PENYELESAIAN SENGKETA HAK ATAS TANAH

OLEH
Dr. URIP SANTOSO,SH.,MH.
 DASAR HUKUM TANAH NASIONAL
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria;
• UU No. 5 Tahun 1960 dikenal dengan sebutan Undang-Undang Pokok
Agraria (UUPA);
• Diundangkan dalam Lembaran Negara Republik Indonesia (LNRI)
Tahun 1960 No. 104 – Tambahan Lembaran Negara Republik
Indonesia (TLNRI) No. 2043;
• Diundangkan pada tanggal 24 September 1960;
• Melaksanakan ketentuan Pasal 33 ayat (3) UUD 1945.
 DASAR HUKUM HAK ATAS TANAH
• PASAL 4 AYAT (1) UUPA
Atas dasar hak menguasai atas tanah sebagai yang dimaksud dalam
Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi
yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh
orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain
serta badan-badan hukum”.
 PENGERTIAN HAK ATAS TANAH
• PASAL 4 AYAT (1) UUPA
Hak atas tanah = hak atas permukaan bumi.
• PASAL 1 ANGKA 4 PP NO. 18 TAHUN 2021
Hak atas tanah adalah hak yang diperoleh dari hubungan hukum antara
pemegang hak dengan tanah, termasuk ruang di atas tanah, dan/atau ruang
di bawah tanah untuk menguasai, memiliki, menggunakan, memanfaatkan
serta memelihara tanah, ruang di atas tanah, dan/atau ruang di bawah tanah.
• URIP SANTOSO
Hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada pemegang
haknya untuk mempergunakan dan/atau memanfaatkan hak atas tanah yang
dikuasainya.
 PENGGUNAAN DAN PEMANFAATAN
HAK ATAS TANAH
a. PENGGUNAAN HAK ATAS TANAH
Hak atas tanah digunakan untuk keperluan mendirikan bangunan.

b. PEMANFAATAN HAK ATAS TANAH

Hak atas tanah dimanfaatkan untuk keperluan pertanian, perikanan,
peternakan, atau perkebunan.
 HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT TETAP
• PASAL 16 AYAT (1) UUPA :
a. Hak Milik;
b. Hak Guna Usaha;
c. Hak Guna Bangunan;
d. Hak Pakai;
e. Hak Sewa Untuk Bangunan;
f. Hak Membuka Tanah;
g. Hak Memungut Hasil Hutan.
 HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT
SEMENTARA
• PASAL 53 AYAT (1) UUPA :
a. Hak Gadai;
b. Hak Usaha Bagi Hasil;
c. Hak Menumpang;
d. Hak Sewa Tanah Pertanian.
 SUBJEK HAK ATAS TANAH
a. Warga Negara Indonesia;
b. Warga Negara Asing;
c. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia;
d. Badan Hukum Asing Yang Mempunyai Perwakilan di Indonesia;
e. Badan Hukum Privat;
f. Badan Hukum Publik.
 SUBJEK HAK ATAS TANAH
a. Warga negara Indonesia;
b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
c. Lembaga Negara;
d. Pemerintah Pusat;
e. Pemerintah Provinsi;
f. Pemerintah Kabupaten/Kota;
g. Pemerintah Desa;
h. Badan Usaha Milik Negara;
i. Badan Usaha Milik Daerah;
j. Badan Usaha Milik Desa;
k. Badan Otorita;
l. Badan Bank Tanah;
m. Perusahaan asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
n. Kedutaan Besar/Konsulat;
o. Badan keagamaan;
p. Badan sosial.
 TANDA BUKTI HAK ATAS TANAH
• Tanda bukti hak atas tanah berupa sertipikat hak;
• Sertipikat hak diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota;
• Sertipikat hak ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota, atau pejabat lain yang diberikan pelimpahan
kewenangan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota;
• Eksistensi sertipikat hak adalah salinan dari Buku Tanah yang memuat
data fisik dan data yuridis;
• Fungsi sertipikat hak adalah sebagai tanda bukti hak;
• Tujuan diterbitkan sertipikat hak adalah memberikan jaminan kepastian
hukum, perlindungan hukum, dan tertib administrasi pertanahan.
 PENYEBAB MENINGKATNYA
KEBUTUHAN AKAN TANAH
a. Meningkatnya pembangunan;

b. Meningkatnya jumlah penduduk yang membutuhkan tanah untuk

beraktifitas.

c. Pengembangan wilayah kota.

 PENYEBAB TIMBULNYA SENGKETA
TANAH
a. Perbedaan kepentingan bagi pihak-pihak yang terkait dengan tanah;
b. Timbulnya kerugian;
c. Meningkatnya jumlah penduduk yang membutuhkan tanah untuk
beraktifitas;
d. Terbatasnya persediaan tanah yang tidak seimbang dengan
besarnya kebutuhan akan tanah;
e. Meningkatnya kebutuhan akan tanah untuk berbagai macam
keperluan dan kepentingan.
 PENGERTIAN SENGKETA
• PASAL 1 ANGKA 2 PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA
RUANG/KEPALA BPN RI NO. 21 TAHUN 2020 TENTANG PENANGANAN
DAN PENYELESAIAN KASUS PERTANAHAN
Sengketa pertanahan adalah perselisihan pertanahan antara orang
perseorangan, badan hukum atau lembaga yang tidak berdampak luas.
• Dr. URIP SANTOSO,S.H.,MH.
Sengketa pertanahan adalah perselisihan yang terjadi di antara para
pihak yang berbeda kepentingan, berobjek tanah, yang penyelesaiannya
dapat ditempuh melalui jalur peradilan atau mediasi.
 PENYELESAIAN SENGKETA PERTANAHAN
a. PERADILAN
Suatu proses penyelesaian sengketa pertanahan yang dijalankan di
pengadilan yang berhubungan dengan tugas memeriksa, memutus, dan
mengadili perkara (Pasal 1 angka 10 Permen ATR/Kepala BPN RI No. 21
Tahun 2020)
b. MEDIASI
Mediasi adalah cara penyelesaian sengketa pertanahan melalui proses
perundingan untuk memperoleh kesepakatan yang dilakukan oleh para
pihak difasilitasi oleh Kementerian ATR/Kepala BPN RI, Kanwil BPN Provinsi,
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, dan/atau mediator peranahan (Pasal 1
angka 11 Permen ATR/Kepala BPN RI No. 21 Tahun 2020)
 CARA PENYELESAIAN SENGKETA TANAH

a. PENYELESAIAN SENGKETA DI PENGADILAN (LITIGASI)

Salah satu pihak yang bersengketa mengajukan gugatan ke
Pengadilan Tata Usaha Negara kalau sifat sengketanya tata usaha
negara, atau mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri kalau sifat
sengketanya keperdataan.
b. PENYELESAIAN SENGKETA DI LUAR PENGADILAN (NON LITIGASI)
Para pihak yang bersengketa bersepakat menyelesakan sengketanya
dengan jalan di luar pengadilan.
Bentuk penyelesaian sengketanya adalah mediasi.
 OBJEK SENGKETA TANAH
a. Sengketa yang berkaitan dengan lahirnya atau perolehan hak atas
tanah;
b. Sengketa yang berkaitan dengan pemindahan hak atas tanah;
c. Sengketa yang berkaitan dengan pewarisan tanah;
d. Sengketa yang berkaitan dengan tanah sebagai jaminan utang;
e. Sengketa yang berkaitan dengan sewa menyewa tanah;
f. Sengketa yang berkaitan dengan penerbitan sertipikat hak atas
tanah;
g. Sengketa yang berkaitan dengan hak ulayat masyarakat hukum
adat;
h. Sengketa yang berkaitan dengan pengadaan tanah untuk
pembangunan;
i. Sengketa yang berkaitan dengan pembelian unit apartemen (satuan
rumah susun).
 PARA PIHAK DALAM SENGKETA TANAH
a. Perseorangan dengan perseorangan;
b. Perseorangan dengan sekelompok orang;
c. Sekelompok orang dengan sekelompok orang;
d. Perseorangan dengan badan hukum privat;
e. Perseorangan dengan badan hukum publik;
f. Badan hukum privat dengan badan hukum privat;
g. Badan hukum privat dengan badan hukum publik.
 CACAT ADMINISTRASI DAN/ATAU CACAT YURIDIS
(PASAL 35 PERMEN ATR/KEPALA BPN RI NO. 21 TAHUN 2020)

a. Kesalahan dalam proses/prosedur penerbitan hak atas tanah,

pendaftaran hak, dan proses pemeliharaan data pendaftaran tanah;
b. Kesalahan dalam proses/prosedur pengukuran;
c. Kesalahan dalam proses/prosedur penerbitan sertipikat pengganti;
d. Kesalahan dalam proses/prosedur penerbitan sertipikat Hak
Tanggungan;
e. Kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan;
f. Kesalahan subjek hak;
g. Kesalahan objek hak;
h. Kesalahan jenis hak;
i. Tumpang tindih hak atas tanah;
j. Tumpang tindih kawasan hutan;
k. Kesalahan penetapan konsolidasi tanah;
l. Kesalahan penegasan tanah objek landreform;
m. Kesalahan dalam proses pemberian izin peralihan hak;
n. Kesalahan dalam proses penerbitan surat keputusan pembatalan;
o. Terdapat putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap yang
membuktikan adanya tindak pidana pemalsuan, penipuan,
penggelapan, dan/atau perbuatan pidana lainnya;
p. Terdapat dokumen atau data yang digunakan dalam proses
penerbitan sertipikat bukan produk instansi tersebut berdasarkan
surat keterangan dari instansi yang bersangkutan;
q. Terdapat putusan pengadilan yang dalam pertimbangan hukumnya
terbukti terdapat fakta adanya cacat dalam penerbitan produk hukum
Kementerian dan/atau adanya cacat dalam perbuatan hukum dalam
peralihan hak tetapi dalam amar putusannya tidak dinyatakan secara
tegas.
 SIFAT SENGKETA TANAH
a. SENGKETA TATA USAHA NEGARA
Sengketa pertanahan yang timbul disebabkan oleh diterbitkannya
Keputusan Tata Usaha Negara oleh badan/pejabat tata usaha negara →
SERTIPIKAT HAK atau Surat Keputusan Pemberian Hak.
Yang dituntut adalah sertipikat atau Surat Keputusan Pemberian Hak
dinyatakan tidak sah atau batal.
b. SENGKETA KEPERDATAAN
Sengketa pertanahan yang timbul disebabkan oleh wanprestasi (ingkar
janji) atau perbuatan melanggar hukum oleh salah satu pihak yang terkait.
 SENGKETA TANAH
YANG BERSIFAT TATA USAHA NEGARA
• PASAL 52 UU NO. 30 TAHUN 2014 TENTANG ADMINISTRASI PEMERINTAHAN
(1) Syarat sahnya keputusan administrasi pemerintahan atau KTUN
meliputi :
a. ditetapkan oleh pejabat yang berwenang;
b. dibuat sesuai prosedur; dan
c. substansi yang sesuai objek keputusan.
(2) Sahnya keputusan administrasi pemerintahan atau KTUN didasarkan
pada ketentuan peraturan perundang-undangan dan Asas-asas Umum
Pemerintahan yang Baik.
• PASAL 64 JUNCTO PASAL 66 UU NO. 30 TAHUN 2014
Keputusan administrasi pemerintahan atau KTUN hanya dapat dicabut
atau dibatalkan apabila terdapat cacat :
a. Wewenang;
b. Prosedur; dan/atau
c. Substansi.
• Pejabat yang berwenang mencabut atau membatalkan keputusan
administrasi pemerintahan atau KTUN adalah pejabat yang
menerbitkan keputusan administrasi pemerintahan atau KTUN
tersebut → ASAS CONTRARIUS ACTUS.
 SENGKETA TANAH
YANG BERSIFAT KEPERDATAAN
• YANG HARUS DIPERHATIKAN DALAM PENYELESAIAN SENGKETA TANAH YANG
BERSIFAT KEPERDATAAN
a. Dasar gugatan adalah perbuatan melanggar hukum (Pasal 1365 KUH Perdata) atau
wanprestasi (Pasal 1238 KUH Perdata)
b. Perbuatan melanggar hukum adalah perbuatan yang melanggar hak subjektif
orang lain.
c. Wanprestasi adalah tidak dipenuhinya prestasi atau kewajiban dalam suatu
perjanjian.
d. Yang dituntut adalah :
a) Sertipikat atau selain sertipikat dinyatakan tidak mempunyai kekuatan hukum
sebagai alat bukti → Perbuatan melanggar hukum;
b) Tuntutan ganti kerugian → Wanprestasi (ingkar janji).
 PEMBATALAN PRODUK HUKUM
PERTANAHAN
• PASAL 1 ANGKA 14 PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA
RUANG/KEPALA BPN RI NO. 21 TAHUN 2020
Pembatalan adalah keputusan yang membatalkan produk hukum
karena cacat administrasi dan/atau cacat yuridis dalam penerbitannya
atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah
memperoleh kekuatan hukum tetap.
• SEBAB PEMBATALAN PRODUK HUKUM
a. Cacat administrasi dan/atau cacat yuridis;
b. Pelaksanaan putusan pengadilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap.
 PEJABAT YANG BERWENANG MENERBITKAN
KEPUTUSAN PEMBATALAN PRODUK HUKUM
• PASAL 30 AYAT (1) PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA
RUANG/KEPALA BPN RI NO. 21 TAHUN 2020
Pejabat yang berwenang menerbitkan keputusan pembatalan produk
hukum adalah Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN RI.
• PASAL 30 AYAT (2) PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA
RUANG/KEPALA BPN RI NO. 21 TAHUN 2020
Pejabat yang berwenang menerbitkan keputusan pembatalan produk
hukum adalah Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi.