ANALISA TERHADAP

AKTA PEMASUKAN KE DALAM PERUSAHAAN (AKTA INBRENG)

PENGERTIAN
PT (Perseroan Terbatas) merupakan persekutuan modal, di mana harta PT terpisah dari
harta pribadi pemegang saham. Sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 34 Undang-Undang No. 40
Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas (“UU PT”), para pendiri/calon pemegang saham PT
menyetorkan modalnya dalam bentuk: uang tunai, aset, maupun good will (kecakapan/nama
baik). Bila pemegang saham menyetorkan modal dalam bentuk aset pribadinya ke dalam harta
kekayaan PT, maka hal tersebut harus diperhitungkan dengan sejumlah saham. Perbuatan hukum
dimaksud disebut sebagai: “inbreng”. Atas setoran berupa aset dimaksud, selanjutnya harus
dilakukan balik namanya dari semula atasnama pemegang saham menjadi ke atas nama PT.
Proses penyertaan atas model dalam bentuk non tunai atau disebut dengan Inbreng ini
tentu saja harus memperhatikan beberapa hal salah satunya mengenai ketentuan perpajakan. Dari
sisi perpajakan pengenaan pajak atas inbreng dilakukan berdasarkan mekanisme jual beli seperti
biasanya. Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 234/PJ.03/2008 terhadap transaksi
pengalihan tanah yang dimaksud dalam inbreng, subjek pajak baik orang pribadi maupun badan
yang mengalihkan hak tanahnya berkewajiban memungut PPh Pasal 4 ayat (2) final sebesar 5%
(lima persen) dari nilai pengalihannya, sedangkan PT sebagai pihak penerima inbreng, dikenakan
BPHTB sebesar 5% (lima persen) dari nilai pengalihan. Yang membedakan dari proses jual beli
biasa adalah untuk inbreng biasanya didahului dengan penilaian atas harga tanah yang
diinbrengkan oleh appraisal. Kemudian, proses tersebut diumumkan di surat kabar. Setelah
proses tersebut dijalani, maka akan dilanjutkan dengan pembayaran PPh dan BPHTBnya dengan
menggunakan perhitungan yang sama dengan pada proses jual beli biasa. Setelah itu, baru
dilanjutkan dengan pembuatan Akta Pemasukan ke Dalam Perseroan (selanjutnya disebut “akta
inbreng) di hadapan PPAT setempat dan terakhir mendaftarkan peralihan haknya (balik nama)
pada Kantor Pertanahan setempat.
Sejak dilaksanakannya penandatanganan akta inbreng maka otomatis hak atas tanah
tersebut sudah beralih kepada PT dan pihak yang memberikan tanah tersebut mendapatkan
sejumlah saham di PT tersebut dengan perhitungan yang wajar. Dengan demikian, jika ada
perbuatan hukum untuk menyewakan ataupun membebani tanah tersebut dengan Hak
Tanggungan, maka yang bertindak mewakili pemilik sudah bukan pemilik lama (pemegang
saham), melainkan Direksi PT tersebut.
Analisis
1. Sistematika Akta berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya
disebut “Peraturan BPN 8/2012”) disebutkan dalam Pasal 96 bahwa akta PPAT dan tata
cara pengisian dibuat sesuai dengan yang diatur dalam lampiran peraturan ini.
SISTEMATIKA
1) Kepala Akta :
i. Kop PPAT : berisi nama PPAT, daerah kerja, Nomor Surat Keputusan
pengangkatan dari Kepala BPN, alamat kantor beserta nomor telepon.
ii. Judul Akta : AKTA PEMASUKAN KE DALAM PERUSAHAAN
iii. Nomor : 10/2020
iv. Hari, tanggal, tahun, dan pukul pembuatan akta, serta berhadapan dengan
sebutkan nama lengkap PPAT, SK pengangkatan Kepala BPN, wilayah kerja
PPAT, seperti dibawah ini :
“hadir dihadapan saya, FATH INAYAH MAHA, Sarjana Hukum, Magister
Kenotariatan, yang berdasarkan Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia tanggal 06 Mei 2003 Nomor 621/KEP-14.5/X/2003
diangkat sebagai Pejabatan Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT, yang
dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah, dengan daerah kerja Kota Administrasi Jakarta Barat dan
berkantor di Jalan I Gusti Ngurah Rai No.13, Cililitan, Kramat Jati, Jakarta
Timur, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang Saya kenal dan akan disebut pada
bagian akhir akta ini:”
2) Badan Akta
i. Komparisi para pihak
 Dalam komparisi diuraikan secara lengkap identitas para pihak yaitu pihak yang
menyerahkan objek dalam akta yang disebut sebagai pihak pertama dan pihak
yang menerima objek dalam akta tersebut sebagai penyertaan yang mana pihak
kedua adalah berbentuk Perseroan Terbatas yang mana dalam melakukan
perbuatan dalam akta dibawah ini diwakili oleh Direktur Perseroan tersebut yang
sah mewakili Direksi.
ii. Premis
Dalam premis disebutkan mengenai hal-hal sebagai berikut :
a) Bahwa pihak pertama menerangkan dengan ini memasukan penyertaan ke
dalam PT yang berkedudukan di Kabupaten Tangerang dan pihak kedua
menerangkan dengan ini menerima penyertaan pihak pertama tersebut.
b) Bahwa dijelaskan secara detail mengenai penyertaan yang menjadi objek
dalam akta tersebut, yaitu :
- Hak Guna Bangunan Nomor 113/Cipayung atas sebidang tanah
sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur tanggal 19 September 2020
Nomor 110/Cipayung/2020 seluas 2000 m2 (dua ribu meter persegi)
dengan Nomor Identitas Bidang Tanah (NIB) 05.01.05.01.11999 Dan
Nomor Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan
(SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP) 12.04.010.114.055-0033.0.
terletak di :
-Provinsi : Daerah Khusus Ibukota Jakarta
- Kabupaten : Jakarta Timur
-Kecamatan : Cipayung;
-Kelurahan : Cipayung;
-Jalan : Cilandak Raya Nomor 10
Bahwa pemasukan kedalam perusahaan ini meliputi pula bangunan dan
segala sesuatu yang tertanam diatasnya yang menurut, peraturan
perundang-undangan dapat digolongkan sebagai barang tidak bergerak.
c) Bahwa pihak pertama dan pihak kedua menerangkan bahwa
a. Untuk pemasukan kedalam perusahaan ini Pihak Pertama mengaku telah
menerima 8000 (delapan ribu) lembar saham dalam perseroan terbatas PT.
 Ornum Property semuanya dengan harga nominal Rp. 8.000.000.000,-
(delapan Milyar Rupiah)
b. Akta ini berlaku sebagai tanda penerimaan saham tersebut.
iii. Pasal-pasal
Dalam ketentuan ini dijelaskan mengenai beberapa pengaturan dan/atau
pernyataan sebagai berikut :
- Pernyataan mengenai pemindahan hak atas objek dalam akta dari pihak
pertama menjadi milik pihak kedua.
- Pihak pertama menjamin bahwa objek dalam akta tidak tersangkut dalam
sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan untuk sesuatu
utang yang tidak tercatat dalam sertipikat, dan bebas dari beban-beban
lainnya yang berupa apapun.
- Penjelasan mengenai izin pemindahan hak tersebut (jika ada) pernyataan
bahwa dalam hal perbedaan luas tanah maka para pihak akan menerima
hasil pengukuran dari instansi terkait.
- Pengaturan tentang pemilihan domisili hukum.
- Pengaturan mengenai biaya pembuatan akta
3) Akhir Akta
i. Identitas saksi-saksi
ii. Uraian pembacaan Akta
iii. Uraian penandatanganan Akta
1. Di setiap halaman di sudut kiri bawah dituliskan jenis Akta, nama PPAT yang membuat
Akta dan wilayah kerja PPAT, sedangkan di sudut kanan bawah setiap halaman
dituliskan halaman keberapa dari total halaman dalam akta.
Berdasarkan uraiana diatas dapat disimpulkan bahwa dilihat dari bentuk dan tata cara
penulisan akta inbreng yang kami dapat yang ada dalam lampiran, maka akta tersebut
telah dibuat sesuai dengan yang diatur dalam Peraturan BPN 8/2012 dari sistematika
bentuk dan tata cara penulisannya, dimana dalam akta tersebut menerangkan secara garis
besarnya bahwa objek penyertaan adalah 1 (satu) bidang tanah yang berada di Kota
Administrasi Jakarta Timur, yang kemudian setelah akta ini dibuat status kepemilikan
atas objek penyertaan tersebut menjadi milik PT dan pihak pertama yang menyerahkan
 objek penyertaan mendapat saham di PT tersebut dengan jumlah nominal sebesar Rp.
8.000.000.000,- (delapan Milyar Rupiah).
2. Wilayah Kerja PPAT
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan
Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut “PP 37/1998”) disebutkan pada pasal 1
bahwa PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta
otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas
satuan rumah susun. PPAT terkait oleh daerah kerja yaitu sebagaimana yang diatur dalam
Pasal 12 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat
Akta Tanah, bahwa daerah kerja PPAT adalah satu wilayah provinsi dan PPAT memiliki
kedudukan di provinsi yang menjadi bagian dari daerah kerja sebagaimana diatur dalam
Pasal 12A PP No.24/2016.
Jadi berdasarkan uraian tersebut diatas melihat objek tanah dan bangunan dalam akta
inbreng ketiganya berada di wilayah Kota Administrasi Jakarta Timur, maka untuk
pengurusan pengalihan hak atas tanah dan/bangunan (termasuk yang dilakukan melalui
inbreng) yang berlokasi wilayah Kota Administrasi Jakarta Timur sehingga terhadap akta
inbreng ini telah dibuat oleh PPAT yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku.