Ghaida Mastura

Syafira Aulia
© 2019

Pembahasan Soal UAS

P3HAT
Tanggal : 19 Mei 2018 | Waktu : 135 menit

Kasus:
Sebidang tanah HM Nomor 00155/Cilandak Barat, Luas 300 m2, sebagaimana diuraikan
dalam SU tanggal 7 Juni 1990, Nomor 00313/Cilandak Barat/1990, terletak di Jalan MPR II
Nomor 17, Kecamatan Cilandak, Jakarta Selatan, milik dan ditempati oleh Ny Sekarwati SE, dan
anaknya Tn Alvaro, pada hari Jumat, tanggal 18 Mei 2018 dijual kepada Tn Abubakar SH dan
istrinya Ny Aminah, berikut sebuah bangunan rumah tinggal beserta turutannya, lengkap
dengan surat IMB nya, di hadapan Saudara selaku PPAT/Notaris dengan wilayah kerja Kota
Administrasi Jakarta Selatan. Pada tanggal 5 April 2018 bulan lalu, telah datang di hadapan
Saudara selaku Notaris, calon Penjual dan calon Pembeli tersebut, melakukan penandatanganan
Perjanjian Akan Jual-Beli, pada saat itu disepakati bahwa jual-beli dilakukan dengan harga
Rp 6,5 milyar dan hari itu calon Pembeli memberikan uang sebesar Rp 500 juta, sebagai tanda
jadi, dengan ketentuan bahwa calon Penjual harus segera menyelesaikan surat-surat yang
diperlukan termasuk mendaftarkan perolehannya karena warisan. Semula sejak tahun 1970,
tanah HM tersebut dimiliki oleh Tn Prakoso SH, yang meninggal dunia di Jakarta, tanggal 8
Oktober 2010 dan meninggalkan ahli waris Ny Sekarwati SE istrinya dan anaknya Alvaro sudah
dewasa. NJOP tanah tersebut pada SPPT – PBB untuk tahun 2018 sebesar Rp 20 juta/m2.
Ternyata pada saat jual beli dilakukan hari Jumat, tanggal 18 Mei di hadapan Saudara, Tn
Abubakar SH dan istri, hanya menyerahkan uang tunai sebesar Rp 3 Milyar, sedang sisanya
sebesar Rp 3 Milyar diserahkan dalam bentuk Bilyet Deposito yang baru dapat dicairkan pada
hari Rabu, tanggal 23 Mei 2018.

Notes:
! Yang perlu di-highlight dari soal untuk menulis AJB:
- Kapan tanggal pelunasan à tanggal pelunasan menjadi tanggal pembuatan AJB,
dengan syarat harus jatuh di hari kerja PPAT yaitu antara Senin-Jumat. Kalau tanggal
pelunasan jatuh pada hari Sabtu atau Minggu, maka AJB dibuat pada hari Senin
berikutnya.
- Perhatikan objek jual beli “tanah saja” atau “tanah berikut bangunan rumah tinggal
beserta turutannya” à harus lengkap disebut di AJB.
- Perhatikan apakah ada IMB à harus disebut juga di AJB.
! Bu Enny: pada praktiknya, akta PPAT tidak ada renvoi. Jadi, kalau saat ujian ada renvoi,
cukup di bagian renvoi saja terangkan (maksudnya di sisi kiri akta tempat renvoi). Misalnya
“Disahkan pencoretan 2 (dua) kata dan penggantian 4 (empat) kata”. Di penutup akta tidak
perlu diterangkan mengenai renvoi.

1
 Ghaida Mastura
Syafira Aulia
© 2019

Tugas Saudara:

1. Buatkan Akta Jual Beli-nya, pada kertas bergaris yang sudah disediakan dengan melengkapi
sendiri hal-hal yang belum disebutkan dalam kasus di atas!

2. Bolehkah Saudara membuatkan Akta Jual-Belinya pada hari Jumat, tanggal 18 Mei 2018?
Jelaskan dengan memberikan pertimbangan hukumnya!
Tidak boleh.1
§ Karena jual beli tanah harus bersifat terang dan tunai.
“Terang” à dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang (PPAT).
“Tunai” à terjadi pemindahan hak untuk selama-lamanya dari penjual ke pembeli dan
jual beli selesai pada saat ttd AJB.
§ Kemudian bentuk AJB wajib mengikuti format yang ditentukan dalam Perkaban No. 8
Tahun 2012, dimana terdapat premis yang menegaskan bahwa Penjual telah menerima
sepenuhnya uang harga jual beli dari Pembeli. Artinya, Perkaban mensyaratkan bahwa
AJB baru dapat dibuat ketika pembayaran jual beli telah lunas.
§ Dengan demikian, AJB tidak bisa dibuat pada tanggal 18 Mei 2018 karena Tn. Abubakar
dan Ny. Aminah belum melunasi pembayaran. Jika AJB tetap dibuatkan oleh PPAT, maka
hal tsb bertentangan dengan keterangan dalam akta dan berpotensi terjadi sengketa.

3. Surat-surat apa sajakah yang diperlukan untuk pendaftaran waris ke kantor pertanahan
setempat? Dan adakah pajak yang harus dibayar? Hitung!
§ Surat-surat untuk Pendaftaran Waris:2
1) SHM No. 00155/Cilandak Barat
2) KTP Tn. Prakoso, Ny. Sekarwati, dan Tn. Alvaro
3) Akta Nikah Tn. Prakoso dan Ny. Sekarwati
4) Akta Kelahiran Tn. Alvaro
5) Kartu Keluarga (Tn. Prakoso sebagai Kepala Rumah Tangga)
6) Akta Kematian Tn. Prakoso
7) SKW Tn. Prakoso
8) Surat Ket. Tanah Tidak Sengketa

1
Confirmed. Bu Enny: “Kalau belum lunas maka pakai akta PPJB, karena itulah guna PPJB; ada persyaratan
yang belum terpenuhi. Kalau belum lunas dan sudah AJB, itu bohong dan akan jadi masalah kalau terjadi sengketa.”
(misalnya Pembeli tidak mau melunasi sisa pembayaran, lalu Penjual ingin membatalkan jual beli, itu tidak bisa lagi
karena dengan ttd AJB maka tanah sudah beralih menjadi milik Pembeli. That’s why PPAT harus cermat dan
berhati-hati ketika buat AJB, pastikan Penjual benar-benar telah menerima pembayaran secara penuh dari Pembeli,
supaya AJB yang dibuat tidak menimbulkan sengketa di kemudian hari.)
2
Bu Enny: kalau mau mendaftarkan waris, tidak perlu pakai advice planning. Surat Ket. Penguasaan Fisik
Tanah & Surat Ket. Riwayat Tanah itu untuk tanah yang belum bersertipikat. | Pada kasus ini, tanahnya sudah
bersertipikat Hak Milik, jadi tidak perlu Surat Ket. Fisik Tanah dan Riwayat Tanah.

2
 Ghaida Mastura
Syafira Aulia
© 2019

9) Formulir Balik Nama

10) Bukti Pelunasan PBB
11) Bukti Pelunasan BPHTB
12) Bukti Pelunasan PNBP

§ Ya, ada. Ny. Sekarwati dan Tn. Alvaro harus membayar Pajak BPHTB.
p.s. NPOP yang dipakai untuk Waris adalah “NJOP x Luas Tanah”, karena dalam waris
tidak ada transaksi. Meskipun kasusnya ada jual beli, namun pendaftaran waris ini
terpisah dari luar jual beli. Ingat, untuk BPHTB Waris Jakarta, harus dikali lagi 50%.
BPHTB Waris = (NPOP – NPOPTKP) x 5% x 50%
= {(NJOP x Luas Tanah) – NPOPTKP} x 5% x 50%
= {(Rp 20.000.000,- x 300) – Rp 350.000.000,-} x 5% x 50%
= (Rp 6.000.000.000 – Rp 350.000.000,-) x 5% x 50%
= Rp 5.650.000.000,- x 5% x 50%
= Rp 141.250.000,-
Dasar hukum:
- Pasal 7 ayat (1) Perda DKI No. 18/ 2010
- Pasal 13 ayat (1) Pergub DKI No. 13/ 2016
- Pasal 5 ayat (1) Pergub DKI No. 112/ 2011

4. Surat apa saja yang harus Saudara terima untuk keperluan pembuatan Akta Jual-Belinya?
Dan adakah pajak-pajak yang harus dibayar? Hitung!
§ Surat-surat untuk Pembuatan AJB:3
1) SHM No. 00155/Cilandak Barat
2) KTP & NPWP Ny. Sekarwati dan Tn. Alvaro
3) Kartu Keluarga Ny. Sekarwati dan Tn. Alvaro4
4) KTP & NPWP Tn. Abubakar dan Ny. Aminah
5) Akta Nikah Tn. Abubakar dan Ny. Aminah
6) Kartu Keluarga Tn. Abubakar dan Ny. Aminah
7) Advice Planning5
8) IMB
9) Surat Keterangan Tanah Tidak Sengketa6

3
Ingat, untuk membuat AJB ini, sertipikatnya sudah atas nama Ny. Sekarwati dan Tn. Alvaro. Jadi tidak ada
sangkut pautnya lagi dengan Tn. Prakoso.
4
Bu Enny: Kalau anaknya sudah dewasa, cukup KTP dan Kartu Keluarga. Tapi kalau PPAT nya mau minta
Akta Lahir, silakan saja.
5
Bu Enny: Advice Planning itu sudah diminta oleh PPAT sejak hendak membuat AJB.

3
 Ghaida Mastura
Syafira Aulia
© 2019

10) Bukti Pelunasan PBB

11) Bukti Pelunasan BPHTB oleh Tn. Abubakar dan Ny. Aminah
12) Bukti Pelunasan PPh oleh Ny. Sekarwati dan Tn. Alvaro
13) Kuitansi pelunasan harga jual beli dari Tn. Abubakar dan Ny. Aminah kepada Ny.
Sekarwari dan Tn. Alvaro

§ Ya, ada. Pajak BPHTB yang dibayar oleh Tn. Abubakar dan Ny. Aminah selaku Pembeli
dan PPh yang dibayar oleh Ny. Sekarwati dan Tn. Alvaro selaku Penjual.
Membandingkan “Harga Transaksi” dengan “NJOP x Luas Tanah”
Ø Harga Transaksi = Rp 6.500.000.000,-
Ø NJOP x Luas Tanah = Rp 20.000.000,- x 300 = Rp 6.000.000.000,-
Ø Yang dipakai adalah Harga Transaksi, karena nilainya lebih tinggi,
1) BPHTB = (NPOP – NPOPTKP) x 5%
= (Rp 6.500.000.000,- – Rp 80.000.000,-) x 5%
= Rp 6.420.000.000,- x 5%
= Rp 321.000.000,-
Dasar hukum:
- Pasal 7 ayat (1) Perda DKI No. 8/ 2010
- Pasal 13 ayat (1) Pergub DKI No. 13/ 2016
2) PPh = 2,5% x NPOP
= 2,5% x Rp 6.500.000.000,-
= Rp 162.500.000,-
Dasar hukum:
- Pasal 2 ayat (1) huruf a PP No. 34/ 2016

5. Jelaskan kewajiban apa saja yang harus Saudara lakukan selaku PPAT:
a. Sebelum pembuatan akta
1) Menerima berkas-berkas asli dari para pihak.
2) Memeriksa ke Kantor Pertanahan Jakarta Selatan mengenai kesesuaian SHM No.
00155/Cilandak Barat dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan Jakarta
Selatan dengan memperlihatkan sertipikat asli. (Pasal 97 ayat (1) PMNA 3/97)
3) Meminta calon penerima hak Tn. Abubakar dan Ny. Aminah membuat pernyataan
bahwa dengan jual beli ini: (Pasal 99 ayat (1) dan (2) PMNA 3/97)
a. tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi batas maksimum
penguasaan tanah;


6
Bu Enny: Surat Ket. Tanah Tidak Sengketa itu harus ada, untuk Pasal 2 AJB. Namun untuk Surat
Penguasaan Fisik Tanah & Surat Ket. Riwayat Tanah itu tidak perlu, karena itu untuk tanah yang belum
bersertipikat (untuk UTS).

4
 Ghaida Mastura
Syafira Aulia
© 2019

b. bila melebihi batas maksimum penguasaan tanah maka selisihnya menjadi

objek landreform;
c. bersedia menanggung semua akibat hukumnya apabila pernyataannya tidak
benar.
dan menjelaskan maksud dan isi pernyataan tersebut.
4) Meminta pemegang hak Ny. Sekarwati dan Tn. Alvaro membuat pernyataan bahwa
objek jual beli tidak dalam sengketa.7 (Pasal 100 PMNA 3/97)
5) Meminta bukti pelunasan PBB, BPHTB, dan PPh.
6) Membicarakan rencana isi akta.

b. Pada saat pembuatan akta

1) Memastikan para pihak yang hadir; Ny. Sekarwati, Tn. Alvaro, Tn. Abubakar, dan
Ny. Aminah adalah orang yang cakap dan berwenang untuk melakukan jual beli
tanah. (Pasal 101 ayat (1) PMNA 3/97)
2) Membuat akta dengan disaksikan oleh minimal 2 (dua) orang saksi. (Pasal 101 ayat
(2) PMNA 3/97)
3) Membacakan akta, menjelaskan isi dan maksud pembuatan akta, serta prosedur
pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya kepada Ny. Sekarwati, Tn. Alvaro,
Tn. Abubakar, dan Ny. Aminah. (Pasal 101 ayat (3) PMNA 3/97)
4) Membuat AJB sebanyak 2 (dua) lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT
dan satu lembar disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan Jakarta Selatan untuk
keperluan pendaftaran, dan kepada Ny. Sekarwati dan Tn. Alvero serta Tn. Abubakar
dan Ny. Aminah diberikan salinannya. (Pasal 102 PMNA 3/97)

c. Sesudah pembuatan akta

1) Menyampaikan AJB dan dokumen lainnya kepada Kantor Pertanahan Jakarta Selatan,
maksimal 7 (tujuh) hari kerja sejak AJB dittd. (Pasal 103 ayat (1) PMNA 3/97)
2) Memberitahukan kepada Tn. Abubakar dan Ny. Aminah bahwa pendaftaran sudah
dilakukan dengan menyerahkan tanda terima dari Kantor Pertanahan Jakarta Selatan.
(Pasal 103 ayat (5) PMNA 3/97)
3) Mengurus penyelesaian permohonan pendaftaran peralihan hak. (Pasal 103 ayat (6)
PMNA 3/97)
4) Mengisi data terkait AJB pada Buku Daftar Akta PPAT. (Pasal 26 ayat (2) PP 37/98)
5) Mengirim laporan kepada Kepala Kantor Pertanahan Jakarta Selatan, Kepala Kanwil
BPN DKI Jakarta, Kepala Kantor Pelayanan PBB Jakarta Selatan, dan Kepala Kantor
Pajak DKI Jakarta, selambat-lambatnya tanggal 10 bulan berikutnya. (Pasal 26 ayat
(3) PP 37/98)

7
Tidak perlu meneliti pemindahan hak harus mendapat izin terlebih dahulu, karena soalnya sudah jelas
adalah tanah Hak Milik yang mana untuk tanah berstatus hak milik tidak perlu mendapat izin pemindahan hak.

5
 Ghaida Mastura
Syafira Aulia
© 2019

6. Sebutkan surat apa sajakah yang harus ditambahkan guna keperluan pendaftaran AJB-nya
dan berapa biaya pendaftaran pencatatannya?8
§ Surat-surat tambahan: (Pasal 103 ayat (2) PMNA 3/97)
1) AJB antara Ny. Sekarwati dan Tn. Alvaro dengan Tn. Abubakar dan Ny. Aminah
2) Kuasa ke PPAT dari Tn. Abubakar dan Ny. Aminah
3) Pengantar PPAT kepada Kepala Kantor Pertanahan Jakarta Selatan
4) Permohonan Balik Nama dari PPAT kepada Kepala Kantor Pertanahan Jakarta
Selatan
5) Bukti Pelunasan PNBP
§ Biaya pendaftaran pencatatan peralihan hak:
1) PNBP yang berasal dari Pelayanan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah
T = (1/1000 x Nilai Tanah) + Rp 50.000,-
= (1/1000 x Rp 6.500.000.000,-) + Rp 50.000,-
= Rp 6.500.000,- + Rp 50.000,-
= Rp 6.550.000,-
Dasar hukum: Pasal 16 ayat (2) PP No. 128 Tahun 2015
2) Biaya Pencatatan Perubahan Nama Pemegang Hak9
Rp 50.000,- per bidang
Dasar hukum: Lampiran PP No. 128 Tahun 2015

7. Jelaskan kegiatan apa sajakah yang dilakukan Kakan Pertanahan setempat guna pencatatan
peralihan haknya dan hitung biaya pendaftarannya.
Kegiatan Kantor Pertanahan untuk Pencatatan Peralihan Hak10
Ø Memberikan tanda penerimaan atas penyerahan permohonan pendaftaran beserta AJB
dan berkasnya yang diterimakan kepada PPAT. (Pasal 103 ayat (4) PMNA 3/97)
Ø Pencatatan peralihan hak dalam buku tanah, sertipikat dan daftar lainnya dilakukan

8
Bu Enny: “Kalau yang ditanya hanya dokumen tambahan, berarti cukup bikin 5 dokumen ini saja. Karena
dokumen lainnya sudah ada di PPAT sebelum membuat AJB. Dokumen tambahan ini untuk pendaftaran ke
Kantor Pertanahan, setelah AJB dibuat.”
9
Bu Enny: “Kan di sertipikat, nama pemegang hak lama dicoret trus dicatat nama pemegang hak baru, nah
itu ada biayanya. Rp 50.000,- per bidang.”
10
Intinya, untuk soal Kegiatan Kakan, pasal yang pasti selalu dipakai: Pasal 103 ayat (4) dan Pasal 105 ayat
(1) & (4) PMNA 3/97.
- Pasal 105 ayat (2) hanya dipakai jika Pembeli nya lebih dari 1 orang à pada kasus ini, pasal tsb dipakai, karena
pembelinya Tn. Abubakar dan istrinya Ny. Aminah.
- Pasal 105 ayat (3) tidak dipakai karena itu hanya untuk kasus peralihan hak yang sebagian dimana hak atas tanah
menjadi milik bersama antara pemegang hak lama dan yang baru, sedangkan soal Bu Enny selalu tentang jual
beli yang mana tidak ada kepemilikan bersama antara pemegang hak lama dan yang baru.

6
 Ghaida Mastura
Syafira Aulia
© 2019

sebagai berikut: (Pasal 105 ayat (1) PMNA 3/1997)

a. Nama pemegang hak lama yakni Ny. Sekarwati dan Tn. Alvaro di dalam buku tanah
dicoret dengan tinta hitam dan di bubuhi paraf Kepala Kantor Pertanahan Jakarta
Selatan atau Pejabat yang ditunjuk;
b. Nama-nama pemegang hak yang baru yakni Tn. Abubakar dan Ny. Aminah
dituliskan pada halaman dan kolom yang ada dalam buku tanah dengan dibubuhi
tanggal pencatatan, dan kemudian ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan
Jakarta Selatan atau Pejabat yang ditunjuk dan cap dinas Kantor Pertanahan Jakarta
Selatan.
c. Kegiatan huruf a dan b juga dilakukan pada sertipikat hak yang bersangkutan dan
daftar-daftar umum lain yang memuat nama pemegang hak lama yakni Ny. Sekarwati
dan Tn. Alvaro; 

d. Nomor hak dan identitas lain dari tanah yang dialihkan dicoret dari Daftar Nama
pemegang hak lama yakni Ny. Sekarwari dan Tn. Alvaro dan nomor hak dan identitas
tersebut dituliskan dalam Daftar Nama penerima hak baru yakni Tn. Abubakar dan
Ny. Aminah. 

b. Karena pemegang hak lebih dari satu orang dan hak tersebut dimiliki bersama oleh Tn.
Abubakar dan Ny, Aminah, maka masing-masing dibuatkan daftar nama dan di bawah
nomor hak diberi garis dengan tinta hitam. (Pasal 105 ayat (2) PMNA 3/97)
c. Sertipikat hak yang dialihkan diserahkan kepada PPAT selaku kuasa dari Tn. Abubakar
dan Ny. Aminah. (Pasal 105 ayat (4) PMNA 3/1997) 


Additional Notes
Pembahasan soal UAS Mei 2018 ini, sama dengan soal UAS Desember 2018. Namun ada
tambahan 1 pertanyaan teori pada soal UAS Desember 2018, yaitu:

8. Sebutkan perubahan pemeliharaan data apa sajakah yang wajib didaftarkan dalam daftar
umum?
Berdasarkan Pasal 94 ayat (1) PMNA 3/97, perubahan pemeliharaan data yang wajib
didaftarkan adalah perubahan data fisik dan data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah
terdaftar:
1. Perubahan Data Yuridis - Pasal 94 ayat (2) PMNA 3/97
1) peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan,
dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya;
2) peralihan hak karena pewarisan;
3) peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi;
4) pembebanan Hak T anggungan;
5) peralihan Hak T anggungan;

7
 Ghaida Mastura
Syafira Aulia
© 2019

6) hapusnya hak atas tanah, Hak Pengelolaan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan
Hak Tanggungan;
7) pembagian hak bersama;
8) perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan
Ketua Pengadilan;
9) perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama;
10) perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.
2. Perubahan Data Fisik - Pasal 94 ayat (3) PMNA 2/97
1) pemecahan bidang tanah;
2) pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah;
3) penggabungan dua atau lebih bidang tanah.

Catatan untuk membuat AJB dari Bu Enny

! SK sebelum tahun 2015: SK Kepala BPN RI
! SK setelah tahun 2015: SK Menteri ATR/Kepala BPN RI
! Kalau di kasus dicantumkan nomor dan tanggal SK, itu juga yang dicantumkan di AJB.
! Kantor PPAT jam kerja nya sama dengan Kantor Pertanahan, yaitu Senin-Jumat. Jadi akta
PPAT hanya bisa dibuat Senin-Jumat. Berbeda dengan Notaris yang 24 jam.
! Daerah kerja PPAT sesuai letak tanah. Kalau letak tanah di Jakarta Selatan, daerah kerja
PPAT di Kota Administrasi Jakarta Selatan.
! PPAT: Diangkat, bukan ditunjuk.
! Saat ujian akan diberi 2 lembar jawaban bergaris, total 8 halaman.
Pada lembar jawaban: beri garis bawah, untuk footnote dan paraf para penghadap, saksi-
saksi, PPAT. Tulis di baris 2 terakhir.
! Kasih jarak di sebelah kiri 5cm, space untuk renvoi kalau salah waktu ujian.
! Akta PPAT itu bentuknya 2 lembar in originali. Bukan minuta.
! Komparisi: tergantung kasusnya.
! Menurut keterangannya tidak perlu persetujuan siapapun karena belum pernah menikah,
berdasarkan surat pernyataan yang dilegalisasi. Jadi kalau penjual lajang, harus ada surat
pernyataan.
! Suami Istri: Sertipikat atas nama suami, tidak membuat perjanjian kawin maka jadi harta
bersama. Istri kalau tidak hadir, memberi surat persetujuan yang dilegalisasi oleh kita selaku
Notaris.

8
 Ghaida Mastura
Syafira Aulia
© 2019

! Suami pakai kuasa: Sertipikat atas nama berdua, suami bertindak untuk diri sendiri dan kuasa
istri berdasarkan surat kuasa.
! Pembeli suami istri keduanya hadir, maka tidak perlu lagi disebut saling memberi
persetujuan.
! Anak di bawah umur harus mendapat persetujuan dari PN. “Ketua PN Jakpus tgl nomor”.
Kalau penetapan pengadilan untuk banyak harta à Fotokopi.
! AD PT Singkat: AD yang telah diumumkan dalam BN dan TBN yang sampai saat ini belum
ada perubahan.
! Kalau PT mau beli tanah seharga Rp 2M, tidak perlu persetujuan RUPS. Cukup persetujuan
Dewan Komisaris.
! Jual beli ini meliputi pula… Kalau dikasus: Meliputi perkarangan kosong, tidak pakai
“pula”. Atau sebuah bangunan rumah tinggal/rumah toko lantai 2 beserta turutannya
yang didirikan berdasarkan IMB yang dikeluarkan oleh Kepala Dinas Tata Kota
Jakarta Barat tanggal sekian nomor sekian yang aslinya.. difotokopi… legalisasi..
(fotokopi sesuai asli) disimpan pada lembar pertama…. Atau Meliputi perkarangan
yang di atas nya ada pohon yang berharga.
! Pasal-pasal di format AJB Perkaban 8/2012
! Pasal 1: terang tunai. Harus ada.
! Pasal 2: jaminan dari penjual. Harus ada.
! Pasal 3: kalau di sertipikat ada catatan: untuk peralihan harus mendapat izin dari.. atau
misalnya sertipikat HGB di atas HPL, harus mendapat izin dari pemegang HPL.
! Pasal 4: untuk tanah pertanian. Karena ada batasan pemilikannya, sesuai UU Landreform.
! Pasal … : perbedaan luas tanah. Untuk jual beli yang sebagian, karena dilakukan pengukuran
dulu. Kalau sudah pasti, pasal ini hilang.
! Pasal ke-2 terakhir: Pilihan tempat kediaman hukum. Harus ada.
! Pasal terakhir: beban pembayaran akta, biasanya dibayar oleh Pihak Kedua. Tapi
dalam praktek tergantung kesepakatan, misalnya dibagi 2. Harus ada.
! Jadi, yang wajib ada itu ada 4 pasal! Ini yang paling singkat untuk ujian.
! Bisa saja ditambahkan pasal sebelum pasal terakhir: Pihak pertama dan pihak kedua
menjamin identitas dan keterangan yang diberikan dalam akta ini adalah identitas dan
keterangan yang benar dan karenanya apabila di kemudian hari… membebaskan PPAT dan
para saksi dari gugatan.
! Saksi akta PPAT, tidak bisa digabung “keduanya pegawai saya, PPAT”. Harus diuraikan.
Jadi di tiap identitas saksi akta, “pegawai saya, PPAT”.
! Ingat, saksi akta PPAT itu ada keterangan “umur”, sesuai Perkaban 8/2012.
! Akta PPAT harus dibacakan dan dijelaskan, dan ttd harus di depan PPAT.
! TTD: ada materai pada pihak pertama, cukup kotak saja. Di kolom ttd PPAT, tambahkan cap.