Seksi Pengendalian Ruang Wilayah dan Pertanahan, 2021

TELAAH STAF
PENGADUAN KEBERATAN ATAS PEMBANGUNAN RUKO DI DEPAN
HALAMAN RUMAH SAUDARA SUGIONO
November, 2021
=========================================================================

A. DASAR PERMOHONAN
Surat Pernyataan Keberatan atas Pembangunan Ruko di Depan Halaman Rumah Saudara
Sugiono ditujukan kepada Gubernur Jawa Timur pada tanggal 18 Oktober 2021.

B. GAMBARAN UMUM PERMASALAHAN

1) Terdapat bangunan ruko yang berlokasi di depan rumah Saudara Sugiono yang
beralamat di RT 017 RW 004, Kalianyar, Bondowoso.
2) Pembangunan ruko dilakukan oleh Saudara Suhalis/Bapak Divo dan Ibu Divo.
Berdasarkan pernyataan dari Saudara Sugiono, kepemilikan tanah tersebut adalah milik
Dinas PUPR dan Dinas Perairan. Berdasarkan pernyataan beliau, tidak ada
pemberitahuan terlebih dahulu pada saat sebelum pembangunan ruko.
3) Telah dilakukan musyawarah antar pihak-pihak yang bertempat di Kantor Kecamatan
Tamanan. Akan tetapi, Saudara Sugiono merasa belum sepakat dengan hasil
musyawarah tersebut serta merasa telah dirugikan selama 12 tahun sejak keberadaan
ruko tersebut karena mengganggu jarak pandang akibat keberadaan ruko di depan
rumah Saudara Sugiono tersebut.
4) Saudara Sugiono mengusulkan adanya pembongkaran ruko sebagai pernyataan
keberataan atas pembangunan ruko tersebut.

C. TELAAH
1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
a. Pasal 4 ayat (1) menyebutkan bahwa hak menguasai dari Negara dapat diberikan
kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan
orang lain serta badan-badan hukum;
b. Pasal 4 ayat (2) menyebutkan bahwa hak-hak atas tanah memberi wewenang untuk
mempergunakan tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh bumi dan air serta
ruang yang ada di atasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung
berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-
undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi;
c. Ada berbagai jenis hak atas tanah menurut Pasal 16 ayat (1), antara lain:
1. hak milik,
2. hak guna-usaha,
3. hak guna-bangunan,
4. hak pakai,

1
 Seksi Pengendalian Ruang Wilayah dan Pertanahan, 2021

5. hak sewa,
6. hak membuka tanah,
7. hak memungut hasil hutan,
8. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan
ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara
sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.

Terkait hak milik, merupakan hak terkuat dan terpenuh yang yang dapat dipuyai
orang atas tanah. Menurut Adrian Sutedi dalam buku “Peralihan Hak atas Tanah
dan Pendaftarannya” (2010) bahwa “Hak Milik sebagai hak yang terkuat
berarti hak tersebut tidak mudah hapus dan mudah dipertahankan terhadap
gangguan dari pihak lain. Selama tidak dibatasi oleh penguasa maka
wewenang dari seorang pemegang hak milik tidak terbatas.”

2) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah
Hak Guna Bangunan
a. Pasal 30 menyebutkan bahwa Pemegang Hak Guna Bangunan berkewajiban :
1. membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan
dalam keputusan pemberian haknya;
2. menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagai-
mana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;
3. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta
menjaga kelestarian lingkungan hidup;
4. menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan
kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah
Hak Guna Bangunan itu hapus;
5. menyerahkan sertipikat Hak Guna Bangunan yang telah hapus kepada Kepala
Kantor Pertanahan.
b. Pasal 31 menyebutkan bahwa jika tanah Hak Guna Bangunan karena keadaan
geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga
mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas
umum atau jalan air, pemegang Hak Guna Bangunan wajib memberikan jalan
keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah
yang terkurung itu.
c. Pasal 32 menyebutkan bahwa Pemegang Hak Guna Bangunan berhak menguasai
dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan selama
waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi
atau usahanya serta untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan
membebaninya.
d. Pasal 37 menyebutkan bahwa apabila Hak Guna Bangunan atas tanah Negara
hapus dan tidak diperpanjang atau tidak diperbaharui, maka bekas pemegang Hak

2
 Seksi Pengendalian Ruang Wilayah dan Pertanahan, 2021

Guna Bangunan wajib membongkar bangunan dan benda-benda yang ada di

atasnya dan menyerahkan tanahnya kepada Negara dalam keadaan kosong
selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya Hak Guna Bangunan.

Hak Pakai

a. Pasal 50 menyebutkan bahwa Pemegang Hak Pakai berkewajiban :

1. membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan
dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah Hak
Pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
2. menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan
sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian
pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
3. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga
kelestarian lingkungan hidup;
4. menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Pakai kepada Negara,
pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Pakai
tersebut hapus;
5. menyerahkan sertipikat Hak Pakai yang telah hapus kepada Kepala Kantor
Pertanahan.
b. Pasal 51 menyebutkan bahwa jika tanah Hak Pakai karena keadaan geografis atau
lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung
atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air,
pemegang Hak Pakai wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan
lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu.
c. Pasal 57 menyebutkan bahwa Apabila Hak Pakai atas tanah Negara hapus dan
tidak diperpanjang atau diperbaharui, maka bekas pemegang Hak Pakai wajib
membongkar bangunan dan benda-benda yang ada di atasnya dan menyerahkan
tanahnya kepada Negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu
satu tahun sejak hapusnya Hak Pakai.

3) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun

1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak
Pengelolaan, terdapat beberapa poin, yaitu :
a. Pasal 2 ayat (1) dan (2) menyebutkan bahwa pemberian hak meliputi Hak Milik, Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas Tanah Negara dan Hak
Pengelolaan. Pemberian hak dapat dilaksanakan dengan keputusan pemberian hak
secara individual atau kolektif secara umum.
b. Pasal 3 ayat (1) dan (2) menyebutkan bahwa Pemberian dan Pembatalan Hak Milik,
hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan
dilakukan oleh Menteri. Pemberian dan pembatalan hak, Menteri dapat
melimpahkan kewenangannya kepada Kepala Kantor Wilayah, Kepala Kantor
Pertanahan dan Pejabat yang ditunjuk.

3
 Seksi Pengendalian Ruang Wilayah dan Pertanahan, 2021

c. Pasal 4 ayat (1) dan (2) menyebutkan bahwa sebelum mengajukan permohonan
hak, pemohon harus menguasai tanah yang dimohon dibuktikan dengan data
yuridis dan data fisik sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan yang
berlaku. Dalam hal tanah yang dimohon merupakan Hak Pengelolaan, pemohon
harus terlebih dahulu memperoleh penunjukan berupa perjanjian penggunaan tanah
dari Pemegang Hak Pengelolaan.
d. Pasal 5 ayat (1) menyebutkan bahwa dalam rangka pemberian hak atas tanah atau
Hak Pengelolaan dilakukan pemeriksaan tanah oleh Panitia Pemeriksa Tanah atau
Tim Penelitian Tanah atau Petugas yang ditunjuk.
e. Pasal 104 ayat (1) dan (2) menyebutkan bahwa Pembatalan hak atas tanah meliputi
pembatalan keputusan pemberian hak, sertipikat hak atas tanah keputusan
pemberian hak dalam rangka pengaturan penguasaan tanah. Pembatalan hak atas
tanah diterbitkan karena terdapat cacat hukum administrasi dalam penerbitan
keputusan pemberian dan/atau sertipikat hak atas tanahnya atau melaksanakan
putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
f. Pasal 106 ayat (1) dan (2) menyebutkan bahwa Keputusan pembatalan hak atas
tanah karena cacat hukum administratif dalam penerbitannya, dapat dilakukan
karena permohonan yang berkepentingan atau oleh Pejabat yang berwenang tanpa
permohonan. Permohonan pembatalan hak dapat diajukan atau langsung kepada
Menteri atau Pejabat yang ditunjuk atau melalui Kepala Kantor Pertanahan.
g. Pasal 107 bahwa cacat hukum administrasi adalah :
- Kesalahan prosedur;
- Kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan;
- Kesalahan subjek hak, objek hak, jenis hak;
- Kesalahan perhitungan luas;
- Terdapat tumpang tindih hak atas tanah;
- Data yuridis atau data fisik tidak benar;
- Kesalahan lainnya yang bersifat hukum administratif.
h. Pasal 110 bahwa pembatalan hak atas tanah dapat diajukan kepada Menteri melalui
Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang
bersangkutan. Kepala Kantor Pertanahan menyampaikan berkas permohonan
dimaksud kepada Menteri disertai pendapat dan pertimbangannya
i. Pasal 132 terhadap permohonan pembatalan hak atas tanah karena melaksanakan
amar putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dapat
diajukan langsung kepada Menteri atau Kepala Kantor Wilayah atau melalui Kepala
Kantor Pertanahan.
4) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas
Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah terdapat beberapa poin, yaitu :
a. Pasal 7 ayat (1) menyebutkan bahwa pemegang Hak Pengelolaan diberikan
kewenangan untuk :

4
 Seksi Pengendalian Ruang Wilayah dan Pertanahan, 2021

- menyusun rencana perrrntukan, penggunaan, dan pemanfaatan Tanah

sesuai dengan rencana tata ruang;
- menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian Tanah Hak
Pengelolaan untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak
lain; dan
- menentukan tarif dan/atau uang wajib tahunan dari pihak lain sesuai dengan
perjanjian.
b. Pasal 14 ayat (1) bahwa Hak Pengelolaan hapus karena dibatalkan haknya oleh
Menteri karena cacat administrasi atau putusan peradilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap.
c. Pasal 14 ayat (2) bahwa dalam hal Hak Pengelolaan dibatalkan karena cacat
administrasi , Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan dapat dinyatakan batal
apabila dinyatakan dalam surat keputusan pembatalan Hak Pengelolaan.
d. Pasal 14 ayat (3) dalam hal Hak Pengelolaan dibatalkan karena pelaksanaan
putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, Hak Atas Tanah
di atas Hak Pengelolaan dapat dinyatakan batal sepanjang amar putusan
mencantumkan batalnya Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan.
e. Penjelasan Pasal 14 Ayat 3 bahwa untuk memberikan perlindungan bagi pemegang
Hak Atas Tanah yang memperoleh hak dengan iktikad baik maka pembatalan Hak
Atas Tanah di atas Tanah Hak Pengelolaan harus dinyatakan secara tegas dalam
amar putusan.
f. Pasal 15 ayat (1) bahwa hapusnya Hak Pengelolaan di atas Tanah Negara,
mengakibatkan status tanahnya menjadi Tanah Negara atau sesuai dengan amar
putusan pengadilan.
g. Pasal 64 ayat (1) bahwa Pembatalan Hak Atas Tanah karena cacat administrasi
hanya dapat dilakukan salah satunya karena adanya tumpang tindih Hak Atas
Tanah.
h. Pasal 64 ayat (2) bahwa dalam hal jangka waktu 5 (lima) tahun terlampaui sejak
diterbitkannya sertipikat Hak Atas Tanah maka pembatalan dilakukan melalui
mekanisme peradilan.

D. REKOMENDASI DAN TINDAK LANJUT

1) Perlunya informasi terkait status kepemilikan bangunan ruko dimaksud agar dapat
diberikan rekomendasi tindak lanjut sesuai hak atas tanah yang dimiliki sesuai peraturan
perundang-undangan;
2) Perlunya melihat kembali hasil musyawarah yang telah dilakukan antar pihak terkait dan
mengidentifikasi apakah bangunan ruko yang telah dibangun mengurung atau menutup
pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air. Apabila
bangunan tersebut menutup lalu lintas umum atau jalan air, maka pemegang Hak Guna
Bangunan ataupun Hak Pakai wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau
kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu. (sesuai dengan

5
 Seksi Pengendalian Ruang Wilayah dan Pertanahan, 2021

Pasal 31 dan Pasal 51 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah)
3) Berkoordinasi dengan Kantor Pertanahan Kabupaten Bondowoso terkait status hak atas
tanah bangunan ruko apakah masih berlaku atau perlu segera diperpanjang atau sudah
tidak berlaku. Apabila Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Negara hapus dan
tidak diperpanjang atau tidak diperbaharui, maka bekas pemegang Hak Guna
Bangunan/Hak Pakai wajib membongkar bangunan dan benda-benda yang ada di
atasnya dan menyerahkan tanahnya kepada Negara dalam keadaan kosong selambat-
lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya Hak Guna Bangunan/Hak Pakai.
(sesuai dengan Pasal 37 dan Pasal 57 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah)
4) Perlunya detail informasi lokasi berupa titik koordinat atau .shapefile agar dapat
dikroscek kesesuaian tata ruang terhadap pembangunan ruko tersebut. Adapun terkait
ketentuan umum peraturan zonasi untuk zona permukiman perdesaan dan permukiman
perkotaan di Kabupaten Bondowoso adalah sebagai berikut:

Bahwa pada permukiman perkotaan, untuk kegiatan perdagangan diizinkan.

6
Seksi Pengendalian Ruang Wilayah dan Pertanahan, 2021

Lokasi Kecamatan Tamanan,

Kabupaten Bondowoso