakan sebagai alat
pembuktian yang kuat. Untuk itu selama belum dibuktikan sebaliknya, data fisik dan data
yuridis yang dicantumkan dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam
perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam sengketa di Pengadilan sepanjang data tersebut
sesuai dengan yang tercantum dalam surat ukur dan buku tanahnya. Tidak dapat menuntut
Universitas Sumatera Utara tanah yang bersertifikat atas nama orang lain atau badan hukum lain
jika setelah 5 tahun sejak dikeluarkannya sertifikat tersebut. Pasal 19 Undang-Undang Pokok
Agraria menyebutkan : 1 Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan
pendaftaran tanah di wilayah republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur
dengan Peraturan Pemerintah 2 Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 Pasal ini meliputi : a.
pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan
hak-hak tersebut c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat 3 Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan
masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaranya,
menurut pertimbangan Menteri Agraria 4 Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang
bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat 1 di atas, dengan ketentuan bahwa
yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut. Oleh karena itu
pendaftaran itu hanya bersifat administrastif, proses jual belinya sendiri sudah selesai semenjak
dibuatnya akta PPAT. Dan semenjak saat itu barang telah beralih kepada pembeli. Hal demikian
adalah sesuai dengan asas hukum adat yang dianut UUPA. Pasal 103 ayat 1 PMA No. 3 Tahun
1997; “PPAT wajib menyampaikan akta PPAT dan dokumen-dokumen lainnya yang diperlukan
untuk keperluan pendaftaran peralihan hak yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan,
selambat-lambatnya 7 tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta yang bersangkutan”.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 sebagai peraturan pelaksanaan dari UUPA dalam
Pasal 37 ayat 1 menyebutkan : “Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun
melalui jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum
pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku”. Universitas Sumatera Utara Dengan demikian jual beli hak
atas tanah yang dikehendaki oleh UUPA adalah jual beli yang dilakukandibuat di hadapan
PPAT. Selanjutnya dalam Pasal 39 ayat 1 huruf a PP No. 24 Tahun 1997 menegaskan : PPAT
menolak untuk membuat akta, jika : ”mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak
milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang
bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di
Kantor Pertanahan” Pasal 97 ayat 1 Peraturan Menteri AgrariaKepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 3 Tahun 1997 menyebutkan : ”Sebelum melaksanakan pembuatan akta
mengenai pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai
kesesuaian sertifikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang
bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat dengan
memperlihatkan sertifikat asli”. Dalam praktek jual beli hak atas tanah yang belum memenuhi
ketentuan PP No. 24 Tahun 1997 atau yang jangka waktu hak atas tanahnya telah habis
dilakukan di hadapan notaris dengan menggunakan judul akta Perikatan atau Persetujuan jual
beli. Terselenggaranya suatu pendaftaran tanah legal cadastre yang efisien dan efektif adalah
merupakan jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan. Pasal 3 PP Nomor 24 Tahun 1997
menyebutkan : Pendaftaran tanah bertujuan : a. Untuk memberikan kepastian hukum dan
perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan
hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang
hak yang bersangkutan Universitas Sumatera Utara b. Untuk menyediakan informasi kepada
pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh
data-data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah
dan satuan- satuan rumah susun yang sudah terdaftar c. Untuk terselenggaranya tertib
administrasi pertanahan F. Kekuatan Hukum Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat 1.
Kebiasaan-Kebiasaan Sebagai Sumber Hukum Adat Corak Hukum Adat merupakan refleksi
cara berpikir suatu masyarakat yaitu merupakan refleksi cara pandang suatu
kehidupan bersama yang menjadi corak kehidupan bersama itu pula. Sifat Hukum
Adat tidak statis karena Hukum Adat muncul dari masyarakat, karena itu Hukum
Adat terus berkembang agar selalu sesuai dengan keadaan masyarakat. Wujud
Hukum Adat yaitu hukum yang tidak tertulis ius non scriptum, merupakan bagian
yang terbesar, dan hukum yang tertulis ius scriptum hanya sebagian kecil saja,
misalnya: peraturan perundang-undangan yang dikeluarkan oleh raja-raja sultan-
sultan dahulu seperti; pranata-pranata di Jawa, peswaratitisan di Bali, sarakata-
sarakata di Aceh, dan uraian hukum secara tertulis lazimnya. Menurut Soepomo:
Hukum Adat memiliki corak antara lain; 1. Komunal kebersamaangotong-royong,
Bahwa manusia menurut Hukum Adat merupakan makhluk dalam ikatan
kemasyarakatan yang erat, ini meliputi seluruh lapangan Hukum Adat dalam hal
lebih mengutamakan kepentingan masyarakat Universitas Sumatera Utara
daripada kepentingan pribadi atau golongan. Di dalam rasa kebersamaan terdapat
rasa persatuan, jiwa kerakyatan, dan rasa keadilan. 2. Magis religius, Berhubungan
dengan pandangan hidup alam Indonesia, dimana Hukum Adat menghendaki agar
setiap manusia percaya terhadap Tuhan Yang Maha Esa. 3. Serba konkrit, Dalam
Hukum Adat hubungan hukum harus dilakukan secara terang dan jelas, Hukum
Adat sangat memperhatikan banyaknya dan berulang- ulangnya hubungan hidup
yang komplit, jadi corak ini menghendaki satunya perkataan dengan
perbuatannya. 4. Serba visual, perhubungan hukum dianggap hanya terjadi oleh
karena ditetapkan dengan suatu ikatan yang dapat dilihat. 86 Menurut F.D.
Holleman de commune trek in hei Indonesische rechtsleven, Hukum Adat memiliki
4 corak: 1. Magis Religius, Orang Indonesia pada dasarnya berpikir dan merasa,
dan bertindak didorong oleh kepercayaanreligi kepada tenaga-tenaga gaibmagis
yang mengisi, menghuni seluruh alam semestakosmis participerend cosmisch. 2.
Komunal, Kepentingan individu dalam Hukum Adat selalu diimbangi dengan
kepentingan umum. 3. Kontan, Suatu perbuatan simbolis atau pengucapan, maka
tindakan hukum yang dimaksud telah selesai seketika itu juga. 86 Soepomo,
Op.cit., hlm. 130 Universitas Sumatera Utara 4. Visual, Dalam hal-hal tertentu
senantiasa dicoba, dan diusahakan supaya hal-hal yang dimaksud
ditransformasikan dengan suatu tanda yang kelihatan. 87 Menurut Vandijk, Hukum
Adat memiliki sifat: a. Tradisional, b. Dapat berubah, c. Tidak dikodifikasi, d.
Terbuka dan sederhana, e. Mampu menyesuaikan diri
 Demikian jawaban dari saya dan mohon koreksian dan revisi dari bapak / ibu tutor
Terima kasih
Salam
042846533 - M. FAJRI

Daftar Pustaka / Sumber Referensi

Dasar Hukum Jual Beli Tanah - Pengacara di Bali (jasahukumbali.com)
Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat - Pengacara di Bali (jasahukumbali.com)
Jual Beli Tanah Menurut UUPA (123dok.com)

Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)