PERJANJIAN BANGUN, GUNA,

SERAH (BUILD, OPERATE AND

TRANSFER) DALAM HUKUM
AGRARIA DI INDONESIA
Prof. Dr. Irawan Soerodjo, S.H., Sp.N., M.Si.,
 PENGANTAR HUKUM AGRARIA
Hukum Agraria yang berlaku
sebelum Indonesia merdeka.

Hak atas tanah hukum adat:
1. Hak Ulayat;
2. Hak Milik dan Hak Pakai;
3. Gogol, Petok, Girik, dll;
4. Tanah Kesultanan;
Hak atas tanah hukum barat :
1. Recht Van Eigendom:
a. Recht Van Servituut;
b. Recht Van Vruchtgebruik;
c. Recht Van Gebruik;
d. Recht Van Grant Controleur;
e. Recht Van Bruikleen;
2. Recht Van Erfpacht;
3. Recht Van Opstal.
Dijadikan hak usaha-usaha dan hak guna-bangunan hanya berlaku untuk sementara selama sisa
waktu hak-hak tersebut, dengan jangka waktu paling lama 20 tahun.

Dualisme, Unifikasi dan konversi

Baca bagian kedua yaitu dari Pasal I Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pasal 33 ayat (3) UUD 45
sampai dengan Pasal IX dalam UUPA Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria “Konsep Hak Menguasai Negara”

Prinsip Domein Verklaring :

1. Landasan hukum pemerintah kolonial selaku pemilik tanah dengan memberikan
tanah (hak barat);
2. Pembuktian kepemilikan.

1
 PENGANTAR HUKUM AGRARIA
1. Agrarische Wet (Staatsblad 1870 No. 55), sebagai yang termuat dalam pasal 51 "Wet op de Staatsinrichting van Nederlands Indie" (Staatsblad 1925 No. 447)
dan ketentuan dalam ayat-ayat lainnya dari pasal itu;
2. a. "Domein Verklaring " tersebut dalam pasal 1 "Agrarische Besluit " (Staatsblad 1870 No. 118);
b. "Algemene Domein Verklaring " tersebut dalam Staatsblad 1875 No. 119A;
c. " Domein Verklaring untuk Sumatera" tersebut dalam pasal 1 dari Staatsblad 1874 No. 94f;
d. " Domein Verklaring untuk keresidenan Menado" tersebut dalam pasal 1 dari Staatsblad 1877 No. 55;
e. " Domein Verklaring untuk residentie Zuiker en Oosterafdeling van Borneo" tersebut dalam pasal 1 dari Staatsblad 1888 No.58;
3. Koninklijk Besluit tanggal 16 April 1872 No. 29 (Staatsblad 1872 No. 117) dan peraturan pelaksanaannya;
4. Buku ke-II Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang yang mengenai bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya, kecuali
ketentuan-ketentuan mengenai hypotheek yang masih berlaku pada mulai berlakunya Undang-undang ini;

Menimbang :
a. bahwa hukum agraria yang masih berlaku sekarang ini sebagian tersusun berdasarkan tujuan dan sendi-sendi dari
pemerintahan jajahan dan sebagian dipengaruhi olehnya, hingga bertentangan dengan kepentingan rakyat dan Negara
didalam menyelesaikan revolusi nasional sekarang ini serta pembangunan semesta;
b. bahwa hukum agraria tersebut mempunyai sifat dualisme, dengan berlakunya hukum adat disamping hukum agraria yang
didasarkan atas hukum barat;
c. bahwa bagi rakyat asli hukum agraria penjajahan itu tidak menjamin kepastian hukum;

Asas pemisahan horizontal dalam hukum Agraria

Tujuan UUPA :
1. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional yang merupakan alat untuk membawa kemakmuran,
kebahagiaan dan keadilan bagi negara dan masyrakyat adil dan makmur;
2. Meletakkan dasar-dasar hukum untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan dalam hukum pertanahan.
3. Meletakkan dasar-dasar hukum untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat
seluruhnya.

2
 PENGANTAR HUKUM AGRARIA
Sumber Hukum :
1. Sumber Hukum Tertulis :
a. Pasal 33 ayat (3) UUD 45;
b. UUPA;
c. Peraturan-peraturan pelaksanaan UUPA;
d. Peraturan-peraturan bukan pelaksana UUPA yang dikeluarkan sesudah tanggal 24 September 1960, contoh : Undang-Undang 51/Prp/1960 tentang larangan
pemakaian tanah tanpa izin yang berhak atau kuasanya.
2. Sumber Hukum Tidak Tertulis :
a. Hukum Adat :
i. Tidak bertentangan dengan kepentingan Nasional;
ii. Berdasarkan atas persatuan bangsa;
iii. Berdasarkan atas sosialisme Indonesia;
iv. Berdasrkan peraturan yang tercantum dalam UUPA dan peraturan pelaksananya.
b. Kebiasaan dan Yurisprudensi;
Sumber hukum utama :
1. Pasal 33 UUD 1945 dinyatakan bahwa :
memberi wewenang kepada negara sebagai organisasi kekuasaan dari bangsa Indonesia antara lain untuk menentukan dan mengatur hak-hak yg dapat
dipunyai atas bumi, air dan ruang angkasa.
2. UU nomor 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (untuk selanjutnya disebut UUPA) :
- Hak-hak atas tanah, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16 ayat (1) :
1. Hak milik : turun temurun, terkuat, terpenuh, hanya untuk Warga Negara Indonesia dan badan Hukum tertentu;
2. Hak Guna Usaha : mengusahakan tanah yg dikuasai langsung oleh negara, diatas tanah negara, tanah hak pengelolaan, tanah hak milik;
3. Hak Guna Bangunan : diatas tanah negara, tanah hak pengelolaan, tanah hak milik;
4. Hak Pakai : diatas tanah negara, tanah hak pengelolaan, tanah hak milik;
5. Hak Sewa : pemakaian tanah milik org lain dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa;
6. Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan : hanya untuk WNI diatur dengan Peraturan Pemerintah.

3
 PENGANTAR HUKUM AGRARIA
1. Konversi adalah pengaturan dari hak-hak tanah yang ada sebelum berlakunya UUPA untuk masuk dalam sistem dari UUPA secara
menganut asas unifikasi guna memberikan kepastian hukum, perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah atau menghasilkan
Surat Tanda Bukti Hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat;
2. Dasar hukum konversi terhadap hak-hak atas tanah yang ada sebelum berlakunya UUPA tanggal 24 September 1960 adalah bagian kedua
dari UUPA “Tentang ketentuan-ketentuan konversi yang terdiri 9 pasal yaitu dari Pasal I sampai dengan Pasal IX;
3. Pelajari :
a. Peraturan Menteri Agraria Nomor 2 tahun 1960 Tentang Pelaksanaan Ketentuan Undang-Undang Pokok Agraria;
b. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 2 tahun 1970 Tentang Penyelesaian Konversi Hak-Hak Barat Menjadi Hak Guna Bangunan
dan Hak Guna Usaha;
c. Keputusan Presiden Nomor 32 tahun 1979 Tentang Pokok-Pokok Kebijaksanaan Dalam Rangka Pemberian Hak Baru Atas Tanah
Asal Konversi Hak Barat.
Catatan tambahan :
• Perlu diperhatikan mengenai ketentuan tentang jangka waktu pemberian hak konversi yang berlangsung selama-lamanya 20 (dua
puluh) tahun sejak tanggal 24 September 1960 atau berakhir tanggal 24 September 1980
• Bagi Warga Negara Republik Indonesia keturunan Tionghoa, diperhatikan surat pernyataan pelepasan kewarganegaraan Republik
Rakyat Cina yang sudah disahkan oleh Hakim/formular C paling lambat 24 September 1960;
• Bagi Warga Negara Republik Indonesia yang bukan keturunan Tionghoa, dengan menunjukan surat tanda Kewarganegaraan
Indonesia.

4
 PENGERTIAN UMUM MENGENAI
GIRIK, LETTER C, PETUK, KEKITIR
LIHAT DAN PELAJARI :
a. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan;
b. Permen Pertanian dan Agraria Nomor 2 Tahun 1962 Tentang Penegasan Konversi dan Pendaftaran Bekas Hak-Hak Indonesia Atas Tanah dipertegas dengan
Keputusan Menteri Dalam Negeri No. SK.26/DDA/70;
c. Surat Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 26/DDA/1970;
d. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1977 juncto Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah
Susun, dan Pendaftaran Tanah.

PEMBAHASAN :
1. Putusan MARI Nomor 34/K/Sip/1960, tanggal 10 Februari 1960 yang menyatakan bahwa surat petuk/girik (bukti penerimaan PBB) bukan tanda bukti hak atas
tanah;
2. Putusan MARI Nomor 663 K/Sip/1970 tanggal 22 Maret 1972 menyatakan bahwa Kikitir tanah bukan merupakan surat bukti kepemilikan tanah, melainkan hanya
merupakan bukti tanda pajak tanah;
3. penjelasan Pasal 4 ayat (1) UU Nomor 12 tahun 1985, disebutkan bahwa tanda pembayaran/pelunasan pajak bukan merupakan bukti kepemilikan hak atas tanah
dan berdasarkan pada Putusan MARI Nomor 34/K/Sip/1960, tanggal 10 Februari 196, menyatakan pula bahwa bukti petok pajak (Petok D) bukan merupakan bukti
pemilikan hak atas tanah.
4. Letter C berfungsi adalah sebagai catatan penarikan pajak dan keterangan mengenai identitas tanah pada zaman kolonial. Namun pada masa kini, Letter C masih
kerap digunakan sebagai identitas kepemilikan tanah dan menjadi bukti transaksi jual beli tanah. isi dari Buku C yang lengkap terdiri dari :
a. Nomor Buku C;
b. Kohir;
c. Persil, Kelas Tanah, adalah suatu letak tanah dalam pembagiannya atau disebut juga (Blok);
d. Kelas Desa, maksud dari kelas desa adalah suatu kelas tanah yang dipergunakan untuk membedakan antara darat dan tanah sawah atau diantara tanah
yang produktif dan non produktif ini terjadi pada saat menetukan pajak yang akan di pungut;
e. Daftar Pajak Bumi yang terdiri atas Nilai Pajak, Luasan Tanah (dalam meter persegi) dan Tahun Pajak;
f. Nama Pemilik Letter C, nama pemilik ini merupakan nama pemilik awal sampai pemilik terakhir;
g. Nomor urut pemilik;
h. Nomor bagian persil;
i. Tanda Tangan dan stempel Kepala Desa/Kelurahan.

5
 PENGERTIAN UMUM MENGENAI
GIRIK, LETTER C, PETUK, KEKITIR
5. Rincik alias Surat Pendaftaran Sementara Tanah Milik Indonesia sebelum berlakunya PP No. 10 Tahun 1961 yang merupakan salah satu bukti pemilikan yang
berdasarkan penjelasan pasal 24 ayat 1 Undang-undang Nomor 24 Tahun 1997 merupakan bukti pemilikan atas pemegang hak lama. rincik memang merupakan
bukti kepemilikan hak atas tanah, tetapi setelah berlakunya UUPA, rincik bukan lagi sebagai bukti hak atas tanah, namun hanya berupa surat keterangan objek atas
tanah, dan terakhir dengan adanya UU. No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Rincik tidak mutlak dijadikan alat bukti hak milik atas tanah,
melainkan hanya penguasaan dan penggunaan atas tanah. Hal ini dikuatkan dengan :
a. Putusan MA tanggal 3 Februari 1960 Nomor: 34 K/Sip/1960.
b. Putusan MA tanggal 25 Juni 1973 Nomor: 84 K/Sip/1973; dan
c. Putusan MA tanggal 12 Juni 1975 Nomor: 1102 K/Sip/1975.
6. Iuran Pembangunan Daerah (IPEDA) berlaku sejak 1 November 1965 berdasarkan Surat Keputusan (SK) Menteri Iuran Negara Nomor : PM.PPU 1-1-3,
7. Berdasarkan UU Nomor 12 tahun 1985 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan IPEDA diganti dengan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang dikenakan pemungutan
berdasarkan PBB dikenal dengan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT).
8. Saat ini UU Nomor 12 tahun 1985 telah diubah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor
48/PMK.03/2021 Tentang Tata Cara Pendaftaran, Pelaporan dan Pendataan Objek Pajak Bumi dan Bangunan.
9. Dalam Pasal dan Penjelasan Pasal 4 ayat (1) UU Nomor 12 tahun 1985 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan tersebut dinyatakan bahwa:
Pasal 4 ayat (1)
1) Yang menjadi subyek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau
memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.
Penjelasan Pasal 4 ayat (1), yaitu :
2) Tanda pembayaran/pelunasan pajak bukan merupakan bukti pemilikan hak.
10. Daftar Himpunan ketetapan Pajak, yang selanjutnya disingkat DHKP adalah daftar himpunan yang memuat data nama wajib pajak, letak objek pajak, NOP, besar
serta pembayaran pajak terutang yang dibuat per desa/kelurahan.
Peraturan yang mengatur larangan penerbitan Gik/Petuk D, Kekitir.
11. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE - 15/PJ.6/1993, tertanggal 27 Maret 1993, Tentang Larangan Penerbitan Girik, Petuk D, Kekitir, Keterangan Obyek
Pajak.
12. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE - 32/PJ.6/1993, tertanggal 10 Juni 1993, Tentang Tindak Lanjut Larangan Penerbitan Girik, Kekitir, Petuk D,
Keterangan Obyek Pajak.
13. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE - 44/PJ.6/1998, tertanggal Tentang Penegasan Larangan Penerbitan Girik /Petuk D/Kekitir/Keterangan Objek Pajak.

6
 PENGANTAR HUKUM AGRARIA
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, Bagian Kelima Bukti Hak Lama, yaitu
 Pasal 95 dinyatakan bahwa
1) Alat bukti tertulis Tanah bekas hak barat dinyatakan tidak berlaku dan statusnya menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh
Negara.
2) Pendaftaran Tanah bekas hak barat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) mendasarkan pada surat pernyataan penguasaan
fisik yang diketahui 2 (dua) orang saksi dan bertanggung jawab secara perdata dan pidana, yang menguraikan:
a. Tanah tersebut adalah benar milik yang bersangkutan bukan milik orang lain dan statusnya adalah Tanah yang Dikuasai
Langsung oleh Negara bukan Tanah bekas milik adat;
b. Tanah secara fisik dikuasai;
c. Penguasaan tersebut dilakukan dengan iktikad baik dan secara. terbr"rka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak
atas Tanah; dan
d. Penguasaan tersebut tidak dipermasalahkan oleh pihak lain
 Pasal 96 dinyatakan bahwa
1) Alat bukti tertulis Tanah bekas milik adat yang dimiliki oleh perorangan wajib didaftarkan dalam jangka waktu paling lama 5
(lima) tahun sejak berlakunya Peraturan Pemerintah ini.
2) Dalam hal jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir maka alat bukti tertulis Tanah bekas milik adat
dinyatakan tidak berlaku dan tidak dapat digunakan sebagai alat pembuktian Hak Atas Tanah dan hanya sebagai petunjuk
dalam rangka Pendaftaran Tanah;
Penjelasan Pasal 96 ayat (1)
Ayat ( 1) Bahwa alat bukti tertulis Tanah bekas milik adat tersebut objeknya belum diterbitkan sertipikat. Jangka waktu 5 (lima)
tahun dipertimbangkan menjadi jangka waktu penyelesaian Pendaftaran Tanah di selumh wilayah Republik Indonesia. Dengan
tidak berlakunya alat bukti tertulis bekas Tanah milik adat, tidak mengubah status Tanah tersebut.
 Pasal 97 dinyatakan bahwa
Surat keterangan tanah, surat keterangan ganti rugi, surat keterangan desa, dan lainnya yang sejenis yang dimaksudkan sebagai
keterangan atas penguasaan dan pemilikan Tanah yang dikeluarkan oleh kepala desa/lurahf camat hanya dapat digunakan
sebagai petunjuk dalam rangka Pendaftaran Tanah.

7
 PENGANTAR HUKUM AGRARIA
PP 18 Tahun 2021, Bagian Kelima Bukti Hak Lama, yaitu
 Pasal 76 A, dinyatakan bahwa
1) Alat bukti tertulis tanah bekas milik adat yang dimiliki oleh perseorangan berupa Petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir, Verponding Indonesia dan
alat bukti bekas hak milik adat lainnya dengan nama atau istilah lain dinyatakan tidak berlaku setelah 5 (lima) tahun sejak Peraturan Pemerintah Nomor 18
Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah berlaku.
2) Dalam hal jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir maka :
a. alat bukti tertulis tanah bekas milik adat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak dapat digunakan sebagai alat pembuktian Hak Atas Tanah dan
hanya sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah; dan
b. status tanah tetap tanah bekas milik adat.
3) Pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan dengan mekanisme pengakuan hak.
4) Permohonan pengakuan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dilengkapi dengan surat pernyataan penguasaan fisik dari pemohon dan bertanggung
jawab secara perdata dan pidana yang menyatakan bahwa:
a. tanah tersebut adalah benar milik yang bersangkutan bukan milik orang lain dan statusnya merupakan tanah bekas milik adat bukan Tanah Negara;
b. tanah tersebut telah dikuasai secara fisik selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut;
c. penguasaan tanah dilakukan dengan iktikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah;
d. tidak terdapat keberatan dari pihak lain atas tanah yang dimiliki dan/atau tidak dalam keadaan sengketa;
e. tidak terdapat keberatan dari pihak Kreditur dalam hal tanah dijadikan jaminan sesuatu utang; dan
f. bukan merupakan aset Pemerintah, Pemerintah Daerah, atau Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah dan tidak berada dalam Kawasan
Hutan.
5) Unsur iktikad baik sebagaimana dimaksud pada ayat (4) huruf c terdiri dari kenyataan secara fisik menguasai, menggunakan, memanfaatkan dan
memelihara tanah secara terus-menerus dalam waktu tertentu dan/atau memperoleh dengan cara tidak melanggar ketentuan peraturan perundang-
undangan.
6) Surat pernyataan penguasaan fisik sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dibuat dengan ketentuan :
a. disaksikan paling sedikit oleh 2 (dua) orang saksi dari lingkungan setempat yang tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang bersangkutan
sampai derajat kedua, baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal, yang menyatakan bahwa yang bersangkutan merupakan benar sebagai
pemilik dan yang menguasai bidang tanah tersebut; dan
b. dibuat berdasarkan keterangan yang sebenarbenarnya dan dapat dipertanggungjawabkan baik secara perdata maupun pidana apabila di kemudian
hari terdapat unsur ketidakbenaran dalam pernyataannya.
7) Surat Pernyataan Penguasaan Fisik dibuat sesuai format sebagaimana tercantum dalam Lampiran III yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari
Peraturan Menteri ini.

8
 PENGUATAN dan PEMAHAMAN HAK ATAS TANAH “HAK MILIK”
Baca :
1. Pasal 20 s/d 27 UUPA;
2. PP Nomor 38/1963 Tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah;
3. Permen ATR/KPBN Nomor 18 Tahun 2021, Pasal 52 s/d 60.
Subyek Hak Milik adalah
Hak Milik adalah 1. Warga Negara Indonesia;
1. Hak turun temurun; 2. Badan Hukum yang ditetapkan oleh pemerintah (baca Pasal 52 s/d 53 Permen ATR/KPBN
2. Terkuat; Nomor 18/2021, yaitu :
3. Terpenuh a. Bank Negara;
(perhatikan tanah memiliki fungsi sosial-Pasal 6 b. Badan Keagaaman dan Badan Sosial yang ditunjuk oleh pemerintah berdasarkan
UUPA). rekomendasi dari Menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintah di bidang
4. Hak Milik tidak ada jangka waktu; keagamaan (badan keagamaan dan bidang sosial (badan sosial).
c. Koperasi Pertanian;

Catatan lainnya :
1. Dapat beralih dan dialihkan;
2. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan;
3. Hak milik hapus bila :
a. Tanah jatuh kepada negara :
1. Karena pencabutan hak dan ditelantarkan;
2. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
3. Karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena
perkwainan;
b. Tanahnya musnah.

4
9
 PENGUATAN dan PEMAHAMAN HAK ATAS TANAH “HAK GUNA USAHA”
Baca :
1. Pasal 28 s/d 34 UUPA;
2. PP Nomor 18/2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun
dan Pendaftaran Tanah, Pasal 19 s/d 33.
3. Permen ATR/KPBN Nomor 18 Tahun 2021, Pasal 61 s/d 84.
Hak Guna Usaha adalah Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung Subyek Hak Guna Usaha adalah
oleh Negara, guna perusahaan pertanian, perikanan, peternakan/tambak 1.Warga Negara Indonesia;
sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya paling lama 2 (dua) 2.Badan Hukum yang didirikan menurut hukum dan
tahun sejak hak diberikan. berkedudukan di Indonesia;

Catatan-catatan lainnya : Jangka waktu Hak Guna Usaha :

1. Dapat beralih dan dialihkan, dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan; • Pemberian 35 tahun;
2. Hak Guna Usaha hapus karena: • Perpanjangan 25 tahun, dan
a. jangka waktunya berakhir dan pelepasan hak atau pengalihan hak dikarenakan subyek hak guna • Pembaruan 35 tahun.
usaha :
b. dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktu berakhir karena (tidak terpenuhinya
kewajiban/larangan, cacat administrasi, putusan pengadilan yang memperoleh kekuatan hukum
tetap);
c. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
d. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
e. dicabut untuk kepentingan umum dan diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain; Tanah yang dapat diberikan Hak Guna
f. Diterlantakan dan tanahnya musnah. Usaha, meliputi :
g. Berakhirnya perjanjian pemanfaatan Tanah, untuk Hak Guna Usaha di atas tanah Hak a. Tanah Negara;
Pengelolaan. b. Tanah Hak Pengelolaan.

10
 PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN BERKAITAN DENGAN
PERATURAN PERUNDANG-
UNDANGAN
Undang-Undang Nomor 39 Tahun
2014 tentang Perkebunan
Permen ATR/KBPN Nomor 7 Tahun
2017 tentang Pengaturan dan Tata
Cara Penetapan Hak Guna Usaha
INTI PLASMA & HAK GUNA USAHA
KETENTUAN
• Pasal 57 ayat (1), dinyatakan bahwa
Untuk pemberdayaan Usaha Perkebunan, Perusahaan Perkebunan melakukan kemitraan Usaha Perkebunan
yang saling menguntungkan, saling menghargai, saling bertanggung jawab, serta saling memperkuat dan saling
ketergantungan dengan Pekebun, karyawan dan masyarakat sekita Perkebunan.
• Pasal 58 ayat (1), dinyatakan bahwa
Perusahaan Perkebunan yang memiliki izin Usaha Perkebunan atau izin Usaha Perkebunan untuk budi daya
wajib memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar paling rendah 20 % (dua puluh persen) dari total
luas areal kebun yang diusahakan oleh Perusahaan Perkebunan.
• Pasal 40 ayat (1) huruf k, dinyatakan bahwa
1) Pemegang Hak Guna Usaha berkewajiban untuk :
k. memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar paling sedikit 20% (dua puluh persen) dari
luas tanah yang dimohon Hak Guna Usaha untuk masyarakat sekitar dalam bentuk kemitraan (plasma)
sesuai dengan izin kegiatan usaha dari instansi teknis yang berwenang, bagi pemegang hak berbadan
hukum.
• Pasal 41 ayat (1), dinyatakan bahwa
Kewajiban memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar paling sedikit seluas 20% (dua puluh
persen) dari luas tanah yang dimohon Hak Guna Usaha untuk masyarakat sekitar dalam bentuk kemitraan
(plasma) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 40 huruf k, diperuntukkan bagi Pemohon Hak Guna Usaha
pertama kali dengan luas 250 Ha (dua ratus lima puluh hektar)
atau lebih.
• Pasal 41 ayat (2), dinyatakan bahwa
1) Permohonan hak atas tanah bagian kemitraan (plasma) dilakukan dengan ketentuan:
a. dalam hal masyarakat peserta plasma tergabung dalam badan hukum, permohonannya dalam bentuk
Hak Guna Usaha;
b. dalam hal masyarakat peserta plasma perorangan, permohonannya dalam bentuk Hak Milik.
c. permohonan hak atas tanah bagian kemitraan (plasma) diajukan bersamaan dengan permohonan Hak
Guna Usaha inti
11
 PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN BERKAITAN DENGAN
INTI PLASMA & HAK GUNA USAHA
PERATURAN PERUNDANG- KETENTUAN
UNDANGAN
Omnibus Law Pasal 29 mengubah Pasal 58 Undang-Undang Nomor 39 Tahun 2014 tentang Perkebunan, dinyatakan bahwa:
1) Perusahaan Perkebunan yang mendapatkan perizinan Berusaha untuk budi daya yang seluruh atau sebagian
lahannya berasal dari:
a. area penggunaan lain yang berada di luar hak guna usaha; dan/atau
b. areal yang berasal dari pelepasan kawasan hutan,
wajib memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar seluas 20% (dua puluh persen) dari luas lahan
tersebut.
Permen ATR/KBPN Nomor 18 Pasal 82 ayat (1) dinyatakan bahwa
Tahun 2021. 1) Dalam hal Pemohon merupakan badan hukum berbentuk perseroan terbatas termasuk BUMN/BUMD dan
penggunaannya untuk perkebunan, diwajibkan memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar seluas
20% (dua puluh persen) dari luas tanah yang dimohon Hak Guna Usaha untuk masyarakat sekitar.
Pasal 83 ayat (1) dinyatakan bahwa
2) Dalam hal fasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar berupa tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal
82 ayat (1) dimohonkan Hak Atas Tanah, maka permohonan Hak Atas Tanah dilakukan dengan ketentuan:
a. dalam hal masyarakat peserta plasma tergabung dalam badan hukum, permohonannya dalam bentuk Hak
Guna Usaha atau Hak Milik;
b. dalam hal masyarakat peserta plasma perorangan, permohonannya dalam bentuk Hak Milik.
Peraturan Menteri Pertanian Pasal 11 dinyatakan bahwa
Nomor Perusahaan perkebunan yang memiliki IUP atau IUP-B, wajib membangun kebun untuk masyarakat sekitar
26/Permentan/OT.140/2/2007 paling rendah seluas 20% (dua puluh per seratus) dari total luas areal kebun yang diusahakan oleh perusahaan.
tentang Pedoman Perizinan usaha
Perkebunan

12
 PENGUATAN dan PEMAHAMAN HAK ATAS TANAH
Baca : “HAK GUNA BANGUNAN”
1. Pasal 35 s/d 40 UUPA;
2. PP Nomor 18/2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan
Pendaftaran Tanah, Pasal 34 s/d 38.
3. Permen ATR/KPBN Nomor 18 Tahun 2021, Pasal 85 s/d 110.

Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan Subyek Hak Guna Bangunan adalah
mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan 1. Warga Negara Indonesia;
miliknya sendiri; 2. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum dan berkedudukan di
Indonesia;

Catatan-catatan lainnya : Jangka waktu Hak Guna Bangunan :

1. Dapat beralih dan dialihkan, dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan; • Pemberian 30 tahun;
2. Hak Guna Usaha hapus karena: • Perpanjangan 20 tahun, dan
a. jangka waktunya berakhir dan pelepasan hak atau pengalihan hak dikarenakan subyek • Pembaruan 30 tahun.
hak guna bangunan;
b. dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktu berakhir karena (tidak
terpenuhinya kewajiban/larangan pemegang Hak Guna Bangunan dan yang tertuang
dalam Perjanjian Pemanfaatan Tanah (diatas Hak Milik atau dengan pemegang Hak
Tanah yang dapat diberikan Hak
Pengelolaan), cacat administrasi, putusan pengadilan yang memperoleh kekuatan
Guna Bangunan, meliputi :
hukum tetap);
a. Tanah Negara;
c. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
b. Tanah Hak Pengelolaan.
d. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
e. dicabut untuk kepentingan umum dan diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain;
f. Diterlantakan dan tanahnya musnah dan Berakhirnya perjanjian pemanfaatan Tanah,
untuk Hak Guna Usaha di atas tanah Hak Pengelolaan.

13
 PENGUATAN dan PEMAHAMAN HAK ATAS TANAH “HAK PAKAI”
Baca :
1. Pasal 41 s/d 43 UUPA;
2. PP Nomor 18/2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah
Susun dan Pendaftaran Tanah, Pasal 49 s/d 66.
3. Permen ATR/KPBN Nomor 18 Tahun 2021, Pasal 111 s/d 134.
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya,
yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuanketentuan Undang-undang ini;

Dengan Jangka Waktu Selama Dipergunakan

1. Warga Negara Indonesia; 1. Instansi Pemerintah Pusat;

2. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum dan berkedudukan di 2. Pemerintah Daerah;
Indonesia; 3. Pemerintah Desa;
3. Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; 4. Perwakilan Negara Asing dan Perwakilan Badan Internasional;
4. Badan Keagamaan dan sosial; dan
5. Orang Asing;
Jangka waktu atas Hak Pakai selama dipergunakan
Jangka Waktu Hak Pakai diatas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan : diberikan untuk waktu yang tidak ditentukan selama
• Pemberian 30 tahun; dipergunakan dan dimanfaatkan
• Perpanjangan 20 tahun dan
• Pembaruan 30 tahun.

14
 PENGUATAN dan PEMAHAMAN HAK ATAS TANAH “HAK PAKAI”
Baca :
1. Pasal 41 s/d 43 UUPA;
2. PP Nomor 18/2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah
Susun dan Pendaftaran Tanah, Pasal 49 s/d 66.
3. Permen ATR/KPBN Nomor 18 Tahun 2021, Pasal 111 s/d 134.

Tanah yang diatasnya dapat diberikan Hak Pakai Tanah yang diatasnya dapat diberikan Hak
dengan Jangka Waktu, meliputi : Pakai selama dipergunakan, meliputi :
a. Tanah Negara; a. Tanah Negara;
b. Tanah Hak Pengelolaan; b. Tanah Hak Pengelolaan;
c. Tanah Hak Milik..

Catatan-catatan lainnya :
1. Dapat beralih dan dialihkan dan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan untuk Hak Pakai dengan jangka waktu;
2. Hak Pakai hapus karena:
a. jangka waktunya berakhir untuk Hak Pakai dengan Jangka Waktu:
b. dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktu berakhir karena (tidak terpenuhinya kewajiban/larangan pemegang Hak Pakai
dan yang tertuang dalam Perjanjian Pemanfaatan Tanah (diatas Hak Milik atau dengan pemegang Hak Pengelolaan), cacat
administrasi, putusan pengadilan yang memperoleh kekuatan hukum tetap);
c. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
d. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
e. dicabut untuk kepentingan umum;
f. dicabut berdasarkan Undang-Undang;
g. diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain;
h. di tetapkan Tanah Telantar dan tanahnya musnah.
i. Berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian pemanfaatan Tanah untuk Hak Pakai diatas Hak Milik/Hak Pengelolaan:
j. Pelepasan hak atau pengalihan hak dikarenakan subyek Hak Pakai;

15
 SIKLUS PEMBERIAN, PERPANJANGAN dan PEMBARUAN HAK ATAS TANAH
• Untuk HGU (diajukan setelah usia tanaman efektif atau paling lambat sebelum
berakhirnya HGU ;
• Untuk HGB (diajukan setelah tanahnya sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai tujuan Permohonan Pembaruan Hak Atas Tanah
pemberian hak atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu HGB; diajukan paling lama 2 tahun setelah
• Untuk HP (diajukan setelah tanahnya sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai tujuan berakhirnya jangka waktu hak atas tanah
pemberian hak atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu HP;

Pemberian Perpanjangan Pembaruan Tanah Negara/Hak Pengelolaan/Hak Atas Tanah

HAK ATAS TANAH PEMBERIAN PERPANJANGAN PEMBARUAN DASAR HUKUM

Hak Milik - - - -
Hak Guna Usaha 35 Tahun 25 Tahun 35 Tahun 1. Pasal 29 UUPA;
2. Pasal 22 PP 18 Tahun 2021;
3. Pasal 63 Permen ATR/KPBN Nomor 18 Tahun
2021.
Hak Guna 30 Tahun 20 Tahun 30 Tahun 1. Pasal 35 UUPA;
Bangunan 2. Pasal 37 PP 18 Tahun 2021;
(berbeda jika 3. Pasal 87 Permen ATR/KPBN Nomor 18 Tahun
terdapat HMRS) 2021.
Hak Pakai 30 Tahun 20 Tahun 30 Tahun 1. Pasal 52 PP 18 Tahun 2021;
Dengan Jangka 2. Pasal 113 Permen ATR/KPBN Nomor 18
Waktu Tahun 2021.
- - - -
Selama
Dipergunakan

16
 PENGATURAN HAK ATAS TANAH, HAK PENGELOLAAN DAN RUMAH SUSUN
Dasar Hukum :
1. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja;
2. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;
3. Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun.
Pengertian :
• Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara
fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama
untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
• Rumah susun dapat dibangun di atas tanah:
a. hak milik;
b. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan
c. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.
• Sertifikat Hak Milik Sarusun yang selanjutnya disebut SHM Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas Sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan
atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan
• Pasal 39 Omibus Law, dinyatakan bahwa
1) Pelaku pembangunan wajib mengajukan permohonansertifikat laik fungsi kepada bupati/wali kota setelah menyelesaikan seluruh atau sebagian pembangunan
rumah susun sepanjang tidak bertentangan dengan Persetujuan Bangunan Gedung sesuai dengan norma, standar, prosedur, dan kriteria yang ditetapkan
oleh
Pemerintah Pusat.
2) Khusus untuk Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, permohonan sertifikat laik fungsi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan kepada
Gubernur sesuai dengan norma, standar, prosedur, dan kriteria yang ditetapkan oleh Pemerintah Pusat.
3) Pemerintah Daerah menerbitkan sertifikat laik fungsi setelah melakukan pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan rumah susun sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
• Pasal 43 Omibus Law, dinyatakan bahwa
1) Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan notaris.
2) PPJB sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
a. Status kepemilikan tanah;
b. Persetujuan Bangunan Gedung;
c. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
d. Keterbangunan paling sedikit 20 % (dua puluh persen); dan
e. Hal yang diperjanjikan.

17
 PENGATURAN HAK ATAS TANAH, HAK PENGELOLAAN DAN RUMAH SUSUN
SATUAN PEMBERIAN PERPANJA PEMBARUAN Catatan DASAR HUKUM
RUMAH NGAN
SUSUN
Tanah Dapat dilakukan sekaligus - Dalam hal permohonan perpanjangan dan 1. Pasal 87 ayat (2) huruf a PP 18 Tahun 2021;
Negara dengan jangka waktu akumulatif pembaruan HGB untuk Satuan Rumah
paling lama 50 tahun setelah Susun yang dibangun di atas tanah negara
memperoleh Sertifikat Laik diajukan sekaligus dengan pemberian
Fungsi (SLF) haknya, maka pemberian, perpanjangan dan
pembaruan haknya diberikan sekaligus dan
dibuat dalam 1 (satu) keputusan.

Hak Dapat dilakukan sekaligus
Pengelolaan dengan jangka waktu akumulatif
paling lama 80 tahun setelah
memperoleh Sertifikat Laik
Fungsi (SLF)
- Dalam hal permohonan perpanjangan dan 1. Pasal 87 ayat (2) huruf b PP 18 Tahun 2021;
pembaruan HGB untuk Satuan Rumah 2. Pasal 22 PP 18 Tahun 2021;
Susun yang dibangun di atas HPL diajukan 3. Pasal 63 Permen ATR/KPBN Nomor 18
sekaligus dengan pemberian haknya, maka Tahun 2021.
pemberian, perpanjangan dan pembaruan
haknya diberikan sekaligus dan dibuat
dalam 1 (satu) keputusan.

18
 PENGATURAN HAK ATAS TANAH, HAK PENGELOLAAN DAN RUMAH SUSUN
Dipelajari berdasarkan Pasal 69 ayat PP 18/2021, dinyatakan bahwa
1) Orang Asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian merupakan Orang Asing yang mernpunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
2) Dalam hal Orang Asing meninggal dunia, rumah tempat tinggal atau hunian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diwariskan kepada ahli waris.
3) Dalam hal ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (2) merupakan Orang Asing, ahli waris harus mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
Dipelajari berdasarkan Pasal 70 PP 18/2021, dinyatakan bahwa
1) Warga Negara Indonesia yang melaksanakan perkawinan dengan Orang Asing dapat memiliki Hak Atas Tanah yang sama dengan Warga Negara
Indonesia lainnya.
2) Hak Atas Tanah sebagairnana dimaksud pada ayat (1), bukan merupakan harta bersama yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara
suami dan istri yang dibuat dengan akta notaris.
Dipelajari berdasarkan Pasal 71 PP 18/2021, dinyatakan bahwa
1) Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing merupakan :
a. Rumah tapak di atas Tanah :
1. Hak pakai; atau
2. Hak pakai diatas :
a) hak milik, yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian hak pakai di atas trak milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah;
atau
b) Hak Pengelolaan, berdasarkan perjanjian pemanfaatan Tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan.
b. Rumah susun yang dibangun di atas bidang Tanah :
1. hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah Negara;
2. hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan; atau
3. hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah hak milik.
2) Rumah susun yang dibangun di atas Tanah hak pakai atau hak guna bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b merupakan Satuan
Rumah Susun yang dibangun di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan
ekonomi lainnya.
Dipelajari berdasarkan Pasal 72 PP 18/2021, dinyatakan bahwa
Kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian Orang Asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 71 diberikan rlengan batasan:
a. minimal harga;
b. luas bidang Tanah;
c. jumlah bidang Tanah atau unit Satuan Rumah Susun; dan
d. peruntukan untuk rumah tinggal atau hunian.

19
 PENGATURAN HAK ATAS TANAH, HAK PENGELOLAAN DAN RUMAH SUSUN
Dipelajari berdasarkan Pasal 185, dinyatakan bahwa
1) Orang Asing yang mempunyai dokumen keimigrasian yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang dapat memiliki rumah tinggal atau hunian berupa:
a. rumah tapak di atas tanah:
1. Hak Pakai di atas Tanah Negara; atau
2. Hak Pakai di atas:
a. Hak Milik, yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah; atau
b. Hak Pengelolaan, berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan.
b. rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah:
1. Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara;
2. Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan; atau
3. Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik.
 Dipelajari berdasarkan Pasal 186, dinyatakan bahwa
1) Kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian untuk Orang Asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 185 diberikan batasan:
a. untuk rumah tapak:
1. rumah dengan kategori rumah mewah sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan;
2. 1 (satu) bidang tanah per orang/keluarga; dan/atau
3. tanahnya paling luas 2.000 m2 (dua ribu meter persegi);
b. untuk rumah susun dengan kategori rumah susun komersial.
 Dipelajari berdasarkan Pasal 186 ayat (2) dan (3), dinyatakan bahwa
2) Dalam hal memberikan dampak positif terhadap ekonomi dan sosial maka rumah tapak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diberikan lebih dari 1
(satu) bidang tanah atau luasannya lebih dari 2.000 m2 (dua ribu meter persegi), dengan izin Menteri.
3) Pembatasan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dikecualikan bagi pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh perwakilan negara asing dan/atau
perwakilan badan internasional.
Dipelajari berdasarkan Pasal 187 (1), dinyatakan bahwa
1) Perolehan rumah tempat tinggal atau hunian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 185 berasal dari jual beli, hibah, tukar menukar, lelang atau cara lain yang
dimaksudkan untuk memindahkan Hak Atas Tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
2) Perolehan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa pembelian rumah/unit baru atau rumah/unit lama dan harga rumah tempat tinggal atau hunian
ditetapkan dengan Keputusan Menteri.
3) Dalam hal perolehan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) untuk rumah tapak berupa tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan maka dilakukan perubahan
menjadi Hak Pakai.

20
 PENGATURAN HAK ATAS TANAH, HAK PENGELOLAAN DAN RUMAH SUSUN
Dipelajari berdasarkan Pasal 188, dinyatakan bahwa
1) Satuan Rumah Susun yang dimiliki oleh Orang Asing yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan diberikan Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun.
2) Dalam hal Satuan Rumah Susun yang dimiliki oleh Orang Asing dibangun di atas tanah Hak Guna Bangunan maka hak bersama atas kepemilikan Satuan
Rumah Susun dihitung berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional yang terdiri atas bagian bersama, benda bersama, dan tidak termasuk tanah bersama.
3) Kewajiban atas tanah bersama kepemilikan Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tetap melekat pada Orang Asing selaku pemegang
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.

 Dipelajari berdasarkan Keputusan Menteri ATR/BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 Tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian Untuk Orang
Asing juncto qq. Dirjen Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah) Nomor : HR.01/1963/XI/2022, tanggal 1 Nopember 2022, dinyatakan :

LOKASI/PROVINSI HARGA MINIMAL

DKI Jakarta, Banten, Jawa Barat, Jawa Tengah, Jawa Timur, DI Yogyakarta, Bali Rp 5.000.000.000,00

Nusa Tenggara Barat Rp 3.000.000.000,00

Sumatera Utara, Kalimantan Timur, Sulawesi Selatan, Kepulauan Riau Rp 2.000.000.000,00

Daerah/Provinsi Lainnya Rp 1.000.000.000,00

SATUAN RUMAH SUSUN

DKI Jakarta Rp 3.000.000.000,00

Banten, Jawa Barat, Jawa Tengah, Jawa Timur, Bali, DI Yogyakarta Rp 2.000.000.000,00

Daerah/Provinsi Lainnya Rp 1.000.000.000,00

21
 KEWENANGAN PEMBERIAN HAK BERDASARKAN PERMEN AGRARIA NOMOR 16 TAHUN 2022
PELIMPAHAN KEWENANGAN PENETAPAN HAK ATAS TANAH dan KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH
HAK MILIK – ORANG PERORANGAN

Kantor Pertanahan Kantor Wilayah

Tanah Pertanian Tidak lebih dari 50.000 M2 luasnya lebih dari 50.000 M2 dan tidak lebih dari luas
batas maksimum kepemilikan tanah pertanian
perorangan.
Tanah Non Pertanian Tidak lebih dari 5.000 M2 non pertanian yang luasnya lebih dari 5.000 M2 dan
tidak lebih dari 15.000 M2
Badan Hukum Keagamaan dan atas tanah non pertanian yang luasnya atas Tanah, atas tanah non pertanian yang luasnya
Sosial tidak lebih dari 50.000 m2 lebih dari 50.000 M2 dan tidak lebih dari 150.000 M2
(baca PP No. 18/2021)

1. Kepala Kantor Pertanahan memberi keputusan mengenai Hak Milik atas tanah dalam rangka pelaksanaan:
a. Transmigrasi;
b. Redistribusi tanah;
c. Konsolidasi tanah;
d. Program yang dibiayai oleh APBN dan/atau APBD; dan
e. Pendaftaran Tanah yang bersifat strategis dan massal.

2. Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan izin perolehan tanah dengan status Hak Milik untuk :
a. Bank Negara;
b. Redistrubis Tanah;
c. Badan Keagamaan dan Badan Hukum Sosial yang telah ditunjuk mempunyai Hak Milik atas Tanah

22
 KEWENANGAN PEMBERIAN HAK BERDASARKAN PERMEN AGRARIA NOMOR 16 TAHUN 2022
PELIMPAHAN KEWENANGAN PENETAPAN HAK ATAS TANAH dan KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH
HAK GUNA BANGUNAN
Kantor Pertanahan Kantor Wilayah

Orang Perorangan Tidak lebih dari 10.000 M2
Badan Hukum Tidak lebih dari 30.000 M2
Pemberian Hak Guna Bangunan diatas Hak
Pengelolaan, Rumah bagi MBR
luasnya lebih dari 10.000 M2 dan sampai dengan 20.000
M2 .
non pertanian yang luasnya lebih dari 30.000 M2 dan tidak
lebih dari 250.000 M2.

HAK GUNA USAHA

Kantor Pertanahan Kantor Wilayah

Orang Perorangan 50.000 M2 sampai dengan 250.000 M2
Badan Hukum Tidak lebih dari 30.000 M2
Pemberian Hak Guna Bangunan diatas Hak
Pengelolaan, Rumah bagi MBR
luasnya lebih dari 250.000 M2 sampai dengan 5.000.000
M2 .
non pertanian yang luasnya lebih dari 30.000 M2 dan tidak
lebih dari 250.000 M2.

23
 KEWENANGAN PEMBERIAN HAK BERDASARKAN PERMEN AGRARIA NOMOR 16 TAHUN 2022
PELIMPAHAN KEWENANGAN PENETAPAN HAK ATAS TANAH dan KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH
HAK PAKAI
Kantor Pertanahan Kantor Wilayah

Orang Perorangan 1. Tanah pertanian yang luasnya sampai 1. Tanah pertanian yang luasnya lebih dari 50.000 M2
dengan 50.000 M2 sampai dengan 250.000 M2.
2. Tanah non pertanian yang luasnya sampai 2. Tanah non pertanian yang luasnya lebih dari 10.000 M2
dengan dari 10.000 M2 sampai dengan 20.000 M2.
Badan Hukum 1. Tanah pertanian yang luasnya sampai 1. Tanah pertanian yang luasnya lebih dari 250.000 M2
dengan 250.000 M2 sampai dengan 5.000.000 M2.
2. Tanah non pertanian yang luasnya sampai 2. Tanah non pertanian yang luasnya lebih dari 30.000 M2
dengan dari 30.000 M2 sampai dengan 250.000 M2.

24
 KEDUDUKAN HAK PENGELOLAAN DALAM HUKUM AGRARIA
 Hak Pengelolaan adalah “Perwujudan dari Hak Menguasai Negara atas tanah yang kewenangan pelaksanaannya sebagian
dilimpahkan kepada pemegang haknya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria juncto
Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945. yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya
tercermin dalam Pasal 2 Ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria untuk mengatur peruntukan, mengawasi pemanfaatan hubungan
hukum antara orang dan perbuatannya sehubungan dengan bumi, air dan ruang angkasa”.
 Dalam hal ini perlu disamakan konsep pemikiran mengenai Hak Pengelolaan bahwa pengertian dikuasai oleh negara bukan berarti diartikan
dimiliki oleh negara, tetapi negara hanya melakukan tindakan administratif (pengurusan), pengaturan dan pengelolaan yang memberi
kewenangan kepada negara untuk mengatur, mengurus dan memelihara termasuk mengawasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat
(1) Undang-Undang Pokok Agraria
 Hak Menguasai Negara Atas Tanah berbeda dengan Asas Domein verklaring.
 Hakekat dari “Hak menguasai negara atas tanah” bukan termasuk dalam hak keperdataan, melainkan suatu kewajiban sosial untuk
menjaga dan mengurus yang dalam konteks negara disebut kewajiban publik (public responsibility).
 Sampai dengan saat ini masih menjadi perdebatan dan penafsiran mengenai Hak Pengelolaan dalam Hukum Agraria mengenai kedudukan
dari Hak Pengelolaan, antara lain :
1. Apakah Hak Pengelolaan dikategorikan sebagai salah satu hak atas tanah?
2. Apakah dengan diberikannya sertifikat kepada pemegang (subyek) Hak Pengelolaan, sehingga dikategorikan sebagai salah satu hak
atas tanah?
 Istilah pengelolaan sudah dikenal dalam UUPA, yaitu dalam penjelasan umum angka II nomor 2 UUPA dinyatakan bahwa:
Negara dapat memberikan tanah yang demikian itu kepada seseorang atau badan hukum dengan sesuatu hak menurut peruntukan
dan keperluannya, misalnya hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai atau memberikannya dalam pengelolaan
(digaris bawah penulis) kepada suatu badan penguasa (Departemen).

25
 Pemahaman Hak Publik Pemahaman Hak Privat
Sumber daya alam yang ada di Indonesia dimanfaatkan untuk Setiap Warga Negara Indonesia berhak memiliki suatu hak atas
kepentingan dan kesejahteraan masyarakat Indonesia tanpa tanah, contohnya adalah Hak Milik atas Tanah.
terkecuali.

Kewenangan dalam hal mengelola, mengatur peruntukkan, Setiap pribadi berhak menentukan pemanfaatan, penguasaan dan
penguasaan, penggunaan, dan pemeliharaannya dalam kaitan pemeliharaannya sesuai dengan sifat dan kepemilikan benda
kepentingan masyarakat adalah pemerintah. tersebut, namun dengan pembatasan oleh peraturan perundang-
undangan yang berlaku : Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.

Dalam masyarakat hukum adat/komunal Kewenangan dalam hal

mengelola, mengatur peruntukkan, penguasaan, penggunaan, dan
pemeliharaannya dalam kaitan kepentingan masyarakat adalah kepala
adat.

Kewenangan-kewenangan pemerintah contohnya dalam kaitan Harus mengikuti peraturan dan kebijakan yang berlaku.
dengan Tata Ruang, yaitu :
1. Zonasi Tata Ruang;
2. Koefisien Dasar Bangunan (KDB);
3. Koefisien Lantai Bangunan (KLB);
4. Ketinggian bangunan, dll.

26
 Eksistensi Hak Pengelolaan Dalam Peraturan Perundang-
Undangan
Undang-Undang Nomor 20 tahun 2000 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 21 tahun 1997 Tentang
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dalam Pasal 1 angka 3.
Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai dalam Pasal 1 angka 2.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah dalam
Pasal 1 angka 4.
Peraturan Menteri Negara Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4
tahun 1998 Tentang Penetapan Uang Pemasukan dalam Pemberian Hak Atas Tanah
Negara Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional dalam Pasal 1 angka 3.
Peraturan Menteri Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 tahun
1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak
Pengelolaan dalam Pasal 1 angka 3.
Peraturan Menteri Agaria Nomor 9 tahun 1965 Tentang Pelaksanaan Konversi Hak
Penguasaan atas Tanah Negara dan Kebijaksanaan dan Selanjutnya
Peraturan Menteri Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 tahun
1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak
Pengelolaan
Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak
pengelolaan,beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam Undang-
undang Nomor 5 tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,
Undang-undang Nomor 16 tahun 1985 Tentang Rumah Susun, dan ketentuan
peraturan perundang-undangan lainnya.
Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.
Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya
Hak pengelolaan adalah hak rnenguasai dan Negara yang sebagian kewenangannya
di limpahkan kepada pemegangnya.
Hak pengelolaan adalah hak rnenguasai dan Negara yang sebagian kewenangannya
di limpahkan kepada pemegangnya.
Jika tanah Negara sebagai dimaksud pasal 1, selain dipergunakan untuk
kepentingan instansi-instansi itu sendiri, dimaksudkan juga untuk dapat diberikan
dengan sesuatu hak kepada pihak ketiga, maka hak penguasaan tersebut diatas
dikonversi menjadi hak pengelolaan sebagai dimaksud dalam pasal 5 dan 6, yang
berlangsung selama tanah tersebut dipergunakan untuk keperluan itu oleh instansi
yang bersangkutan.
Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangannya sebagian dilimpahkan
kepada pemegangnya.
27
 PENGATURAN HAK PENGELOLAAN DALAM UNDANG-UNDANG NOMOR 11 TAHUN 2020 TENTANG
CIPTA KERJA (“UUCK”) DAN PERATURAN PELAKSANA
PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
• Pengertian Hak Pengelolaan
1. Bab VII Bagian Keempat Paragraf 2 Pasal 136 UUCK;
2. Pasal 1 ayat (3) PP 18/2021;
3. Pasal 1 ayat (2) Permen ATR/KBPN 18/2021.
• Subyek Pemegang Hak Pengelolaan
1. Bab VII Bagian Keempat Paragraf 2 Pasal 137 ayat (1) UUCK;
2. Pasal 5 ayat (1) dan (2) PP 18/2021;
3. Pasal 30 s/d 32 Permen ATR/KBPN 18/2021.
• Terjadinya Hak Pengelolaan
1. Bab VII Bagian Keempat Paragraf 2 Pasal 4 juncto Pasal 10 UUCK;
2. Pasal 4 PP 18/2021.
3. Pasal 3 ayat (2) Permen ATR/KBPN 18/2021.
• Wewenang Subyek Pemegang Hak Pengelolaan
1. Bab VII Bagian Keempat Paragraf 2 Pasal 137 ayat (2) UUCK;
2. Pasal 7 ayat (1) PP 18/2021;
KETENTUAN
Hak pengelolaan merupakan hak menguasai dari negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya.
• HPL yang berasal dari tanah negara diberikan kepada :
a. Instansi Pemerintah Pusat;
b. Pemerintah Daerah;
c. Badan Bank Tanah;
d. Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah;
e. Badan hukum milik negara/daerah; atau
f. Badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat.
• HPL yang berasal dari tanah adat ditetapkan kepada masyarakat hukum adat.
Hak Pengelolaan dapat berasal dari :
1. Tanah Negara;
2. Tanah Hak;
3. Tanah Ulayat, dan
4. Kawasan hutan negara.
ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan keputusan pemberian hak diatas tanah
negara.
Hak pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) memberikan kewenangan
untuk:
a. menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah sesuai
dengan rencana tata ruang;
b. menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian tanah hak pengelolaan
untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak ketiga; dan
c. menentukan tarif dan/atau menerima uang pemasukan/ganti rugi dan/atau uang
wajib tahunan dari pihak ketiga sesuai dengan perjanjian.
28
 PENGATURAN HAK PENGELOLAAN DALAM UNDANG-UNDANG NOMOR 11 TAHUN 2020 TENTANG
CIPTA KERJA (“UUCK”) DAN PERATURAN PELAKSANA
PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
• Hubungan Hukum Antara Subyek Pemegang Hak Pengelolaan
dengan Pihak Ketiga (Perjanjian Pemanfaatan Tanah).
1. Bab VII Bagian Keempat Paragraf 2 Pasal 138 ayat (1) UUCK;
2. Pasal 8 ayat (1) huruf b PP 18/2021.
3. Pasal 43 ayat (3) dan (4) Permen ATR/KPBN 18/2021.
• Pemberian Hak Atas Tanah di Atas Hak Pengelolaan
1. Bab VII Bagian Keempat Paragraf 2 Pasal 138 ayat (2) UUCK;
2. Pasal 8 ayat (1) PP 18/2021.
3. Pasal 43 ayat (5) Permen ATR/KBPN 18/2021.
• Hak Pengelolaan Tidak Dapat Dijadikan Jaminan Hutang dan
Dialihkan
1. Pasal 12 ayat (1) dan (2) PP 18/2021.
• Hak Atas Tanah Diatas Hak Pengelolaan Dapat Dijadikan Jaminan
Hutang dan Dialihkan
1. Pasal 13 ayat (1) PP 18/2021.
2. Pasal 48 ayat (1) Permen ATR/KBPN 18/2021.
• Rekomendasi Dari Pemegang HPL
1. Pasal 13 ayat (2) PP 18/2021
KETENTUAN
Penyerahan pemanfaatan bagian tanah hak pengelolaan (dikerjasamakan) dengan
pihak ketiga/pihak lain dilakukan dengan Perjanjian Pemanfaatan Tanah.
Catatan : Petunjuk Perjanjian Pemanfaatan Tanah dalam Pasal 8 ayat (2) Permen
ATR/KBPN 18/2021.
• Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan berupa :
1. Hak Guna Usaha;
2. Hak Guna Bangunan atau
3. Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan diberikan sesuai dengan sifat dan fungsinya
Catatan : Dalam hal di atas Hak Pengelolaan diberikan Hak Milik maka Hak
Pengelolaan dilepaskan oleh pemegang Hak Pengelolaan (keperluan rumah umum
dan transmigrasi).
1) Hak Pengelolaan tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak
tanggungan.
2) Hak Pengelolaan tidak dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
1) Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan
yang dikerjasamakan dengan pihak lain dapat dibebani Hak Tanggungan, dialihkan
atau dilepaskan
Setiap perbuatan hukum termasuk dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak
tanggungan terhadap Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan, memerlukan
rekomendasi pemegang Hak Pengelolaan dan dimuat dalam perjanjian pemanfaatan
Tanah.
29
 Hak Pengelolaan Ditinjau dari Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak
Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah
Hak Pengelolaan dan Tanah Reklamasi
 Hubungan hukum Hak Pengelolaan dengan Tanah Reklamasi, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17 PP 18/2021, yaitu :
1) Tanah reklamasi dapat diberikan Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah dengan syarat telah memperoleh izin reklamasi.
2) Dalam hal izin reklamasi diberikan kepada instansi Pemerintah Pusat, badan usaha milik negara/badan usaha milik daerah, badan
hukum milik negara/badan hukum milik daerah, Badan Bank Tanah, atau badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat, Tanah
reklamasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan Hak Pengelolaan atau Hak Atas Tanah dengan mempertimbangkan syarat
sebagai subjek hak.
3) Dalam hal izin reklamasi diberikan kepada badan hukum atau perorangan, Tanah reklamasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
diberikan Hak Atas Tanah dan/atau Hak Pengelolaan dengan ketentuan :
a. untuk pemegang izin reklamasi, diberikan Hak Atas Tanah dan/atau Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan; dan
b. untuk Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah yang memberikan izin reklamasi, diberikan Hak Pengelolaan, berdasarkan
perjanjian antara pihak yang mendapat izin reklamasi dengan Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah serta
mempertimbangkan ketentuan tata ruang.
4) Dalam hal kegiatan reklamasi dilakukan tanpa izin reklamasi, maka pejabat yang berwenang memberikan izin reklamasi melakukan
penelitian secara teknis maupun tata ruang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan.
5) Dalam hal hasil penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (4) :
a. telah memenuhi syarat, Tanah hasil reklamasi menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara dan penggunaan,
pemanfaatan, dan pemilikan selanjutnya menjadi kewenangan Menteri; atau
b. tidak memenuhi syarat, Tanah hasil reklarnasi dapat dikembalikan seperti keadaan semula oleh pihak yang melakukan reklamasi
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai izin reklamasi.

30
 Hak Pengelolaan Ditinjau dari Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak
Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah
Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan Pada Ruang Atas Tanah dan Ruang Bawah Tanah Bagian Kesatu sebagaimana dimaksud dalam Pasal
74 sampai dengan 83 PP 18/2021

 Objek Ruang Atas Tanah dan Ruang Bawah Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 74 PP 18/2021, yaitu :
1) Penggunaan dan pemanfaatan bidang Tanah yang dipunyai oleh pemegang Hak Atas Tanah dibatasi oleh:
a. batas ketinggian sesuai koefisien dasar bangunan dan koefisien lantai bangunan yang diatur dalam rencana tata ruang; dan
b. batas kedalaman yang diatur dalarn rencana tata ruang atau sampai dengan kedalaman 30 (tiga puluh) meter dari permukaan
Tanah dalam hal belum diatur dalam rencana tata ruang.
2) Tanah yang secara struktur dan/atau fungsi terpisah dari pemegang Hak Atas Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan
Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah yang dikuasai langsung oleh negara.
3) Ruang Bawah Tanah terdiri dari:
a. Ruang Bawah Tanah dangkal; dan
b. Ruang Bawah Tanah dalam.
4) Ruang Bawah Tanah dangkal merupakan Tanah yang dipunyai oleh pemegang Hak Atas Tanah dengan batas kedalaman sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) huruf b.
5) Ruang Bawah Tanah dalam merupakan Tanah yang secara struktur dan/atau fungsi terpisah dari pemegang Hak Atas Tanah
sebagaimana dimaksud pada ayat (2).

 Pasal 75 PP 18/2021, yaitu :

Dalam hal terdapat pemanfaatan sumber daya minyak dan gas bumi serta mineral dan batubara, Hak Atas Tanah pada Ruang Bawah
Tanah tidak dapat diberikan.

31
 Hak Pengelolaan Ditinjau dari Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak
Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah
Terjadinya Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai pada Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah

 Pasal 76 PP 18/2021, yaitu :

1) Pemanfataan Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 74 ayat (2) harus mendapat kesesuaian
kegiatan pemanfaatan ruang yang diterbitkan oleh Menteri.
2) Penerbitan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang untuk Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

 Pasal 77 PP 18/2021, yaitu :

1) Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah dapat diberikan Hak Pengelolaan, hak guna bangunan, atau hak pakai setelah Ruang Atas
Tanah atau Ruang Bawah Tanah dimanfaatkan.
2) Hak Pengelolaan, hak guna bangunan, dan hak pakai pada Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah diberikan dengan keputusan
pemberian hak oleh Menteri.
3) Hak guna bangunan dan hak pakai pada Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah yang diberikan di atas Hak Pengelolaan Ruang
Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri berdasarkan persetujuan pemegang Hak
Pengelolaan.

 Pasal 80 PP 18/2021, yaitu :

1) Pemberian Hak Pengelolaan, hak guna bangunan atau hak pakai pada Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah wajib didaftarkan
pada Kantor Pertanahan.
2) Pemegang Hak Pengelolaan, hak guna bangunan, atau hak pakai pada Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah diberikan sertipikat
sebagai tanda bukti kepemilikan.

32
 Skema Pembahasan Mengenai Hak Pengelolaan
Konversi Penetapan Pelepasan
Pemerintah Hak

Diajukan oleh instansi,

direktorat atau departemen Kantor Surat Keputusan
Tanah Negara dan Tanah Ulayat pemerintah (sebagai Pertanahan atas Pemberian Hak
Subyek pemegang HPL) setempat (SKPH)

Keputusan Menteri
Dalam praktiknya dikenal beberapa jenis Penertbitan
Dalam praktik dikerjasamakan dengan Hak Pengelolaan, yakni : Sertifikat
Pihak Ketiga berdasarkan perjanjian 1. Hak Pengelolaan Pelabuhan,
kerjasama/kontrak (Perjanjian Terluis) 2. Otorita Batam;
antara lain, maka : 3. Hak Pengelolaan Perumnas;
1. Hak Milik diatas Hak Pengelolaan; 4. Hak Pengelolaan Pemerintah Daerah;
2. Hak Guna Bangunan diatas Hak 5. Hak Pengelolaan Kawasan
Pengelolaan; Transmigrasi, Instansi Pemerintah, Bukti Menguasai atas
Bukti
3. Hak Guna Usaha diatas Hak Industri/Pertanian, dll, tanah
Kepemilikan
Pengelolaan;
4. Hak Pakai diatas Hak Pengelolaan.

Tujuan membatalkan sertifikat Pengadilan

hak kepemilikan dan Negeri
menguasai tanah Salah satu alat pembuktian yang
otentik dalam suatu perkara,
Pengadilan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal
Tata Usaha
Asas Fiktif Tujuan menggugat hak 1866 KUHPerdata atau Pasal 164
Negara
Positif kepemilikan atas tanah HIR, Pasal 184 KUHAP
(PTUN)

33
 Hak Pengelolaan ditinjau berdasarkan Aset Negara
 Dikaji berdasarkan Pasal 1 Undang-undang No.1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara dinyatakan bahwa
1) Perbendaharaan Negara adalah pengelolaan dan pertanggungjawaban keuangan negara, termasuk investasi dan kekayaan yang
dipisahkan, yang ditetapkan dalam APBN dan APBD.

Hak Menguasai Negara

atas tanah bukan Hak
Kepemilikan Tanah
Dikaji berdasarkan sisi legal
(hukum) dan accounting.

Hak Pengelolaan a.n

Pemda/BUMN, dll
Kedudukan Hak
Tercatat sebagai
Pengelolaan dalam
aset negara?
Hak Pakai a.n Hukum Agraria Nasional
Pemda/BUMN, dll

 Kewenangan yang dimiliki oleh subyek pemegang Hak Pengelolaan merupakan perwujudan sebagaimana dimaksud dalam ketentuan
Pasal 2 ayat (2) Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dalam mengusahakan atau
menggunakan Hak Pengelolaan oleh pemegangnya. Oleh karena itu, setiap tindakan hukum diatas Hak Pengelolaan harus mendapat
persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan.
 Hak Pengelolaan tidak ada jangka waktu (selama Bangsa Indonesia merdeka dan wilayah teritorial yang berdaulat).

34
 Bagan Mengenai Kedudukan Hak Atas Tanah Diatas Hak Pengelolaan
Catatan :
1. Sesuai dengan pemanfaatan dan
peruntukkannya;
2. Perhatikan Subyek Hak Atas Tanah;

Perjanjian
kerjasama/kontrak, 1. Hak Milik; 1. Dapat dialihkan; Persetujuan (rekomendasi)
cth : BOT. 2. Hak Guna Usaha 2. Dapat dijaminkan; dari Pemegang Hak
3. Hak Guna Bangunan; 3. Pemecahan; Pengelolaan.
4. Hak Pakai.
Hak
Pengelolaan
Dijaminkan
Contoh Kasus kepada Bank Dalam Kasus tersebut,
Hak Milik Atas Satuan Mentari, dapat dianalisis :
Rumah Susun 456/XI/Apt. selaku 1. Apakah Hak Milik Atas
Hak Guna a.n Tn. Eka, selaku Debitur Kreditur Satuan Rumah Susun
Bangunan dapat dijaminkan?
123 a.n PT ABC 2. Hal-hal apa saja yang
HPL harus diperhatikan
1/Kemayoran sesuai dengan Contoh
a.n Pemda DKI Kasus tersebut?

35
 Kesimpulan
1. Hak Pengelolaan merupakan perwujudan dari Hak Menguasai Negara yang merupakan perwujudan dari Pasal 33 ayat (3)
Undang-Undang Dasar 1945 yang dalam Undang-Undang Pokok Agraria diatur dalam Pasal 2 ayat (1) UUPA yaitu pada
tingkatan tertinggi dikuasai oleh negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat yang memberikan wewenang
berdasarkan ketentuan dalam Pasal 2 Ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria.
2. Kewenangan dari Pemegang Hak Pengelolaan untuk :
a. Menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan Tanah sesuai dengan rencana tata ruang;
b. Menggunakan dan memanfaarkan seluruh atau sebagian Tanah Hak Pengelolaan untuk digunakan sendiri atau
dikerjasamakan dengan pihak lain; dan
c. Menentukan tarif dan/atau uang wajib tahunan dari pihak lain sesuai dengan perjanjian.
3. Diatas Hak Pengelolaan dapat diberikan hak atas tanah, yaitu Hak milik, hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak
Pakai, tetapi untuk Hak milik untuk keperluan rumah umum dan keperluan transimigrasi bagian bidang tanah hak
pengelolaan tersebut hapus dengan sendirinya.
4. Hak Pengelolaan bukan golongan hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA.
5. Segala perbuatan hukum atas pemegang hak atas tanah diatas Hak Pengelolaan harus mendapat persetujuan atau
rekomendasi dari pemegang Hak pengelolaan, sebagai perwujudan dari Pasal 2 Ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria.
6. Tidak setiap badan hukum pemerintah dapat diberikan Hak Pengelolaan sebagai pemegang hak, tetapi hanya badan hukum
yang mempunyai tugas dan fungsinya berkaitan dengan pengelolaan tanah yang dapat diberikan Hak Pengelolaan, dengan
kata lain hanya subyek pemegang Hak Pengelolaan tidak dapat diberikan kepada perseorangan baik Warga Negara
Indonesia maupun Warga Negara Asing, atau “Badan Hukum yang pemegang sahamnya perorangan atau Badan Hukum
Privat”.
7. Dalam perkembangannya Badan Bank Tanah dapapt diberikan Hak Pengelolaan yang diberi kewenangan khusus untuk
mengelola tanah yang memiliki kewenangan khusus untuk menjamin ketersediaan tanah dalam rangka ekonomi
berkeadilan, untuk : kepentingan umum, kepentingan sosial, kepentingan pembangunan nasional, pemerataan ekonomi,
konsolidasi lahan dan reforma agraria.

36
 Kesimpulan
8. Penyerahan pemanfaatan bagian tanah hak pengelolaan kepada pihak ketiga dapat dilakukan dengan perjanjian
pemanfaatan tanah dan dalam perjanjian tersebut tidak boleh mengandung unsur-unsur yang merugikan para pihak.
9. Pemegang Hak Pengelolaan dapat menentukan tarif dan menerima uang pemasukan/ganti rugi dan/atau uang wajib
tahunan dari pihak ketiga sesuai dengan perjanjian yang disesuaikan dengan Kepentingan Umum, Kepentingan Sosial,
Kepentingan Pembangunan dan Kepentingan Ekonomi.
10. Tidak ada jangka waktu (selama Kedaulatan Negara Indonesia);
11. Tidak dapat dijadikan sebagai jaminan hutang (dibebani dengan Hak Tanggungan), serta
12. Tidak dapat dialihkan, sebab apabila dijadikan sebagai jaminan hutang dan dapat dialihkan sama juga dengan menjual
wilayah teritorial Negara Indonesia;

37