Hak Tanggungan

atas Tanah: Sejarah

dan Latar Belakang
 Tankertanker Design

Dasar Hukum
Tankertanker Design

• UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar-dasar

Pokok Agraria (LNRI-1960:104; TLNR:2043);
• UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan atas
Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan
dengan Tanah (LNRI-1996:42; TLNRI:3632);
• PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah (LNRI
1997:59; TLNRI:3696);
• PMA 15/1961 tentang Pembebanan dan
Pendaftaran Hypotheek serta Credietverband
(TLNRI:2347);
Tankertanker Design
 Tankertanker Design

Dasar Hukum
Tankertanker Design

• PMNA/Kaban 3/1996 tentang Bentuk SKMHT,

APHT, BTHT dan Sertipikat HT;
• PMNA/Kaban 4/1996 tentang Penetapan Batas
Waktu SKMHT untuk menjamin pelunasan kredit-
kredit tertentu diganti dengan PMNATR/Kaban
22/2017
• PMNA/Kaban 5/1996 tentang Pendaftaran Hak
Tanggungan.

Tankertanker Design
 HAT YG WAJIB DIDAFTAR
Hak Primer

Hak Sekunder

HAK ATAS TANAH HMSRS

JENIS HAK
Hak Wakaf

HAK JAMINAN Hak

ATAS TANAH Tanggungan
 HAK-HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA
Urut Jenis/ Macam Hak Atas Tanah Pasal (dlm UUPA) Jangka Waktu
an

1. Hak Milik 20 - 27 Tak terbatas

2. Hak Guna Usaha (HGU) 28 - 34 Maks 25 Thn, wkt

> 35 thn
diperpanjang 25
thn
3. Hak Guna Bangunan (HGB) 35 – 40 jo Maks 30 thn
PP No.40 Thn 1996 diperpanjang 20
thn
4. Hak Pakai menggunakan 41 – 44 jo Maks 25 Thn,
dan/ memungut hsl dr tnh PP No.40 Thn 1996 perpanj 20 thn
org lain/ TN
5. Hak Pengelolaan (HPL) Psl 6 PMA No.9 Th Tergantung HAT
pecahan TN Quasi HAT 1965 jis PMDN No.1 Sekundernya
Th 1977, 1 PP No.40
Thn 1996, Psl 7 (1)
UU No.16 Th 1985
 HAK-HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA
Urutan Jenis/ Macam Hak Atas Tanah Pasal (dlm UUPA) &/ Jangka Waktu
Per –UU-an Lain

6. Hak Sewa ( Bangunan) Psl 44 – 45 UUPA

7. Hak Membuka Tanah dan Psl 4 (2), 46 UUPA,

Memungut Hasil Hutan UU No.41 Th 1999

8. Hak Tanggungan (HT) Psl 53 UUPA, UU

No.4 Th 1996

9. Hak Milik Satuan Rumah Susun UU No.16 Th 1985,

(HMSRS) PP No.4 Th 1988

10. Hak Guna Air, Pemeliharaan Psl 47 (1) (2) UUPA

dan penangkapan Ikan
Psl 48 UUPA
11. Hak Guna Ruang Angkasa
(Spasial)
Psl 49 UUPA
12. HAT Keperluan Suci dan Sosial
 SEJARAH LEMBAGA HAK JAMINAN ATAS TANAH
DI INDONESIA

1848 1908 1960 1996

HYPOTEEK CREDIETSVERBAND HAK TANGGUNGAN HAK TANGGUNGAN

Obyek :
Obyek: Obyek: Obyek:
HAT-Barat
Tanah Hak Milik Adat HM,HGU,HGB HM,HGU,HGB,HP
(Eigendom, Erfpacht)
Rumah Susun dan HMSRS
(vide UU No.16 tahun
1985)

BUKU II Staatsblad 1908-542 • PASAL 51: HT SEBAGAI Pasal 29

SATU-SATUNYA
BW/ Staatsblad 1909-586 LEMBAGA HJAT
KUHPERDATA Staatsblad 1909-584 Menghapuskan materi Pasal
• PASAL 57: HT MASIH 57 UUPA (mencabut
Staatsblad 1937-190 ketentuan mengenai
MENGGUNAKAN
Staatsblad 1937-191 KETENTUAN HIPOTIK Hipotik dan CV)
DAN CREDIETSVERBAND
LATAR BELAKANG UU No. 4/1996

Secara filosofis dibutuhkan penyediaan dana yang cukup

besar guna mendorong peningkatan partisipasi masyarakat dalam
pembangunan seiring dengan meningkatnya pembangunan
nasional yang bertititk berat pada bidang ekonomi, karenanya
diperlukan lembaga hak jaminan yang kuat dan mampu
memberi kepastian hukum.

Secara yuridis ketentuan-ketentuan yang lengkap mengenai Hak

Tanggungan sebagai lembaga hak jaminan yang dapat dibebankan
pada hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda yang
berkaitan dengan tanah, belum terbentuk sebagaimana diamantkan
Pasal 51 UU 5/1960.

8
LATAR BELAKANG UU No. 4/1996
Secara sosiologis ketentuan Hypotheek sbgmn diatur dalam Buku II
KUH Perdata, sepanjang mengenai tanah, dan ketentuan
Credietverband dalam S. 1908-542 sbgmn telah diubah dgn
S. 1937-190, yang berdasarkan Pasal 57 UU 5/1960, masih
diberlakukan sementara sampai dengan terbentuknya
Undang-undang tentang Hak Tanggungan, dipandang tidak
sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan, sehubungan
dengan perkembangan tata ekonomi Indonesia.

Secara sosiologis mengingat perkembangan yang telah dan akan

terjadi di bidang pengaturan dan administrasi hak-hak atas tanah
serta untuk memenuhi kebutuhan masyarakat banyak, maka selain
HM, HGU, da HBG yang telah ditunjuk sebagai objek HT oleh
UU 5/1960, Hak Pakai atas tanah tertentu yang wajib didaftar dan
menurut sifatnya dapat dipindahtangankan, perlu juga
dimungkinkan untuk dibebani HT.
9
 Tankertanker Design

LATAR BELAKANG UU No. 4/1996

Tankertanker Design

Secara yuridis perlu dibentuk undang-undang yang mengatur

HT atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan
tanah sebagaimana dimaksud dalam UU 5/1960 serta
sekaligus mewujudkan unifikasi Hukum Tanah Nasional.

UNDANG-UNDANG TENTANG HAK TANGGUNGAN ATAS

TANAH BESERTA BENDA-BENDA YANG BERKAITAN
DENGAN TANAH

Asas Pemisaha Horizontal Hak atas Tanah

03/12/23 Tankertanker Design
 UNIFIKASI LEMBAGA
HAK JAMINAN ATAS TANAH

PASAL 51 UU 5/1960
PASAL 57 UU 5/1960

PASAL 29 UU 4/1996

Ketentuan Credietverband Ketentuan Hypotheek

tidak berlaku tidak berlaku

Sepanjang mengenai pembebanan HT pada hak atas tanah

beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah
UU No. 5/1960

12
DIKTUM UUDasar Hukum No.
5/1960
 IMPLIKASI UU No. 4/1996

Perundang- Lembaga
Hukum Agraria undangan Jaminan

Hipotik bukan sbg

HUKUM TANAH Lembaga Hak Jaminan
Tidak Berlaku
NASIONAL atas Tanah

Ketentuan Credietverband Fidusia atas HP

HUKUM JAMINAN tidak berlaku
dan Hypotheek
HAK ATAS TANAH

Perundang-undangan HT atas
yang lama tetap berlaku Rusun dan HMSRS
Pokok-pokok yang Diatur dlm UU No. 4/1996

03/12/23
1. Pengertian-pengertian  konsep hukum
2. Objek Hak Tanggungan
3. Pemberi dan Pemegang Hak Tanggungan
4. Tata Cara Pemberian, Pendaftaran,
Peralihan dan Hapusnya Hak Tanggungan
5. Eksekusi Hak Tanggungan
6. Pencoretan Hak Tanggungan
7. Sanksi Administratif
• Objek Hak Tanggungan dapat meliputi
bangunan, tanaman dan hasil karya yang
merupakan kesatuan dengan tanah;
• Objek Hak Tanggungan meliputi pula Hak
Pakai atas tanah Negara maupun atas Hak
Milik
•• Hak
HakTanggungan
Tanggunganmempunyai
mempunyaiciri
cirisebagai
sebagai“Hak
“Hak
kebendaan”;
kebendaan”;
•• Hak
HakTanggungan
Tanggungandapat
dapatdipertahankan
dipertahankanterhadap
terhadap
pihak
pihakketiga
ketiga(ps
(ps13);
13);
•• Hak
HakTanggungan
Tanggunganselalu
selalumengikuti
mengikutibendanya
bendanyadi di
tangan
tangansiapapun
siapapunbenda
bendaitu
ituberada
berada(ps(ps7);
7);
•• Hak
HakTanggungan
Tanggungandapat
dapatberalih
beralih(ps16);
(ps16);
•• Hak
HakTanggungan
Tanggunganmemberikan
memberikankedudukan
kedudukan
mendahulu
mendahulukepada
kepadapemegangnya
pemegangnya(ps(ps1,
1,6,
6,20);
20);
• Mengecualikan berlakunya akibat kepailitan pemberi
Hak Tanggungan terhadap Objek Hak Tanggungan
(ps 21);
• Penentuan tanggal buku tanah Hak Tanggungan
yaitu berlakunya asas publisitas sebagai hari
lahirnya Hak Tanggungan (ps 13 ayat (5);
• Syarat kewenangan untuk melakukan perbuatan
hukum terhadap objek Hak Tanggungan(ps 8 ayat
(2));
• Dimungkinkannya dilakukan pemberian Hak
Tanggungan atas tanah yang belum terdaftar (ps 10
ayat (3);
Larangan diadakannya janji yang
memberikan kewenangan kepada
pemegang Hak Tanggungan untuk
memiliki objek Hak Tanggungan apabila
debitor ingkar janji (ps 12);
Larangan diadakannya janji untuk
melaksanakan eksekusi dengan cara yang
bertentangan dengan ketentuan yang
telah ditetapkan dalam pasal 20 ayat (4);
Pembatasan dalam menggunakan kuasa
membebankan Hak Tanggungan (ps 15).
• Ketentuan roya parsial (ps 2)
• Mengantisipasi keperluan untuk menjamin
pemenuhan kewajiban yang timbul dari
perjanjian lain dari perjanjian pinjam
meminjam (ps 3);
• Menegaskan bahwa kreditor tidak selalu
bank tetapi dapat orang perseorangan atau
badan hukum (ps 9).
• Dimungkinkan kredit tanpa jaminan
tanah;
• Tanah belum terdaftar dapat dipakai
sebagai jaminan hutang (kredit) (ps
10 ayat (3)
KEPASTIAN DALAM
PROSEDUR
• Penetapan waktu berbagai kewajiban
PPAT, Kantor Pertanahan, berlakunya
Surat Kuasa Memasang Hak
Tanggungan;
• Kepastian lahirnya Hak Tanggungan
setelah berkas lengkap;
• Kepastian waktu hapusnya Hak
Tanggungan (ps 22 ayat (8).
Masalah Beda Persepsi

 PPAT adalah pejabat umum (ps 1 angka 4);

 Tanda bukti Hak Tanggungan adalah Sertifikat Hak
Tanggungan (ps 14 ayat (1);
 Sejak berlakunya Peraturan Pemerintah No. 10
Tahun 1961 “grosseaktehypotheek” sudah tidak
dibuat lagi dan sebagai gantinya adalah sertifikat
hipotik, yang dengan lahirnya UUHT kemudian
disebut Sertifikat Hak Tanggungan;
 Ps 14 juga mengatur titel eksekutorial pada Sertifikat
Hak Tanggungan dan kekuatannya.
Bahan Bacaan