KONSTRUKSI HUKUM

TERKAIT TANAH NEGARA,

TANAH HAK DAN TANAH HPL
Oleh:
Prof. Dr. Maria SW Sumardjono, SH., MCL., MPA

MS_082020 1
 PENGUASAAN TANAH DALAM KONSEPSI HUBUNGAN ANTARA NEGARA
DENGAN TANAH

UUD 1945
Pasal 33 ayat (3)

Negara

Tanah

Tanah Negara Tanah Ulayat Tanah Hak

(HMN) (Hak Ulayat) (HM, HGU, HGB, HP)
Subyek : Negara Subjek : Masyarakat Hukum Adat Subyek : Orang, BH ( pdt & pub)
Dasar Hukum : Pasal 2 UUPA Dasar Hukum : Pasal 3 UUPA Dasar Hukum : Pasal 4 jo Pasal 16 UUPA
Kewenangan : Publik Kewenangan : Publik dan Perdata Kewenangan: Perdata

HPL adalah
HMN yang kewenangan pelaksanaannya
sebagian dilimpahkan
kepada pemegang HPL
a
Fungsi Publik Fungsi Publik Fungsi Perdata

1. PP 40/1996 1. PERMENDAGRI 1/1967

2. PERMENAG 9/1999 1. PP 8/1953
2. PERMENDAGRI 5/1973
2. PERMENAG 9/1965
3. PERMENDAGRI 5/1974
3. PERMENAG 1/1966
4. UU 20/2011 : RUSUN
4. PERMENAG 1/1977

MS_082020 2
 KONSTRUKSI HUKUM TERJADINYA HAK ATAS TANAH (HM, HGU, HGB, HP)
MENURUT UU 5/1960 (UUPA)

HM HGU HGB HP
HGB HP

Tanah Tanah hak

TANAH (Hak)
NEGARA Ulayat
• Ds Hk : Pemberian HAT HM HGU HGB HP
oleh instansi ATR/BPN
• Perpanjangan /
pembaharuan diberikan oleh • Ds Hk : Pemberian HP/HGB oleh pemegang HM dg
instansi ATR/BPN akta PPAT ( Akta Pemberian HP/HGB)
• HP/HGB tidak dapat diperpanjang, tetapi diberikan
HM HGB HP melalui perjanjian (baru) dengan pemegang HM.

TANAH
HPL

• Ds Hk : pemberian HAT oleh instansi

ATR/BPN berdasarkan usul pemegang HPL.
• Perpanjangan / pembaharuan HP / HGB
diberikan oleh instansi ATR/ BPN
berdasarkan rekomendasi tertulis pemegang
HPL.
MS_082020 3
 HMN, HPL, dan Hak Atas Tanah
“Hak” Menguasai Negara (HMN) adalah hak yang memberikan
kewenangan kepada negara untuk:

a) mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan dan

persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa;
b) menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antar
orang dengan bumi, air dan ruang angkasa;
c) menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara
orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum mengenai bumi, air
dan ruang angkasa (Ps.2 ayat (2) UUPA)

NB: HMN berisi kewenangan publik, bukan hak atas tanah

MS_082020 4
“Hak” Pengelolaan (HPL)
adalah “hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian
dilimpahkan kepada pemegangnya” (Ps 1 angka 2 PP No. 40/1996)

Kewenangan pemegang HPL :

a. merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan;
b. menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya;
c. menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga menurut
persyaratan yang ditentukan oleh perusahan pemegang hak tersebut yang meliputi
segi-segi peruntukan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya, dengan
ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang
bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang, sesuai dengan
peraturan perundangan yang berlaku.

NB:
- HPL tidak ada jangka waktunya.

- HPL hapus jika diserahkan atau dilepaskan kepada negara

- HPL BUKAN Hak Atas Tanah

MS_082020 5
Hak Atas Tanah
adalah “hak yang memberi wewenang untuk mempergunakan tanah
yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang
yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang
langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-
batas menurut undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum
lain yang lebih tinggi.”(Ps 4 ayat (2) UUPA)

NB: Hak atas tanah kewenangannya bersifat keperdataan.

MS_082020 6
 PENGERTIAN TANAH NEGARA

Tanah - tanah yang tidak dilekati dengan sesuatu hak yakni hak milik, hak
guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah negara, hak
pengelolaan, serta tanah ulayat dan tanah wakaf
( Maria S.W. Sumardjono, SH.,MCL.,MPA, Kebijakan Pertanahan Antara
Regulasi dan Implementasi, cetakan 6, 2009)

Tanah negara adalah tanah yang langsung dikuasi negara sebagaimana dimaksud
dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar-Dasar
Pokok Agraria.
( Permen Agraria / Ka BPN No.9 Tahun 1999)

Tanah negara atau tanah yang langsung dikuasi negara adalah tanah yang tidak
dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah.
( PP No. 24 Tahun 1997)

MS_082020 7
 RUANG LINGKUP TANAH NEGARA
A. Tanah - tanah yang belum pernah diberikan dengan sesuatu hak atas
tanah.
B. Tanah - tanah yang pernah dikuasai / dimiliki dengan sesuatu hak atas
tanah tetapi menjadi tanah negara.
1) Tanah yang diserahkan secara sukarela oleh pemiliknya;
2) Tanah – tanah yang berakhir jangka waktunya dan tidak diperpanjang
lagi, kecuali HGB dan HP yang diterbitkan atas tanah Hak Milik;
3) Tanah – tanah yang pemegang haknya meninggal dunia tanpa ahli waris;
4) Tanah – tanah yang diterlantarkan (PP No. 36 Tahun1998 jo PP No. 11 /
2010 )
5) Tanah – tanah yang diambil untuk kepentingan umum sesuai dengan tata cara
pencabutan hak yang diatur dalam UU No. 20 Tahun 1961 dan pengadaan tanah
yang diatur dalam:
a) Pembelian tanah untuk Pemerintah melalui Panitia Bijblad 11372 Jo. 12476;
b) Pembebasan tanah menurut PMDN No 15 Tahun 1975;
c) Pengadaan tanah menurut PMDN No. 2 Tahun 1985;
d) Pengadaan Tanah menurut Keppres No. 55 Tahun 1993, Perpres No. 36
Tahun 2005 Jo. Perpres No. 65 Tahun 2006.
e) UU No 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum

MS_082020 8
C. Tanah - tanah yang menjadi tanah negara karena peraturan perundang
- undangan.
1) Tanah – tanah Milik Perusahaan Belanda yang terkena UU
Nasionalisasi ( UU No.86 Tahun 1958)
2) Penguasaan tanah – tanah oleh Bala Tentara Dai Nippon (Jepang) dan
telah diberikan ganti kerugian;
3) Penguasaan Tanah – tanah Negara berdasarkan PP No. 8 Tahun 1953;
4) Tanah – tanah yang dikuasai menurut Perpu No. 3 Tahun 1960 tentang
Penguasaan Benda – Benda Tetap Milik Perseorangan Warga Negara
Belanda yang tidak terkena UU No. 86 Tahun 1958 yang pemiliknya telah
meninggalkan RI;
5) Tanah – tanah yang dikuasai menurut Peraturan Presiden Kabinet Dwikora
RI No. 5/Prk/Tahun 1965 tentang Penegasan Status Rumah/ Tanah
Kepunyaan Badan – badan Hukum yang Ditinggalkan
Direksi/pengurusnya.
6) Tanah – tanah yang dikuasai menurut Penetapan Presiden (Penpres) No. 6
Tahun 1964 tentang Penguasaan dan Pengurusan Perusahaan –
perusahaan Milik Inggris Di Indonesia tanggal 26 – 11 – 1964 Jo. SE
Menag. No. DHK/29/5 tanggal 22 – 12 – 1964 tentang Larangan
Pembuatan Akta Tanah yang bermaksud mengalihkan atau memindahkan
HAT tanpa berikut bangunan di atasnya milik eks. perusahaan Inggris.
MS_082020 9
7) Tanah Negara yang berasal Pelaksanaan UU No. 1 Tahun 1958 tentang
Penghapusan Tanah – tanah Partikelir (yang telah diberikan ganti
kerugian semula merupakan / berupa tanah partikelir dengan hak – hak
pertuanan, tanah usaha dan tanah kongsi)
8) Tanah – tanah Negara yang berasal dari Tanah Bekas/eks. Swapradja
berdasarkan Diktum Ke IV Huruf A dan B UUPA, kecuali SG dan PAG di
Yogyakarta. ( UU No. 13 Tahun 2012)

D. Tanah negara yang berasal dari pelepasan kawasan hutan dan belum
dimohon Hak atas Tanah.
E. Tanah negara yang terjadi karena peristiwa alam (tanah timbul).
F. Tanah negara yang terjadi karena usaha manusia ( tanah reklamasi).
G. Tanah negara yang berasal dari tanah kelebihan batas maksimum dan
tanah absentee.
H. Tanah negara yang berasal dari bekas pertambangan.

MS_082020 10
 JENIS HAK TANAH
Normatif
Pasal 16 Praktik
ayat (1) Administrasi

1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha 1. Hak Milik
3. Hak Guna Bangunan 2. Hak Guna Usaha
4. Hak Pakai 3. Hak Guna Bangunan
5. Hak Sewa (untuk bangunan) Penyesuaian
4. Hak Pakai
dengan 5. Hak Pengelolaan (?)
6. Hak Membuka Tanah sistematika
7. Hak Memungut Hasil Hutan hukum adat

8. Hak lain yang ditetapkan dengan UU

9. Hak yang bersifat sementara (Pasal
53 ayat (1) hak gadai, hak usaha
bagi hasil, hak menumpang, hak
sewa tanah ) pertanian

MS_082020 11
 WNI Tunggal
Subyek
Badan Hukum tertentu
(PP 38/1963)
1. Bank – bank yang didirikan oleh Negara
2. Perkumpulan – perkumpulan Koperasi
Pertanian
3. Badan – badan Keagamaan
4. Badan – badan Sosial

HAK
MILIK Tidak dibatasi untuk pertanian atau non
Penggunaan pertanian/perumahan

Tidak terbatas/turun temurun dan dapat

Jangka waktu diwariskan

MS_082020 12
 WNI Tunggal

Subyek
Badan Hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia
HAK
GUNA
USAHA • Pertanian/perkebunan
Penggunaan • Perikanan
• Peternakan

35 tahun → 25 tahun (perpanjangan)

Jangka waktu 35 tahun pembaharuan

MS_082020 13
 WNI Tunggal

Subyek
Badan Hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia
HAK GUNA
BANGUNAN
Penggunaan Bangunan

30 tahun → 20 tahun (perpanjangan)

Jangka waktu 30 tahun pembaharuan

MS_082020 14
 Warga Negara Indonesia

Badan Hukum yang didirikan menurut hukum

Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

Departemen, LPND, Pemda

Subyek

Badan – badan keagamaan dan Sosial

HAK PAKAI
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia

Badan hukum asing yang mempunyai

perwakilan di Indonesia

Tidak dibatasi untuk pertanian atau non

Penggunaan pertanian/perumahan

25 tahun → 20 tahun (perpanjangan)

Jangka waktu 25 tahun (pembaharuan); untuk InsPem/ BdHk
Publik: selama digunakan.

MS_082020 15
Konsep Pemilikan Satuan Rumah Susun
Pembangunan rusun di atas tanah HGB/HP yang diberikan di atas tanah HPL .
Untuk pembangunan rusun di atas HPL, harus diselesaikan HGB/HP nya terlebih dahulu

Strata
Title

HMSRS : (UNIT, FLAT, APT) pemilikan

individual, SEKALIGUS pemilikan
bersama ( tanah -bersama, bagian-
bersama, benda-bersama)

HGB/HP (tanah-bersama)

MS_082020 16
Riwayat dan Dasar Hukum HPL

Tidak secara eksplisit disebut dalam UUPA.

Secara implisit, pengertian itu diturunkan dari
Pasal 2 ayat 4 UUPA
Penjelasan Umum II (2) UUPA menyebutkan :
“ Dengan berpedoman pada tujuan yang disebutkan di atas Negara
dapat memberikan tanah yang demikian itu kepada seseorang
atau badan hukum dengan sesuatu hak menurut peruntukan dan
keperluannya, misalnya hak milik, hak guna-usaha, hak guna-
bangunan atau hak pakai atau memberikannya dalam
pengelolaan kepada sesuatu Badan Penguasa (Departemen,
Jawatan atau Daerah Swatantra) untuk dipergunakan bagi
pelaksanaan tugasnya masing - masing”

MS_082020 17
Riwayat dan Dasar Hukum HPL
(cont’d)
Istilah HPL muncul pertama kali dalam PMA
No. 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan
Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara
dan Ketentuan – ketentuan Tentang
Kebijaksanaan Selanjutnya

MS_082020 18
 Kecenderungan Sifat Publik HPL
a. PP No. 8 Tahun 1953 tentang Penguasaan Tanah – Tanah Negara
“ Beheersrecht”. Penguasaan atas Tanah Negara ada ada Mendagri kecuali yang
sudah diserahkan kepada Kementerian atau Daerah Swatantra. Tanah Negara
tersebut bisa digunakan oleh pihak ketiga selama belum digunakan oleh
Kementerian / Daerah Swatantra untuk perumahan, kemudian bisa dijual /
disewakan kepada rakyat.
b. SK Menteri Agraria No. SK VII/5/Ka tanggal 20 Juni 1962 dan Surat Edaran Menteri
Agraria No. Ka 3/1/1 tanggal 1 Maret 1962 ---> menggunakan istilah Hak
Penguasaan
c. Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak
Penguasaan Atas Tanah Negara dan Ketentuan – Ketentuan Tentang
Kebijaksanaan Selanjutnya ---> istilah HPL muncul pertama kali : jika Beheersrecht
digunakan untuk kepentingan Instansi Pemerintah sendiri dikonversi menjadi Hak
Pakai, jika disamping digunakan sendiri juga dapat dimanfaatkan oleh pihak ketiga
dikonversi menjdi HPL. Isi kewenangan HPL :
1. membuat perencanaan,
2. menggunakan tanahnya sendiri,
3. menyerahkan tanah kepada pihak ketiga dengan hak pakai selama 6
tahun
4. menerima uang pemasukan / ganti kerugian
MS_082020 19
Kecenderungan Sifat Publik HPL
(cont’d)

d. Peraturan Menteri Agraria No. 1 Tahun 1966 Tentang Pendaftaran

Hak Pakai dan Hak Pengelolaan
e. Peraturan Menteri Agraria No. 1 Tahun 1977 tentangTata Cara
Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian –
Bagian Tanah Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya.

Kewenangan pemegang HPL :

1. membuat rencana
2. menggunakan sendiri tanahnya
3. menyerahkan tanah kepada pihak ketiga terkait dengan
peruntukan , jangka waktu dan kewajiban keuangan

MS_082020 20
 Pergeseran Sifat HPL
Ke Arah Perdata
a. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1967 diubah dengan
Permendagri No. 6 Tahun 1972 tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian
Hak Atas Tanah. ---> HPL dimasukan dalam kelompok Hak Atas Tanah
b. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 5 Tahun 1973 Tentang Ketentuan –
Ketentuan Mengenai Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah. ---> sda
c. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 5 Tahun 1974 Tentang Ketentuan –
Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan
Perusahaan. ---> sda
d. Undang – Undang No. 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun. --> Rusun dapat
berdiri di atas tanah HM, HGB, HP dan HPL.
Catatan : Undang - undang ini sudah diganti dengan Undang - Undang No 20
Tahun 2011 tentang Rumah Susun

MS_082020 21
 Pergeseran Sifat HPL
Cenderung Kembali ke Arah Publik
a. Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.
HPL adalah “ hak menguasan dari Negara yang kewenangan pelaksanaanya
sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya”
b. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999 tentang Tata
Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.
Definisi HPL sama dengan PP No. 40 Tahun 1969
Subyek HPL menurut Pasal 67 ayat (1) adalah :
1. Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah
2. Badan Usaha Milik Negara (BUMN)
3. Badan Usaha Milik Daerah (BUMD)
4. PT. Persero
5. Badan Otorita
6. Badan - badan hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk Pemerintah .
Dalam ayat (2) disebutkan bahwa :
“ Badan - badan hukum sebagaimana dimaksudkan pada ayat (1) dapat diberikan
Hak Pengelolaan sepanjang sesuai dengan tugas pokok dan fungsinya
berkaitan dengan pengelolaan tanah “

MS_082020 22
TERIMAKASIH

MS_082020 23