Hukum Agraria

“HAK ATAS
TANAH”
KELOMPOK 2
Muhammad Revanza Rasyid / 32.0292
Nabil Alghaniyyu Ijlal Zaim / 32.0133
Nabila Hidayati / 32.0310
Naufal Firmansyah Putra / 32.0491
Begitu pentingnya peran tanah
bagi individu, rakyat dan
negara, maka tanah perlu
diatur dalam suatu peraturan
perundang-undangan yang
dapat memberikan kepastian
hukum baik dalam penetapan
hak ataupun dalam pencabutan
hak atas tanah

2
Daftar Isi

1. Pengertian
2. Hak Atas Tanah secara historis
3. Hierarki Hak Atas Tanah dalam Hukum Tanah Nasiona
l
4. Pembagian Hak Atas Tanah Berdasarkan sifatnya
5. Hak Atas Tanah sebagai Lembaga Hukum

3
1. Pengertian
 “Hak” adalah “claim” atau tuntutan, dan suatu
kepentingan yang dilindungi oleh hukum.
 Kepentingan pd hakekatnya mengandung
kekuasaan yg dijamin dan dilindungi oleh
hukum.
 Dengan perlindungan hukum tersebut maka
subjek hak dapat menuntut haknya terhadap
setiap gangguan pihak lain termasuk negara.
 Hak untuk memiliki tanah atau dlm bahasa
UUPA disebut “hak atas tanah”, pd hakekatnya
mengandung kekuasaan atau kewenangan bagi
pemegangnya, secara bersamaan dibebani
kewajiban.

4
 Tanah adalah permukaan bumi (the surface of earth)  ps.4 ayat (1)
UUPA
 Jadi, Hak Atas Tanah (HAT) adalah hak atas permukaan bumi.
 Selanjutnya, ps.4 ayat (2) menyatakan bahwa hak-hak atas tanah tsb
memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan,
demikian pula tubuh, bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya
sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan
penggunaan tanah dgn batas UUPA dan per-UU lainnya.

5
2. HAT secara Historis

* Akan menjadi titik poin pembahasan

Hak Atas
Tanah

Sebelum UUPA Setelah UUPA

1. Tanah-tanah Yaitu HAT yang
Hak Barat diatur di dalam
2. Tanah-tanah UUPA*
Hak
Indonesia

6
HAT sebelum UUPA
1. Tanah-tanah Hak Barat
a. Hak Eigendom (HE)
b. Hak Erfacht (HErf)
c. Hak Opstal (HO)
2. Tanah-tanah Hak Indonesia
a. Tanah-tanah dengan Hak Adat
b. Tanah-tanah dengan Hak ciptaan Pemerintah HB

7
Hak Eigendom (HE)
Adalah hak untuk dengan leluasa:
 menikmati kegunaan suatu benda, dan
 untuk berbuat bebas terhadap benda yang
bersangkutan dengan kekuasaan yang
sepenuhnya
 asal tidak bertentangan dengan UU dan Per-
UUan lainnya yang ditetapkan oleh Penguasa
yang berwenang dan tidak mengganggu hak-hak
pihak lain; semuanya itu terkecuali pencabutan
hak untuk kepentingan umum, dgn pemberian
ganti kerugian yang layak menurut ketentuan
per-UUan yg berlaku. (ps.570 BW)
8
 ….Eigendom (HE)
HE dibagi menjadi 2 (dua), yaitu:
1. HE menurut ps.570 BW, (luasnya ≤10 bau)
2. HE dengan hak-hak penguasa (luasnya >10 bau) yang
disebut dengan tanah partikelir* (particulaire
landerijn), Tuan tanah mempunyai:
a. Hak dan kewajiban untuk mengangkat kepala desa
b. Hak memperkerjakan pddk laki-laki (rodi) untuk
sehari dalam seminggu dgn hanya diberi makan
c. Hak untuk memungut cukai (sebagian dari dari
hasil panen)
d. Hak atas sewa kebun, sewa tanah dan pajak atas
pemeliharaan ikan

* Telah dihapus dengan UU No.1 tahun 1958 ttg Penghapusan Tanah-tanah Pertikelir
9
Hak Erfacht (HErf)

 Hak kebendaan (zakelijk Recht) untuk mendapatkan

kenikmatan sepenuhnya (volle genot hebben) dari
benda tetap orang lain dengan syarat membayar pacht-
sejumlah uang tunai atau hasil bumi-setiap tahun
sebagai pengakuan terhadap milik orang lain. Ps.720
BW

10
Hak Opstal (HO)

 Hak kebendaan untuk mempunyai gedung-gedung, usaha

atau tanaman di atas tanah orang lain.  Ps.711 BW
 Bila berakhir, dan di atas tanah tersebut masih ada
tanah dan bangunan, maka opstaler mendapat
penggantian sesuai dengan nilainya sedangkan
erfpachter tidak.

11
 Tanah-tanah hak Indonesia

Hak-hak atas Hak-hak atas tanah Hak-hak atas

ciptaan Pemerintah tanah ciptaan
tanah Adat
Hindia Belanda Pemerintah
Swapraja

1. Grant
Hak menguasai Hak-hak individual Sultan
dari desa 2. Grant
atas tanah (terkuat
Hak Control
atas tanah dan turun Landerijen
Agrarisch eur
(beschikking menurun): Bezitrecht 3. Grant
srecht) Perseorangan dan Eigendom
(LB) Deli
komunal (AE) Maatsc
happij
4. Hak
12
konsesi
 3. Hierarki Hak Atas Tanah
di Indonesia
a) Hak Bangsa (Pasal 1);
b) Hak Menguasai dari Negara (Pasal 2 ayat (1));
c) Hak Ulayat (Pasal 2 ayat (4));
d) Hak-hak perorangan* (Pasal 16); terdiri dari :
a. Hak Milik,
b. Hak Guna Usaha,
c. Hak Guna Bangunan,
d. Hak Pakai,
e. Hak Sewa,
f. Hak Membuka Tanah,
g. Hak Memungut Hasil Hutan,
h. Hak lain yang ditetapkan UU dan yang bersifat
sementara sesuai Pasal 53.
* Orang dan Badan Hukum 13
a) Hak Bangsa (ps.1 UUPA)

 Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan

tanah-air dari seluruh rakyat Indonesia yang
bersatu sebagai bangsa Indonesia.  Ayat (1)
 Seluruh bumi, air dan ruang angkasa,
termasuk kekayaan alam yang terkandung
didalamnya dalam wilayah Republik
Indonesia, sebagai karunia Tuhan Yang Maha
Esa adalah bumi, air dan ruang angkasa
bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan
nasional  ayat (2)
 Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi,
air serta ruang angkasa termaksud dalam ayat
(2) pasal ini adalah hubungan yang bersifat
abadi. ayat (3)

14
b) Hak Menguasai dari Negara
(Ps.2 ayat (1))

 Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat (3) Undang-

undang Dasar dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam
pasal 1, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk
kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada
tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai
organisasi kekuasaan seluruh rakyat.

15
c) Hak Ulayat (Ps.2 ayat (4))

 pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah-

daerah Swatantra dan masyarakat-masyarakat hukum
adat,
 sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan
kepentingan nasional, menurut ketentuan-ketentuan
Peraturan Pemerintah.

16
4. Hak Atas Tanah
berdasarkan Sifatnya

DITENTU-
TETAP SEMENTARA KAN
KEMUDIAN

17
Hak Atas Tanah bersifat “Tetap”
 Hak Milik (ps. 20-27)
 Hak Guna Usaha (ps.28-34)
 Hak Guna Bangunan (ps.35-40)
 Hak Pakai (ps.41-43)-maria S (sifatnya sementara)
 Hak Sewa Bangunan (ps.44-45)
 Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil (ps.46)
 Hak Guna Air, Pemeliharaan dan Penangkapan Ikan
(ps.47)
 Hak Guna Ruang Angkasa (ps.48)
 Hak untuk Keagamaan dan Sosial (ps.49)
18
 Hak Atas Tanah bersifat
“Sementara”
 Hak Gadai
 Hak Bagi Hasil Tanah Pertanian
 Hak Sewa Tanah Pertanian
 Hak Menumpang
 Hak Tanggungan

ak Atas Tanah bersifat “Ditentukan

kemudian”
– Hak Pengelolaan
19
5. Hak Atas Tanah sebagai
Lembaga
A. Hak Milik
B. Hak Guna Usaha
C. Hak Guna Bangunan
D. Hak Pakai
E. Hak pengelolaan

20
 A. Hak Milik (ps.20-27 UUPA)
 Sifat: hak turun-temurun,
terkuat dan terpenuh yg dapat
dipunyai orang atas tanah.
*1.Bank-bank yg didirikan
 Subjek: Hanya WNI yang dapat
mempunyai Hak Milik –hanya oleh negara
badan-badan hukum tertentu.*2.Perkumpulan-
 Objek: tanah negara, tanah perkumpulan organisasi
ulayat ataupun tanah yang pertanian
berupa hak milik adat. 3.Badan-badan
 Terjadinya: krn hukum adat, keagamaan yg ditunjuk
penetapan pemerintah dan BPN (gereja HKBP,
karena UU Gereja Roma Katolik,
Gereja Pantekosta dan
Perserikatan
Muhammadiyah)
4.Badan-badan sosial yg
ditunjuk BPN

21
Hak Milik (lanjutan)

 Peralihan Hak:  Pembebanan hak

oleh/dari WNA, lain: HGB, HP, HS,
boleh melalui HT---- HGU tidak
boleh, karena harus di
(1) perwarisan tanpa atas tanah negara
wasiat dan
 Hapusnya:
(2) percampuran harta
perkawinan dgn -musnah
syarat dalam 1 tahun
harus dialihkan, jika -pencabutan hak
tidak akan hapus -penyerahan sukarela
karena hukum
-ditelantarkan
-melanggar prinsip
nasionalitas
22
Hak Guna Usaha (ps.28-34)
 Subjek: WNI dan badan
hukum
 Sifat: hak untuk  Objek: tanah negara
mengusahakan
tanah yg dikuasai (dengan catatan)
langsung oleh  Cara terjadinya: dengan
negara permohonan=ketetapan
Pemerintah
a. Hanya di atas tanah
 Peralihan: dapat dengan
negara perbuatan dan peristiwa
b. Digunakan untuk hukum
pertanian, perikanan
dan peternakan.  Jangka waktu: 25 th, untuk
c. Jangka waktu ttt perusahaan 35 th dpt
diperpanjang 25 th.
23
…..HGU

 Pembebanan: hak tanggungan

 Hapusnya:
-jangka waktu berakhir
-berhenti sebelum jangka waktu
-dilepaskan sebelum jangka waktu
-dicabut untuk kepentingan umum
-ditelantarkan
-tanahnya musnah
-subjeknya tidak lagi memenuhi syarat
HGU
24
HGB (ps.35-40)

 Sifat: hak untuk  Objek: tanah negara,

mendirikan dan tanah hak pengelolaan
bangunan-bangunan atas dan tanah hak milik.
tanah yang bukan  Jangka waktu: 30 tahun
miliknya sendiri dgn
dan dapat diperpanjang
jk.wkt paling lama 30
20 tahun.
tahun.
 Pembebanan: Hak
 Subjek: WNI dan badan
Tanggungan
hukum Indonesia

25
….HGB

 Cara terjadinya: (1)  Peralihannya:

penetapan pemerintah
(2) perjanjian otentik
karena penetapan  Hapusnya:
pemerintah dan antara
pemilik tanah dgn pihak
yg akan memperoleh
HGB.
perbuatan dan peristiwa
hukum
-tanahnya musnah
-jk.wktu berakhir
-dilepaskan sukarela
-kepentingan umum
-diterlantarkan

26
Hak Pakai (ps. 41-43)
 Sifat: hak untuk  Subjek: WNI, WNA,
menggunakan atau
memungut hasil dari
tanah orang lain, yaitu
milik orang lain atau
tanah negara, yg bukan
perjanjian sewa-
menyewa dan pula
pengolahan tanah.
badan hukum (didirikan
di Indonesia dan yang
mempunyai perwakilan
di indonesia),
perwakilan negara asing
dan organisasi
internasional.
27
…Hak Pakai

 Objek: Tanah negara,  Cara terjadinya:

tanah hak pengelolaan (1)pemberian hak di
dan Hak milik. atas tanah negara dan
pemberian atas usul
 Jangka waktu: ada yang
pemegang hak
ditentukan (maks.25 th
pengelolaan (2)
dan diperpanjang 20 th)
pendirian/pembebanan
dan tidak—tanahnya
hak baru di atas HM.
dipergunakan untuk
keperluan tertentu  Hapusnya: idem

28
Hak Pengelolaan
 Sifat: pengertian HP, secara
 Subjek: orang atau badan
eksplisit tidak ada di UUPA
penguasa (departemen, jawatan
tapi ada di dalam penjelasan.
atau Daerah swatantra) untuk
Hak ini mengacu kpd hak
dipergunakan bagi pelaksanaan
menguasai negara untuk
tugasnya masing-masing.
memberikan hak penglolaan
 Objek: tanah negara
Ps.1 PP No.40 Tahun 1996 HP
adalah ‘hak menguasai dari  Cara terjadinya: dengan

negara yg kewenangan dan permohonan. Peraturan kaBPN

No 9 th 99 ttg cara pemberian
pelaksanaannya sebagian
dan pembatalan HAT negara dan
dilimpahkan pada pemegang
Hak Pengelolaan.
haknya’.

29
 DAFTAR PUSTAKA
1. Chomzah, Ali Achmad. Hukum Agraria
(Pertanahan Indonesia) Jilid 1, Prestasi
Pustaka, Jakarta, 2004
2. Gunanegara, Rakyat dan Negara dalam
pengadaan tanah untuk pembangunan,
PT.Tatanusa, Jakarta, 2008
3. Harsono, Boedi. Hukum Agraria di Indonesia,
1999
4. Sitorus, Oloan dan H.M. Zaki Sierrad. Hukum
Agraria di Indonesia Konsep Dasar dan
Imlplementasi, Mitra Kebijakan Tanah di
Indonesia, 2006
30
 Tanah mempunyai
kedudukan yang amat
penting bagi manusia,
masyarakat serta
negara…

31
Thank You!

32