HAK ATAS TANAH

OLEH:
ARIF FIRMANSYAH, SH., MH
 HAK ATAS TANAH secara Historis
Hak Atas
Tanah

Sebelum UUPA Setelah UUPA

1. Tanah-tanah Yaitu HAT yang
Hak Barat diatur di dalam
2. Tanah-tanah UUPA*
Hak
Indonesia

2
 HAK ATAS TANAH sebelum UUPA

1. Tanah-tanah Hak Barat

a. Hak Eigendom (HE)
b. Hak Erfacht (HErf)
c. Hak Opstal (HO)
2. Tanah-tanah Hak Indonesia
a. Tanah-tanah dengan Hak Adat
b. Tanah-tanah dengan Hak ciptaan Pemerintah HB

3
 Hak Eigendom (HE)
Adalah hak untuk dengan leluasa:
• menikmati kegunaan suatu benda, dan
• untuk berbuat bebas terhadap benda yang
bersangkutan dengan kekuasaan yang sepenuhnya
• asal tidak bertentangan dengan UU dan Per-UUan
lainnya yang ditetapkan oleh Penguasa yang
berwenang dan tidak mengganggu hak-hak pihak lain;
semuanya itu terkecuali pencabutan hak untuk
kepentingan umum, dgn pemberian ganti kerugian yang
layak menurut ketentuan per-UUan yg berlaku. (ps.570
BW)
4
 Eigendom (HE)
HE dibagi menjadi 2 (dua), yaitu:
1. HE menurut ps.570 BW, (luasnya ≤10 bau)
2. HE dengan hak-hak penguasa (luasnya >10 bau) yang disebut dengan tanah
partikelir* (particulaire landerijn), Tuan tanah mempunyai:
a. Hak dan kewajiban untuk mengangkat kepala desa
b. Hak memperkerjakan pddk laki-laki (rodi) untuk sehari dalam seminggu
dgn hanya diberi makan
c. Hak untuk memungut cukai (sebagian dari dari hasil panen)
d. Hak atas sewa kebun, sewa tanah dan pajak atas pemeliharaan ikan

* Telah dihapus dengan UU No.1 tahun 1958 ttg Penghapusan Tanah-tanah Pertikelir 5
 Hak Erfacht (HErf)
• Hak kebendaan (zakelijk Recht) untuk mendapatkan kenikmatan
sepenuhnya (volle genot hebben) dari benda tetap orang lain dengan syarat
membayar pacht-sejumlah uang tunai atau hasil bumi-setiap tahun sebagai
pengakuan terhadap milik orang lain. Ps.720 BW

6
 Hak Opstal (HO)
• Hak kebendaan untuk mempunyai gedung-gedung, usaha atau tanaman di
atas tanah orang lain.  Ps.711 BW
• Bila berakhir, dan di atas tanah tersebut masih ada tanah dan bangunan,
maka opstaler mendapat penggantian sesuai dengan nilainya sedangkan
erfpachter tidak.

7
 Tanah-tanah hak Indonesia

Hak-hak atas Hak-hak atas tanah Hak-hak atas

tanah Adat ciptaan Pemerintah tanah ciptaan
Hindia Belanda Pemerintah
Swapraja

Hak menguasai Hak-hak individual 1. Grant Sultan

dari desa atas tanah (terkuat 2. Grant
atas tanah dan turun Hak Controleur
Landerijen
(beschikking menurun): Agrarisch 3. Grant Deli
Bezitrecht
srecht) Perseorangan dan Eigendom Maatschappij
(LB) 4. Hak konsesi
komunal (AE)

8
 3. Hierarki Hak Atas Tanah di Indonesia
a) Hak Bangsa (Pasal 1);
b) Hak Menguasai dari Negara (Pasal 2 ayat (1));
c) Hak Ulayat (Pasal 2 ayat (4));
d) Hak-hak perorangan* (Pasal 16); terdiri dari :
a. Hak Milik,
b. Hak Guna Usaha,
c. Hak Guna Bangunan,
d. Hak Pakai,
e. Hak Sewa,
f. Hak Membuka Tanah,
g. Hak Memungut Hasil Hutan,
h. Hak lain yang ditetapkan UU dan yang bersifat sementara sesuai Pasal 53.

9
 a) Hak Bangsa (ps.1 UUPA)
• Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah-air dari seluruh rakyat
Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia.  Ayat (1)
• Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang
terkandung didalamnya dalam wilayah Republik Indonesia, sebagai
karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi, air dan ruang angkasa bangsa
Indonesia dan merupakan kekayaan nasional  ayat (2)
• Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi, air serta ruang angkasa
termaksud dalam ayat (2) pasal ini adalah hubungan yang bersifat abadi.
ayat (3)
10
 c) Hak Ulayat (Ps.2 ayat (4))
• pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah-daerah Swatantra dan
masyarakat-masyarakat hukum adat,
• sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional,
menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah.

11
4. Hak Atas Tanah berdasarkan Sifatnya

DITENTU-
KAN
TETAP SEMENTARA KEMUDIA
N

12
 Hak Atas Tanah bersifat “Tetap”
• Hak Milik (ps. 20-27)
• Hak Guna Usaha (ps.28-34)
• Hak Guna Bangunan (ps.35-40)
• Hak Pakai (ps.41-43)-maria S (sifatnya sementara)
• Hak Sewa Bangunan (ps.44-45)
• Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil (ps.46)
• Hak Guna Air, Pemeliharaan dan Penangkapan Ikan
(ps.47)
• Hak Guna Ruang Angkasa (ps.48)
• Hak untuk Keagamaan dan Sosial (ps.49) 13
Hak Atas Tanah bersifat “Sementara”
• Hak Gadai
• Hak Bagi Hasil Tanah Pertanian
• Hak Sewa Tanah Pertanian
• Hak Menumpang
• Hak Tanggungan

Hak Atas Tanah bersifat

“Ditentukan kemudian”
– Hak Pengelolaan

14
 5. Hak Atas Tanah sebagai Lembaga

A. Hak Milik
B. Hak Guna Usaha
C. Hak Guna Bangunan
D. Hak Pakai
E. Hak pengelolaan

15
 A. Hak Milik (ps.20-27 UUPA)
• Sifat: hak turun-temurun, terkuat
dan terpenuh yg dapat dipunyai
orang atas tanah.
• Subjek: Hanya WNI yang dapat
mempunyai Hak Milik –hanya
badan-badan hukum tertentu.*
• Objek: tanah negara, tanah ulayat
ataupun tanah yang berupa hak
milik adat.
• Terjadinya: krn hukum adat,
penetapan pemerintah dan karena
UU
*1.Bank-bank yg didirikan oleh negara
2.Perkumpulan-perkumpulan organisasi
pertanian
3.Badan-badan keagamaan yg ditunjuk
BPN (gereja HKBP, Gereja Roma
Katolik, Gereja Pantekosta dan
Perserikatan Muhammadiyah)
4.Badan-badan sosial yg ditunjuk BPN
16
 Hak Milik (lanjutan)
• Pembebanan
Peralihan Hak: oleh/dari
hak lain: HGB,WNA,
HP, HS,boleh melalui
HT---- HGU tidak boleh, karena harus di
atas tanah negara
(1) perwarisan tanpa wasiat dan
• Hapusnya:
(2) percampuran harta perkawinan dgn syarat dalam 1 tahun harus
-musnah
dialihkan, jika tidak akan hapus karena hukum
-pencabutan hak
-penyerahan sukarela
-ditelantarkan
-melanggar prinsip nasionalitas
17
 Hak Guna Usaha (ps.28-34)
• Subjek: WNI dan badan hukum
• Objek: tanah negara, Tanah hak,
tahah ulayat, Kawasan hutan
• Sifat: hak untuk mengusahakan tanah yg dikuasai
negara, langsung oleh negara
hak pengelolaan
transmigrasi
a. Hanya di atas tanah negara • Cara terjadinya: dengan
permohonan=ketetapan
b. Digunakan untuk pertanian, perikananPemerintah
dan peternakan.
c. Jangka waktu ttt • Peralihan: dapat dengan
perbuatan dan peristiwa hukum
• Jangka waktu: untuk perusahaan
35 th dpt diperpanjang 25 th.
PLUS 35 TAHUN
18
 HAK GUNA USAHA
• Pembebanan: hak tanggungan
• Hapusnya:
-jangka waktu berakhir
-berhenti sebelum jangka waktu
-dilepaskan sebelum jangka waktu
-dicabut untuk kepentingan umum
-ditelantarkan
-tanahnya musnah
-subjeknya tidak lagi memenuhi syarat HGU
19
 HAK GUNA BANGUNAN (ps.35-40)
• Objek:hak
Sifat: tanah
untuk
negara,
mendirikan
tanah hak
danpengelolaan
bangunan-bangunan
dan tanahatas
haktanah
milik.yang
• bukan
Jangkamiliknya
waktu: sendiri
30 tahundgn
danjk.wkt
dapatpaling lama 3020
diperpanjang tahun.
tahun.
•• Subjek: WNI dan
Pembebanan: Hakbadan hukum Indonesia
Tanggungan

20
 HAK GUNA BANGUNAN
• Peralihannya: perbuatan
Cara terjadinya: dan peristiwa
(1) penetapan hukum (2) perjanjian otentik karena
pemerintah
• penetapan pemerintah dan antara pemilik tanah dgn pihak yg akan
Hapusnya:
memperoleh HGB.
-tanahnya musnah
-jk.wktu berakhir
-dilepaskan sukarela
-kepentingan umum
-diterlantarkan
21
 Hak Pakai (ps. 41-43)
• Subjek:
Sifat: hak
WNI,
untuk
WNA,
menggunakan
badan hukum
atau (didirikan
memungutdihasil
Indonesia
dari tanah
dan orang
yang lain,
mempunyai
yaitu milik orang
perwakilan
lain atau
di indonesia),
tanah negara,
perwakilan
yg bukannegara
perjanjian
asingsewa-
dan
menyewa dan
organisasi internasional.
pula pengolahan tanah.

22
 Hak Pakai
• Objek:
Cara terjadinya:
Tanah negara,
(1)pemberian
tanah hakhak
pengelolaan
di atas tanah
dannegara
Hak milik.
dan pemberian atas
• usul pemegang
Jangka hakyang
waktu: ada pengelolaan (2) (maks.25
ditentukan pendirian/pembebanan hak baru
th dan diperpanjang 20 di
th)
atas HM.
dan tidak—tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu
• Hapusnya: idem

23
 Hak Pengelolaan
• Subjek:
Sifat: pengertian
orang atau
HP,badan
secara
penguasa
eksplisit(departemen,
tidak ada di UUPA
jawatantapi
atau
ada
Daerah
di dalam
swatantra) untuk
penjelasan. Hak ini
dipergunakan
mengacu kpd
bagi
hakpelaksanaan
menguasai tugasnya
negara untuk
masing-masing.
• memberikan
Objek: tanahhak penglolaan Ps.1 PP No.40 Tahun 1996 HP adalah ‘hak
negara
menguasai dari negara yg kewenangan dan pelaksanaannya sebagian
• Cara terjadinya:
dilimpahkan pada dengan permohonan.
pemegang haknya’. Peraturan ka BPN No 9 th 99 ttg
cara pemberian dan pembatalan HAT negara dan Hak Pengelolaan.

24
SELESAI