KAPITA SELEKTA

PERTANAHAN
Ir. Ratmono, M.Si
 Hukum Tanah Nasional
 Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah
 REFORMA AGRARIA
 PTSL
Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Disampaikan pada
Badan Pertanahan Nasional Pelatihan RDTR TINGKAT DASAR
2020
 CONTENT

HUKUM TANAH
1
NASIONAL

Ristiawan_2018
 Agrarische Wet
1870

Hukum Hukum Adat,

Agraria Ciptaan
Sebelum Pemerintah
Hindia Belanda
UUPA

Hukum Adat,
Ciptaan Swapraja

Ristiawan_2018
 Undang-Undang Agraria 1870
(Agrarische Wet 1870) diberlakukan pd th 1870
oleh Engelbertus de Waal (Menteri Jajahan)

Hak-hak yang didaftar menurut

Overschrijvings-ordonnantie

Hak Eigendom,
Hak Erfpacht,
Hak Opstal,
Hak Gebruik dan Vruchtgebruik,,

Domeinverklaring

Ristiawan_2018
 Hak Agrarisch Eigendom

Hak Gogolan, Pekulen

Atau Sanggan
Hak-Hak Yang
Tidak Didaftar
Menurut
Overschrijvings- Hak Concessie Dan Sewa
Ordonnantie

Grant Controleur, Bruikleen,

Ganggam Bauntuik, Anggaduh,
Bengkok, Lungguh, Pituwas

Ristiawan_2018
 Hak-hak yang
didaftar menurut
Overschrijvings-
ordonnantie
KONVERSI
HAK ATAS
TANAH Hak-hak yang tidak
didaftar menurut
Overschrijvings-
ordonnantie

Ristiawan_2018
 UUPA
24/9/1960
UU Agraria
1870 (Agrarische
Wet 1870) oleh:
Engelbertus de Sebelum UUPA Setelah UUPA
Waal (Menteri
Jajahan) Hkm Agr Hindia Hkm Agr
Belanda Nasional
“domeinverklaring”
ps 1 ‘Agrarisch Eigendom HM Negara: Hak
Besluit”
Erfpacht HGU Menguasai
Agr Eigendom
Opstal HGB Ps.2(1)
landerijenbezitrecht,
altijddurende erfpacht Gebruik dll HP
HPL PP 10/61
Yasan, Pasini, PP 24/97
HMSRS
Tdk didaftar Gogolan, Andarbeni UU 20/2011
Overschrijvings- WAKAF
ordonnantie
Gran Sultan dll UU 41/2004
Jaminan hukum? H/CV

Ristiawan_2018
Konversi
 Hak Menguasai Negara
(Sumber Ps.2 UUPA)

1. Bumi, air dan ruang angkasa (BAR) termasuk kekayaan yang

terkandung di dlmnya pd tingkat tertinggi di kuasai oleh
Negara, sbg organisasi kekuasaan seluruh rakyat.
2. Hak Menguasai dari Negara memberi wewenang utk :
a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan,
persediaan dan pemeliharaan BAR tsb;
b. Menentukan dan mengatur hubungan2 hukum antara orang-
orang dgn BAR;
c. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum
antara orang-orang dan perbuatan2 hukum yg mengenai BAR;
3. Wewenang yg bersumber pd Hak Menguasai dari Negara
digunakan utk sebesar-besar kemakmuran rakyat.

Ristiawan_2018
 PENGATURAN HAK PENGUASAAN ATAS TANAH
DALAM HUKUM TANAH NASIONAL
Mengatur dan
menyelenggarakan
peruntukan, penggunaan,
persediaan dan pemeliharaan
bumi, air dan ruang angkasa
Hak Hak
Bangsa Menguasai Menentukan dan mengatur
Indonesia Negara hubungan-hubungan hukum
Ps. 1 ayat Ps. 2 ayat antara orang-orang dengan
(2) UUPA (2) UUPA bumi, air dan ruang angkasa
Menentukan dan mengatur
hubungan-hubungan hukum
antara orang-orang dan
perbuatan hukum yang
mengenai bumi, air dan ruang
angkasa
Ristiawan_2018
Rencana Umum Tata
Ruang, Penatagunaan
Tanah, Konsolidasi Tanah,
Landreform, Pengendalian
Pertanahan dan Ruang
Hak Primer : HM, HGB, HGU,
HP di atas tanah Negara
Hak Sekunder : HGB, HP, di
atas tanah HM/HPL, Hak Sewa
Hak-hak lain : HPL, HMSRS,
Wakaf
• Pengadaan tanah untuk
kepentingan umum
• Perolehan tanah secara
langsung : jual beli, tukar
menukar, hibah, dll
 Pasal 4 ayat (1) UUPA:
Atas dasar hak menguasai dari negara tersebut
Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak
atas permukaan bumi yang disebut tanah yang
dapat diberikan kepada orang-orang baik sendiri
maupun bersama-sama dengan orang lain serta
badan-badan hukum.

Ristiawan_2018
 Status Tanah dalam Pendaftaran Tanah

Satus Tanah di Indonesia

Tanah yang sudah

Tanah yang belum terdaftar
bersertipikat

Tanah sudah ada hak Tanah belum ada hak

Tanah bekas hak Tanah bekas milik Tanah Negara Tanah Negara
lama adat bebas bekas hak

Ristiawan_2018
 TERJADINYA HAK ATAS TANAH
1) Berdasarkan Pasal 2 UUPA :
a. Karena Undang-Undang
 Konversi
 Pengakuan Hak
b. Penetapan Pemerintah (Beschikking)
2) Berdasarkan Pasal 23 huruf a angka 2 :
Pemberian Hak Atas Tanah oleh Pemegang Hak Milik
(Akta PPAT)

Ristiawan_2018
 PEMBERIAN HAK ATAS TANAH
 Pemberian Hak Atas Tanah adalah Penetapan Pemerintah
yang memberikan suatu Hak Atas Tanah, termasuk
perpanjangan jangka waktu hak dan pembaharuan hak serta
pemberian hak di atas Hak Pengelolaan (Pasal 1 Perka BPN
RI Nomor 2 Tahun 2013).
 Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam pemberian hak
atas tanah :
1. Status tanah yang tersedia (tanah Negara, tanah dalam kaw.
hutan, tanah bekas hak barat, tanah milik adat, tanah ulayat).
2. Subyek hak yang memohon hak atas tanah (perorangan/badan
hukum/instansi pemerintah).
3. Jenis hak yang dapat diberikan (disesuaikan dengan subyek hak
atas tanah, penggunaan tanahnya dan Rencana Tata Ruang dan
Wilayah).
4. Persetujuan penggunaan tanah dari Pemegang Hak Pengelolaan
(HGB/HP di atas HPL).

Ristiawan_2018
 JENIS HAK ATAS TANAH

Hak Milik
HGB/HP
di atas
HP/HGB di atas Hak Milik
Tanah Negara

HAK HAK
SEKUNDER
PRIMER
Hak Guna HP/HGB di
Usaha atas Hak
Pengelolaan

Hak
Pengelolaan

Hak Primer adalah hak yang Hak Sekunder adalah hak

langsung diberikan oleh Negara atas tanah yang berasal dari
kepada pemegang haknya. tanah pihak lain.

Ristiawan_2018
 HAK MILIK

• Hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang
atas tanah, dengan mengingat ketentuan Pasal 6 (Ps. 20 ayat (1) UUPA);
• Terkuat dan terpenuh tidak berarti, bahwa hak itu merupakan hak yang
“mutlak, tidak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat”;
• Hanya untuk membedakan dan menunjukkan, bahwa di antara hak atas
tanah yg dapat dipunyai orang HM lah yg terkuat (jangka waktu tdk
terbatas) dan terpenuh (wewenangnya paling luas).
• Subyek :
1. WNI;
2. Bdn Hkm yg dpt mempunyai HM (PP No. 38 Th 1963):
a. Bank Pemerintah;
b. Badan Keagamaan dan Badan Sosial yg ditunjuk Pemerintah
(tanah yang benar-benar berkaitan langsung dengan tupoksinya)

Ristiawan_2018
 HAK MILIK

• Terjadinya HM :
a. Terjadinya HM menurut Hukum Adat diatur dengan PP;
b.HM terjadi karena :
1. Penetapan Pemerintah, menurut cara dan syarat-sayarat yang ditetapkan dengan PP;
2. Ketentuan UU;

• HM hapus bila :
a. Tanahnya jatuh kepada Negara :
1. Karena pencabutan hak berdasarkan Ps. 18 UUPA
2. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
3. Karena diterlantarkan;
4. karena ketentuan Ps. 21 ayat (3) dan Ps. 26 ayat (2) UUPA;
b. Tanahnya musnah

Ristiawan_2018
 HAK GUNA USAHA
• Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam
jangka waktu (Max 25/35 th + 25 th) guna perusahaan pertanian, perikanan
atau peternakan;

• Luasnya min 5 Ha, dengan ketentuan jika luasnya 25 Ha atau lebih harus
memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai
dengan perkembangan zaman;

• HGU dapat diperpanjang /diperbaharui, jika memenuhi syarat :

1. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan
tujuan pemberian haknya;
2. syarat-syarat pemberian hak tsb dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak,
dan
3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.
Ristiawan_2018
 HAK GUNA USAHA

• Subyek :
1. WNI;
2. Badan Hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia.
• HGU terjadi karena Penetapan Pemerintah
dengan keputusan pemberian hak oleh
Menteri atau pejabat yang ditunjuk;

Ristiawan_2018
 HAPUSNYA HAK GUNA USAHA

• HGU hapus karena :

a. Jangka waktunya berakhir;
b. Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka
waktu berakhir karena :
1. Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak/atau
dilanggarnya ketentuan Ps. 12. 13, dan/atau 14 PP. No. 40 Th. 1996;
2. Putusan Pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
d. Dicabut untuk kepentingan umum;
e. Diterlantarkan;
f. Tanahnya musnah;
g. Ketentuan dalam Ps. 30 ayat (2) UUPA (Subyek tdk memenuhi syarat)

Ristiawan_2018
 HAK GUNA BANGUNAN

• Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan
miliknya sendiri, dengan jangka waktu maks 30 th dan dapat diperpanjang paling
lama 20 th;

• Sesudah jangka waktu HGB dan perpanjangannya berakhir, kepada pemegang hak
dapat diberikan pembaharuan HGB di atas tanah yang sama;

• HGB atas tanah negara dapat diperpanjang atau diperbaharui, jika memenuhi syarat:
a. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan
tujuan pemberian haknya;
b. Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
d. Tanah tersebut masih sesuai dengan RTRW.

Ristiawan_2018
 HAK GUNA BANGUNAN
• Subyek :
1. WNI;
2. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan
di Indonesia.

• TERJADINYA HGB:
a. HGB atas tanah negara : dgn Keputusan Pemberian Hak oleh Menteri atau
pejabat yang ditunjuk;
b. HGB atas tanah HPL : dgn Keputusan Pemberian Hak oleh Menteri atau
pejabat yg ditunjuk berdasarkan usul pemegang HPL;
c. HGB atas tanah HM : dgn pemberian oleh pemegang HM sesuai Akta PPAT;

Ristiawan_2018
 HAK GUNA BANGUNAN
• HGB hapus karena :
a. Jangka waktunya berakhir;
b. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang HPL atau pemegang HM sebelum jangka
waktunya berakhir karena :
1. Tidak dipenuhinya kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan Ps. 30, 31
dan 32 PP No. 40/1996;
2. Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian
pemberian HGB
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
d. Dicabut untuk kepentingan umum;
e. Diterlantarkan;
f. Tanahnya musnah;
g. Ketentuan dalam Ps. 36 ayat (2) UUPA (Subyek tdk memenuhi syarat)

Ristiawan_2018
 HAK PAKAI
• Hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa
menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UU ini (UUPA);

• Jangka Waktu Hak Pakai :

a. Selama Jangka Waktu tertentu (maks 25 Th + 20 th);
b. Selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu;
Ristiawan_2018
 HAK PAKAI
• Subyek :
1. WNI;
2. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia;
3. Departemen, LPND, dan Pemda;
4. Badan-badan keagamaan dan sosial;
5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
7. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional.
• HP atas tanah Negara dapat diperpanjang atau diperbaharui, jika
memenuhi syarat :
1. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat
dan tujuan pemberian haknya;
2. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh
pemegang hak, dan
3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak
4. Tanah tersebut masih sesuai dengan RTRW.
Ristiawan_2018
 HAK PENGELOLAAN

• Hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian

dilimpahkan kepada pemegangnya (PP No. 40 Tahun 1996)
• Hak Pengelolaan dalam sistematika Hak-Hak Penguasaan atas tanah tidak
dimasukkan dalam golongan Hak-Hak Atas Tanah
• HPL lahir melalui Penetapan Pemerintah (pemberian hak)
• Luas Tanah HPL tidak dibatasi tetapi disesuaikan dengan kebutuhan
peruntukan dan penggunaan tanahnya

Ristiawan_2018
 SUBYEK HAK PENGELOLAAN

1. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia yang seluruh modalnya dimiliki oleh
Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah yang bergerak dalam kegiatan
usaha sejenis dengan industri dan pelabuhan (BUMN dan BUMD)
2. Lembaga pemerintah dan instansi Pemerintah Pusat atau Pemda, BUMN,
BUMD

Ristiawan_2018
 KEWENANGAN PEMEGANG HPL

Hak Pengelolaan memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk :

1. Merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanahnya;
2. Menggunakan tanah untuk keperluan sendiri;
3. Menyerahkan bagian dari tanahnya kepada pihak ketiga menurut
persyaratan yang telah ditentukan bagi pemegang hak tersebut yang
meliputi segi peruntukkan, segi penggunaan, segi jangka waktu dan segi
keuangannya.

Ristiawan_2018
 SIFAT HAK PENGELOLAAN
• Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut ketentuan
Peraturan Pemerintah No. 24/1997 tentang Pendaftaran
Tanah;
• Tidak dapat dipindahtangankan;
• Tidak dapat dijadikan jaminan hutang;
• Berisi kewenangan perdata dan kewenangan publik;
• Jangka waktu HPL adalah selama tanah tersebut
dipergunakan sesuai ketentuan dalam pemberian HPL
tersebut.
Ristiawan_2018
 PEMBERIAN HAK DI ATAS TANAH HPL

1.Perjanjian penyerahan penggunaan tanah

2.Pengusulan pemberian hak kepada pihak ketiga
oleh pemegang HPL
3.Permohonan hak oleh pihak ketiga kepada
Negara (melalui pemegang HPL)

Ristiawan_2018
 HAPUSNYA HAK PENGELOLAAN
HPL hapus karena :
1.Dilepaskan oleh pemegang haknya
(Pelepasan Hak)
2. Dicabut untuk kepentingan umum
(Pencabutan Hak)
3. Diterlantarkan
4.Tanahnya musnah
Ristiawan_2018
 CONTENT

HAK TANAH DAN

PENDAFTARAN
2
TANAH

Ristiawan_2018
 Pasal 19 UU No. 5 Tahun 1960

KEPASTIAN HUKUM

PENDAFTARAN TANAH
DI SELURUH WILAYAH RI
(OLEH PEMERINTAH)

Pengukuran Pendaftaran Hak- Pemberian Surat

Perpetaan & hak Tanah dan Tanah Bukti Hak
Pembukuan Tanah Peralihan Hak sebagai Alat Bukti
yang Kuat

Terkait tugas PPAT

Ristiawan_2018
 Sistem dimana pihak yang namanya
tercantum sebagai pemegang hak
dalam buku tanah dan sertipikat hak
atas tanah masih dimungkinkan adanya
gugatan dari pihak lain yang merasa
memiliki tanah tersebut
Ristiawan_2018
 PENYELENGGARA

KEMENTERIAN PELAKSANA
AGRARIA DAN TATA
RUANG/BPN Kepala
Kantah

PPAT dibantu Pejabat lain

Ristiawan_2018
 DEFINISI dan TUJUAN PENDAFTARAN TANAH
Rangkaian
Kegiatan yg
dilakukan
Pemerintah
1
Mengenai Bidang
Tanah & Sarusun, Terus-menerus
Kepastian & Perlindungan
Termasuk Tanda bukti Hukum Berkesinambung
hak, serta Hak-hak
an dan Teratur
yang membebani
Tujuan 2
5
Tersedianya Tertib.
Informasi Administrasi
Pertanahan

Pul, Olah,
Buku, Saji &
Peta dan
pelihara data
Daftar fisik dan yuridis
4
3
Ristiawan_2018
 JAMINAN KEPASTIAN HUKUM

Kebenaran data fisik dan data yuridis

Subyek hak : Pemilik/pemegang hak

Obyek hak : Letak, Batas-batas dan luas
Kepastian bidang tanah
hukum Jenis hak : hak-hak atas tanahnya

Sangat tergantung pada alat bukti

kepemilikan tanah

Ristiawan_2018
 Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
PENETAPAN
Pendaftaran Tanah PEMERINTAH
Pertama Kali
(Initial Registration) UNDANG-UNDANG
(KONVERSI)
Pendaftaran
Tanah
PERBUATAN
Pemeliharaan Data HUKUM
Pendaftaran Tanah
(Maintenance) PERISTIWA
HUKUM

• Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah adalah desa atau kelurahan
• Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah Hak Guna Usaha, Hak
pengelolaan, hak tanggungan dan Tanah Negara adalah Kabupaten/Kota

Ristiawan_2018
 Pendaftaran Tanah Pertama Kali

• Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan

pendaftaran yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran
tanah yang belum didaftar berdasarkan PP 10/1961 dan
PP 24/1997
 Obyek Pendaftaran Tanah :
 Tanah Hak Milik;
Hak Atas
 Tanah Hak Guna Usaha;
Tanah sesuai
 Tanah Hak Guna Bangunan; UUPA
 Tanah Hak Pakai;
 Tanah Hak Pengelolaan;

 HM Satuan Rumah Susun;

 Hak Tanggungan (HT);

 Tanah Wakaf.
Ristiawan_2018
 Pendaftaran Tanah Pertama Kali

Pendaftaran tanah pertama kali harus memenuhi 3 unsur data :

1. Data administrasi yaitu kelengkapan berkas persyaratan dari
pemohon
2. Data Fisik yaitu data mengenai letak, batas bidang tanah dan
luas serta penguasaan fisik di lapangan
3. Data yuridis yaitu data status kepemilikan bidang tanah
berdasarkan alat buktinya

Ristiawan_2018
 PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI
Pembuktian Hak Baru

Alat bukti sebagai dasar pembukuan hak/penerbitan sertifikat :

• Surat Keputusan pemberian hak oleh Pejabat yang berwenang :

 HM, HGB, HP atas tanah yang berasal dari tanah negara/ tanah HPL;
 HGU atas tanah negara;

 HPL atas tanah negara.

• Akta PPAT :
 Akta Pemberian HGB dan HP di atas HM;
 Akta Pemberian Hak Tanggungan.

Ristiawan_2018
 PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI (Lanjutan)

Pembuktian Hak Baru (Lanjutan)

• Akta ikrar Wakaf (PPAIW) untuk tanah wakaf :

 Tanah wakaf berasal dari sertifikat HM, proses pendaftarannya berdasarkan akta ikrar

wakaf;
 Tanah wakaf berasal dari tanah negara, proses pendaftarannya melalui keputusan

penetapan tanah wakaf;

 Tanah wakaf berasal dari bekas hak milik adat, proses pendaftarannya melalui konversi

penegasan/pengakuan tanah wakaf

• Akta Pemisahan (pertelaan yang disahkan Bupati/Walikota):

 Hak Milik atas satuan rumah susun

Ristiawan_2018
 PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI (Lanjutan)

Pembuktian Hak Lama

Alat bukti sebagai dasar pembukuan hak/penerbitan sertipikat :

Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Yuridis (D.I.202) oleh Pejabat yang berwenang

Di dalam pengesahan data fisik dan yuridis hak lama berdasarkan ketentuan Pasal 24 ayat 1
PP No. 24 Tahun 1997 jo Pasal 60, 76 PMNA/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997, dibedakan
menjadi :
a. Bukti kepemilikan lengkap, melalui konversi penegasan hak
b. Bukti kepemilikan tidak lengkap, melalui penegasan hak
c. Bukti kepemilikan tidak ada sama sekali, melalui pengakuan hak

Ristiawan_2018
 PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI (Lanjutan)
a). Bukti lengkap,
Dokumen asli yang membuktikan adanya hak :

• Groose hak eigendom yang diterbitkan sejak berlakunya UUPA, sampai

tanggal pendaftaran dilaksanakan menurut PP 10 Tahun 1961 di daerah yang
bersangkutan, atau

• Surat bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang
bersangkutan

• SK Pemberian HM dari pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak

berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan haknya,
tetapi telah dipenuhi kewajiban yang disebut di dalam Surat Keputusannya,
atau

Ristiawan_2018
 • Petuk Pajak Bumi/Landrete, girik, kekitir dan Verponding
Indonesia sebelum berlakunya PP No. 10 Tahun 1961, atau

• Akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan, yang

dibubuhi tanda tangan Saksi Kepala Adat/Kepala
Desa/Kelurahan, yang dibuat sebelum berlakunya PP 24/97 ,
dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau

• Akta ikrar wakaf / Surat Ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau
sejak mulai dilaksanakan UU No. 41 Tahun 2004 tentang Wakaf
dan PP 42 tahun 2006 tentang pelaksanaan UU No. 41 tahun
2004 , dengan disertai alas hak yang diwakafkan, atau

Ristiawan_2018
 • Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang
berwenang, yang tanahnya belum dibukukan, dengan
disertai alas hak yang dialihkan, atau

• Surat penunjukan atas pembelian kaveling tanah

pengganti tanah, yang diambil oleh Pemerintah atau
Pemda, atau

• Surat Keterangan Riwayat Tanah yang pernah dibuat

oleh Kantor PBB dengan disertai alas hak yang
dialihkan, atau

• Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan

nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam
Pasal II, VI dan VII Ketentuan Konversi UUPA

Ristiawan_2018
 b). Bukti tidak lengkap,
Apabila bukti kepemilikan sebagaimana dimaksud dalam huruf a) tidak lengkap/tidak ada,
dapat dilakukan dengan bukti lain misalnya bukti kwitansi pembelian tanah akta jual beli,
pembayaran PBB, dll yang dilengkapi dengan pernyataan yang bersangkutan, dan
keterangan yang dapat dipercaya dari sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi dari
masyarakat setempat, yang tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang
bersangkutan, dan membenarkan bahwa yang bersangkutan adalah pemilik tanah tersebut.

c). Bukti tidak ada sama sekali

Apabila bukti sebagaimana dimaksud dalam huruf a) dan b) tidak ada, dapat dilengkapi :
1. Surat peryataan dari pemohon yang menyatakan :
• Bahwa penguasaan tanah itu telah dilakukan dengan iktikad baik;

• Bahwa penguasaan tanah itu tidak pernah diganggu gugat, dan karena itu dianggap

diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang
bersangkutan;
• Bahwa secara fisik tanahnya secara nyata dikuasai dan digunakan sendiri oleh pihak

yang bersangkutan;
• Bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa.

Ristiawan_2018
 • Bahwa pemohon telah menguasai secara nyata bahwa tanah yang bersangkutan selama
20 tahun atau lebih secara berturut-turut, atau telah memperoleh penguasaan itu dari
pihak atau pihak-pihak lain yang telah menguasainya, sehingga waktu penguasaan
pemohon dan pendahulunya tersebut bejumlah 20 tahun atau lebih.

• Bahwa apabila pernyataan tersebut memuat hal-hal yang tidak sesuai dengan
kenyataan, penandatangan bersedia dituntut di muka Hakim secara pidana maupun
perdata, karena memberikan keterangan palsu.

2. Keterangan dari kepala Desa/Lurah dan sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang
kesaksiannya dapat dipercaya, karena fungsinya sebagai tetua adat setempat dan/atau
penduduk yang sudah lama bertempat tinggal di desa/kelurahan letak tanah yang
bersangkutan, dan tidak mempunyai hubungan keluarga dengan pemohon sampai derajat
kedua, baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal, yang membenarkan apa yang
dinyatakan oleh pemohon dalam surat pernyataaan di atas.

Ristiawan_2018
 Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah

Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan

pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan
data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah,
daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertipikat
dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.

Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan

perubahan tersebut kepada Kantor Pertanahan.

Ristiawan_2018
 Perubahan Data Yuridis

Terjadi pembebanan hak baik dengan hak atas

tanah lain atau dengan hak tanggungan
(dibuktikan dengan APHT) dan peralihan HT

Perubahan Perubahan data pendaftaran tanah berd.

Status Hak Putusan atau Penetapan Pengadilan

Pembaharuan HAT dan

Hapusnya Hak atas tanah

Ristiawan_2018
 Perubahan Data Yuridis

Peristiwa hukum, yang dibuktikan dengan adanya

surat keterangan kematian dan
surat keterangan waris

Pemindahan hak melalui Jual-Beli, Tukar-

Perubahan Menukar, Hibah, Inbreng, dibuktikan dengan
Pemegang
Hak Akta PPAT. Untuk Lelang dibuktikan dengan
Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang

Pembagian Hak Bersama (APHB)

dan
Perubahan nama pemegang hak

Dasar perubahan data pendaftaran tanah :

Akta Jual Beli, Akta Tukar Menukar, Akta Hibah, Akta Pemasukan Dalam
Perusahaan, Akta Pembagian Hak Bersama, Akta Pemberian Hak
Tanggungan, Akta Pemberian HGB di atas HM, Akta Pemberian HP di atas
HM
Ristiawan_2018
 Perubahan Data Fisik

Pemisahan
Bidang Tanah

Perubahan Pemecahan
Data Fisik Bidang Tanah

Penggabungan
Bidang Tanah

Ristiawan_2018
 Pemisahan Bidang Tanah

• Atas permintaan pemiliknya, bidang tanah yang sudah

bersertipikat dapat dipisahkan sebagian atau beberapa
bagian, kemudian menjadi bidang baru yang status
hukumnya sama dengan bidang tanah semula
• Harus dilakukan pengukuran terlebih dahulu dan
masing-masing bidang memiliki NIB
• Pada sertipikat induk diberikan catatan mengenai luas
tanah semula yang dikurangi dengan bidang yang
dipisahkan pada Nomor Surat Ukur dan Nomor Hak
ditambah kata “sisa”

Ristiawan_2018
 Pemecahan Bidang Tanah

Atas permintaan pemiliknya, bidang tanah yang

sudah bersertipikat dipecah habis menjadi beberapa
bagian yang masing-masing mempunyai NIB sendiri
dan merupakan satuan bidang tanah baru dengan
status hukum yang sama, sehingga masing-masing
dibuatkan sertipikat baru dan sertipikat semula
dimatikan.

Ristiawan_2018
 Perbedaan Pemisahan dan Pemecahan
Pemecahan Pemisahan
Semua bagian dari Masih ada sebagian dari bidang
bidang tanah semula tanah semula yang tidak
tidak lagi mempunyai berubah identitasnya, kecuali
identitas lama luas dan batas-batasnya

Masing-masing bidang  Bidang tanah hasil pemisahan

tanah pecahannya dibuatkan sertipikat baru dgn
dibuatkan sertipikat status hak yang sama
baru dan sertipikat  Bidang tanah yang dipisahkan
semula dimatikan tetap berlaku dengan luas
“sisa” dari pemisahan

Ristiawan_2018
 Penggabungan Bidang Tanah

Status Pemegang
tanahnya sama haknya sama

1 2
Persyaratan
3 4
Letaknya
Tidak terdapat
berbatasan beban lain pada
hak atas tanah

Masing-masing sertipikat hak atas tanah asal

kemudian dimatikan dan dibuat satu sertipikat baru
untuk satu bidang tanah

Ristiawan_2018
 KEDUDUKAN PPAT
Dalam melaksanakan pendaftaran
tanah, Kepala Kantor Pertanahan
dibantu oleh PPAT
(PP No. 24 Tahun 1997)

Melaksanakan sebagian kegiatan

pendaftaran tanah
(PP No. 37 Tahun 1998)

Membuat akta otentik sebagai bukti

telah dilakukannya perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas
tanah atau HM Sarusun (PP No.
37 Tahun 1998)

Ristiawan_2018
 PEMBUATAN AKTA

Dihadiri oleh para pihak

atau kuasanya

Disaksikan minimal 2
Pelaksanaan orang saksi
Pembuatan
Akta PPAT
PPAT wajib
membacakan atau
menjelaskan isi Akta

Dibuat oleh dan di

hadapan PPAT

Ristiawan_2018
 Persiapan Pembuatan Akta PPAT

1. Pengecekan sertipikat di Kantor Pertanahan

(Pasal 97 PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997).
2. Melampirkan bukti kepemilikan dan penguasaan tanah atau
sertipikat (Pasal 97 PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997).
3. Melampirkan bukti pelunasan PBB, SSP, SSB tahun berjalan (Pasal
91 UU No. 28 Tahun 2009).

Ristiawan_2018
 Para Pihak Dalam Pembuatan Akta PPAT
a. Yang datang langsung menghadap PPAT :
Pemegang hak, Penerima hak, Pengurus dari badan hukum, Wali, Pengampu, Penerima
kuasa.
b. Harus dewasa :
- Surat Edaran Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 4/SE/I/2015 tanggal 26 Januari 2015 tentang Batas Usia Dewasa Dalam Rangka
Pelayanan Pertanahan, usia dewasa 18 Tahun atau sudah menikah.
- Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, dewasa hukum 18
Tahun.
a. Dikenal oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) secara pribadi
b. Dalam hal penghadap tidak dikenal secara pribadi, maka para penghadap dikenalkan oleh
2 (dua) orang saksi pengenal (yang memenuhi syarat) atau oleh 2 (dua) orang teman
penghadap atau 1 (satu) orang teman penghadap dan 1 (satu) orang saksi pengenal.
c. Yang tidak dapat menjadi penghadap dari PPAT yang bersangkutan :
 PPAT
 Suami dan Isteri
Ristiawan_2018
 PENOLAKAN PEMBUATAN AKTA

Tidak disampaikan
sertipikat asli Salah satu atau para
Tanah terdaftar pihak bertindak
berdasar surat kuasa
Sertipikat tidak sesuai mutlak
PPAT menolak data di Kantor
membuat Akta Pertanahan
Belum diperoleh izin
pejabat/instansi bila
diperlukan
Tidak disampaikan
surat bukti hak
Tanah menjadi
Belum terdaftar obyek sengketa
Salah satu atau para
pihak / saksi tidak
memenuhi syarat
Ristiawan_2018
 PENOLAKAN PENDAFTARAN PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH

Kakantah dapat menolak

Pendaftaran Peralihan
dan Pembebanan Hak

tanah menjadi
Sertipikat/ HAT tidak
obyek sengketa
sesuai data di Kantor
di Pengadilan
Pertanahan
akta PPAT batal
atau dibatalkan
Perbuatan hukum oleh putusan
tidak dibuktikan Pengadilan
akta PPAT atau
kutipan risalah
akta PPAT
lelang
dibatalkan oleh
para pihak
Ristiawan_2018
 REFORMA AGRARIA
PERATURAN PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA NOMOR 86 TAHUN 2018
TENTANG REFORMA AGRARIA

Penataan kembali struktur penguasaan, pemilikan, penggunaan dan

pemanfaatan tanah yang lebih berkeadilan melalui Penataan Aset dan disertai
Penataan Akses untuk kemakmuran rakyat Indonesia

Penataan Penataan
Aset Akses

Pemberian kesempatan akses permodalan maupun

Penataan kembali penguasaan, pemilikan, bantuan lain kepada Subjek Reforma Agraria
penggunaan dan pemanfaatan tanah dalam dalam rangka meningkatkan kesejahteraan yang
rangka menciptakan keadilan di bidang berbasis pada pemanfaatan tanah, yang disebut
penguasaan dan pemilikan tanah. juga pemberdayaan masyarakat.

KESEIMBANGAN
Ristiawan_2018
 SKEMA KOORDINASI LOKASI
REFORMA AGRARIA

1
Mengarahkan pelaksanaan program
penataan akses K/L-Pemda tahun berjalan
untuk memberikan bantuan pada lokasi-
lokasi program redistribusi dan legalisasi
aset tanah yang telah dilakukan BPN pada
tahun T-1 (yang telah bersertipikat).

Skema A
Lokasi Akses (K/L-Pemda) mengikuti lokasi
aset (BPN) yang ada

2
BPN mengarahkan penetapan desa
program legalisasi aset tanah (PTSL)
tahun berjalan pada lokasi pelaksanaan
program penataan akses K/L-Pemda,
yang telah atau sedang berjalan.

Skema B
Lokasi Legalisasi asset (BPN) mengikuti
lokasi akses (K/L-Pemda)
 PENDAFTARAN TANAH
SISTEMATIS LENGKAP

Adalah :
Kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan secara serentak
yang meliputi semua bidang tanah yang belum bersertipikat
dalam satu wilayah desa/kelurahan, termasuk pemetaan
seluruh bidang tanah yang sudah bersertipikat (peningkatan
kualitas data spasial bidang tanah bersertipikat)
Ristiawan_2018
 SOLUSI :

1. Percepatan Sertipikasi 1. Pendaftaran Tanah Sistematis

Lengkap;
2. Penerbitan Sertipikat
tidak tumpang tindih
Pemetaan Bidang Tanah
3. Sertipikat yang belum 2. dengan Partisipasi Masyarakat

terpetakan menjadi
terpetakan

Ristiawan_2018
 TAHAPAN PROSES SERTIPIKASI PTSL

1. Perencanaan
2. Penetapan Lokasi
3. Pembentukan dan Penetapan Panitia Ajudikasi PTSL dan Satuan Tugas
4. Penyuluhan
5. Pengukuran dan Pemetaan bidang tanah
6. Pengumpulan Data Yuridis
7. Penelitian Data Yuridis untuk Pembuktian Hak
8. Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis serta Pengesahannya
9. Penegasan/Pengakuan Hak atau SK Pemberian Hak
10. Pembukuan Hak
11. Penerbitan Sertipikat Hak Atas Tanah
12. Pendokumentasian dan Penyerahan Hasil Kegiatan
Ristiawan_2018
 PEMETAAN PARTISIPATIF

NOMOR IDENTIFIKASI BIDANG (NIB)

Ristiawan_2018
 BUKU TANAH SURAT UKUR

SIMTANAS
GEODATABASE KKP
(GEOKKP)

PARCEL MAP
M.566

Ristiawan_2018
Peta Pendaftaran
 SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH
PROGRAM PTSL

Ristiawan_2018
YANG PERLU DILAKUKAN OLEH PEMDA (OPD)
PASCA PENINGKATAN
PEMBERIAN KESEJAHTERAAN
MASYARAKAT

Pemberian Bantuan Permodalan;

Pemberian Bantuan Pendampingan;
Pemberian Bantuan Sarana Produksi;
Pengembangan Teknologi dan Pengolahan
Interkoneksi dengan Dunia Usaha;
Pemasaran hasil-hasil produksi.
 Dan lain-lain
 Produk mitra binaan Dinas Pertanian dengan Kementerian ATR/BPN di
Kabupaten Garut, Provinsi Jawa Barat

72
#atrbpnkinilebihbaik