ASPEK HUKUM PERTANAHAN PADA

HUKUM REAL ESTATE

Kuliah ke-3

1
 PP 24 Th. 1997 ttg. Pendaftaran Tanah

Tujuan: Pendaftaran tanah:

- Kepastian hukum; a. SISTEMATIK -> semua - serentak
- informasi; b. SPORADIK -> 1 atau beberapa –
individual atau massal
- tertib administrasi. (Psl 3&4)
Data:
a. FISIK -> letak, batas, luas, satuan rumah (susun),
keterangan adanya bangunan atau bangunan di
atasnya.
b. YURIDIS -> status hukum, pemegang hak & pihak lain,
pembebanan atas tanah
 UU 26 Th. 2007 ttg. Penataan Ruang

Tujuan: keharmonisan lingkungan alam & buatan; keterpaduan

penggunaan sumber daya alam & buatan; perlindungan fungsi
ruang & pencegahan dampak negatif lingkungan akibat
pemanfaatan ruang. (Psl. 3)

Penataan Ruang:
-> Ruang Darat-Laut-Udara;
-> Wilayah Nasional-Provinsi-Kabupaten/Kota;
-> Kawasan Lindung & Budi daya
 UU No. 5 Th. 1960 ttg. Agraria
HAK ATAS TANAH

Dasar: UU No. 5 Th. 1960 (UUPA)

Hak Atas Tanah

• Hak Milik
• Hak Guna Usaha
• Hak Guna Bangunan
• Hak Pakai
• Hak Sewa
• Hak Membuka Tanah
• Hak Memungut Hasil Hutan
• Hak-hak yang lain tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas, yang
akan ditetapkan dengan UU serta hak-hak yang sifatnya sementara
© RHS
• Kini Kepemilikan tanah tidak hanya dipandang sebagai
tempat tinggal, tempat bernaung, dan tempat
bertanam bagi manusia tetapi telah bergeser sebagai
komoditi yang dapat menghasilkan keuntungan atau
dapat dikatakan, tanah merupakan suatu investasi.
• Semua ini terjadi karena sistem kapitalisme yang
mulai merasuk pada sebagian besar masyarakat kita.
 ASPEK HUKUM PERTANAHAN

HAK MILIK

Defenisi:
Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang
atas tanah.

HAK MILIK ATAS TANAH DAN PERALIHANNYA HARUS DIDAFTARKAN.

Pemegang Hak Milik

• Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
• Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik
dan syarat-syaratnya.

Peralihan Hak Milik

Jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut
adat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik
 ASPEK HUKUM PERTANAHAN

HAK MILIK

Hak Milik Sebagai Jaminan

Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan

Hak milik hapus apabila:

• Tanahnya jatuh kepada negara:
 karena pencabutan hak untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan
bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat;
 karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
 karena diterlantarkan;
 karena dialihkan kepada orang asing.
• Tanahnya musnah.

© RHS
 ASPEK HUKUM PERTANAHAN

HAK GUNA USAHA (HGU)

Defenisi
hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam
jangka waktu tertentu guna perusahaan pertanian, perikanan atau
peternakan.

HGU ATAS TANAH DAN PERALIHANNYA HARUS DIDAFTARKAN.

Jangka Waktu HGU

• HGU diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun.
• Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat
diberikan hak guna-usaha untuk waktu paling lama 35 tahun.
• Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya,
HGU dapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25 tahun.
© RHS
 ASPEK HUKUM PERTANAHAN

HAK GUNA USAHA (HGU)

Pemegang HGU
• Warga-negara Indonesia;
• Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

HGU Dapat Dijadikan Jaminan Utang Dengan Dibebani Hak Tanggungan.

HGU hapus:
• jangka waktunya berakhir;
• dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
• dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
• dicabut untuk kepentingan umum;
• diterlantarkan;
• tanahnya musnah;
• HGU yang sebelumnya dimiliki oleh orang asing
© RHS
 ASPEK HUKUM PERTANAHAN

HAK GUNA BANGUNAN (HGB)

Defenisi
hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya
sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

HGB ATAS TANAH DAN PERALIHANNYA HARUS DIDAFTARKAN.

Jangka Waktu HGU

HGB diberikan untuk waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20
tahun.

Hak Guna Bangunan Terjadi Karena:

• Tanah yang dikuasai langsung oleh Negara Penetapan Pemerintah;
• Tanah dengan Hak Milik  perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang
bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan itu, yang
bermaksud menimbulkan hak tersebut.
© RHS
 ASPEK HUKUM PERTANAHAN

HAK GUNA BANGUNAN (HGB)

Pemegang HGB
• Warga-negara Indonesia;
• Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

HGB Dapat Dijadikan Jaminan Utang Dengan Dibebani Hak Tanggungan.

Hak Guna Bangunan Hapus:

• Jangka waktunya berakhir;
• Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
• Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
• Dicabut untuk kepentingan umum;
• Diterlantarkan;
• Tanahnya musnah;
• Sebelumnya dipegang pihak yang tidak berhak sebagai pemegang HGB
© RHS
 ASPEK HUKUM PERTANAHAN

HAK PAKAI
Defenisi
hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan
kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya,
yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah.

Hak pakai dapat diberikan:

• Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk
keperluan yang tertentu;
• Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun
© RHS
 ASPEK HUKUM PERTANAHAN

HAK PAKAI

Pemegang Hak Pakai

• warga-negara Indonesia;
• orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
• badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia;
• badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

© RHS
 ASPEK HUKUM PERTANAHAN

HAK SEWA UNTUK BANGUNAN

Defenisi
Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila
ia berhak mempergunakan tanah-milik orang lain untuk keperluan bangunan,
dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa

Pemegang Hak Sewa Untuk Bangunan

• warga-negara Indonesia;
• orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
• badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia;
• badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
© RHS
 ASPEK HUKUM PERTANAHAN

PENDAFTARAN HAK ATAS TANAH

Pendaftaran Tanah Meliputi:

• Pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
• Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
• Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat (Akta Otentik).

© RHS
 ASPEK HUKUM PERTANAHAN

PERALIHAN HAK ATAS TANAH

Bentuk Peralihan Hak Atas Tanah:

1. Peralihan hak melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya hanya dapat
didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
PPAT.
2. Peralihan Hak melalui Pembebanan Hak dapat didaftarkan apabila
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
3. Peralihan Hak dengan Lelang dapat didaftarkan apabila dibuktikan melalui
kutipan risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang.

© RHS
 Aktivitas: Membaca (Teams)

• Simpulkan hubungan ketiga peraturan terkait (UUPA, UU

Penataan Ruang & PP Pendaftaran Tanah)
• Next
>> Hukum Perumahan