1 - Pembekalan PPAT

AGRARIAN LAW LAND TITLE REGISTRATION OF TITLE
(HUKUM AGRARIA/ PERTANAHAN) (HAK ATAS TANAH) (PENDAFTARAN TANAH)
PENINGKATAN KUALITAS PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
Oleh:
Dr. Iing R. Sodikin Arifin, S.H., C.N., M.H., M.Kn
Tenaga Ahli Menteri ATR/Ka. BPN.
Pengertian Hukum Agraria dan Hukum Tanah
Asal kata Agraria
• Akker
Belanda • lapangan
• Agros
Yunani • tanah pertanian
• Agger
Latin • tanah atau sebidang tanah
• Agrarius
Latin • perladangan, persawahan, pertanian
• Agrarian
Inggris • tanah untuk pertanian
2
Pengertian Agraria menurut UUPA
1. Dapat arti luas

Pasal 1 ayat (2) yang meliputi bumi, air, dan ruang angkasa.
a. bumi (pasal 1 ayat 4) meliputi: permukaan bumi, tubuh bumi (darat dan yang berarti dibawah
ari) dan bawahnya.
b. air (pasal 1 ayat 4 & 5) meliputi: perairan pedalaman, laut wilayah Indonesia.
c. ruang angkasa (pasal 1 ayat 6), adalah ruang diatas bumi serta kekayaan alam yang
terkandung didalamnya (UU No. 7 tahun 1967 tentang Ketentuan-ketentuan Pokok
Pertambangan jo. UU No. 4 Tahun 2009 tentang Pertambangan Mineral dan Batubara)
2. Dalam arti sempit

Dalam pasal 4 ayat 1 UUPA yaitu “Tanah” ditentukan bahwa adanya macam-macam hak atas
permukaan bumi yang disebut tanah tersebut. Jadi pengertian agraria dalam arti sempit adalah
permukaan bumi yang disebut tanah.
3
Administrasi Pertanahan
Hukum Agraria pada Zaman Pemerintah Belanda
1. Agrarische Wet (S. 1870 - 55), bertujuan:

a. memperhatikan perusahaan swasta yang bermodal besar dengan jalan memberikan tanah-tanah negara
dengan hak Erfpacht s/d 75 th
b. memberikan kemungkinan bagi pengusaha untuk menyewakan tanah adat
c. memperhatikan kepentingan rakyat asli
d. melindungi hak-hak tanah rakyat asli
e. memberi kesempatan pada rakyat asli untuk memperoleh hak tanah baru (Agrarische Eigendom)
2. Domein Verklaring (S. 1870-118 a) / Pernyataan Domein. Domein : Algemene Domein Verklaring (S.
1875-119a), Asas “semua tanah yang tidak dapat dibuktikan adanya hak eligendom atas tanah tersebut oleh
orang lain adalah domein negara”.
a. Domein Verklaring untuk Sumatera Ps 1 dari S. 1874-94 f,
b. Domein Verklaring untuk Residentie Manado dim Ps 1 dari 1877-55
c. Domein Verklaring untuk Residentie Zwider en Ooster fdeling van Borneo (ps 1. S. 1888-8)
Jadi berdasarkan hukum adat, tidak mempunyai bukti otomatis menjadi tanah negara (Domein Negara), oleh
karena itu tidak sama dengan pasal 570 BW
3. Koninklijk Besluit (Keputusan Raja) tgl 16 april 1872 No 29 S. 1872117 dan peraturan pelaksanaannya.
4. Hak Agrarische Eigendom, Hak yang bertujuan memberi kepada pribumi suatu hak yang kuat atas sebidang
tanah. 4
Pengertian Hukum Agraria
• Soedikno Mertokusumo, Hukum Agraria adalah keseluruhan kaedah

hukum, baik yang tertulis maupun tidak tertulis yang mengatur agrarian.
• Budi Harsono, Hukum agraria merupakan satu kelompok berbagai

bidang hukum, yang masing-masing mengatur hak-hak penguasaan atau
sumber-sumber daya alam tertentu yang termasuk pengertian agraria.
Misal Hukum Tanah, Hukum Air, Hukum Pertambangan, Hukum
Perikanan, Hukum Atas Penguasaan Atas Tenaga dan Unsur-unsur dalam
Ruang Angkasa.
• E. Utrecht, Hukum Agraria dalam arti sempit sama dengan Hukum Tanah.
Hukum Agraria dan Hukum Tanah menjadi bagian Hukum Tata Usaha
Negara.
5
Kompilasi Peraturan Perundang-Undangan Pertanahan
Pengertian
 UU No.5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)

 UU No. 51/Prp/1960 Tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Ijin yang Berhak atau Kuasanya
 UU No. 56/Prp/1960 Tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian
 UU No. 20 Tahun 1961 Tentang Pencabutan Hak Atas Tanah
 UU No. 16 Tahun 1985 jo UU No. 20/2011 Tentang Rumah Susun
 UU No. 4 Tahun 1992 jo. UU No. 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
 UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan
 UU No. 32 Tahun 2009 Tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup
 UU No. 26 Th. 2007 Tentang Penataan Ruang
 UU No. 2 tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah
 UU No. 29 Tahun 2014 tentang Perkebunan
 PP 224 Th. 1961 Tentang Pelaksanaan Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Kerugian
 PP No. 40 Tahun 1996 Tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah
 PP No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah
 PP No. 11 Tahun 2010 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar
 PP No. 103 Tahun 2015 Tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di
Indonesia
 PP No.24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
 PP 37 Th. 1998 jo PP. No. 24 Tahun 2016 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah
 Tata Cara Pengadaan Tanah (Perpres 71 tahun 2012 jo. Perpres No. 40 tahun 2014 jo Perpres No. 99 tahun 2014 jo.
Perpres No. 30 tahun 2015 jo. Perpres no. 148 tahun 2015)
Sejarah Hukum Agraria Nasional
5 tahapan (phase) perkembangan Hukum Tanah Nasional
1. Masa Pra Kerajaan di Nusantara (sekitar sebelum abad V)

• Sistem Hukum Tanah : Komunalistik (communalbezitrecht)
• Prinsip Hubungan Hukum antara tanah dengan Individu dan masyarakat adalah Mayarakat Hukum
Adat dianggap yang mempunyai, sedangkan individu dianggap sebagai pememakai.
• Jenis Hak Penguasaan Atas Tanah yang muncul adalah :
a. Hak Ulayat ( Beschikkingrecht) seperti : patuanan di Ambon, Panyampeto, panjanturai,
panetepan, dan pawatasan di Kalimantan. Wewengkon di Jawa, parabumian, pajar, paer di Bali
dan Lombok, pertuanan di Batak, kawasan di Riau, timpo di Sulawesi Selatan nuru di Pulau Buru
dan Ulayat ( wilayah kekuasaan) di Minang Kabau
b. Hak Pakai Asli Bangsa Indonesia (Individuilbezitrecht) Sperti hasil membuka hutan
(voorkeurrecht, onginningrecht, genotrecht) : Yasa, gogolan kencang, Gogolan, bengkok,
carik, pangangonan, huma, boga anggaduh khas desa,titisara, pikulen(di Sunda). Matok,
norowito dan kongsen (di Jawa). Pusaka rendah dan Gangambauntuik di Minang Kabau.
Tanah teleng di Sulawesi Selatan.
• Asas Penguasaan Hak: Mulur munkret (semakin dikuasai tanahnya semakin menguat hak
individuilnya dan semakin melemah hak ulayatnya. Sebalaiknya semakin ditinggalkan semakin
melemah hak individuilnya dan semakin menguat hak ulayatnya (Ball Theory dari Ter Harr)
2. Masa Kerajaan di Nusantara (Abad V - XVII)

a. Sistem Hukum Tanah : Domein Raja
b. Prinsip Hubungan Hukum antara tanah dengan raja (pangreh) dan
dengan individu (kaula) dan pemerintahan adalah : Raja yang memiliki
tanah, sedangkan rakyat adalah penggarap yang harus bayar upety
(stelsel contingentenlandrente) seperti tertera dalam Kitab Undang-
Undang Tanah Brajanti pada Kerajaan Kutai (sekitar 400 M), pada Kitab
Undang-Undang Tanah Simbur Cahaya Kerajaan Sriwijaya (693-1400
M) dan Kitab Undang-Undang Tanah Pratigundala Kerajaan Majapahit
(1293-1295)
c. Jenis hak penguasaan yang muncul adalah : Grand Sultan di Yogyakarta,
Melayu Deli (Medan). Tanah Swapraja dan Andarbaini di Yogyakarta.
d. Asas Penguasaan Hak adalah : Hubungan kedekatan
3. Masa kedatangan Bangsa Barat (1602-1799)

a. Sistem Hukum Tanah : Domein Gobernmen VOC ( Milk Pemerintah Badan
Perdagangan) sebagaimana diatur dalam perjanjian raja dengan VOC melalui
Octrooi 20 Maret 1602
b. Prinsip Hubungan Hukum antara tanah denagn Badan Perdagangan VOC,
Raja dan individu adalah : Pemerintah VOC sebagai pemilik dan Inlander
sebagai penyewa. Raja hanya sebagai penghubung penagihan pajak.
c. Jenis hak yang muncul adalah : Eigendom, Swapraja
(Gouvernmenbezitrecht) dan Hak Garapan (individeeil inlanderbezitrecht)
serta Hak Atas Tanah Partikelir (Landheerlijkerechten)
d. Asas Penguasaan Hak adalah : Yang kalah perang sebagai penyewa (beziter)
dan pemenang perang adalah pemilik (eigenaar), mulai dikenal asas domein
governmen
4. Masa Kolonial Hindia Belanda (1799-1945)

a. Sistem Hukum Agrarisch Wet (Stb. 1870 No. 55) adalah Staat domein (Pemilikan Negara)
b. Prinsip hubungan hukum antara tanah dengan inlander (individu pribumi), Individu (bangsa Eropah), Individu
Bangsa Timur Asing atau yang dipersamakan, Negara, Bada Hukum dan Pemerintah adalah : Negara, individu
dan badan hukum atau pemerintah jajahan kecuali inlander adalah dapat mempunyai hubungan memiliki.
c. Jenis Hak yang muncul adalah : Eigendom (Pasal 570 BW), Opstal Pasal 711 BW) , Erfpacht (Pasal720 BW) ,
Bruiklend (Pasal 1740) Gebruik Van rechten (821 BW), Consessie van rechten, Hipoteek krediet Verband
dan Agraries Eigendom serta Individuilinlanderbezitrecht dan Landheerlijkerechten.
d. Asas Hukum Agraia Wet adalah : Domein Verklaring (Pasal 1 Agrarich Besluit (Stb, 1870 No. 118)
Pada masa kolonial berlaku Hukum Agraria kolonial yang menjadi sandarannya, yaitu : Agrarische Wet 1970
Tujuannya :
Memberikan kemungkinan dan jamainan kepada Pemodal besar asing (kususnya Pengusaha China) agar dapat
berkembang di Indonesia dengan membuka perkebunan besar (hak erfpacht)
“Asas Domein” (Pasal 1 Agrarische Besluit S.1870 : 118).
“Semua tanah yang tidak dapat dibuktikan hak eigendomnya adalah domein/milik Negara”.
Dualisme Hukum Agraria

• Tanah-tanah Adat tunduk pada Hukum Adat
• Tanah-tanah hak barat tunduk pada Hukum Barat (BW dan Agrarische Wet)
Pluraristis Hukum Tanah
PLURALISTIS
KETENTUAN KETENTUAN
POKOK PELENGKAP Ps 163 (1) IS
HUKUM 1. Golongan Indonesia
HUKUM
TANAH ANTAR 2. Golongan Eropa
TANAH ADAT
GOLONGAN
3. Golongan Timur Asing
HUKUM 1. Hukum tertulis (BW)

HUKUM
TANAH
TANAH BARAT 2. Hukum tidak tertulis
ADMINISTRASI
(hukum adat)
DUALISTIS HUKUM
TANAH
SWAPRAJA
11
Hak Atas Tanah Milik Adat
Sebelum UUPA
• Orang-orang Indonesia Pribumi

(efelijk in individueel bezit)
• Agrarische Eigendom (Bagi

TMA orang-orang Eropa yang tidak
GIRIK (Letter C)
(Tanah Milik tunduk terhadap hukum BW)
Adat)
Verpoding Indonesia
• Hak Milik Tanah Partikelir
(Landerijenbezitsrecht) Bagi
orang-orang timur asing,
Tionghoa, India, dll
12
5. Masa Setelah (Pasca) Kemerdekaan NKRI (1945-1960)

a. Sistem Hukum Agraria (Pasal 33 (a) 3 UUD45 adalah Hak Penguasaan
Negara (Bestuuren, Regelen dan Tozichthouden)
b. Prinsiphubungan hukum antara tanah dengan individu, masyarakat,
pemerintah, badan hukum privaat, masyarakat dan negara adalah :
Negara mengatur mengurus dan mengendalikan. Individu, badan
hukum yang mempunyai dan masyarakat hukum adat adalah hubungan
ulayat
c. Jenis hak yang muncul adalah : Hak Milik, Hak adat, Hak Ulayat, aset
pemerintah, ground government, aset swapraja, aset desa.
d. Asas Hukum Agraria : penguasaan Negara (Publiekrechtelijke),
Privaatrechtelijke dan fungsi sosial
Masa Pembentukan UUPA (1948 – 1960)
Konsep Panitia Agraria Yogyakarta (1948)
1. Meniadakan asas domein dan mengaku keberadaan hak ulayat

2. Mengadakan peraturan yang memungkinkan adanya hak milik
perorangan yang kuat, yaitu hak milik yang dapat dibebani hak
tanggungan. Pemerintah hendaknya jangan memaksakan dengan
peraturan perkembangan hak perseorangan itu dari yang paling lemah
sampai yang paling kuat. Perkembangan itu hendaknya diserahkan saja
kepada usaha rakyat sendiri dan paguyuban hukum kecil. Sebaliknya,
pemerintah memberi stimulan yang sebesar-besarnya untuk
mempercepat perkembangan itu.
3. Perlunya melakukan penelitian terutama di Negara tetangga tentang
kemungkinan pemberian hak milik kepada orang asing
Konsep Panitia Agraria Yogyakarta (1948)
4. perlunya pengaturan penetapan luas minimum untuk menghindari

pluralisme diantara petani (untuk Jawa diusulkan 2 Ha)
5. Perlunya pengaturan penetapan luas maksimum pemilikan tanah dengan
tidak memandang jenis tanahnya (untuk Jawa 10 Ha, diluar Jawa masih
diperlukan penelitian)
6. Menganjurkan untuk menerima skema hak-hak atas tanah yang diusulkan
panitia. Ada hak milk dan ada hak tanah kosong dari Negara dan daerah-
daerah kecil serta hak atas tanah orang lain disebut megesari
7. Perlunya diadakan pendaftaran tanah milik dan hak menumpang yang
penting (annex kadaster). Hak-hak yang bersandar atas hukum yang
berlaku untuk bangsa Eropah, perlu diubah dengan hak Indonesia
Konsep Panitia Agraria Jakarta (1951)
1. mengadakan batas minimum sebagai ide, luas minimum ditentukan 2 Ha.

Mengenai hubungan batasan minimum tersebut dengan hukum adat, terutama
okum waris perlu diadakan penelitian lebih lanjut
2. Ditentukan pembatasan luas maksimum 25 Ha untuk satu keluarga
3. Yang dapat memilik tanah pertanian kecil hanya penduduk warga Negara
Indonesia. Tidak diadakan pembedaan antara warga Negara asli dan bukan asli.
Badan Hukum tidak diberi kesempatan untuk mengerjakan pertanian kecil
4. Untuk petani kecil diterima bangunan hukum: hak milik, hak usaha, hak sewa,
dan hak pakai
5. Hak Ulayat disertujui untuk diatur oleh undang-undang sesuai dengan dasar
Negara
Konsep Panitia Soewahyo (1956)
1. Dihapuskannya domein dan diakuinya hak ulayat yang harus tunduk pada kepentingan
umum atu negara
2. Asas domein diganti dengan Hak Kekuasaan Negara atas dasar ketentuan dalam Pasal 8
(a) 3 UUDS 1950
3. Dualisme Hukum Agraria dihapuskan, secara sadar diadakan kesatuan hukum yang akan
memuat lembaga-lembaga dan unsur-unsur yang baik, baik yang terdapat dalam hukum
adapt maupun hokum barat. Tidak dipilih salah satu hukum sebagai dasar hokum agararia
yang baru
4. Hak-hak atas tanah : hak milik, sebagai hak yang terkuat yang berfungsi social, kemudian
ada hak usaha, hak banunan dan hak pakai
5. Hak milik hanya boleh dipunyai oleh orang Indonesia. Tidak terdapat perbedaan warga
Negara asli dan tidak asli. Badan-badan hokum pada asasnya tidak boleh mempunyai hak
milik
6. Perlu diadakan penetapan luas maksimum dan minimum yang dapat dimilik oleh
perorangan atau badan hokum
7. Tanah pertanian pada asasnya harus dikerjakan dan diusahakan sendiri oleh pemiliknya
8. Perlu diadakan pendafataran tanah dan penggunana tanah
Konsep Soenaryo (1958) dan Sadjarwo (1960)
Konsep (Rancangan) Soenaryo (1958)

• Terjadi pembahasan di DPR, yaitu pemerintah diwakili Soenaryo menyampaikan rancangan
Soewahjo. DPR membentuk Panitia Ad Hoc yang diketuai oleh A>M Tambunan, UGM diketuai
oleh Notonagoro dan M.A dipimpin oleh Wiejono Projodikoro. Sayangnya pembahasan tidak
berlanjut sehingga rancangan dikembalikan oleh pemerintah ke Soenarjo.
Konsep (rancangan) Sadjarwo (1960)

• Konsep Sadjarwo, diajukan setelah Indonesia kembali ke UUD45, dalam siding cabinet 22 Juni
9160 dan pleno cabinet 1 Agustus 1960 . Dengan Amanat Presiden 1 Agustus 1960 No.
2584/HK/1960, rancangan Sadjarwo diajukan ke DPR-GR. Hasil kesepakatan antara DPR-GR
dengan Pemerintah dalam tiga kali siding yaitu 12 s/d 14 September 1960, suara bulat
menerima rancangan tersebut. Dengan penambahan Hukum Adat sebagai dasarnya, rancangan
Sadjarwo tersebut akhirnya disetujui DPR-GR. Maka, Presiden mengesahkan RUUPA tersebut
menjadi UU N. 5 Th. 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (LN. 1960, No. 194
dan 1960 N0, 2043) tanggal 24 September 1960.
Setelah Belakunya UUPA (1960-sekarang)
1. Sistem Hukum Agraria : Dalam Praktik cenderung seolah Staat Domein

(kepres No. 55 Th. 1993 Jo. PMA NO. 1 Th, 1994) dan PP 36/1998
2. Hubungan Hukum antara tanah dengan negara seolah-olah negara
memiliki (penyimpangan asas)
3. Jenis hak yang muncul : Tanah Negara, Hak Pengelolaan dapat
ditingkatkan jadi hak milik
4. Asas Hukum Tanah Nasional perseteruan anatara privaatrechtelijke
dengan publiekrechtelijke
Landasan Pengaturan
Menurut Soediman Kartohadiprodjo, Bagir Manan, B. Arief S., Otje S., Koesnu dan Iman S.
• Pancasila (Sila 1 s/d 5), Khususnya : “Keadilan

Landasan Sosial Bagi Seluruh Rakyat Indonesia”
• Bumi, Air dan Ruang Angkasa karunia Tuhan
Filosofis kepada Bangsa Indonesia yang mempunyai
fungsi untuk kemakmuran rakyat
• Pasal 33 ayat (3) UUD 1945, “Bumi, Air, Ruang

Landasan Angkasa dan Kekayaan Alam yang terkandung
didalamnya dikuasai oleh Negara dan
Konstitusional dipergunakan sebesar-besarnya bagi
kemakmuran rakyat”.
Pembentukan UUPA
Latar Belakang
1 Latar Belakang
a. Bumi, air dan ruang angkasa mempunyai fungsi yang sangat penting untuk membangun masyarakat
adil dan makmur
b. Hukum agrarian kolonial bertentangan dengan kepentingan nasional
c. Adanya dualisme hukum
d. Tidak ada kepastian hukum
2 Tujuan
a. Penyusunan Hukum Agraria Nasional
b. Mengadakan kesatuan dan kesederhanaan dalam hukum Pertanahan
c. Memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah
3 Dasar-dasar Pengaturan
a. Dasar Kenasionalan; (Pasal 1, Pasal 2 (1) dan Pasal 9 UUPA)
b. Dasar Kesatuan dan Kesederhanaan; (Pasal 5 UUPA, diktum pertama UUPA)
c. Dasar Kepastian Hukum; (dikembangkan peraturan pelaksanaan, penyelenggaraan pendaftaran tanah
Pasal 19)
21
Sistematika UUPA
• Dasar-dasar dan Ketentuan Pokok (Pasal 1-15)
• Hak-hak Atas Tanah, Air dan Ruang Angkasa serta Pendaftaran Tanah
(Pasal 16-51
• Ketentuan Pidana (Pasal 52)
• Ketentuan Peralihan (Pasal 53-58)
• Ketentuan Konversi (Pasal I s/d IX)

Dasar-Dasar Hukum Agraria Nasional
Asas dalam UUPA
Asas Kesatuan dalam hukum Asas Penghapusan asas

agraria untuk seluruh wilayah Asas Fungsi sosial hak atas
tanah air; (Konpilasi, Kodifikasi
domein penerapan hak
tanah
atau Sinkronisasi) menguasai Negara;
Asas Pengakuan hukum agraria Asas Persamaan derajat Asas Pelaksanaan refom
nasional berdasarkan hukum sesama WNI dan antara hubungan antara manusia
adat dan pengakuan eksistensi laki-laki dan perempuan dengan tanah atau dengan
hak ulayat; (gender); bumi, air dan ruang angkasa;
Asas Rencana umum Asas Accesie (Perlekatan), yaitu

penggunaan, persediaan, bangunan dan tanaman yang
Asas nasionalitas ada diatasnya merupakan suatu
pemeliharaan bumi, air dan
ruang angkasa; kesatuan.
Asas Horizontale Scheiding

(Pemisahan Horizontal), yaitu
bangunan dan tanaman yang
ada diatas tanah bukan
merupakan bagian dari tanah.
Pengertian Hukum Tanah
Pasal 4 “Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi,
ayat 1 yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang
UUPA lain serta badan-badan hukum”.
Tanah
dalam
adalah permukaan bumi, sedangkan hak-hak atas tanah hak atas sebagian tertentu permukaan bumi, yang terbatas, berdimensi dua
pengertian
panjang dan lebar. Sedangkan Ruang dalam pengertian yuridis, yang terbatas, berdimensi tiga, yaitu panjang, lebar dan tinggi yang
yuridis dipelajari dalam Hukum Tata Ruang.
Hak adalah hak yang memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang
dihakinya. Kata “mempergunakan” berarti hak atas tanah itu digunakan untuk kepentingan mendirikan bangunan. Perkataan
Atas “mengambil manfaat” berarti tanah itu digunakan untuk kepentingan bukan mendirikan bangunan, misalnya pertanian, perikanan,
Tanah peternakan dan perkebunan.
Objek
adalah Hak Penguasaan Atas Tanah, yang berarti hak yang berisi serangkaian wewenang, kewajiban, dan atau larangan bagi pemegang
Hukum haknya untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dihaki.
Tanah
24
Administrasi Pertanahan
Menurut UUPA (UU No. 5 Tahun 1960)

Pasal 33 ayat 3 UUD 1945 Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara
1 dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.
Untuk mengakhiri politik, tujuan, asas-asas hukum agraria jajahan, maka dibentuk hukum tanah nasional yang
2 berdasar hukum adat tentang tanah dengan memberikan wewenang hak menguasai negara atas dasar ketentuan
pasal 33 ayat 3 UUD 1945.
Tanah negara atau tanah yang dikuasai negara, sebagaimana ditegaskan dalam penjelasan UUPA (UU No. 5
3 Tahun 60)
Penjelasan umum, angka II Nomer 2. Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat (Bangsa) bertindak
selaku badan penguasa dari sudut inilah, harus dilihat arti ketentuan pasal 2 ayat 1”yang menyatakan bumi, airdan
ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya pada tingkat tertinggi dikuasai negara.
Sesuai dengan pangkal pendirian tersebut pengertian dikuasai dalam pasal ini bukanlah dimiliki, akan tetapi
adalah pengertian yang memberi wewenang kepada negara sebagai organisasi kekasaan dari bangsa Indonesia
pada tingkat tertinggi.
Pasal 2 ayat 2 UUPA hak menguasai dari negara memberi wewenang untuk:
4 a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air, dan ruang
angkasa tersebut;
b. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang dan bumi luar angkasa.
c. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang
25
mengenai bumi, air, dan ruang angkasa.
Hierarkhi Hak-hak Penguasaan Atas Tanah dalam Hukum Tanah Nasional
Hak Bangsa
Indonesia (Pasal 1
ayat (1))
Hak Menguasai
Negara (Pasal 2 ayat
(1) dan (2))
Hak-Hak
Penguasaan
Tanah dalam
UUPA Hak Ulayat
Masyarakat Hukum
Adat (Pasal 3)
Hak Primer (HM, HGB,
HGU, Hak Pakai)
Hak Perorangan
atas Tanah (Pasal 4
& 6) Hak Sekunder (HGB, Hak
Pakai, Hak Gadai, Hak
Sewa, Hak Usaha Bagi
Hasil, Hak Menumpang
Bentuk-bentuk Hak Kepemilikian Era Kolonial
Sebelum UUPA
1. Recht van eigendom

HAK MILIK
(Pasal 570 BW)
2. Recht van postal HAK GUNA
(Pasal 711 BW) BANGUNAN Grote erfpacht = Perkebunan Besar
3. Recht van erfpacht
HAK GUNA USAHA Kleine erfpacht = Perkebunan Kecil
(Pasal 720 BW)
4. Recht van gebruik Huisvesting erfpacht = erfpacht perumahan
HAK PAKAI
(Pasal 821 BW)
5. Recht van Bruiklen
PINJAM PAKAI
(Pasal 1740 BW)
5. Recht van oogst HAK MEMANEN
6. Rech van plugt HAK MEMETIK
7. Bezitsrecht HAK KEPEMILIKAN
27
Tanah Negara Bekas Eigendom Menurut Hukum Tanah
EIGENDOM PERTIKELIR YG LEBIH 10 BOUW

- Menjadi TN sejak tgl.24.1.1958 UU No. 1/58 Jo PP No. 18/58
EIGENDOM A/N GOUVERNEMENT NEDERLANDS INDIE

- Menjadi tanah negara sejak berlakunya UUPA tgl. 24.9.1960
EIGENDOM PERORANGAN/BADAN HUKUM

- Dikonversi menjadi Hak-Hak dalam UUPA Bab II Ketentuan Konversi juncto PMA No.
2/1960. Jo PMDN No. 2 /1970
- Menjadi TN, terhitung 24.9.1980 Keppres No. 32/1979 Jo Permendagri No. 3/1979
EIGENDOM PERORANGAN MAUPUN BADAN HUKUM YANG DIBEBANI ERFACHT/OPSTAL

- Ditangguhkan konversinya Bab II PMA No. 2/1960
- Hak Eigendom gugur, menjadi TN TMT 27.12.1965 (PMA 7/65
- Erfacht/Opstal Dikonversi menjadi HGB selama sisa waktu hak erfacht PMA No. 7/1963
EIGENDOM KOTAPRAJA (GEMEENTE)

- Eigendom di konversi menjadi hak Beheer (SE MA 1-3-1962 No. Ka 3/1/1 jo PMA No.
9/1965
- Hak erfacht dan Opstal menjadi HGB tmt 24.9.1960 (Kepmen MA No. SK 12/Ka/63).
Apabila mau diperpanjang HGBnya pertimbangan walikota
EIGENDOM PERORANGAN MILIK BELANDA YG MENINGGALKAN INDONESIA

- UU No. 3/PRP/1960 melalui P3MB
28
Bentuk-bentuk Hak Setelah Berlakunya UUPA
Hak Pakai Hak Sewa

Hak
HGB Membuka
Tanah
Hak
HGU Memungut
Hasil Hutan
HM
Jenis Hak lain*
Hak
29
Hak-hak lain setelah UUPA
Hak Milik
Satuan Rumah
Susun
Hak atas tanah

di Perairan Hak
Persisir dan Tanggungan
Sungai Besar
Hak Lain
Hak Wakaf HPL
Hak Komunal
30
Hak Milik
Pembukaan Lahan Konversi (Pasal 1, Pasal 2, Pasal

HAK adalah hak turun-temurun, terikat dan terpenuh (Bukan Kawasan 7 ayat (1) Ketentuan Konversi
(psikologis emosional) yang dapat dipunyai orang Hutan) UUPA)
MILIK atas tanah yang mengikat.
Lidah Tanah/Timbul Pembagian Tanah (PP No.
Menurut Hukum 224/1961 tentang Pelaksanaan
(Aanslibbing)
Adat Pembagian Tanah dan
Secara Pemberian Ganti Kerugian
Original Karena Undang- untuk Tanah Pertanian)
Undang
Penetapan
Pengakuan Hak (PP No. 24/1997
Pemerintah
Dari Tanah Negara jo Permenag/Kepala BPN No.
LARANGAN Tidak boleh melebihi batas menjadi Hak Milik 3/1997)
ketentuan maksimum (UU No. 56/Prp/1960) (Pasal 20 UUPA)
Karena Rumah Tinggal
(Keputusan Menteri Negara
Jual Beli, Hibah, Tukar
Secara Agraria/Kepala BPN Tentang
Menukar, Pewarisan,
Derivatif Pemberian Hak Milik Atas Tanah
dll
Hapusnya Hak Milik: Untuk Rumah Tinggal)
1. Tanah jatuh kepada negara
2. Karena pencabutan hak
Subjek Hak Milik : 3. Karena penyerahan sukarela
WNI, Badan Hukum yang ditunjuk sebagai oleh pemiliknya
Subjek Hak Milik (PP No. 38/1963) 4. Karena diterlantarkan
5. Karena orang asing, jual bell,
hibah, dsb
6. Tanahnya Musnah
31
Batasan Luasan Ijin Lokasi
UU No. 23/2014 jo Permen ATR/BPN No. 5/2015

Tambak
1 PROVINSI SELURUH INDONESIA

PULAU JAWA SELURUH
Tebu 1 PROVINSI PULAU JAWA
60.000 Ha 150.000 Ha
100 Ha 1.000 Ha
Pangan Lainnya
20.000 Ha 100.000 Ha
LUAR P. JAWA LUAR P. JAWA
1 PROVINSI
200 Ha 2.000 Ha
32
Hak Guna Usaha
Pasal 28 UUPA jo. PP No. 40/1996 jo. Permen ATR/BPN No. 7/2017
Tata Cara Perolehan Tanah: Tanah Negara, Tanah Hak,
Secara Penetapan
Tanah Negara: Tanah Ulayat, Kawasan Hutan
Original Pemerintah
1. Tidak Terdapat Penguasaan Pihak Lain  dibuktikan dengan Negara, HPL Transmigrasi
pernyataan penguasaan fisik (saksi tokoh masyarakat, lurah)
2. Terdapat Penguasaan Pihak Lain  ganti rugi Ijin
Secara Jual
Tanah Hak: Peralihan
1. Pelepasan Derivatif Beli, dll Syarat:
Hak
2. Kantah menarik tanda bukti hak atau bukti kepemilikan a. Pencadangan tanah/ijin
lainnya yang sah prinsip dari Bupati
Hapusnya HGU
Tanah Ulayat: b. Izin Lokasi dari Bupati
1. Jangka waktunya berakhir
Persetujuan tertulis dari Masyarakat Hukum Adat diluar c. Amdal dan Izin Lingkungan
2. Dihentikan sebelum berakhir
kawasan yang memiliki nilai sosial budaya, magis dan religious. d. Izin Usaha Perkebunan
karena sesuatu syarat tidak
e. Rekomendasi Kesesuaian
Kawasan Hutan Negara:
1. Pelepasan.
HGU terpenuhi
3. Dilepaskan oleh pemegang
Makro dari Gubernur
2. Bila terdapat hak pihak lain, diselesaikan terlebih dahulu f. Pertimbangan Teknis
haknya sebelum jangka
3. Untuk daerah konservasi, pengelolaan, pemeliharaan dan Ketersediaan Lahan dari
pengawasannya menjadi tanggung jawab pemegang HGU waktunya berakhir
Dinas Kehutanan (jika
dengan mempertahankan fungsinya. 4. Dicabut untuk kepentingan
kawasan hutan)
umum
Hak Pengelolaan Transmigrasi g. Izin Pembukaan Lahan dari
5. Diterlantarkan
1. Belum terbit SHM  penyerahan dari Kementerian bidang Adalah hak untuk Bupati (jika disyaratkan)
6. Tanah musnah
transmigrasi mengukuhkan tanah h. Proses pemeriksaan tegakan
yang dikuasai langsung kayu (Cruishing) oleh Dinas
2. Sudah terbit SHM  pelepasan hak menjadi TN Diberikan paling lama 35 tahun,
oleh negara, selama Kehutanan
3. Sudah terbit SK Pencadangan Tanah untuk Transmigrasi dan diperpanjang 25 tahun, diberikan
jangka waktu yang
belum ada kegiatan pelaksanaannya  persetujuan pembaruan selama 35 tahun
tersebut dan pasal 29,
pemanfaatan tanah dari Kementerian bidang transmigrasi guna perusahaan Subjek HGU:
4. Pelepasan Hak Milik dapat dilakukan setelah memenuhi pertanian, perikanan, WNI (5-25 Ha)
jangka waktu peralihan yang ditetapkan dalam keputusan peternakan.
Badan Hukum Indonesia (> 25 Ha) 33
pemberian Hak Milik
Hak Guna Bangunan
Adalah hak untuk mendirikan dan

mempunyai bangunan-bangunan atas tanah
Subjek HGB:
yang bukan miliknya sendiri.
1. WNI
Terjadinya HGB 2. Badan Hukum Indonesia
1. Mengenai tanah, yang dikuasai langsung oleh
negara karena penetapan Pemerintah
2. Mengenai tanah milik : karena perjanjian yang Diberikan paling lama 30 tahun, diperpanjang 20 tahun
berbentuk otentik antara pemilik tanah yang
bersangkutan dengan pihak yang akan
memperoleh HGB itu yang bermaksud Primer, HGB yang langsung diberikan berdasarkan
menimbulkan hak tersebut. kepada Pemegang Hak
3. HGB dapat dijadikan jaminan hutang dengan HGB
dibebani hak tanggungan. Sekunder, HGB yang diberikan oleh Pemerintah melalui
persetujuan dari pemegang Hak baik Hak Milik maupun
Hapusnya HGB HPL, contoh Hak Milik diatas HGB, HPL diatasnya
1. Jangka waktunya berakhir diberikan HGB
2. Dihentikan sebelum berakhir karena sesuatu
syarat tidak terpenuhi
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir
4. Dicabut untuk kepentingan umum
5. Diterlantarkan
6. Tanah musnah
7. Orang / Badan Hukum yang tidak memenuhi
syarat
34
Hak Pakai
Adalah hak untuk menggunakan dan / atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain,
yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya
atau dan perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu
asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UU.
Terjadinya Hak Pakai
1. Selama jangka waktu yang tertentu selama tanahnya Diberikan paling lama 25 tahun, diperpanjang 20 tahun
dipergunakan untuk keperluan tertentu.
2. Dengan cuma-cuma dengan pembayaran atau
pemberian jasa berupa apapun.
3. Pemberian hak pakai tidak boleh dan disertai syarat-
syarat yang mengandung pemerasan Hak Hak Pakai Primer, Hak Pakai yang langsung diberikan
berdasarkan kepada Pemegang Hak
Pakai Hak Pakai Sekunder, Hak Pakai yang diberikan oleh
Subjek Hak Pakai: Pemerintah melalui persetujuan dari pemegang Hak baik
A. Selama Dipergunakan : Hak Milik maupun HPL, contoh Hak Milik diatas Hak Pakai,
1. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, HPL diatasnya diberikan Hak Pakai
dan Pemda,
2. Badan-badan Keagamaan dan Sosial Catatan :
3. Perwakilan Negara Asing dan Perwakilan Badan 1. Tanah yang dikuasai Negara: hak pakai kalau mau dialihkan dengan izin pejabat yang berwenang
Internasional 2. Hak pakai atas tanah milik : dapat dialihkan asal dimungkinkan dalam perjanjian yang
B. Dibatasi Waktu : bersangkutan
1. WNI 3. Hak pakai khusus disediakan
2. WNA a. Instansi Pemerintah, Pemda, Desa dsb
3. Badan Hukum Indonesia b. Gedung Kedutaan dan Rumah Tangga Kepala Perwakilan Negara2 sahabat
4. Badan Hukum Asing, c. Badan2 Keagamaan dan Sosial
d. Hak pakai tidak boleh dipakai sebagai Hak Tanggungan. 35
KEWENANGAN PEMBERIAN HAK ATAS TANAH
Berdasarkan Peraturan Kepala BPN No. 2 / 2013
Hak Milik Untuk Perorangan :

 Pertanian tidak lebih dari 5 HA
 Non pertanian tidak lebih dari 3.000 M2
Hak Milik Badan Hukum Keagamaan

dan Sosial:
Kewenangan Kepala Kantor Hak Guna Bangunan :

Pertanahan Kab/Kodya Tidak lebih dari 3.000 M2  Perorangan
Tidak lebih dari 2 Ha  Badan Hukum
Hak Pakai Perorangan :

 Non pertanian tidak lebih dari 3.000 M2
Hak Pakai Instansi Pemerintah:

 Luas tidak dibatasi
Hak Pakai Badan Hukum :

 Non pertanian tidak lebih dari 2 Ha
Hak Milik Perorangan :
 Pertanian 5 Ha s/d batas maks
 Non pertanian 3.000 m2 s/d 1 Ha
Hak Milik Badan Hukum :

 Pertanian 5 Ha s/d 15 Ha
Kewenangan Kepala Kantor Hak Guna Usaha :

Wilayah BPN Provinsi Tidak lebih dari 200 HA
Hak Guna Bangunan :

3.000 M2 s/d 1 Ha  Perorangan
2 Ha s/d 15 Ha  Badan Hukum
Hak Pakai Perorangan:
 Pertanian 5 Ha s/d 10 Ha
 Non pertanian 3.000 m2 s/d 1 Ha

 Non pertanian 2 Ha s/d 15 Ha
Catatan : Lebih dari luas tanah yang ditentukan di atas, menjadi kewenangan BPN RI
Hak Milik Perorangan :
 Pertanian melebihi batas maksimum
 Non pertanian > 1 Ha
Hak Milik Badan Hukum :

 Pertanian > 15 Ha
Hak Guna Usaha :

Lebih dari 200 HA
Kewenangan Menteri ATR/ Hak Guna Bangunan :

Kepala BPN Provinsi Lebih dari 1 Ha  Perorangan
Lebih dari 15 Ha  Badan Hukum
Hak Pakai Perorangan:

 Pertanian > 10 Ha

Hak Pengelolaan
 Tidak dibatasi luas
Catatan : Lebih dari luas tanah yang ditentukan di atas, menjadi kewenangan BPN RI
Masyarakat Berpenghasilan Rendah
PP 64 tahun 2016
0,5 Hektar s/d 5 Pengukurannya Penerbitan Hak

1 hektar tidak 2 dan Pemberian 3 Guna Banguna
diperlukan ijin Hak-nya dapat dilakukan paling
lokasi dilakukan oleh lambat 3 hari
sebagaimana Kantor oleh Kantor
diatur dalam Pertanahan Pertanahan
Peraturan tempat lokasi setelah berkas
Menteri Perumahan MBR permohonan
ATR/BPN No. 5 dinyatakan
tahun 2015 lengkap.
39
Hak Pengelolaan (HPL)
Penggunaan
Tanah
HPL adalah hak menguasai dari

negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian
dilimpahkan kepada pemegang
haknya HPL
Peruntukan Perencanaan
40
Sejarah Hak Pengelolaan (HPL)
Menurut “domeinverklaring” yang dinyatakan di dalam Pasal 1 HPL adalah istilah baru yang HPL adalah istilah baru yang
“Agrarisch Besluit”, semua tanah yang bebas sama sekali semula disebut didalam PP No. 8 semula disebut didalam PP No. 8
daripada hak-hak seseorang (baik yang berdasar atas hukum Tahun 1953 (LN 1953 No.14) Tahun 1953 (LN 1953 No.14)
adat asli Indonesia, maupun yang berdasar atas hukum barat) tentang Penguasaan Tanah- tentang Penguasaan Tanah-
dianggap menjadi “vrij landsdomein”, yaitu tanah-tanah yang tanah Negara yang diterbitkan tanah Negara yang diterbitkan
dimiliki dan dikuasai penuh oleh Negara. Tanah-tanah demikian sebelum berlakunya Undang- sebelum berlakunya Undang-
itulah yang di dalam Peraturan Pemerintah disebut “Tanah Undang No. 5 Tahun 1960 (LN Undang No. 5 Tahun 1960 (LN
Negara’. 1960 No. 104) Tentang UUPA. 1960 No. 104) Tentang UUPA.
1 2 3 4 5 6
Mengenai tanah-tanah “vrij landsdomein” itu Dalam Penjelasan umum PP No. 8 Tahun Pengertian yang pertama yang
sesungguhnya belum ada sesuatu peraturan yang secara 1953 (LN 1953 No.14) ini adanya prinsip kemudian disebut dengan Hak Pakai
khusus dan tegas mengatur hal penguasaannya. Satu- hukum bahwa pada dasarnya setiap bidang Instansi Pemerintah dengan maksud
satunya peraturan yang memuat ketentuan-ketentuan tanah Negara itu sudah dianggap masuk digunakan sendiri secara langsung
perihal itu ialah Peraturan Pemerintah tentang penguasaan dalam penguasaan suatu Departemen sebagai infrastruktur di dalam
“benda-benda yang tidak bergerak, gedung-gedung dan sekalipun menurut kenyataannya (fisik) menjalankan tugas pemerintahan
lain-lain bangunan milik Negara”, termuat dalam Staatsblad tidak terlihat sesuatu penguasaan sedangkan pengertian yang kedua
1911 Nomor 110 sebagai terakhir diubah dengan (beheersdaad). Keadaan hukum ini disebut adalah cikal bakal hak penguasaan yang
Staatsblad 1940 Nomor 430. “beheersrecht” atau Hak Penguasaan. kemudian menjadi Hak Pengelolaan
41
Peraturan yang berkaitan dengan Hak Pengelolaan
Pasal 2 ayat (4) UUPA No. 5/1960

Menyebutkan bahwa hak menguasai Negara tersebut
Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1965 jo No. 1 Tahun pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada Daerah-daerah
1966
Hak penguasaan yang sifat dan tujuan penggunaannya
1 swatantra dan masyarakat-masyarakat hukum adat yang
didalam penjelasan umum diuraikan bahwa disamping hak
sebagaimana dimaksud dan diuraikan menurut ketentuan PP milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak pakai
No. 8 Tahun 1953 diatas, dikonversi dan didaftarkan menjadi untuk perorangan atau badan hukum, maka kepada Badan
Hak Pakai atau Hak Pengelolaan. Berdasarkan ketentuan penguasa (Departemen, Jawatan atau Daerah swatantra)
Peraturan Menteri dalam Negeri No. 5 tahun 1974 jo No. 1
Tahun 1977 pemberian HPL tidak lagi melalui pendaftaran 2 dapat diberikan pengelolaan untuk dipergunakan bagi
pelaksanaan tugasnya masing-masing.
konversi melainkan harus melalui mekanisme dan tata cara
proses penetapan hak Peraturan Pemerintah No. 40 / 1996 tentang Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah
3 HPL adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.
Pasal 1 angka 43 juncto pasal 85 ayat (3) huruf f Undang-
Untuk pengertian selengkapnya tertuang Peraturan Menteri
Undang No. 28 / 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.
Daerah
9/1999.
Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah hak atas tanah,
termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya,
4
Pasal 1 angka 11 juncto Pasal 17 huruf c Pasal 22 ayat (3)
sebagaimana dimaksud dalam undang-undang di bidang UU No. 20 / 2011 tentang Rumah Susun
pertanahan dan bangunan.
Sertifikat hak milik sarusun yang selanjutnya disebut SHM
5 sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas
tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas
tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas
tanah hak pengelolaan. 42
Jenis-jenis Hak Pengelolaan (HPL)
Sebagian wewenang hak menguasai negara pendukung fungsi kawasan atas tempat berupa daratan dan perairan sebagai tempat kegiatan
01 HPL PELABUHAN pemerintah dan ekonomi berfungsi sebagai intra dan moda transportasi pelayaran beserta transportasi penunjangnya (PP. No. 69/2001
tentang Kepelabuhanan).
Sebagian wewenang hak menguasai negara atas kawasan yang merupakan wilayah jurisdiksi pembangunan yang harus dikelola sesuai
02 HPL OTORITA dengan sebagian tugas, fungsi dan kewenangan pemerintahan yang diberikan kepadanya (Keppres No. 41/1973 tentang Daerah Industri
Pulau Batam jo. Keppres No. 94/1998)
03 HPL PERUMNAS
Sebagian wewenang hak menguasai negara dalam rangka menyalurkan tugas pemerintah dibidang pembangunan perumahan dan
mengalihkan asset pemerintah tersebut kepada pihak ketiga (PP. No. 12/1988 tentang Perum Perumnas)
Sebagian hak menguasai negara yang dikuasakan kepada departemen transmigrasi untuk mengelola kawasan lahan usaha, sarana
04 HPL TRANSMIGRASI pemukiman transmigrasi yang akan berakhir sejak diserahkannya bagian-bagian tersebut kepada para transmigrasi (UU No. 15/1997 tentang
Ketransmigrasian)
05 HPL INSTANSI
PEMERINTAH
Sebagian hak menguasai negara yang dikuasakan kepada instansi pemerintah dalam rangka mendayagunakan asset pemerintah sesuai
dengan maksud dan tujuannya (contoh BPGS dengan Keppres No. 79/1999 dan BPKK dengan Keppres No. 73/1999).
06
HPL INDUSTRI/ Sebagian hak menguasai negara yang dikuasakan kepada pemegangnya untuk menjalankan fungsi kawasan industri, pertanian/pariwisata,
PERTANIAN/PARIWISATA/ perdagangan (contoh PP No. 19/1998 tentang pengalihan bentuk perum kereta api menjadi persero)
PERKERETAAPIAN
07 HPL LAINNYA
HPL lainnya (contoh Pp. No. 34/1990 tentang pendirian perusahaan perseroan (persero) dalam bidang pengelolaan kawasan industri tertentu
yang diberikan status sebagai kawasan berikat).
43
Permenag/Ka. BPN No. 9 Tahun 1999
Subjek HPL (Pasal 67)
Instansi Pemerintah termasuk

PT. Persero
Pemerintah Daerah
Badan Usaha Milik Negara Badan Otorita
Badan-badan hukum Pemerintah

Badan Usaha Milik Daerah
lainnya yang ditunjuk pemerintah
Dapat diberikan Hak Pengelolaan sepanjang sesuai dengan tugas pokok dan fungsinya berkaitan dengan
pengelolaan tanah
44
Permohonan HPL (Pasal 68)
Data Pemohon : Nama Badan Hukum, Tempat

Kedudukan, Akta atau peraturan
pendiriannya sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku
Diajukan secara tertulis Data Yuridis dan fisik : Bukti pemilikan dan bukti perolehan tanah (sertifikat,
penunjukan atau penyerahan dari pemerintah, pelepasan
kawasan hunta dari instansi yang berwenang, akta pelepas
an bekas tanah milik adat atau bukti perolehan tanah
lainnya), Letak, batas, luas, jenis tanah (pertanian atau non
pertanian, rencana penggunaan tanah, status tanah (tanah
hak atau tanah negara)
Lain-lain : Keterangan mengenai jumlah bidang,

luas dan status tanah-tanah yang
dimiliki oleh pemohon, termnasuk
bidang tanah yang dimohon dan
keterangan lain yang dianggap perlu
45
Permohonan HPL – Lampiran (Pasal 69)
Fotocopy Identitas permohonan atau surat keputusan pembentukannya atau akta

pendirian perusahaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku
Rencana pengusahaan tanah jangka pendek dan jangka panjang
Izin lokasi atau surat izin penunjukan penggunaan tanah atau surat izin pencadangan
tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah
Lampiran
Bukti pemilikan dan atau bukti perolehan tanah berupa sertifikat, penunjukkan atau
penyerahan dari pemerintah pelepas an kawasan hutan dari instansi yang
berwenang, akta pelepas an bekas tanah milik adat atau surat-surat bukti perolehan
tanah lainnya.
Surat Persetujuan atau rekomendasi dari instansi terkait apabila diperlukan
Surat ukut apabila ada
Surat Pernyataan atau bukti bahwa seluruh modalnya dimiliki oleh pemerintah.
46
Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2004 tentang
Wakaf
Batas waktu penyampaian akta
WAKAF Peraturan Pemerintah Nomor 42 Tahun 2006

tentang Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 41
Tahun 2004 tentang Wakaf
Hak atas Tanah yang telah
diwakafkan hapus sejak tanggal
Ikrar Wakaf
ikrar wakaf/akta pengganti dan
dokumen lainnya ke Kantah
selama 30 hari sejak tanda tangan
Akta Ikrar Wakaf/Akta Pengganti
Peraturan Menteri ATR/Ka. BPN Nomor 2 Tahun
2017 tentang Tata Cara Pendaftaran Tanah
Wakaf di Kementerian ATR/BPN
Didaftarkan menjadi tanah wakaf Didaftarkan menjadi tanah wakaf
an. Nadzir (kecuali HM atas Satuan an. Nadzir (kecuali HM atas Satuan
Rumah Susun) Rumah Susun)
Tanah yang dapat Jangka HGU, HGB atau HM atas

Lain-lain Tanah
diwakafkan Waktu HGB dan HP di atas Satuan Tanah
Syarat-syarat Wakaf HM Milik
HP di atas HPL atau Rumah Negara
HM atau Tanah Milik Selama- Bila diwakafkan hanya sebagian, harus dilakukan Adat
TN HM Susun
Adat yang belum lamanya pengukuran untuk pemisahan sertipikat.
terdaftar Surat permohonan V V V V V V
HGU, HGB dan HP di Selama- terdapat catatan mengenai izin apabila akan dialihkan, Surat ukur V V V V -
atas TN lamanya untuk dapat diwakafkan harus mendapat izin dari
Sertipikat Hak Atas Tanah V - V V V
pejabat yang berwenang.
- Bukti kepemilikan tanah yang sah - V - - - -
HGB atau HP di atas HPL Waktu Bila untuk selama-lamanya, harus memperoleh izin
- Bukti Perolehan Tanah - - - - - V
atau HM Tertentu tertulis/pelepasan dari pemegang HPL atau HM.
Akta/Akta Pengganti Ikrar Wakaf V V V V V V
HM atas Satuan Rumah Waktu
Susun Tertentu Surat pengesahan Nazhir yang
bersangkutan dari instansi yang
Tanah Negara Selama- V V V V V V
menyelenggarakan urusan agama
lamanya
tingkat kecamatan
Surat pernyataan dari Nazhir
bahwa tanahnya tidak dalam
V V V V V V
sengketa, perkara, sita dan tidak
dijaminkan
Hanya dapat dilaksanakan Ganti Kerugian berupa tanah pengganti yang sudah Tanah wakaf yang dilakukan tukar
bila sesuai dengan RTRW bersertifikat atau memiliki bukti kepemilikan yang sah ganti, statusnya menjadi tanah negara
Pendaftaran Tanah Pengganti menjadi Tanah Wakaf yang

Terkena Pembangunan untuk Kepentingan Umum
Syarat administrasi tanah pengganti Alasan penggantian Nazhir Syarat administrasi penggantian Nazhir
1. Surat Permohonan a. meninggal dunia, berhalangan tetap, a. surat permohonan;
mengundurkan diri, diberhentikan oleh
2. sertipikat Hak atas Tanah pengganti; Badan Wakaf Indonesia; b. penetapan Nazhir pengganti dari Badan
Wakaf Indonesia;
3. akta peralihan hak atas tanah dari pemilik b. bubar atau dibubarkan sesuai ketentuan
tanah pengganti kepada Nazhir yang Anggaran Dasar Organisasi atau Badan c. surat persetujuan dari Wakif atau ahli waris
berhak untuk atas nama pemegang wakaf; Hukum yang bersangkutan; atau Wakif apabila Wakif sudah meninggal
dunia;
4. surat keputusan persetujuan mengenai c. Nazhir Perseorangan menjadi Nazhir
tukar ganti benda Wakaf dari Menteri yang Organisasi atau Badan Hukum, atau Nazhir d. Anggaran Dasar Organisasi atau Badan
menyelenggarakan urusan agama; Organisasi atau Badan Hukum menjadi Hukum berikut pengesahannya, jika Nazhir
Nazhir Perseorangan. Organisasi atau Badan Hukum;
5. Berita Acara mengenai Tukar Ganti Benda
Wakaf; dan e. sertipikat Wakaf.
6. surat pernyataan dari Nazhir/Wakif atau
surat keterangan dari Kepala
Desa/Lurah/tokoh masyarakat bahwa
tanahnya tidak dalam sengketa, perkara,
sita dan tidak dijaminkan.
Hak Tanggungan
UU No. 4/1996 jo Permenag/Kepala BPN No. 3/1997

Objek Hak Tanggungan Pemberian Hak Tanggungan Pendaftaran Hak Tanggungan Peralihan Hak Tanggungan
(Pasal 4) (Pasal 10) (Pasal 13) (Pasal 16)
a. Karena cessie, subrogasi,
a. berdasarkan akta PPAT
a. Dilakukan dengan akte PPAT pewarisan, atau sebab-
b. Ka. Kantah wajib daftarkan
b. Bila pemberi hak tanggungan sebab lain
dalam buku tanah HAT
berhalangan hadir dapat b. Wajib didaftarkan ke kantor
a. Hak Milik selambat-lambatnya hari ke 7
membuat SKMHT pertanahan
b. Hak Guna Usaha sejak diterima warkah lengkap
c. PPAT wajib menyampaikan c. Dicatat pada sertipikat HAT
c. Hak Guna Bangunan (lahirnya HT)
APHT ke kantor pertanahan dan buku tanah HAT serta
d. Hak pakai c. Diterbitkan sertipikat HT dan
selambat-lambatnya 7 hari pada sertipikat HT dan buku
buku tanah HT
kerja setelah penanda tanah HT pada hari ke - 7
d. dicatat pada buku tanah HAT
tanganan akte d. Dicatat pada buku tanah hat
dan sertipikat HAT
dan sertipikat HAT
Istilah dalam Pinjam-Meminjam Hapusnya Hak Tanggungan Pencoretan Hak Tanggungan Syarat Peralihan Hak
(Kreditur & Debitur) (Pasal 18) (Pasal 22) Tanggungan
1. sertipikat asli Hak Tanggungan,
a. Perjanjian Hutang Piutang a. Hapusnya utang yang dijamin a. Hapusnya HT dicatat pada buku
2. akta cessie atau akta otentik yang
(sebagai perjanjian pokok); b. Dilepaskannya HT oleh tanah / sertipikat HAT roya menyatakan adanya cessie, atau
yang dilengkapi pemegang HT b. Sertifikat HAT ditarik dan 3. akta subrogasi atau akta otentik
b. Dengan Perjanjian (assesoir) c. Pembersihan HT bersama buku tanah HT yang menyatakan adanya
pemberian jaminan hutang, berdasarkan penetapan dinyatakan tidak berlaku subrogasi, atau
biasanya berbentuk SKMHT pengadilan negeri c. Bila sertifikat HT tidak bisa 4. bukti pewarisan, atau
5. bukti penggabungan atau
(Surat Kuasa Memasang Hak d. hapusnya HAT yang dibebani ditarik dicatat pada Buku Tanah
peleburan perseroan,
Tanggungan). HT HT 6. identitas pemohon
49
UNDANG-UNDANG
NO. 20 TAHUN 2011
TENTANG RUMAH SUSUN
Sistematika UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rusun
Dasar Hukum Definisi
1. UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung; Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang
dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam
2. UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional baik
3. PP No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan
4. PP No. 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksana UU No. 28 Tahun 2002; satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
5. PerKaBPN No. 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tatacara Pengisian serta digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian
Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun
yang dilengkapai dengan bagian bersama, benda bersama
dan tanah bersama.
6. PerKaBPN No. 4 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tatacara Pembuatan Buku Tanah
serta Penerbitan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun;
7. PerKaBPN No. 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan
Pertanahan
8. Permendagri No. 3 Tahun 1992 tentang Pedoman Penyusunan Peraturan Daerah
tentang Rumah Susun;
9. PerMen PU No. 60/PRT/M/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan
Rumah Susun
10. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang
Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun;
11. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 06/KPTS/BKP4N/1995
tanggal 25 Juni 1995 tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran
Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun;
12. Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 1991 tentang Rumah Susun di DKI
Jakarta;
13. Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 924 Tahun 1991 tentang Peraturan
Pelaksanaan Rumah Susun di DKI Jakarta
Jenis, Penguasaan, dan Fungsi Rusun
Jenis Rusun: Rumah Susun
Rumah Susun Rumah Susun Rumah Susun Rumah Susun

Umum Khusus Negara Komersil
Untuk Untuk Untuk Untuk

Masyarakat Kebutuhan Penunjang Mendapatkan
Berpenghasilan Khusus Pelaks. Tugas / Keuntungan
Rendah Pegawai Negeri
Kemudahan Pemerintah Kemudahan Pemerintah
Penguasaan: Milik Sewa Beli Sewa Pinjam pakai
Rumah Susun
Fungsi Rusun:
Hunian Campuran
Jenis Rumah Susun
Rusun Umum adalah rusun yang

diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan rumah bagi Masyarakat Rusun Khusus adalah rusun yang
Berpenghasilan Rendah (MBR) diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan khusus
Rusun Negara adalah rusun yang

dimiliki negara dan berfungsi sebagai
Rusun Komersial adalah tempat tinggal atau hunian, sarana
rusun yang diselenggarakan pembinaan keluarga, serta penunjang
untuk mendapatkan pelaksanaan tugas pejabat dan/atau
keuntungan pegawai negeri
Penguasaan Rumah Susun
UMUM KHUSUS NEGARA
RUSUN
RUSUN
RUSUN
RUSUN
Pasal 47 KOMERSIAL
 Dimiliki  Pinjam pakai  Pinjam pakai  Dimiliki

 Disewa  Sewa  Sewa, atau  Disewa
 Sewa Beli
Sebagai tanda bukti kepemilikan Salinan buku tanah dan surat ukur
atas sarusun di atas tanah hak milik, atas hak tanah bersama
HGB, atau HP di atas tanah negara,
HGB atau HP di atas tanah HPL
Gambar denah lantai pada tingkat
rumah susun bersangkutan yang
menunjukkan sarusun yang dimiliki
merupakan satu kesatuan
diterbitkan SHM sarusun
yang tidak terpisahkan
Pertelaan mengenai besarnya bagian
hak atas bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama bagi
diterbitkan oleh Kantor dapat dijadikan jaminan yang bersangkutan
Pertanahan kab/kota utang dengan dibebani
hak tanggungan
Tanggung Jawab Pembangunan
RUSUN UMUM
PEMERINTAH
Selain Pemerintah Rusun Komersial
RUSUN KHUSUS
RUSUN NEGARA
>20%
Pelaku pembangunan rumah susun komersial wajib
menyediakan rumah susun umum sekurang-
kurangnya 20% (dua puluh persen) dari total luas
lantai rumah susun komersial yang dibangun.
Kewajiban tersebut dapat dilakukan di luar

lokasi kawasan rumah susun komersial pada
kabupaten/kota yang sama.
Pembangunan Rumah Susun
Pemanfaatan RUMAH SUSUN, wajib memiliki:

BMN/D berupa
tanah
Sertipikat Hak Tanah
Selain
A A, B dan C
Di atas tanah Akta Perjanjian
Pendayagunaan
hak milik tanah wakaf
Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Di atas tanah Di atas tanah

• Sewa *) Sertifikat Layak Fungsi
hak guna hak guna
• KSP
bangunan atau hak bangunan atau hak
pakai atas tanah pakai di atas hak
negara Pengelolaan Gambar Denah Lantai
B C Pertelaan Proporsional
*) Jangka waktu sewa 60 tahun Note: RUSUN diatas aset BMN/BMD tidak dapat diterbitkan SHM
Sarurun (hanya dibuktikan dg SKBG)
Penyediaan Tanah untuk Rumah Susun
Pemberian hak atas tanah

terhadap tanah yang Pendayagunaan Tanah Wakaf
langsung dikuasai negara
Pendayagunaan sebagian
Konsolidasi Tanah oleh tanah negara bekas tanah
pemilik tanah terlantar; dan/atau
Peralihan atau pelepasan hak Pengadaan tanah untuk

atas tanah oleh pemegang pembangunan bagi
hak atas tanah kepentingan umum
Pemanfaatan barang milik negara atau

barang milik daerah berupa tanah
Fasilitasi Pemda dalam rangka Percepatan Rusuna bagi MBR
KEMUDAHAN BANTUAN TEKNIS/

PERIZINAN PENDAMPINGAN
PEROLEHAN TANAH SUMBER DANA
PENINGKATAN STIMULAN BAGI

BAHAN BANGUNAN/ PENGETAHUAN MASYARAKAT
TEKNOLOGI KONSTRUKSI DAN KURANG MAMPU
KETERAMPILAN
Tujuan Penyelenggaraan Rumah Susun
Mewujudkan rumah susun layak Memenuhi kebutuhan perumahan

huni dan terjangkau dan permukiman
Meningkatkan efisiensi dan Memberdayakan pemangku

efektivitas pemanfaatan ruang kepentingan dibidang pembangunan
dan tanah rumah susun
Menyelesaikan Memenuhi kebutuhan rumah

pemukiman kumuh susun yang layak dan terjangkau
Penyelenggaraan Rumah Susun
1. Perencanaan Lembaga
Penjamin TUGAS & WEWENANG
2. Pembangunan
3. Penguasaan dan pemanfaatan
4. Pengelolaan
5. Pemeliharaan dan perawatan
6. Pengendalian Pemerintah PemProv PemKab/Kot
7. Kelembagaan
8. Pendanaan dan sistem pembiayaan
9. Peran masyarakat KEBIJAKAN
• Menetapkan
• Melaksanakan
Badan Pelaksana • Mengawasi
(Pasal 72) • Memfasilitasi
FUNGSI (Pasal 79-Pasal 85)
•Pelaksanaan pembangunan
•Pengalihan kepemilikan
•Distribusi (terkoordinasi & terintegrasi)
MBR
RUSUN UMUM & RUSUN KHUSUS

Substansi dalam UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Pembinaan :
koordinasi, sosialisasi NSPK, bimbingan, supervisi, konsultasi, diklat, litbang, bangsis dan layanan
informasi/ komunikasi serta pemberdayaan stakeholders)
Perencanaan : bagian dari Renbangnas dan terintegrasi dengan Renbangda
Pengaturan : meliputi pembangunan, penguasaan, pemilikan dan pemanfaatan,
pengelolaan, peningkatan kualitas, kelembagaan dan pendanaan dan sistem pembiayaan
Pengendalian : untuk menjamin penyelenggaraan rusun sesuai tujuannya
pengawasan : meliputi pemantauan, evaluasi dan tindakan koreksi
Pembangunan Rusun diatas Tanah :

a. Hak Milik, HGB, Hak Pakai atas Tanah Negara dan HGB atau Hak Pakai diatas Hak
Pengelolaan;
b. Pemanfaatan Barang Milik Negara/ daerah berupa tanah atau penggunaan tanah
wakaf (khusus untuk Rusun Umum dan/ atau rusun khusus)
Sewa atau
Sewa 60 tahun Pengaturan baru kerjasama sesuai
Ikrar wakaf
Delegasi UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
terhadap Peraturan Daerah
Pembangunan Harus mendapatkan izin

Pelaku Pembangunan
RUSUN dari Bupati/Walikota.
Persyaratan meliputi : Rencana Fungsi PERATURAN

& Pemanfaatan Rusun DAERAH
Administratif
Teknis Pengubahan Fungsi &

Pemanfaatan Rusun
Ekologis
Pasal 24
Harus mendapatkan izin

Peningkatan Pemilik Sarusun
dari Bupati/Walikota.
Kualitas RUSUN
meliputi : KEWENANGAN
1. Tidak laik fungsi & tidak dapat diperbaiki PEMERINTAH
2. Dapat menimbulkan bahaya dlm pemanfaatan bangunan/lingkungan DAERAH
Dapat diprakarsai oleh :
• Pemilik sarusun (Rusun Umum)
• PPPSRS (Rusun Komersial)
• Pemerintah,Pemda/ Pemilik (Rusun Sewa & Khusus)
• Pemeintah/Pemda (Rusun Negara)
UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun...[1]
Permasalahan
1.1. Status Tanah Bersama: 1.2. Dokumen-dokumen:
Dokumen-dokumen:
Status HGB
Pada saat HGB HPL tercantum Sertifikat Tanah Akta Pemisahan Sertifikat Laik
Jual beli Dalam Bersama Fungsi/ ILH
SHMSRS
PPRS mengajukan Pertelaan NPP
Perpanjangan
Perpanjangan Gambar Denah

HGB HGB
 Membayar
Persetujuan
+
TIDAK DISERAHKAN
Sertifikat HGB tidak Pemegang HPL SHMSRS PENGEMBANG
bisa diserahkan BPN Meminta Biaya
Tinggi
Permasalahan
1.3. Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS): 1.4. Pengelolaan:
PPRS Pemilihan AD/ 1. Penambahan/perubahan sarana (komersil)

Pengurus ART pada rusun campuran, mengakibatkan
perubahan NPP  KONFLIK;
Dibentuk Dikendalikan Berdasarkan 2. Pengelolaan sarana, sumber konflik antara
Pengembang Pengembang Kepentingan PPRS dengan pengembang (unit usaha);
Pengembang
3. Penguasaan PPRS oleh Pengembang;
4. Kontrol absolut atas aliran listrik, telephone,
gas, TV kabel, parkir, akses jalan masuk,
Proses pembentukan PPRS oleh Pengembang tidak transparan
PPRS Tidak Menyampaikan Laporan Keuangan papan pengumuman, keamanan dll;
PPRS Tidak menyusun rencana anggaran tahunan 5. Kenaikan iuran/ service charge tidak wajar;
Penetapan iuran/ service charge sepihak
Pengelolaan oleh PPRS tidak transparan dan akuntabel
6. Ada cara pembayaran iuran/ service charge
Penghuni dirugikan dimuka, untuk 3 bulan atau 6 bulan;
Pemasaran dan Jual Beli Satuan Rumah Susun:

BOLEH MEMASARKAN
Satuan Rumah Susun
Sebelum pembangunan
PPJB
(Perjanjian Pengikatan Jual Beli)
Syarat:
1. Kepastian peruntukan ruang;
2. Kepastian hak atas tanah; Syarat:
3. Kepastian status penguasaan rumah susun; 1. Status kepemilikan tanah;
4. Perizinan pembangunan, dan; 2. Pemilikan IMB;
5. Jaminan atas pembangunan dari lembaga 3. Ketersediaan PSU;
penjaminan. 4. Keterbangunan 20 %;
5. Hal yang diperjanjikan
Pembangunan Selesai
Akta Jual Beli (AJB)
Sertifikat Laik Fungsi Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun/

SKBG (Sertf. Kepemilikan Bangunan Gedung)
DUA MODEL Pemilikan Sarusun (Satuan Rumah Susun):
1. SHMSRS Rumah susun dibangun di atas

tanah Hak Milik, HGB, Hak Pakai
Sertifikat Hak Milik Satuan Rusun atas tanah negara, HGB atau
Hak Pakai di atas HPL
Hak Milik Sarusun & Hak Bersama atas:

- Bagian bersama
- Benda bersama Dihitung berdasar NPP
- Tanah bersama Nilai Perbandingan Proporsional
SHMSRS, terdiri atas:

1. Salinan buku tanah dan surat ukur 2. SKBG Sarusun
atas hak atas tanah negara; Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung
2. Gambar denah lantai Rusun di atas tanah Negara/ Daerah atau Wakaf
3. Pertelaan  bagian bersama, Dengan cara SEWA
benda bersama, tanah bersama
Jaminan SKBG Sarusun, terdiri atas:

Jaminan
FIDUSIA 1. Salinan buku bangunan gedung;
HAK TANGGUNGAN 2. Salinan Surat Perjanjian Sewa tanah
3. Gambar Denah Lantai;
4. Pertelaan  Bagian bersama dan Benda Bersama
Pemanfaatan Satuan Rumah Susun:
Pemanfaatan Sarusun
Sarusun Kemudahan Sarusun

Umum Pemerintah Negara
sesuai fungsi
Milik Sewa Sewa Beli Sewa Pinjam pakai
Pengalihan Kepemilikan dengan:

1. Pewarisan;
2. Perikatan Kepemilikan setelah
20 Tahun; Kepada
3. Pindah Tempat tinggal BADAN PELAKSANA
Pengelolaan:
PENGELOLA
Kegiatan Pengelolaan BERBADAN HUKUM
DAFTAR PEMDA
Kerja IZIN USAHA

Operasional Pemeliharaan Perawatan sama
Perseorangan dan
Bagian Benda Tanah
Badan Hukum
Bersama Bersama Bersama
KECUALI
Biaya Pengelolaan Dapat RUSUN UMUM SEWA
DISUBSIDI PEMERINTAH RUSUN KHUSUS
RUSUN NEGARA
PELAKU
PEMBANGUNAN
Rumah Susun Rumah Susun

Mengelola
Umum Milik (masa transisi)
Komersil
1 TAHUN
PPPSRS
PPPSRSR = Perhimpunan Penghuni & Pemilik Sarusun
Tujuan: PENDANAAN &

SISTEM PEMBIAYAAN
Memastikan Ketersediaan
Dana Murah Jangka Panjang
PEMERINTAH Mendorong Pemberdayaan PEMDA

Sistem Pembiayaan
APBN Sumber Lain APBD
Rusun Rusun Rusun Pemberian Bantuan/

Umum Khusus Negara Kemudahan
Sistem Pembiayaan:
PENGEMBANGAN
SISTEM PEMBIAYAAN
Lembaga Pengerahan & Pemanfaatan Kemudahan &

Pembiayaan Pemupukan dana Sumber Biaya Bantuan Pembiayaan
Pembangunan Rusun Pengadaan tanah

Perolehan Sarusun Sertifikasi tanah
Pemeliharaan & Perizinan
Perawatan Rusun Kredit Konstruksi
Peningkatan Kualitas Perpajakan
Rusun
PSU
Kepentingan Lain di
KPA
Bidang Rusun
Sewa Sarusun
Asuransi/ Penjaminan
Sertifikasi Sarusun
UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun…[11]
Pengembangan Sumber Pembiayaan Jangka Panjang:

Kelembagaan & PPPSRS

5.1. Kelembagaan (Umum):
Pemerintah menugasi atau membentuk
BADAN PELAKSANA
(Rusun Umum dan Rusun Khusus)
Tujuan: Fungsi: Tugas:
1. Mempercepat penyediaan rusun umum 1. Pelaksana pembangunan; 1. Pelaksana pembangunan;
& rusun khusus; 2. Pengalihan kepemilikan; 2. Koordinasi operasional;
2. Menjamin rusun umum hanya dimiliki 3. Distribusi rusun umum 3. Melaksanakan peningkatan kualitas;
dan dihuni MBR; dan rusun khusus. 4. Fasilitasi penyediaan tanah;
3. Menjamin tercapainya azas manfaat 5. Fasilitasi penghunian, pengalihan, pemanfaatan dan
4. Melaksanakan berbagai kebijakan rusun pengelolaan;
umum & rusun khusus; 6. Melaksanakan verifikasi persyaratan calon pemilik/
penghuni;
BADAN PELAKSANA 7. Pengembangan hubungan kerjasama
Perlu
kerja
sama
PPPSRS
PPPSRS: RUSUN MILIK

UMUM KOMERSIL
Fasilitasi Tugas & Fungsi:

Pelaku Pemilik membentuk
Pembangunan Mengurus kepentingan pemilik
PPPSRS dan penghuni berkaitan
SERAHKAN dengan pengelolaan
Membentuk/ kepemilikan BENDA BERSAMA,
Pengelolaan Menunjuk BAGIAN BERSAMA dan TANAH
BENDA BERSAMA BERSAMA.
BAGIAN BERSAMA
TANAH BERSAMA PENGELOLA
Kepemilikan dan Kepenghunian

pengelolaan
HAK berdasar
HAK berdasar NPP SATU SUARA *
Biaya Pengelolaan
* one man one vote  “setiap anggota berhak memberikan satu suara”  sarusun telah dihuni, suara
pemilik dapat dikuasakan kepada setiap penghuni sarusun. Apabila sarusun belum dihuni, setiap nama
pemilik hanya mempunyai satu suara walaupun pemilik yang bersangkutan memiliki lebih dari satu sarusun.
Larangan, Pasal 97 s/d 104

JAMINAN PERLINDUNGAN HUKUM Sanksi Administratif, Pasal 107 s/d108
Sanksi Pidana, Pasal 109 s/d 117
1. Pelaku pembangunan rusun komersial dilarang mengingkari kewajiban membangun rusun

umum sekurangnya 20% total luas lantai (penjara 2 tahun atau denda Rp. 20 M).
2. Pelaku pembangunan dilarang membuat PPJB (penjara 4 tahun atau denda Rp. 4 M) :
a. Tidak sesuai yang diperjanjikan
b. Belum ada kepastian status pemilikan tanah, kepemilikan IMB, ketersediaan PSU,
keterbangunan minimal 20% dan hal yang diperjanjikan
3. Setiap orang dilarang :
a. Merusak/mengubah PSU
b. Berbuat membahayakan orang lain/kepentingan umum dilingkungan rusun
c. Mengubah fungsi dan pemanfaatan sarusun
d. Mengalihfungsikan PSU, benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama.
– penjara 1 tahun atau denda Rp. 50 juta
–  Membahayakan nyawa atau barang  penjara 5 tahun atau denda Rp. 250 juta
1. Setiap orang dilarang :

a. Membangun rusun diluar lokasi yang ditetapkan (penjara 2 tahun atau denda Rp. 2 M)
b. Mengubah peruntukan lokasi rusun yang sudah ditetapkan
c. Mengubah fungsi dan peruntukan rusun
penjara 1 tahun atau denda Rp. 50 juta
 membahayakan nyawa/barang  penjara 5 tahun atau denda Rp. 250 juta
d. Menyewakan/mengalihkan kepemilikan sarusun umum (denda Rp. 150 juta)
e. Menghalangi kegiatan peningkatan kualitas rusun (penjara 2 tahun atau denda Rp. 200 juta)
2. Setiap pejabat dilarang (penjara 5 tahun atau denda Rp. 5 M):
a. Menetapkan lokasi berpotensi bahaya untuk pembangunan rusun
b. Mengeluarkan IMB tidak sesuai lokasi peruntukan
Dilakukan Badan Hukum :

1. 3 x pidana orang
2. Pidana tambahan : pencabutan ijin usaha & status Badan Hukum
PENGESAHAN PERTELAAN DAN
PENERBITAN SERTIPIKAT HAK
MILIK SATUAN RUMAH SUSUN
PERTELAAN
Dari sisi bahasa, menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia Edisi

Ketiga, “pertelaan” berarti keterangan (perincian dan
sebagainya) tentang sesuatu hal.
Pasal 30 UU No. 20 Tahun 2011
Pelaku pembangunan setelah
mendapatkan izin sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 29 ayat (2)
dan ayat (3) wajib meminta
pengesahan dari pemerintah
daerah tentang pertelaan yang
menunjukkan batas yang jelas dari
setiap sarusun, bagian bersama,
benda bersama, dan tanah
bersama serta uraian NPP.
Pasal 7 Keputusan Gubernur Kepala

Daerah Khusus Ibukota Jakarta
Nomor 924 Tahun 1991 Tentang
Peraturan Pelaksanaan Rumah
Susun di Daerah Khusus Ibukota
Jakarta.
DIAGRAM ALUR PENERBITAN SERTIPIKAT HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN
BERDASARKAN UU NOMOR 20 TAHUN 2011
1 2 3
4
Pencadangan Pembebasan Perencanaan
Perijinan SIPPT,
Tanah/ Tanah Pembangunan
Ijin Lokasi/SIPPT RTLB dan IMB
Rusun
4a 5
3a Pengesahan Pertelaan
Permohonan Hak Pengajuan Hak/
Sertipikat HGB (Gambar Pertelaan,
atasTanah Uraian Pertelaan dan
a.n.
dan Sertipikat Akta Pemisahan )
Developer
9 8
Jual Beli Sertipikat 6
HMSRS 7 Selesai
HMSRS a.n. Pelaku SLF Membangun
(Akta PPAT) Pembangunan
10 12
11
Pendaftaran
Sertifikat HMSRS
AD/ART
peralihan HMSRS Perhimpunan
a.n. Pembeli
a.n. Pembeli Penghuni
DIAGRAM ALUR PENERBITAN SERTIPIKAT HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN
YANG DILAKSANAKAN SAAT INI
1 2 3
4
Pencadangan Pembebasan Perencanaan
Perijinan SIPPT,
Tanah/ Tanah Pembangunan
Ijin Lokasi/SIPPT RTLB dan IMB
Rusun
4a
3a 5
Pengajuan Hak/
Permohonan Hak Selesai
Sertipikat HGB
atasTanah Membangun
a.n.
dan Sertipikat Developer
9 7
8 Pengesahan
Jual Beli Sertipikat
Pertelaan (Gambar 6
HMSRS HMSRS
Pertelaan, Uraian
a.n. Developer
SLF
(Akta PPAT) Pertelaan dan Akta
Pemisahan )
10 12
11
Pendaftaran
Sertifikat HMSRS
AD/ART
peralihan HMSRS Perhimpunan
a.n. Pembeli
a.n. Pembeli Penghuni
DIAGRAM ALIR PROSES PENGESAHAN PERTELAAN BERDASARKAN KEPUTUSAN
GUBERNUR PROVINSI DKI JAKARTA NO. 924 TAHUN 1991
PEMOHON
Kanwil BPN Penelitian Penelitian A

Dokumen Ka. Bid. IP Lapangan
DKI Jakarta
Sub Proses DCKTRP

B
TIDAK Rekomenda
Rapat Koordinasi Peserta
si (Ada
1. Kanwil BPN
Perbaikan?) 2. Dinas Cipta Karya Tata Ruang dan Perrtanahan
3. Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman
YA 4.
5.
Biro Hukum
Biro Umum
6. Kantor Pertanahan
Penelitian 7. Pemohon
Pemohon
Perbal Pemenuhan Melakukan
Rekomendasi Perbaikan PERBAIKAN YANG UMUM TERJADI
1. Terdapat ketidaksesuaian antara fisik bangunan dengan perijinan .
SK Gubernur tentang
C 2. Adanya perubahan fungsi bagian bangunan (ruangan) yang tidak
sesuai dengan perijinan, misal dalam perijinan fungsi ruangan untuk
Pengesahan Pertelaan sekolah dimanfaatkan untuk utilitas lainnya (fitnes center dll)
(Gambar Pertelaan, Uraian
Pertelaan dan Akta
3. Jumlah fasilitas yang harus disediakan kurang dari seharusnya yang
Pemisahan )
dituangkan dalam perijinan
4. Terdapat area publik (benda bersama maupun bagian bersama) yang
dimanfaatkan oleh perorangan.
Cacatan : Diagram Alir mengalami penyesuaian sejalan dengan perkembangan masalah

DIAGRAM ALIR SUB PROSES PENGESAHAN PERTELAAN
PADA DINAS PENATAAN KOTA
A
5
Ka. Bid. PTB Lembar Penilaian Keterangan :
A 1. Pengantar dari Kanwil BPN, dilampiri berkas 2 set (1 set untuk
1
Bid. PTB, 1 set untuk Bid. PB). Berkas yang dikirim ke PTB terdiri
dari surat gambar permohonan pertelaan, buku uraian / akta
6
Penelitian 4 pemisahan, Fc. RTLB, Fc. SLF.
Lapangan
2. Terkait proses pada poin 1, berkas akan dikirim oleh Bid. PTB
7 dengan nota dinas dan lembar monitoring berkas.
2 Ka. DCKTRP B 3. Terkait proses pada poin :
NPPL • Jika hasil rakorbid menyatakan adanya perbaikan gambar
maka BPN mengirimkan gambar pertelaan beserta buku
3 Kajian uraian / akta pemisahan yang sudah diperbaiki ke Bid. PTB
Teknis
sebanyak 2 set.
• Gambar permohonan pertelaan sudah ditandatangani oleh
Pemohon dan diparaf oleh BPN.
: proses permohonan pengesahan pertelaan • Penyertaan Paraf BPN pada gambar permohonan pertelaan
terkait persetujuan tanah bersama, serta klasifikasi penentuan
1 : nomor urut proses permohonan pengesahan pertelaan
perorangan, benda bersama, bagian bersama.
NPPL : dokumen Nota Penjelasan Pemeriksaan Lapangan 4. Rakorbid tim pengesahan pertelaan dilaksanakan setelah
pemeriksaan lapangan selesai dilaksanakan oleh Bid. PB
Ka. Bid. PTB : Kepala Bidang Penelitian Teknis Bangunan DPK
PERMASALAHAN, KENDALA DAN HAMBATAN
Permohonan Pertelaan selama ini dilakukan setelah selesai proses
Bidang tanah bersama terdiri lebih pembangunan bahkan sudah dilakukan jual beli dan penguasaan fisik oleh
dari satu sertipikat hak atas tanah pembeli/masyarakat, hal ini dikarenakan pemahaman Pasal 8 Kep.Gubernur
No. 924 Tahun 1991 tentang Peraturan Pelaksanaan Rusun di DKI Jakarta
“Pengesahan pertelaan rumah susun dilakukan setelah dipenuhi persyaratan
Dalam perijinan, satuan berfungsinya pemilikan secara terpisah satuan-satuan rusun.
lingkungannya merupakan satu
daerah perencanaan yang terdiri Sesuai Pasal 28,29 dan 30 UU 20/2011 “Pertelaan
dari beberapa bangunan, dalam merupakan tahapan awal pembangunan rusun
pembangunannya dilakukan secara masuk dalam lingkup salah satu persyaratan
administrasi.” Persyaratan Administrasi sesuai
bertahap, pemohon melakukan
Pasal 28 UU 20/2011 meliputi :
pemisahan sertipikat hak atas
tanahnya yang mengakibatkan a. status hak atas tanah; dan
perubahan satuan lingkungan b. izin mendirikan bangunan (IMB).
daerah perencanaan rumah susun
c. Izin Rencana fungsi dan pemanfaatan Rumah
Belum dipenuhinya kewajiban yang susun dan lingkungannya (pasal 29)
dituangkan pada perijinan (SIPPT) Selanjutnya pada Pasal 30, Pelaku pembangunan setelah mendapatkan izin
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 ayat (2) dan ayat (3) wajib meminta
Tidak tersedianya fasilitas minimal pengesahan dari pemda tentang pertelaan yang menunjukkan batas yang
dalam suatu rumah susun, misalnya jelas dari setiap sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah
balai warga bersama berserta uraian NPP
PROSES PELAKSANAAN SERTIFIKASI RUMAH SUSUN

(berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011)
• status kepemilikan tanah;
Ijin Lokasi • kepemilikan IMB;
Permohonan Hak Atas Tanah Pengajuan Hak Sertifikat HGB
• ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
dan Sertifikat (HGB/HP) bersamaan dengan Developer
• keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan
• hal yang diperjanjikan
Pengadaan/
Perolehan
Tanah Jual Beli HMSRS AD/ART
Pembangunan selesai
(PPJB Notaris) Perhimpunan Penghuni
Perencanaan Pembangunan sebagian
Ps. 43 UU 20/2011
Rumah Susun:
• Penetapan jumlah dan jenis (5 hari SOPP 1/2010)
• Penetapan zonasi pembangunan Akta Pemisahan disahkan
• Penetapan lokasi pembangunan Sertifikat
Bupati/Walikota atau Gubernur Pendaftaran Peralihan
Ps. 13 UU 20/2011 dan Ps. 9 dan 10 PP HMSRS a/n
untuk wil. DKI Jakarta HMSRS a/n Pembeli
4/1988 Pembeli
(Ps. 26 UU 20/2011) (30 hari, s.d 200 unit;
60 hari, 200 s.d. 500 unit;
Administrasi Ps. 24 UU 20/2011: 90 hari, lebih dari 500 unit)
• status HAT
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Pembangunan selesai Sertifikasi HMSRS Jual Beli HMSRS
seluruh (a/n Developer) (AJB PPAT)
Teknis Ps. 35 UU 20/2011:
• Tata Bangunan
Izin mengenai rencana fungsi dan Sertifikat Laik
• Keandalan Bangunan
pemanfaatan dari bupati/walikota atau Fungsi
Gubernur untuk DKI Jakarta (Ps. 39 UU
Ekologis Ps. 37 UU 20/2011: (Ps. 29 UU 20/2011) 20/2011) Akta Pemisahan disahkan
• Keserasian dan keseimbangan fungsi Bupati/Walikota atau Gubernur
lingkungan untuk wil. DKI Jakarta
• Amdal apabila berdampak penting thd Pemisahan Rusun dalam (Ps. 26 UU 20/2011)
lingkungan Pengesahan Pertelaan
bentuk Gambar
(Ps. 30 UU 20/2011
dan Uraian
dan Ps. 31 PP 4/1988)
(Ps. 26 UU 20/2011)
Alas Hak Penguasaan Hak Atas Tanah
Girik
Belanda, Land Rent Pemerintah RI, Pajak Hasil Bumi IPEDA

1 belasting kadaster/ UU No. 14 Prp 1951 jo. Pajak Berlaku 1.11.1965 (SK
Menteri Iuran Negara
fiskale kadaster Tanah Adat UU No. 11 Prp 1959
No. PM.PPU 1-1-3
Girik Adat/Petuk/Kekitir Letter C/D, Buku C

2 Peta Rincikan
Verponding Indonesia
Larangan menerbitkan Girik
3 PBB, UU 12/85 oleh Dirjen Pajak kepada

Kepala Kantor PBB (SE-
jo. UU 12/94
15/PJ.6/1993, 27 Maret 1993)
4 31 Des 2013, UU No. 28/2009 SPPT PBB

tentang Pajak Daerah dan Pajak Terutang, Bumi dan Bangunan
Retribusi Daerah
HAK AGRARISCH EIGENDOM / HAK MILIK AGRARIA
(AGRARISCHE EIGENDOM RECHT)
Pasal 51 ayat 7 IS. (Indische Staatsregelling) s. 1870 No. 117

Tanah milik rakyat asli atas permintaan yang berhak dapat diberikan kepadanya
dengan hak eigendom disertai syarat pembatasan yang perlu yang akan diatur dalam
Undang-undang (ordonantie) dan yang harus tercantum dalam surat tanda eigondom
itu, yakni mengenai kewajiban-kewajiban kepada negara dan desa dan juga tentang
Hak Adat yang dibaratkan, atau hak hak untuk menjualnya kepada orang yang tidak termasuk golongan rakyat asli.
atas tanah bentukan Pemerintah
Belanda
S. 1872 No. 117 (pelaksanaan lebih lanjut
Hak Eigendom yang diberikan dari pasal 51 ayat 7 IS. S. 1870 No. 117 Hanya berlaku untuk Jawa dan Madura
yo pasal 4 ayat 1 S. 1870 No. 118)
kepada bangsa Indonesia (atas
tanah miliknya – Erferlijk
Hak individueel bezitsrecht)
PERBEDAAN
Milik Hak Eigendom Agraria Hak Milik Perseorangan
Agraria Tidak tunduk pada BW (pasal 4 ayat 1

Keputusan Agraria –Agrarische Besluit –
1. Mempunyai surat tanda bukti hak.
Lebih kuat kedudukannya
1. Tidak mempunyai surat tanda
bukti hak. Lebih lemah
S. 1870 No. 118, yang merupakan 2. Bisa dioperkan kepada bukan bangsa kedudukannya.
ketentuan lebih lanjut dari pasal 51 IS)
indonesia 2. Tidak bisa dioperkan
3. Kalau jatuh bukan pada bangsa 3. Tidak mungkin jatuh kepada selain
Kecuali mengenai pembebanannya indonesia, maka otomatis tunduk bangsa indonesia
dengan hypotik. pada BW 4. Tidak dapat digunakan sebagai
4. Dapat digunakan sebagai tanggungan pinjaman
tanggungan pinjaman (hypotik) 5. Tunduk pada hukum adat
5. Tunduk pada pasal 51 ayat 7 IS dan
pasal 4 ayat 1 A.B.S. 1870/118-S.
1872/117
85
Tanah Milik Perorangan Milik Belanda
P3MB (Panitia Pelaksanaan Penguasaan Milik Belanda)
SEMUA BENDA TETAP MILIK WARGA

UU NO. 3/PRP/60
NEGARA BELANDA YANG TIDAK BENDA-BENDA TETAP YAITU TANAH
TENTANG PENGUASAAN BENDA TETAP
TERKENA UU 86/58 TENTANG RUMAH DENGAN HAK EIGENDOM,
MILIK PERORANGAN WARGA NEGARA
NASIONALISASI YANG PEMILIKNYA OPSTAL, AGRARIS DAN LAIN-LAIN
BELANDA
MENINGGALKAN WILAYAH RI
KESEMPATAN MEMBELI RUMAH :

1. PNS/PENSIUNAN
JIKA BUKAN PENGHUNI, DIBERI IJIN 2. MENGHUNI RUMAH DAN MEMAKAI
WAJIB MENYERAHKAN PENGUASAAN
UNTUK MEMBELI RUMAH MELALUI TANAH
TERSEBUT KEPADA PANITIA SETEMPAT
PANITIA P3MB 3. SEPANJANG TIDAK DIPERLUKAN
PEMERINTAH UNTUK KEPERLUAN
KHUSUS
86
Tanah Milik Perusahaan Belanda
SEMUA KEKAYAAN/PEMILIKAN
KEKAYAAN BADAN HUKUM EKS
PERSETUJUAN PEMERINTAH BELANDA BERUPA BANGUNAN/
UU NO. 5/PRK/65
BELANDA DAN RI TGL. 7.9.1966 RUMAH YANG TELAH
DITINGGALKAN OLEH
DIREKSI/PENGURUSNYA
MELAKUKAN PENJUALAN ATAS

MENGAJUKAN PERMOHONAN SEPANJANG TIDAK DIPERLUKAN
BANGUNAN/RUMAH BESERTA
KEPADA BPN RI OLEH PEMERINTAH
TANAHNYA
87
Tanah Verhuren Bisluit (VB) / Surat Ijin Penghunian
RUMAH DIBAWAH
DIKELOLA OLEH HOB PP NO. 49/1963
PENGUASAAN GUBERNUR,
(HULSVESTING ORGANISATIE TENTANG HUBUNGAN SEWA
MENEMPATI RUMAH SEBELUM
BATAVIA) DINAS PERUMAHAN MENYEWA PERUMAHAN
3.8.1962
SERING MENJADI SENGKETA

DISELESAIKAN PENGADILAN
PENGHUNIAN DAN SURAT IJIN PENGHUNIAN (SIP)
UMUM
KEPEMILIKAN
Tanah Swapraja (Tanah Kekuasaan Kesultanan)
Hak-hak dan wewenang atas bumi dan

Tidak pernah dikonversi menjadi air dari Swapraja atau bekas Swapraja
TANAH SWAPRAJA tanah negara berdasarkan bagian yang masih ada pada waktu mulai
KEEMPAT huruf A UUPA berlakunya Undang-Undang ini
dihapus dan beralih kepada Negara
Berdasarkan Pasal 4 Peraturan

Pemerintah Nomor 224 tahun 1961,
Tanah Swapraja dan bekas Swapraja
Untuk masyarakat dalam rangka
diperuntukan, sebagian untuk
Landreform di redistribusikan tanah Ditetapkan oleh Menteri Agraria
pemerintah, untuk mereka yang
bekas swapraja
dirugikan atas penghapusan hak
Swapraja , dan sebagian untuk
masyarakat yang membutuhkan
Grant Sultan
PENGERTIAN GRANT :
Tanda bukti Hak Atas Tanah yang diberikan
oleh Sultan kepada Kaula Swapraja dan Macam-macam Grant :
Hamba Sahaya Raja-Raja Pribumi untuk GRANT adalah pemindahan berupa akte - Grant Controleur (Grant C)
menguasai/mengusahai sebidang tanah grant yang didaftar di kantor Sultan - Grant Deli Maatschaappij (Grant D)
dengan penggunaan sebagai tapak
perumahan atau sebagai kebun terletak di
Swapraja (Kesultanan)
Syarat-syarat :
- Tanah dikuasai secara fisik dan digunakan
terus menerus Penegasan berdasarkan Peraturan Menteri
- Luas tanah jelas batas-batasnya, tidak Negara Pertanian & Agraria No. 2/62 tentang
TANAH NEGARA berupa sungai, kampung, gunung dll Penegasan konversi dan pendaftaran bekas
- Tanah tidak berupa hutan/semak hak-hak Indonesia atas tanah
- Tidak melebihi batas maksimum
- Tidak merupakan tanah absentee
Hukum Tua (Adat Recht)
TERGISTER DALAM BUKU DAFTAR

MINAHASA ADAT RECHT MINAHASA LANDRENTE REGELING GARISAN TANGAN ORANG BAIK
SUBJEK MAUPUN OBJEKNYA
SEPANJANG TANAH TERSEBUT

DI ATAS BIDANG TANAH YANG
DIKUASAI SECARA FISIK BISA
DIKLAIM BERDASARKAN ADAT RECHT KALAU TIDAK DIKUASAI DAN PETA
DITEGASKAN MENJADI HAK MILIK
DIATASNYA TELAH DITERBITKAN RICIKAN YANG SUSAH DI
(PMPA NO. 2 TAHUN 1962 JO. 26 DDA
SERTIPIKAT HM, HGB, HP DAN REKONTRUKSI LETAKNYA
1970 JO. PMNA/BPN NO. 3 TAHUN
DIKUASAI MASYARAKAT
1997)
ALAT BUKTI TERSEBUT SERING DIMENANGKAN DI LEMBAGA PERADILAN DAN

TELAH MEMPEROLEH KEKUATAN HUKUM TETAP DAN PASTI (INKRACHT)
Surat Keterangan Tanah
Pasal 11 Peraturan Menteri Dalam

Negeri No. 6/72 tentang :
Pelimpahan wewenang pemberian Sering menjadi konflik, sengketa dan Dicabut berdasarkan Instruksi Menteri
atas tanah. Kepada Camat/Kepala atau perkara masalah kelestarian Dalam Negeri No. 593/5707/SJ tgl.
Kecamatan diberi wewenang untuk lingkungan hidup 12.5.1984
memberikan ijin membuka tanah yang
luasnya tidak lebih dari 2 Ha
DILUAR KAWASAN HUTAN IJIN LOKASI berdasarkan Menteri

IJIN LOKASI berdasarkan Peraturan
sebagaimana diatur Undang Undang Negara Agraria dan Tata
Menteri Agraria/Kepala BPN No. 2/99
NO. 41/99 Ruang/Kepala BPN No. 5/2015
Tanah Kesultanan Jogjakarta & Surakarta
Riksblad Yogyakarta tahun 1918

No. 16 disebut domein Sultan Rijksblad Yogyakarta No. 13
yang menyatakan bahwa semua tahun 1926 dan Rijksblad Undang Undang No. 13/2012
tanah yang tidak ada tanda bukti Surakarta No. 14 tahun 1938 tentang Keistimewaan Daerah
dan bukan tanah eigendom mengatur mengenai pendaftaran Istimewa Jogjakarta
menjadi milik kesultanan tanah-tanah milik Kaula Swapraja
Yogyakarta
Tanah Pelabuhan Pelindo
Haven Bedriff, pada masa Perusahaan Negara Pelabuhan (PN

Jawatan Pelabuhan dati Tahun
Pemerintahan Hindia Belanda Pelabuhan) dari tahun 1960-1969
1945 sampai dengan 1950
sampai dengan 1945; berdasarkan UU No. 19 Prp./1960
PT. Pelabuhan Indonesia I (Persero) Keputusan Bersama Menteri Dalam Badan Pengusahaan Pelabuhan
berdasarkan PP No. 56/1991 Negeri & Menteri Perhubungan No. (BPP) dari tahun 1969-1983
tanggal 19 Oktober 1991 tentang 191/969 & SK 83/o/1969 tanggal 27 berdasarkan PP No. 14/1983
Pengalihan Bentuk Perusahaan Desember 1969 tentang tanggal 30 April 1983 jo. PP No.
Umum Pelabuhan I menjadi Penyediaan dan Penggunaan Tanah 4/1985 tanggal 5 Februari 1985
Perusahaan Perseroan (Persero). Untuk Keperluan Pelabuhan. tentang Perum Pelabuhan I.
Tanah PT. Kereta Api Indonesia (Persero)
1884 S/D 1945

- Staat Spoor Wegen (SS)
- Verenigde Spoorwegbedrij (VS)
- Deli Spoor Wegen Maatchappij
(DSM)
MEETBRIEF ADALAH SUATU

GRONDKAART MENGURAIKAN
LAMPIRAN UNTUK MEMOHON
DAN MENJELASKAN BATAS BERADA DIBAWAH HAK
SUATU HAK ATAS TANAH KEPADA
TANAH YANG SUDAH PENGUASAAN (in beheer)
PEMERINTAH, MISALNYA
DISERAHKAN KE SS (KERETA API (PP 8/1953)
EIGENDOM, ERPACHT DAN
NEGARA)
OPSTAL
BERDASARKAN SK MENDAGRI
BERDASARKAN UU NO. SEJAK 1 JANUARI 1950 ASET
NO. 681/86 TANAH NEGARA
86/1958 JO PP 40 DAN VERENIGDE SPOORWEGBEDRIJ
YANG DIURAIKAN DALAM
41/59 MENJADI ASET PT (VS) TELAH DIAMBIL DEWAN
GRONDKAART ADALAH
KERETA API KERETA API (DKA)
PENGUASAAN PJKA
Penguasaan Tanah Dengan Itikad Baik (Good Faith)
Lembaga uitwijzingsprocedure yaitu seseorang karena kadaluwarsa waktu menguasai

30 Tahun
sebidang tanah dengan itikad baik selama jangka waktu 30 tahun secara terus
Terus-menerus menerus. (PASAL 584 B.W. yo PASAL 610 B.W. yo pasal 1010 B.W.)
Dalam hal pemilik atas bidang tanah tidak dapat dibuktikan sebagaimana dimaksud Pasal 60, maka
20 Tahun penguasaan secara fisik atas bidang tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara
Terus-menerus berturut-turut oleh yang bersangkutan dan para pendahulu-pendahulunya dengan itikad baik.
Pasal 61 ayat 1, Permenag/Ka BPN No. 3/1997
Pihak yang menguasai tanah Negara dengan itikad baik sebagaimana dimaksud Pasal
17 ayat (2) huruf f berupa perseorangan, badan hukum, badan sosial, badan
keagamaan atau instansi Pemerintah yang secara fisik menguasai, menggunakan,
Perseorangan
memanfaatkan dan memelihara tanah Negara secara turun temurun dalam waktu
tertentu dan/atau memperoleh dengan cara tidak melanggar ketentuan peraturan
perundang-undangan. Pasal 23 (1) Perpres No. 71/2012
Badan Hukum, Badan Sosial,

Badan Keagamaan atau Instansi Pemerintah
Dan tidak melanggar ketentuan. Tidak melanggar ketentuan perundang-undangan dalam hal ini penguasaan yang tidak
didasarkan pada ketentuan yang berlaku yaitu : Undang-undang Nomor 51 Prp. Tahun
1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin Yang Berhak Atau Kuasanya.
96
Pendudukan Tanah
Wettige Occupatie, pendudukan yang sah
Wilde/Onwettige Occupatie, pendudukan yang tidak sah

(liar/illegal)
TANAH GARAPAN
Adalah sebidang tanah yang sudah atau belum dilekati dengan sesuatu
hak yang dikerjakan atau dimanfaatkan oleh pihak lain baik dengan
persetujuan atau tanpa persetujuan yang berhak dengan atau tanpa
jangka waktu tertentu.
97
PENDAFTARAN TANAH
DIREKTORAT PENGATURAN DAN PENDAFTARAN HAK TANAH, RUANG DAN

PPAT
DIREKTORAT
Dr. JENDERAL
Iing R. SodikinHUBUNGAN HUKUM
Arifin, S.H., C.N., KEAGRARIAAN
M.H., M.Kn.
2017
Pendaftaran Tanah
Dari segi istilah:
“Kadastrale”
“Catastro” “Capitastrum” atau
“Kadaster”
Bahasa Latin Jerman dan Italia Perancis
Dari segi bahasa:

Capitastrum atau kadaster adalah suatu register atau capita atau unit yang diperbuat untuk
pajak tanah Romawi, yang berarti suatu istilah teknis untuk record (rekaman) yang
menunjuk kepada luas, nilai dan kepemilikan atau pemegang hak atas suatu bidang tanah,
sedang kadaster yang modern bisa terjadi atas peta yang ukuran besar dan daftar-daftar
yang berkaitan.
Pendaftaran Tanah (2)
Beberapa Pendapat Ahli:
Sotendik/Muller, kadaster is een seen instelling die door middel van plans of kaarten
en register, opgemaakt naar aanleiding van matig en schatting, ons een beeld en eene
schrijving van het grondheit van saat in al zine onder delen en greens geeft.
(Kadaster berasal dari kata “Capitastrum” yang berarti satu daftar umum dimana berisi
nilai-nilai serta sifat-sifat, bahasa Perancis “Cadaster”, Italia disebut “Kadaster”.
Jaarsma, mengatakan Kadaster is een instelling diery door middle van kaarten en
register en een omchjving geeft van alle stkuken het gebied van den staat gelegen.
(Kadaster adalah suatu badan dengan peta-peta dan daftar-daftar memberikan uraian
semua bidang tanah yang terletak dalam suatu wilayah Negara).
Van Huls merumuskan kadaster is een boekhouding op hetground bezit die gevert word
met behulp van register en kaarten wijver vaardiuging waavan de landmeetkunde
toepassing vindt.
(Kadaster sebagai suatu pembukuan mengenai pemilikan tanah yang diselenggarakan
dengan daftar-daftar dan peta-peta yang diperbuat dengan menggunakan ilmu ukur.
Dari segi bahasa:

Dengan demikian ‘cadaster’ adalah merupakan alat yang tepat memberikan uraian dan
identifikasi dari lahan tersebut dan juga sebagai continuous recording (rekaman yang
berkesinambungan) daripada hak atas tanah.
Sistem Pendaftaran Tanah
Sistem Pendaftaran Tanah
Registration of Deeds
(Sistem Pendaftaran Akta)
UUPA dan
PP No. 24/1997
Registration of Titles
(Sistem Pendaftaran Hak)
Kadaster Ala Belanda
Bentuk Kadaster Hindia Belanda RECHTS KADASTER (Kadaster Hukum)

• Sistem Kadaster Hindia MURNI NEGATIF
Belanda
• Sistem Pendaftaranya Registration of Deeds
• Asas yang dipakai Publicitiets beginsel (asas publisitas)
• Kepala Kantor Kadaster Specialitciets beginsel (asas spesialitas = tiap persil diukur). Merangkap
“Oversehrijvings Ambtenaar” (Pegawai Balik Nama). Dan mendafarkan setiap
peralihan hak, peralihan hak nama dibuktikan dengan akte “obligatoire
overeenkomst” (perjanjian nyata = feitelijke overeenkomst) dihadapan Notaris
untuk dilakukan penyerahan yuridis (juridische levering) oleh Kepala Kantor
Kadaster dengan memberikan : akte van Eigendom atas nama pembeli.
• Kepala kantor kadaster Merangkap Bendaharawan kadaster dan semua pendapatan Kantor (lihat
Kadastraal Trief dlm BW) disetorkan setiap tanggal 10 tiap bulan ke Kas Negara.
Tunduk pada Comptabilieteits Wet.
• Kepala kantor kadaster HOOFDELJK AANSPRAKELIJK (bertanggung jawab langsung atas semua
perbuatan hukum yang dilaksanakan.
• Kantor Kadaster 1. Bernaung dibawah DEPT.v JUSTITIE (Dep.Kehakiman)
2. Melaksanakan administratie sesuai instructive Dept. Kehakiman
Pemerintah Hindia Belanda. (Formulir menjadi warkah)
3. Melaksanakan Landmeters Instructie Tahun 1939
4. Melaksankan semua keputusan Pengadilan negeri yang sudah mempunyai
kekuatan hukum.
• Hak yang terdaftar RvE, Koleteral
RvO, RvErfp.
Registration of Deeds
(Sistem Pendaftaran Akta)
Yang didaftar
• perbuatan hukum yang
dilakukan
Tanda bukti hak

• Akta yang telah didaftar
Dipakai di negara
• Belanda dan sebagian negara di USA
Registration of Titles
(Sistem Pendaftaran Hak)
Yang didaftar
• Haknya (titlesnya) atau hubungan
hukumnya (dalam Buku Tanah)
Tanda bukti hak

• Sertipikat hak atas tanah
Dipakai di negara
• Australia, Singapura,
Hongkong, Indonesia
Dalam UUPA & PP No. 24/1997:

Sistem pendaftaran tanah dalam UUPA dan PP No. 24/1997 adalah System
Registration of Titles, hal ini dapat terbukti bahwa sertifikat hak atas tanah
sebagai bukti hak dan adanya buku tanah.
SISTEM PUBLIKASI DALAM PENDAFTARAN TANAH
Pengertian
Yaitu mempermasalahkan sejauh mana orang boleh mempercayai

kebenaran data yang disajikan oleh negara sehingga hasil kegiatan
pendaftaran yang dilaksanakan dan apa akibat hukumnya apabila
dalam melaksanakan perbuatan hukum dengan tanah tersebut tidak
terbukti benar.
Pendaftaran yang diselenggarakan system publikasinya negatif
yang mengandung unsur positif, yaitu pasal 19 ayat (2) huruf c
UUPA yang menyatakan pendaftaran meliputi; pemberian surat-
surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang
kuat. Hal ini juga dikuatkan dalam pasal 23, 32, 38 bahwa ;
pendaftaran merupakan alat pembuktian yang kuat. PP No. 10
tahun 1961 jo PP No. 24 tahun 1997, mengimplementasikan suatu
stelsel negative, artinya Negara tidak menjamin kebenaran data
yang disajikan.
Sistem Publikasi Positif & Negatif
Positif, negara menjamin kebenaran data yang disajikan. Hal ini sebagai perwujudan
ungkapan : “Title By Registration” (Dengan Pendaftaran Diciptakan Hak) dan
pendaftaran menciptakan suatu “Indefeasible Title” (Hak Yang Tidak Dapat
Diganggu Gugat dan The Register Is Everything. Sekali didaftar pasti benar, hanya
bisa menuntut pemberian ganti kerugian/compensation berupa uang. Jadi negara
menyediakan “Assurance Found”
Negatif, system publikasi negatif yang murni menggunakan “Sitem Pendaftaran

Akta”/ Regitration of deeds, jadi akta merupakan tanda bukti haknya. Dalam PP
10/1961 dan PP 24/1997, sebagai halnya pendaftaran dengan system publikasi
positif, maka menggunakan yang disebut “system pendaftaran Hak” / Registration
Of Title. Jadi akta hanya merupakan sumber data yuridis. Pembukuan dilaksanakan
dalam bentuk dokumen yang disebut buku tanah (register). Dokumen tanda buktinya
berupa Sertifikat “Certificate Of Title” yang menurut PP 10/1961 jo PP 24/1997
terdiri salinan buku tanah dan surat ukur.
Kelemahan System Publikasi Negatif
Sertifikat yang sudah terbit bisa digugat oleh pemegang hak yang
sebenarnya. Cara mengatasi kelemahan ini dengan lembaga ;
a. Verjaring, pada masa Hindia Belanda, yaitu pasal 584 KUHPerdata
berdasarkan KUHP perdata tidak berlaku lagi. Pihak yang menguasai
tanah karena lampaunya waktu menjadi Pemiliknya.
b. Rechtsverwerking, pada masa sekarang, pihak yang mempunyai tanah
karena lampaunya waktu kehilangan haknya untuk memperoleh kembali.
Contoh : menterlantarkan tanah. Dalam PP 24/1997 menjadi pelengkap
untuk mengatasi System Publikasi Negatif.
c. Peningkatan system publikasi menjadi positif secara bertahap, yaitu
melalui pasal 32 ayat (1) dan (2) PP 24/1997 yaitu Hak Atas Tanah hasil
pendaftaran yang tidak mengalami gugatan, gugatan tidak diterima
hakim, maka setelah 5 tahun sejak diterbitkan sertifikat, maka oleh UU
diterbitkan sehingga terdaftar dengan system publikasi positif.
Sistem Publikasi Dalam Pendaftaran Tanah
Sistem pendaftaran tanah yang diterapkan di suatu negara

didasarkan pada asas hukum yang dianut oleh negara tersebut
dalam mengalihkan hak atas tanah.
Ada dua macam asas hukum, yaitu asas itikad baik dan asas nemo
plus yuris. Asas itikad baik berarti orang yang memperoleh suatu
hak dengan itikad baik akan tetap menjadi pemegang hak yang sah
menurut hukum, sedangkan asas nemo plus yuris berarti orang
tidak dapat mengalihkan hak melebihi hak yang ada padanya.
Sistem publikasi yang digunakan untuk Asas itikad baik adalah
sistem publikasi positif, sedangkan sistem asas nemo plus yuris
menggunakan sistem publikasi negatif.
Di dunia ini tidak ada satu negara yang menganut salah satu asas
tersebut secara murni, karena masing-masing asas ini memiliki
kelebihan dan kekurangan.
POSITIF
Sistem publikasi positif digunakan untuk melindungi orang yang

memperoleh suatu hak dengan itikad baik.
Menurut Effendi Perangin, sistem publikasi positif mengandung
pengertian apa yang terkandung dalam buku tanah dan surat-surat
tanda bukti hak yang dikeluarkan merupakan alat pembuktian yang
mutlak, sehingga pihak ketiga yang bertindak atas bukti-bukti tersebut
mendapatkan perlindungan yang mutlak, meskipun di kemudian hari
terbukti bahwa keterangan yang terdapat di dalamnya tidak benar.
Mereka yang dirugikan akan mendapat kompensasi dalam bentuk lain.
Menurut Arie S. Hutagalung sebagaimana dikutip oleh Urip Santoso,
orang yang mendaftar sebagai pemegang hak atas tanah tidak dapat
diganggu gugat lagi haknya dan negara sebagai pendaftar menjamin
bahwa pendaftaran yang dilakukan adalah benar.
Sistem Publikasi Dalam Pendaftaran Tanah Positif
Ciri-ciri
1. Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran hak (registration

of titles)
2. Sertifikat yang diterbitkan sebagai tanda bukti hak bersifat mutlak, yaitu data
fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertifikat tidak dapat diganggu
gugat dan memberikan kepercayaan yang mutlak pada buku tanah.
3. Negara sebagai pendaftar menjamin bahwa data fisik dan data yuridis dalam
pendaftaran tanah adalah benar.
4. Pihak ketiga yang memperoleh tanah dengan itikad baik mendapatkan
perlindungan hukum yang mutlak.
5. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertifikat tanah mendapatkan
kompensasi dalam bentuk yang lain.
6. Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah membutuhkan waktu yang lama,
petugas pendaftaran tanah melaksanakan tugasnya dengan sangat teliti, dan
biaya yang relatif tinggi.
Kelebihan
Sudikno Mertokusumo
1. Adanya kepastian dari buku tanah yang bersifat mutlak.
2. Pelaksana pendaftaran tanah bersifat aktif dan teliti.
3. Mekanisme kerja dalam penerbitan sertifikat hak atas tanah mudah
dimengerti orang lain.
Arie S. Hutagalung
1. Adanya kepastian hukum bagi pemegang sertifikat.
2. Adanya peranan aktif pejabat kadaster.
3. Mekanisme penerbitan sertifikat dapat dengan mudah diketahui publik.
Kekurangan
Sudikno Mertokusumo
1. Akibat dari pelaksana pendaftaran tanah bersifat aktif, waktu yang digunakan
sangat lama.
2. Pemilik hak atas tanah yang sebenarnya berhak akan kehilangan haknya.
3. Wewenang pengadilan diletakkan dalam wewenang administrasi, yaitu
dengan diterbitkannya sertifikat tidak dapat diganggu gugat.
Arie S. Hutagalung
1. Pemilik tanah yang sesungguhnya akan kehilangan haknya karena tanah
tersebut telah ada sertifikat atas nama pihak lain yang tidak dapat diubah
lagi.
2. Peranan aktif pejabat kadaster memerlukan waktu dan prasarana yang
mahal.
3. Wewenang pengadilan diletakkan dalam wewenang pengadilan administrasi.
NEGATIF
Sistem publikasi negatif digunakan untuk melindungi pemegang hak

yang sebenarnya, sehingga pemegang hak yang sebenarnya akan selalu
dapat menuntut kembali haknya yang terdaftar atas nama siapa pun.
Pada sistem publikasi negatif sertifikat yang dikeluarkan merupakan
tanda bukti hak atas tanah yang kuat. Ini berarti semua keterangan yang
terdapat di dalamnya mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima
sebagai keterangan yang benar oleh hakim, selama tidak dibuktikan
sebaliknya dengan menggunakan alat pembuktian yang lain.
Dalam sistem publikasi negatif negara hanya secara pasif menerima apa
yang dinyatakan oleh pihak yang meminta pendaftaran, sehingga setiap
saat dapat digugat oleh orang yang merasa lebih berhak atas tanah
tersebut.
Sistem Publikasi Dalam Pendaftaran Tanah Negatif
Ciri-ciri
1. Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran akta (registration

of deed).
2. Sertifikat yang diterbitkan sebagai tanda bukti hak bersifat kuat, yaitu data
fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertifikat dianggap benar
sepanjang tidak dibuktikan sebaliknya oleh alat bukti yang lain. Sertifikat
bukan satu-satunya tanda bukti hak.
3. Negara sebagai pendaftar tidak menjamin bahwa data fisik dan data yuridis
dalam pendaftaran tanah adalah benar.
4. Dalam sistem publikasi ini menggunakan lembaga kedaluwarsa (aqquisitive
verjaring atau adverse possessive)
5. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertifikat dapat mengajukan
keberatan kepada penyelenggara pendaftaran tanah untuk membatalkan
sertifikat ataupun gugatan ke pengadilan untuk meminta agar sertifikat
dinyatakan tidak sah.
6. Petugas pendaftaran tanah bersifat pasif, yaitu hanya menerima apa yang
dinyatakan oleh pihak yang meminta pendaftaran tanah.
Sistem Publikasi Dalam Pendaftaran Tanah Negatif
Arie S. Hutagalung
Kelebihan
1. Pemegang hak yang sesungguhnya terlindungi dari pihak lain yang tidak
berhak atas tanahnya.
2. Adanya penyelidikan riwayat tanah sebelum penerbitan sertifikat.
3. Tidak adanya batas waktu bagi pemilik tanah yang sesungguhnya untuk
menuntut haknya yang telah disertifikatkan oleh pihak lain.
Kekurangan
1. Tidak ada kepastian atas keabsahan sertifikat karena setiap saat dapat atau
mungkin saja digugat dan dibatalkan jika terbukti tidak sah penerbitannya.
2. Peranan pejabat pendaftaran tanah/adaster yang pasif tidak mendukung ke
arah akurasi dan kebenaran data yang tercantum dalam sertifikat.
3. Mekanisme kerja pejabat kadaster yang kurang transparan kurang dapat
dipahami masyarakat awam.
Sistem Publikasi di Indonesia
Mengacu kepada Penjelasan Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah (PP Pendaftaran Tanah), sistem publikasi yang digunakan di
Indonesia adalah sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif. Hal ini dapat
dibuktikan dari hal-hal sebagai berikut:
1. Pendaftaran tanah menghasilkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat, bukan sebagai alat pembuktian yang mutlak (sistem publikasi negatif).
2. Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran hak (registration of titles),
bukan sistem pendaftaran akta (registration of deed/sistem publikasi negatif)
3. Negara tidak menjamin kebenaran data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertifikat
(sistem publikasi negatif).
4. Petugas pendaftaran tanah bersifat aktif meneliti kebenaran data fisik dan yuridis (sistem
publikasi positif).
5. Tujuan pendaftaran tanah adalah untuk memberikan jaminan kepastian hukum (sistem
publikasi positif).
6. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertifikat dapat mengajukan keberatan kepada
penyelenggara pendaftaran tanah untuk membatalkan sertifikat atau mengajukan gugatan ke
pengadilan agar sertifikat dinyatakan tidak sah (sistem publikasi negatif).
Sistem Publikasi Negatif
(dipakai di USA)
Sebelum dilakukan perbuatan hukum untuk memastikan haknya apa dan siapa pemegang
haknya lebih dahulu diadakan penelitian data fisik dan data yuridisnya dalam akta-akta yang
bersangkutan atas biaya calon penerima hak.
Asli atau salinan akta-akta yang diteliti itu tersedia di Kantor Pejabat pendaftaran (recorder).
Kegiatan ini disebut “title search”, dan dilakukan oleh lawyers yang profesional, yang
dikenal sebagai “title searchers”, secara perorangan atau sebagai tenaga ahli perusahaan-
perusahaan yang dikenal sebagai “title companies”. Hasil kegiatan tersebut dituangkan
dalam suatu laporan tertulis yang dikenal sebagai “abstract of title”.
Kemudian dilakukan perbuatan hukum yang disetujui bersama, diikuti pendaftarannya

dengan cara mendaftarkan aktanya (recording of the deed of conveyance) pada Pejabat
Pendaftaran.
PENDAFTARAN TANAH
MENURUT PP. No. 24 Th. 1997
Pendaftaran Tanah
I. Pasal 19 ayat 2 UUPA

• Menyelengarakan Pengukuran, Pemetaan dan
Pembukuan Hak (Obyek Hak)
• Pendaftaran Hak dan Peralihan Hak (Subyek Hak Dan
Status Hak)
• Pemberian Surat Tanda Bukti Hak (Kekuatan Bukti Hak)
II. Pasal 1 PP 24/97
• Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus
berkesinambungan dan teratur meliputi : Pengumpulan,
Pengolahan, Pembukuan dan penyajian serta
pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk
peta dan daftar termasuk pemberian sertipikat.
Butir - butir Penyempurnaan
1. Penegasan pengertian pokok-pokok pendaftaran tanah,

azas dan tujuannya
2. Penyederhanaan prosedur pengumpulan data dan
pengumuman (lembaga pengumuman dan lembaga
kesaksian)
3. Pemanfaatan tek. baru (GPS/ Data Elek./Mik.film)
4. Lembaga ajudikasi dalam pt. sistematik
5. Pembukuan tetap dilaksanakan meskipun data belum
lengkap / sengketa
6. Diberlakukannnya lembaga rechts verweking
7. Mempertegas tugas PPAT
AZAS PENDAFTARAN TANAH
• SEDERHANA
• AMAN
• TERJANGKAU
• MUTAKHIR
• TERBUKA
TUJUAN PENDAFTARAN TANAH
• MEMBERIKAN KEPASTIAN HUKUM DAN

PERLINDUNGAN HUKUM ATAS SUATU BIDANG,
SARUSUN DAN HAK-HAK LAIN YANG TERDAFTAR
• MENYEDIAKAN INFORMASI ATAS SUATU BIDANG,
SARUSUN DAN HAK-HAK LAIN YANG TERDAFTAR
• TERSELENGGARANYA TERTIB ADMINISTRASI
PERTANAHAN
POKOK-POKOK PENYELENGGARAAN
PENDAFTARAN TANAH (I)
1. PEND. TANAH DISELENGGARAKAN OLEH BPN ( Pasal 5 )
2. TUGAS PELAKSANAAN PEND. TANAH DILAKUKAN

OLEH KEPALA KANTOR PERTANAHAN, KECUALI UNTUK
KEGIATAN TERTENTU DITUGASKAN KEPADA
PEJABAT LAIN (PSL 6 (1))
3. DALAM MELAKSANAKAN TUGAS, KEPALA KANTOR

PERTANAHAN DIBANTU OLEH PPAT DAN PEJABAT
LAIN ( PSL 6 (2))
4. DALAM MELAKSANAKAN PENDAF . TANAH SECARA

SISTEMATIK, KEPALA KANTOR DIBANTU OLEH PANITIA
AJUDIKASI YANG DIBENTUK OLEH MENTERI ATAU
PEJABAT YANG DITUNJUK ( PSL 8 (1))
POKOK-POKOK PENYELENGGARAAN
PENDAFTARAN TANAH (II)
5. OBYEK PENDAFTARAN TANAH MELIPUTI ( PSL 9(1)) :

a. BIDANG-BIDANG TANAH YANG DIPUNYAI DENGAN HAK MILIK, HGB, HGU DAN
HP
b. TANAH HPL
c. TANAH WAKAF
d. HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN
e. HAK TANGGUNGAN
f. TANAH NEGARA
6. UNTUK TANAH NEGARA SBG OBYEK PENDAFTARAN TANAH, PENDAFTARANNYA

DENGAN CARA MEMBUKUKANNYA DALAM DAFTAR TANAH
7. SATUAN WILAYAH TATA USAHA PENDAF. TANAH ADALAH DESA ATAU

KELURAHAN. KHUSUS UNTUK PENDAF. TANAH HGU, HPL, HT DAN TANAH
NEGARA SATUAN WILAYAHNYA ADALAH KABUPATEN, KOTAMADYA
PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH
I. Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali
Pendaftaran Tanah Secara Sistimatik

Pendaftaran Tanah Secara Sporadik
II. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah

PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH
A. PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN

UNTUK DATA FISIK ( PENGUKURAN DAN PEMETAAN)
PERTAMA KALI B. PEMBUKTIAN HAK DAN PEMBUKUAN-
NYA ( AJUDIKASI DAN PEMBUKUAN HAK)
( OPZET ) C. PENERBITAN SERTIPIKAT
D. PENYAJIAN DATA FISIK DAN YURIDIS
PENDAF. E. PENYIMPANAN DAFTAR UMUM
DAN DOKUMEN
TANAH
PEMELIHARAAN DATA A. PENDAFTARAN PERALIHAN HAK

PENDAFTARAN TANAH B. PENDAFTARAN PEMBEBANAN HAK
C. PENDAFTARAN PERUBAHAN DATA
( BIJ HOUDING ) PENDAFTARAN TANAH LAINNYA
D. PENERBITAN SERTIPIKAT
PENGGANTI ?
PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH (I)
I. Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali (Opzet)

(Psl. 12)
A. Pengumpulan dan Pengolahan Data Fisik
B. Pembuktian Hak dan Pembukuannya
C. Penerbitan Sertipikat
D. Penyajian Data Fisik dan Yuridis
E. Penyimpanan Daftar Umum dan Dokumen

(Bijhouding)
PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH (II)

(Bijhouding)
A. PENDAFTARAN PERALIHAN HAK
B. PENDAFTARAN PEMBEBANAN HAK
C. PENDAFTARAN PERUBAHAN DATA

PENDAFTARAN TANAH LAINNYA
D. PENERBITAN SERTIPIKAT PENGGANTI

PEMASANGAN, PENGUKURAN TTK DSR TEKNIK
PEMBUATAN PETA PEMBUATAN PETA DASAR
DASAR PENDAF. PEMELIHARAAN TTK DSR TEKNIK
NASIONAL
PENETAPAN PERSIAPAN / PEMBUATAN TANDA BATAS

BATAS PENETAPAN LETAK (PERSETUJUAN)
BIDANG2 TANAH PENEMPATAN/ PEMASANGAN TANDA BTS
PEMELIHARAAN TANDA BATAS
I. A. MENGUKUR BIDANG2 ATAS TANAH YG

PENGUKURAN DAN
TELAH DIPASANG TANDA BATASNYA (KECUALI
PEMETAAN BIDANG2
PENGUMPULAN PAGAR TEMBOK )
TANAH DAN
DAN HASIL UKURAN DIPETAKAN PADA PETA
PEMBUATAN
PENGOLAHAN DASAR PENDAFTARAN (HSL CADASTRTAL MAP)
PETA PENDAFTARAN
DATA FISIK BILA BELUM ADA PETA DASAR PENDAF.,
PEMBUATAN PETA DASAR PENDAFT
DILAKUKAN BERSAMAAN DENGAN
PENGUKURAN DAN PEMETAAN BIDANG-
BIDANG TERSEBUT
PEMBUATAN PEMBERIAN NO. PENDAFTARAN PD

DAFTAR TANAH PETA PENDF.
DIBUKUKAN DALAM DAFTAR TANAH
DARI PETA PENDAFTARAN (SISTIMATIK)

PEMBUATAN SURAT UKUR ATAU DARI HASIL PENGUKURAN DAN
PEMETAAN BIDANG (SPORADIK)
I.A. PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA FISIK
A. PEMBUATAN PETA DASAR PENDAFTARAN

B. PENETAPAN BATAS BIDANG-BIDANG TANAH
C. PENGUKURAN DAN PEMETAAN BIDANG-
BIDANG TANAH DAN PEMBUATAN PETA
PENDAFTARAN
D. PEMBUATAN DAFTAR TANAH
E. PEMBUATAN SURAT UKUR
A. PEMBUATAN PETA DASAR PENDAFTARAN
• PEMASANGAN, PENGUKURAN TITIK DASAR

TEKNIK
• PEMBUATAN PETA DASAR PENDAFTARAN
• PEMELIHARAAN TITIK DASAR TEKNIK
NASIONAL
B. PENETAPAN BATAS BIDANG-BIDANG TANAH
• PERSIAPAN/PEMBUATAN TANDA BATAS

• PENETAPAN/PENUNJUKAN LETAK
• PENETAPAN/PEMASANGAN TANDA BATAS
(PERSETUJUAN BERSAMA)
• PEMELIHARAAN TANDA BATAS (OLEH
PEMEGANG HAT)
C. PENGUKURAN DAN PEMETAAN BIDANG-BIDANG
TANAH DAN PEMBUATAN PETA PENDAFTARAN
1. MENGUKUR BIDANG2 ATAS TANAH YANG TELAH

DIPASANG TANDA BATASNYA ( KECUALI PAGAR
TEMBOK)
2. HASIL UKURAN DIPETAKAN PADA PETA DASAR
PENDAFTARAN
3. BILA BELUM ADA PETA DASAR PENDAFTARAN,
PEMBUATAN PETA DASAR PENDAFTARAN DILAKUKAN
BERSAMAAN DENGAN PENGUKURAN DAN PEMETAAN
BIDANG-BIDANG TERSEBUT.
D. PEMBUATAN DAFTAR TANAH
1. PEMBERIAN NOMOR PENDAFTARAN PADA

PETA PENDAFTARAN
2. DIBUKUKAN DALAM DAFTAR TANAH
E. PEMBUATAN SURAT UKUR
1. DARI PETA PENDAFTARAN
2. ATAU DARI HASIL PENGUKURAN DAN

PEMETAAN BIDANG
PENETAAPAN PEMBERIAN HAK
DR PEJABAT YG BERWENANG
A. HAK ATAS TANAH ATAS TANAH NEGARA DAN HPL
BARU
ASLI AKTE PPAT, PEMBERIAN
HAK DIATAS HAK MILIK
B. HAK PENGELOLAAN PENETAPAN PEMBERIAN HAK

PEMBUKTIAN
HAK BARU DR PEJABAT YG BERWENANG
(PASAL 23) C. TANAH WAKAF AKTE IKRAR WAKAF
D. HM SARUSUN AKTE PEMISAHAN
E. HAK TANGGUNGAN AKTE PEMBERIAN H.T.
- BUKTI TERTULIS
ADA ALAT BUKTI - KETERANGAN SAKSI & ATAU
( ASAL KONVERSI ) PERNYATAAN YG KADAR
I. B PEMBUKTIAN ( PSL 24 AYAT 1 ) KEBENARANNYA DIANGGAP
HAK LAMA CUKUP OLEH KK/PA
PEMBUKTIAN (PASAL 24)
HAK DAN PENGUASAAN FISIK > 20 TH.
PEMBUKUANNYA TIDAK ADA ATAU DG SYARAT :
TIDAK ADA LAGI A. PENGUASAAN IKTIKAT BAIK
BUKTI SCR TERBUKA DIAKUI
(PSL 24 AYAT 2) KESAKSIAN ORANG YG DPT
DIPERCAYA
PEMBUKUAN
B. PENGUASAAN TSB SEBELUM
HAK
MAUPUN SLM PENGUMUMAN
(PASAL 30)
TIDAK DIPERMASALAHKAN
I.B. PEMBUKTIAN HAK DAN PEMBUKUANNYA
A. PEMBUKTIAN HAK BARU (PASAL 23)

B. PEMBUKTIAN HAK LAMA (PASAL 24)
C. PEMBUKUAN HAK (PASAL 30)
a. PEMBUKTIAN HAK BARU (Pasal 23)
1. HAK ATAS TANAH BARU

• Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang atas tanah
negara dan hak pengelolaan
• Asli Akta PPAT, pemberian hak diatas hak milik
2. HAK PENGELOLAAN
Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang
3. TANAH WAKAF
Akta Ikrar Wakaf
4. HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN
Akta Pemisahan
5. HAK TANGGUNGAN
Akta Pemberian Hak Tanggungan
b. PEMBUKTIAN HAK LAMA (Pasal 24)
1. ADA ALAT BUKTI TERTULIS (ASAL KONVERSI)

• Bukti tertulis
• Keterangan saksi dan atau pernyataan yang kadar
kebenarannya dianggap cukup oleh Kepala Kantor Pertanahan/Panitia
Ajudikasi
2. TIDAK ADA ATAU TIDAK ADA LAGI ALAT BUKTI

Penguasaan fisik >= 20 tahun, dengan syarat :
• Penguasaan iktikad baik secara terbuka diakui, kesaksian orang yang
dapat dipercaya
• Penguasaan tersebut sebelum maupun selama pengumuman tidak
dipermasalahkan
c. PEMBUKUAN HAK (Pasal 30)
a. DATA FISIK DAN DATA YURIDIS LENGKAP, TIDAK SENGKETA

b. DATA FISIK ATAU DATA YURIDIS BELUM LENGKAP (DENGAN CATATAN)
c. DATA FISIK DAN ATAU DATA YURIDIS DISENGKETAKAN TETAPI TIDAK
DIAJUKAN KE PENGADILAN (DENGAN CATATAN)
d. DATA FISIK DAN DATA YURIDIS DIAJUKAN GUGATAN KE PENGADILAN
TETAPI TIDAK STATUS QUO ATAU SITA (DENGAN CATATAN)
e. DATA FISIK DAN DATA YURIDIS DIAJUKAN GUGATAN KE PENGADILAN
DENGAN STATUS QUO DAN SITA JAMINAN (NAMA PEMEGANG HAK
DIKOSONGKAN)
I.C. PENERBITAN SERTIPIKAT (Pasal 31)
1. UNTUK KEPENTINGAN PEMEGANG HAK SESUAI DATA FISIK

DAN DATA YURIDIS TELAH DI DAFTAR DALAM BUKU TANAH
2. TIDAK ADA CATATAN ATAU CATATAN TELAH DIHAPUS
3. DISERAHKAN KEPADA PEMEGANG HAK ATAU YANG DIBERI
KUASA
4. HAK BERSAMA DITERIMAKAN KPD. SATU ORANG DENGAN
SURAT KUASA / PENUNJUKAN TERTULIS
5. HAK BERSAMA DAPAT DITERBITKAN SEJUMLAH PEMEGANG
HAK (YANG MEMUAT NAMA SERTA BESARNYA MASING-
MASING)
HAPUSNYA CATATAN PADA BUKU TANAH
(Syarat-syarat Untuk Menghapus Catatan Pada BT)
(I)
1. PADA HAK ATAS BIDANG TANAH YANG DATA FISIK DAN ATAU
DATA YURIDIS BELUM LENGKAP, APABILA:
• TAMBAHAN ALAT PEMBUKTIAN TELAH DISERAHKAN

• TELAH LEWAT WAKTU 5 TAHUN TANPA ADA YANG
MENGAJUKAN GUGATAN KE PENGADILAN MENGENAI DATA
YANG DIBUKUKAN
(II)
2. PADA HAK ATAS BIDANG TANAH YANG DATA FISIK ATAU DATA
YURIDIS DISENGKETAKAN, TIDAK DIAJUKAN KE PENGADILAN,
APABILA:
• TELAH DIPEROLEH PENYELESAIAN SECARA DAMAI ATAU

DIPEROLEH PUTUSAN PENGADILAN YANG TELAH
MEMPUNYAI KEKUATAN HUKUM ATAU;
• SENGKETA TIDAK DIAJUKAN KE PENGADILAN DALAM
WAKTU 60 HARI (PENDAF. TANAH SISTIMATIK) ATAU 90
HARI (PENDAF. TANAH SPORADIK) SEJAK TANGGAL
PEMBERITAHUAN.
(III)
3. PADA HAK ATAS BIDANG TANAH YANG DATA FISIK ATAU

DATA YURIDIS DISENGKETAKAN DAN DIAJUKAN KE
PENGADILAN, TIDAK ADA PERINTAH STATUS QUO DAN TIDAK
ADA PUTUSAN PENYITAAN, APABILA:
• TELAH DICAPAI PENYELESAIAN SECARA DAMAI ANTARA

PIHAK-PIHAK YANG BERSENGKETA ATAU;
• DIPEROLEH PUTUSAN PENGADILAN YANG TELAH
MEMPUNYAI KEKUATAN HUKUM TETAP.
(IV)
4. PADA HAK ATAS BIDANG TANAH YANG DATA FISIK ATAU

DATA YURIDIS DISENGKETAKAN DAN DIAJUKAN KE
PENGADILAN SERTA ADA PERINTAH STATUS QUO ATAU
PUTUSAN PENYITAAN DARI PENGADILAN, APABILA:
• TELAH DICAPAI PENYELESAIAN SECARA DAMAI ANTARA

PIHAK-PIHAK YANG BERSENGKETA ATAU;
• DIPEROLEH PUTUSAN PENGADILAN YANG TELAH
MEMPUNYAI KEKUATAN HUKUM TETAP DAN PENCABUTAN
SITA ATAU STATUS QUO.
I.D. PENYAJIAN DATA FISIK DAN YURIDIS
(Pasal 33)
1. PETA PENDAFTARAN
PETA YANG MENGGAMBARKAN
BIDANG-BIDANG TANAH UNTUK KEPERLUAN PEMBUKUAN
2. DAFTAR TANAH
DOKUMEN DALAM BENTUK DAFTAR YANG MEMUAT
TATA IDENTITAS BIDANG DENGAN SUATU SISTIM PENOMORAN
USAHA
PENDAFTARAN 3. SURAT UKUR
TANAH DOKUMEN YANG MEMUAT DATA FISIK SUATU BIDANG TANAH DLM
DALAM BENTUK PETA & URAIAN
DAFTAR UMUM
4. BUKU TANAH
DOKUMEN DALAM BENTUK DAFTAR YANG MEMUAT DATA
YURIDIS & FISIK SUATU OBYEK PT
5. DAFTAR NAMA
DOK. DLM BENTUK DAFTAR YG MEMUAT KET. MENGENAI
PENG. TANAH DGN SESUATU HAT & MENGENAI PEMILIKAN HAT
I.E. PENYIMPANAN DAFTAR UMUM DAN
DOKUMEN (Pasal 35) (I)
1. DOKUMEN-DOKUMEN DIBERI TANDA PENGENAL (WARKAH)

DAN DISIMPAN DIKANTOR PERTANAHAN.
2. PETA PENDAFTARAN TANAH DAN DAFTAR UMUM HARUS TETAP
BERADA DI KANTOR PERTANAHAN ATAU TEMPAT LAIN YANG
DITETAPKAN OLEH MENTERI.
3. DENGAN IJIN MENTERI ATAU PEJABAT YANG DITUNJUK
DAPAT DIBERIKAN SALINAN KEPADA INSTANSI PEMERINTAH
DALAM PELAKSANAAN TUGAS
PENYIMPANAN DAFTAR UMUM
DAN DOKUMEN (II)
4. ATAS PERINTAH PENGADILAN DOKUMEN DIMAKSUD DIBAWA/

DIPERLIHATKAN KE SIDANG PENGADILAN.
5. SECARA BERTAHAP DATA PENDAFTARAN (DAFTAR UMUM) DI
SIMPAN DAN DISAJIKAN DENGAN MEMPERGUNAKAN ALAT
ELEKTRONIK DAN MIKROFILM.
6. REKAMAN DOKUMEN YANG DIHASILKAN ALAT ELEKTRONIK
DAN MIKROFILM MEMPUNYAI KEKUATAN PEMBUKTIAN
SETELAH DITANDATANGANI DAN DIBUBUHI CAP KANTOR
PERTANAHAN (Pasal 35 Ayat 6)
a. PEMINDAHAN HAK DENGAN AKTA
A. PENDAFTARAN b. PEMINDAHAN HAK DG LELANG
PERALIHAN HAK c. PERALIHAN HAK KRN PEWARISAN
d. PERALIHAN HAK KRN PENGGA-
BUNGAN/PELEBURAN PERSEROAN/
KOPERASI
- DIBUKTIKAN DG AKTA PPAT,

B. PENDAFTARAN SESUAI DG UU. NO. 4/1996
II PEMBEBANAN - SELAMBAT-LAMBATNYA 7 HR PPAT
HRS MENYAMPAIKAN AKTE KE K.P
HAK
PEMELIHARAAN
DATA
PENDAFTARAN a. PERPANJANGAN JANGKA WAKTU HAT
TANAH b. PEMECAHAN, PEMISAHAN DAN
C. PENDAFTARAN PENGGABUNGAN BID. TANAH
( BIJ HOUDING ) PERUBAHAN DATA c. PEMBAGIAN HAK BERSAMA
PENDAFTARAN d. HAPUSNYA HAT DAN HM SARUSUN
TANAH LAINNYA e. PERALIHAN & HAPUSNYA H.T
f. PERUB. DATA PEND. TAN. KRN
PUTUSAN/PENETAPAN PENGADILAN
g. PERUBAHAN NAMA
• RUSAK
D. PENERBITAN
• BLANGKO LAMA
SERTIPIKAT • HILANG
PENGGANTI ? • TDK DISERAHKAN KRN LELANG
EKSEKUSI
II. PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH
(BIJ HOUDING)
A. PENDAFTARAN PERALIHAN HAK

B. PENDAFTARAN PEMBEBANAN HAK
C. PENDAFTARAN PERUBAHAN DATA PENDAFTARAN TANAH
LAINNYA
D. PENERBITAN SERTIPIKAT PENGGANTI
• AKTE PPAT - JUAL BELI, TUKAR MENUKAR, HIBAH
PEMASUKAN DLM PERUSAHAAN DAN
PERBUATAN HUKUM LAINNYA
• DIHADIRI PARA PIHAK DAN DISAKSIKAN 2 ORG SAKSI
1. PEMINDAHAN HAK • AKTE NON PPAT - DLM KEADAAN TERTENTU YG DITENTU
DENGAN AKTA KAN OLEH MENTERI, “AKTE” TSB OLEH
( PSL 37 ) KAKAN KADAR KEBENARANNYA DIANGGAP
CUKUP
• PPAT MENOLAK BUAT AKTE, JIKA SYARAT TDK DIPENUHI.
• SELAMBAT-LAMBATNYA 7 HARI PPAT WAJIB MENYAMPAI-
KAN KE KANTOR PERTANAHAN
• KUTIPAN RISALAH LELANG

• KAKAN LELANG (PALING LAMBAT 7 HARI) MINTA SKPT
2. PEMINDAHAN HAK
KEPADA KAKAN PERTANAHAN
DENGAN LELANG
• KAKAN PERTANAHAN SELAMBATNYA 5 HARI KERJA STL
( PSL 41 )
II. A DITERIMA SURAT, TERBITKAN SKPT
• KAKAN LELENG TOLAK LAKSANAKAN LELANG,
PENDAFTARAN JIKA : SYARAT TDK DIPENUHI
PERALIHAN HAK
• SURAT KEMATIAN, BUKTI WARIS, SERT. TANAH, ATAU
• SURAT KEMATIAN, BUKTI WARIS, SURAT BUKTI TANAH
& SURAT KADES, SURAT KET. KAKAN / PERNYATAAN
3. PERALIHAN HAK BLM BERSERTIPIKAT
KRN PEWARISAN • PENERIMA WARISAN LBH DR SATU ORG, DISERAHKAN
( PSL 42 ) KPD SALAH SATU AHLI WARIS, DISERTAI AKTE
PEMBAGIAN WARIS
• BLM ADA AKTE PEMBAGIAN WARIS, DIDAFTAR ATAS
NAMA PARA PENERIMA SBG HAK BERSAMA
4. PERALIHAN HAK TDK DIDAHULUI AKTE PENGGABUNGAN/PELE-

KRN PENGGABUNG- DENGAN LIKUIDASI BURAN SETELAH DISYAHKAN
AN / PELEBURAN OLEH PEJABAT YG BERWENANG
PERSEROAN DIDAHULUI
( PSL 43 ) DENGAN LIKUIDASI AKTE PPAT
II.A. PENDAFTARAN PERALIHAN HAK
a.PEMINDAHAN HAK DENGAN AKTA

b.PEMINDAHAN HAK DENGAN LELANG
c. PERALIHAN HAK KRN PEWARISAN
d.PERALIHAN HAK KARENA PENGGABUNGAN/
PELEBURAN PERSEROAN/KOPERASI
a. PEMINDAHAN HAK DENGAN AKTA (I)
• AKTA PPAT - JUAL-BELI, TUKAR MENUKAR, HIBAH, PEMASUKAN

DALAM PERUSAHAAN DAN PERB. HUKUM LAIN.
• DIHADIRI PARA PIHAK DAN DISAKSIKAN 2 (DUA) ORANG SAKSI
• AKTA NON PPAT - DALAM KEADAAN TERTENTU YG DITENTUKAN

OLEH MENTERI, AKTE TSB OLEH KAKAN KADAR KEBENARANNYA
DIANGGAP CUKUP
• PPAT MENOLAK BUAT AKTE, JIKA TIDAK MEMENUHI PASAL 39

AYAT a, b, c, d, d, e, f, g
• SELAMBAT-LAMBATNYA 7 HARI PPAT WAJIB MENYAMPAIKAN AKTA

YG DIBUATNYA BESERTA DOKUMENNYA KE KAKAN PERTANAHAN
b. PEMINDAHAN HAK DENGAN LELANG
• KUTIPAN RISALAH LELANG
• KAKAN LELANG (PALING LAMBAT 7 HARI) WAJIB

MINTA SKPT KEPADA KAKAN PERTANAHAN
• KAKAN PERTANAHAN SELAMBATNYA 5 HARI KERJA

SETELAH DITERIMA SURAT , TERBITKAN SKPT
• KAKAN LELANG TOLAKLAKS. LELANG, JIKA TIDAK

MEMENUHI PASAL 41 AYAT 4 HURUF a, b
c. PERALIHAN HAK KARENA PEWARISAN
• SURAT KEMATIAN, BUKTI WARIS, SERTIPIKAT TANAH,
ATAU
• SURAT KEMATIAN, BUKTI WARIS, SURAT BUKTI TANAH,
DAN SURAT KADES, SURAT KET. KAKAN / PERNYATAAN
BELUM BERSERTIPIKAT.
• PENERIMA WARISAN LEBIH DARI SATU ORANG,
DISERAHKAN KEPADA SALAH SATU A.W. DISERTAI AKTE
PEMBAGIAN WARIS.
• BELUM ADA AKTE PEMBAGIAN WARIS, DIDAFTAR A.N.
PARA PENERIMA SEBAGAI HAK BERSAMA.
d. PERALIHAN HAK KARENA PENGGABUNGAN/
PELEBURAN PERSEROAN
• TIDAK DIDAHULUI DENGAN LIKUIDASI

• AKTA PENGGABUNGAN/PELEBURAN SETELAH
DISAHKAN OLEH PEJABAT YANG BERWENANG.
• DIDAHULUI DENGAN LIKUIDASI

• AKTA PPAT
PPAT Menolak Membuat Akta (Psl. 39)
(I)
• Mengenai bid. tanah yang sudah

terdaftar atau HM Sarusun, kepadanya
tidak disampaikan sertifikat asli hak
yang bersangkutan atau sertifikat yang
diserahkan tidak sesuai dengan daftar-
daftar yang ada di Kantor
Pertanahan, atau ...
(II)
b. Mengenai bid. tanah yang blm terdaftar, kpdnya tdk

disampaikan :
1. Surat bukti hak/surat ket.Kades/Kelurahan yg
menyatakan bahwa yg bersangkutan menguasai bid.
tanah tsb dan
2. Surat ket. yg menyatakan bahwa bid. tanah yg
bersangkutan blm bersertipikat dari Kantor Pertanahan /
dari pemegang hak yg bersangkutan dg dikuatkan oleh
Kades/Kelurahan, atau
(III)
c. Salah satu atau para pihak yang akan melakukan

perbuatan hukum ybs atau salah satu saksi tidak
berhak atau tidak memenuhi syarat untuk
bertindak demikian, atau
d. Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas
dasar suatu surat kuasa mutlak (pemberian
kuasa yg tdk dpt ditarik kembali oleh pihak yg
memberi kuasa) yg pd hakikatnya berisikan
perbuatan hkm pemindahan hak, atau ...
(IV)
e. Untuk perbuatan hkm yg akan dilakukan blm
diperoleh izin pejabat atau instansi yg berwe-
nang, apabila izin tsb diperlukan menurut peratu-
ran perundang-undangan yg berlaku, atau
f. Obyek perbuatan hukum ybs sedang dalam
sengketa mengenai data fisik dan atau data
yuridisnya, atau
g. Tidak dipenuhinya syarat lain atau dilanggar
larangan yg ditentukan dalam peraturan
perundangan ybs.
Kepala Kantor Lelang Menolak
Melaksanakan Lelang (I)
MENGENAI TANAH YANG SUDAH TERDAFTAR:

a. KEPADANYA TDK DISERAHKAN SERTIPIKAT
ASLI HAK YBS. KECUALI DLM HAL LELANG
EKSEKUSI
b. SERTIPIKAT YANG DISERAHKAN TIDAK SESUAI
DENGAN DAFTAR-DAFTAR YANG ADA DI
KANTOR PERTANAHAN, ATAU ...
Melaksanakan Lelang (II)
MENGENAI BIDANG TANAH YANG BELUM TERDAFTAR,
KEPADANYA TIDAK DISAMPAIKAN :
a. SURAT BUKTI HAK ATAU SURAT KET. KADES
/KELURAHAN
b. SURAT KET. YG MENYATAKAN BAHWA BID.TANAH YBS
BLM BERSERTIPIKAT DR KANTOR PERTANAHAN, ATAU
UNTUK TANAH YG TERLETAK DI DAERAH YG JAUH DARI
KEDUDUKAN KANTOR PERTANAHAN, PERNYATAAN DARI
PEMEGANG HAK YBS DGN DIKUATKAN OLEH
KADES/KELURAHAN ATAU...
Melaksanakan Lelang (III)
ADA PERINTAH PENGADILAN NEGERI UNTUK

TDK MELAKSANAKAN LELANG BERHUBUNG DG
SENGKETA MENGENAI TANAH YBS.
Penolakan Kakan Utk Pendaftaran
Peralihan Hak, Jika Salah Satu :
• SERTIPIKAT DAN SURAT KET. TIDAK SESUAI DNG DAFTAR YANG
ADA DI KANTOR PERTANAHAN
• PERBUATAN HKM : TDK DIBUKTIKAN DG AKTA PPAT ATAU
KUTIPAN RISALAH LELANG
• DOKUMEN YANG DIPERLUKAN TIDAK LENGKAP
• TIDAK DIPENUHI SYARAT LAIN YANG TELAH DITENTUKAN DALAM
UU YBS
• TANAH YBS MERUPAKAN OBYEK SENGKETA
• PERBUATAN HUKUM YANG DIBUKTIKAN DG AKTA PPAT BATAL
ATAU DIBATALKAN
• DIBATALKAN OLEH PARA PIHAK SBLM DIDAFTAR OLEH KANTOR
PERTANAHAN
II.B. PENDAFTARAN PEMBEBANAN HAK
a. DIBUKTIKAN DENGAN AKTA PPAT, SESUAI DENGAN UU No.

4/1996 & PERATURAN PELAKSANAAN
b. SELAMBAT-LAMBATNYA 7 HARI PPAT HARUS

MENYAMPAIKAN AKTE KE KANTOR PERTANAHAN
A. BERDASARKAN AKTA PPAT
PENDAFTARAN H B. KAKAN PERTANAHAN WAJIB DAFTARKAN DALAM BUKU TANAH
T. PADA HARI KERJA KE 7 SEJAK DITERIMA WARKAH LENGKAP ( LAHIRNYA HT)
(PASAL 13)
C. DITERBITKAN SERTIPIKAT HT DAN BUKU TANAH HT
D. DICATAT PADA BUKU TANAH HAT DAN SERTIPIKAT HAT
PENDAFTARAN A. KARENA CESSIE, SUBROGASI, PEWARISAN, ATAU SEBAB-SEBAB LAIN

DAN PERALIHAN H B. WAJIB DIDAFTARKAN KE KANTOR PERTANAHAN
PENDAFTARAN T. (PASAL 16)
C. DICATAT PADA SERTIPIKAT HAT DAN BUKU TANAH HAT SERTA PADA
PERALIHAN HAK SERTIPIKAT HT. DAN BUKU TANAH HT PADA HARI KE - 7
TANGGUNGAN
D. DICATAT PADA BUKU TANAH HAT DAN SERTIPIKAT HAT
UU. No. 4 / 1996
A. HAPUSNYA UTANG YANG DIJAMIN

B. DILEPASKANNYA HT OLEH PEMEGANG HT.
HAPUSNYA H C. PEMBERSIHAN HT BERDSK PENETAN PERINGKAT OLEH PENGADILAN
T. (PASAL 18) NEGERI
D. HAPUSNYA HAT YANG DIBEBANI HT
E. DICATAT PADA BUKU TANAH DAN SERTIPIKAT HAT DAN
BUKU TANAH DAN SERTIPIKAT HAK TANGGUNGAN
PENCORETAN H A. HAPUSNYA HT DICATAT / PD BUKU TANAH / SERTIP. HAT. ROYA

T. B. SERT. HAT DITARIK DAN BERSAMA BT HT DINYATAKAN TIDAK
(PASAL 22) BERLAKU
C. BILA SERT. HT TIDAK BISA DITARIK DICATAT PADA BT HT
a. PERPANJANGAN JANGKA • ATAS PERMOHONAN PEEMEGANG HAK
WAKTU HAT. • KEPUTUSAN PEJABAT YG BERWENANG
• ATAS PERMOHONAN PEMEGANG HAK

• TIAP BID (PECAHAN) DIBUATKAN SU,
b. PEMECAHAN, PEMISAHAN BUKU TANAH DAN SERTIPIKAT
DAN PENGGAB. BID. ANAH • BILA DIBEBANI HT. HRS ADA PERSETU-
JUAN TERTULIS DARI PEMEGANG H.T
• UNT. TANAH PERTANIAN WAJIB MEM-
PERHATIKAN KETENTUAN BATAS MIN.
• KESEPAKATAN BERSAMA PEMEGANG HAK

c. PEMBAGIAN HAK BERSAMA
• AKTE PPAT
DASAR :
d. HAPUSNYA HAT DAN HM. • BUKU TANAH, UNTUK HAK YG DIBATAS
SARUSUN ( HGU, HGB, HP )
• SALINAN S.K. PEJABAT YG BERWENANG
II.C • AKTA PELEPASAN HAK
PENDF. PERUBAHAN
DATA P.T. LAINNYA • BUKTI PERALIHAN PIUTANG
KRN CESSIE, SUBROGASI, PEWARISAN ATAU
e. PERALIHAN H.T. DAN HAPUS- PENGGABUNGAN / PELEBURAN PERSEROAN
NYA H.T. • ROYA - PERNYATAAN LUNAS DARI KREDITUR
• LELANG - SURAT PERNYATAAN KREDITUR
( MELEPASKAN HT.)
• PANITERA PENGADILAN WAJIB BERITAHUKAN

ISI PUTUSAN PENGADILAN YG PUNYA KE-
f. PUTUSAN / PENETAPAN KUATAN HK TETAP KPD KAKAN PERTAN.
PENGADILAN • YG BERKEPENTINGAN SAMPAIKAN SALINAN
RESMI KPD KAKAN PERTANAHN
• PENCATATAN HAPUSNYA HAK DILAKUKAN
SETELAH DIPEROLEH SK. MENTERI
g. PERUBAHAN NAMA BUKTI MENGENAI GANTI NAMA

II.C. PENDAFTARAN PERUBAHAN DATA
PENDAFTARAN TANAH LAINNYA
a. PERPANJANGAN JANGKA WAKTU HAT

b. PEMECAHAN, PEMISAHAN DAN PENGGABUNGAN BIDANG TANAH
d. HAPUSNYA HAT DAN HM SARUSUN
e. PERALIHAN & HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN
f. PERUB. DATA PEND. TANAH KRN PUTUSAN/PENETAPAN PENGADILAN
g. PERUBAHAN NAMA
a. PERPANJANGAN JANGKA WAKTU HAT (Pasal 47)

• KEPUTUSAN PEJABAT YANG
BERWENANG
b. PEMECAHAN, PEMISAHAN DAN
PENGGABUNGAN BIDANG TANAH
(Pasal 48)

• TIAP BID (PECAHAN) DIBUATKAN SU, BUKU TANAH DAN
SERTIPIKAT
• BILA DIBEBANI HAK TANGGUNGAN HARUS ADA
PERSETUJUAN TERTULIS DARI PEMEGANG HAK
TANGGUNGAN
• UNTUK TANAH PERTANIAN WAJIB MEM-PERHATIKAN
KETENTUAN BATAS MINIMAL
(Pasal 51)
• KESEPAKATAN BERSAMA PEMEGANG HAK

• AKTE PPAT
• BILA DIBEBANI HAK TANGGUNGAN, HARUS ADA
PERSETUJUAN TERTULIS DARI PEMEGANG HAK
TANGGUNGAN
d. HAPUSNYA HAT DAN HM SARUSUN (Pasal 52)
DASAR :
• BUKU TANAH, UNTUK HAK YG DIBATAS (HGU,
HGB, HP)
• SALINAN S.K. PEJABAT YG BERWENANG
• AKTA PELEPASAN HAK
• DICATAT PADA BUKU TANAH DAN SURAT UKUR,
SERTA MEMUSNAHKAN SERTIPIKAT YBS.
e. PERALIHAN dan HAPUSNYA HT
(Pasal 53)
• BUKTI PERALIHAN PIUTANG KARENA CESSIE,

SUBROGASI, PEWARISAN ATAU PENGGABUNGAN /
PELEBURAN PERSERO-AN DAN SEBAB LAIN,
SESUAI UU NO. 4 THN. 1996
• ROYA PERNYATAAN LUNAS DARI KREDITUR
• LELANG - SURAT PERNYATAAN KREDITUR
(MELEPASKAN HAK TANGGUNGAN)
f. PERUB. DATA PEND. TANAH KARENA
PUTUSAN/PENETAPAN PENGADILAN
(Pasal 55)
• PANITERA PENGADILAN WAJIB MEM-

BERITAHUKAN ISI PUTUSAN PENGADILAN YG
PUNYA KEKUATAN HK TETAP KEPADA KAKAN
PERTANAHAN, ATAU
• YANG BERKEPENTINGAN SAMPAIKAN SALINAN
RESMI KPD KAKAN PERTANAHAN
• PENCATATAN HAPUSNYA HAK DILAKUKAN SETELAH
DIPEROLEH SK. MENTERI
g. PERUBAHAN NAMA (Pasal 56)
• BUKTI MENGENAI GANTI NAMA

• ATAS PERMOHONAN YG BERHAK / AHLI WARIS/ KUASA
1. SERTIPIKAT • SERT. RUSAK DISERAHKAN KE KAKAN PERTANAHAN
RUSAK DISIMPAN / DIMUSNAHKAN
• DICATAT PADA BUKU TANAH YBS.
• ATAS PERMOHONAN YG BERHAK / AHLI WARIS / KUASA

2. SERTIPIKAT • SERT. BLANGKO LAMA DISERAHKAN KE KANT. PERT./
BLANGKO LAMA DITAHAN UNTUK DIMUSNAHKAN
• ATAS PERMOHONAN YG BERHAK / AHLI WARIS

• PERNYATAAN DIBAWAH SUMPAH SCR TERTULIS DIHADAPAN
KAKAN PERT./ PEJABAT YG DITUNJUK ( MENGENAI
HILANGNYA SERT.)
II. D • DIUMUMKAN 1 (SATU) KALI DLM SATU SURAT KABAR
PENERBITAN 3. SERTIPIKAT ( 30 HARI) - DIBUAT BERITA ACARA
SERTIPIKAT HILANG • ADA KEBERATAN : - CUKUP BERALASAN :
PENGGANTI SERT. TDK DITERBITKAN
- TDK CUKUP ALASAN :
SERT. PENGGANTI DITERBITKAN
• ATAS PERMOHONAN YG BERHAK / PEMENANG LELANG

• SURAT KETERANGAN KAKAN LELANG YG MEMUAT
4. SERTIPIKAT TDK ALASAN TDK DISERAHKANNYA SERTIPIKAT TSB
DISERAHKAN • KAKAN PERT. UMUMKAN TELAH DITERBITKAN SERTIPIKAT
PEMENANG / PENGGANTI DAN TIDAK BERLAKUNYA SERTIPIKAT LAMA
EKS. LELANG • DIUMUMKAN DLM SATU SURAT KABAR HARIAN MENGENAI
TDK BERLAKUNYA SERTIPIKAT YG TDK DISERAHKAN
II.D. PENERBITAN SERTIPIKAT PENGGANTI
a. SERTIPIKAT RUSAK
b. SERTIPIKAT BLANGKO LAMA
c. SERTIPIKAT HILANG
d. SERTIPIKAT TIDAK DISERAHKAN KARENA
LELANG EKSEKUSI
a. SERTIPIKAT RUSAK (Pasal 57)
• ATAS PERMOHONAN YANG BERHAK / AHLI

WARIS / KUASA
• SERT. RUSAK DISERAHKAN KE KAKAN

PERTANAHAN DISIMPAN / DIMUSNAHKAN

b. SERTIPIKAT BLANKO LAMA

/ KUASA
• SERTIPIKAT BLANGKO LAMA DISERAHKAN KE

KANTOR PERTANAHAN DITAHAN UNTUK
DIMUSNAHKAN

c. SERTIPIKAT HILANG (Pasal 59)

• PERNYATAAN DIBAWAH SUMPAH SECARA TERTULIS
DIHADAPAN KEPALA KANTOR PERTANAHAN/PEJABAT
YG DITUNJUK (MENGENAI HILANGNYA SERTIPIKAT)
• DIUMUMKAN 1 (SATU) KALI DLM SATU SURAT
KABAR (30 HARI) - DIBUAT BERITA ACARA
• ADA KEBERATAN : - CUKUP BERALASAN :
SERT. TDK DITERBITKAN
- TDK CUKUP ALASAN :
SERT. PENGGANTI
DITERBITKAN
d. SERTIPIKAT TIDAK DISERAHKAN KARENA LELANG
EKSEKUSI (Pasal 60)
• ATAS PERMOHONAN YG BERHAK/ PEMENANG

LELANG
• SURAT KETERANGAN KAKAN LELANG YG MEMUAT
ALASAN TDK DISERAHKANNYA SERTIPIKAT TSB
• KAKAN PERTANAHAN UMUMKAN TELAH
DITERBITKAN SERTIPIKAT PENGGANTI DAN TIDAK
BERLAKUNYA SERTIPIKAT LAMA
• DIUMUMKAN DLM SATU SURAT KABAR HARIAN
PEMBATALAN SERTIPIKAT
a. PUTUSAN PERADILAN PERDATA (BERKEKUATAN HUKUM TETAP)
b. PUTUSAN PERADILAN TUN (BERKEKUATAN HUKUM TETAP)
c. LELANG EKSEKUSI (SERT. TIDAK DISERAHKAN KEPADA LELANG)
d. KEPUTUSAN PEJABAT YG. BERWENANG (HAK BERDASARKAN
PEMBERITAHUAN/ KETETAPAN PEMERINTAH)
e. PELEPASAN HAK OLEH PEMILIK HAK (CAMAT, NOTARIS, PPAT,
KAKAN, PAN. PEM T)
f. HAPUSNYA HAK, KARENA MASA BERLAKUNYA TELAH
BERAKHIR/BATAL DEMI HUKUM (HGB, HGU, HP)
PEMBATALAN SERTIPIKAT (I)
a. PUTUSAN PERADILAN PERDATA (BERKEKUATAN HUKUM TETAP)

• TERBITKAN SERT. BARU/KEMBALI PADA STATUS SEMULA
• SERT. LAMA DINYATAKAN TDK. BERLAKU LAGI
• DIUMUMKAN DLM. MEDIA MASSA (MENGENAI - B)
• DICATAT DLM. BUKU TANAH (SETELAH ADA KEP. MENTERI)
• HAPUSNYA HAK
• A&B
PEMBATALAN SERTIPIKAT (II)
b. PUTUSAN PERADILAN TUN (BERKEKUATAN HUKUM TETAP)

• DIUMUMKAN DI MEDIA MASSA (MENGENAI - A)
• DAPAT DITERBITKAN SERTIPIKAT BARU ATAS PERMOHONAN
YANG BERHAK (MENANG)
• DICATAT DALAM BUKU TANAH, BATALNYA SERTIPIKAT
PEMBATALAN SERTIPIKAT (III)
c. LELANG EKSEKUSI (SERT. TDK. DISERAHKAN KPD. PEJABAT

LELANG)
• DITERBITKAN SERTIPIKAT ATAS PERMOHONAN PEMENANG
LELANG
• DIUMUMKAN DI MEDIA MASSA (MENGENAI - A)
• DICATAT DALAM BUKU TANAH (MENGENAI - A)
PEMBATALAN SERTIPIKAT (IV)
d. KEP. PEJABAT YG. BERWENANG (HAK BERDSR. PEMBER./TAP.

PEMERINTAH)
• SERTIPIKAT TDK. BERLAKU (STATUS KEMBALI SEMULA)
• DIUMUMKAN DI MEDIA MASSA (MENGENAI - A) (BILA SERT.
TDK. DPT. DITARIK)
• DICATAT DALAM BUKU TANAH (MENGENAI - A)
• DAPAT DITERBITKAN SERT. BARU (ATAS PERM. HAK OLEH
YANG MEMENUHI SYARAT)
PEMBATALAN SERTIPIKAT (V)
e. PELEPASAN HAK OLEH PEM. HAK (CAMAT, NOTARIS, PPAT,

KAKAN, PAN. PEM. T)
• DICATAT DLM. BUKU TANAH BERDASARKAN AKTE

PELEPASAN HAK
• DITERBITKAN SERT. BARU ATAS PERM. OLEH PENERIMA -
PENYERAHAN HAK)
PEMBATALAN SERTIPIKAT (VI)
f. HAPUSNYA HAK, KARENA MASA BERLAKUNYA TELAH

BERAKHIR/BATAL DEMI HUKUM (HGB, HGU, HP)
• DITERBITKAN SERT. ATAS PERMOHONAN PEMBAHARUAN

HAK
• DPT. DIAJUKAN PERPANJANGAN HAK, SBLM BERAKHIR
MASA BERLAKUNYA
• DICATAT DALAM BUKU TANAH
HAK TANGGUNGAN
UU NO. 4 THN. 1996
A. OBYEK HAK TANGGUNGAN (PSL. 4)

B. PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (PSL. 10)
C. PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN (PSL. 13)
D. PERALIHAN HAK TANGGUNGAN (PSL. 16)
E. HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN (PSL. 18)
F. PENCORETAN HAK TANGGUNGAN (PSL. 22)
A. OBYEK HAK TANGGUNGAN
(Pasal 4)
a. HAK MILIK
b. HAK GUNA USAHA
c. HAK GUNA BANGUNAN
d. HAK PAKAI
B. PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN
(Pasal 10)
a. DILAKUKAN DENGAN AKTE PPAT

b. BILA PEMBERI HAK TANGGUNGAN BERHALANGAN
HADIR DAPAT MEMBUAT SKMHT
c. PPAT WAJIB MENYAMPAIKAN APHT KE KANTOR
PERTANAHAN SELAMBAT- LAMBATNYA 7 HARI
KERJA SETELAH PENANDA TANGANAN AKTE
C. PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN
(Pasal 13)
a. BERDASARKAN AKTA PPAT

b. KAKAN PERTANAHAN WAJIB DAFTARKAN DALAM
BUKU TANAH HAT SELAMBAT-LAMBATNYA HARI KE 7
SEJAK DITERIMA WARKAH LENGKAP ( LAHIRNYA
HT)
c. DITERBITKAN SERTIPIKAT HT DAN BUKU TANAH HT
d. DICATAT PADA BUKU TANAH HAT DAN SERTIPIKAT
HAT
D. PERALIHAN HAK TANGGUNGAN
(Pasal 16)
a. KARENA CESSIE, SUBROGASI, PEWARISAN, ATAU

SEBAB-SEBAB LAIN
b. WAJIB DIDAFTARKAN KE KANTOR PERTANAHAN
c. DICATAT PADA SERTIPIKAT HAT DAN BUKU TANAH
HAT SERTA PADA SERTIPIKAT HT. DAN BUKU
TANAH HT PADA HARI KE - 7
d. DICATAT PADA BUKU TANAH HAT DAN SERTIPIKAT
HAT
E. HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN
(Pasal 18)
a. HAPUSNYA UTANG YANG DIJAMIN

b. DILEPASKANNYA HT OLEH PEMEGANG HT.
c. PEMBERSIHAN HT BERDSK PENETAN PERINGKAT
OLEH PENGADILAN NEGERI
d. HAPUSNYA HAT YANG DIBEBANI HT
F. PENCORETAN HAK TANGGUNGAN
(Pasal 22)
a. HAPUSNYA HT DICATAT / PD BUKU TANAH /

SERTIPIKAT HAT. ROYA
b. SERT. HAT DITARIK DAN BERSAMA BUKU TANAH HT
DINYATAKAN TIDAK BERLAKU
c. BILA SERT. HT TIDAK BISA DITARIK DICATAT PADA
BT HT
BIAYA PENDAFTARAN TANAH
 BIAYA-BIAYA DLM RANGKA PELAKSANAAN
KEGIATAN PENDAF. TANAH DIATUR DG
PERATURAN PEMERINTAH TERSENDIRI
 ATAS PERMOHONAN YBS, MENTERI ATAU PEJABAT YG

DITUNJUK DPT MEMBEBASKAN PEMOHON DARI
SEBAGIAN ATAU SELURUH BIAYA (BUKTI TIDAK MAMPU)
 PENDAFT. PERALIHAN HAK KARENA WARIS YG

DIAJUKAN DLM WAKTU 6 (ENAM) BULAN SEJAK
MENINGGALNYA PEWARIS TIDAK DIPUNGUT BIAYA
PENDAFTARAN.
SANKSI
YANG MELAKSANAKAN TUGASNYA MENGABAIKAN
KETENTUAN (PSL 38, 39, 40 DAN PETUNJUK
MENTERI ) DIKENAKAN :
1. PPAT - TINDAKAN ADMINISTRASI BERUPA TEGORAN
TERTULIS SAMPAI PEMBERHENTIAN DARI
JABATAN PPAT
- KEMUNGKINAN DITUNTUT GANTI KERUGIAN
DARI PIHAK YG MENDERITA KERUGIAN
YG DLM MELAKSANAKAN TUGASNYA

2. KAKAN MENGABAIKAN KETENTUAN DLM PP INI
PERTANAHAN DAN PERATURAN PELAKSANAANNYA
DIKENAKAN SANKSI ADMINISTRASI
SESUAI KETENTUAN
KETENTUAN PERALIHAN
1. DG BERLAKUNYA PP 24/1997, SEMUA PERATURAN PERUNDANGAN SBG
PELAKSANA PP 10/1961 YG TELAH ADA TETAP MASIH BERLAKU,
SEPANJANG TIDAK BERTENTANGAN ATAU DIUBAH ATAU DIGANTI
BERDASARKAN PERATURAN INI
2. HAK-HAK YG DIDAFTAR SERTA HAL-HAL LAIN YG DIHASILKAN DLM

KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH BERDASARKAN KETENTUAN PP 10/1961
TETAP SAH SBG HASIL PENDAFTARAN TANAH
KETENTUAN PENUTUP
1. DG BERLAKUNYA PP 24/1997 MAKA PP 10/1961 DINYATAKAN TIDAK BERLAKU
2. PERATURAN PEMERINTAH INI MULAI BERLAKU 3 BULAN SEJAK TANGGAL

DIUNDANGKAN
Potensi Pidana akibat Penyelundupan Hukum yang dilakukan oleh
Notaris/PPAT
Pasal 378 KUHP. Hoedanigheid

Pasal 226 ayat (1) KUHP : (dengan memakai nama palsu)
menyuruh menempatkan barang siapa menguntungkan diri Terdapat unsur sengaja,
keterangan palsu ke dalam sendiri atau orang lain secara perbuatan tsb menguntungkan diri
suatu akta otentik. melawan hukum. sendiri atau orang lain dengan cara
melawan hukum (wederrechtelijk)
DALAM PIDANA DIKENAL DOKTRIN

Pasal 88 KUHPidana tampak bahwa ada permufakatan
jahat (samenspanning) apabila: PPAT dapat diberhentikan dengan tidak hormat Manus Domina/aktor penggerak (orang
Telah sepakat karena melakukan pelanggaran berat (Penjelasan yang memperalat), terwujudnya tindak
Pasal 10 Ayat (3) huruf a PP No. 24/2016
Dua orang Akan melakukan kejahatan pidana disebabkan langsung
atau lebih bidang pertanahan
Orang yang sengaja membujuk Manus Ministra/auctor intellectualis (orang
Penyertaan (deelneming) Pasal melakukan (uitlokker) yang diperalat), terwujudnya tindak pidana
55 dan 56 KUHP Orang membujuk melakukan bukan disebabkan langsung oleh penyuruh,
tetapi oleh perbuatan orang lain
(uitlokking)
Orang yang melakukan (pleger)
Orang yang membantu melakukan
Orang yang menyuruh melakukan (medeplighting) Actus reus (perbuatan/physical element)
(doenplegen)
Mens rea (sikap batin/mental element)
Orang yang turut serta melakukan
(medepleger/medplichtige)
POTENSI PIDANA Actus reus (perbuatan/physical element)
.
DALAM MENJALANKAN
Mens rea (sikap batin/mental element)
LEMBAGA KUASA
Pelaksanaan kuasa dianggap Terdapat unsur sengaja,

Tugas lain sebagai lembaga Penipuan (bedrog/oplichting) perbuatan tsb menguntungkan diri
kuasa (power at attorney) Tidak selesai Pasal 378 KUHP. sendiri atau orang lain dengan cara
Pasal 1792 BW, menimbulkan melawan hukum (wederrechtelijk)
permasalahan hukum,
diantaranya:
Sanksinya pemenuhan perjanjian
Wanprestasi karena tidak dengan ganti rugi, pembatalan
melaksanakan perjanjian (dituntut
Dapat dijerat pasal Gratifikasi dan Penyuapan perjanjian dengan ganti rugi.
Pasal 12B UU No. 20 Tahun 2001 tentang
ganti rugi) 1338 KUHPerdata
Perubahan atas UU No. 31 Tahun 1999 tentang
Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi DALAM PIDANA DIKENAL DOKTRIN
Orang yang sengaja membujuk
melakukan (uitlokker)
Manus Domina/aktor penggerak (orang
Teori penyertaan (deelneming) Orang membujuk melakukan yang memperalat), terwujudnya tindak
Pasal 55 dan 56 KUHP (uitlokking) pidana disebabkan langsung
Orang yang melakukan (pleger) Orang yang membantu melakukan
(medeplighting) Manus Ministra/auctor intellectualis (orang
Orang yang menyuruh melakukan (doenplegen) yang diperalat), terwujudnya tindak pidana
bukan disebabkan langsung oleh penyuruh,
Orang yang turut serta melakukan tetapi oleh perbuatan orang lain
(medepleger/medplichtige) 200
Perbuatan Melawan Hukum (1/2)
Asas legalitas dalam KUHP, tidak lagi berlaku secara dogmatis, dalam
perkembangannya telah tereliminasi oleh asas ajaran melawan hukum materil
(materiel wederrechtelijkheid) yang menyatakan bahwa suatu perbuatan sudah
dapat dihukum apabila bertentangan dengan hukum tertulis dan hukum tidak
tertulis.
Ajaran melawan hukum materil tersebut merupakan satu keharusan dalam

penerapan hukum pidana modern. Ajaran ini telah melunakkan kekuatan dari
Pasal 1 ayat (1) KUHP yang sudah tidak dapat dipertahankan lagi secara
konsekuen dalam era dewasa ini.
Alasan untuk mengecualikan hukumannya harus dicari berdasarkan ketentuan

hukum tertulis maupun hukum tidak tertulis. Asas ini telah menimbulkan
paradigma baru dalam penerapan hukum pidana, dalam arti suatu kejahatan
ataupun pelanggaran meskipun tidak diatur terlebih dahulu dalam Undang-
undang positif masih dapat dilakukan penyidikan dan penuntutan berdasarkan
hukum yang tidak tertulis.
Perbuatan Melawan Hukum (2/2)
Perbuatan melawan hukum ditafsirkan sebagai perbuatan yang bertentangan

dengan hukum tertulis maupun hukum tidak tertulis. Hal ini berarti hukum
diartikan tidak hanya semata-mata Undang-undang tetapi meliputi kaidah-kaedah
tidak tertulis dan asas-asas hukum. Perbuatan melawan hukum dapat ditafsirkan
sinonim dengan onrechtmatigedaad dalam Pasal 1365 KUH Perdata.
Dalam penerapan hukum pidana, unsur-unsur melawan hukum adalah unsur

suatu delik, maka unsur melawan hukum itu tetap dianggap ada secara diam-
diam, meskipun unsur melawan hukum itu tidak dirumuskan secara tegas dalam
rumusan suatu delik.
Asas ini dapat ditafsirkan berlaku dalam hukum pertanahan, meskipun sanksi
pidana tidak diatur secara khusus dalam peraturan perundang-undangan
pertahanan, tidak berarti pihak Kepolisian tidak dapat melakukan penyidikan
terhadap pelanggaran dan kejahatan dalam bidang hukum pertanahan.
Tindak Pidana Pemalsuan Surat / Dokumen (Faux)
Yang dapat dijadikan objek pemalsuan hanya ecrtures atau tulisan-tulisan saja. Menurut Kitab Undang-
Undang Hukum Pidana yang berlaku, yang dapat menjadi objek dari tindak pidana pemalsuan surat diatur
dalam Bab XII buku II KUHPidana. Dari Pasal 263 sampai dengan Pasal 276 yang dapat dibedakan menjadi 7
macam kejahatan pemalsuan surat yakni:
Pasal 263 Pasal 264 Pasal 266 Pasal 266-267

Pemalsuan Surat
Pemalsuan Surat secara Pemalsuan Surat yang Menyuruh memasukan
Keterangan Dokter dan
umum: bentuk pokok surat Diperberat keterangan palsu
Surat-Surat Tertentu
Pasal 272 dan pasal 273 dicabut melalui

Pasal 274 Pasal 275
stb. 1926 No.359 jo.429.
Pasal tidak memuat rumusan kejahatan, melainkan

Pemalsuan Surat Menyimpan Bahan atau
tentang ketentuan dapat dijatuhkan pidana tambahan
Keterangan Pejabat Benda untuk Pemalsuan
berupa penjatuhan hak-hak tertentu berdasarkan Pasal 35
tentang Hak Milik Surat
No.1-4 bagi kejahatan pemalsuan surat.
Surat Palsu
Surat (grechrift) adalah suatu lembaran kertas yang diatasnya

terdapat tulisan yang terdiri dari kalimat dan huruf termasuk angka
yang mengandung/berisi buah pikiran atau makna tertentu, yang
dapat berupa tulisan dengan tangan, dengan mesin ketik, printer
komputer, dengan mesin cetakan dan dengan alat dan cara apa pun.
Membuat surat palsu (valschelijk opmaaken) adalah membuat sebuah surat yang
seluruh atau sebagian isinya palsu, dapat berupa hal-hal berikut
Pemalsuan intelektual (intelectuele Pemalsuan materiil (materiele

valschelijk), membuat surat palsu yang valschelijk), membuat surat
sebagian atau seluruh isi surat tidak palsu yang seolah-olah surat itu
sesuai atau bertentangan dengan berasal dari orang lain selain si
kebenaran pembuat surat.
Macam-macam Surat yang Umum Dilakukan Pemalsuan
Surat yang Surat yang diperuntukkan

menimbulkan suatu hak bukti mengenai sesuatu hal
Surat yang menimbulkan Surat yang menimbulkan

pembebasan hutang suatu perikatan
Terima Kasih

1 - Pembekalan PPAT

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

1 - Pembekalan PPAT

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

AGRARIAN LAW LAND TITLE REGISTRATION OF TITLE

(HUKUM AGRARIA/ PERTANAHAN) (HAK ATAS TANAH) (PENDAFTARAN TANAH)

PENINGKATAN KUALITAS PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

Asal kata Agraria

Pengertian Agraria menurut UUPA

1. Dapat arti luas

2. Dalam arti sempit

Hukum Agraria pada Zaman Pemerintah Belanda

1. Agrarische Wet (S. 1870 - 55), bertujuan:

Pengertian Hukum Agraria

• Soedikno Mertokusumo, Hukum Agraria adalah keseluruhan kaedah

• Budi Harsono, Hukum agraria merupakan satu kelompok berbagai

 UU No.5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)

5 tahapan (phase) perkembangan Hukum Tanah Nasional

1. Masa Pra Kerajaan di Nusantara (sekitar sebelum abad V)

5 tahapan (phase) perkembangan Hukum Tanah Nasional

2. Masa Kerajaan di Nusantara (Abad V - XVII)

5 tahapan (phase) perkembangan Hukum Tanah Nasional

3. Masa kedatangan Bangsa Barat (1602-1799)

5 tahapan (phase) perkembangan Hukum Tanah Nasional

4. Masa Kolonial Hindia Belanda (1799-1945)

Dualisme Hukum Agraria

HUKUM 1. Hukum tertulis (BW)

• Orang-orang Indonesia Pribumi

• Agrarische Eigendom (Bagi

5 tahapan (phase) perkembangan Hukum Tanah Nasional

5. Masa Setelah (Pasca) Kemerdekaan NKRI (1945-1960)

Konsep Panitia Agraria Yogyakarta (1948)

1. Meniadakan asas domein dan mengaku keberadaan hak ulayat

Konsep Panitia Agraria Yogyakarta (1948)

4. perlunya pengaturan penetapan luas minimum untuk menghindari

Konsep Panitia Agraria Jakarta (1951)

1. mengadakan batas minimum sebagai ide, luas minimum ditentukan 2 Ha.

Konsep Panitia Soewahyo (1956)

Konsep Soenaryo (1958) dan Sadjarwo (1960)

Konsep (Rancangan) Soenaryo (1958)

Konsep (rancangan) Sadjarwo (1960)

Setelah Belakunya UUPA (1960-sekarang)

1. Sistem Hukum Agraria : Dalam Praktik cenderung seolah Staat Domein

• Pancasila (Sila 1 s/d 5), Khususnya : “Keadilan

• Pasal 33 ayat (3) UUD 1945, “Bumi, Air, Ruang

• Dasar-dasar dan Ketentuan Pokok (Pasal 1-15)

• Ketentuan Pidana (Pasal 52)

• Ketentuan Peralihan (Pasal 53-58)

• Ketentuan Konversi (Pasal I s/d IX)

Asas dalam UUPA

Asas Kesatuan dalam hukum Asas Penghapusan asas

Asas Rencana umum Asas Accesie (Perlekatan), yaitu

Asas Horizontale Scheiding

Pengertian Hukum Tanah

Menurut UUPA (UU No. 5 Tahun 1960)

1. Recht van eigendom

5. Recht van oogst HAK MEMANEN

6. Rech van plugt HAK MEMETIK

7. Bezitsrecht HAK KEPEMILIKAN

EIGENDOM PERTIKELIR YG LEBIH 10 BOUW

EIGENDOM A/N GOUVERNEMENT NEDERLANDS INDIE

EIGENDOM PERORANGAN/BADAN HUKUM

EIGENDOM PERORANGAN MAUPUN BADAN HUKUM YANG DIBEBANI ERFACHT/OPSTAL

EIGENDOM KOTAPRAJA (GEMEENTE)

EIGENDOM PERORANGAN MILIK BELANDA YG MENINGGALKAN INDONESIA

Hak Pakai Hak Sewa