ANALISA HUKUM TERHADAP AKTA TUKAR MENUKAR

A. Syarat dan Pengertian Akta Tukar Menukar

Ketentuan tentang tukar-menukar dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH
Perdata) diatur pada bab ke VI. Ketentuan tersebut sangat singkat kar ena hanya terdiri dari enam
Pasal yaitu Pasal 1541 sampai dengan Pasal 1546, akan tetapi walaupun hanya terdiri dari enam
Pasal, ketentuan tersebut sangat luas karena Pasal 1546 KUH Perdata mengatakan bahwa aturan-
aturan tentang persetujuan jual-beli berlaku terhadap persetujuan tukar menukar.
Tukar menukar hak atas tanah tidak selamanya obyek transaksi berada dalam satu
wilayah kerja PPAT, dalam arti disatu pihak obyek tukar menukar berada antar kabupaten atau
provinsi. Hal ini dapat dilakukan olen PPAT karena berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik
Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
sebagaimana termaksud dalam Pasal 4 ayat (2) yaitu akta tukar menukar, akta pemasukan ke
dalam perusahaan, dan akta pembagian hak bersama mengenai beberapa hak atas tanah dan hak
milik atas satuan rumah susun yang tidak semuanya terletak di dalam daerah kerja seorang PPAT
dapat dibuat oleh PPAT yang daerah kerjanya meliputi salah satu bidang tanah atau satuan
rumah susun yang haknya menjadi objek perbuatan hukum dalam akta. Didalam praktiknya
dalam proses tukar menukar hak atas tanah fakta menunjukkan terhambatnya proses transaksi
tukar menukar hak atas tanah disebabkan karena tukar menukar hak atas tanah antar wilayah
kabupaten sering tidak dapat dilakukan oleh satu PPAT yang berdasarkan observasi hanya dapat
dilakukan pada tanah yang objeknya berdampingan dan terletak dalam satu wilayah kerja kerja
PPAT.
Dengan adanya akta tukar menukar maka pada detik ditanda tanganinya akta tukar
menukar, hak atas tanah dari kedua belah pihak telah ditukar antara satu sama lain. Namun,
dalam tukar menukar tidak serta merta terjadinya tukar menukar antara sebidang tanah, dalam
tukar menukar dapat pula dilakukan dengan pemberian kompensasi berupa sejumlah uang
kepada pihak lainnya, dalam hal terjadinya kompensasi maka, nilai kompensasi harus
dicantumkan dalam blanko akta tukar menukar tersebut. Dalam tukar menukar juga tidak
semata-mata hanya satu tanah yang ditukarkan dengan satu tanah. Namun, dalam tukar menukar
dapat pula untuk lebh dari satu bidang hak atas tanah. Dalam artian tukar menukar dapat
dilakukan untuk beberapa bidang tanah sekaligus apabila kedua pihak tersebut sepakat. Untuk
beberapa hak atas tanah cukup dimuat dalam satu blanko akta tukar menukar saja, hal ini berbeda
dengan akta jual beli dan hibah yang hanya membolehkan satu hak atas tanah untuk setiap satu
akta yang dibuat. Untuk pajak yang dikenakan sama saja seperti 2 kali akta jual beli yang mana
kedua belah pihak sama-sama diharuskan membayar PPh dan BPHTB.
Tukar menukar diatur dalam Pasal 1541 sampai dengan Pasal 1546 KUHPerdata.
Perikatan tukar menukar dapat dilakukan antar 1 objek dengan 1 objek lainnya atau antara 1
objek dengan beberapa objek lainnya. Untuk perikatan tukar menukar dapat dilakukan dengan
tambahan uang.
B. Analisa Tukar Menukar
- Dasar Hukum : Perkaban Nomor 8 Tahun 2012
a. Sampul, Judul dan Nomor Akta
Setiap akta PPAT wajib diberi Judul dan Nomor Akta. Akta PPAT memiliki
nomor yang berulang setiap tahun.
Judul Akta : AKTA TUKAR MENUKAR
Nomor : 407/2013
Selanjutnya terdapat keterangan “Salinan” yang disesuaikan dengan jenis akta yang
diterbitkan. Sesuai dengan Perkaban Nomor 8 Tahun 2012 pada Lampiran IIb berkaitan dengan
Tata Cara Pengisian Akta Tukar Menukar, untuk sampul akta PPAT, diisi dengan kedudukan
sebagai PPAT, nama, daerah kerja, SK Pengangkatan dan tanggal serta alamat kantor dan nomor
telepon atau fax jika ada. Kemudian untuk nomor akta sudah sesuai termasuk dengan
pencantuman tahun pembuatan akta, sehingga dalam akta yang terlampir sudah sesuai dengan
Perkaban Nomor 8 Tahun 2012.
b. Kepala Akta
Setiap kepala akta PPAT harus berisi hari, tanggal, bulan dan tahun pembuatan
aktanya, kemudian diikuti dengan nama lengkap PPAT, diisi jabatan dari Pejabat
yang mengeluarkan keputusan pengangkatan/penunjukan PPAT yang
bersangkutan, tanggal dan nomornya, serta disebutkan juga daerah kerja PPAT
sesuai pengangkatan berikut alamat lengkap kantor PPAT, sehingga dapat
disimpulkan bahwa Kepada Akta pada Akta Tukar Menukar terlampir sudah
sesuai dengan ketentuan Perkaban Nomor 8 Tahun 2012.
c. Para Pihak (Komparisi)
 1) Perkaban Nomor 8 Tahun 2012 mensyaratkan bahwa komparisi wajib
memuat:
-Kapasitas dan kewenangan para pihak dalam pembuatan akta
-Identitas para pihak disertai dengan tanda pengenal (Kartu Tanda
Penduduk/Surat Izin Mengemudi dan sebagainya);
-Surat –surat/dasar hukum yang menjadi landasan perbuatan hukumnya;
-Persetujuan tertulis yang menyangkut kapasitas dan kewenangan yang
bersangkutan, apabila hal tersebut diperlukan sesuai dengan undang-undang
yang berlaku.
Analisa :
Uraian diatas sudah cukup membuktikan bahwa Akta Tukar Menukar sebagaimana kami
lampirkan sudah sesuai dengan Perkaban Nomor 8 Tahun 2012.
d. Premise
1. Objek Tukar Menukar
Objek Tukar Menukar dalam akta ini adalah sebidang tanah milik Pihak
Pertama yaitu Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor 1332/Grogol Selatan,
yang merupakan sebidang tanah sebagaimana diuraikan dalam Gambar Situasi
Tertanggal 27 Februari 1995, Nomor 1124/1995, seluas 1.026 m2 dan Surat
Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPTPBB)
Nomor Objek Pajak (NOP): 31.71.010.005.007-0014.0; terletak di :
-Propinsi : Daerah Khusus Ibukota Jakarta
-Kota Administrasi : Jakarta Selatan
-Kecamatan : Kebayoran Lama
-Kelurahan : Grogol Selatan
-Jalan : Simprug Golf XIV Kav.A-10, Rt.002, Rw.08
Bahwa mereka telah mengadakan tukar menukar
1 (sat) bidang tanah milik Pihak Kedua yaitu :
1. Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor 1730/Grogol Selatan, yang merupakan sebidang tanah
sebagaimana diuraikan dalam Gambar Situasi Tertanggal 18 Februari 19745, Nomor
508/433/1974, seluas 682 m2 dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB) :
 09.02.06.02.00791 dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan
(SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP): 31.71.010.005.007-0045.0; terletak di :
-Propinsi : Daerah Khusus Ibukota Jakarta
-Kota Administrasi : Jakarta Selatan
-Kecamatan : Kebayoran Lama
-Kelurahan : Grogol Selatan
-Jalan : Simprug Golf No.31, Rt.002, Rw.08

Analisa :
Sesuai dengan Lampiran Iib Perkaban Nomor 8 Tahun 2012 diatur bahwa dalam akta tukar
menukar wajib bagian objek perjanjian wajib untuk memuat, yaitu :
a) Nomor hak yang tercatat atas nama Pihak Pertama sebagaimana tercantum dalam
Sertipikat Hak Guna Bangunan;
b) Tanggal dan Nomor Surat Ukur atau Gambar Situasi dalam sertipikat yang bersangkutan;
c) Luas tanah sebagaimana tercantum dalam sertipikat;
d) NIB, apabila NIB tersebut sudah ada dan tercantum dalam sertipikat, dan SPPT PBB
Nomor Objek Pajak (NOP) dari bidang tanah serta jenis penggunaan dan pemanfaatan
tanahnya sesuai dengan keadaan lapangan; dan
e) Letak tanah sebagaimana tercantum dalam sertipikat. Apabila nama jalan tidak tercantum
dalam sertipikat, maka ruang untuk nama jalan dikosongkan;
f) Diisi nomor hak atas tanah sebagaimana tercantum dalam sertipikat;
Sehingga Akta Tukar Menukar yang kami lampirkan sudah sesuai dengan Perkaban Nomor 8
Tahun 2012.
Klausula :
Pasal-Pasal yang terdapat dalam Akta tersebut di atas harus disesuaikan dengan lampiran
Perkaban Nomor 8 Tahun 2012, namun isi dan jumlah pasal dapat disesuaikan dan ditambah.
Dalam akta tersebut di atas pemberian hak dilakukan dengan syarat-syarat sebagai berikut:
1) Pasal 1
Pasal ini menunjukan kesepakatan penerimaan dan penyerahan objek tukar menukar oleh
para pihak
2) Pasal 2
 Pasal ini memberikan jaminan bahwa tanah tidak dalam sengketa dan tidak sedang
dijaminkan kepada pihak lain.
3) Pasal 3
Sesuai dengan Pasal 95 Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 3 Tahun 1997
4) Pasal 4
Sesuai dengan Lampiran Iib Perkaban Nomor 8 Tahun 2012, wajib dicantumkan apa
yang diperjanjikan para pihak jika luas tanah yang disebutkan dalam akta ini ternyata
berbeda dengan Badan Pertanahan Nasional.
5) Pasal 5
Sesuai dengan Lampiran Iib Perkaban Nomor 8 Tahun 2012, pilihan domisili hukum akta
lazimnya berada di kantor pengadilan negeri di wilayah kerja PPAT bersangkutan
6) Pasal 6
Sesuai dengan Lampiran Iib Perkaban Nomor 8 Tahun 2012, klausul ini wajib ada untuk
menerangkan beban siapa biaya pembuatan akta ini, uang saksi dan sebagainya.
Akhir Akta
Menguaraikan secara lengkap keterangan mengenai saksi-saksi beserta identitas lengkapnya.
Pada Akta Tukar Menukar tersebut yang menjadi saksi-saksi adalah Nona ......, Sarjana Hukum
dan Nona ..........., keduanya merupakan pegawai kantor PPAT ................, Sarjana Hukum
Sebagai bukti kebenaran pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua
maka akta tersebu ditandatangani oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua, saksi-saksi dan PPAT
sebanyak 2 rangkap asli (Lembar Pertama dan Lembar Kedua), dimana 1 rangkap lembar
pertama disimpan di kantor PPAT dan 1 rangkap lembar kedua disampaikan kepada kepala
Kantor Pertanahan Jakarta Selatan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak tersebut.
Dalam akta PPAT pada :
- Bagian atas sebelum judul akta tercantum :
PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)
Nama PPAT
Daerah Kerja PPAT
SK Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
Nomor Surat Keputusan
 Tanggal Surat Keputusan
Alamat Kedudukan PPAT
- Bagian bawah (footer) kiri setiap halaman akta harus dicantumkan judul akta dan
dibawahnya ditulis nama lengkap PPAT, Gelar dan Daerah Kerjanya sedangkan
dibagian bawah kana setiap halaman akta dicantumkan nomor halaman dari jumlah
halaman akta.
Kesimpulan :
Akta Tukar Menukar Nomor 07/2016 yang dibuat dihadapan ................ SH pada tanggal 11
November 2013 telah sesuai dengan Perkaban Nomor 8 Tahun 2012