HAK-HAK ATAS TANAH BERSIFAT TETAP

DI UUPA NO. 5/1960

A. Hak Milik
1. Pengertiannya
Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai
orang atas tanah dengan mengingat fungsi sosial. Kata-kata “terkuat dan terpenuh” itu
tidak berarti bahwa hak milik merupakan hak yang mutlak, tak terbatas dan tidak dapat
diganggu gugat.
Sifat-sifatnya :
 Terkuat
 Turun temurun dan dapat beralih.
 Dapat menjadi 'induk" dari pada hak-hak atas tanah lain.
 Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan (hipotik atau credit
verband).
 Dapat dipindahkan kepada pihak lain.
 Dapat dilepaskan oleh yang empunya.
 Dapat diwakafkan.
2. Tujuan penggunaannya
Hak milik atas tanah dapat dipergunakan baik untuk usaha pertanian maupun
untuk mendirikan bangunan-bangunan dengan memperhatikan/ menyesuaikan dengan
rencana tata guna tanah.
3. Subyeknya
Pada azasnya hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik
atas tanah baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain. Di samping itu Badan
Hukum yang bergerak dalam lapangan sosial dan keagamaan yang telah ditunjuk oleh
Pemerintah dapat mempunyai hak milik atas tanah, sepanjang tanahnya dipergunakan
langsung daiam bidang sosial dan keagamaan.
2. Jangka waktunya
Jangka waktu hak milik atas tanah tidak terbatas.
3. Terjadinya Hak Milik
a. Menurut hukum adat diatur dengan Peraturan Pemerintah.
 b. Penetapan Pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan dengan
Peraturan Pemerintah.
c. Ketentuan undang-undang.
4. Peralihan hak/Pemindahan hak dan Pendaftaran hak milik
a. Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
b. Hak Milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebasannya dengan
hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang berlaku.
c. Pendaftaran tersebut merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai pemilikan
dan hapusnya hak milik serta syahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.
5. Hapusnya Hak Milik
a. karena pencabutan hak.
b. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya.
c. Karena diterlantarkan yang pengertiannya akan ditentukan dalam peraturan
perundangan.
d. karena ketentuan pasal 21 ayat 3 dan 26 ayat 2 Undang-Undang Pokok Agraria
yaitu :
Pasal 21 ayat 3 :
- Orang Asing yang sesudah berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria (24-9-
1960) memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran
harta karena perkawinan, demikian pula warga negara Indonesia yang
mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-Undang tersebut
kehilangan kewarganegaraannya melepaskan hak miliknya itu dalam jangka
waktu satu tahun.

Pasal 26 ayat 2 :
- Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan
perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak
langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga
negara yang di samping kewarganegaraan Indonesia mempunyai
kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum (kecuali badan hukum
keagamaan dan sosial yang ditetapkan oleh Pemerintah), adalah batai karena
hukum.
- Karena tanahnya musnah.
B. Hak Guna Bangunan
1. Pengertiannya
Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas
tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu tertentu.
Penggunaan tanah yang dipunyai dengan hak Guna Bangunan terutama untuk
mendirikan/mempunyai bangunan-bangunan, tetapi di samping itu diperbolehkan
untuk menanam sesuatu dan memelihara ternak, asal tujuannya yang pokok tetap
dilaksanakan.
2. Tujuan penggunaannya
Untuk mendirikan dan atau mempunyai bangunan-bangunan.
3. Subyeknya
Yang dapat mempunyai hak Guna Bangunan yalah :
Warga negara Indonesia dan Badan-Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
4. Jangka waktunya
Hak Guna Bangunan dapat diberikan untuk jangka waktu 20 tahun dan paling
lama 30 tahun. Atas permintaan pemegang haknya dan mengingat keperluan serta
keadaan bangunan-bangunannya jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan
waktu paling lama 20 tahun.
5. Terjadinya Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan terjadi :
a. Mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara.
b. Karena penetapan Pemerintah.
c. Mengenai tanah milik, karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik
tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak Guna Bangunan
itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut.
6. Peralihan/Pemindahan dan Pendaftarannya
Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Dalam hal-
hal yang tertentu setiap pemindahan hak guna bangunan memerlukan ijin dari yang
berwenang. Setiap peralihan/pemindahan hak Guna Bangunan wajib didaftarkan pada
Kantor Agraria Kabupaten/ Kotamadya yang bersangkutan. Pendaftaran tersebut
merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai syahnya peralihan hak tersebut.
7. Hapusnya Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan hapus karena :
a. Jangka waktunya berakhir.
 b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi.
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.
d. Dicabut untuk kepentingan umum.
e. Diterlantarkan yang pengertiannya akan ditentukan dalam peraturan perundangan.
f. Tanahnya musnah.
g. Ketentuan dalam pasal 36 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria, yaitu : orang
atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi
syarat-syarat sebagai subyek hukum seperti tersebut angka (3) dalam jangka waktu
1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang
memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak
guna bangunan, jika ia tidak mematuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna
bangunan yang bersangkutan tidakdilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu
tersebut, maka hak itu hapus karena hukum.

Bahan diskusi :
1. Jelaskan perbedaan yang prinsip mengenai kepemilikan hak atas tanah yang bersifat hak
milik dan hak guna bangunan !