HAK-HAK PAENGUSAAN ATAS

TANAH PASCA UU CIPTAKER

OLEH : ALWESIUS, S.H., M.KN

PENGATURAN TERKAIT HUKUM TANAH,
JENIS-JENIS HAK ATAS TANAH DAN
PRAKTIK YANG BERLAKU DI BIDANG
TRANSAKSI PERTANAHAN
 DASAR HUKUM
 UU NO. 5 TAHUN 1960 (UUPA)
 UU NO. 1 TAHUN 2011(UUPDKP)
 UU NO. 20 TAHUN 2011 (UURS)
 PP NO. 18 TAHUN 2021(HPL,HAT, SRS DAN
PENDAFTARANNYA)
 PP NO. 14 TAHUN 2016 JO PP NO. 12 TAHUN 2021(PP
PDKP)
 PP NO. 13 TAHUN 2021 (PENYELENGGRAAN RUSUN)
 PP NO. 24 TAHUN 1997 (PP PENDAFTARAN TANAH)
 PMNA/KA.BPN NO. 3 TAHUN 1997 (PP PELAKSANAANN PP
NO. 24 TAHUN 1997)
 PERMEN ATR/KA.BPN NO. 5 TAHUN 2020 (HT.el)
 PERMEN ATR/KA.BPN NO. 1 TAHUN 2021 (SERTIPIKAT
TANAH ELEKTRONIK)
HAK-HAK PENGUASAAN ATAS TANAH MENURUT HUKUM
TANAH NASIONAL
HAK BANGSA
INDONESIA
HAK MENGUASAI
HAK ULAYAT NEGARA

HAK-HAK INDIVIDU
HAK ATAS ATAS TANAH HAK JAMINAN
TANAH ATAS TANAH

HAK ATAS
HAK ATAS TANAH HAK
TANAH
YANG SEKUNDER TANGGUNGAN
YANG PRIMER

1. HGB
1. HAK MILIK 2. HAK PAKAI
2. HGU 3. HUBH
3. HGB 4. HAK SEWA
4. HAK PAKAI 5. HAK GADAI
6. HAK MENUMPANG
 HAK-HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA

HAK ATAS TANAH

HAK ATAS TANAH HAK ATAS TANAH

YANG PRIMER YANG SEKUNDER

1. HGB
1. HAK MILIK 2. HAK PAKAI
2. HGU 3. HUBH
3. HGB 4. HAK SEWA
4. HAK PAKAI 5. HAK GADAI
6. HAK MENUMPANG
 MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH, PENGERTIAN
DAN PERUNTUKANNYA
I. HAK MILIK :Hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai
orang atas tanah dengan mengingat fungsi sosial.(Pasal 20 UUPA).
Peruntukannya untuk Pertanian atau Non Pertanian.
II. HGU: Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara,
tanah Hak Pengelolaan atau Tanah Ulayat dalam jangka waktu tertentu, guna
perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. (Pasal 28 ayat (1)
UUPA jo Pasal 21 PP No. 18 Tahun 2021).
III. HGB: Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah
yang bukan miliknya sendiri (Tanah Negara, Tanah Pengelolaan atau tanah
hak Milik pihak lain), dalam jangka waktu tertentu. (Pasal 35 ayat (1) UUPA
IV. HAK PAKAI: Hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah
yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang
memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberian haknya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau
perjanjian pengolahan tanah, segalla sesuatu asal tidak bertentangan dengan
jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA. (Pasal 41 ayat (1) UUPA)
 KEWAJIBAN PEMEGANG HAK ATAS TANAH

 MENGGUNAKAN TANAHNYA SESUAI JENIS HAKNYA

 MENGGUNAKAN TANAH SESUAI PERUNTUKAN
TANAH (PASAL 14 UUPA DAN UU TAT RUANG)
 MEMELIHARA TANAHNYA, MENAMBAH
KESUBURAN DAN MENCEGAH KERUSAKAN TANAH
(PASAL 15 UUPA)
 MEMPERHATIKAN FUNGSI SOSIAL HAK ATAS TANAH
(PASAL 6 UUPA)
HAK PENGELOLAAN
 PENGERTIAN
 PROF. BOEDI HARSONO: Hak Pengelolaan
merupakan gempilan dari hak menguasai
negara

 Pasal 136 UU NO. 11 TAHUN 2020 Jo Pasal 1

angka 3 PP No. 18 Tahun 2021 :
Hak pengelolaan merupakan hak menguasai
dari negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada
pemegang haknya.
 TANAH YANG DAPAT DIBERIKAN HAK
PENGELOLAAN
 Tanah Yang Dapat Diberikan Dengan Hak
Pengelolaan :
a. Tanah Negara;
b. Tanah Ulayat
(Pasal 4 PP No. 18 Tahun 2021)

 Tanah Negara adalah merupakan seluruh bidang

Tanah di wilayah NKRI yang tidak dipunyai dengan
sesuatu hak pihak lain.(Pasal 2 ayat 1 PP No. 18
Tahun 2021)
 Tanah Negara tersebut meliputi:
a. Tanah yang ditetapkan Undang-Undang atauPenetapan
Pemerintah;
b. Tanah reklamasi;
c. Tanah timbul;
d. Tanah yang berasal dari pelepasan/penyerahan hak;
e. Tanah yang berasal dari pelepasan kawasan hutan;
f. Tanah Telantar;
g. Tanah hak yang berakhir jangka waktunya serta tidak
dimohon Perpanjangan dan/atau Pembaruan;
h. Tanah hak yang jangka waktunya berakhir dan karena
kebijakan Pemerintah Pusat tidak dapat diperpanjang; dan
i. Tanah yang sejak semula berstatus Tanah Negara
(Pasal 2 ayat 3 PP No. 18 Tahun 2021)
 TANAH ULAYAT
 DASAR HUKUM :
• Pasal 3 UUPA
• Permen ATR/Ka.BPN No.18 Tahun 2019
Tentang Tata Cara Penatausahan
Tanah Ulayat Kesatuan Masyarakat
Hukum Adat.
 PENGERTIAN

• Hak Ulayat Kesatuan Masyarakat Hukum Adat atau yang serupa itu
adalah hak Kesatuan Masyarakat Hukum Adat yang bersifat komunal
untuk menguasai, mengelola dan/atau memanfaatkan, serta melestarikan
wilayah adatnya sesuai dengan tata nilai dan hukum adat yang berlaku.

• Tanah Ulayat Kesatuan Masyarakat Hukum Adat adalah tanah

persekutuan yang berada di wilayah masyarakat hukum adat yang
menurut kenyataannya masih ada.

• Kesatuan Masyarakat Hukum Adat (KMHA) adalah sekelompok orang

yang memiliki identitas budaya yang sama, hidup secara turun temurun di
wilayah geografis tertentu berdasarkan ikatan asal usul leluhur dan/atau
kesamaan tempat tinggal, memiliki harta kekayaan dan/atau benda adat
milik bersama serta sistem nilai yang menentukan pranata adat dan norma
hukum adat sepanjang masih hidup sesuai perkembangan masyarakat
dan prinsip Negara Kesatuan Republik Indonesia.
(Pasal 1 Permen ATR No. 18 Tahun 2019)
 PELAKSANAAN HAK ULAYAT
 Pelaksanaan Hak Ulayat KMHA atas Tanah di wilayahnya
sepanjang pada kenyataannya masih ada, dilakukan oleh
KMA yang bersangkutan menurut ketentuan hukum adat
setempat.(Pasal 2 ayat 1 Permen ATR No. 18 Tahun 2019)
 Hak Ulayat KMHA tersebut dianggap masih ada, apabila
memenuhi kriteria tertentu meliputi unsur adanya:
a. masyarakat dan lembaga Hukum Adat;
b. wilayah tempat Hak Ulayat berlangsung;
c. hubungan, keterkaitan, dan ketergantungan KMHA dengan
wilayahnya; dan
d. kewenangan untuk mengatur secara bersama-sama pemanfaatan
Tanah di wilayah KMHA yang bersangkutan, berdasarkan hukum
adat yang masih berlaku dan ditaati masyarakatnya. .(Pasal 2
ayat 1 Permen ATR No. 18 Tahun 2019)
 SYARAT ADANYA KMHA
 KMHA satuan Masyarakat Hukum Adat harus
memenuhi syarat:
a. secara nyata masih hidup baik yang bersifat teritorial,
genealogis, maupun yang bersifat fungsional;
b. sesuai dengan perkembangan masyarakat; dan
c. sesuai dengan prinsip Negara Kesatuan Republik
Indonesia.
.(Pasal 2 ayat 3 Permen ATR No. 18 Tahun 2019)

 Penetapan pengakuan dan perlindungan KMHA

dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
(Pasal 3 Permen ATR No. 18 Tahun 2019)
 HAK ULAYAT TIDAK BERLAKU LAGI

 Pelaksanaan Hak Ulayat KMHA tidak berlaku

terhadap bidang-bidang tanah yang pada saat
ditetapkannya:
a. sudah dipunyai oleh perseorangan atau badan
hukum dengan sesuatu hak atas tanah; atau
b. yang sudah diperoleh atau dibebaskan oleh
instansi pemerintah, badan hukum atau
perseorangan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
(Pasal 4 Permen ATR No. 18 Tahun 2019)
 SUBYEK HAK PENGELOLAAN

 Sebagian kewenangan hak menguasai dari negara berupa

tanah dapat diberikan hak pengelolaan kepada:
a. instansi Pemerintah Pusat;
b. Pemerintah Daerah;
c. Badan bank tanah;
d. Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah;
e. Badan hukum milik negara/daerah; atau
f. Badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat.
(Pasal 137 ayat 1 UU No. 11 Tahun 2020)
 Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Ulayat ditetapkan
kepada Masyarakat Hukum Adat.
(Pasal 137 ayat 21 UU No. 11 Tahun 2020)
 Pasal 6 PP No. 18 Tahun 2021
(1) Hak Pengelolaan di atas Tanah Negara diberikan sepanjang
tugas pokok dan fungsinya langsung berhubungan dengan
pengelolaan Tanah.
(2) Instansi Pemerintah Pusat sebagarmana dimaksud dalam Pasal 5
ayat (1) huruf a yang tugas pokok dan fungsinya tidak langsung
berhubungan denganpengelolaan Tanah dapat diberikan Hak
Pengelolaan setelah mendapat persetujuan menteri yang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keuangan.
(3) BUMN/BUMD sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1)
huruf c meliputi juga anak perusahaan yang dimiliki oleh
BUMN/BUMD berdasarkan penyertaan modal negara pada
BUMN/BUMD lain.
(4) Badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1) huruf f
merupakan badan hukum yang mendapat penugasan khusus
yang ditetapkan dengan Peraturan Presiden.
 KEWENANGAN PEMEGANG HAK PENGELOLAAN

 Pemegang Hak Pengelolaan diberi kewenangan

untuk:
a. menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan
pemanfaatan tanah sesuai dengan rencana tata ruang;
b. menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau
sebagian tanah hak pengelolaan untuk digunakan
sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak ketiga;dan
c. menentukan tarif dan menerima uang
pemasukan/ganti rugi dan/atau uang wajib tahunan
dari pihak ketiga sesuai dengan perjanjian.
(Pasal 137 ayat 1 UU No. 11 Tahun 2020 jo Pasal Pasal 7
ayat 1 PP No. 18 Tahun 2021)
PEMANFAATAN TANAH HAK PENGELOLAAN
 Hak Pengelolaan yang penggunaan dan pemanfaatan
seluruh atau sebagian tanahnya untuk digunakan sendiri
atau dikerjasamakan dengan pihak lain dapat diberikan
Hak Atas Tanah berupa HGU, HGB dan/atau Hak Pakai
di atas Hak Pengelolaan sesuai dengan sifat dan
fungsinya, kepada:
a. pemegang Hak Pengelolaan sepanjang diatur dalam
Peraturan Pemerintah; atau
b. pihak lain, apabila Tanah Hak Pengelolaan
dikerjasamakan dengan Perjanjian Pemanfaatan
Tanah.

(Pasal 138 ayat 1 UU No. 11 Tahun 2020 jo Pasal Pasal 8

ayat 1 PP No. 18 Tahun 2021)
 MATERI MUATAN PERJANJIAN PEMANFAATAN TANAH

 Perjanjian Pemanfaatan Tanah paling sedikit memuat:

a. identitas para pihak;
b. letak, batas, dan luas Tanah;
c. jenis penggunaan, pemanfaatan Tanah, dan/atau bangunan yang
akan didirikan; ketentuan mengenai jenis hak, jangka waktu,
d. perpanjangan, pembaruan, peralihan, pembebanan, perubahan,
dan/atau hapus/batalnya hak yang diberikan di atas Tanah hak
Pengelolaan, dan ketentuan pemilikan Tanah dan bangunan setelah
berakhirnya Hak Atas Tanah;
e. besaran tarif dan/atau uang wajib tahunan dan tata cara
pembayarannya; dan
f. persyaratan dan ketentuan yang mengikat para pihak, pelaksanaan
pembangunan, denda atas wanprestasi termasuk klausul sanksi dan
pembatalan/ pemutusan perjanjian.
(Pasal 8 ayat 2 PP No. 18 Tahun 2021)
 PENENTUAN TARIF DAN/ATAU UANG WAJIB TAHUNAN
 Pasal 9 PP No. 18 Tahun 2021
(1) Penentuan tarif dan/atau uang wajib tahunan disesuaikan dengan tujuan dari
pemanfaatan, untuk:

a. kepentingan umum;
b kepentingan sosial;
c. kepentingan pembangunan; dan/atau
d. kepentingan ekonomi

(2) Penentuan tarif dan/atau uang wajib tahunan sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) dituangkan dalam Perjanjian Pemanfaatan Tanah antara pemegang
Hak Pengelolaan dengan pihak lain dan tidak boleh mengandung unsur-
unsur yang rnerugikan para pihak.
(3) Selain ketentuan sebagaimana dimaksud pada. ayat (1) dan ayat (2),
penentuan tarif dan/atau uang wajib tahunan didasarkan pada karakteristik
peruntukan dan kemanfaatan tertentu secara wajar.
(4) Rumusan tarif dan f atau uang wajib tahunan yang dikenakan oleh pemegang
Hak Pengelolaan ditetapkan oleh Menteri.
 TERJADINYA HAK PENGELOLAAN
 Pasal 10 PP No. 18 Tahun 2021

1) Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Negara atau

Tanah Ulayat ditetapkan dengan keputusan Menteri.
2) Keputusan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat
dibuat secara elektronik.

 Pasal 11 PP No. 18 Tahun 2021

1) Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal10
wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
2) Hak Pengelolaan terjadi sejak didaftar oleh Kantor
Pertanahan.
3) Pemegang Hak Pengelolaan diberikan sertipikat sebagai
tanda bukti kepemilikan Hak Pengelolaan.
 PEMBEBANAN, PERALIHAN DAN PELEPASAN HAK
PENGELOLAAN
 Pasal 12 PP No. 18 Tahun 2021
(1) Hak Pengelolaan tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak
tanggungan.
(2) Hak Pengelolaan tidak dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
(3) Hak Pengelolaan hanya dapat dilepaskan dalam hal diberikan hak milik,
dilepaskan untuk kepentingan umum, atau ketentuan lain yang diatur
dalam peraturan perundang-Undangan.
(4) Dalam hal Hak Pengelolaan dilepaskan sebagaimana dimaksud pada ayat (3)
merupakan Tanah barang milik negara/barang milik daerah,
pelepasan/penghapusan Hak Pengelolaan dilaksanakan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
(5) Pelepasan Hak Pengelolaan dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang
berwenang dan dilaporkan kepada Menteri.

 Penjelasan Pasal 12 ayat 5 PP No. 18 Tahun 2021: “ Yang dimaksud dengan

“pejabat yang berwenang” antara lain notaris, camat atau kepala Kantor
Pertanahan.
 PEMBEBANAN, PERALIHAN DAN PELEPASAN HAK ATAS
TANAH DI ATAS HAK PENGELOLAAN
 Pasal 13 PP No. 18 Tahun 2021

(1) Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan yang dikerjasamakan

dengan pihak lain dapat dibebani hak tanggungan, dialihkan, atau
dilepaskan.
(2) Setiap perbuatan hukum termasuk dijadikan jaminan utang dengan
dibebani hak tanggungan terhadap Hak Atas Tanah di atas Hak
Pengelolaan, memerlukan rekomendasi pemegang Hak
Pengelolaan dan dimuat dalam perjanjian pemanfaatan Tanah.
(3) Dalam hal Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan akan
dilepaskan maka pelepasan dibuat oleh dan dihadapan pejabat
yang berwenang dan dilaporkan kepada Menteri.

 Penjelasan Pasal 13 ayat 3 PP No. 18 Tahun 2021: “ Yang dimaksud

dengan “pejabat yang berwenang” antara lain notaris, camat atau
kepala Kantor Pertanahan.
 HAPUSNYA HAK PENGELOLAAN
 Pasal 14 PP No. 18 Tahun 2021
(1) Hak Pengelolaan hapus karena:
a. dibatalkan haknya oleh Menteri karena: 1. cacat administrasi; atau 2.
putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
b. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya;
c. dilepaskan untuk kepentingan umum;
d. dicabutberdasarkanUndang-Undang;
e. diberikan hak milik;
f. ditetapkan sebagai Tanah Telantar; atau
g. ditetapkan sebagai Tanah Musnah.
(2) Dalam hal Hak Pengelolaan dibatalkan karena cacat administrasi sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) huruf a angka 1, Hak Atas Tanah di atas Hak
Pengelolaan dapat dinyatakan batal apabila dinyatakan dalam surat keputusan
pembatalan Hak Pengelolaan.
(3) Dalam hal Hak Pengelolaan dibatalkan karena pelaksanaan putusan
pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) huruf a angka 2, Hak Atas Tanah di atas Hak
Pengelolaan dapat dinyatakan batal sepanjang amar putusan mencantumkan
batalnya Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan.
 Pasal 15 PP No. 18 Tahun 2021
1) Hapusnya Hak Pengelolaan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 14 di atas Tanah Negara,
mengakibatkan:
a. Tanah menjadi Tanah Negara; atau
b. sesuai dengan amar putusan pengadilan.
2) Tanah Negara sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) huruf a, penataan kembali penggunaan,
pemanfaatan, dan pemilikan selanjutnya menjadi
kewenangan Menteri.
3) Hapusnya Hak Pengelolaan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 14 di atas Tanah Ulayat
mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam
penguasaan masyarakat hukum adat.
 TANAH REKLAMASI
 Pasal 17 PP No. 18 Tahun 2021

(1) Tanah reklamasi dapat diberikan Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah
dengan syarat telah memperoleh izin reklamasi.
(2) Dalam hal izin reklamasi diberikan kepada instansi Pemerintah Pusat,
BUMN/BUMD, badan hukum milik negara/badan hukum milik daerah, Badan
Bank Tanah, atau badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat, Tanah
reklamasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan Hak Pengelolaan
atau Hak Atas Tanah dengan mempertimbangkan syarat sebagai subjek
hak.
(3) Dalam hal izin reklamasi diberikan kepada badan hukum atau perorangan,
Tanah reklamasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan Hak Atas
Tanah dan/atau Hak Pengelolaan dengan ketentuan:
a. untuk pemegang izin reklamasi, diberikan Hak Atas Tanah dan/atau Hak Atas
Tanah di atas Hak Pengelolaan; dan
b. untuk Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah yang memberikan izin
reklamasi, diberikan Hak Pengelolaan, berdasarkan perjanjian antara pihak
yang mendapat izin reklamasi dengan Pemerintah Pusat atau Pemerintah
Daerah serta mempertimbangkan ketentuan tata ruang.
(4) Dalam hal kegiatan reklamasi dilakukan tanpa izin reklamasi maka pejabat yang
berwenang memberikan izin reklamasi melakukan penelitian secara teknis maupun
tata ruang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan.
(5) Dalam hal hasil penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (4):
a. telah memenuhi syarat, Tanah hasil reklamasi menjadi Tanah yang Dikuasai
Langsung oleh Negara dan penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan
selanjutnya menjadi kewenangan Menteri; atau
b. tidak memenuhi syarat, Tanah hasil reklarnasi dapat dikembalikan seperti
keadaan semula oleh pihak yang melakukan reklamasi sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undanganmengenai izin reklamasi.

 Pasal 18 PP No. 18 Tahun 2021

Ketentuan lebih lanjut mengenai:
a. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pengelolaan, subjek, pemanfaatan
Tanah, terjadinya hak, tata caradan syarat permohonan pemberian dan
pendaftaran, pembebanan, peralihan dan pelepasan, hapusnya,serta
pengawasan dan pengendalian Hak Pengelolaan dan Tanah reklamasi
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 sampai dengan Pasal 8 dan Pasal 10
sampaidengan Pasal 77; dan
b. rumusan dan penentuan tarif dan f atalu uang wajib tahunan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 9,
diatur dalam Peraturan Menteri.
 HAK-HAK ATAS TANAH
MENURUT hukum tanah
nasional pasca uu no. 11 tahun
2020 dan pp no. 18 tahun 2021
HAK MILIK
 PENGATURAN DAN PENGERTIAN HAK MILIK

1. Pengaturannya
Pasal 20 – 27 UUPA
2. Pengertiannya
Pasal 20 UUPA menyatakan bahwa hak milik adalah
hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang
dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat
fungsi sosial.
Hak Milik dapat digunakan untuk Pertanian atau
Non Pertanian
 SUBYEK HAK MILIK

 Ketentuan mengenai subyek Hak Milik diatur dalam

Pasal 9 ayat 1 UUPA dan pasal 21 UUPA
Pasal 9 ayat 1 menentukan:
  ”(1) Hanya warga-negara Indonesia dapat
mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan
bumi, air dan ruang angkasa, dalam batas-batas
ketentuan pasal 1 dan 2.”
Pasal 21 ayat 1 UUPA menentukan:
“ Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai
hak milik.”
 Pengecualiannya:

Pasal 21 ayat 2 UUPA menentukan:

“Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan
hukum yang dapat mempunyai hak milik dan
syarat-syaratnya.”
Berdasarkan ketentuan tersebut maka
selanjutnya dengan PP nomor 38 tahun 1963
terdapat badan-badan hukum tertentu yang
ditunjuk sebagai badan yang dapat menjadi
subyek hak milik, yaitu bank-bank Negara,
Badan-badan sosial, badan-badan keagamaan
dan koperasi pertanian.
 Syarat bagi Bank Negara untuk mempunyai HM
Bank Negara hanya dapat mempunyai HM :
1) Untuk tempat bangunan-bangunan yang diperlukan guna
pelaksanaan tugasnya serta untuk perumahan bagi
pegawainya;
2) yang berasal dari pembelian dalam pelelangan umum
sebagai eksekusi dari Bank yang bersangkutan, dengan
ketentuan, bahwa jika Bank sendiri tidak memerlukannya
untuk keperluan tersebut pada angka 1) , didalam waktu
satu tahun sejak diperolehnya, tanah itu harus dialihkan
kepada pihak lain yang dapat mempunyai hak milik.
Untuk dapat tetap mempunyai guna keperluan tersebut
pada angka 1), diperlukan ijin Menteri (Ka.BPN). Jangka
waktu satu tahun tersebut diatas, jika perlu atas
permintaan Bank yang bersangkutan dapat diperpanjang.
 Syarat bagi badan-badan lainnya.
– Pasal 3 PP No. 38 tahun 1963 menentukan:
“Perkumpulan Koperasi Pertanian dapat mempunyai hak
milik atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari
batas maksimum sebagai ditetapkan dalam Undang-
undang No. 56 Prp tahun 1960 (Lembaran-Negara tahun
1960 No. 174).”
– Pasal 4 PP no. 38 tahun 1963 menentukan:
“Badan-badan keagamaan dan sosial dapat mempunyai
hak milik atas tanah yang dipergunakan untuk
keperluan-keperluan yang langsung berhubungan
dengan usaha keagamaan dan sosial.”
 Pasal 5 PP No. 38 tahun 1963 menentukan:
(1) Didalam jangka waktu 6 (enam) bulan sejak berlakunya
Peraturan ini, maka badan-badan hukum tersebut pada
pasal 1 huruf-huruf a dan b, wajib memberitahukan kepada
Menteri Pertanian/Agraria tentang semua tanah yang
dipunyainya, dengan menyebutkan macam haknya, letak,
luas dan penggunaannya.
(2) Mengenai badan-badan keagamaan dan sosial, kewajiban
tersebut pada ayat 1 pasal ini berlaku pada waktu badan
yang bersangkutan meminta untuk ditunjuk sebagai badan
hukum yang dapat mempunyai hak milik, seperti
termaksud pada pasal 1 huruf c dan d.
(3) Untuk dapat memperoleh tanah hak milik sesudah mulai
berlakunya peraturan ini, tetap diperlukan ijin Menteri
Pertanian/Agraria atau penjabat lain yang ditunjuknya,
sebagai yang diatur didalam Peraturan Menteri Agraria No.
14 tahun 1962 (Tambahan LembaranNegara No. 2346)
 TANAH HAK MILIK YG DIPEROLEH/DIMILIKI OLEH WNA

 Pasal 21 ayat 3 UUPA menentukan:

“Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini
memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat
atau percampuran harta karena perkawinan, demikian
pula warga-negara Indonesia yang mempunyai hak
milik dan setelah berlakunya Undang-undang ini
kehilangan kewarga-negaraannya wajib melepaskan hak
itu didalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya
hak tersebut atau hilangnya kewarga-negaraan itu. Jika
sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu
dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan
tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa
hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap
berlangsung.”
 
 Berdasarkan ketentuan pasal 21 ayat 3 UUPA maka walaupun
pada prinsipnya orang asing tidak dapat menjadi subyek hak
milik, namun demikian ada kemungkinan karena terjadinya
peristiwa hukum tertentu, orang asing ybs memiliki tanah Hak
Milik.

 Peristiwa hukum tersebut adalah:

1) Pewarisan karena UU;
2) Perkawinan campur dengan persekutuan harta benda;
3) Peralihan kewarganegaraan dari WNI menjadi WNA.

 Dengan syarat dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak

terjadinya peristiwa hukum tersebut maka tanah HM tersebut
wajib dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

 Jika kewajiban tersebut tidak dipenuhi maka akibatnya adalah

hak atas tanahnya hapus dan tanahnya menjadi Tanah Negara.
 Bagaimana dengan status hak-hak lain yang membebani tanah
HM tersebut?
Pasal 21 ayat 3 UUPA menyatakan bahwa “hak-hak lain yang
memebebaninya tetap berlangsung.”
Jadi jika tanah HM tersebut dibebani hak pakai atau hak sewa
maka hak pakai atau hak sewa tersebut tetap berlangsung.

 Bagaimana jika yang membebani tanah HM tersebut adalah

hak tanggungan?
Salah satu alasan hapusnya hak tanggungan yang ditentukan
di dalam Pasal 18 ayat 1 UUHT ialah apabiloa hak atas tanah
yang dibebaninya hapus. Jadi dengan demikian ketentian
pasal 21 ayat 2 UUPA tersebut tidak berlaku terhadap hak
tanaggungan.
 Bagaimana apabila orang asing tersebut tetap
ingin mempertahankan tanah miliknya tersebut,
apakah bisa?

Bisa, dengan ketentuan orang asing tersebut

harus mengajukan permohonan perubahan HM
tersebut menjadi hak pakai sesuai ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
 HAK MILIK YANG DIBELI OLEH WNI YG KAWIN CAMPUR

A. TANPA PERJANJIAN PERKAWINAN PISAH HARTA

Dengan pembelian tersebut tanah yang dibeli tersebut menjadi
harta bersama mereka dan karenanya terkena ketentuan
Pasal 26 ayat (2) UUPA.

B. DENGAN PERJANJIAN PERKAWINAN PISAH HARTA

Tanah yang dibeli tersebut menjadi harta pribadi WNI ybs dan
karenanya tidak terkena ketentuan Pasal 26 ayat (2) UUPA.

 CATATAN : ADA YG BERPENDAPAT BAHWA YG DILANGGAR

ADALAH KETT. PASAL 21 AYAT 3N UUPA
 LARANGAN MEMINDAHKAN HAK MILIK KEPADA WNA

 Pasal 26 ayat 2 UUPA menentukan:

“Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian
dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang
dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung
memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada
seorang warga-negara yang disamping
kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarga-
negaraan asing atau kepada suatu badan hukum
kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam
pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan
tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa
hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung
serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik
tidak dapat dituntut kembali.”
 Berdasarkan ketentuan pasal 26 ayat 2 UUPA
tersebut maka jelas bahwa tanah hak Milik dilarang
untuk dialihkan kepada pihak lain yang tidak
memenuhi syarat sebagai subyek hak milik, seperti
PT, WNA atau orang yang disamping sebagai WNI
juga memiliki kewarganegaraan lainnya.

 Jika ketentuan tersebut dilanggar maka sanksinya:

a) Perbuatan hukumnya batal demi hukum;
b) Tanahnya menjadi tanah negara;
c) Jika ada pembayaran maka uang yang sudah
dibayar tidak dapat dituntut kembali.
– Sedangkan hak-hak pihak lain yang
membebaninya (jika ada) tetap berlangsung.
 TERJADINYA HAK MILIK
 Sesuai ketentuan pasal 22 UUPA, hak milik dapat
terjadi karena:
a) Hukum adat :
• pembukaan tanah bagian tanah ulayat; dan
• Aan libbing (lidah tanah);

b) Penetapan Pemerintah, misalnya:

• Pemberian hak baru;
• Perubahan HGB/Hak Pakai menjadi Haki Milik;

c) Ketentuan UU ( melalui ketentuan konversi UUPA

pada tanggal 24 september 1960).
 HAPUSNYA HAK MILIK
 Pasal 27 UUPA menentukan bahwa hak milik
hapus apabila:
a. Tanahnya jatuh kepada Negara, karena :
• Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
• Diterlantarkan;
• Ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2)
yaitu subyek hak tidak memenuhi syarat sebagai
subyek Hak Milik atas tanah.
• Pencabutan hak berdasarkan Pasal 18;
b. Tanahnya musnah.
HAK GUNA USAHA
(HGU)
 PENGATURAN DAN PENGERTIANNYA
1) Pengaturannya
- Pasal 28 – 33 UUPA
- PP no. 18 tahun 2021, pasal 19 - 33
2) Pengertiannya
HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu
tertentu, guna perusahaan pertanian, perikanan
atau peternakan.
 Saat ini berdasarkan ketentuan Pasal 21 PP No. 18
Tahun 2021 : HGU dapat diberikan di atas Tnaah
Negara atau Tanah hak Pengelolaan.
 SUBYEK HGU
Subyek HGU adalah:
a)warga Negara Indonesia;
b)badan hukum Indonesia/yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia.
(Pasal 30 ayat 1 UUPA jo Pasal 19 PP No. 18 Tahun 2021)

Subyek HGU tidak lagi memenuhi syarat

Pasal 30 ayat (2) UUPA jo Pasal 20 PP No. 18 Tahun 2021) menentukan:

“Orang atau badan hukum yang mempunyai HGU atau memperoleh HGU dan tidak
lagi/tidak memenuhi syarat-syarat sebagai subyek HGU dalam jangka waktu 1 tahun wajib
melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

Jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak gunabangunan yang bersangkutan
tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena
hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-
ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.”
 Berdasarkan ketentuan tersebut maka apabila
pemegang HGU tidak lagi/tidak memenuhi syarat
atau jika HGU beralih kepada pihak lain yang
tidak memenuhi syarat sebagai pemegang HGU
maka dalam jangka waktu 1 (satu) tahun tanah
HGU tersebut wajib dialihkan kepada pihak lain
yang memenuhi syarat.

 Jika hal tersebut tidak dilakukan maka akibatnya

HGU tersebut hapus (tanahnya menjadi Tanah
Negara), dengan tetap memperhatikan hak-hak
pihak lain yang ada diatasnya sesuai ketentuan
perundang-undangan yang berlaku.
 TANAH YANG DAPAT DIBERIKAN HGU

 Pasal 21 PP NO. 18 TAHUN 2021

Tanah yang dapat diberikan dengan HGU
meliputi:
a. Tanah Negara;dan
b. Tanah Hak Pengelolaan.
 JANGKA WAKTU HGU
 Pasal 22 PP NO. 18 TAHUN 2021
(1) HGU diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga
puluh lima) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 25 (dua puluh lima) tahun, dan diperbarui untuk
jangka waktu paling lama 35 (tigapuluh lima) tahun.
(2) Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan
pembaruan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir,
Tanah HGU kembali menjadi Tanah yang Dikuasai
Langsung oleh Negara atau Tanah Hak Pengelolaan.
3) Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara sebagaimana
dimaksud pada ayat (2), penataan kembali penggunaan,
pemanfaatan, dan pemilikan menjadi kewenangan Menteri
dan dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak
dengan memperhatikan:
a. tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik
sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
b. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh
pemegang hak;
c. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang
hak;
d. tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang;
e. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk
kepentingan umum;
f. sumber daya alam dan lingkungan hidup; dan
g. keadaan Tanah dan masyarakat sekitar.
TERJADINYA HGU DI ATAS TANAH NEGARA
 Pasal 23 PP No. 18 tahun 2021
(1) HGU di atas Tanah Negara diberikan dengan
keputusan pemberian hak oleh Menteri.
(2) HGU di atas Tanah Hak Pengelolaan diberikan
dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri
berdasarkan persetujuan pemegang Hak
Pengelolaan.
(3) Keputusan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dan ayat (2) dapat dibuat secara elektronik.
 Pasal 24 PP NO. 18 TAHUN 2021
1) Pemberian HGU sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 24 wajib didaftarkan pada Kantor
Pertanahan.
2) HGU di atas Tanah Negara atau di atas Tanah
Hak Pengelolaan terjadi sejak didaftar oleh
Kantor Pertanahan.
3) Pemegang HGU diberikan sertipikat Hak Atas
Tanah sebagai tanda bukti hak.
 PERPANJANGAN DAN PEMBARUAN HGU
 Pasal 25 PP NO. 18 TAHUN 2021
(1) HGU di atas Tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 23 ayat (1)
dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak apabila
memenuhi syarat:
a. tanahnya masih diusahakan dan dimarrfaatkandengan baik sesuai dengan
keadaan, sifat, dantujuan pemberian hak;
b. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi Cenganbaik oleh pemegang hak;
c. pemegang hak masih memenuhi syarar sebagai pemegang hak;
d. tanahnya masih sesuai dengan rencana tataruang; dan
e. tidak dipergunakan dan/atau direncanakanuntuk kepentingan umum.
(2) HGU di atas Tanah Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 23
ayat (2) dapat Diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang HGU
apabila memenuhi syarat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan mendapat
persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
 Pasal 26 PP NO. 18 TAHUN 2018
(1) Permohonan perpanjangan jangka waktu HGU dapat diajukan
setelah tanahnya sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai
dengan tujuan pemberian haknya atau paling lambat sebelum
berakhirnya jangka waktu HGU.

 Yang dimaksud dengan "tanahnya sudah digunakan dan

dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya"
adalah Tanah tersebut telah dibangun bangunan dan/atau
fasilitas pendukungnya efektif dimanfaatkan oleh pemegang hak.
Untuk menilai hal ini maka Kantor Pertanahan akan melakukan
pemeriksaan yang dilakukan oleh Petugas Konstatasi.
 Apabila permohonan perpanjangan tidak diajukan sampai
dengan berakhirnya jangka wakttr hak guna bangunan maka
diajukan pembaruan hak. (Penjelasan Pasal 26 ayat 1)

(2) Permohonan pembaruan HGU diajukan paling lama 2 (dua) tahun

setelah berakhirnya jangka awaktu HGU.
3) Dalam hal HGU di atas Tanah Hak Pengelolaan maka
jangka waktu perpanjangan dan pembaruan hak dapat
diberikan apabila tanahnya telah digunakan dan
dimanfaatkan sesual dengan tujuan pemberian haknya.
4) Perpanjangan atau pembaruan HGU wajib didaftarkan
pada Kantor Pertanahan.
 KEWAJIBAN PEMEGANG HGB
 Pasal 42 PP NO. 18 TAHUN 2021
Pemegang HGU berkewajiban:
a. melaksanakan pembangunan dan/ atau mengusahakan tanahnya
sesmelaksanakan usaha pertanian, perikanan, dan/atau peternakan sesuai
peruntukan Can persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian haknya paling lama 2 (dua) tahun sejak hak diberikan; \
b. mengusahakan Tanah hak guna usaha dengan baik sesuai dengan
kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;
c. membangun dan meraelihara prasarana lingkungan dan fasilitas yang ada
dalam lingkungan areal hak guna usahauai dengan tujuan peruntukan dan
persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya
paling lama 2 (dua) tahun sejak hak diberikan;
d. memelihara Tanah, termasuk menambah kesuburan dan mencegah
kerusakannya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
e. memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi
pekarangan atau bidang Tanah yang terkurung;
f. mengelola, memelihara, dan mengau,asi serta mempertahankan fungsi
kawasan konservasi bernilai tinggi (high conseruation ualuel, dalam hal
areal konservasi berada pada areal hak guna usaha;
g. menjaga fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi
konservasi lainnya;
h. mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang yang diatur dalam
rencana tata ruang;
i. memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar paling
sedikit 20o/o (dua puluh persen) dari luas Tanah yang
diberikan hak guna usaha, dalam hal pemegang hak
merupakan badan hukum berbentuk perseroan terbatas dan
penggunaannya untuk perkebunan;
j. menyampaikan laporan setiap akhir tahun mengenai
penggunaan hak guna rrsaha;
k. melepaskan Hak Atas Tanah baik sebagian atau keseluruhan
dalam hat dipergunakan bagi pembangunan untuk
kepentingan umum; dan
l. menyerahkan kembali Tanah yang diberikan dengan hak
guna usaha kepada negara atau pemegang Hak
Pengelolaan, setelah hak guna usaha hapus.
 LARANGAN BAGI PEMEGANG HGU
 Pasal 28 PP NO. 18 TAHUN 2021
Pemegang HGU diiarang:
a. menyerahkan pemanfaatan Tanah hak guna usaha kepada
pihak lain, kecuali dalam hal diperbolehkan menurut peraturan
perundang-undangan;
b. mengurung atau menutup pekarangan atau bidang Tanah lain
dari lalu lintas umum, akses publik, dan/atau jalan air;
c. membuka dan/atau mengolah lahan dengan cara membakar;
d. merusak sumber daya alam dan kelestarian kemampuan
lingkungan hidup;
e. menelantarkan tanahnya; dan
f. mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi
konservasi tanggul, fungsi konservasi sempadan, atau fungsi
konservasi lainnya, dalam hal dalam areal hak guna usaha
terdapat sempadan badan air atau fungsi konrservasi lainnya.
 HAK PEMEGANG HGU
 Pasal 29 PP NO. 18 TAHUN 2021
Pemegang HGU berhak:
a. Menggunakan dan memanfaatkan Tanah yang diberikan
sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan
sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian
pemberiannya;
b. memanfaatkan sumber air dan sumber daya alam lainnya di
atas Tanah yang diberikan dengan hak guna usaha
sepanjang untuk mendukung penggunaan dan pemanfaatan
Tanah sebagaimana dimaksud pada huruf a sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan; dan / atau
c. melakukan perbuatan hukum yang bermaksud melepaskan,
mengalihkan, dan mengubah penggunaannya serta
membebankan dengan hak tanggungan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
PEMBEBANAN, PERALIHAN DAN PERUBAHAN HGB
 Pasal 30 PP NO. 18 TAHUN 2021
(1) HGU dapat dijadikan jaminan Utang dengan
dibebani hak tanggungan.
(2) HGU dapat beralih, dialihkan, atau dilepaskan
kepada pihak lain serta diubah haknya.
(3) Pelepasan HGU sebagaimana dimaksud pada ayat
(2) dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang
berwenang dan dilaporkan kepada Menteri.

 Yang dimaksud dengan "pejabat yang berwenang"

antara lain notaris, camat, atau kepala Kantor
Pertanahan. (Penjelasan Pasal 30 ayat 3 PP NO. 18
TAHUN 2021
 HAPUSNYA HGU
 PASAL 46 PP NO. 18 TAHUN 2021
Hak guna bangunan hapus karena:
a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya;
b. dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir
karena:
1. tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42 danlatau Pasal 43;
2. tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam
perjanjian pemberian HGB antara pemegang HGB dan pemegang
hak milik atau pedanjian pemanfaatan Tanah Hak Pengelolaan;
3. cacat administrasi; atau
4. putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
c. diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain;
d. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
sebelum jangka wakt-u berakhir;
e. dilepaskan untuk kepentingan umum;
f. dicabutberdasarkanUndang-Undang;
g. ditetapkan sebagai Tanah Telantar;
h. ditetapkan sebagai Tanah Musnah;
i. berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian
pemanfaatan Tanah untuk hak guna bangunan di atas
hak milik atau Hak Pengelolaan; dan/atau
j. pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai
subjek hak.
 Pasal 32 PP NO. 18 TAHUN 2021
1) Hapusnya HGU sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 di atas Tanah
Negara, mengakibatkan:
a. Tanah menjadi Tanah Negara; atau
b. sesuai dengan amar putusan pengadilan.
2) Tanah Negara sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a, penataan
kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan selanjutnya menjadi
kewenangan Menteri.
3) Hapusnya HGU sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 di atas Tanah
Hak Pengelolaan, mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam
penguasaan pemegang Hak Pengelolaan.
 KETENTUAN PELAKSANA
 Pasal 33 PP NO. 18 THUN 2018
Ketentuan lebih lanjut mengenai subjek, Tanah yang dapat
diberikan dengan hak guna bangunan, jangka waktu,
terjadinya hak, tata cara dan syarat permohonan
pemberian, perpanjangan, pembaruan, dan pendaftaran,
kewajiban, larangan, dan hak, pembebanan, peralihan,
pelepasan, dan perubahan, serta hapusnya hak guna
bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 sampai
dengan Pasal 32 diatur dalam Peraturan Menteri.
HAK GUNA BANGUNAN
(HGB)
 PENGATURAN DAN PENGERTIANNYA
1) Pengaturannya
- Pasal 35 – 40 UUPA
- PP no. 18 tahun 2021, pasal 34 - 48
2) Pengertiannya
HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan
miliknya sendiri (Tanah Negara, Tabah Pengelolaan
atau tanah hak Milik pihak lain), dalam jangka
waktu 30 (tiga puluh) tahun.
 SUBYEK HGB
Subyek HGB adalah:
a)warga Negara Indonesia;
b)badan hukum Indonesia/yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia.
(Pasal 36 ayat 1 UUPA)

Subyek HGB tidak lagi memenuhi syarat

Pasal 36 ayat (2) UUPA jo Pasal 35 ayat 1 dan ayat 2 PP No. 18 Tahun 2021)
menentukan:

“Orang atau badan hukum yang mempunyai HGB dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat
yang tersebut dalam ayat (1) pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau
mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga
terhadap pihak yang memperoleh hak guna-bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat
tersebut. Jika hak gunabangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam
jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-
hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan
Peraturan Pemerintah.”
 Berdasarkan ketentuan tersebut maka apabila
pemegang HGB tidak lagi memenuhi syarat atau
jika HGB beralih kepada pihak lain yang tidak
memenuhi syarat sebagai pemegang HGB maka
dalam jangka waktu 1 (satu) tahun tanah HGB
tersebut wajib dialihkan kepada pihak lain yang
memenuhi syarat.

 Jika hal tersebut tidak dilakukan maka akibatnya

HGB tersebut hapus (tanahnya menjadi Tanah
Negara), dengan tetap memperhatikan hak-hak
pihak lain yang ada diatasnya sesuai ketentuan
perundang-undangan yang berlaku.
 TANAH YANG DAPAT DIBERIKAN HGB

 Pasal 36 PP NO. 18 TAHUN 2021

Tanah yang dapat diberikan dengan HGB
meliputi:
a. Tanah Negara;
b. Tanah Hak Pengelolaan; dan
c. Tanah Hak Milik.
 JANGKA WAKTU HGB
 Pasal 37 PP NO. 18 TAHUN 2021
(1) HBG di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan
diberikan untuk jangka waktu paling lama 3O (tiga puluh)
tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20
(dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu
paling lama 30 (tigapuluh) tahun.
(2) HGB di atas Tanah hak milik diberikan untuk jangka
waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat
diperbarui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik.
(3) Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan
pembaruan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir,
Tanah HGB kembali menjadi Tanah yang Dikuasai
Langsung oleh Negara atau Tanah Hak Pengelolaan.
4) Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara sebagaimana
dimaksud pada ayat (3), penataan kembali penggunaan,
pemanfaatan, dan pemilikan menjadi kewenangan Menteri
dan dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak
dengan memperhatikan:
a. tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik
sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
b. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh
pemegang hak;
c. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang
hak;
d. tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang;
e. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk
kepentingan umum;
f. sumber daya alam dan lingkungan hidup; dan
g. keadaan Tanah dan masyarakat sekitar.
TERJADINYA HGB DI ATAS TANAH NEGARA
 Pasal 38 PP No. 18 tahun 2021
(1) HGB di atas Tanah Negara diberikan dengan
keputusan pemberian hak oleh Menteri.
(2) HGB di atas Tanah Hak Pengelolaan diberikan
dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri
berdasarkan persetujuan pemegang Hak
Pengelolaan.
(3) HGB di atas Tanah Hak Milik terjadi melalui
pemberian hak oleh pemegang hak milik dengan akta
yang dihuat oleh PPAT.
(4) Keputusan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan
ayat (2) dan akta yang dibuat oleh PPAT
sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dapat dibuat
secara elektronik.
 Pasal 39 PP NO. 18 TAHUN 2021
1) Pemberian hak guna bangunan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 38 wajib didaftarkan pada
Kantor Pertanahan.
2) HGB di atas Tanah Negara, di atas Tanah Hak
Pengelolaan, atau di atas Tanah Hak Milik
terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan.
3) HGB di atas Tanah hak milik mengikat pihak ketiga
sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan.
4) Pemegang HGB diberikan sertipikat Hak Atas
Tanah sebagai tanda bukti hak.
 PERPANJANGAN DAN PEMBARUAN HGB
 Pasal 40 PP NO. 18 TAHUN 2021
(1) HGB di atas Tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 ayat (1)
dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak apabila
memenuhi syarat:
a. tanahnya masih diusahakan dan dimarrfaatkandengan baik sesuai dengan
keadaan, sifat, dantujuan pemberian hak;
b. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi Cenganbaik oleh pemegang hak;
c. pemegang hak masih memenuhi syarar sebagai pemegang hak;
d. tanahnya masih sesuai dengan rencana tataruang; dan
e. tidak dipergunakan dan/atau direncanakanuntuk kepentingan umum.
(2) HGB di atas Tanah Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38
ayat (2) dapat Diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang HGB
apabila memenuhi syarat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan mendapat
persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
(3) Atas kesepakatan antara pemegang HGB dengan pemegang Hak Milik, HGB di
atas Tanah hak milik dapat diperbarui dengan pemberian HGB baru dengan akta
yang dibuat oleh PPAT dan hak tersebut harus didaftarkan pacla
KantorPertanahan.
 Pasal 41 PP NO. 18 TAHUN 2018
(1) Permohonan perpanjangan jangka waktu HGB dapat diajukan
setelah tanahnya sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai
dengan tujuan pemberian haknya atau paling lambat sebelum
berakhirnya jangka waktu HGB.

 Yang dimaksud dengan "tanahnya sudah digunakan dan

dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya"
adalah Tanah tersebut telah dibangun bangunan dan/atau
fasilitas pendukungnya efektif dimanfaatkan oleh pemegang hak.
Untuk menilai hal ini maka Kantor Pertanahan akan melakukan
pemeriksaan yang dilakukan oleh Petugas Konstatasi.
 Apabila permohonan perpanjangan tidak diajukan sampai
dengan berakhirnya jangka wakttr hak guna bangunan maka
diajukan pembaruan hak. (Penjelasan Pasal 41 ayat 1)

(2) Permohonan pembaruan HGB diajukan paling lama 2 (dua) tahun

setelah berakhirnya jangka awaktu HGB.
 Pasal 41 PP NO. 18 TAHUN 2018
3) Pemberian HGB bagi Satuan Rumah Susun yang
Dibangun di atas Tanah:
a. HGB di atas Tanah Negara, dapat diberikan sekaligus
dengan perpanjangan haknya setelah mendapat
sertifikat laik fungsi;
b. HGB di atas Tanah Hak, dapat diberikan perpanjangan
dan pembaruan hak setelah mendapat sertifikat laik
fungsi.
4) Dalam hal HGB di atas Tanah Hak Pengelolaan maka
jangka waktu perpanjangan dan pembaruan hak dapat
diberikan apabila tanahnya telah digunakan dan
dirnanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian
haknya.
5) Perpanjangan atau pembaruan HGB wajib didaftarkan
pada Kantor Pertanahan.
 KEWAJIBAN PEMEGANG HGB
 Pasal 42 PP NO. 18 TAHUN 2021
Pemegang hak guna bangunan berkewajiban:-
a. melaksanakan pembangunan dan/ atau mengusahakan tanahnya
sesuai dengan tujuan peruntukan dan persyaratan sebagaimana
ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya paling lama 2 (dua)
tahun sejak hak diberikan;
b. memelihara Tanah, termasuk menambah kesuburannya dan
mencegah kerusakannya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
c. menjaga fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi
lainnya;
d. mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang yang diatur dalam rencana
tata ruang;
e. melepaskan Hak Atas Tanah baik sebagian atau keseluruhan dalam
hal dipergunakan bagi pembangunan untuk kepentingan umum; dan
f. menyerahkan kembali Tanah yang diberikan dengan HGB kepada
negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang hak milik, setelah
HGB hapus.
 LARANGAN BAGI PEMEGANG HGB
 Pasal 43 PP NO. 18 TAHUN 2021
Pemegang HGB diiarang:
a. mengurung atau menutup pekarangan atau bidang Tanah
lain dari lalu lintas umum, akses publik, dan/atau jalan air;
b. merusak sumber daya alam dan kelestarian kemampuan
lingkungan hidup;
c. menelantarkan tanahnya; dan/atau
d. mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi
konservasi tanggul, fungsi konservasi sempadan, atau
fungsi konservasi lainnya, dalam hal dalam areal HGB
terdapat sempadan badan air atau fungsi konservasi
lainnya.
 HAK PEMEGANG HGB
 Pasal 44 PP NO. 18 TAHUN 2021
Pemegang HGB berhak:
a. menggunakan dan memanfaatkan Tanah sesuai dengan
peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan
dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;
b. mendirikan dan mempunyai bangunan di atas Tanah yang
diberikan dengan HGB sepanjang untuk keperluan pribadi
dan/atau mendukung usaha sesuai dengan ketentuan
peraturan perundangundangan; dan/atau
c. melakukan perbuatan hukum yang bermaksud
melepaskan, mengalihkan, dan mengubah penggunaannya
serta membebankan dengan hak tanggungan sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
PEMBEBANAN, PERALIHAN DAN PERUBAHAN HGB
 Pasal 45 PP NO. 18 TAHUN 2021
(1) HGB dapat dijadikan jaminan Utang dengan
dibebani hak tanggungan.
(2) HGB dapat beralih, dialihkan, atau dilepaskan
kepada pihak lain serta diubah haknya.
(3) Pelepasan HGB sebagaimana dimaksud pada ayat
(2) dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang
berwenang dan dilaporkan kepada Menteri.

 Yang dimaksud dengan "pejabat yang berwenang"

antara lain notaris, camat, atau kepala Kantor
Pertanahan. (Penjelasan Pasal 45 ayat 3 PP NO. 18
TAHUN 2021
 HAPUSNYA HGB
 PASAL 46 PP NO. 18 TAHUN 2021
Hak guna bangunan hapus karena:
a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya;
b. dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir
karena:
1. tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42 danlatau Pasal 43;
2. tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam
perjanjian pemberian HGB antara pemegang HGB dan pemegang
hak milik atau pedanjian pemanfaatan Tanah Hak Pengelolaan;
3. cacat administrasi; atau
4. putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
c. diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain;
d. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
sebelum jangka wakt-u berakhir;
e. dilepaskan untuk kepentingan umum;
f. dicabutberdasarkanUndang-Undang;
g. ditetapkan sebagai Tanah Telantar;
h. ditetapkan sebagai Tanah Musnah;
i. berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian
pemanfaatan Tanah untuk hak guna bangunan di atas
hak milik atau Hak Pengelolaan; dan/atau
j. pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai
subjek hak.
 Pasal 47 PP NO. 18 TAHUN 2021
1) Hapusnya HGB sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 di
atas Tanah Negara, mengakibatkan:
a. Tanah menjadi Tanah Negara; atau
b. sesuai dengan amar putusan pengadilan.
2) Tanah Negara sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a,
penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan
selanjutnya menjadi kewenangan Menteri.
3) Hapusnya HGB sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 di
atas Tanah Hak Pengelolaan, mengakibatkan tanahnya
kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan.
4) Hapusnya HGB sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 di
atas Tanah hak milik, mengakibatkan tanahnya kembali ke
dalam penguasaan pemegang hak milik.
 KETENTUAN PELAKSANA
 Pasal 48 PP NO. 18 THUN 2018
Ketentuan lebih lanjut mengenai subjek, Tanah yang dapat
diberikan dengan hak guna bangunan, jangka waktu,
terjadinya hak, tata cara dan syarat permohonan
pemberian, perpanjangan, pembaruan, dan pendaftaran,
kewajiban, larangan, dan hak, pembebanan, peralihan,
pelepasan, dan perubahan, serta hapusnya hak guna
bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 34 sampai
dengan Pasal 47 diatur dalam Peraturan Menteri.
HAK PAKAI
 PENGATURAN DAN PENGERTIANNYA
1) Pengaturannya
- Pasal 41 – 43 UUPA
- PP no. 18 tahun 2021, pasal 49 - 63
2) Pengertiannya
HAK PAKAI adalah hak untuk menggunakan dan/atau
memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh
negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberian haknya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik
tanya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian
pengolahan tanah, segalla sesuatu asal tidak bertentangan
dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA.
 SUBYEK HAK PAKAI
 Pasal 49 PP NO. 18 TAHUN 2021
(1) Hak pakai terdiri atas:
a. hak pakai dengan jangka waktu; darr
b. hak pakai selama dipergunakan.
(2) Hak pakai dengan jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
huruf a diberikan kepada:
a. Warga Negara Indonesia;
b. badan hukum yang didirikan menurut hukum
c. Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
d. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
e. badan keagamaan dan sosial; dan
f. Orang Asing.
(3) Hak pakai selama dipergunakan sebagaimanadimaksud pada ayat (1)
huruf b diberikan kepada:
a. instansi Pemerintah Pusat;
b. Pemerintah Daerah;
c. pemerintah desa; dan
d. perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.
 PEMEGANG HAK PAKAI TIDAK LAGI MEMENUHI SYARAT

 Pasal 50 PP NO. 18 TAHUN 2021

(1) Pemegang hak pakai yang tidak lagi rnemenuhi
syarat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 49,
dalam jangka waktu I (satu) tahun wajib
melepaskan atau mengalihkan hak pakai kepada
pihak lain yang memenuhi syarat.
(2) Apabila dalam jangka waktu sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) haknya tidak dilepaskan
atau dialihkan maka hak tersebut hapus karena
hukum.
 Berdasarkan ketentuan tersebut maka apabila
pemegang HP tidak lagi memenuhi syarat atau
jika HP beralih kepada pihak lain yang tidak
memenuhi syarat sebagai pemegang HGB
maka dalam jangka waktu 1 (satu) tahun tanah
HP tersebut wajib dialihkan kepada pihak lain
yang memenuhi syarat.

 Jika hal tersebut tidak dilakukan maka

akibatnya HP tersebut hapus, dengan tetap
memperhatikan hak-hak pihak lain yang ada
diatasnya sesuai ketentuan perundang-
undangan yang berlaku.
 TANAH YANG DAPAT DIBERIKAN HAK PAKAI
 Pasal 51 AYAT 1 PP NO. 18 TAHUN 2021
Tanah yang dapat diberikan dengan HP DENGAN
JANGKA WAKTU meliputi:
a. Tanah Negara;
b. Tanah Hak Pengelolaan; dan
c. Tanah hak milik.

 Pasal 51 AYAT 2PP NO. 18 TAHUN 2021

Tanah yang dapat diberikan dengan HP SELAMA
DIGUNAKAN meliputi:
a. Tanah Negara;dan
b. Tanah Hak Pengelolaan.
 JANGKA WAKTU HAK PAKAI
 Pasal 52 PP NO. 18 TAHUN 2021
(1) Hak pakai di atas Tanah Negara dan Tanah l{ak Pengelolaan
dengan .jangka waktu diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga
puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua
puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga
puluh) tahun.
(2) Hak pakai selama dipergunakan diberikan untuk waktu yang tidak
ditentukan selama dipergunakan dan dimanfaatkan.
(3) Hak pakai dengan jangka waktu di atas Tanah hak milik, diberikan untuk
jangka waktu paling lama 30 (tiga ptrluh) tahun dan dapat diperbarui
dengan akta pemberian hak pakai di atas Tanah hak miiik.
(4) Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan
sebagaimana dimaksud pada ayaL (1) berakhir, Tanah hak pakai
kembali menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara atau
Tanatr Hak Pengelolaan..
5) Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara sebagaimana dimaksud pada
ayat (3), penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan
menjadi kewenangan Menteri dan dapat diberikan prioritas kepada bekas
pemegang hak dengan memperhatikan:
a. tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai
dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
b. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang
hak;
c. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
d. tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang;
e. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum;
f. sumber daya alam dan lingkungan hidup; dan
g. keadaan Tanah dan masyarakat sekitar.
TERJADINYA HGB DI ATAS TANAH NEGARA
 Pasal 53 PP No. 18 tahun 2021
(1) HP di atas Tanah Negara diberikan dengan
keputusan pemberian hak oleh Menteri.
(2) HP di atas Tanah Hak Pengelolaan diberikan
dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri
berdasarkan persetujuan pemegang Hak
Pengelolaan.
(3) HP di atas Tanah Hak Milik terjadi melalui pemberian
hak oleh pemegang hak milik dengan akta yang
dihuat oleh PPAT.
(4) Keputusan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan
ayat (2) dan akta yang dibuat oleh PPAT
sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dapat dibuat
secara elektronik.
 Pasal 54 PP NO. 18 TAHUN 2021
1) Pemberian hak guna bangunan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 53 wajib didaftarkan pada
Kantor Pertanahan.
2) HP di atas Tanah Negara, di atas Tanah Hak
Pengelolaan, atau di atas Tanah Hak Milik
terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan.
3) HP di atas Tanah hak milik mengikat pihak ketiga
sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan.
4) Pemegang HP diberikan sertipikat Hak Atas Tanah
sebagai tanda bukti hak.
 PERPANJANGAN DAN PEMBARUAN HAK PAKAI
 Pasal 55 PP NO. 18 TAHUN 2021
(1) HP di atas Tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 53 ayat (1) dapat
diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak apabila
memenuhi syarat:
a. tanahnya masih diusahakan dan dimarrfaatkandengan baik sesuai dengan
keadaan, sifat, dantujuan pemberian hak;
b. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi Cenganbaik oleh pemegang hak;
c. pemegang hak masih memenuhi syarar sebagai pemegang hak;
d. tanahnya masih sesuai dengan rencana tataruang; dan
e. tidak dipergunakan dan/atau direncanakanuntuk kepentingan umum.
(2) HP di atas Tanah Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 53 ayat
(2) dapat Diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang HP apabila
memenuhi syarat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan mendapat
persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
(3) Atas kesepakatan antara pemegang HP dengan pemegang Hak Milik, HP di
atas Tanah hak milik dapat diperbarui dengan pemberian HP baru dengan akta
yang dibuat oleh PPAT dan hak tersebut harus didaftarkan pacla Kantor
Pertanahan.
 Pasal 56 PP NO. 18 TAHUN 2018
(1) Permohonan perpanjangan jangka waktu HP dapat
diajukan setelah tanahnya sudah digunakan dan
dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya
atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu
HP.
(2) Permohonan pembaruan HP diajukan paling lama 2
(dua) tahun setelah berakhirnya jangka awaktu HP.
(3) Dalam hal HP di atas Tanah Hak Pengelolaan maka
jangka waktu perpanjangan dan pembaruan hak dapt
diberikan apabila tanahnya telah digunakan dan
dirnanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya.
(4) Perpanjangan atau pembaruan HP wajib didaftarkan
pada Kantor Pertanahan.
 KEWAJIBAN PEMEGANG HAK PAKAI
 Pasal 57 PP NO. 18 TAHUN 2021
Pemegang hak guna bangunan berkewajiban:-
a. melaksanakan pembangunan dan/ atau mengusahakan tanahnya
sesuai dengan tujuan peruntukan dan persyaratan sebagaimana
ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya paling lama 2 (dua)
tahun sejak hak diberikan;
b. memelihara Tanah, termasuk menambah kesuburannya dan
mencegah kerusakannya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
c. menjaga fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi
lainnya;
d. mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang yang diatur dalam rencana
tata ruang;
e. melepaskan Hak Atas Tanah baik sebagian atau keseluruhan dalam
hal dipergunakan bagi pembangunan untuk kepentingan umum; dan
f. menyerahkan kembali Tanah yang diberikan dengan HP kepada
negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang hak milik, setelah
HP hapus.
 LARANGAN BAGI PEMEGANG HAK PAKAI
 Pasal 58 PP NO. 18 TAHUN 2021
Pemegang HP diiarang:
a. mengurung atau menutup pekarangan atau bidang Tanah
lain dari lalu lintas umum, akses publik, dan/atau jalan air;
b. merusak sumber daya alam dan kelestarian kemampuan
lingkungan hidup;
c. menelantarkan tanahnya; dan/atau
d. mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi
konservasi tanggul, fungsi konservasi sempadan, atau
fungsi konservasi lainnya, dalam hal dalam areal HP
terdapat sempadan badan air atau fungsi konservasi
lainnya.
 HAK PEMEGANG HAK PAKAI
 Pasal 59 PP NO. 18 TAHUN 2021
Pemegang HP berhak:
a. menggunakan dan memanfaatkan Tanah sesuai dengan
peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan
dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;
b. mendirikan dan mempunyai bangunan di atas Tanah yang
diberikan dengan HP sepanjang untuk keperluan pribadi
dan/atau mendukung usaha sesuai dengan ketentuan
peraturan perundangundangan; dan/atau
c. melakukan perbuatan hukum yang bermaksud
melepaskan, mengalihkan, dan mengubah penggunaannya
serta membebankan dengan hak tanggungan sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
 PEMBEBANAN, PERALIHAN DAN PERUBAHAN HAK PAKAI
 Pasal 60 PP NO. 18 TAHUN 2021
(1) HP DENGAN JANGKA WAKTU dapat dijadikan jaminan
Utang dengan dibebani hak tanggungan.
(2) Hak pakai dengan jangka waktu dapat beralih, dialihkan,
dilepaskan kepada pihak lain, atau diubah haknya.
(3) Hak pakai selama dipergunakan tidak dapat dijadikan
jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan, tidak
dapat beralih, dialihkan kepada pihak lain, atau diubah
haknya.
(4) Hak pakai selama dipergunakan hanya dapat dilepaskan
kepada pihak yang memenuhi syarat.
(5) Pelepasan hak pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (2)
dan ayat(41dibuat oleh dan dihadapan pejabatyang
berwenang dan dilaporkan kepada Menteri.
 HAPUSNYA HAK PAKAI
 PASAL 61 PP NO. 18 TAHUN 2021
Hak Pakai hapus karena:
a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya, untuk hak pakai
dengan jangka waktu;
b. dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir
karena:
1. tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 57 dan/atau Pasal 58;
2. tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam
perjanjian pemberian HGB antara pemegang HGB dan pemegang
hak milik atau pedanjian pemanfaatan Tanah Hak Pengelolaan;
3. cacat administrasi; atau
4. putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
c. diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain;
d. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
sebelum jangka wakt-u berakhir;
e. dilepaskan untuk kepentingan umum;
f. Dicabut berdasarkan Undang-Undang;
g. ditetapkan sebagai Tanah Telantar;
h. ditetapkan sebagai Tanah Musnah;
i. berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian
pemanfaatan Tanah untuk hak guna bangunan di atas
hak milik atau Hak Pengelolaan; dan/atau
j. pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai
subjek hak.
 Pasal 62 PP NO. 18 TAHUN 2021
1) Hapusnya HP sebagaimana dimaksud dalam Pasal 61 di atas
Tanah Negara, mengakibatkan:
a. Tanah menjadi Tanah Negara; atau
b. sesuai dengan amar putusan pengadilan.
2) Tanah Negara sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a,
penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan
selanjutnya menjadi kewenangan Menteri.
3) Hapusnya HP sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 di atas
Tanah Hak Pengelolaan, mengakibatkan tanahnya kembali ke
dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan.
4) Hapusnya HP sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 di atas
Tanah hak milik, mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam
penguasaan pemegang hak milik.
 KETENTUAN PELAKSANAAN
 Pasal 63 PP NO. 18 TAHUN 2021
Ketentuan lebih lanjut mengenai subjek, Tanah yang dapat
diberikan dengan hak guna bangunan, jangka waktu,
terjadinya hak, tata cara dan svarat permohonan
pemberian, perpanjangan, pembaruan, dan pendaftaran,
kewajiban, larangan, dan hak, pembebanan, peralihan,
pelepasan, dan perubahan, serta hapusnya HP
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 49 sampai dengan
Pasal 62 diatur dalam Peraturan Menteri.
PEMBATALAN HAK ATAS TANAH
KARENA CACAT ADMINISTRASI
 Pasal 64 PP NO. 18 TAHUN 2021
(1) Pembatalan Hak Atas Tanah karena cacat administrasi hanya dapat
dilakukan:
a. sebelum jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya
sertipikat Hak Atas Tanah, untuk:

1.Hak Atas Tanah yang diterbitkan pertama kali dan belum

dialihkan; atau
2. Hak Atas Tanah yang telah dialihkan namun para pihak tidak
beriktikad baik atas peralihan hak tersebut sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan;
atau
b. karena adanya tumpang tindih Hak Atas Tanah

(2) Dalam hal jangka waktu 5 (lima) tahun sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) huruf a terlampaui maka pembatalan dilakukan
melalui mekanisme peradilan.
PEMBERIAN HAK UNTUK PULAU
KECIL DAN WILAYAH PERAIRAN
 Pasal 65 PP NO. 18 TAHUN 2021

(1) Pemberian Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah

atas sebidang Tanah yang seluruhnya merupakan 1
(satu) pulau kecil wajib memperhatikan hak publik.
(2) Pemberian Hak Atas Tanah di wilayah perairan
dilaksanakan berdasarkan perizinan yang diterbitkan
oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan
pemerintahan di bidang kelautan dan perikanan sesuai
dengan ketentuan peraturan perundangundangan.
(3) Ketentuan iebih lanjut mengenai pemberian hak untuk
pulau kecil diatur dalam Peraturan Menteri.
TANAH MUSNAH
 Pasal 66 PP NO. 18 TAHUN 2021

(1) Dalam hal terdapat bidang tanah yang sudah tidak dapat diidentifikasi
lagi karena sudah berubah dari bentuk asalnya karena peristiwa alam
sehingga tidak dapat difungsikan, digunakan, dan dimanfaatkan
sebagaimana mestinya, dinyatakan sebagai Tanah Musnah dan Hak
Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah dinvatakan hapus.
(2) Penetapan Tanah Musnah sebagaimana dirnaksud pada ayar (1)
dilakukan dengan tahapan identifikasi, inventarisasi, dan pengkajian.
(3) Sebelum ditetapkan sebagai Tanah Musnah, pemegang Hak
Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah diberikan prioritas untuk
melakukan rekonstruksi atau reklamasi atas pemanfaatan Tanah.
(4) Dalam hal rekonstruksi atau reklamasi sebagaimana dimaksud pada
ayat (3) dilakukan oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, atau
pihak lain maka pemegang Hak Pengelolaan dan atau Hak Atas Tanah
diberikan bantuan dana kerohiman.
(5) Ketentuan lebih lanjut mengenai penetapan Tanah Musnah diatur
dengan Peraturan Menteri.
 TERIMA KASIH
ALWESIUS, S.H., M.Kn
Hp. 0813410438333
Email : dastepui2020@yahoo.com