Materi PPHAT2

Materi Materi Perkuliahan PPHAT----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1
BAB I
PENDAHULUAN

Keberadaan tanah sangat penting dalam kehidupan manusia, fungsi tanah
sebagai sebagai " media " pengikat ( Integrative factor ) bagi hubungan
kemasyarakatan, sebagai sarana pemersatu dan sebagai media pemenuh
kebutuhan hidup ( Economic factor ) bagi masyarakat tersebut.
Begitu pentingnya tanah bagi kehidupan manusia, maka manusia selalu
berusaha untuk memiliki dan menguasai tanah. Kadang kala penguasaan
terhadap tanah sering dilakukan dengan cara yang bertentangan dengan
peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang tanah tersebut.
Berdasarkan uraian tersebut diatas, tanah bagi rakyat Indonesia
merupakan suatu hal penting, karena semua aktifitas dalam kehidupan sehari-
harinya tergantung kepada tanah, dikatakan pula bahwa terdapat hubungan
magis religius antara manusia dengan tanah, sebab manusia dari hidup sampai
matinya tidak terlepas dari tanah, dan juga perkembangan perekonomian yang
pesat dan banyak tanah yang tesangkut dalam kegiatan ekonomi, seperti jual
beli, sewa menyewa, pembebanan hak atas tanah yang dijadikan jaminan utang
karena adanya pemberian kredit, sehingga semakin lama semakin terasa
perlunya suatu jaminan kepastian hukum hak-hak atas tanah.
Permasalah lainnya yang berhubungan dengan penguasaan tanah di
Indonesia juga menyangkut hukum yang dianut oleh masyarakat. Bagi sebagian
masyarakat Indonesia mereka menganut pada hukum adat yang tidak tertulis,
sebagian lainnya menganut pada hukum barat yang diatur dalam hukum perdata
barat (burgerlijk wetbook). Kepastian hukum menyebabkan kekhawatiran pihak-
pihak yang akan menguasai sebidang tanah karena peralihan hak, ataupun
kreditur (bank, perusahaan perkreditan, dan orang perorang) yang akan
memberikan kredit dengan jaminan sebidang tanah. Oleh karena itu, pentingnya
dilakukan pendaftaran tanah dan dibuatnya peraturan tersendiri tentang
pendaftaran tanah pada hakikatnya adalah demi menjaga kepastian hukum
terhadap kepemilikan tanah tersebut serta memberikan perlindungan hukum bagi
pemilik tanah tersebut.


Salah satu tujuan pokok UUPA adalah meletakkan dasar untuk
memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi seluruh rakyat,
dengan telah dilaksanakan pendaftaran tanah pada setiap tanah di seluruh
Indonesia, berarti telah telah memberikan dasar-dasar untuk mewujutkan
kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah bagi rakyat Indonesia.
Pembuatan dan penerbitan sertifikat hak atas tanah merupakan salah satu
rangkaian kegiatan pelaksanaan pendaftaran tanah di Indonesia sebagaimana
diatur dalam UUPA dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yang
bertujuan untuk menjamin kepastian hukum bagi pemegang hak atas tanah.
Disamping itu dengan dilakukannya pendaftaran tanh secara tertib dan teratur
akan merupakan salah satu perwujudan dari pada pelaksanaan Catur Tertib
Pertanahan.
Dalam hal ini, kita akan mengulas dan mempelajari tentang
PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH (PPHAT) yang
merupakan salah satu mata kuliah yang diajarkan di Fakultas Hukum Universitas
Islam Malang, Adapun beberapa materi tersebut disampaikan dalam beberapa
pertemuan perkuliahan yang akan kita rangkum sebagaimana berikut.


BAB II
PEMBAHASAN

Pertemuan I
A. PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH
Pengertian Pendaftaran Tanah sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 1
ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh
Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengelolaan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data
fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat bukti haknya
bagi bidang-bidang yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah
susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Tanah sebagaimana disepakati oleh para ahli hukum agraria diartikan
sebagai bagian dari bumi, artinya tidak semua bagian dari bumi bisa disebut
dengan tanah. Lebih jelas lagi simak Pasal 1 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997
yang menyatakan bahwa "bidang tanah adalah bagian permukaan bumi yang
merupakan satuan bidang yang terbatas"
Ketentuan Umum
Pendaftaran tanah dilakukan untuk menjamin kepastian hukum terhadap hak-
hak atas tanah.
Diamanatkan melalui pasal 19 UUPA (UU No.5 tahun 1960).
Pendaftaran tanah ini dilaksanakan berdasarkan Peraturan Pemerintah nomor
24 tahun 1997.

B. ASAS-ASAS PENDAFTARAN TANAH
Asas yang dianut untuk Pendaftaran tanah diatur berdasarkan Pasal 2 PP
24/1997 yakni sebagai berikut:


1. Sederhana
Maksudnya adalah substansinya mudah dibaca atau dipahami oleh
semua lapisan warga negara Indonesia dan juga prosedurnya tidak perlu
melewati birokrasi yang berbelit-belit hanya perlu melewati seksi
pendaftaran tanah saja.
2. Aman
Keamanan disini berarti akan memberikan rasa aman bagi
pemegang sertifikat apabila mereka telah melakukan prosedur
pendaftaran tanah dengan teliti dan cermat.
3. Terjangkau
Berkaitan dengan kemampuan finansial seseorang untuk membayar
biaya, khususnya harus memperhatikan agar tidak memberatkan pihak-
pihak yang ekonominya lemah. Intinya agar jangan sampai pihak ekonomi
lemah tidak melakukan pendaftaran tanah hanya karena masalah tidak
mampu membayar.
4. Mutakhir
Setiap data yang berkaitan dengan pendaftaran tanah haruslah data
yang terbaru, yang menunjukan keadaan riil pada saat yang sekarang.
Setiap ada perubahan fisik atau benda-benda diatasnya atau hal yuridis
atas tanah harus ada datanya (selalu ada pembaharuan data).
5. Terbuka
Dokumen-dokumen atau data-data baik fisik atau yuridis bersifat
terbuka dan boleh diketahui oleh masyarakat. Asas ini bertujuan agar bila
ada hal-hal yang menyimpang atau disembunyikan dapat diketahui.

C. TUJUAN PENDAFTARAN TANAH
Menurut para ahli disebutkan tujuan pendaftaran ialah untuk kepastian hak
seseorang, disamping untuk pengelakkan suatu sengketa perbatasan dan juga
untuk penetapan suatu perpajakan. (A.P. Parlindungan; 1990 : 6).


1. Kepastian hak seseorang
Maksudnya dengan suatu pendaftaran, maka hak seseorang itu
menjadi jelas misalnya apakah hak milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan atau hak- hak lainnya.
2. Pengelakkan suatu sengketa perbatasan
Apabila sebidang tanah yang dipunyai oleh seseorang sudah
didaftar, maka dapat dihindari terjadinya sengketa tentang perbatasannya,
karena dengan didaftarnya tanah tersebut, maka telah diketaui berapa
luasnya serta batas batasnya.
3. Penetapan suatu perpajakan
Dengan diketahuinya berapa luas sebidang tanah, maka
berdasarkan hal tersebut dapat ditetapkan besar pajak yang harus dibayar
oleh seseorang. Dalam lingkup yang lebih luas dapat dikatakan
pendaftaran itu selain memberi informasi mengenai suatu bidang tanah,
baik penggunaannya, pemanfaatannya, maupun informasi mengenai
untuk apa tanah itu sebaiknya dipergunakan, demikian pula informasi
mengenai kemampuan apa yang terkandung di dalamnya dan demikian
pula informasi mengenai bangunannya sendiri, harga bangunan dan
tanahnya, dan pajak yang ditetapkan.
Berdasarkan Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dijelaskan
bahwa tujuan dari pendaftaran tanah tersebut adalah sebagai berikut:
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas sesuatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-
hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya
sebagai pemegang hak yang bersangkutan (Tujuan utama Pendaftaran-
pen)
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.


D. SERTIFIKAT : HASIL PENDAFTARAN TANAH
Dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada para pemegang hak
atas tanah maka perlu diberikan penegasan mengenai sejauh mana kekuatan
pembuktian sertifikat, yang oleh UUPA dinyatakan sebagai alat pembuktian yang
kuat, konsekuensinya apabila telah terbit sertifikat, maka:
Dalam (Pasal 32 ayat (1),PP No. 24 Tahun 1997 diberi ketentuan bahwa
selama belum dibuktikan yang sebaliknya, maka data fisik dan data yuridis yang
dicantumkan dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam
perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam sengketa di Pengadilan, sepanjang
data tersebut sesuai dengan apa yang tercantum dalam surat ukur dan buku
tanah yang bersangkutan .
Dalam Pasal 32 ayat (2). PP No.24 Tahun 1997 ditentukan, orang tidak
dapat menuntut tanah yang sudah bersertifikat atas nama orang atau badan
hukum lain, jika selama 5 (lima) tahun sejak dikeluarkannya sertifikat itu dia tidak
mengajukan gugatan pada Pengadilan, sedangkan tanah tersebut diperoleh
orang atau badan hukum lain dengan itikad baik dan secara fisik nyata dikuasai
olehnya atau oleh orang lain atau badan hukum yang mendapat persetujuannya
Makna dari pernyataan tersebut yaitu sertifikat merupakan alat pembuktian
yang kuat dan tujuan pendaftaran tanah yang diselenggarakan adalah dalam
rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, menjadi
tampak dan dirasakan arti praktisnya, walaupun sistem publikasi yang digunakan
adalah sistem negatif.
Dengan demikian tidak akan mengurangi kualitas pemberian perlindungan
yang seimbang baik kepada pihak yang mempunyai tanah dan dikuasai serta
digunakan sebagaimana mestinya maupun kepada pihak yang memperoleh dan
menguasainya dengan itikad baik dan dikuatkan dengan pendaftaran tanah yang
bersangkutan
Sengketa-sengketa penyelenggaraan pendaftaran tanah tetap diusahakan
penyelesaiannya secara musyawarah antara pihak yang bersangkutan.
Selanjutnya setelah usaha penyelesaian secara musyawarah tidak membawa
hasil, maka dipersilahkan pihak yang bersengketa menyelesaikannya melalui
Pengadilan.


Pertemuan II
E. PENGERTIAN HAK ATAS TANAH
Pada pasal 33 ayat (1) UUD 1945, dikatakan bahwa bumi air dan ruang
angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada
tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara. Negara sebagai organisasi
kekuasaan seluruh rakyat. Hak menguasai dari Negara termaksud dalam
UUPA (pasal 1 ayat 2) memberi wewenang kepada Negara untuk :
mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan
dan memeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut;
menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-
orang dengan bumi, air dan ruang angkasa;
menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-
orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang
angkasa.
Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam
pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang
baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan
hukum (UUPA, pasal 4 ayat 1). pasal ini memberi wewenang untuk
mempergunakan tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh bumi dan air
serta ruang yang ada diatasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang
langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas
menurut undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih
tinggi.

F. JENIS JENIS HAK ATAS TANAH
1. HAK MILIK
a. Pengertian
Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah dengan mengingat fungsi sosial. Kata-kata
terkuat dan terpenuh itu tidak berarti bahwa hak milik merupakan hak
yang mutlak, tak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat.


b. Tujuan Penggunaan Hak Milik :
Hak milik atas tanah dapat dipergunakan baik untuk usaha pertanian
maupun untuk mendirikan bangunan-bangunan dengan memperhatikan/
menyesuaikan dengan rencana tata guna tanah.
c. Subyek dari Hak Milik :
Pada azasnya hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai
hak milik atas tanah baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang
lain. Di samping itu Badan Hukum yang bergerak dalam lapangan sosial
dan keagamaan yang telah ditunjuk oleh Pemerintah dapat mempunyai
hak milik atas tanah, sepanjang tanahnya dipergunakan langsung daiam
bidang sosial dan keagamaan.
d. Terjadinya Hak Milik :
a. Menurut hukum adat diatur dengan Peraturan Pemerintah.
b. Penetapan Pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat yang
ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.
c. Ketentuan undang-undang.
e. Hapusnya Hak Milik :
a. Karena pencabutan hak.
b. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya.
c. Karena diterlantarkan yang pengertiannya akan ditentukan dalam
peraturan perundangan.
d. Karena ketentuan pasal 21 ayat 3 dan 26 ayat 2 Undang-Undang
Pokok Agraria

2. HAK GUNA USAHA
a. Pengertian
Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara dalam waktu yang tertentu guna
perusahaan pertanian, perikanan dan peternakan.


b. Tujuan Penggunaannya :
Tujuan penggunaan tanah yang dipunyai dengan hak guna usaha
adalah terbatas, yaitu :
a. Pada usaha pertanian/perkebunan.
b. Pada usaha perikanan.
c. Pada usaha peternakan.
c. Subyek Hak Guna Usaha :
Yang dapat mempunyai hak guna usaha yalah :
a. Warga Negara Indonesia.
b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.
d. Jangka Waktu Hak Guna Usaha :
Hak Guna Usaha dapat diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun.
Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya,
jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 25
tahun. Untuk perusahaan tertentu yang memerlukan waktu yang lebih
lama dapat diberikan Hak Guna Usaha untuk waktu paling lama 35 tahun.
e. Hapusnya Hak Guna Usaha :
a. Jangka waktunya berakhir.
b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu
syarat tidak dipenuhi.
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka
waktunya berakhir.
d. Dicabut untuk kepentingan umum.
e. Diterlantarkan yang pengertiannya akan ditentukan dalam
f. Tanahnya rnusnah.
g. Ketentuan dalam pasal 30 ayat 2 Undang-Undang Pokok Agraria


3. HAK GUNA BANGUNAN
a. Pengertian
Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu
tertentu.
Penggunaan tanah yang dipunyai dengan hak Guna Bangunan
terutama untuk mendirikan/mempunyai bangunan-bangunan, tetapi di
samping itu diperbolehkan untuk menanam sesuatu dan memelihara
ternak, asal tujuannya yang pokok tetap dilaksanakan.
b. Subyek Hak Guna Bangunan :
Yang dapat mempunyai hak Guna Bangunan yalah : Warga negara
Indonesia dan Badan-Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
c. Jangka Waktu Hak Guna Bangunan :
Hak Guna Bangunan dapat diberikan untuk jangka waktu 20 tahun
dan paling lama 30 tahun. Atas permintaan pemegang haknya dan
mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya jangka
waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.
d. Terjadinya Hak Guna Bangunan :
a. Mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara.
b. Karena penetapan Pemerintah.
c. Mengenai tanah milik, karena perjanjian yang berbentuk otentik
antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan
memperoleh hak Guna Bangunan itu, yang bermaksud
menimbulkan hak tersebut.
e. Hapusnya Hak Guna Bangunan :
syarat tidak dipenuhi.
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya
berakhir.


e. Diterlantarkan yang pengertiannya akan ditentukan dalam
f. Tanahnya musnah.
g. Ketentuan dalam pasal 36 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria

4. HAK PAKAI
a. Pengertian
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut dari
hasil tanah yang, langsung dikuasai oleh Negara atau tanah milik orang
lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
Keputusan pemberiannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya,
yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah.
b. Subyek Hak Pakai :
Yang boleh mempunyai hak pakai ialah :
a. Warga Negara Indonesia.
b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
c. Badan-Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia
dan berkedudukan di Indonesia.
d. Badan-Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di
Indonesia.
c. Jangka Waktu Hak Pakai :
Hak Pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama
tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Dalam praktek pada
umumnya pemberian Hak Pakai oleh Pemerintah jangka waktunya 10
tahun.
d. Hapusnya Hak Pakai :
syarat tidak dipenuhi, termasuk persyaratan yang harus dipenuhi


oleh pemegang haknya bersangkutan dengan statusnya (misalnya
orang asing yang tidak lagi bertempat tinggal di Indonesia).
Termasuk juga dalam golongan ini jika tanahnya diterlantarkan,
syarat mana bersumber pada pasal 6 Undang-Undang Pokok
Agraria.
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya
berakhir.
e. Tanahnya musnah.

5. HAK PENGELOLAAN
e. Pengertian
Hak Pengelolaan adalah hak untuk menguasai atas tanah yang
langsung dikuasai oleh Negara yang memberi wewenang kepada
pemegang haknya untuk :
a. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang
bersangkutan menggunakan tanah tersebut untuk pelaksanaan
tugasnya.
b. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak ketiga
dengan Hak Pakai dengan jangka waktu 6 tahun (Peraturan
Menteri Agraria No. 9 tahun 1965).
c. Menerima uang pemasukan dan/atau uang wajib tahunan.
f. Subyek Hak Pengelolaan :
Hak Pengelolaan dapat diberikan kepada :
a. Departemen-Departemen dan Jawatan-Jawatan Pemerintah.
b. Badan-Badan Hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah.
g. Jangka Waktu Hak Pengelolaan :
Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu selama tanah tersebut
dipergunakan oleh pemegang haknya.


h. Hapusnya Hak Pengelolaan :
a. Karena dilepaskan oleh pemegang haknya.
b. Dibatalkan karena tanahnya tidak dipergunakan spsuai dengan
pemberian haknya.
c. Dicabut untuk kepentingan umum.
d. Karena berakhir jangka waktunya (kalau pemberian haknya
diberikan untuk jangka waktu tertentu).

Pertemuan III
PEMBAHASAN UU 2 TAHUN 2012 & PERPRES 71 Tahun 2012
Memenuhi pasal 59 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 Tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, telah
ditetapkan peraturan penyelenggaraannya. Terdapat perbedaan antara peraturan
penyelenggaraan yang berlaku sekarang dengan penyelenggaraan sebelumnya.
Dalam tulisan ini, saya tidak menguraikan perbedaan tersebut secara mendalam,
tetapi lebih menitikberatkan pada teknis pelaksanaan yang berlaku sekarang.
Sedikit, perlu kita kritisi kekurangan-kekurangan yang terdapat pada peraturan
yang baru, tetapi perlu juga untuk dipuji jika terdapat kemajuan demi
terlaksananya pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum.
Menurut Perpres No. 71 Tahun 2012, Pengadaan Tanah untuk
kepentingan umum diselenggarakan melalui tahapan :
1. Perencanaan;
Instansi yang memerlukan tanah membuat Rencana Pengadaan Tanah yang
disusun dalam bentuk Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah. Setelah
dokumen lengkap, instansi yang memerlukan tanah tersebut menyampaikan
kepada Gubernur (dalam hal ini Gubernur di propinsi dimana lokasi rencana
pengadaan tanah).
2. Persiapan ;
Setelah dokumen rencana pengadaan tanah diterima oleh Gubernur,
Gubernur membentuk Tim Persiapan Pengadaan Tanah paling lama 10 hari
kerja. Tim Persiapan Pengadaan Tanah memiliki tugas:


a. Melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan.
Pemberitahuan rencana pembangunan dilaksanakan dalam waktu paling
lama 20 hari kerja sejak dokumen perencanaan pengadaan tanah
diterima secara resmi oleh Gubernur. Pemberitahuan dilakukan dengan
cara sosialisasi atau tatap muka atau dengan surat pemberitahuan
b. Melakukan pendataan awal lokasi rencana pembangunan.
Pendataan awal lokasi rencana pembangunan meliputi pengumpulan
data awal pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah. Pendataan
awal lokasi rencana pembangunan dilaksanakan oleh tim persiapan
pengadaan tanah berdasarkan dokumen perencanaan pengadaan tanah
dalam waktu paling lama 30 hari kerja sejak pemberitahuan rencana
pembangunan. Hasil pendataan tersebut dituangkan kedalam Daftar
Sementara Lokasi Rencana Pembangunan yang akan digunakan
sebagai data untuk pelaksanaan konsultasi publik rencana
pembangunan
c. Konsultasi Publik Rencana Pembangunan
Konsultasi publik dilaksanakan oleh tim persiapan untuk mendapatkan
kesepakatan lokasi rencana pembangunan dari pihak yang berhak.
Apabila rencana pembangunan akan mempunyai dampak khusus,
konsultasi publik dapat melibatkan masyarakat yang akan terkena
dampak pembangunan secara langsung. Dalam konsultasi publik, tim
persiapan akan menjelaskan rencana pengadaan tanah kepada pihak
yang berhak dan pihak yang terkena dampak. Pelaksanaan konsultasi
publik dilakukan dalam jangka waktu paling lama 60 hari kerja yang
dihitung mulai tanggal ditandatanganinya Daftar Sementara Lokasi
Rencana Pembangunan. hasil kesepakatan atas lokasi rencana
pembangunan dituangkan didalam berita acara kesepakatan.
d. Menyiapkan Penetapan Lokasi Pembangunan
Penetapan lokasi pembangunan dilakukan oleh Gubernur berdasarkan
kesepakatan atas lokasi rencana pembangunan dalam konsultasi publik
yang dituangkan dalam berita acara kesepakatan dan kesepakatan atas
lokasi rencana pembangunan dalam konsultasi publik ulang yang
dituangkan dalam berita acara kesepakatan dalam konsultasi publik


ulang atau ditolaknya keberatan dari pihak yang keberatan sebagaimana
berdasarkan rekomendasi tim kajian keberatan.
e. Mengumumkan Penetapan Lokasi Pembangunan
Gubernur bersama instansi yang memerlukan tanah mengumumkan
penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum.
Pengumuman lokasi pembangunan tersebut memuat nomor dan tanggal
keputusan penetapan lokasi, peta lokasi pembangunan, maksud dan
tujuan pembangunan, letak dan luas tanah yang dibutuhkan, perkiraan
jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah dan perkiraan jangka waktu
pembangunan.
f. Melaksanakan tugas lain yang terkait persiapan pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum yang ditugaskan oleh Gubernur
Gubernur dapat mendelegasikan kewenangan pelaksanaan persiapan
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum kepada
Bupati/Walikota berdasarkan pertimbangan efisiensi, efektifitas, kondisi
geografis, sumber daya manusia dan pertimbangan lainnya.
Pelaksanaan persiapan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum dilakukan mutatis mutandis sesuai Pasal 8 sampai
dengan Pasal 46 Perpres 71/2012
3. Pelaksanaan ;
Pelaksanaan pengadaan tanah diselenggarakan oleh Kepala BPN dan
dilaksanakan oleh Kepala Kantor Wilayah BPN selaku Ketua Pelaksana
Pengadaan tanah. Berdasarkan penetapan lokasi pembangunan untuk
kepentingan umum pada tahap persiapan pengadaan tanah, instansi yang
memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan pengadaan tanah kepada
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah. Pengajuan pelaksanaan pengadaan
tanah tersebut dilengkapi dengan:
a. Keputusan penetapan lokasi
b. Dokumen perencanaan pengadaan tanah
c. Data awal pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah


Pelaksanaan Pengadaan Tanah meliputi:
Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan dan
pemanfaatan tanah
Penilaian ganti kerugian
Musyawarah penetapan ganti kerugian
Pemberian ganti kerugian
Pelepasan hak objek pengadaan tanah
Pendokumentasian peta bidang, daftar nominatif dan data administrasi
pengadaan tanah.
Pemutusan hubungan Hukum antara pihak yang berhak dengan objek
pengadaan tanah, dan
4. Penyerahan hasil.
Setelah dilakukannya ganti kerugian dan pelepasan hak objek pengadaan
tanah, Ketua Pelaksana Pengadaan tanah menyerahkan hasil pengadaan
tanah berupa bidang tanah dan dokumen pengadaan tanah kepada instansi
yang memerlukan tanah disertai dengan data pengadaan tanah paling lama
7 hari kerja sejak dilakukan pelepasan hak objek pengadaan tanah.
Setalah dilakukan serah terima hasil pengadaan tanah, maka instansi yang
memerlukan dapat langsung menggunakan untuk melaksanakan
pembangunan dan wajib mendaftarakan tanah yang diperolehnya tersebut.
Dalam pertemuan kali ini materi lebih lengkapnya disajikan dalam bentuk bagan
pengadaan tanah bagi kepentingan umum menurut UU 2 tahun 2012 & Perpres
71 tahun 2012) di Indonesia sebgaimana dalam LAMPIRAN I :

Pertemuan IV
CARA PENGHITUNGAN PPH & BPHTB
Secara garis besar ada tiga komponen biaya dalam transaksi jual beli
tanah yaitu pajak dan bea, biaya pembuatan akta PPAT, serta biaya pengurusan
balik nama. Ketiga komponen inilah yang biasanya digabung dan
menggelembung dalam angka tertentu.


Pajak dalam jual beli tanah adalah Pajak Penghasilan (PPh). Dikenakan
terhadap subyek pajak atas penghasilan yang diterima atau diperolehnya dalam
tahunpajak. Bisa berbentuk pengalihan sebagaimana diatur dalam pasal 1 juncto
pasal 4 ayat (2) Undang-undang Nomor 7 tahun 1983 (diubah menjadi undang-
undang nomor 7 tahun 1991), undang-undang nomor 10 tahun 1994 dan undang-
undang nomor 17 tahun 200 tentang Pajak Penghasilan yang dibebankan kepada
Penjual.
Berdasarkan UU di atas, tarif PPh adalah 5% dari harga transaksi. Jika
harga transaksi lebih rendah dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), besar PPh
dihitung dari NJOP. Untuk transaksi di bawah Rp. 60 juta PPh tidak wajib dibayar.
Komponen be dalam jual beli tanah adalah Bea Perolehan Hak Atas
Tanah dan Bangunan (BPHTB). Ketentuannya diatur oleh Undang-undang Nomo
21 Tahun 1997 sebagaimana yang telah diubah dengan Undang-undang nomor
20 Tahun 2000 tentang BPHTB (UU BPHTB).
BPHTB sesungguhnya juga merupakan pajak yang dikenakan atas
perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Bea ini dibebankan kepada
pembeli. Besarnya adalah 5% dari harga transaksi. Jika harga transaksi lebih
rendah dari NJOP, dasar pengenaannya dihitung berdasarkan NJOP yang
terlebih dahulu dikurangi dengan Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP). Nilai NPOPTKP ditetapkan secara regional. Paling besar senilai Rp.
60 juta. Misalnya, NPOPTKP di Bandung Kota Rp. 30 juta, sedangkan di
Bengkulu Rp. 10 juta.
Rumus Dasar Hukum
Pajak Penjual (PPh) = NJOP/harga jual X 5 %
Pasal 4 PP No. 71 Tahun
2008tentang Perubahan Ketiga
Atas PP No. 48 Tahun 1994
Tentang Pembayaran Pajak
Penghasilan Atas Penghasilan
Dari Pengalihan Hak Atas
Tanah Dan/Atau Bangunan
Pajak Pembeli (BPHTB) = [NJOP/harga jual NPTKP] X 5%
Pasal 5 UU No. 21 Tahun 1997
tentang BPHTB


Pertemuan V
A. PENGERTIAN TANAH NEGARA
Tanah negara adalah tanah yang langsung dikuasai oleh negara.
Langsung dikuasai, artinya tidak ada hak fihak lain di atas tanah itu. Tanah itu
disebut juga tanah negara bebas.
Menurut Undang Undang Pokok Agraria (UUPA), semua tanah di kawasan
negara Republik Indonesia dikuasai oleh negara. Jika di atas tanah itu tidak ada
hak fihak tertentu (orang atau badan hukum), maka tanah itu disebut tanah yang
langsung dikuasai negara. Kalau di atas tanah itu ada hak fihak tertentu, maka
tanah itu disebut tanah hak.
Tanah hak juga dikuasai oleh negara, tetapi penguasaannya tidak
langsung, sebab ada hak fihak tertentu di atasnya. Bila hak fihak tertentu itu
hapus maka tanah itu menjadi tanah yang langsung dikuasai oleh negara.

B. MACAM-MACAM TANAH NEGARA
Yang termasuk tanah negara adalah
1. Tanah-tanah Kawasan Hutan, yang dikuasai oleh Departemen
Kehutanan berdasarkan Undang Undang Pokok Kehutanan. Hak
Penguasaan ini pada hakikatnya juga merupakan pelimpahan
sebagian kewenangan Hak Menguasai dari Negara.
2. Tanah yang telah di wakafkan secara tidak langsung telah menjadi
tanah negara,yang di pergunakan untuk kepentingan umum.
3. Tanah-tanah Hak Pengelolaan, yaitu tanah-tanah yang dikuasai
dengan Hak Pengelolaan, yang merupakan pelimpahan pelaksanaan
sebagian kewenangan Hak Menguasai dari Negara kepada pemegang
haknya.
4. Tanah-tanah Hak Ulayat, yaitu tanah-tanah yang dikuasai oleh
masyarakat hukum adat di suatu daerah.
Menurut Effendi Parangin ada 4 jenis dari Tanah Negara:
1. Sejak semula tanah negara, belum pernah ada hak pihak tertentu
selain negara.
2. Bekas tanah partikelir


Tanah negara bekas tanah partikelir merupakan konsekuensi dari UU
No. 1 Tahun 1958 yang menghapus semua tanah partikelir di
Indonesia. Penghapusan tersebut menyebabkan tanah partikelir
menjadi tanah negara.
3. Bekas tanah hak barat
Tanah negara bekas tanah hak barat merupakan implikasi yuridis dari
ketentuan konversi tanah-tanah hak barat, yang menyatakan bahwa
tanggal 24 September 1980 merupakan habisnya waktu berlaku dari
bekas tanah hak barat (kecuali sudah dikonversi menjadi Hak Milik).
4. Bekas tanah hak
Suatu tanah hak dapat menjadi tanah negara karena hak yang ada di
atasnya: dicabut oleh yang berwenang, dilepaskan secara sukarela
oleh yang berhak, habis jangka waktunya, karena pemegang hak
bukan subjek.

C. CARA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH
Untuk memperoleh tanah yang akan digunakan untuk kepentingan umum,
pemerintah dapat melakukan 3 (tiga) cara, yaitu Pencabutan hak, Pembebasan
hak dan Pelepasan hak. Untuk lebih jelas mengenai ketiga cara perolehan tanah
oleh pemerintah diatas, maka berikut ini akan dijabarkan satu persatu.
1. Pencabutan hak
Pencabutan hak diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun
1961 tentang Pencabutan Hak-hak Tanah Dan Benda-benda Yang Ada
Diatasnya. Pencabutan hak merupakan wewenang dari Presiden sebagai
Kepala Pemerintahan.dan kewenangan ini tidak dapat dilimpahkan
kepada pejabat dibawahnya, sehingga pencabutan hak harus melalui
Keputusan Presiden (Keppres). Menurut Prof. Muchsan, definisi dari
pencabutan hak atas tanah adalah hapusnya hubungan hukum antara
tanah dengan pemengang haknya yang dilakukan secara paksa demi
memenuhi kepentingan umum, dengan pemberian ganti kerugian yang
layak.


2. Pembebasan Hak
Mengenai pembebasan hak diatur dalam Peraturan Menteri Dalam
Negeri Nomor 15 Tahun 1975. Menurut Prof. Muchsan, definisi dari
pembebasan tanah adalah hapusnya hubungan hukum antara tanah
dengan pemegang haknya yang dilakukan secara musyawarah mufakat,
demi pemenuhan kepentingan umum dengan pemberian ganti rugi yang
layak. Dari definisi diatas dapat disimpulkan bahwa yang dimaksud
dengan pembebasan hak harus memenuhi 4 (empat) unsur, yaitu:
a. Ada suatu tindakan yang menghapus hubungan hukum antara
tanah dengan pemiliknya;
b. Ada musyawarah dan mufakat dalam pengambilan keputusan;
Artinya perbuatan pembebasan tanah tidak boleh dipaksakan.
c. Harus ada kepentingan umum;
d. Harus ada ganti rugi yang layak.
Yang diganti hanya harga tanah saja, benda diatasnya dan
pemukiman pengganti (Pemukti) tidak ada.
3. Pelepasan Hak
Mengenai pelepasan hak atas tanah diatur dalam Keputusan
Presiden Nomor 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Dalam Keppres
ini yang dimaksud dengan Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah
adalah kegiatan melepaskan hubungan hukum antara pemegang hak atas
tanah dengan tanah yang dikuasainya dengan memberikan ganti kerugian
atas dasar musyawarah. Kepentingan umum dalam Keppres ini
dirumuskan sebagai kepentingan dari seluruh lapisan masyarakat.


Pertemuan VI
CARA MENGHITUNG BIAYA PERALIHAN HAK ATAS TANAH

NPOPKP = NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK KENA PAJAK
NPOP = NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK
NPOPTKP = NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK KENA
PAJAK
1. NPOP (PASAL 6 AYAT (2), (3) DAN (4) UU NO. 20 THN 2000 TTG
BPHTB
JUAL BELI = HARGA TRANSAKSI
TUKAR MENUKAR = HARGA PASAR
HIBAH/HIBAH WASIAT = NILAI PASAR
WARIS = NILAI PASAR
PEMASUKAN DLM PERSEROAN/BDN HKM = NILAI PASAR
PEMISAHAN HAK YG MENGAKIBATKAN PERALIHAN = NILAI
PASAR
PENGABUNGAN USAHA = NILAI PASAR
HADIAH = NILAI PASAR
PENUNJUKAN PEMBELI DLM LELANG = HARGA TRANSAKSI DLM
RISALAH LELANG
NILAI JUAL OBJEK PBB
2. NPOPTKP
BESARNYA NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK MAKSIMUM YANG
TIDAK DIKENAKAN BPHTB YANG DITETAPKAN SECARA REGIONAL
MAKSIMAL Rp.60.000.000,00, KECUALI DLM HAL PEROLEHAN HAK
KRN WARIS/HIBAH WASIAT YG DITERIMA OP YG MASIH DLM HUB
KELUARGA SEDARAH DLM GARIS KETURUNAN LURUS 1 DERAJAT
KEATAS/1 DERAJAT KEBAWAH DGN PEMBERI HIBAH WASIAT
TERMASUK SUAMI-ISTRI, DITETEPKAN SCR REGIONAL MAKSIMAL
Rp.300.000.000,00 (PSL 7 AYAT (1)).


BAB III
PERHITUNGAN BPHTB
DALAM SERTIFIKAT TANAH TERLAMPIR

Luas Tanah = 460 M
2

Harga = Rp. 700.000,-/M
2
x 460 M
2

= Rp. 322.000.000,-

NPOPKP = NPOP NPOPTKP
= (Rp. 322.000.000,-) (Rp. 60.000,-)
= Rp. 321.940.000,-

BPHTB = 5% x NPOPKP
= 5% x (Rp. 321.940.000,-)
= Rp.16.000.000,-


BAB IV
KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan
1. Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh
Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur,
meliputi pengumpulan, pengelolaan, pembukuan, dan penyajian serta
pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar,
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun,
termasuk pemberian surat bukti haknya bagi bidang-bidang yang sudah
ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak
tertentu yang membebaninya.
2. Asas yang dianut untuk Pendaftaran tanah yakni : Sederhana, Aman,
Terjangkau, Mutakhir, Terbuka
3. Dalam pendaftaran tanah, tujuan utama yang diinginkan oleh Pemerintah
dan merupakan program pemerintah adalah demi terciptanya kepastian
hukum terhadap kepemilikan hak atas sebidang tanah tersebut. Oleh
karena itu, pendaftaran tanah merupakan wujud dari tindakan pemerintah
agar tidak terjadi lagi sengketa atas tanah. Kepastian hukum yang
diperoleh dari pendaftaran tanah adalah dengan dikeluarkannya sertifikat
hak atas tanah dan satuan rumah susun yang memiliki kekuatan
pembuktian yang antara lain :
a. Sertifikat berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
b. Memberikan perlindungan hukum kepada pemegang sertifikat hak
tersebut.
4. Hak hak atas tanah yang menjadi obyek pendaftaran tanah antara lain:
1. Hak milik;
2. Hak Guna Usaha;
3. Hak Guna Bangunan;
4. Hak Pakai;
5. Hak Pengelolaan;
5. Yang termasuk tanah negara adalah


1. Sejak semula tanah negara, belum pernah ada hak pihak tertentu
selain negara.
2. Bekas tanah partikelir
3. Bekas tanah hak barat
4. Bekas tanah hak
6. Untuk memperoleh tanah yang akan digunakan untuk kepentingan
umum, pemerintah dapat melakukan 3 (tiga) cara, yaitu Pencabutan hak,
Pembebasan hak dan Pelepasan hak.
7. Menurut Perpres No. 71 Tahun 2012, Pengadaan Tanah untuk
kepentingan umum diselenggarakan melalui tahapan
a. Perencanaan;
b. Persiapan ;
c. Pelaksanaan ;
d. Penyerahan hasil ;
8. Pajak Pembeli (BPHTB) = [NJOP/harga jual NPTKP] X 5%
9. Pajak Penjual (PPh) = NJOP/harga jual X 5 %

B. SARAN
1. Perlu penyuluhan hukum yang sifatnya terpadu yang dilakukan pihak
Badan Pertanahan Nasional secara mandiri sehingga masyarakat akan
mengerti pentingnya sertifikat tanah untuk status hak atas tanah yang di
miliki atau yang diperoleh dan masyarakat agar mengerti tentang
prosedur dan tata cara perolehan hak atas tanah;
2. Perlunya perhatian khusus dari pemerintah kepada masyarakat
menengah kebawah yang sama sekali tidak mengerti bagaimana
pendaftaran tanah dan pentingnya pendaftaran tanah;
3. Untuk Dosen Pengajar mohon maaf sebelumnya, menurut saya ibu
terlalu cepat dalam menjelaskan dan menerangkan materi yang di
berikan, mohon sistem pengajaran nya jangan terlalu terburu-buru.


L A M P I R A N I
SKEMA PENGADAAN TANAH


L A M P I R A N II
Contoh Surat Pendaftaran Tanah

37


L A M P I R A N III
Contoh Akta Jual Beli Tanah

39


L A M P I R A N IV
Contoh Sertipikat Tanah

50


L A M P I R A N V
Contoh lembar PBB

56


DAFTAR ISI
Daftar isi ............................................................................................................. i
BAB I PENDAHULUAN ...................................................................................... 1
BAB II PEMBAHASAN ....................................................................................... 3
Pertemuan I
A. PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH ....................................... 3
B. ASAS-ASAS PENDAFTARAN TANAH ......................................... 3
C. TUJUAN PENDAFTARAN TANAH ................................................ 4
D. SERTIFIKAT : HASIL PENDAFTARAN TANAH ........................... 6
Pertemuan II
E. PENGERTIAN HAK ATAS TANAH ................................................ 7
F. JENIS JENIS HAK ATAS TANAH .................................................. 7
Pertemuan III
PEMBAHASAN UU 2 TAHUN 2012 & PERPRES 71 Tahun 2012 ..... 13
Pertemuan IV
CARA PENGHITUNGAN PPH & BPHTB ............................................ 16
Pertemuan V
A. PENGERTIAN TANAH NEGARA ................................................... 18
B. MACAM-MACAM TANAH NEGARA .............................................. 18
C. CARA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH ..................................... 19
Pertemuan V
CARA MENGHITUNG BIAYA PERALIHAN HAK ATAS TANAH ....... 21
BAB III PERHITUNGAN BPHTB DALAM SERTIFIKAT TANAH TERLAMPIR . 22
Lampiran I SKEMA PENGADAAN TANAH ........................................................ 22
Lampiran II contoh Surat Pendaftaran Tanah ................................................. 29
Lampiran III contoh Akta Jual Beli Tanah ....................................................... 31
Lampiran IV contoh Sertipikat Tanah .............................................................. 42

i


MATERI PERKULIAHAN PPHAT

(Ringkasan Materi Perkuliahan PPHAT)

Oleh
SUPRIADI
NPM. 2110211040
KELAS B 2011

FAKULTAS ILMU HUKUM
UNIVERSITAS AGAMA ISLAM MALANG
TAHUN 2014

Materi PPHAT2

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Materi PPHAT2

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Materi Materi Perkuliahan PPHAT----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1

Anda mungkin juga menyukai