HUKUM AGRARIA

A. PENGERTIAN
B. KEWENANGAN NEGARA
C. HAK-HAK PENGUASAAN AGRARIA
D. ASAS-ASAS PENGUASAAN DAN PENGGUNAANAAN
SUMBER DAYA AGRARIA
E. HAK-HAK PENGUASAAN ATAS TANAH
F. TANAH UNTUK ORANG ASING

Dosen: Rafael Edy Bosko, S.H., MIL

Pengetian Hukum Agraria
Harafiah: sempit
Ager Agrarius lex agraria
Jadi, hk agraria: aslinya (sebagaimana digunakan dalam hukum Rowawi)
merupakan “laws for the distribution among people, by public
authority, of the lands constituting the public domain, usually
territory conquered from the enemy. In common parlence the term is
frequently applied to laws which have for their object the more equal
division or distribution of landed property; laws for distributing large
properties and increasing the number of landholders.” (Black, 1991).
Dkl, dalam pengertiannya yang asli, sebenarnya hukum agraria itu hanya
menyangkut tanah saja, bahkan lebih sempit lagi, yaitu hanya
berkaitan dengan pembagian/distribusi tanah secara lebih
berkeadilan di antara banyak warga negara. Dengan kata lain, ia
lebih berkaitan dengan masalah land reform dalam arti yang sempit,
yakni pembaruan struktur penguasaan dan pemilikan tanah, supaya
tercapai penguasaan dan pemilikan tanah secara lebih berkeadilan.

Menurut Hk Positif Indonesia (UUPA): luas penertian dan

cakupannya: tentang penguasaan dan penggunaan BARAK (Bumi, Air,
Ruang Angkasa dan Kekayaan Alam). Bumi meliputi permukaan bumi
(yaitu tanah) dan tubuh bumi.
Bidang-bidang cakupannya:
Hukum Agraria bukan hanya merupakan satu perangkat bidang hukum saja, tetapi
merupakan suatu kelompok berbagai bidang hukum, yang masing-masing mengatur
hak-hak penguasaan atas sumber daya alam atau sumber daya agraria tertentu yang
tercakup dalam pengertian agraria tersebut.
Kelompok hukum tersebut antara lain meliputi:
Hukum Pertanahan, yang mengatur hak-hak penguasaan atas tanah, dalam arti
permukaan bumi;
Hukum Air, (diatur dalam UU No. 7 tahun 2004 tentang Sumber Daya Air, tp tdk
berlaku lagi sejak keluarnya putusan judicial review MK (No. 85/PUU-XI/2013) atas
UU tsb.
Hukum Pertambangan, oleh UU No. 4 tahun 2009 tentang Pertambangan Mineral
dan Batubara (sdh dijudicial review via PUTUSAN Nomor 81/PUU-XIII/2015) dan
UU Minyak dan Gas Bumi (UU No. 22 tahun 2001) (sdh dijudicial review tiga kali);
Hukum Kehutanan yang mengatur hak-hak penguasaan atas sumber daya hutan
(diatur dalam UU No. 41/1999, yang menggantikan UU sebelumnya yaitu UU No.
5/1967); UU ini sdh dijudicial review oleh MK via putusan MK No. 35 /PUU-X/2012
Hukum Perikanan yang mengatur hak-hak penguasaan atas kekayaan alam yang
terkandung di dalam air, baik air pedalaman maupun air laut (UU No. 31 th 2004
ttg Perikanan, sbgmana sdh dirubah dgn UU No. 45 thn 2009);
Hukum Perairan Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil yang diatur dalam UU No. 27 tahun
2007, tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil. sbgmana sudah
dirubah dengan No. 1 thn 2014, menyusul putusan judicial review MK No. 3 / PUU-
VIII / 2010
Asas-asas Penguasaan, Penggunaan dan Persediaan Sumber Daya Agraria
menurut UUPA

UUPA menetapkan 3 (tiga) tujuan pembentukannya, salah satunya adalah

meletakkan dasar-dasar bagi pembentukan hukum agraria nasional
yang mengabdi kepada kepentingan dan tujuan nasional/bangsa.

Dalam rangka mencapai tujuan tsb, oleh UUPA ditetapkan/dirumuskan

beberapa asas penting berkaitan dengan penguasaan dan penggunaan sumber
daya agraria, sehingga menjamin tercapainya masyarakat Indonesia yang adil
dan makmur.

Asas-asas tsb mrpkan dasar dalam menentukan dan mengatur hubungan

antara bangsa, negara dan rakyat Indonesia di satu pihak, dengan sumber daya
agraria (bumi, air, ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di
dalamnya) di pihak lain. Asas-asas ini sebagian terkait dengan semua sumber
daya agraria, dan sebagiannya lebih terkait dengan sumber daya tanah (atau
permukaan bumi) sebagai salah satu unsur/bagian sumber daya agraria.
Asas Pertama: ASAS KENASIONALAN
▪ Pasal 1 (ayat 1,2,3,4,5)
▪ Apa maknanya?

o Klaim atas hak kepemilikan (possession=kepunyaan) sekaligus hak

berdaulat (sovereignty) atas BARAK Indonesia oleh bgs Indonesia;

o Dua aspek sekaligus: aspek perdata (dominium): possession

aspek publik (imperium): hak berdaulat

▪ Derivasinya: psl 9 (ayat 1) dan psl 21 (ayat 1)

keutamaan kepada WNI
(hanya WNI yg dpt mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan BARAH
(i.e. tanah).
Asas Kedua: NEGARA MENGUASAI BARAK (HAK MENGUASAI NEGARA)

❑ Ketentuan Pokok UUPA

• deklarasi ttg HMN
• isi kewenangan HMN
• siapa yang punya HMN
• tujuan HMN: “utk sebasar-besar kemakmuran rakyat.”

❑ Kandungan kewenangan hak menguasai (menurut MK):

1. membuat kebijakan (beleid);
2. melakukan pengaturan (regelendaad);
3. melakukan pengurusan (bestuursdaad);
4. melakukan pengelolaan (beheersdaad); dan
5. melakukan pengawasan (toezichthoudensdaad)
❑ Penafsiran MK ttg “utk sebesar-besar kemakmuran rakyat”
❑ Penafsiran MK ttg “utk sebesar-besar kemakmuran rakyat”: kapan?

Tolok Ukur:
(1) kemanfaatan BARAK bagi rakyat;
(2) tingkat pemerataan pemanfaatan BARAK bagi rakyat;
(3) tingkat partisipasi rakyat dalam menentukan manfaat SDP-3-K;
(4) penghormatan terhadap hak rakyat secara turun temurun dalam
memanfaatkan SDP-3-K.

Lihat Putusan MK Nomor 3/PUU-VIII/2010 tanggal 16 Juni 2011

(judicial review atas Undang-Undang Nomor 27 Tahun 2007 tentang
Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil
Asas Ketiga: HAK ULAYAT DIAKUI (psl 3 UUPA)

Apa maknanya:

❖ pengakuan mengenai eksistensi dan mengenai implementasi

(pelaksanaannya).
➢ eksistensi: “diakui sepanjang menurut kenyataannya masih ada”,
apa tolok ukurnya?
➢ pelaksanaannya: sesuai dgn kepentingan nasional dan negara yang
berdasar atas persatuan bangsa…”
❖ Baru pengakuan (recognition), belum perlindungan (protection)

❖ Bdk dgn ketentuan Konstitusi ( psl 18 B dan 28 I)

Psl 18 B Negara mengakui dan menghormati kesatuan-kesatuan
masyarakat hukum adat beserta hak-hak tradisionalnya sepanjang
masih hidup dan sesuai dengan perkembangan masyarakat dan
prinsip Negara Kesatuan
Psl 28 I (3) Identitas budaya dan hak masyarakat tradisional
dihormati selaras dengan perkembangan zaman dan peradaban.
Asas Keempat: FUNGSI SOSIAL (psl 6)
“….hak atas tanah apapun yang ada pada seseorang, tidaklah dapat dibenarkan,
bahwa tanahnya itu akan dipergunakan (atau tidak dipergunakan) semata-
mata untuk kepentingan pribadinya, apalagi kalau hal itu menimbulkan
kerugian bagi masyarakat. Penggunaan tanah harus disesuaikan dengan
keadaannya dan sifat daripada haknya, hingga bermanfaat baik bagi
kesejahteraan dan kebahagiaan yang mempunyainya maupun bermanfaat bagi
masyarakat dan Negara...”

Apa maknanya?
Asas Kelima: PENGUTAMAAN KEPADA WNI
➢ psl 9 (1): Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hubungan
yang sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa
➢ psl 21 (1): Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
➢ psl 26: Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan
wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung
atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada
seorang warga-negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya
mempunyai kewarga-negaraan asing atau kepada suatu badan hukum
kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat
(2),
Asas Keenam: NON-DISKRIMINASI (psl 9 {2})

“ Tiap-tiap warga-negara Indonesia, baik laki-laki maupun wanita

mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas
tanah serta untuk mendapat manfaat dari hasilnya, baik bagi diri sendiri
maupun keluarganya.”

Tapi ada affirmative action: (psl 11 {2})

“ Perbedaan dalam keadaan masyarakat dan keperluan hukum golongan

rakyat dimana perlu dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional
diperhatikan, dengan menjamin perlindungan terhadap kepentingan
golongan yang ekonomis lemah.”
Asas Ketujuh: Perlindungan bagi golongan ekonomi lemah (non-
eksploitasi terhadap sesama):
Ps. 10 (1) (yang mempunyai HAT pertanian pd asasnya wajib
mengerjakan sendiri dengan mencegah cara-cara
pemerasan)
Ps. 11 (1) (hubungan hukum antara orang dengan BARAK serta
kewenangan yang bersumber padanya akan diatur
supaya dicapai masyarakat adil dan makmur dan dicegah
eksploitasi atas orang lain yang melampaui batas.
Ps. 13 (2) pencegahan usaha-usaha di bidang agraria yang
bersifat monopoli swasta.
Asas Kedelapan: Tanah pertanian untuk petani, termasuk
asas bahwa tanah pertanian harus dikerjakan secara aktif
oleh pemiliknya pemiliknya:
Ps. 7 (pemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui
batas tidak diperkenankan)
Ps. 10 (1) (orang atau BH yang mempunyai HAT pada
asasnya diwajibkan mengerjakan atau mengusahakan
tanahnya secara aktif dengan mencegah cara-cara
pemerasan).
sehubungan dengan ini ada larangan pemilikan
tanah pertanian secara absente.
Ps. 17 (tentang perlunya pengaturan ttg luas maksimum
dan/atau minimum tanah yang boleh dimiliki)
Asas Kesembilan: penggunaan tanah secara berencana dan
pemeliharaan kelestarian/kesuburan tanah:
Ps. 14 (ttg perlunya dibuat rencana umum penggunaan BARAK
untuk berbagai keperluan),
Ps 15 (ttg kewajiban memelihara tanah, termasuk menambah
kesuburan dan mencegah dari kerusakan).
sehubungan dengan ini, ada larangan untuk
menelantarkan tanah; penelantaran tanah dapat
mengakibatkan hapusnya hak atas tanah.
Hak-Hak Penguasaan Agraria
Sistematikanya:
a. hak bangsa (ps. 1): hak penguasaan yg tertinggi, beraspek
publik dan perdata
b. hak menguasai dr negara (Ps. 2): beraspek publik
c. Hak ulayat masyarakat hk adat (Ps. 3): beraspek publik dan
perdata
d. Hak-hak individual: semuanya beraspek perdata.
Pengertian Hak Penguasaan atas Sumber Daya Agraria
Hak penguasaan atas sumber daya agraria dapat diartikan
sebagai rangkaian kewenangan, kewajiban dan/atau larangan
bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu mengenai
sumber daya agraria yang dihaki. Adalah kandungan
kewenangan dan atau kewajiban atau larangan pada masing-
masing hak penguasaan inilah yang membedakan jenis hak
penguasaan yang satu dari hak penguasaan yang lainnya.
Catatan 1:
- aspek keperdataan: menunjuk pd hak kepunyaan (baik
oleh perseorangan maupun oleh kelompok/bersama)
- aspek publik: menunjuk pd kewenangan dan tugas/
kewajiban utk mengelola, mengatur dan memimpin
penguasaan, pemeliharaan, peruntukan dan penggunaan
tanah.
Catatan 2:
Untuk hak-hak individual, jenis/macamnya tergantung
pada sumber daya agraria/sumber daya alam ybs. Ada
yang disebut dgn hak (seperti hak-hak atas tanah untuk
bidang pertanahan), ada yang disebut ijin (seperti ijin
usaha pertambangan, seperti yang disebut dalam UU
4/2009, ijin pemanfaatan kawasan hutan dalam UU
41/1999).
 Fungsi dan Peranan Hk Adat dlm Hk Agraria
Nasional
Dimana diatur dlm UUPA:
▪ Konsiderans (Berpendapat): hk tanah nasional disusun berdasarkan hk adat ttg tanah
▪ Penjelasa Umum: krn sbgn besar rakyat tunduk pd hk adat, hk agraria baru akan didasarkan
pula pd ketentuan-ketentuan hk adat, yg mrpkan hk yg asli, yg disempurnakan dan
disesuaikan
▪ Ps. 5: Hk agraria yg berlaku atas BARAK ialah hukum adat (dgn syarat-syarat ttt) dan
Penjelasan Ps 5 (hk adat jadi dasar hk agraria yg baru)
▪ Penjelasan Ps 16: krn hk pertanahan nasional didasarkan atas hk adat, maka penentuan HAT
dan air dlm ps 16 ini didasarkan pula atas sistematika hk adat (kecuali HGU dan HGB yg
diadakan utk memenuhi keperluan masyarakat modern.
▪ Ps. 56: selama UU mengenai HM belum terbentuk, yg berlaku adalah ketentuan-ketentuan hk
adat setempat.

Jadi fungsi/peranan hukum adat ada dua:

“berdasarkan”: mrpkan sumber pembentukan hk agraria: yg diambil adalah konspesi, asas-
asas dan lembaga hknya
“ialah”: sebagai pelengkap, yakni dlm hal belum ada prt agraria tertulis, maka yg dipakai
adl norma hk adat, dgn syarat-syarat:
1) tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan negara
2) tidak bertentangan dengan sosialisme Indonesia
3) tidak bertentangan dengan peraturan UUPA
4) tidak bertentangan peraturan perundangan lainnya.
Ketentuan-ketentuan yang disebut di atas sesungguhnya
mengatur mengenai adanya hubungan fungsional antara hukum
agraria nasional dan hukum adat.
▪ Dalam hubungannya dengan pembangunan Hukum Agraria
nasional, Hukum Adat berfungsi sebagai sumber utama
dalam mengambil bahan-bahan yang diperlukan. Hal ini
ditunjukkan oleh penggunaan frasa “berdasarkan hukum
adat”.
▪ Sedangkan dalam hubungannya dengan Hukum Agraria
positif, norma-norma hukum adat berfungsi sebagai hukum
yang melengkapi, dalam arti bahwa bila belum tersedia
hukum agraria tertulis positif yang mengatur suatu hal atau
kasus, maka yang dipakai adalah norma-norma hukum adat
yang berkaitan dengan hal/kasus tersebut. Fungsi sebagai
pelengkap ini disimpulkan dari adanya frasa “hukum agraria
yang berlaku atas bumi, air, dan ruang angkasa adalah
hukum adat”.
 Hak atas Tanah
Siapa yang berwenang memberikan dan mengatur?

Ps 2 UUPA
(1) Atas dasar ps 33 (3), BARAK, pd tingkatan tertinggi dikuasai
oleh Negara, sbg organisasi kekuasaan seluruh rakyat.
(2) Hak mengusai dr negara menurut ayat (1) di atas memberi
wewenang utk:
a.mengatur dan menyelenggarakan peruntukan,
penggunaan, persediaan dan pemeliharaan BARAK
b.menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hk
antara org-org dengan BARAK
c. menentukan dan mengatur hubungan-hubung-an hk
antara org-org dgn perbuatan-perbuatan hk mengenai
BARAK
“negara berwenang menentukan dan mengatur hubungan-
hubungan hk antara orang-orang dengan BARAK” (?)
-Apa maksudnya?:

- Bdk dgn Numerus Clausus dlm hukum pertanahan di negara-negara

Eropa. Pada prinsipnya setiap individu bebas menentukan hak-hak
yang berlaku atas tanahnya dalam kaitannya dengan orang lain (dkl.
Jenis-jenis hak atas tanah didasarkan atas kebebasan berkontrak).

- Tapi, hukum negara (baik statutory law, maupun judge made law)
sdh menentukan macam-macam hak atas tanah yang boleh ada. Jadi
semacam pembatasan jenis-jenis hak (Itu yang dimaksud dgn
numerus clausus, yakni pembatasan jenis-jenis hak atas tanah yang
termasuk hak kebendaan).
- Contoh di Belanda (lihat buku Hukum Pertanahan di Belanda dan
Indonesia).
 “hubungan-hubungan hk antara orang-orang dengan
BARAK”
Apa maksudnya?
Bandingkan dengan pengertian property right: “relationships
among/between people that concern things”
“bundle of rights”:
-Right to exclude
-Right to transfer
-Right to possess and to use
Isi/kandungan/muatan property right menurut Hohfeld:
Property right mengandung 4 kategori hubungan
a. Right vs duty
b. Liberty vs. no-right
c. Power vs liability
d. Immunity vs. disability
 HAK-HAK PENGUASAAN ATAS TANAH

Apa yang dimaksud HAT

Lihat pasal 4 ayat 1 dan 2 UUPA

Hak atas tanah ≠ hak penguasaan atas tanah

HAK PENGUASAAN ATAS TANAH
❑ PENGERTIAN
Rangkaian kewenangan, kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang haknya
untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dihaki.
Hak Penguasaan bisa publik, bisa perdata, atau dua-duanya. Dkl, hak
penguasaan bisa berupa kewenangan publik (imperium), yakni kewenangan
untuk mengatur mengenai tanah yang dihaki, atau kewenangan perdata
(dominium), berupa kewenangan untuk mempunyai (to posses), atau dua-
duanya.
Kandungan kewenangan dan atau kewajiban atau larangan pada masing-
masing hak penguasaan inilah yang membedakan jenis hak penguasaan yang
satu dari hak penguasaan yang lainnya.
Misalnya, hak milik (pasal 20) berbeda dari hak guna usaha (pasal 28) karena
hak milik memberi wewenang utk menggunakan tanah yg dihaki tanpa batas
waktu dan utk keperluan yg tidak ditentukan, sedangkan HGU dibatasi jangka
wkt haknya dan peruntukkannya hanya utk keperluan perkebunan/pertanian.
Demikian pula Hak Tanggungan: Kreditor selaku pemegang hak tanggungan
berwenang untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan.
Tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan, tetapi kewenangan
untuk menjualnya dan mengambil hasil penjualannya entah seluruh
ataupun sebagian, jika debitor tidak melunasi hutangnya kepada debitor.
Hak Menguasai dari Negara (HMN) juga berbeda dari jenis hak
penguasaan lainnya. HMN meliputi semua tanah, tanpa ada yang
terkecuali. Namun HMN tidak memberi kewenangan untuk
menguasai tanah secara fisik dan menggunakannya seperti hak
atas tanah, karena sifatnya semata-mata hukum publik,
sebagaimana dirumuskan dalam pasal 2. Jika Negara sebagai
Penyelenggara Negara memerlukan tanah untuk melaksanakan
tugasnya, tanah ybs akan diberikan kepadanya bukan selaku
Badan Penguasa yang dimaksud dalam pasal 2, tetapi sebagai
lembaga Pemerintah yang berwenang (seperti Departemen),
dengan suatu atas tanah yang dimungkinkan untuknya, seperti
hak pakai. Tanah diberikan kepada lembaga tsb dengan satu hak
atas tanah, untuk dikuasai secara fisik dan digunakan, bukan
sebagai Badan Penguasa yang mempunyai Hak Menguasai yang
disebut dalam pasal 2, tetapi sebagai badan hukum seperti halnya
perorangan dan badan-badan hukum perdata yang diberi dan
menjadi pemegang hak atas tanah.
 MACAM-MACAM HAK PENGUASAAN ATAS TANAH

❑ Dalam/atau menurut hukum adat:

a. Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat: hak penguasaan yang tertinggi,
beraspek hukum keperdataan (privat) dan publik.
b. Hak Kepala Adat dan para Tetua Adat: bersumber pd hak ulayat dan
beraspek publik; berisi kewenangan utk mengatur penguasaan dan
penggunaan tanah hak ulayat baik oleh anggota masyarakat hk adat
maupun oleh org luar.
c. Hak-hak atas tanah: hak-hak individual, yg secara langsung atau tidak
langsung bersumber pd hak ulayat dan beraspek hukum keperdataan
(privat)
❑Menurut Hukum agraria nasional (UUPA):
a. hak bangsa (ps. 1): hak penguasaan yg tertinggi,
beraspek publik dan perdata
b. hak menguasai dr negara (Ps. 2): beraspek publik
c. Hak ulayat masyaarakat hk adat (Ps. 3): beraspek
publik dan perdata
d. Hak-hak individual: semuanya beraspek perdata
1) Hak atas Tanah (Ps. 4)
• primer: HM, HGU, HGB yg diberikan oleh Negara,
dan Hak Pakai yg diberikan oleh Negara (Ps. 16)
• sekunder: HGB dan HP yg diberikan oleh pemilik
tanah, Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak
Menumpang, Hak Sewa dan lain-lainnya.
2) Wakaf (Ps. 49)
3) Hak jaminan atas tanah (Ps. 23, 33, 39, 51 UUPA dan
UU 4/1996)
 Hak Bangsa Indonesia
❑ Diatur: Pasal 1 ay.1 s/d 3 UUPA
❑ Merupakan:
▪ hak penguasaan tertinggi; hak penguasaan atas tanah yg lain-nya,
secara langsung ataupun tidak langsung, bersumber padanya.
▪ Mengandung unsur kepunyaan (aspek perdata/dominium) dan
unsur tugas kewenangan untuk mengatur dan memimpin
penguasaan dan penggunaan tanah bersama yg dipunyai (aspek
publik/imperium)
▪ Pemegang haknya adalah seluruh rakyat Indonesia yg bersatu sbg
bgs Indonesia, dan tanahnya meliputi seluruh tanah di dlm
wilayah Indon.
▪ Mrpkan hub. hk yg bersifat abadi, dlm arti bahwa hak bgs ini ada
selama rakyat Indon. yg bersatu sbg bgs tetap ada, dan selama
tanah/wilayah Indon. masih ada pula.
▪ Hak bgs ini, dlm aspek publiknya, pelaksanaannya dilimpahkan
kepd. Negara berupa Hak Menguasai Negara.
▪ Paralel dengan hak atas “permanent sovereignty over natural
resources” yang melekat pada setiap bangsa (nation/peoples)
(1962 UN General Assembly Resolution 1803 on Permanent
Sovereignty over Natural Resources (GAR 1803)
 Hak Menguasai Negara
❑ Diatur dlm Ps. 2 UUPA:
(1) BARAK (dhi. tanah, pd tingkatan tertinggi dikuasai oleh negara
(2) HMN memberi wewenang utk:
a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan,
persediaan dan pemeliharaan tanah.
b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hk antara org-org
dgn tanah.
c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hk antara org-org
dan perbuatan-perbuatan-perbuatan hk yg mengenai tanah.
(3) Wewenang yg bersumber pd HMN itu digunakan utk mencapai sebesar-
besar kemakmuran rakyat
(4) HMN tsb, dlm pelaksanaannya dpt dikuasakan kpd daerah-daerah
swatantra dan MHA sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dgn
kepent. nasional, menurut ketentuan PP.

❑ Jadi,: Negara bukanlah pemilik seperti pd masa kolonial (melaui asas

domein verklaring) (Penjelasan Umum)
: Tugas/kewenangan tsb di atas adalah tugas/kewenangan Pem. Pusat; dpt
didelegasikan kpd pem. daearah dlm kerangka medebewind; subjek HMN
adalah Negara RI sbg organisasi kekuasaan seluruh rakyat Indon.
❑ Tanah yg dihaki dgn HMN
▪ HMN meliputi semua tanah dlm wilayah RI, baik tanah yg belum
dilekati sesuatu hak atas tanah maupun yg belum.
▪ Jadi, meliputi dua kategori:
1. Tanah yg dikuasai langsung oleh negara (sering disingkat “tanah
negara” saja), yakni tanah yg belum dilekati oleh hak atas tanah
seperti hak milik, HGU, HGB, hak pakai atas tanah negara, hak
pengelolaan, tanah hak ulayat dan tanah wakaf. Tanah yg dikuasai
langsung oleh negara (“tanah negara”) ini meliputi antara lain:
a. tanah-tanah yang diserahkan secara sukarela oleh pemiliknya;
b. tanah-tanah hak yang berakhir jangka waktunya dan tidak
diperpanjang lagi;
c. tanah-tanah yang pemegang haknya meninggal dunia tanpa
ahli waris;
d. tanah-tanah yang ditelantarkan; dan
e. tanah-tanah yang diambil untuk kepentingan umum.
2. Tanah yg tidak langsung dikuasai oleh negara yakni tanah-tanah yg
sudah dilekati hak atas tanah (sering pula disebut “tanah hak”)
Bagaimana dengan tanah yang dikuasai oleh Departemen dan Lembaga-
lembaga pemerintah non-departemen?
Menurut Sumardjono, apabila definisi tanah negara tersebut di atas diterima,
maka tanah (yang dikuasai oleh) pemerintah tersebut tidak serta merta
masuk dalam pengertian tanah negara, walaupun tanah tersebut merupakan
aset/kekayaan negara, karena tanah-tanah negara yang dikuasai oleh suatu
instansi pemerintah yang dipergunakan sesuai dengan tugas masing-masing
diberikan dengan hak pengelolaan atau hak pakai sesuai dengan Peraturan
Menteri Agraria No. 9 Tahun 1965. Apabila suatu instansi pemerintah
menguasai tanah namun tidak memegang hak pengelolaan atau hak pakai,
maka status tanahnya adalah tanah negara. Dan menurut Boedi Harsono,
tanah-tanah yang dikuasai departemen-depertemen dan lembaga-lembaga
pemerintah non-departemen dengan Hak Pakai itu, merupakan aset atau
bagian kekayaan negara, yang penguasaannya ada pada Menteri Keuangan
(Boedi Harsono, 1999)
Dalam prakteknya, kekayaan negara berupa tanah tersebut dapat
dipindahtangankan atau dipertukarkan dengan pihak lain (ruilslag) atau dapat
juga dimanfaatkan dengan cara disewakan atau dipergunakan dengan cara
dibangun, dioperasikan, dan diserahterimakan kepada pihak lain (BOT).
 Hak Ulayat/Hak Wilayah
❑ Pengertian:
▪ Based on the references on adat (customary) law, it can be stated that ulayat right
is a sui generis property right. These sui gereris aspects of ulayat right are that: (1)
Ulayat right is a communal right, i.e. the right that is possessed in common by the
adat law community as an entity; (2) Being possessed by adat law community, the
ulayat right gives to such a community, public (government-like) authorities to
regulate and control the use of the ulayat land; (3) Ulayat land are permanently
inalienable.
▪ Mochamad Tauchid: hak daerah atau suku bangsa atas selingkungan tanah, yang
berisi kewenangan utk mengatur penguasaan dan penggunaan tanah dalam
lingkungan wilayahnya.
▪ Depdagri-FH UGM, 1978: hak yg melekat sbg kompetensi khas pd masyarakat hk
adat, berupa wewenang/kekuasaan mengurus dan mengatur tanah seisinya, dgn
daya laku ke dlm maupun ke luar.
▪ PMA 5/1999 ttg Pedoman Penyelesaian Masalah Hak Ulayat Masyarakat Hk Adat,
hak ulayat adalah:
“kewenangan yg menurut hk adat dipunyai oleh masyarakat hukum adat
tertentu atas wilayah tertentu yg merupakan lingkungan hidup para warganya,
utk mengambil manfaat dari sumber daya alam, termasuk tanah, dalam
wilayah tersebut, bagi kelangsungan hidup dan kehidupannya, yg timbul dari
hubungan secara lahiriah dan batiniah turun temurun dan tidak terputus antara
masyarakat hukum adat tersebut dgn wilayah ybs.”
Hak-hak individual meliputi:
a. Hak atas Tanah (Ps. 4)
1) primer: HM, HGU, HGB yg diberikan oleh Neg., dan
Hak Pakai yg diberikan oleh Neg (Ps. 16
2) sekunder: HGB dan HP yg diberikan oleh pemilik
tanah, Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak
Menumpang, Hak Sewa.
b. Wakaf (Ps. 49)
c. Hak jaminan atas tanah (Ps. 23, 33, 39, 51 UUPA dan UU
4/1996)
d. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (UU 20/2011)

Ada juga Hak Pengelolaan

Hak Penguasaan atas tanah terdiri dari:
a. hak bangsa (ps. 1): hak penguasaan yg
tertinggi, beraspek publik dan perdata
b. hak menguasai dr negara (Ps. 2):
beraspek publik
c. Hak ulayat masyarakat hk adat (Ps. 3):
beraspek publik dan perdata
d. Hak-hak individual: semuanya beraspek
perdata (ps 16)
 Pengertian Hak atas Tanah

Kewenangan untuk menggunakan tanah (dalam arti permukaan

bumi) yang dihaki yang bisa juga meliputi sebagian tubuh bumi
dan sebagian ruang udara di atasnya sejauh berkaitan langsung
dengan penggunaan tanah atau permukaan bumi (Pasal 4 ayat 1
dan 2 UUPA)
Kandungan/Isi HAT
a. Kewenangan: umum dan khusus
b. Pembatasan kewenangan :Umum dan khusus
c. Kewajiban-kewajiban: Umum dan khusus
Kewenangan
a. Kewenangan yang bersifat umum, atau kewenangan yang berlaku
untuk semua hak atas tanah: kewenangan untuk mempergunakan
tanah (pasall 4 ayat 2 UUPA). Kewenangan ini ada pembatasan-
pembatasannya.
b. Kewenangan yang bersifat khusus: berlaku sesuai dengan jenis
haknya.
Misalnya:
- hak milik sebagai hak yang turun temurun, terkuat dan terpenuh,
memberi kewenangan untuk menggunakan tanah tersebut untuk
segala macam keperluan selama waktu yang tidak terbatas,
sepanjang tidak ada larangan khusus untuk itu.
- HGU memberi kewenangan untuk mengusahakan tanah Negara
atau tanah HPL, selama jangka waktu yang terbatas, untuk
keperluan usaha/perusahaan pertanian, perikanan dan peternakan.
- HGB memberi kewenangan untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan di atas tanah negara atau milik orang lain, selama jangka
waktu yang terbatas.
Pembatasan Kewenangan
Yang bersifat umum:
- Dalam menggunakan tanahnya tidak boleh menimbulkan
kerugian atau mengganggu pihak lain (ada doktrin
penyalahgunaan hak);
- Pembatasan berkenaan dengan Rencana Tata Ruang/Tata
Guna Tanah, misalnya berapa bagian tanah yang boleh
dibangun, batas tinggi bangunan.
- Hak atas tanah juga tidak meliputi pemilikan kekayaan
alam yang ada dalam tubuh bumi (Pasal 8)

Yang bersifat khusus:

Pembatasan yang sesuai dengan jenis haknya, misalnya, HGU
hanya untuk usaha pertanian, peternakan dan perikanan, tidak
bisa untuk yang lainnya.
Kewajiban-kewajiban:
Umum, terkait dengan:
a. Fungsi sosial (Pasall 6 UUPA)
b. Kewajiban memelihara tanah (Pasal 15), dikaitkan dengan
pasall52 ayat 1 (ancaman pidana bila melanggar pasall15)
c. Kewajiban untuk mengerjakan atau mengusahakan sendiri
secara aktif (khusus mengenai tanah pertanian).

Khusus:
Kewajiban-kewajiban yang secara khusus dicantumkan dalam surat
keputusan pemberian haknya atau dalam surat perjanjiannya serta
dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku, baik peraturan
Pemerintah pusat maupun pemerintah daerah.
Misalnya pemberian hak atas tanah kepada perusahaan real estat
disertai kewajiban untuk menyediakan tanah bagi keperluan fasilitas
sosial dan utilitas umum dan memelihara dalam jangka waktu
tertentu prasarana lingkungan dan utilitas umum sebelum nantinya
diserahkan kepada Pemda yang bersangkutan (lihat Permendagri No.
3/1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak atas Tanah untuk
Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan).
Ketentuan-ketentuan mengenai subjek haknya
Ketentuan Pokok: pasal 9 UUPA, sebagai manifestasi asas
kebangsaan/kenasionalan (ayat 1) dan asas
demokrasi/penghormatan terhadap HAM (ayat 2);
Pasal 9 ayat 1: Hanya warga-negara Indonesia dapat
mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi,
air dan ruang angkasa, dalam batas-batas ketentuan pasal
1 dan 2.
Pasal 9 ayat 2: Tiap warga-negara Indonesia, baik laki-laki
maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama
untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah serta untuk
mendapat manfaat dari hasilnya, baik bagi diri sendiri
maupun keluarganya
Ketentuan-ketentuan umum mengenai subjek hak
Karena ketentuan pasal 9 dan ketentuan-ketentuan UUPA lainnya serta peraturan-
peraturan pelaksanaannya, maka berlaku beberapa asas umum yang terkait dengan
subyek hak atas tanah:
a. Dalam hal pemindahan hak atas tanah, ada pembatasan berkenaan dengan
subyek hak, karena bagi tiap hak atas tanah ditentukan syarat yang harus
dipenuhi oleh subyeknya. Misalnya, untuk hak hak milik, subyeknya harus
berstatus WNI tunggal dan badan hukum yang ditunjuk oleh pemerintah (Pasal
21 ayat 1,2 dan 4). Lebih lanjut, berlaku larangan pemindahan hak milik kepada
orang yang bukan WNI tunggal atau badan hukum tertentu tersebut (pasal 26)
b. Tiap WNI diperbolehkan menguasai tanah dengan hak apa pun, kecuali jika
secara tegas ada larangan yang tidak memungkinkannya; Misalnya, Hak
Pengelolaan yang merupakan gempilan dari hak menguasai negara, hanya
dikhususkan bagi badan-badan hukum tertentu (BUMN atau BUMD), dan tidak
mungkin diberikan kepada perorangan WNI.
c. Tidak diadakan permbedaan antara sesama WNI, yang didasarkan atas
perbedaan ras atau kelamin (pasal 9 ayat 2), melainkan atas perbedaan
kedudukan ekonomi yang kuat dan lemah (Pasal 11). Artinya bahwa diberikan
jaminan perlindungan (affirmative action) bagi masyarakat golongan ekonomi
lemah.

.
lanjutan

a. Status hukum tanah tidak mengikuti status hukum pemegang

haknya. Perbuatan-perbuatan hukum mengenai tanah yang
termasuk Hukum Tanah, diselesaikan menurut hukum yang
berlaku terhadap tanahnya, bukan menurut hukum pemegang
haknya.
b. Tempat tinggal/domisili subyek hak bisa merupakan faktor
penentu untuk dimungkinkan mempunyai suatu hak atas tanah
di suatu wilayah. Misalnya, seseorang dilarang memiliki tanah
pertanian di luar kecamatan tempat tinggalnya, kecuali bagi
pegawai negeri dan yang dipersamakan dengan mereka.
c. Juga, orang asing bisa menguasai tanah dengan Hak Pakai, kalau
dia berdomisili di Indonesia (pasal 42 UUPA). Bahkan untuk
memiliki rumah tempat tinggal (termasuk tanah di mana
rumah/apartemen tersebut berdiri, dengan hak pakai), di
samping harus berdomisili di Indonesia, kehadirannya di
Indonesia harus juga memberi manfaat bagi pembangunan
nasional (PERATURAN PEMERINTAH 41/1996, pasal 1).
Sistematika hak penguasaan dalam/menurut Hukum agraria nasional (UUPA):
1. hak bangsa (pasal 1): hak penguasaan yang tertinggi, beraspek publik dan
perdata;
2. hak menguasai dari negara (Pasal 2): beraspek publik;
3. hak ulayat masyarakat hukum adat (Pasal 3): beraspek publik dan
perdata;
4. hak-hak individual: semuanya beraspek perdata
1) Hak atas Tanah (Pasal 4)
a. primer: HM, HGU, HGB yang diberikan oleh Negara, dan Hak
Pakai yang diberikan oleh Negara (Pasal 16)
b. sekunder: HGB dan HP yang diberikan oleh pemilik tanah, Hak
Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, Hak Sewa
dan lain-lainnya.
2) Wakaf (Pasal 49)
3) Hak jaminan atas tanah (Pasal 23, 33, 39, 51 UUPA dan UU 4/1996)
4) Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (UU 20/2011)
Catatan:
- aspek keperdataan: menunjuk pada hak kepunyaan (baik oleh perseorangan
maupun oleh kelompok/bersama)
- aspek publik: menunjuk pada kewenangan dan tugas/kewajiban untuk
mengelola, mengatur dan memimpin penguasaan, pemeliharaan,
peruntukan dan penggunaan tanah
 Hak Menguasai Negara (psl 2 UUPA)

▪ HMN meliputi semua tanah dalam wilayah RI, baik tanah yang belum dilekati
sesuatu hak atas tanah maupun yang belum.
▪ Jadi, meliptuti dua kategori:
a. Tanah yang dikuasai langsung oleh negara (sering disingkat “tanah negara”
saja), yakni tanah yang belum dilekati oleh hak atas tanah seperti hak milik,
HGU, HGB, hak pakai atas tanah negara, hak pengelolaan, tanah hak ulayat dan
tanah wakaf.

Tanah yang dikuasai langsung oleh negara (“tanah negara”) ini meliputi juga:
1) tanah-tanah yang diserahkan secara sukarela oleh pemiliknya;
2) tanah-tanah hak yang berakhir jangka waktunya dan tidak diperpanjang
lagi;
3) tanah-tanah yang pemegang haknya meninggal dunia tanpa ahli waris;
4) tanah-tanah yang ditelantarkan; dan
5) tanah-tanah yang diambil untuk kepentingan umum

b. Tanah Tanah yang tidak langsung dikuasai oleh negara yakni tanah-tanah yang
sudah dilekati hak atas tanah (sering pula disebut “tanah hak”)
Bagaimana dengan tanah yang dikuasai oleh Departemen dan
Lembaga-lembaga pemerintah non-departemen?
Menurut Sumardjono, apabila definisi tanah negara tersebut di atas
diterima, maka tanah (yang dikuasai oleh) pemerintah tersebut tidak
serta merta masuk dalam pengertian tanah negara, walaupun tanah
tersebut merupakan aset/kekayaan negara, karena tanah-tanah negara
yang dikuasai oleh suatu instansi pemerintah yang dipergunakan sesuai
dengan tugas masing-masing diberikan dengan hak pengelolaan atau
hak pakai sesuai dengan Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1965.
Apabila suatu instansi pemerintah menguasai tanah namun tidak
memegang hak pengelolaan atau hak pakai, maka status tanahnya
adalah tanah negara. Dan menurut Boedi Harsono, tanah-tanah yang
dikuasai departemen-depertemen dan lembaga=lembaga pemerintah
non-departemen dengan Hak Pakai itu, merupakan aset atau bagian
kekayaan negara, yang penguasaannya ada pada Menteri Keuangan
(Boedi Harsono, 1999)
Dalam prakteknya, kekayaan negara berupa tanah tersebut
dapat dipindahtangankan atau dipertukarkan dengan pihak lain
(ruilslag) atau dapat juga dimanfaatkan dengan cara disewakan atau
dipergunakan dengan cara dibangun, dioperasikan, dan
diserahterimakan kepada pihak lain (BOT).
Perbedaan macam hak yg dapat dipunyai oleh kelompok subyek

SUBYEK HM HGU HGB HP Wkt HP SMD HPL

WNI x x x x
Sendiri
WNI x x x x
Bersama
WNA x
Sendiri
WNA x
Bersama
BH x x x
Swasta Ind
BH Swas x
ta Asing
BH Publik x x (incl
Ind. BUMN)
BH Publik x
Asing
 HAK-HAK INDIVIDUAL (PERORANGAN) ATAS TANAH

HAK MILIK
a. Diatur: Pasal 20-27, Pasal 50
b. Pengertian: Psl 20 (1): hak milik adalah HAT yang:
- turun-temurun (maksudnya, jangka waktu-nya tak terbatas atau tidak
dibatasi)
- terkuat (dapat jadi induk HGB, Hak Pakai)
- terpenuh (beri kewenangan untuk brbagi jenis usaha)
- dapat dipunyai orang atau Badan Hukum
- mengingat Pasal 6

Note: HM untuk badan hukum (psl 21 ayat 2)

Menurut PP 38/1963, badan hukum yg dpt mempunyai HM):
1. Bank-bank Negara;
2. Koperasi pertanian yang didirikan menurut UU 79/1958;
3. Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri
Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri Agama;
4. Badan- badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria
setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial;
c. Terjadinya HM (Pasal22)
a. menurut hukum adat: kalau HM itu diberikan/terjadi di
atas tanah ulayat menurut hukum adat (akan diatur dgn
PP; tp sampai saat ini PP tsb belum ada)
b. penetapan pemerintah, dengan cara &syarat yang diatur
PP(sudah diatur dalam Permeneg Agraria/KaBPN
9/99): kalau HM itu terjadi/diberikan di atas tanah
negara; pemberiannya dilakukan melalui penetapan
pemerintah)
c. ketentuan UU: HM itu tejadi krn UU, seperti karena
ketentuan konversi Pasal II dlm UUPA, yang
menertukan bahwa hak-hak lama (misalnya hak
agrarisch eigendom, hak andarbeni), sejak berlakunya
UUPA menjadi HM.
d. Hapusnya Hak Milik (pasal 27): kendati HM mrpkan hak turun temurun
(tidak ada jangka waktunya), tetapi HM dapat hapus, bila:
1. Tanahnya jatuh kepada negara, karena:
a).pencabutan hak oleh negara berdasarkan psl 18 UUPA
b).penyerahan secara sukarela oleh pemiliknya
c).diterlantarkan
d).krn ketentuan psl 21 (3) UUPA:
WNA memperoleh HM krn pewarisan atau krn percampuran harta
krn perkawinan; atau
WNI dgn HM tp kehilangan kewarganegaraan (krn berubah
kewarganegaan, misalnya) dlm jangka wkt 1 thn sejak
memperoleh HM tsb hrs melepaskan MH tsb
e).krn ketentuan psl 26 (2): setiap perbuatan hukum yang langsung
ataupun tdk langsung dimaksudkan memindahkan HM kpd WNA,
WNI rangkap WN lain, atau badan hukum (kecuali BH yg
ditentukan bisa mempunyai HM), batal krn hukum, dan tanahnya
jatuh ke tangan negara

2. Tanahnya musnah

e. Menurut UUPA (psl 50 ayat 1), tentang HM perlu diatur lebih lanjut dalam
UU . (Sampai sekarang UU tsb blm dibuat).
 HAK GUNA USAHA
Pengertian (Pasal28, 29): HGU adalah HAT untuk:
-mengusahakan tanah negara (hanya dpt diberikan di atas
tanah negara)
-untuk usaha pertanian: perkebunan, perikanan,
peternakan
-jangka waktu 25 tahun atau 35 tahun,dapat diperpanjang
25 tahun (bdk dgn ketentuan PP 40/1996)
-luas: perorangan (5-25 ha), perusahaan (disesuaikan)
(bdk dgn ketentuan PP 40/1996)

Ciri-ciri lain:
-dapat beralih dan dialihkan [Pasal28(3)]
-harus didaftarkan [Pasal 32(1)]
-dapat dibebani hak tanggungan (Pasal33)
Subjek hak guna usaha (HGU) (Pasal30):
1.WNI;
2.Badan Hukum Indonesia (didirikan menurut hukum
Indonesia)
Terjadinya (Pasal31):
karena penetapan pemerintah setelah ada permohonan hak
Hapusnya (Pasal34)
▪ jangka waktu habis
▪ dihentikan karena dlm pelaksanaannya tidak memenuhi
syarat
▪ dilepaskan oleh pemegang hak
▪ diacbut untuk kepent.umum
▪ diterlantarkan
▪ tanahnya musnah
▪ subjek haknya tidak lagi memenuhi syarat berdasarkan psl
30 ayat 2 UUPA.
Pengaturan HGU dalam PP 40/1996
1. Subyek HGU: sama dgn yg diatur dlm UUPA
2. Pemberiannya: hanya di atas tanah negara (spt dlm UUPA); ditambah
ketentuan lebih lanjut:
a. Dalam hal tanah yang akan diberikan dengan HGU adalah tanah
Negara yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian HGU
dapat dilakukan setelah tanah itu dikeluarkan dari statusnya
sebagai kawasan hutan.
b. Apabila akan diberikan di atas tanah ulayat, maka pemberian
HGU baru dpt dilakukan kalau sdh ada pelepasan hak;
Setelah keluarnya UU 11/2020 tentang Cipta Kerja jo PP 18/2021, HGU
dapat juga diberikan di atas tanah Hak Pengelolaan.
Luas Tanah HGU (psl 5 PP):
a. Minimum 5 ha; maksimum utk perorangan 25 ha
b. Maksimum utk BH ditetapkan oleh Menteri dengan
memperhatikan pertimbangan dari pejabat yang berwenang di
bidang usaha yang bersangkutan, dengan mengingat luas yang
diperlukan untuk pelaksanaan suatu satuan usaha yang paling
berdayaguna di bidang yang bersangkutan.
Jangka Waktu HGU
Paling lama 35 thn, dpt diperpanjang paling lama 25 tahun, dapat diperbarui
35 tahun (psl 8);
Diperpanjang atau diperbarui, jika memenuhi syarat2 (psl 9):
a. tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat
dan tujuan pemberian hak tersebut;
b. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh
pemegang hak; dan
c. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.
Permohonan perpanjangan atau pembaruan diajukan paling lambat 2 tahun
sebelum jangka wkt berakhir (psl 10);
.
Untuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan atau
pembaharuan HGU sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 dapat
dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan yang ditentukan
untuk itu pada saat pertama kali mengajukan permohonan HGU (psl 11)
(Bdk dgn ketentuan Psl 22 UU 25/2007: HGU dapat diberikan dengan jumlah
95 (sembilan puluh lima) tahun dengan cara dapat diberikan dan
diperpanjang di muka sekaligus selama 60 (enam puluh) tahun dan dapat
diperbarui selama 35 (tiga puluh lima) tahun;)
Lihat Putusan MK No. 21-22/PUU-V/2007, terkait judicial review atas UU
25/2007.
Kewajiban2 Pemegang HGU (Pasal 12 PP 40/1996)
(1) Pemegang Hak Guna Usaha berkewajiban untuk :
a. membayar uang pemasukan kepada Negara;
b. melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan/atau
peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana
ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;
c. mengusahakan sendiri tanah Hak Guna Usaha dengan bik sesuai
dengan kelayakan usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh
instansi teknis;
d. membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah
yang ada dalam lingkungan areal Hak Guna Usaha;
e. memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam
dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku;
f. menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai
penggunaan Hak Guna Usaha;
g. menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha
kepada Negara sesudah Hak Guna Usaha tersebut hapus;
h. menyerahkan sertipikat Hak Guna Usaha yang telah hapus kepada
Kepala Kantor Pertanahan.
(2) Pemegang Hak Guna Usaha dilarang menyerahkan pengusahaan tanah
Hak Guna Usaha kepada pihak lain, kecuali dalam hal-hal diperbolehkan
menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Hapusnya Hak Guna Usaha (Pasal 17 PP 40/1996)
(1) Hak Guna Usaha hapus karena :
a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberian atau perpanjangannya;
b. dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka
waktunya berakhir karena :
1. tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak
dan/atau melanggar ketentuan-ketentuan terkait;
2.putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum
tetap;
c. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir;
d. dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;
e. ditelantarkan;
f. tanahnya musnah;
g. Pemegang hak tidak lagi memenuhi syarat sbg subyek HGU.
(2) Hapusnya Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)
mengakibatkan tanahnya menjadi Tanah Negara.
 HAK GUNA BANGUNAN: psl 35 – 40
Pengertian (Pasal 35): hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan di atas tanah bukan miliknya sendiri (bisa tanah
negara, bisa tanah hak milik orang lain)
Ciri l: -jangka waktu: 30 tahun20 tahun [Pasal35(1)(2)]
-dapat beralih dan dialihkan [Pasal35(3)]
-wajib didaftarkan (Pasal38)
-dapat dibebani hak tanggungan (Pasal39)
Cara terjadinya (Pasal 37), karena:
▪ penetapan pemerintah, kalau di atas tanah negara
▪ perjanjian otentik, kalau di atas tanah HM orang lain
Subjek haknya (Pasal36): 1. WNI 2. Badan Hukum Indonesia
Hapusnya (Pasal 40): sama seperti HGU
 Pengaturan HGB dlm PP 40/1996
Tanah yg dapat diberikan dengan HGB (psl 21 & 22)adalah :
a. Tanah Negara: HGB di atas tanah negara diberikan dengan
keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang
ditunjuk.;
b. Tanah Hak Pengelolaan: HGB di atas tanah Hak Pengelolaan
diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri
atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak
Pengelolaan
c. Tanah Hak Milik: HGB di atas tanah HM terjadi dengan
pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang
dibuat oeh Pejabat Pembuat Akta Tanah.

HGB di atas tanah negara dan tanah HPL didaftar di Kantor

Pertanahan. Demikian juga HGB di atas tanah HM, wajib
didaftar; dgn demikian ia mengikat pihak ketiga.
Jangka Waktu HGB: psl 25-29
❑ HGB di atas tanah negara dan tanah HPL, jangka waktunya:
▪ pd saat pemberian 30 thn, perpanjangan 25 thn, dan pembaruan hak 30 tahun.
▪ HGB di atas tanah negara dpt diperpanjang atau diperbarui jika memenuhi syarat:
a. tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan
tujuan pemberian hak tersebut;
b. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang
hak; dan
c. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagai-mana
dimaksud dalam Pasal 19.
d. penggunaan tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah
yang bersangkutan.
▪ HGB di atas tanah HPL diperpanjang atau diperbarui setelah mendapat
persetujuan dari pemegang HPL;
▪ Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Bangunan atau
pembaharuannya diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhir-nya
jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut atau perpanjangannya.
▪ Perpanjangan dan pembaruan jangka waktu HGB dpt dilakukan sekaligus
bersamaan dgn pemberian jangka waktu hak tsb pertama kali.
▪ HGB di atas HM jangka waktunya maksimal 30 tahun; atas kesepakatan para pihak
dapat diperbarui dgn pemberian HGB baru di atas bidang tanah yang sama, yg
dilakukan oleh/di hadapan PPAT dan hrs didaftarkan.
Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan (Pasal 30)
Pemegang Hak Guna Bangunan berkewajiban :
a. membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara
pembayarannya ditetapkan dalam keputusan
pemberian haknya;
b. menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan
persyaratan sebagai-mana ditetapkan dalam keputusan
dan perjanjian pemberiannya;
c. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada
di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
d. menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan
Hak Guna Bangunan kepada Negara, pemegang Hak
Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak
Guna Bangunan itu hapus;
e. menyerahkan sertipikat Hak Guna Bangunan yang
telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Hapusnya Hak Guna Bangunan (Pasal 35)
(1) Hak Guna Bangunan hapus karena :
a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;
b. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau
pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena :
1) tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau
dilanggarnya ketentuanketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal
30, Pasal 31 dan Pasal 32; atau
2) tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang
tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara
pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik atau
perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan; atau
3) putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang
tetap;
c. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu
berakhir;
d. dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;
e. ditelantarkan;
f. tanahnya musnah;
g. Subjek hanya tdk lagi memenuhi syarat.
HAK PAKAI (HP): UUPA Pasal 41-43, 49(2), 50(2), 52
Pengertian: hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil di atas tanah negara
(berdasarkan penetapan pemerintah) atau tanah milik orang lain (berd. perjanjian
dengan pemilik tanah)
Jangka waktu:
Hak pakai dapat diberikan:
a. selama jangka waktu yang tertentu;
b. atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu (tanpa
jangka waktu);
Hak pakai dapat diberikan:
a. dengan cuma-cuma;
b. dengan pembayaran ;
c. atau pemberian jasa berupa apapun.
.
Subjek hak: 1. WNI; 2. Badan Hukum Indonesia; 3. WNA tinggal di Ind. 4. Badan
Hukum Asing punya perwakilan di Indonesia.
Terjadinya, karena:
1. Penetapan pemerintah (di atas tanah negara)
2. Perjanjian (kalau di atas tanah orang lain)
Peralihannya:
1. Dengan izin (kalau tanah negara)
2. sesuai dengan ketent. perjanjian (untuk tanah hak)
 Pengaturan Hak Pakai dalam PP 40/1996
Yang dapat mempunyai Hak Pakai adalah :
a. Warga Negara Indonesia;
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia
dan berkedudukan di Indonesia;
c. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen,
dan Pemerintah Daerah;
d. Badan-badan keagamaan dan sosial;
e. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
f. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di
Indonesia;
g. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan
Internasional.
Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai adalah :
a. Tanah Negara;
b. Tanah Hak Pengelolaan;
c. Tanah Hak Milik.
Terjadinya HP di atas masing2 tanah itu, sama spt dlm
HGB.
HP wajib didaftar, dan HP itu lahir pd saat didaftarkan.
Jangka waktu: 25 + 20 +20
Ketentuan selanjutnya ttg jangka wkt sama dgn HGB
HP di atas tanah negara dan HPL dpt dijadikan jaminan
hutang dgn dibebani hak tanggungan.
Kewajiban dan Hak Pemegang Hak Pakai (Pasal 50)
Pemegang Hak Pakai berkewajiban :
a. membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya
ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan
tanah Hak Pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian Hak Pakai atas
tanah Hak Milik;
b. menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan
sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian
pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
c. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta
menjaga kelestarian lingkungan hidup;
d. menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Pakai kepada
Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah
Hak Pakai tersebut hapus;
e. menyerahkan sertipikat Hak Pakai yang telah hapus kepada Kepala Kantor
Pertanahan.
Setelah keluarnya UU 11/2020 ttg Cipta Kerja jo. PP 18/2021, jangka waktu hak
pakai diatur sama dgn jangka waktu HGB (30 + 20 +20 thn).
Dan spt dalam UU Penanaman Modal dan PP 40/1996, jangka wkt HGU, HGB
dan Hak Pakai bisa diberikan sekaligus di depan untuk perpanjangan dan
pembaryan haknya.
 ❑HAK ATAS ATAS TANAH UNTUK ORANG ASING
❑ Dasar:
1. Psl 1 (ay 1,2 dan 3 UUPA): seluruh wilayah Indonesia
milik bangsa Indonesia, sbg karunia abadi dari Tuhan;
2. Psl 9 (ay. 1): hanya WNI yang dpt mempunyai
hubungan yang sepenuhnya dgn tanah di Indonesia
3. Psl 21 ay. 1: hanya WNI yg dpt mempunyai HM
4. Psl 26 ay 2: setiap peralihan yang langsung atau tdk
langsung memindahkan HM kpd WNA batal demi
hukum
5. Psl 30 dan psl 36: yg dpt mempunyai HGU atau HGB
hanya WNI atau badan hukum Indonesia
Pembatasan hak atas tanah untuk orang asing di negara-
negara lain:
Di Asia: Vietnam, Camboja dan China
Di Israel: sangat dibatasi
Di USA: di beberapa negara bagian ada pembatasan untuk
non-resident aliens, bahkan untuk resident aliens juga.

Pertimbangan pembatasan:
Pembatasan hak atas tanah dalam UUPA sesungguhnya
diadopsi dari prinsip hukum adat: larangan untuk
mengalihkan secara permanen tanah ulayat (baik sebagian
apalagi seluruhnya) kepada orang asing (yang bukan warga
masyarakat hukum adat)
 HAT BAGI WNA
❑ Dua kemungkinan:
1.Hak pakai dgn jangka waktu
2. Hak Sewa utk Bangunan
❑ Bila dgn Hak Pakai:
▪ Jangka waktunya: 25 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan dapat
diperbarui untuk jangka 25 tahun (PP 40/1996, ps 45 ay 1&2)
Syaratnya:
▪ Menurut UUPA (Pasal 42) : WNA harus Berdomisili di Indonesia
▪ Dan juga:
➢WNA berada di Indonesia dengan Izin Singgah/Izin
Kunjungan/Izin Tinggal Sementara/Izin Tinggal Tetap ( UU & PP
Keimigrasian (UU9/1992 + PP 22/1994) ;
➢ Keberadaannya memberikan manfaat bagi pembangunan
Indonesia (ps 1 ayat 2 PP 41/1996 )
❑ Apa makna Memberi Manfaat?
▪ Luas : setiap kegiatan usaha termasuk pembelian rumah + tanah itu sendiri
(Permennag No.7/1996)
▪ Sempit : usaha yg dilakukan harus memberikan kontribusi bagi penciptaan
lapangan kerja dan pertumbuhan ekonomi (SE Menper No.124/1997)
Catatan:
Menurut Sumardjono, sesungguhnya untuk kepentingan WNA, HP sudah
cukup memadai dan fleksibel:
▪ Dibandingkan dengan HGB, jangka waktu HP hanya terpaut lima tahun.
▪ Subyek HP lebih luas, yaitu WNI, Badan Hukum Indonesia (BHI), WNA,
dan BHA.
▪ Penggunaannya pun lebih fleksibel, tidak dibatasi jenisnya.
▪ HP atas tanah negara didaftarkan dan dapat dijadikan jaminan utang dengan
dibebani hak tanggungan (HT).
Namun, banyak pihak masih kurang paham atau kurang percaya terhadap HP,
sehingga memicu terjadinya penyelundupan hukum melalui perjanjian notariil
antara WNI pemegang HM dan WNA, yang memberikan kemungkinan bagi
WNA untuk ”memiliki” HM secara material walaupun secara legal-formal
pihak WNI adalah pemegang HM.

Dalam perjanjian itu, kedudukan WNI adalah trustee atau nominee. Perjanjian
yang dimaksudkan untuk secara tak langsung mengalihkan HM ke WNA itu
melanggar Pasal 26 Ayat (2) UUPA yang berakibat perjanjian batal karena
hukum, tanahnya jatuh kepada negara dan pembayaran yang telah diterima
pihak WNI tak dapat dituntut kembali. Dalam perjanjian semacam ini, WNA
tak memperoleh perlindungan hukum. Namun, penyelundupan hukum
semacam ini tak serta-merta dapat dideteksi kecuali bila di kemudian hari
timbul sengketa dan diproses di pengadilan.
❑ Bila dengan HSUB (Hak Sewa utk Bangunan) (ps 44 dan 45 UUPA)
➢ Seperti HP, HSUB dapat dimiliki WNI, BHI, WNA, dan BHA. HSUB
memberikan hak kepada seseorang untuk menggunakan tanah HM
orang lain yang diserahkan dalam keadaan kosong, untuk mendirikan
bangunan, dengan membayar kepada pemilik tanah sejumlah uang
tertentu.
➢ Namun, HSUB tidak termasuk hak atas tanah yang didaftarkan dan tidak
dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani HT.
➢ HSUB hanya dapat beralih dengan izin pemilik tanahnya. Berbeda
dengan HP, HSUB hanya dapat terjadi di atas tanah HM.
➢ Untuk memperoleh hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas
tanah HM harus dibayarkan uang sewa (Sumardjono)
Namun, menurut Sumardjono, penggunaan HSUB berpotensi
menimbulkan penyelundupan hukum. Dapat terjadi, pembuatan
perjanjian antara WNI pemegang HM dan WNA dengan ”kedok” HSUB
itu digunakan untuk menyimpangi ketentuan Pasal 26 Ayat (2) UUPA
dengan cara (1) memberikan HSUB dengan jangka waktu ”sewa” yang
melampaui batas kewajaran; (2) ”uang sewa” yang diberikan sebenarnya
merupakan harga tanah yang sebenarnya; (3) pemilik tanah hanya dapat
meminta kembali tanahnya dengan membayar kembali sebesar harga
tanah. Konstruksi hukum pemberian HSUB bagi WNA semacam ini
akibat hukumnya disebutkan dalam Pasal 26 Ayat (2) UUPA.