KEPEMILIKAN APARTEMEN (SATUAN RUMAH SUSUN) DI INDON

Apartemen atau Condominium ?

Strata title berasal dari negara Barat dan dikenal dalam konsep hunian vertikal maupun horisontal di
mana hak kepemilikan atas suatu ruang dalam gedung bertingkat dibagi-bagi untuk beberapa pihak.

Pasal 1 ayat 1 UU Nomor 20 Tahun 2011

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang
terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal
maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan
secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama.

Pasal 17 UU Nomor 20 Tahun 2011

Rumah susun dapat dibangun di atas tanah:
a. hak milik;
b. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan
c. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.
 Siapa yang dapat memiliki (membeli) Sarusun

• WNI • WNI
• Badan Hukum Yang Didirikan
Menurut Hukum Indonesia

HM HGB

• instansi Pemerintah Pusat

HPL HP • WNI
• Orang Asing Yang
• Pemerintah Daerah; Berkedudukan di Indonesia
• badan usaha milik negara, • Badan Hukum Yang Didirikan
• badan usaha milik daerah; Menurut Hukum Indonesis
• badan hukum milik negara dan Berkedudukan di
• badan hukum milik daerah; Indonesia
• Badan Hukum Asing Yang
• Badan Bank Tanah; atau
Mempunyai Perwakilan di
• badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat Indonesia
Jenis-Jenis Rusun
Rumah susun terbagi atas 4 (empat) macam yaitu : (ps 15, ps 16 jo ps 1 angka 7, 8, 9 dan 10)
a. Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan
rumah bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah.
b. Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan
rumah khusus.
c. Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat
tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan
atau pegawai negeri.
d. Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan
keuntungan.

Penguasaan atas satuan rumah susun dapat dilakukan dengan cara sebagai berikut : (ps 45)
a. pada rumah susun umum, dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa;
b. pada rumah susun khusus, dilakukan dengan cara pinjam pakai atau sewa; (akan diatur dengan
peraturan pemerintah);
c. pada rumah susun negara, dilakukan dengan cara pinjam pakai, sewa, atau sewa beli;
(dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundangan);
d. pada rumah susun komersial dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.

Penguasaan satuan rumah susun dengan sewa yang dimaksud dalam huruf a dan huruf d tersebut
diatas dilakukan dengan “perjanjian tertulis”, yang dibuat dihadapan pejabat yang berwenang sesuai
peraturan perundangan, dan perjanjian tersebut harus didaftarkan kepada PPPSRS (Perhimpunan
Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun = badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau
penghuni Sarusun. Pemilik = setiap orang yang memiliki Sarusun. Penghuni = orang yang
menempati Sarusun, baik sebagai pemilik maupun bukan pemilik. Pengelola = suatu badan hukum
yang bertugas untuk mengelola rumah susun) .
 Kapan Rusun dapat Dipasarkan
Pelaku pembangunan dapat melakukan pemasaran terhadap satuan rumah susun sebelum
pembangunan rumah susun (ps 42), hal ini dapat dilakukan sekurang-kurangnya telah memiliki :
a. kepastian peruntukan ruang;
b. kepastian hak atas tanah;
c. kepastian status penguasaan rumah susun;
d. perijinan pembangunan rumah susun, dan
e. jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.

Kapan PPJB Rusun dapat di Buat

PPJB tersebut dapat dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas :
a. status kepemilikan tanah;
b. kepemilikan IMB;
c. ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum;
d. keterbangunan paling sedikit 20%, dan
e. hal-hal yang diperjanjikan.

Kapan AJB Rusun dapat dilakukan

Jual beli atas satuan rumah susun hanya dapat dilakukan sesudah pembangunan rumah susun
selesai yaitu apabila telah diterbitkan :
a. Sertipikat laik fungsi; dan
b. SHM Sarusun atau SKBG Sarusun.
dan dilakukan melalui Akta Jual Beli/AJB di hadapan PPAT yang berada didalam Daerah Kerja PPAT
di mana lokasi Sarusun tersebut berada.
Hak Milik Sarusun
merupakan Hak Milik atas satuan rumah susun yang bersifat perseorangan, yang terpisah dengan hak bersama atas
bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang akan dihitung berdasarkan Nilai Perbandingan
Proporsional (NPP).

Apa Bukti Kepemilikan Atas Rusun

a. SHM Sarusun (Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun = tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun
diatas HM, HGB atau Hak Pakai diatas tanah negara, HGB atau Hak Pakai di atas tanah pengelolaan) yang
diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai
pemegang hak atas tanah. SHM Sarusun merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan, yang terdiri atas :
i. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama.
ii. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan satuan rumah susun yang
dimiliki.
iii. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama bagi yang
bersangkutan.
SHM Sarusun dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani HAK TANGGUNGAN melalui Akta Pemberian Hak
Tanggungan (APHT) yang dibuat di hadapan PPAT.

b. SKBG (Sertipikat Kepemilikan Bangunan Gedung = tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun di atas
barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa). SKBG merupakan satu kesatuan
yang tidak terpisahkan yang terdiri atas :
i. salinan buku gedung bangunan.
ii. salinan surat perjanjian sewa atas tanah.
iii. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan satuan rumah susun yang
dimiliki.
iv. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, dan benda bersama yang bersangkutan.
skbg sarusun diterbitkan oleh instansi tehnis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab dibidang
bangunan gedung dan dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Fidusia.
Apakah Orang Asing Dapat Membeli Apartemen

PP Nomor 18 Tahun 2021 Pasal 67

(1) Hak milik atas Satuan Rumah Susun diberikan kepada:

a. Warga Negara Indonesta;
b. badan hukum Indonesia
c. Orang Asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
d. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; atau
e. perwakilan negara asing dan lembaga internasional yang berada atau mempunyai perwakilan
di Indonesia.

PP Nomor 18 Tahun 2021 Pasal 71 ayat 1 huruf b

Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing merupakan

b. Rumah susun yang dibangun di atas bidang Tanah:

1. hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah Negara;
2. hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan; atau
3. hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah hak milik.

Pasal 186 (1) Kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian untuk Orang Asing sebagaimana
dimaksud diberikan batasan:
a. untuk rumah tapak:
1. rumah dengan kategori rumah mewah sesuai dengan ketentuan peraturan
perundangundangan;
2. 1 (satu) bidang tanah per orang/keluarga; dan/atau
3. tanahnya paling luas 2.000 m2 (dua ribu meter persegi);
b. untuk rumah susun dengan kategori rumah susun komersial.
PP Nomor 18 Tahun 2021 Pasal 188
(1) Satuan Rumah Susun yang dimiliki oleh Orang Asing yang dibangun di atas tanah Hak Pakai
atau Hak Guna Bangunan diberikan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
(2) Dalam hal Satuan Rumah Susun yang dimiliki oleh Orang Asing dibangun di atas tanah Hak
Guna Bangunan maka hak bersama atas kepemilikan Satuan Rumah Susun dihitung
berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional yang terdiri atas bagian bersama, benda
bersama, dan tidak termasuk tanah bersama.
(3) Kewajiban atas tanah bersama kepemilikan Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud pada
ayat (2) tetap melekat pada Orang Asing selaku pemegang Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.

Petunjuk Pelaksanaan Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang /Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat
Tingga/Hunian Untuk Orang Asing.

Huruf 3 butir (e)

Memuat Kebijakan :

1) Kepemilikan rumah tinggal/hunian untuk orang asing dapat berasal dari rumah/unit baru atau
rumah/unit lama;
2) rumah tinggal/hunian untuk orang asing terdiri dari rumah tapak dan/atau satuan rumuh susun
dan dapat :
a.Diwariskan kepada ahli waris yang memenuhi syarat; dalam hal orang asing meninggal dunia;
b.Dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan; dan
c.Beralih dan/atau dialihkan kepada pihak lain