UUPA DAN POLITIK HUKUM PERTANAHAN NASIONAL – 16 SEPTEMBER 2020

POLITIK HUKUM PERTANAHAN

 Dalam konteks hukum, berkenaan dengan penguasaan atas bumi, air, ruang

angkasa dan kekayaan yang terkandung di dalamnya, yang meliputi unsur:

1. Subjek Hukum  Negara RI dan Rakyat Indonesia

2. Obyek Hukum  Bumi, Air

3. Hubungan Hukumnya  Penguasaan bukan pemilikkan

4. Tujuan Hukumnya  Kemakmuran

 Acuan Norma : Pasal 33 ayat 3 UUD 1945  “Bumi dan air dan kekayaan alam

yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk

sebesar-besar kemakmuran rakyat.”

 Acuan Teori : Lembaga “HAK PENGUASAAN ATAS TANAH” (Tenure

system)

LANDASAN HUKUM POLITIK HUKUM PERTANAHAN NASIONAL

1. Landasan Falsafah Idiil  Pancasila

(Merupakan sumber dari segala sumber hukum. Semua peraturan harus

diselaraskan dengan Pancasilan)

2. Landasan Konstitutional  UUD RI 1945

3. Landasan Operasiol  UU No. 5 Tahun 1960

PERUMUSAN DASAR-DASAR POLITIK HUKUM PERTANAHAN – FORUM BPUPK

1. Soepomo  Perspektif Hukum Adat

2. Muhammad Hatta  Perspektif Sistem Perekonomian dan Kesejahteraan

Sosial
 3. Soekarno  Perspektif Ideologi Politik

UUPA SEBAGAI MANIFESTASI POLITIK HUKUM PERTANAHAN NASIONAL

(LEMBAGA HAK PENGUASAAN ATAS TANAH)

HBI (Tertinggi)  Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat (Pengakuan)  HMN

(Pelaksana HBI)  HPAT (Turunan dari HBI

PENDEKATAN TEORITIK HPAT

1. HPAT sebagai lembaga hukum yang bersifat abstrak

2. HPAT sebagai hubungan hukum yang konkret

DINAMIKA POLITIK HUKUM PERTANAHAN INDONESIA

DIMENSI WAKTU DAN PERSOALAN POKOK POLITIK PERTANAHAN

INDONESIA
Ketidakadilan politik hukum agrarian masa colonial (masa lalu)  Politik hukum pasca

UUPA (kekinian-kontemporer) : Solusi Ketidakadilan Masa Lalu  Arahan Ke Masa

Depan : Dasar-Dasar Konsepsi Politik Hukum Agraria dan Masa Mendatang

PERIODE PERTAMA (1945-1960)

 Faktor penghalang : Dominasi Pengaruh Pasca Dekolonisasi & Neo –

Imperialisme Belanda

 Manifestasi Politik : Hukum Agraria masih belum sempurna pengaturan dan

pelaksanaannya

 Politik Hukum Agraria Indonesia:

 1. Pancasila (Landasan Falsafah)

2. UUDRI 1945 (Landsan Konstitusional)

PERIODE KEDUA (1960-1998)

 Faktor Penghalang : Dominasi pengaruh neo imperialism & neoliberalisme USA

Pascarevolusi 1965

 Manifestasi Politik Hukum Agraria : UUPA dimanipulasi sektoralisme dan

otoritarianisme (Internal) dan Kepentingan Kapitalisme-Neoliberalisme

(Eksternal)  Agden Konfereknsi “AIDS TO REBUILDING NATION”

 Politik Hukum Agraria Indonesia:

1. Pancasila (Landasan Falsafah)

2. UUD RI 1945 (Landasan Konstitusional)

3. UUPA

PERIODE KETIGA (1998-…)

 Faktor Penghalang : Dominasi pengaruh Neoliberalisme perdagangan global

pascareformasi 1998

 Manifestasi politik hukum agrarian : Dimanipula Sektoralisme & kepentingan

demokratisasi (Internal) & Kapitalisme-Neoliberalisme (Eksternal)

 Politik Hukum Agraria Indonesia:

1. Pancasila (Landasan Falsafah)

2. UUD RI 1945 (Landasan Konstitusional)

3. UUPA

HAK PENGUASAAN ATAS TANAH – 23 September 2020

Status Subyek, Kelangsungan Haknya dan Akibat Hukumnya

SUBYEK HPAT DALAM HUKUM TANAH NASIONAL

1. HBI (Bangsa Indonesia)

2. Hak Ulayat (Masyarakat Hukum Adat)

3. HMN (Negara RI)

4. Hak Perorangan atas Tanah (Individu-Badan Hukum)

STATUS SUBYEK

1. Pemegang Kewenangan Publik dan perdata  HBI dan Hak Ulayat

 2. Pemegang Kewenangan Publik  HMN

3. Pemegang Kewenangan Perdata  Hak Perorangan

KELANGSUNGAN DAN IMPLIKASI HBI

 Hubungan yang bersifat abadi antara bangsa Indonesia dengan tanah

diseluruh wilayah Indonesia dengan subyeknya bangsa Indonesia (pasal 1 ayat

3 UUPA)

 Implikasi HBI:

Adapun hubungan antara bangsa dan bumi, air serta ruang angkasa Indonesia

itu adalah hubungan yang bersifat abadi (Pasal 1 ayat 3). Ini berarti bahwa

selama rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia masih ada

dan selama bumi, air serta ruang angkasa Indonesia itu masih ada pula, dalam

keadaan yang bagaimanapun tidak ada sesuatu kekuasaan yang akan dapat

memutuskan atau meniadakan hubungan tersebut. (penjelasan umum II.

Dasar-dasar dari hukum agrarian nasional, paragraph ketiga)

KELANGSUNGAN DAN IMPLIKASI HMN

 Mengikuti sifat-karakter hubungan abadi/ kekal HBI

 Memiliki atau melekat pada tujuan pembentukkan Negara (alinea IV

Pembukaan UUD RI 1945)

 Implikasi HMN :

Hak menguasai Negara tersebut diadakan dengan tujuan (tidak lain, tidak

bukan) semata-mata untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat

dalam rangka masyarakat yang adil dan makmur.  pasal 2 ayat 2 dan 3 UUPA

jo. Pasal 33 ayat 3

 Pasal 33 memberikan warga Negara untuk kepemilikan

  Pasal 8  pemilik bangsa Indonesia  ha katas tanah, bumi, air dan di

dlmnya

 Hak Menguasai Negara  Kewenangan Publik

 Domain Doklarin  tanah yang tidak ada namanya menjadi tanah milik

Negara. Tapi sekarang tidak ada istilah ‘tanah milik Negara’, tapi hanya ‘tanah

negara’.

KELANGSUNGAN DAN IMPLIKASI HAK ULAYAT

 Pasal 3 ayat1 UUPA

 Implikasi hak Ulayat :

Didasarkan pada kenyataan keberadaan/ eksistensi MHA, namun secara kritis

harus pula memperhatikan factor sejarah dan dinamika MHA itu sendiri

 Hak ulayat juga memiliki kewenanan publik, perdata. Jadi konsepnya sama

dengan WNI biasa.

 Tolok ukur ha katas tanah ulayat?

- Pasal 3 ayat 1 UUPA

- Hak ulayat diakui sepanjang pada kenyataannya masih ada

- Tidak boleh bertentangan dengan UU yang tingkatannya lebih tinggi

- Menurut Budi Harsono, pada akhirnya kemungkinan tanah ulyat akan hilang

karena kebutuhan masyarakat atas tanah.

- Permen No. 5 Tahun 1999  hak ulayat hanya dipetakan saja tapi tidak

disertifikasi

- Penetapan hak komunal  ha katas tanah yang dimiliki oleh sejumlah

warga masyarakat dan warga masyarakat hukum adat

- Degradasi Hak?
 - Yudisial Review : Apabila ada tanah ulyata di Hutan, maka tanah ulayat

harus dipindahkan (karena kawasan hutan tidak boleh dijadikan kawasan

permukiman).

- Bagaimana apabila ada pembangunan Negara diatas tanah ulayat?

Maka Negara dapat melakukan negoisasi dan bisa dilakukan ganti kerugian

yang LAYAK ataupun dipindahkan.  UU No. 2 Tahun 2012 tentang ganti

rugi Negara

- Bagaimana dengan ha katas tanah di wilayah kerajaan/ keratin?

Tanah swapraja  menganut hukum dualism/ pluralism  seluruh tanah

diatas daerah keratin merupakan milik keratin.

KELANGSUNGAN DAN IMPLIKASI HAK PERORANGAN

Hak yang memberikan kewenangan kepada perorangan dalam menggunakan tanahnya

sesuai dengan keperluannya.

1. Individu

 WNI : Turun Temurun (HM sebagai Derivat HBI)

 WNA : Terbatas (HP 25 + 20 Tahun)

2. Badan Hukum Publik

 HPL

 HP (Jangka waktu nya selama/ sesuai penggunaan tanahnya- termasuk

perwakilan Negara asing)

3. Badan Hukum Privat

 BHI : Terbatas (HGU, HGB, HP)

 BH-Asing : Terbatas (HP 25 +20 Tahun)

Apakah dengan peletakan plang atau dipageri termasuk penguasaan fisik hak atas

tanah yang benar?

Penguasaan fisik yang benar ialah dengan digunakan tanahnya. Selain itu, juga

dengan membayar pajak PBB.

Bagaimana apabila terdapat orang yang menolak untuk pindah?

Pemerintah bisa melakukan konsinyasi atau apabila benar-benar tidak mau dan

struktur pembanunan dirubah, maka akan dirubah sedikit setruktur

pembangunannya.

Bagaimana apabila ada hak yang overlapped?

Tanah adat tapi juga diakui sebagai tanah milik bangsa Indonesia?

Sebenarnya tidak ada overlapping, karena hak bangsa Indonesia tetapi ada dibawah

hak atas tanah. (hanya tidak ada sertifikat hak atas tanah)

SISTEM HAK PERORANGAN ATAS TANAH 30 September 2020

BEBERAPA IMPLIKASI HAK PERORANGAN ATAS TANAH

KONSEP DASAR

HPAT  Hak – Kewajiban  Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah

PENGGUNAAN DAN PEMANFAATAN TANAH

 1. Lingkup Hukum Keperdataan

 Menggunakan secara fisik

 Pemindahan, pembebanan hak

2. Lingkup Hukum Publik

 Mengatur perencanaan, penggunaan dan peruntukkan

- Hak Primer  langsung dari bangsa atau hak yang dikuasai langsung oleh

Negara

- Hak sekunder  hak yang diberikan atas dasar perjanjian, sifatnya

sementara dan suatu saat nanti akan tidak ada.

SIFAT HAK ATAS TANAH DAN IMPLIKASI KEWENANGANNYA

 1. Kewenangan Perdata

 HM

 HGU

 HGB

 Hak Pakai

 Hak Sewa

2. Kewenangan Publik

 Hak Pengelolaan

PEMBANGUNAN KAWASAN TERTENTU

Contoh Proyek: Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Kawasan Perumahan, Kawasan

Niaga Terpadu

STATUS SUBYEK MENENTUKAN STATUS TANAH YANG BOLEH DIKUASAI

1. WNI  HM, HGU, HGB, HP, Hak Sewa, Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil,

Hak Menumpang

2. BHI  HGU, HGB, HP, Hak Sewa, Hak Pengelolaan (khusus badan hukum

Indonesia yang sahamnya milik Negara)

3. WNA/ BHA  Hak Pakai (Pasal 24), Hak Sewa (Pasal 45 UUPA)

PASAL 21 AYAT 3 UUPA

Orang asing yang sesudah berlakunya UU ini memperoleh hak milik karena pewarisan

atau percampuran harga karena perkawinan, demikian pula WNI yang mempunyai

hak milik dan setelah berlakunya undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya

wajib melepaskan hak itu dalam jangka waktu 1 tahun sejak diperolehnya hak

tersebut atau hilangnya kewarganegaraan. Jika sesudah jangka waktu tersebut

lampau hak milik itu tidak dilepaskan maka hak tersebut hapus karena hukum dan

tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan ahwa hak-hak pihak lain yang

membebaninya tetap berlangsung.

PASAL 26 AYAT 2 UUPA

Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-

perbuatan lain yang dimaksud untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak

milik kepada orang asing, kepada warga Negara yang disamping kewarganegaraan

indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum,

kecuali yang ditetapkan oleh pemerintah termasuk dalam pasal 21 ayat 2 adalah

batal demi hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa

hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran

yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

PASAL 30 AYAT 2 UUPA

Orang atau badan hukum yang mempunyai HGU dan tidak lagi memenuhi syarat-

syarat sebagai mana disebut dalam ayat (1) pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun

wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh HGU, jika tidak

memenuhi syarat tersebut. Jika HGU yang bersangkutan dilepaskan atau dialihkan

dalam jangka waktu tersebut maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketntuan

bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang

ditetapkan dengan peraturan pemerintah.

PASAL 36 AYAT 2 UUPA

Orang atau badan hukum yang mempunyai HGB dan tidak lagi memenuhi syarat-

syarat sebagai mana disebut dalam ayat (1) pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun

wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh HGB, jika tidak

memenuhi syarat tersebut. Jika HGB yang bersangkutan dilepaskan atau dialihkan

dalam jangka waktu tersebut maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketntuan

bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang

ditetapkan dengan peraturan pemerintah.

PEMASARAN DAN JUAL BELI RUMAH SUSUN 11 November 2020

Diatur pada pasala 42, 43 dan UURS

 Rumah susun biasanya dijual walaupun bangunannya belum dibangun

 Rumah susun dapat jual sebelum dibangun apabila:

1. Surat keterangan tata kota yang sudah disetujui oleh pemerintah daerah

 agar bangunan ini sesuai dengan rencana tata ruang wilayah.

2. Pemasaran hanya dapat dilakukan apabila sertifikat ha katas tanah sudah

ada

3. Ada kepastian status penguasaan rumah susun

4. IMB sudah ada  sebelum dibagun rumah susun, IMB harus sudah ada

5. Jaminan ada pembangun RS, lagi lembaga penjamin baik dari bank umum,

baik. Contoh: dr bank garansi  kenapa? Apabila rusun tidak jadi

dibangun, walaupun sudah ada yang membayar. Maka pelanggan dapat

mendapatkan penggantian.

(Kewajiban pelaku pembangunan yang memasarkan sebelum rumah susun

dibangun)  segala sesuatu yang dijanjikan oleh pelaku pembangunan dan/

atau agen pemasaran mengikat sebagai PPJB bagi para pihak.

Pemasaran ini diawasi oleh pemda. Tapi bentuk pengawasan tidak jelas. Apakah

developer harus lapor atau pemda sendiri yang aktif. Dan apakah terdapat sanksi

atau tidak? Banyak sekali pelanggaran pada syarat2 (pasal 42) namun sanksi tidak

terlalu dilaksanakan. Dan jaminan kepastian hukum menjadi tidak ada.

Pelanggaran pasal 42

apartemen di karawang (meikarta)  dari awal, meikarta sudah dipertanyakan.

Bangunan ini apakah sesuai izinnya? Sudah memenuhi syarat atau tidak? Meikarta

merupakan salah satu developer yang berani melakukan pemasaran secara besar-

besaran walaupun banyak permasalahan, dan juga ada dukungan dari pejabat

pemerintah bahwa developer ini baik-baik saja. Tapi pada kenyataannya, banyak

masalah seperti pada pembangunan.

Pada pembangunan, izin2 banyak yang belum keluar. Meikarta digunakan untuk

kawasan industry, bukan perumahan. Saat pemasaran, karena izin belum keluar,

belum ada sertifikat. Jadi tanah bersama belum milik developer (masih milik

perorangan bahkan ada yang tanah girik).

Perkalaannya juga belum ada, IMB belum ada, amdal belum ada.

Jadi apartemen ini dipasarkan secara luas, walaupun banyakpersyaratan yang belum

terpenuhi. Apakah pelanggaran ini ada? Pada pelanggaran PPJB ada, tapi pelanggaran

pemasaran tidak ada.

PKPU  jadi meikarta, sekarang ada pada PKPU.  yang menggugat antara tender/

pembeli.

Cara buat PPJB?

PPJB yang dibuat dihadapan notaris, hanay dapat dilakukan apabila memenuhi

persyaratan : pasal 43
 - Sertifikiat ha katas bersama. (atas nama developer)

- IMB

- Perseadaan presarana, sarana, fasilitas umum.

- Keterbangunan paling sedikit 20%

Syarat kumulatif, jadi PPJB hanya dapat dilakukan apabila memenuhi 4 persyaratan

ini.

PPJB Rasusun?

Permasalahan?

1. Bagaimana perlindungan

2. –

3. Pengaturan klausul dalam PPJB? Pada pembuatan PPJB, terdapat klausul baku

yang terdapat di dalam perjanjian. Pada peraturan menteri no 11 tahun 2019

tentang PPJB, jadi apa-apa saja yang dicantumkan di dalam PPJB. Perjanjian kan

bersifat terbuka, indikasi pemerintah antara pembeli dan developer adalah

sama. Isi PPJB antara pembeli bisa berbeda, dari pemerintah harus

diperhatikan agar masing2 pembeli tidak rugi.

4. Peran notaris?

PPJB (Permen PUPR No. 11 Tahun 2019)

 PPJB dilakukan sebagai kesepakatan jual beli antara pelaku pembangunan dengan

calon pembeli pada tahap proses pembangunan rumah

 PPJB paling sedikit memuat:

a. Identitas para pihak

b. Uraian objek ppjb

c. Harga rumah dan tata cara pembayaran

d. Jaminan pelaku pembangunan

e. Hak dan kewajiban para pihak

f. Waktu serah terima bangunan

g. Pemeliharaan bangunan

Perhatikan!

21 ayat (3) UUPA

Pasal 26 ayat (2) UUPA

Pasal 36 ayat (2) UUPA

UU Perkawinan

36 ayat 2

26 ayat 2 )cek perbedaannya

Syarat dilakukan AJB (pasal 43 UURS)

Pembangunan rusun selesai dan telah diterbitkan:

a. Sertifikat layak fungsi

b. SHM sarusun atau skbg sarusun

Pertanyaan:

1. Untuk apartemen yang belum jadi, dp yang sudah diberikan apakah bisa

dibalikan?

Harus dilihat, apakah ada perjanjian antara pembeli dan developer. Terkait

apabila developer melakukan pelanggaran. DP itu bagian dari nilai jual, jadi tidak

boleh terpisah. Dan terkait apabila dibalikkan, bisa lihat dari perjanjian sebelum

PPJB. Kalau dari peraturan tidak ada pengaturannya.

2. Apabila suatu persyaratn belum terpenuhi, seperti IMB. Maka rusun akan

disegel. Itu jangka waktunya bagaimana? Dan perihal pasal 41, 42 penarikan

harga tidak boleh lebih dari 80% dari pembeli.

Jangka waktu pengurusan. Diatur di dalam perda.

Sejauh mana penguasaan developer dari pembeli terkait pembangunan. Yang

pasti sudah jelas tidak boleh lebih dari 80%

3. Bagaimana dengan rumah yang berada diatas rumah susun? Apakah masuk ke shm

atau sh rumah susun? Rumah yang ada diatas apartemen tamrin city?

Harusnya masuk ke rumah susun karena tidak ada jalan umum yang menjembatani

satu rumah dengan rumah lain?

Pembentukkan PPPSRS
Pembentukkan PPPSRS (biasanya pemilik/ penghuni yang mendapatkan kuasa dr

pemilik gedung dan sudah berbentuk badan hukum)  dibentuk oleh Perhimpunan

penghuni  dibentuk oleh pemilik

Dalam mengelola rs  bisa menunjuk badan pengelola (untuk mengeloal kegiatan

disekitar rumah susun)  badan pengelola bisa menunjuk badan hukum atau

membentuk badan hukum.

Badan pengelola tidak wajib dilakukan oleh developer. Karena developer merasa dia

punya data pemilik dan semu data lainnya. Maka dia mikir kalo developer bisa jadi

badan pengelola juga.

Pelaku pembangunan, sebelum dibentuk PPPSRS  wajib mengelola rumah susun

(bagian, benda dan tanah bersama)  masa transisi: 1 tahun (kewenangan developer

untuk menjadi PPPSRS. Setelah itu harus dibentuk oleh developer.

Cek permen pupr tahun 2018

Pembentukkan bisa dilakukan dengan hak suara. Hak suara bisa berupa hak suara

kepemilikan, hak suara pengelolaan dan hak suara kepenghunian.

Judicial review pasal 75 dr uurs  PPPSRS bisa dilakukan oleh developer selama 1

tahun. Tanggungjawab pembiayaan ditanggung oleh developer dan pemilik.

Terkadang, ada masalah. Dimana pembeli menanggung terhadap apartemen yang

tidak dijual oleh developer.

Kapan harus dibentuk PPPRS

Developer memiliki kepemilikan sarusun yang besar (karena tidak menjual

keseluruhan unit) sehingga memiliki hak

Pemilikan sarusun oleh orang asing

Masalah

1. Developer membuka kemungkinan pemilikan sarusun oleh wna dilakukan

dengan cara nominee

2. Wni yang menikah dengan wna tidak boleh membeli sarusun yang dibangun

diatas tanah hm dan hgb kecuali membuat perjanjian pemisahan harta

3. Developer memfasilitasi penjualan sarusun yang dibangun diatas tanah hgb

dan diikat dengan ppjb

Perpanjangan hgb/ hak pakai

- Pasal 53 pp no 4 tahun 1988  sebelum jangka waktu hgb/ hp berakhir, para

pemilik melalui perhimpunan penghuni mengajukan permohonan perpanjangan

atau pembaharuan hak

Pengendalian penyelenggaraan rumah susun