1 Hukum Pertanahan

PELATIHAN DASAR PENILAI PERTANAHAN
i
Hak Cipta © Pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/
Badan Pertanahan Nasional
Edisi Tahun 2020
Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia Kementerian Agraria

dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
Jl. Akses Tol Cimanggis, Cikeas, Gunung Putri, Bogor, Jawa Barat.
Telp. (021) 8674586

Modul Hukum Pertanahan
Tim Pengarah Substansi:

1. Adriani Sukmoro
2. Deni Ahmad Hidayat, S.H., M.H.
3. Ir. Perdananto Aribowo, M.Cs.
4. Deni Santo, S.T., M.Sc.
Tim Penulis Modul:

1. Inyo Cancer Hetarie, A.Ptnh., M.H.
2. Eka Yuny Sholihah, S.H.
3. Enny Sulistyowati, S.T., M.E
Editor:
Anggi Soraya Murat, S.Pd.
JAKARTA - KEMENTERIAN ATR/BPN - 2020

KATA
PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas
tersusunnya modul yang menjadi pegangan bagi peserta Pelatihan
Peningkatan Kompetensi Dasar Penilai Pertanahan. Modul ini dapat
terselesaikan karena kerjasama Tim Penyusun Modul yang sudah
dirangkum melalui beberapa kali workshop dan dukungan dari
berbagai pihak di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata
Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
Untuk itu dalam kesempatan ini kami menyampaikan terima
kasih dan penghargaan yang setinggi-tingginya kepada:
1. Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional;
2. Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan
Pertanahan Kementerian ATR/BPN;
3. Tim Penyusun Modul;
4. Semua pihak yang telah membantu hingga terselesaikannya
Modul ini.
Akhir kata, semoga modul ini dapat memberikan manfaat bagi
peserta Pelatihan Peningkatan Kompetensi Dasar Penilai
Pertanahan. Kritik dan saran dengan senang hati akan diterima
untuk perbaikan modul ini.
Bogor, Oktober 2020

Kepala Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/
Badan Pertanahan Nasional
Deni Santo, S.T., M.Sc.

NIP. 19700129 199703 1004
i
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ........................................................................ I

DAFTAR ISI .................................................................................... II
DAFTAR GAMBAR ...................................................................... IV
DAFTAR TABEL............................................................................ V
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL .......................................... VI
BAB I PENDAHULUAN .................................................................. 1
A. LATAR BELAKANG ................................................................ 1
B. DISKRIPSI SINGKAT.............................................................. 3
C. TUJUAN PEMBELAJARAN .................................................... 3
D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK......................... 4
BAB II HUKUM TANAH .................................................................. 6
A. HUKUM TANAH ADMINISTRASI PEMERINTAH HINDIA
BELANDA ............................................................................... 8
B. HUKUM TANAH NASIONAL ................................................. 11
C. LATIHAN ............................................................................... 17
D. RANGKUMAN....................................................................... 17
E. EVALUASI ............................................................................ 18
F. UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT ................................. 21
BAB III PENDAFTARAN TANAH DAN HAK ATAS TANAH ...... 22
A. SISTEM PENDAFTARAN TANAH ........................................ 22
B. SISTEM PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA ............... 28
C. PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA ............................. 31
D. OBJEK PENDAFTARAN TANAH .......................................... 35
E. PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH ........................... 39
F. HAK ATAS TANAH ............................................................... 46
G. TATA CARA PEMBERIAN HAK ATAS TANAH ..................... 60
H. LATIHAN ............................................................................... 69
I. RANGKUMAN....................................................................... 69
J. EVALUASI ............................................................................ 70
K. UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT ................................. 74
ii
BAB IV SERTIPIKASI HAK ATAS TANAH HASIL KEGIATAN

PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK
KEPENTINGAN UMUM...................................................... 75
A. PENSERTIPIKATAN ASET HASIL PENGADAAN TANAH NON
PROYEK STRATEGIS NASIONAL (NON PSN) .................. 79
B. PENSERTIPIKATAN ASET HASIL PENGADAAN TANAH
DALAM RANGKA PELAKSANAAN PROYEK STRATEGIS
NASIONAL (PSN) YANG DIBIAYAI OLEH LMAN ................. 86
C. LATIHAN ............................................................................... 96
D. RANGKUMAN....................................................................... 96
F. EVALUASI ............................................................................ 98
G. UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT ............................... 103
BAB V SERTIPIKASI HAK ATAS TANAH BEKAS PENGUASAAN
BENDA-BENDA TETAP MILIK PERSEORANGAN WARGA
NEGARA BELANDA ATAU BADAN HUKUM MILIK
BELANDA ........................................................................ 104
A. OBJEK P3MB/PRK.5 ........................................................... 105
B. SUBJEK P3MB/PRK.5 ......................................................... 105
C. TATA CARA PEMBELIAN BANGUNAN DAN TANAH OBJEK
P3MB/PRK.5 : ...................................................................... 106
D. TATA CARA PENILAIAN OBJEK P3MB/PRK.5 ................... 110
E. LATIHAN ............................................................................. 111
F. RANGKUMAN..................................................................... 111
G. EVALUASI .......................................................................... 112
H. UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT ............................... 115
BAB VI PENUTUP ...................................................................... 116
DAFTAR PUSTAKA ................................................................... 117
KUNCI JAWABAN ...................................................................... 118
iii
DAFTAR GAMBAR
GAMBAR 1. Pengaturan Hak Penguasaan Atas Tanah dalam

Hukum Tanah Nasional…………………………………………….....14
GAMBAR 2. Perbedaan Hukum Agraria Hindia Belanda dan Hukum

Agraria Nasional.............................................................................16
iv
DAFTAR TABEL
TABEL 1. PERMOHONAN HAK GUNA BANGUNAN UNTUK
BADAN HUKUM ............................................................................80
TABEL 2. PERMOHONAN HAK PAKAI UNTUK BADAN HUKUM
INDONESIA...................................................................................82
TABEL 3. PERMOHONAN HAK PAKAI UNTUK INSTANSI
PEMERINTAH ...............................................................................83
v
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL

Anda dapat mempelajari keseluruhan modul ini dengan cara
yang berurutan. Jangan memaksakan diri sebelum benar-benar
menguasai bagian demi bagian dalam modul ini, karena masing-
masing saling berkaitan.
Di setiap akhir bagian kegiatan belajar terdapat evaluasi yang
disediakan guna menguji tingkat pemahaman Anda setelah
memperoleh pengajaran. Jawablah setiap pertanyaan dalam tes
tersebut, dan nilai yang anda peroleh agar dijadikan sebagai umpan
balik untuk menilai lagi apakah materi dalam kegiatan belajar sudah
Anda kuasai dengan baik atau belum. Jika anda belum menguasai
80% dari setiap kegiatan, maka anda dapat mengulangi untuk
mempelajari materi yang tersedia dalam modul ini.
Guna memudahkan Anda dalam memahami materi dalam
modul ini, Pengajar nantinya akan banyak melakukan latihan selama
proses pembelajaran berlangsung
vi
BAB I
PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG
Hukum agraria nasional harus mewujudkan penjelmaan
dari Ketuhanan Yang Maha Esa, Perikemanusiaan, Kebangsaan,
Kerakyatan dan Keadilan Sosial, sebagai azas kerohanian
Negara dan cita-cita bangsa seperti yang tercantum di dalam
Pembukaan Undang-undang Dasar.
Indonesia menganut konsep kesejahteraan sosial yang
termaktub dalam sila kelima dari Pancasila dan Undang-Undang
RI 1945 khususnya Pasal 33 tentang sistem perekonomian dan
Pasal 34 tentang kepedulian Negara pada kelompok lemah,
menempatkan Negara sebagai pihak yang paling bertanggung
jawab dalam mewujudkan kesejahteraan sosial. Dari definisi di
atas, dapat dikatakan bahwa kesejahteraan sosial senantiasa
menjadi tujuan pembangunan di Indonesia yang diarsiteki oleh
Negara (welfare state). Dalam perspektif pertanahan, konsep
negara kesejahteraan (welfare state), bertujuan untuk sebesar-
besar kemakmuran rakyat. Hal ini merupakan amanah konstitusi
pada Pasal 33 ayat (3) yang menyatakan bahwa, “bumi, air dan
kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh
negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran
rakyat”. Tujuan negara kesejahteraan (welfare state) untuk
menjamin hak-hak warga negara pada era modern sekarang ini,
memiliki ketergantungan pada ketersediaan sumber daya alam.
MODUL HUKUM PERTANAHAN

Kondisi ketersediaan sumber daya alam menjadi faktor yang

menentukan dalam memenuhi hak-hak dasar warga Negara.
Sejak lahirnya Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960
Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA),
menegaskan peranan tanah, bahwa bumi, air, dan ruang angkasa
mempunyai fungsi yang sangat penting untuk membangun
masyarakat yang adil dan makmur.
Perlu dipahami bahwa salah satu sumber daya alam yang
sangat penting dalam menjamin kesejahteraan dalam negara
hukum Indonesia di era globalisasi sekarang ini adalah tanah.
Keberadaan tanah menjadi sumber daya alam yang penting bagi
negara Indonesia, yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
(UUPA), pada Pasal 1 ayat (1) menyatakan bahwa, “semua tanah
dalam wilayah Negara Indonesia adalah tanah bersama dari
seluruh rakyat Indonesia”.
Selanjutnya dalam Pasal 6 UUPA menyatakan bahwa,
“Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial”. Pasal tersebut
selanjutnya dinyatakan sebagai salah satu asas hukum tanah
yang diistilahkan asas fungsi sosial hak atas tanah. Keberadaan
asas fungsi sosial hak atas tanah dalam hukum tanah menjadi
landasan fundamental bagi terwujudnya tanah yang bermanfaat
bagi sebesar-besar kemakmuran rakyat.
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan
Nasional memiliki tugas untuk menindaklanjuti amanat dalam
UUPA tersebut dimana setiap warga negara maupun instansi
yang telah memperoleh tanah wajib mendaftarkan tanah yang

diperoleh sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-

undangan.
B. DISKRIPSI SINGKAT
Modul diklat ini membahas tentang materi hukum
pertanahan. Pokok bahasan berisi Hukum Tanah Nasional, Hak
Atas Tanah dan Pendaftaran Tanah, Sertipikasi Hak Atas Tanah
Hasil Kegiatan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk
Kepentingan Umum dan Sertipikasi Hak Atas Tanah Bekas
Penguasaan Benda-Benda Tetap Milik Perseorangan Warga
Negara Belanda atau Badan Hukum Milik Belanda.
C. TUJUAN PEMBELAJARAN
Dengan mempelajari modul ini di harapkan peserta
pelatihan mampu menjelaskan hukum pertanahan, hak-hak atas
tanah dan tata cara pemberian haknya, proses permohonan hak
atas tanah hasil kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan
untuk kepentingan umum serta menjelaskan tata cara penetapan
dan pendaftaran hak atas tanah bekas penguasaan benda-benda
tetap milik perseorangan warga negara belanda (P3MB) atau
badan hukum milik belanda (Prk 5).
Indikator keberhasilan dari pembelajaran, peserta dapat :
1. Menjelaskan dan memahami Hukum Tanah Nasional sebelum
tahun 1960 dan sesudah terbitnya Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria
(UUPA).
2. Memahami dan menjelaskan tentang Penyelenggaraan
Pendaftaran tanah di indonesia, Jenis Hak Atas Tanah dan
Hak Pengelolaan.

3. Memahami dan menjelaskan proses permohonan hak atas

tanah hasil kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan
untuk kepentingan umum serta menjelaskan tata cara
penetapannya.
4. Memahami dan menjelaskan tata cara penetapan dan
pendaftaran hak atas tanah bekas penguasaan benda-benda
tetap milik perseorangan warga negara belanda (P3MB) atau
badan hukum milik belanda (Prk 5) serta tata cara Penilaian
Obyek P3MB/Prk5.
D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK

Secara garis besar materi pokok modul ini adalah :
1. Hukum Tanah
a. Hukum Tanah Administrasi Pemerintah Hindia Belanda
b. Hukum Tanah Nasional
2. Pendaftaran Tanah dan Hak Atas Tanah

a. Sistem Pendaftaran Tanah
b. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia
c. Pendaftaran Tanah di Indonesia
d. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
e. Hak Atas Tanah
f. Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah
3. Sertipikasi Hak Atas Tanah Hasil Kegiatan Pengadaan Tanah
bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum
a. Pensertipikatan Aset Hasil Pengadaan Tanah Non
Proyek Strategis Nasional (Non PSN);

b. Pensertipikatan Aset Hasil Pengadaan Tanah dalam

Rangka Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional (PSN)
yang Dibiayai oleh LMAN
4. Sertipikasi Hak Atas Tanah Bekas Penguasaan Benda-
Benda Tetap Milik Perseorangan Warga Negara Belanda
atau Badan Hukum Milik Belanda
a. Obyek P3MB/Prk.5;
b. Subyek P3MB/Prk.5;
c. Tata Cara Pembelian Bangunan dan Tanah Obyek
P3MB/Prk.5;
d. Tata Cara Penilaian Obyek P3MB/Prk.5.

BAB II
HUKUM TANAH
Indikator Hasil Belajar:

Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta diharapkan dapat memahami Hukum
Tanah Nasional sebelum Tahun 1960 dan sesudah terbitnya Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria (UUPA).
Pengertian Agraria dalam UUPA dipakai dalam arti yang

sangat luas. Pengertian agraria meliputi bumi, air dan kekayaan alam
yang terkandung di dalamnya. Dalam batas-batas seperti ditentukan
dalam Pasal 48 bahkan meliputi ruang angkasa, yaitu ruang di atas
bumi dan air yang mengandung tenaga dan unsur-unsur yang dapat
digunakan untuk usaha-usaha memelihara dan memperkembangkan
kesuburan bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung di
dalamnya dan hal-hal lain yang bersangkutan dengan itu.
Pengertian bumi meliputi permukaan bumi (yang disebut
tanah), tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air.
Dengan demikian pengertian tanah meliputi permukaan bumi yang
ada di daratan dan permukaan bumi yang berada di bawah air
termasuk air laut. Pengertian air meliputi baik perairan pendalaman
maupun laut wilayah Indonesia.
Kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi disebut
bahan-bahan galian , yaitu unsur-unsur kimia, mineral-mineral, bijih-
bijih dan segala macam batuan, termasuk batua-batuan mulia yang
merupakan endapan-endapan alam. Kekayaan alam yang
terkandung di dalam air adalah ikan dan lain-lain kekayaan alam yang
berada di dalam perairan pedalaman dan laut wilayah Indonesia.
6

Dengan demikian pemakaian sebutan agraria dalam arti yang

demikian luasnya maka dalam pengertian UUPA menurut Prof. Boedi
Harsono, bahwa Hukum Agraria merupakan suatu kelompok
berbagai bidang hukum yang masing-masing mengatur hak-hak
penguasaan atas sumber-sumber daya alam tertentu yang termasuk
agraria. Kelompok tersebut terdiri atas hukum tanah, yang mengatur
hak-hak penguasaan atas tanah, dalam arti permukaan bumi. Hukum
air yang mengatur penguasaan atas air. Hukum pertambangan yang
mengatur hak-hak penguasaan atas bahan-bahan galian. Hukum
perikanan yang mengatur hak-hak penguasaan atas kekayaan alam
yang terkandung dalam air dan hukum penguasaan atas tenaga dan
unsur-unsur dalam ruang angkasa, mengatur hak-hak penguasaan
atas tenaga dan unsur-unsru dalam ruang angkasa.
Hukum tanah bukan mengatur tanah dalam segala aspeknya.
Hukum tanah hanya mengatur salah satu aspek yuridisnya yang
disebut hak-hak penguasaan atas tanah yang dapat dipelajari dengan
menggunakan sistematika yang khas dan masuk akal yang juga
sering di sebut dengan istilah hukum administrasi pertanahan.
Hukum Administrasi pertanahan di Indonesia mengalami
berbagai aturan yang mengaturnya yaitu hukum tanah adat, hukum
tanah adminstrasi Pemerintahan Hindia Belanda dan hukum tanah
Nasional dengan diterbitkannya UU Pokok Agraria (UUPA) pada
tanggal 24 September 1960.

A. HUKUM TANAH ADMINISTRASI PEMERINTAH

HINDIA BELANDA
Hukum Tanah sebelum tahun 1960 yang dimaksud
UUPA dengan “hukum agraria yang berdasarkan tujuan dan
sendi-sendi dari pemerintah jajahan” adalah Hukum Tanah
Administratif Pemerintah Hindia Belanda yang diadakan dalam
rangka melaksanakan politik pertanahan kolonial yang
dituangkan dalam Agrarische Wet.
Agrarische Wet adalah UU (dalam bahasa Belanda “wet”)

yang dibuat di negeri Belanda pada tahun 1870 dan diberlakukan
di Indonesia oleh Engelbertus de Waal (Menteri Jajahan).
Berlakunya Agrarische Wet pada tahun 1870 pada saat itu
mengakibatkan terdapatnya dualisme hukum tanah di Indonesia,
yaitu berdasarkan Hukum Adat dan berdasarkan hukum Hindia
Belanda. Agrarische Wet sebagai Hukum Tanah Administratif
Pemerintah Hindia Belanda tersebut sangat bertentangan dengan
sendi-sendi kehidupan dan kepentingan rakyat serta tidak
menjamin kepastian hak-hak kepemilikan tanah pribumi.
Ketentuan Agrarische Wet pelaksanaannya diatur lebih

lanjut dalam berbagai peraturan dan keputusan, diantaranya
Koninklijk Besluit yang dikenal dengan sebutan Agrarisch Besluit
yang diundangkan dalam Staatsblad 1870-118. Dalam pasal 1
Agrarisch Besluit tersebut dimuat suatu pernyataan asas yang
sangat penting bagi perkembangan pelaksanaan Hukum Tanah
Administrasi Hindia Belanda yakni Domein Verklaring, bahwa
semua tanah yang pihak lain tidak dapat membuktikan sebagai
hak eigendomnya, adalah domein(milik) Negara. Asas ini dinilai
8

sebagai kurang menghargai, bahkan memperkosa hak-hak rakyat

atas tanah yang tunduk pada Hukum Adat.
Hak Atas Tanah menurut Hukum Barat yang didaftarkan

menurut Overschrijvings-Ordonnantie (Staadsblad 1834-27)
yakni :
1. Hak Eigendom adalah hak untuk membuat suatu barang
secara leluasa dan berbuat terhadap barang itu secara bebas
sepenuhnya asalkan tidak bertentangan dengan UU atau
peraturan umum dan tidak mengganggu hak-hak orang lain.
Merupakan hak yang paling sempurna.
2. Hak Opstal adalah hak kebendaan untuk memiliki bangunan
dan tanaman-tanaman di atas sebidang tanah orang lain
(Pasal 711 KUH Perdata).
3. Hak Erfpacht adalah hak untuk memetik hasil seluas-luasnya
dari tanah milik orang lain dan mengusahakannya untuk
waktu yang sangat lama (Pasal 820 KUH Perdata).
4. Hak Gebruik adalah hak kebendaan atas benda orang lain
bagi seseorang tertentu untuk mengambil benda sendiri dan
memakai apabila ada hasilnya sekedar buat keperluannya
sendiri beserta keluarganya.
Hak-Hak yang tidak didaftar atau berasal dari tanah

bekas hak Indonesia antara lain :
1. Hak Erpacht yang altijddurend adalah hak erfpacht yang
diberikan sebagai pengganti hak usaha atas bekas tanah
partikelir.

2. Hak Agrarische Eigendom adalah hak buatan semasa

pemerintah kolonial Belanda yang memberikan kaum bumi
putera suatu hak baru yang kuat atas sebidang tanah.
3. Hak Gogolan adalah hak seorang gogol (kuli) atas komunal
desa bisa juga disebut hak Sanggan atau Pekulen.
4. Tanah Yasan biasa disebut dengan tanah bekas Hak Milik
Adat biasa dibuktikan dengan Petok, Girik, Ketitir. Merupakan
tanah yang dimiliki orang perseorangan karena adanya
penarikan pajak tanah (fiscal kadasteral) oleh kolonial.
Hak Atas Tanah yang berasal dari tanah bekas Swapraja,

yaitu daerah raja-raja semasa pemerintahan kolonial belanda
antara lain:
1. Hak Hanggaduh adalah hak untuk memakai tanah kepunyaan
raja di daerah istimewa Yogyakarta, semula tanah ini
kepunyaan raja sedangkan rakyat hanya menggaduh saja.
2. Hak Grant Sultan semacam hak milik adat, diberikan oleh
Pemerintah Swapraja, khusus bagi kaula Swapraja,
didaftarkan di kantor Pejabat Swapraja.
3. Hak Grant Controleur, diberikan oleh Pemerintah Swapraja
bagi bukan kaula Swapraja didaftarkan di kantor Controleur
(Pejabat Pangreh Praja Belanda).
4. Hak Konsesi dan sewa untuk perusahaan kebun besar, hak
konsesi untuk kebun besar adalah hak-hak untuk
mengusahakan tanah swapraja yang diberikan oleh kepala
swapraja. Sedangkan hak sewa untuk perusahaan kebun
besar adalah hak sewa atas tanah Negara termasuk tanah
bekas swapraja untuk perkebunan yang luasnya lebih dari 25
hektar.
10

Berdasarkan hal tersebut diatas, perlu adanya hukum

agraria nasional, yang berdasarkan atas hukum adat tentang
tanah, yang sederhana dan menjamin kepastian hukum bagi
seluruh rakyat Indonesia, dengan tidak mengabaikan unsur-unsur
yang bersandar pada hukum agama. Hukum agraria nasional
harus memberi kemungkinan akan tercapainya fungsi bumi, air
dan ruang angkasa, dan harus sesuai dengan kepentingan rakyat
Indonesia. Sejak Tahun 1960 Indonesia telah memiliki Hukum
Agraria Nasional yang merupakan warisan kemerdekaan setelah
kolonial Belanda.
B. HUKUM TANAH NASIONAL

Adanya Hukum Tanah Nasional di Indonesia di tandai
dengan lahirnya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) pada tanggal 24
September 1960, sekaligus sebagai wujud reformasi bangsa
Indonesia terkait dengan pengaturan hak-hak atas tanah, yang
dulunya bersifat pluralistik dan sangat menguntungkan bangsa
kolonial, menjadi bersifat adil, makmur, kesejahteraan umum dan
Keadilan Sosial.
Hal ini merujuk pada asas Pancasila mengutamakan

kesejahteraan dan kemakmuran masyarakat, pada Alinea Kedua
Pembukaan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia
1945 menggunakan istilah “adil dan makmur”. Sedangkan
mengenai “kesejahteraan umum” dan “keadilan sosial” tertuang
dalam Alinea Keempat Pembukaan Undang-Undang Dasar
Negara Republik Indonesia 1945 yang kemudian diatur ke dalam
UUPA tersebut.
11

Didalam UUPA, menegaskan peranan tanah, bahwa

bumi, air, dan ruang angkasa mempunyai fungsi yang sangat
penting untuk membangun masyarakat yang adil dan makmur.
Dalam konteks ini, penguasaan dan penghakkan atas tanah pada
tingkat tertinggi di kuasai oleh Negara, sebagai organisasi
kekuasaan seluruh rakyat (Pasal 2 ayat 1). Hak Menguasai dari
Negara sebagaimana tertuang pada Pasal 2 ayat (2) UUPA
memberi wewenang untuk :
1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan,
persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa,
dalam hal:
Rencana Umum Tata Ruang, Penatagunaan Tanah,
Konsolidasi Tanah, Landreform, Pengendalian Pertanahan
dan Ruang.
2. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum
antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa,
yakni dalam pemberian hak atas tanah primer dan sekunder:
Hak Primer (Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna
Usaha, Hak Pakai di atas tanah Negara), Hak Sekunder (Hak
Guna Bangunan, Hak Pakai di atas tanah Hak Milik/Hak
Pengelolaan, dan Hak Sewa), serta hak-hak lainnya (HPL,
HMSRS, HT).
3. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum

antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yg
mengenai bumi, air dan ruang angkasa, yakni pada:
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum, Perolehan tanah
secara langsung(jual beli, tukar menukar, hibah) atau cara
lain yang disepakati.
12

Pasal 4 ayat (1) dan (2) UUPA menjelaskan bahwa atas

dasar hak menguasai dari negara tersebut Pasal 2 ayat (2),
ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi
yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada orang-orang
baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta
badan-badan hukum. Hak-hak atas tanah ini memberi wewenang
untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian tubuh
bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya sekedar diperlukan
untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan
penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UU ini dan
peraturan-peraturan lian yang lebih tinggi.
Menurut Pasal 16 ayat (1) UUPA, bahwa hak-hak atas

tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA,
adalah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, hak pakai,
hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan, hak-
hak yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut yang akan
ditetapkan dengan UU serta hak-hak yang sifatnya sementara
sebagai yan disebutkan dalam Pasal 53 yaitu hak gadai, hak
usaha bagi hasil, hak menumpang dan hak sewa tanah
pertanian.
13

Gambar 1. Pengaturan Hak Penguasaan Atas Tanah dalam Hukum

Tanah Nasional
Upaya yang harus dilakukan oleh Pemerintah untuk

menyesuaikan hukum agraria kolonial dengan keadaan dan
kebutuhan setelah Indonesia merdeka yang menggunakan
hukum agraria nasional, yakni dengan melakukan konversi hak-
hak lama dan pemberian hak atas tanah Negara.
Konversi hak atas tanah adalah perubahan hak atas

tanah lama yang sudah ada pada saat berlakunya UUPA menjadi
hak atas tanah yang sesuai dengan ketentuan Pasal 16 UUPA
yaitu hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak
pakai.
Berdasarkan ketentuan di bagian Kedua UUPA tentang

Ketentuan-Ketentuan Konversi yaitu Pasal I sampai dengan
Pasal VIII, secara garis besar konversi hak atas tanah terbagi
menjadi 3 (tiga) jenis :
14

1. Konversi hak atas tanah yang berasal dari tanah hak barat.
a. Hak Eigendom dapat dikonversi menjadi hak milik, hak
guna bangunan atau hak pakai.
b. Hak Opstal dapat dikonversi menjadi hak guna bangunan.
c. Hak Erfpacht dikonversi dengan ketentuan:
1) Hak Erfpacht untuk perusahaan kebun besar dapat
dikonversi menjadi hak guna usaha.
2) Hak Erfpacht untuk perumahan dapat dikonversi
menjadi hak guna bangunan.
3) Hak Erfpacht untuk pertanian kecil tidak dikonversi dan
dihapus.
d. Hak Gebruik dapat dikonversi menjadi hak pakai.
2. Konversi hak atas tanah yang berasal dari tanah bekas hak
Indonesia.
a. Hak Erpacht yang altijddurend dikonversi menjadi hak milik
atau hak guna bangunan tergantung pada subjek hak dan
peruntukan tanahnya.
b. Hak Agrarische Eigendom dikonversi menjadi hak milik
atau hak guna bangunan atau hak pakai tergantung subjek
hak dan peruntukan tanahnya.
c. Hak Gogolan dikonversi dengan ketentuan :
1) Hak Gogolan bersifat tetap, apabila si Gogol secara
terus menerus menggarap tanah yang sama dan dapat
diwariskan kepada ahli waris, dikonversi menjadi hak
milik.
2) Hak Gogolan yang bersifat tidak tetap, apabila Gogol
tidak terus menerus menggarap tanah gogolan yang
15

sama dan apabila Gogol meninggal dunia, tanah

gogolan kembali ke desa, dikonversi menjadi hak pakai.
d. Tanah Yasan biasa disebut dengan tanah bekas Hak Milik
Adat dikonversi menjadi hak milik.
3. Konversi hak atas tanah yang berasal dari tanah bekas

swapraja.
1) Hak Hanggaduh dikonversi menjadi hak pakai.
2) Hak Grant dikonversi dengan ketentuan :
1) Grant Sultan, adalah hak milik untuk mengusahakan
tanah yang diberikan oleh sultan kepada kaula
swapraja. Hak ini dapat dikonversi menjadi hak milik,
hak guna usaha atau hak guna bangunan sesuai
dengan subjek hak dan peruntukannya.
2) Grant Controleur diberikan oleh sultan kepada bukan
kaula swapraja, dikonversi menjadi hak pakai.
3) Hak Konsesi dan sewa untuk perusahaan kebun besar,
dikonversi menjadi hak guna usaha.
Gambar 2. Perbedaan Hukum Agraria Hindia Belanda dan Hukum

Agraria Nasional
16

C. LATIHAN
Jelaskan Hukum Tanah Administrasi Pemerintah Hindia Belanda
dan Hukum Tanah Nasional sesudah terbitnya Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok
Agraria (UUPA)?
D. RANGKUMAN
Hukum Tanah Administratif Pemerintah Hindia Belanda
yang diadakan dalam rangka melaksanakan politik pertanahan
kolonial yang dituangkan dalam Agrarische Wet tahun 1870.
Ketentuan Agrarische Wet pelaksanaannya diatur lebih lanjut
dalam berbagai peraturan dan keputusan, diantaranya Koninklijk
Besluit yang dikenal dengan sebutan Agrarisch Besluit yang
diundangkan dalam Staatsblad 1870-118. Dalam pasal 1
Agrarisch Besluit tersebut dimuat suatu pernyataan asas yang
sangat penting bagi perkembangan pelaksanaan Hukum Tanah
Administrasi Hindia Belanda yakni Domein Verklaring, bahwa
semua tanah yang pihak lain tidak dapat membuktikan sebagai
hak eigendomnya, adalah domein(milik) Negara. Asas ini dinilai
sebagai kurang menghargai, bahkan memperkosa hak-hak rakyat
atas tanah yang tunduk pada Hukum Adat.
Lahirnya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria merupakan wujud
reformasi bangsa Indonesia terkait dengan pengaturan hak-hak
atas tanah, yang dulunya bersifat pluralistik dan sangat
menguntungkan bangsa kolonial, menjadi bersifat adil, makmur,
kesejahteraan umum dan Keadilan Sosial. Upaya yang harus
dilakukan oleh pemerintah untuk menyesuaikan hukum agraria
17

kolonial dengan keadaan dan kebutuhan setelah Indonesia

merdeka yang menggunakan hukum agraria nasional, yakni
dengan melakukan Konversi hak-hak lama dan pemberian hak
atas tanah Negara.
Penguasaan dan penghakkan atas tanah pada tingkat

tertinggi di kuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan
seluruh rakyat. Atas dasar hak menguasai dari negara tersebut
ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi
yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada orang-orang,
baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta
badan-badan hukum.
E. EVALUASI
Pilihlah salah satu jawaban yang benar
1. Sebutkan Hak Atas Tanah menurut hukum barat, kecuali

a. Hak Eigendom
b. Hak Erfpacht
c. Hak Opstal
d. Hak Gebruik dan Hak Pakai
e. Hak Gebruik dan Vruchtgebruik
2. Undang-Undang No 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria mulai berlaku tanggal...
a. 25 September 1960
b. 25 September 1961
c. 24 September 1960
d. 24 September 1961
e. 27 September 1961
3. Yang dimaksud dengan Agraria adalah bumi, air, dan
kekayaan alam yang terkandung didalamnya, bahkan sampai
batas-batas tertentu termasuk juga ruang angkasa, sesuai
dengan..
a. UU No. 8 tahun 1960
18

b. UU No. 5 tahun 1960

c. UUD 1945 pasal 33 (3)
d. Pasal 56-58 UUPA
e. Pasal 55-57 UUPA
4. Berikut jenis hak atas tanah yang sesuai dengan ketentuan
Pasal 16 UUPA, kecuali...
a. hak milik, hak guna bangunan
b. hak guna usaha, hak pakai
c. hak guna bangunan, hak pengelolaan
d. hak milik, hak pakai
e. hak guna usaha, hak guna bangunan
5. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria

nasional yang merupakan alat untuk membawa kemakmuran,
kebahagiaan dan keadilan bagi negara dan rakyat terutama
rakyat tani dalam rangka masyarakat adil dan makmur
merupakan ...
a. Manfaat hukum Agraria
b. Tujuan hukum Agraria
c. Prinsip hukum Agraria
d. Asas hukum Agraria
e. Definisi hukum Agraria
6. Pengertian agraria menurut Undang-undang Pokok Agraria
adalah …
a. permukaan bumi (tanah) saja
b. bumi dan air
c. bumi, tanah, dan kekayaan alam yang terkandung di
dalamnya
d. bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di
dalamnya
e. tanah dan segala yang terkandung di dalamnya
7. Manakah dari pernyataan di bawah ini yang bukan
merupakan akibat pemberlakuan Undang-undang Pokok
Agraria?
a. meniadakan dualisme hukum pertanahan
19

b. menghapus pernyataan domein

c. menghapus ketentuan tentang hak ulayat
d. menghapus ketentuan tentang agrarisch eigendom
e. Jawaban a dan c benar
8. Berikut hak atas tanah yang berasal dari tanah hak barat yang
dapat dikonversi menjadi Hak Guna Bangunan, kecuali...
a. Hak Gebruik
b. Hak Eigendom
c. Hak Opstal
d. Hak Erfpacht
e. Hak Agrarische Eigendom
9. Tanah Yasan biasa disebut dengan tanah bekas Hak Milik

Adat biasa dibuktikan dengan, kecuali...
a. Petok
b. Pekulen
c. Girik
d. Ketitir
e. Jawaban b dan c benar
10. Berikut Jenis Hak atas tanah yang berasal dari tanah bekas
swapraja yang diberikan Sultan kepada bukan Kaula
Swapraja...
a. Hak Grant Sultan
b. Hak Grant Controleur
c. Hak Hanggaduh
d. Hak Konsesi
e. Hak Gogolan
11. Berdasarkan UUPA, bumi, air dan ruang angkasa termasuk
kekayaan yang terkandung di dalamnya pada tingkat tertinggi
di kuasai oleh …………………., sebagai organisasi
kekuasaan seluruh rakyat.
a. Pemerintah
b. Negara
c. Rakyat
d. Masyarakat Hukum Adat
20

e. Badan Hukum
12. Tanah mempunyai pengertian yang beragam, menurut
Saudara pengertian tanah menurut UUPA adalah :
a. Tempat tumbuh tanaman.
b. Sekumpulan partikel bahan organik.
c. Permukaan bumi.
d. Tempat hidup manusia, hewan dan tanaman.
13. Hak Menguasai dari Negara memberi wewenang kepada
Negara untuk melakukan/berbuat apa saja menurut yang
Saudara ketahui :
a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan,
penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air
dan ruang angkasa tersebut;
b. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum
antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa;
c. menentukan dan mengatur hubungan - hubungan hukum
antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum
yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa;
d. jawaban a, b dan c.
e. mengatur dan bertindak baik secara aktif maupun pasif
dalam bidang pemerintahan.
F. UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT

Selamat Anda telah selesai mempelajari tahap pengetahuan
Hukum Tanah Nasional sebelum Tahun 1960 dan sesudah
terbitnya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok Pokok Agraria (UUPA). Setelah anda mampu untuk
menjelaskan dan memahaminya, serta mampu mengerjakan soal
mencapai 80% (delapan puluh persen) benar, maka silahkan anda
lanjutkan ke materi pokok yang ke 2 (dua) adalah
Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah di Indonesia.
21

BAB III
PENDAFTARAN TANAH
DAN HAK ATAS TANAH
A. SISTEM
Indikator Hasil PENDAFTARAN
Belajar: TANAH
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta diharapkan dapat memahami
Dalam pelaksanaan
tentang Penyelenggaraan pendaftaran
Pendaftaran tanah tanah
di indonesia, Jenisdikenal
Hak Atasadanya
Tanah
dan Hak Pengelolaan.
Sistem Pendaftaran Tanah dan Sistem Publikasi Tanda Bukti Hak
Atas Tanah. Sistem Pendaftaran Tanah mempermasalahkan apa
yang didaftar, bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridisnya
serta bentuk-bentuk tanda bukti haknya. Sedangkan Sistem
Publikasi mempermasalahkan sejauh mana orang boleh
mempercayai kebenaran data yang disajikan dalam suatu surat
tanda bukti hak atau suatu register/daftar isian/buku
tanah/sertipikat hak atas tanah yang diterbitkan atas bidang tanah
tertentu.
Dalam teori pendaftaran tanah ada 2 (dua) macam sistem

pendaftaran tanah yang berlaku di negara-negara yang
menyelenggarakan pendaftaran tanah, yaitu Sistem Pendaftaran
Akta (Registrastration Of Deeds) dan Sistem Pendaftaran Hak
(Registration Of Titles). Baik dalam sistem pendaftaran akta
maupun pendaftaran hak, tiap pemberian atau menciptakan hak
baru serta pemindahan dan pembebanannya dengan hak lain
kemudian, harus dibuktikan dengan suatu akta. Dalam akta
tersebut dengan sendirinya dimuat data yuridis tanah yang
bersangkutan, perbuatan hukumnya, haknya, penerima haknya
hak apa yang dibebankan.
Dalam Sistem Pendaftaran Akta (Registrastration Of

Deeds), akta-akta itulah yang didaftarkan oleh Pejabat
Pendaftaran Tanah. Dalam sistem pendaftaran akta Pejabat
Pendaftaran Tanah bersikap pasif, tidak melakukan pengujian
kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftarkan
Contohnya di Negeri Belanda di lakukan pendaftaran akta,
termasuk Hukum Tanah Administrasi Pemerintah Hindia Belanda
bagi pendaftaran hak-hak barat, dimana dilakukannya
pendaftaran Akta Van Eigendom, Opstal, Erfpacht dll. Tiap kali
terjadi perubahan wajib dibuatkan akta sebagai buktinya, dalam
sistem ini data yuridis yang diperlukan harus dicari dalam akta-
akta yang bersangkutan (title search) yang bisa memakan waktu
dan biaya.
Robert Richard Torrens pada tahun 1853 menciptakan

sistem baru yang lebih sederhana dan memungkinkan orang
memperoleh keterangan dengan cara yang mudah, tanpa harus
mengadakan meneliti akta-akta yang ada (title search) yaitu
Sistem Pendaftaran Hak (Registration Of Titles). Sistem
pendaftaran hak pun setiap penciptaan hak baru dan perbuatan-
perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian, juga
harus dibuktikan dengan suatu akta. Tetapi dalam
penyelenggaraan pendaftarannya bukan aktanya yang didaftar,
melainkan haknya yang diciptakan dan perubahan-perubahannya
kemudian. Akta merupakan sumber datanya.
Sistem Publikasi Suatu Tanda Bukti Hak Atas Tanah,

dimana dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah kepada
pemegang hak atas tanah diberikan suatu surat tanda bukti hak.
23

Dengan surat tanda bukti hak tersebut orang dengan mudah

dapat membuktikan bahwa dialah orang yang berhak atas tanah
yang bersangkutan. Pada garis besarnya ada 2 (dua) Sistem
Publikasi Suatu Tanda Bukti Hak Atas Tanah, yaitu Sistem
Publikasi Positif dan Sistem Publikasi Negatif.
Sistem Publikasi Positif selalu menggunakan Sistem

Pendaftaran Hak (Registration Of Titles). Register atau buku
tanah sebagai bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridis
dan sertipikat hak sebagai surat tanda bukti hak. Pendaftaran
atau pencatatan nama seseorang dalam register sebagai
pemegang haklah yang membuat orang menjadi pemegang
hak atas tanah yang bersangkutan, bukan perbuatan hukum
pemindahan hak yang dilakukan (“Title by registration”, “The
register is everthing”) pernyataan tersebut merupakan dasar
falsafah yang melandasi Sistem Torrens yang menggunakan
sistem publikasi positif.
Dalam Sistem Publikasi Negatif, bukan pendaftaran,

tetapi sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang
menentukan berpindahnya hak kepada pembeli. Pendaftaran
tidak membikin orang memperoleh tanah dari pihak yang tidak
berhak menjadi pemegang hak baru.
Adanya 2 (dua) sistem publikasi pendaftaran tanah, hal

ini akan berhubungan erat dengan alat bukti dan kemungkinan
gugatan dari pihak lain. Sistem publikasi pendaftaran tanah
yang diterapkan di suatu negara tergantung pada asas hukum
yang dianut oleh negara tersebut dalam mengalihkan hak
atas tanah. Ada dua macam asas hukum pengalihan hak atas
24

tanah, yaitu asas itikad baik dan asas nemo plus yuris. Asas
itikad baik berarti orang yang memperoleh suatu hak dengan
itikad baik akan tetap menjadi pemegang hak yang sah
menurut hukum, sedangkan asas nemo plus yuris berarti orang
tidak dapat mengalihkan hak melebihi hak yang ada padanya.
Sistem publikasi yang digunakan untuk Asas itikad baik adalah
sistem publikasi positif, sedangkan sistem asas nemo plus
yuris menggunakan sistem publikasi negatif.
Berdasarkan uraian tersebut di atas dapat di jelaskan

pemahamannya sebagai berikut :
1. Sistem Publikasi Positif
Sistem ini menunjukkan bahwa sertipikat tanah yang
diberikan adalah berlaku sebagai tanda bukti hak yang
bersifat mutlak (absolute) serta sertipikat merupakan bentuk
satu-satunya tanda bukti hak atas tanah yang dimiliki oleh
seseorang.
Sistem Publikasi Positif selalu menggunakan Sistem

Pendaftaran Hak, Registration Of Titles maka meski ada
register atau buku tanah sebagai bentuk penyimpanan dan
penyajian data yuridis dan sertifikasi sebagai surat tanda
bukti hak. Pencatatan dan pendaftaran nama seseorang
dalam register sebagai pemegang haklah yang menjadi
pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, bukan
perbuatan hukum pemindahan hak yang dilakukan (title by
registration, the register is everything).
Apa yang tercantum dalam buku pendaftaran tanah

dan surat tanda bukti hak yang dikeluarkan merupakan alat
25

pembuktian yang mutlak. Negara menjamin kebenaran data

yang disajikan. Perolehan tanah dengan etikad baik melalui
cara sebagaimana diatur dalam undang-undang,
memberikan kepada pihak yang memperolehnya suatu hak
yang “indefeasible” yang tidak dapat diganggu gugat oleh
siapapun, juga oleh pihak yang sebenarnya berhak sekalipun.
Sistem ini memberikan kepercayaan yang mutlak pada buku
tanah. Pejabat-pejabat pendaftaran tanah (balik nama)
memainkan peranan aktif.
Sistem ini misalnya dianut oleh Negara Jerman dan

Swiss. Di Negara tersebut sertifikat merupakan tanda bukti
hak atas tanah yang mutlak dan merupakan satu-satunya
tanda bukti hak atas tanah. Jerman dan Swiss menjamin
dengan sempurna nama yang terdaftar dalam buku tanah, ia
tidak dapat dibantah, kendati bukan pemilik yang berhak.
Ciri-ciri pendaftaran tanah yang menggunakan Sistem

Publikasi Positif adalah:
a. Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem
pendaftaran hak (registration of titles);
b. Sertifikat yang diterbitkan sebagai tanda bukti hak bersifat
mutlak, yaitu data fisik dan data yuridis yang tercantum
dalam sertifikat tidak dapat diganggu gugat dan
memberikan kepercayaan yang mutlak pada buku tanah;
c. Negara sebagai pendaftar menjamin bahwa data fisik dan
data yuridis dalam pendaftaran tanah adalah benar;
d. Pihak ketiga yang memperoleh tanah dengan itikad baik
mendapatkan perlindungan hukum yang mutlak;
26

e. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertifikat

tanah mendapatkan kompensasi dalam bentuk yang lain;
f. Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah membutuhkan
waktu yang lama, petugas pendaftaran tanah
melaksanakan tugasnya dengan sangat teliti, dan biaya
yang relatif tinggi.
2. Sistem Publikasi Negatif
Dalam sistem publikasi negatif, bukan pendaftaran

tetapi sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang
menentukan berpindahnya hak kepada pembeli. Pendaftaran
tidak membuat orang yang memperoleh tanah dari pihak
yang tidak berhak, menjadi pemegang haknya yang baru.
Sistem publikasi negatif, menunjukkan ciri bahwa apa yang
tercantum di dalam sertipikat tanah adalah dianggap benar
sampai dapat dibuktikan suatu keadaan yang sebaliknya
(tidak benar) dimuka pengadilan. Surat tanda bukti hak
berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, yang berarti pula
bahwa keterangan-keterangan yang tercantum di dalamnya
mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima (oleh hakim)
sebagai keterangan yang benar, sepanjang tidak ada alat
pembuktian lain yang membuktikan sebaliknya.
Sistem ini misalnya dianut oleh Negara Belanda dan

Hongkong (Sebelum tahun 2010). Berikut ini ciri-ciri sistem
publikasi negatif dalam pendaftaran tanah:
a. Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem
pendaftaran akta (registration of deed);
27

b. Sertifikat yang diterbitkan sebagai tanda bukti hak bersifat

kuat, yaitu data fisik dan data yuridis yang tercantum
dalam sertifikat dianggap benar sepanjang tidak
dibuktikan sebaliknya oleh alat bukti yang lain. Sertifikat
bukan satu-satunya tanda bukti hak;
c. Negara sebagai pendaftar tidak menjamin bahwa data
fisik dan data yuridis dalam pendaftaran tanah adalah
benar;
d. Dalam sistem publikasi ini menggunakan lembaga
kedaluwarsa (aqquisitive verjaring atau adverse
possessive);
e. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertifikat
dapat mengajukan keberatan kepada penyelenggara
pendaftaran tanah untuk membatalkan sertifikat ataupun
gugatan ke pengadilan untuk meminta agar sertifikat
dinyatakan tidak sah;
f. Petugas pendaftaran tanah bersifat pasif, yaitu hanya
menerima apa yang dinyatakan oleh pihak yang meminta
pendaftaran tanah.
B. SISTEM PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA

Sistem pendaftaran tanah yang berlaku di Indonesia tidak
terlepas dari sistem kepemerintahan. Demokrasi Pancasila
merupakan suatu paham demokrasi yang bersumber dari
pandanan hidup atau falsafah hidup bangsa Indonesia yang digali
berdasarkan kepribadian rakyat Indonesia sendiri. Dari falsafah
hidup bangsa Indonesia, kemudian akan timbul dasar falsafah
negara yang disebut dengan Pancasila yang terdapat, tercermin,
terkandung dalam Pembukaan UUD 1945. Demokrasi Pancasila
28

merupakan demokrasi yang konstitusional berdasarkan

mekanisme kedaulatan rakyat di setipa penyelenggaraan negara
dan penyelenggaraan pemerintahan menurut konstitusi yaitu
UUD 1945. Sebagai demokrasi Pancasila terikat dengan UUD
1945 dan implementasinya (pelaksanaannya) wajib sesuai
dengan apa yang terdapat dalam UUD 1945.
Indonesia yang menganut Demokrasi Pancasila

mengutamakan kesejahteraan dan kemakmuran masyarakat
yang berlandaskan asas Pancasila. Penjelasan mengenai
kesejahteraan dan kemakmuran masyarakat tertuang dalam
Alinea Kedua Pembukaan Undang-Undang Dasar Negara
Republik Indonesia 1945 menggunakan istilah “adil dan makmur”,
sedangkan mengenai “kesejahteraan umum” dan “keadilan
sosial” tertuang dalam Alinea Keempat Pembukaan Undang-
Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945. Dalam Pasal 33
ayat (3) sendiri menggunakan istilah “kesejahteraan sosial” dan
“kemakmuran rakyat”, yang kemudian menjadi diatur dalam
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Sistem publikasi pendaftaran tanah di Indonesia menurut

UUPA adalah sistem publikasi negatif bertendensi positif. Artinya
sistem negatif yang mengandung unsur positif karena akan
menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai
alat pembuktian yang kuat, seperti yang dinyatakan dalam Pasal
19 ayat 2 huruf c, Pasal 23 ayat 2, Pasal 32 ayat2 dan Pasal 38
ayat 2 UUPA. Sistem Publikasi yang dianut adalah bukan sistem
negatif murni, karena pejabat pendaftaran tanah dalam rangka
29

pengumpulan data bersikap passif dan pada umumnya

menggunakan sistem pendaftaran akta yang memuat data itulah
yang didaftar. Dalam akta tersebut oleh pejabat pendaftaran
dibubuhkan catatan bahwa telah dilakukan pendaftarannya. Akta
itulah yang merupakan tanda bukti hak.
Mengacu kepada Penjelasan Pasal 32 ayat (2) Peraturan

Pemerintah nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
(PP Pendaftaran Tanah), sistem publikasi yang digunakan di
Indonesia adalah sistem publikasi negatif yang mengandung
unsur positif. Hal ini dapat dibuktikan dari hal-hal berikut:
1. Pendaftaran tanah menghasilkan surat tanda bukti hak yang
berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, bukan sebagai
alat pembuktian yang mutlak (sistem publikasi negatif);
2. Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran
hak (registration of titles), bukan sistem pendaftaran akta
(registration of deed) (sistem publikasi positif);
3. Negara tidak menjamin kebenaran data fisik dan data yuridis
yang tercantum dalam sertifikat (sistem publikasi negatif);
4. Petugas pendaftaran tanah bersifat aktif meneliti kebenaran
data fisik dan yuridis (sistem publikasi positif);
5. Tujuan pendaftaran tanah adalah untuk memberikan jaminan
kepastian hukum (sistem publikasi positif);
6. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertifikat dapat
mengajukan keberatan kepada penyelenggara pendaftaran
tanah untuk membatalkan sertifikat atau mengajukan gugatan
ke pengadilan agar sertifikat dinyatakan tidak sah (sistem
publikasi negatif).
30

C. PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau biasa disebut
UUPA pada Pasal 19 ayat (1) disebutkan bahwa untuk menjamin
kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di
seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan
yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Oleh Pemerintah
kemudian diterbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun
1961 tentang Pendaftaran Tanah yang kemudian diganti dengan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dengan peraturan
pelaksanaannya Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah yang diubah dengan Peraturan
Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8
Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun
1997.
1. Pengertian Pendaftaran Tanah
Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah menyebutkan bahwa
Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan,
pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
31

susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi

bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik
atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya.
Sedangkan kegiatan pendaftaran tanah tercantum
dalam Pasal 19 ayat (2) UUPA, menyebutkan bahwa
Pendaftaran Tanah meliputi a. Pengukuran, Perpetaan,dan
Pembukuan Tanah; b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan
peralihan hak-hak tersebut; c. Pemberian surat-surat tanda
bukti hak, yang berlaku sebagai paket pembuktian yang kuat.
2. Tujuan Pendaftaran Tanah
Menurut Pasal 19 UUPA, tujuan pendaftaran tanah

adalah untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah
diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik
Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan
Peraturan Pemerintah.
Sedangkan berdasarkan Pasal 3 Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah, yaitu:
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan
hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah,
satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar
dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan. Hal ini dapat diartkan
bahwa kepastian dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak yang bersangkutan dengan diberikan
sertipikat hak atas tanah.
32

b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang

berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan
mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam
mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah
terdaftar;
c. Bahwa untuk melaksanakan fungsi informasi data fisik
dan data yuridis dari bidang tanah dan satuan rumah
susun yang sudah terdaftar terbuka untuk umum.
d. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Untuk mencapai tertib administrasi pertanahan setiap
bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk
peralihan, pembebanan, dan hapusnya hak atas bidang
tanah dan milik atas satuan rumah susun wajib didaftar.
3. Asas Pendaftaran Tanah
Dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 sendiri juga telah dinyatakan bahwa pendaftaran
tanah dilaksanakan berdasarkan asas:
a. Asas sederhana
Asas ini dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan
pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat
dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan,
terutama para pemegang hak atas tanah.
b. Asas aman
Asas ini dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa
pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti
dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan
33

jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran

tanah itu sendiri.
c. Asas terjangkau
Asas ini dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak
yang memerlukan, khususnya dengan memerhatikan
kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah.
Pelayanan yang diberikan dalam rangka
penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa
terjangkau oleh pihak yang memerlukan.
d. Asas mutakhir
Asas ini dimaksudkan kelengkapan yang memadai
dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam
pemeliharaan datanya.
e. Asas terbuka
Asas ini dimaksudkan agar masyarakat dapat
mengetahui atau memperoleh keterangan mengenai
data fisik dan data yuridis yang benar setiap saat di
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
4. Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah

Pendaftaran tanah merupakan kewajiban pemerintah yang
diselenggarakan dengan mengingat kondisi keadaan Negara
dan masyarakat, keperluan lalu-lintas, sosial, ekonomi, serta
kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan
Menteri Agraria yang dalam Peraturan Pemerintah diatur
biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran
termaksud dalam ayat (1) diatas, dengan ketentuan bahwa
rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-
biaya tersebut.
34

5. Satuan Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah

Satuan wilayah tata usaha pendaftaran tanah adalah desa
atau kelurahan. Khusus untuk pendaftaran tanah hak guna
usaha, hak pengelolaan, hak tanggungan dan tanah Negara
satuan wilayah tata usaha pendaftarannya adalah
Kabupatern/Kota.
D. OBJEK PENDAFTARAN TANAH

Objek Pendaftaran tanah meliputi :
1. Tanah Negara
Tanah Negara adalah Tanah yang tidak dipunyai dengan
sesuatu hak atas tanah. Pihak yang menguasai tanah negara
dengan itikad baik berupa perseorangan, badan hukum, badan
sosial, badan keagamaan, atau instansi pemerintah.
Penguasaan tanah negara dimaksud dibuktikan dengan alat

bukti, berupa:
a. sertipikat hak atas tanah yang telah berakhir jangka waktu
haknya;
b. surat sewa-menyewa tanah;
c. surat keputusan penerima objek tanah landreform;
d. surat ijin garapan/membuka tanah;
e. surat penunjukan/pembelian kavling tanah pengganti;
f. bukti lain yang dipersamakan dengan bukti penguasaan.
Dalam hal tanah negara tidak dapat dibuktikan sebagaimana

dimaksud di atas namun dikuasai secara fisik dan diatasnya
terdapat ladang, kebun, tanam tumbuh, bekas tanam tumbuh,
bangunan permanen/tidak permanen, bukti penguasaannya
dapat berupa:
35

a. surat pernyataan penguasaan tanah yang menyatakan

bidang tanah tersebut adalah benar-benar milik yang
bersangkutan dan telah dikuasainya terus menerus/tanpa
terputus dan bertanggung jawab penuh secara perdata
maupun pidana disertai riwayat perolehan dan
penguasaan tanah; dan
b. surat keterangan dari Kepala Desa/Lurah atau nama lain
yang menerangkan atas tanah tersebut tidak terdapat
sengketa dengan pihak lain dan tidak menjadi jaminan
hutang piutang.
2. Tanah Ulayat Masyarakat Adat
Tanah Ulayat Masyarakat Adat merupakan salah satu aset
Desa yang menjadi lingkungan hidup para warga persekutuan
hukum adat tersebut dan tempatnya mengambil keperluan
hidupnya sehari-hari. Terdapat tatanan hukum adat mengenai
pengurusan, penguasaan dan penggunaan tanah ulayat yang
berlaku dan ditaati oleh para warga persekutuan hukum adat
tersebut.
Pemilik tanah bekas milik adat merupakan pemegang hak milik

atas tanah bekas tanah milik adat sebagaimana diatur dalam
ketentuan konversi menurut ketentuan peraturan perundang-
undangan di bidang agraria/pertanahan.
Kepemilikan tanah bekas milik adat dibuktikan dengan:

a. Petuk pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, ketitir, Verponding
Indonesia atau alat pembuktian tertulis dengan nama
apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, VI dan
VII Ketentuan-Ketentuan Konversi Undang-Undang Nomor
36

5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok

Agraria;
b. Akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang
dibubuhi tanda kesaksian oleh kepala adat, lurah, kepala
desa atau nama lain yang dibuat sebelum berlakunya
Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang
Pendaftaran Tanah dengan disertai alas hak yang dialihkan;
c. Surat tanda bukti hak milik yang ditrerbitkan berdasarkan
Peraturan Swapraja yang bersangkutan;
d. Surat keputusan pemberian hak milik dari pejabat yang
berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-pokok Agraria, yang tidak disertai kewajiban
untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah
dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
e. Surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh
Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan disertai
dengan alas hak yang dialihkan.
Dalam hal bukti kepemilikan atau penguasaan sebidang tanah
sebagaimana tersebut di atas tidak ada, pembuktian pemilikan
atau penguasaan dapat dilakukan dengan bukti lain berupa
pernyataan tertulis dari yang bersangkutan dan keterangan
yang dapat dipercaya dari paling sedikit 2 (dua) orang saksi
dari lingkungan masyarakat setempat yang tidak mempunyai
hubungan keluarga yang bersangkutan sampai derajat kedua,
baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal, yang
menyatakan bahwa yang bersangkutan adalah benar sebagai
pemilik atau menguasai sebidang tanah tersebut.
37

Dalam hal terdapat objek pengadaan tanah yang berstatus

tanah ulayat/tanah adat, Instansi yang memerlukan tanah
berkoordinasi dengan Pemerintah Daerah setempat dengan
melibatkan tokoh masyarakat adat untuk penyelesaiannya
yang dituangkan secara tertulis. Proses penyelesaian
perubahan status tanah ulayat/tanah adat harus dilakukan
sampai dengan penetapan lokasi. Penetapan Lokasi tersebut
berfungsi sebagai izin pelepasan/pinjam pakai/relokasi.
Pendataan awal lokasi rencana pembangunan meliputi
kegiatan pengumpulan data awal Pihak yang Berhak dalam hal
ini adalah pemilik tanah bekas milik adat/ masyarakat hukum
adat.
3. Tanah Kas Desa
Tanah Kas Desa adalah aset desa yang bersifat strategis.
tanah kas desa, instansi yang memerlukan tanah mengajukan
izin tertulis kepada Gubernur untuk persetujuan pelepasan
haknya. Proses permohonan pengajuan izin yang dilakukan
oleh instansi yang memerlukan tanah paling lama setelah
selesai pendataan awal selesai dan sebelum konsultasi publik
dilaksanakan.
Proses penyelesaian perubahan status atas objek pengadaan

tanah yang berstatus tanah kas desa harus dilakukan sampai
dengan penetapan lokasi. Penetapan Lokasi berfungsi sebagai
izin pelepasan/pinjam pakai/relokasi. Proses penyelesaian
perubahan status tanah kas desa harus dilakukan sampai
dengan penetapan lokasi. Penetapan Lokasi tersebut
berfungsi sebagai izin pelepasan/pinjam pakai/relokasi.
38

4. Tanah Wakaf
Tanah Wakaf memiliki daya tahan lama dan/atau manfaat
jangka panjang serta mempunyai nilai ekonomi menurut
syariah yang diwakafkan oleh Wakif (pihak yang mewakafkan
harta benda miliknya) guna keperluan ibadah dan/atau
kesejahteraan umum menurut syariah.

tanah wakaf instansi yang memerlukan tanah mengajukan izin
tertulis kepada Kementerian Agama atas persetujuan Badan
Wakaf Indonesia/Kantor Wilayah Kementerian Agama atas
persetujuan Badan Wakaf Indonesia Provinsi untuk mendapat
izin/rekomendasi pelepasan atas tanah wakaf.
Proses permohonan pengajuan izin yang dilakukan oleh

instansi yang memerlukan tanah wakaf paling lama setelah
selesai pendataan awal selesai dan sebelum konsultasi publik
dilaksanakan. Pendataan awal lokasi rencana pembangunan
meliputi kegiatan pengumpulan data awal Pihak yang Berhak
dalam hal ini adalah Nazhir untuk tanah wakaf.
5. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak
guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai;
6. Tanah-tanah hak pengelolaan;
7. Hak milik atas satu rumah susun;
8. Hak tanggungan.
E. PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH
Menurut Pasal 11 Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 dinyatakan bahwa pelaksanaan Pendaftaran Tanah
meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan
39

pemeliharaan data pendaftaran tanah. Pendaftaran tanah untuk

pertama kali dilaksanakan melalui:
1. Pendaftaran tanah secara sistematik, dilaksanakan pada
suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang
ditetapkan oleh Menteri;
2. Pendaftaran tanah secara sporadik, dilaksanakan atas
permintaan pihak yang berkepentingan.
Dalam perkembangannya pendaftaran secara sistematik

tidak saja diarahkan hanya mengelompok tetapi selain
mengelompok diarahkan juga ke desa/kelurahan lengkap, yakni
dilaksanakan untuk seluruh bidang tanah yang ada dalam satu
desa/kelurahan, dan sejak tahun 2016 sampai dengan saat ini
dilakukan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL).
Sedangkan untuk kegiatan pemeliharaan data

pendaftaran tanah, meliputi: pendaftaran peralihan dan
pembebanan hak; serta pendaftaran perubahan data pendaftaran
tanah lainnya.
1. Pendaftaran Tanah Secara Sistematik
Pendaftaran secara sistematik dikenal sejak diterbitkan

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tanggal 8 Juli
1997 dilaksanakan pada wilayah-wilayah yang mengelompok
ditetapkan oleh Menteri. Sebelumnya sejak tahun 1981
dilaksanakan pendaftaran tanah pertama kali secara masal
dalam rangka penerbitan hak atas tanah sebagai surat tanda
bukti hak melalui Proyek Operasi Nasional (Prona)
Pertanahan, yang merupakan salah satu kegiatan
pembangunan pertanahan bagi Warga Negara Indonesia atau
40

badan hukum sosial/keagamaan yang diutamakan bagi

masyarakat golongan ekonomi lemah hingga menengah
dengan target tidak terlalu banyak berkisar 100 sd 500 bidang
tanah per desa desa/kelurahan dengan pembiayaan
bersumber dari Anggaran dan Belanja Negara (APBN) dan
dapat juga dibiayai oleh Pemerintah Provinsi atau Pemerintah
Kabupaten/Kota dengan Anggaran Pendapat dan Belanja
Daerah (APBD).
Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan

pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara
serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang
belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan. Pendaftaran tanah secara sistematik
didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di
wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh menteri. Karena
pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan oleh prakarsa
pemerintah, maka kegiatan tersebut didasarkan pada suatu
rencana kerja yang ditetapkan oleh menteri.
Pada pendaftaran tanah secara sistematik, pemegang

hak atas tanah, kuasanya atau pihak lain yang berkepentingan
memiliki kewajiban dan tanggung jawab untuk: memasang
tanda-tanda batas pada bidang tanahnya sesuai ketentuan
yang berlaku, berada dilokasi pada saat panitia ajudikasi
melakukan pengumpulan data fisik dan data yuridis,
menunjukkan batas-batas tanahnya kepada panitia ajudikasi,
menunjukkan bukti pemilikan atau penguasaan tanahnya
kepada panitia ajudikasi dan memenuhi persyaratan yang
41

ditentukan bagi pemegang hak atau kuasanya atau selaku

pihak lain yang berkepentingan.
Tahapan pendaftaran tanah secara sistematik, meliputi:

a. Penetapan Lokasi;
b. Persiapan;
c. Pembentukan Panitia Ajudikasi dan Satuan Tugas (Satgas);
d. Penyuluhan;
e. Pengumpulan Data Fisik;
f. Pengumpulan dan Penelitian Data Yuridis;
g. Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis dan
Pengesahannya;
h. Penegasan Konversi, Pengakuan Hak, dan Pemberian Hak;
i. Pembukuan Hak;
j. Penerbitan Sertipikat; dan
k. Penyerahan Hasil Kegiatan.
2. Pendaftaran Tanah Secara Sporadik
Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan

pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau
beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian
wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.
Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas
permintaan pihak yang berkepentingan.
Pendaftaran tanah secara sporadik didasari pada

kenyataan atas tingginya biaya pendaftaran tanah.
Sebagaimana diamanatkan dalam Peraturan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah, bahwa pendaftaran tanah merupakan kewajiban
42

pemerintah yang diselenggarakan dengan mengingat kondisi

keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu-lintas, sosial,
ekonomi, serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut
pertimbangan Menteri Agraria yang dalam Peraturan
Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan
pendaftaran termaksud dalam ayat (1) diatas, dengan
ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari
pembayaran biaya-biaya tersebut. Sehingga dimungkinkan
masyarakat dapat memohonkan pendaftaran tanah melalui
kegiatan pendaftaran tanah secara sporadik.
Kegiatan pendaftaran secara sporadik dilakukan atas

permohonan yang bersangkutan dengan tahapan:
a. Permohonan pendaftaran tanah secara sporadik dengan
surat permohonan meliputi permohonan untuk:
1) Melakukan pengukuran bidang tanah untuk keperluan
tertentu;
2) Mendaftarkan hak lama yang berasal dari
konversi/pengakuan hak-hak lama
3) Mendaftarkan hak baru dibuktikan dengan penetapan
pemberian hak yang bersangkutan menurut keterntuan
yang beralku apabila pemberian hak tersebut berasal
dari tanah Negara.
b. Pengukuran;
c. Pengumpulan dan penelitian data yuridis bidang tanah;
d. Pengumuman data fisik dan data yuridis dan
pengesahannya;
e. Penegasan konversi/pengakuan hak;
f. Pembukuan hak; dan
43

g. Penerbitan sertipikat.
3. Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap adalah kegiatan

Pendaftaran Tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara
serentak bagi semua objek Pendaftaran Tanah di seluruh
wilayah Republik Indonesia dalam satu wilayah
desa/kelurahan atau nama lainnya yang setingkat dengan itu,
yang meliputi pengumpulan data fisik dan data yuridis
mengenai satu atau beberapa objek Pendaftaran Tanah untuk
keperluan pendaftarannya.
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap dituangkan

dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 2018 tentang
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap dengan maksud agar
pelaksanaan kegiatan PTSL yang dilaksanakan desa demi
desa di wilayah kabupaten dan kelurahan demi kelurahan di
wilayah perkotaan yang meliputi semua bidang tanah di
seluruh wilayah Republik Indonesia. Adapun tujuan dari
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap adalah untuk
mewujudkan pemberian kepastian hukum dan perlindungan
hukum Hak atas Tanah masyarakat berlandaskan asas
sederhana, cepat, lancar, aman, adil, merata dan terbuka serta
akuntabel, sehingga dapat meningkatkan kesejahteraan dan
kemakmuran masyarakat dan ekonomi negara, serta
mengurangi dan mencegah sengketa dan konflik pertanahan.
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 2018 tentang
44

Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap juga merupakan

pelaksanaan perintah Presiden melalui Instruksi Presiden
Nomor 2 Tahun 2018 tentang Percepatan Pendaftaran Tanah
Sistematis Lengkap di Seluruh Wilayah Republik Indonesia,
yang salah satunya ditujukan kepada Menteri Agraria dan Tata
Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional untuk mengambil
langkah-langkah yang diperlukan sesuai dengan tugas, fungsi,
dan kewenangan masing-masing dalam rangka pelaksanaan
percepatan Pendaftaran Tanah secara Sistematis Lengkap di
seluruh wilayah Indonesia sebagai Gerakan Nasional dengan
tujuan utama agar terwujudnya pendaftaran tanah secara
lengkap di seluruh wilayah Indonesia dalam rangka
mendukung Proyek Strategis Nasional.
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap dilaksanakan

meliputi seluruh objek Pendaftaran Tanah di seluruh wilayah
Republik Indonesia. Objek Pendaftaran Tanah Sistematis
Lengkap meliputi seluruh bidang tanah tanpa terkecuali, baik
bidang tanah yang belum ada hak atas tanahnya maupun
bidang tanah hak yang memiliki hak dalam rangka
memperbaiki kualitas data pendaftaran tanah termasuk bidang
tanah yang sudah ada tanda batasnya maupun yang akan
ditetapkan tanda batasnya dalam pelaksanaan kegiatan
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap. Pelaksanaan PTSL
dilakukan dengan tahapan :
a. Perencanaan;
b. Penetapan lokasi;
c. Persiapan;
45

d. Pembentukan dan penetapan panitia ajudikasi PTSL dan

satuan tugas;
e. Penyuluhan;
f. Pengumpulan data fisik dan pengumpulan data yuridis;
g. Penelitian data yuridis untuk pembuktian hak;
h. Pengumuman data fisik dan data yuridis serta
pengesahannya;
i. Penegasan konversi/pengakuan hak dan penetapan
pemberian hak;
j. Pembukuan hak;
k. Penerbitan sertipikat hak atas tanah;
l. Pendokumentasian dan penyerahan hasil kegiatan; dan
m. Pelaporan.
Di dalam penyelenggaraan Pendaftaran Tanah

Sistematis Lengkap mencakup percepatan jangka waktu
pengumuman, penyederhanaan dan kemudahan syarat,
perincian tugas dan tahapan kegiatan, mobilisasi SDM,
keringanan biaya (perpajakan) serta pengkategorian hasil
kegiatan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap. Sehingga
diharapkan target pendaftaran bidang-bidang tanah di seluruh
wilayah Republik Indonesia dapat terpenuhi.
F. HAK ATAS TANAH

Hak atas tanah adalah penetapan pemerintah yang
memberikan suatu hak atas tanah negara, termasuk
perpanjangan jangka waktu hak dan pembaruan hak serta
permohonan hak di atas hak pengelolaan. Pemberian hak atas
tanah secara umum adalah pemberian hak atas bidang tanah
46

yang memenuhi kriteria tertentu yang dilakukan dengan satu

penetapan permohonan hak. Perpanjangan jangka waktu hak
adalah penambahan jangka waktu berlakunya sesuatu hak atas
tanah atas permohonan sebelum haknya berakhir. Pembaruan
hak adalah permohonan hak yang sama kepada pemegang hak
atas tanah atas permohonan sesudah jangka waktu hak tersebut
berakhir.
Ketentuan mengenai tata cara permohonan hak atas tanah
diatur dalam :
1. UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria.
2. PP Nomor 40 Tahun 1996 tentang tentang Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.
3. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan
Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.
4. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 4 Tahun 2017
tentang Standar Pelayanan Kementerian Agraria Dan Tata
5. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 7 Tahun 2017
tentang tentang Pengaturan dan Tata Cara Penetapan Hak
Guna Usaha.
6. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia Nomor 2 Tahun 2013 tentang Pelimpahan
Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan
Pendaftaran Tanah.
47

7. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1

Tahun 2010 tentang Standar Pengaturan dan Pelayanan
Pertanahan.
1. Hak Milik
Hak Milik adalah Hak turun temurun, terkuat dan

terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan
mengingat ketentuan Pasal 6 (Ps. 20 ayat (1) UUPA). Terkuat
dan terpenuh tidak berarti, bahwa hak itu merupakan hak yang
“mutlak, tidak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat”. Hak
ini hanya untuk membedakan dan menunjukkan bahwa di
antara hak atas tanah yg dapat dipunyai orang, Hak Milik lah
yg terkuat (jangka waktu tidak terbatas) dan terpenuh
(wewenangnya paling luas).
a. Ciri-Ciri Hak Milik :
1) Hak Milik merupakan hak atas tanah yang paling kuat

artinya tidak mudah hapus serta mudah dipertahankan
terhadap gangguan dari pihak lain oleh karena itu maka
Hak Milik termasuk salah satu hak yang wajib
didaftarkan (Pasal 23 UUPA).
2) Hak Milik mempunyai jangka waktu yang tidak terbatas.
3) Terjadinya Hak Milik karena hukum adat diatur dengan
Peraturan Pemerintah, selain itu juga bisa terjadi karena
penetapan pemerintah atau ketentuan Undang-Undang
(Pasal 22 UUPA).
4) Hak Milik dapat dialihkan kepada pihak lain melalui jual
beli, hibah, tukar menukar, pemberian dengan wasiat
pemberian menurut hukum adat dan lain-lain
48

pemindahan perbuatan yang bermaksud memindahkan

hak milik yang pelaksanaanya diatur oleh Peraturan
Perundangan (Pasal 20 ayat 2 UUPA ).
5) Penggunaan Hak Milik oleh bukan pemiliknya dibatasi
dan diatur dengan peraturan perundangan (Pasal 24
UUPA).
6) Hak Milik dapat dijadikan jaminan hutang dengan
dibebani hak tanggungan (Pasal 25 UUPA ).
7) Subjek pemegang Hak Milik adalah Warga Negara
Indonesia, Badan Hukum yang ditetapkan oleh
Pemerintah (Pasal 21 UUPA ).
b. Subyek yang dapat Mempunyai Hak Milik, yakni:
1) Warga Negara Indonesia;

2) Badan-Badan Hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah
dapat mempunyai Hak Milik. Menurut Peraturan
Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 adalah :
a) Bank-bank yang didirikan oleh Negara (selanjutnya
disebut Bank Negara).
b) Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian.
c) Badan-Badan Keagamaan yang ditunjuk Menteri
ATR/Kepala Badan Pertanahan Nasional setelah
mendengar Menteri Agama.
d) Badan-Badan Sosial, yang ditunjuk oleh Menteri
ATR.Kepala Badan Pertanahan Nasional setelah
mendengar Menteri Sosial.
c. Hak Milik dapat hapus bila :
1) Tanahnya jatuh kepada Negara :

49

a) Karena pencabutan hak berdasarkan Ps. 18 UUPA

b) Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
c) Karena diterlantarkan;
d) karena ketentuan Ps. 21 ayat (3) dan Ps. 26 ayat (2)
UUPA;
2) Tanahnya musnah.
2. Hak Guna Usaha
Menurut pasal 28 ( 1) UUPA adalah Hak untuk

mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara,
dalam jangka waktu paling lama 35 tahun sebagaimana
tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian,
perikanan atau peternakan.
a. Subyek Hak Guna Usaha:

Subyek Hak Guna Usaha (pasal 30 ayat 1 UUPA jo. pasal 2
PP40/96 jo. Pasal 17 Permenag/Ka.BPN 9/99) :
1) Warga Negara Indonesia.
2) Hak Guna Usaha yang dapat diberikan kepada
perorangan minimal 5 ha dan maksimal 25 ha, hal
tesebut dibatasi karena Hak Guna Usaha di atas 25 ha,
memerlukan manajemen yang lebih baik.
3) Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia
dan berkedudukan di Indonesia.
b. Obyek Hak Guna Usaha

1) Tanah Negara (Pasal 28 UUPA jo. Pasal 4 ayat 1
PP40/96).
2) Apabila tanah yang akan dijadikan obyek Hak Guna
Usaha tersebut merupakan kawasan hutan yang dapat
50

dikonversi, maka terhadap tanah tersebut perlu adanya

pelepasan kawasan hutan dari Menteri Kehutanan.
3) Apabila tanah yang akan dijadikan obyek hak guna
usaha adalah tanah yang sudah mempunyai hak, maka
hak tersebut harus dilepaskan terlebih dulu.
4) Dalam hal tanah yang dimohon terdapat tanaman dan
atau bangunan milik orang lain yang keberadaanya
berdasarkan alas hak yang sah, maka pemilik tanaman
atau bangunan tersebut harus mendapat ganti rugi dari
pemegang hak baru.
c. Terjadinya dan Jangka Waktu Hak Guna Usaha:

Terjadinya Hak Guna Usaha karena keputusan pemberian
hak oleh Menteri ATR/Kepala Badan Pertanahan
Nasional/Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan
Nasional Propinsi setempat. Hak Guna Usaha lahir sejak
ditetapkan dan untuk memperoleh bukti hak atas
tanah/Sertipikat, penerima hak diwajibkan mendaftarkan
Hak Guna Usaha dan membayar biaya pendaftarannya
sesuai dengan ketentuan yang berlaku pada Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota setempat, dan kepada
pemegang haknya diberikan tanda bukti berupa sertipikat
(Pasal 19 UUPA).
d. Jangka waktu Hak Guna
paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun dan dapat
diperpanjang paling lama 25 (dua puluh lima) tahun, dan
setelah jangka waktu pemberian dan perpanjangannya
berakhir, maka kepada pemegang hak dapat diberikan
pembaharuan Hak Guna Usaha diatas tanah yang sama.
51

e. Peralihan dan Pembebanan Hak Guna Usaha :

Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan, hal ini bisa
dilaksanakan melalui jual beli, tukar menukar, penyertaan
dalam modal, hibah dan pewarisan. Peralihan Hak Guna
Usaha ini harus didaftar di Kantor Pertanahan. (Pasal 16 PP.
40/96) Peralihan Hak Guna Usaha yang disebabkan Jual
beli, hal ini harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat
Akta, hal ini diatur dalam pasal 37 Peraturan Pemerintah
nomor 24 tahun 1997 jo pasal 98 Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 3 tahun
1997, dan peralihan ini baru bisa dilakukan setelah adanya
ijin peralihan dari Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional berdasarkan Undang-Undang Nomor
28 Tahun 1956. Disamping Hak Guna Usaha dapat
dialihkan, juga dapat dibebani dengan Hak tanggungan,
ketentuan mengenai pembebanan Hak Tanggungan ini
diatur dalam Undang-Undang nomor 4 tahun 1996.
f. Hak Guna Usaha dapat dihapus (Pasal 17 Peraturan

Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996) karena :
1) Jangka waktunya berakhir;

2) Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang
sebelum jangka waktu berakhir karena :
3) Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang
hak/atau dilanggarnya ketentuan Pasal 12, Pasal 13,
dan/atau Pasal 14 PP. No. 40 Th. 1996.
4) Putusan Pengadilan yang telah mempunyai kekuatan
hukum tetap.
52

5) Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya

sebelum jangka waktunya berakhir.
6) Dicabut untuk kepentingan umum berdasarkan Undang-
Undang Nomor 20 Tahun 1961.
7) Diterlantarkan.
8) Tanahnya musnah.
3. Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan adalah Hak untuk mendirikan dan

mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan
miliknya sendiri, dengan jangka waktu maksimal 30 tahun dan
dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Sesudah jangka
waktu HGB dan perpanjangannya berakhir, kepada pemegang
hak dapat diberikan pembaharuan HGB di atas tanah yang
sama.
a. Subyek Hak Guna Bangunan :

2) Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia
b. Obyek Hak Guna Bangunan:

1) Tanah Negara.
2) Tanah Hak Pengelolaan.
3) Tanah Hak Milik.
c. Terjadinya Hak Guna Bangunan karena antara lain:

1) Hak Guna Bangunan atas tanah Negara diberikan
dengan keputusan, pemberian hak (ketetapan
Pemerintah) oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk.
53

2) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik terjadi

berdasarkan perjanjian yang berbentuk otentik antara
pemegang Hak Milik dengan pihak yang akan
memperoleh Hak Guna Bangunan dengan akta yang
dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
kemudian didaftarkan di Kantor Pertanahan.
3) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan
diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh
Menteri atau Pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul
pemegang Hak Pengelolaan yang kemudian didaftarkan
di Kantor Pertanahan.
d. Pembebanan Hak Guna Bangunan:

Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan
dibebani Hak Tanggungan. Hak Tanggungan yang dibebani
Hak Guna Bangunan tersebut hapus apabila Hak Guna
Bangunan hapus.
e. Peralihan Hak Guna Bangunan
Peralihan Hak Guna Bangunan terjadi karena jual beli,
tukar menukar, penyertaan dalam modal, hibah dan
Pewarisan Peralihan Hak Guna Bangunan yang harus
didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Peralihan Hak Guna Bangunan karena jual beli (kecuali jual
beli melalui lelang), tukar menukar, penyertaan dalam
modal dan hibah harus dilakukan dengan Akta yang dibuat
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jual beli yang
dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita
Acara Lelang. Peralihan Hak Guna Bangunan karena
pewarisan harus dibuktikan dengan surat wasat atau surat
54

keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang

berwenang. Peralihan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak
Milik atau Hak Pengelolaan harus dengan persetujuan
tertulis dari pemegang Hak Milik atau Hak Pengelolaan
yang bersangkutan.
f. Hak Guna Bangunan bisa dihapus karena :

1) Jangka waktunya berakhir.
2) Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang/pemegang Hak
Pengelolaan/ pemegang Hak Milik sebelum jangka
waktunya berakhir, karena :
a) Tidak dipenuhinya kewajiban pemegang hak dan/atau
dilanggarnya ketentuan Pasal 30, 31 dan 32 PP No.
40/1996.
b) Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban yang
tertuang dalam perjanjian penggunaan tanah Hak Milik
atau Hak Pengelolaan.
c) Putusan Pengadilan yang telah mempunyai kekuatan
hukum yang tetap.
d) Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktunya berakhir.
e) Dicabut untuk kepentingan umum sesuai dengan
Undang-Undang No.20 Tahun 1961.
f) Diterlantarkan;
3) Tanahnya musnah.
4) Pemegang tidak memenuhi syarat.
4. Hak Pakai
55

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau

memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang
dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberian
oleh Pejabat berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dari pemilik tanah yang bukan peranjian sewa
menyewa atau perjanjian pengolah tanah, segala sesuatu asal
tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan Undang-
undang ini.
a. Subyek Hak Pakai :

2) Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia
3) Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen dan
Pemerintah Daerah.
4) Badan-badan keagamaan dan sosial
5) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
6) Perwakilan Negara Asing dan perwakilan Badan Hukum.
b. Obyek Hak Pakai:

1) Tanah Negara.
2) Tanah Hak Pengelolaan.
3) Tanah Hak Milik.
c. Terjadinya Hak Pakai:

1) Hak Pakai atas tanah Negara diberikan dengan
keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang
ditunjuk.
56

2) Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan

keputusan pemberian hak oleh Menteri atau Pejabat yang
ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan.
3) Hak Pakai atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian
tanah oleh pemegang Hak Milik dengan Akta yang dibuat
oleh PPAT dan wajib didaftarkan dalam buku tanah.
d. Jangka Waktu Hak Pakai:

1) Hak Pakai diberikan paling lama 25 tahun dan dapat
diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun atau diberikan
untuk jangka yang tidak ditentukan selama tanahnya
dipergunakan untuk keperluan tertentu. Jangka waktu
Hak Pakai atau perpanjangannya habis maka kepada
pemegang hak dapat diberikan pembeharuan Hak Pakai
atas nama yang sama.
2) Jangka waktu Hak Pakai untuk jangka waktu yang telah
ditentukan selama dipergunakan untuk keperluan
tertentu diberikan kepada :
a) Departemen, Lembaga Pemerintah Non
Departemen, dan Pemerintah Daerah.
b) Perwakilan Negara Asing dan Perwakilan Badan
Internasional.
c) Badan Keagamaan dan Badan Sosial.
e. Peralihan Hak Pakai bisa karena :

Jual Beli, Tukar Menukar, Penyertaan dalam Modal, Hibah
dan Pewarisan.
f. Hapusnya Hak Pakai:
57

1) Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan

dalam Keputusan Pemberian haknya.
2) Dibatalkan oleh Pejabat yang berwenang.
3) Dilepaskan secara sukarela.
4) Dicabut berdasarkan UU Nomor 20 Tahun 1961.
5) Ditelantarkan.
6) Tanahnya Musnah.
5. Hak Pengelolaan
Hak Pengelolaan adalah Hak menguasai dari Negara

yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan
kepada pemegangnya (PP No. 40 Tahun 1996). Hak
Pengelolaan dalam sistematika Hak-Hak Penguasaan atas
tanah tidak dimasukkan dalam golongan Hak-Hak Atas Tanah.
Hak Pengelolaan lahir melalui Penetapan Pemerintah
(pemberian hak). Luas Tanah Hak Pengelolaan tidak dibatasi
tetapi disesuaikan dengan kebutuhan peruntukan dan
penggunaan tanahnya.
a. Subyek Hak Pengelolaan

Sebagaimana dalam Pasal 67 ayat (1) PMNA/KBPN No.
9/1999:
1) Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah;
2) Badan Usaha Milik Negara;
3) Badan Usaha Milik Daerah;
4) PT.Persero/Badan Otorita/Badan-badan hukum
Pemerintah lainnya yang ditunjuk pemerintah.
b. Sifat Hak Pengelolaan yakni:
58

1) Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut ketentuan

Peraturan Pemerintah No. 24/1997 tentang Pendaftaran
Tanah;
2) Tidak dapat dipindahtangankan;
3) Tidak dapat dijadikan jaminan hutang;
4) Berisi kewenangan perdata dan kewenangan publik;
5) Jangka waktu Hak Pengelolaan adalah selama tanah
tersebut dipergunakan sesuai ketentuan dalam
pemberian Hak Pengelolaan tersebut.
c. Pemberian Hak di atas Tanah Hak Pengelolaan dapat

diberikan dengan cara:
1) Perjanjian penyerahan penggunaan tanah.

2) Pengusulan pemberian hak kepada pihak ketiga oleh
pemegang Hak Pengelolaan.
3) Permohonan hak oleh pihak ketiga kepada Negara
(melalui pemegang Hak Pengelolaan).
d. Hak dan Kewajiban pemegang Hak Pengelolaan (Peraturan

Menteri Dalam Negeri No. 1/1977:
1) Memelihara, merencakan peruntukan dan penggunaan
tanah yang bersangkutan.
2) Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan usahanya,
dan
3) Menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada
pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan.
e. Hak Pengelolaan bisa hapus karena sebab:

1) Dilepaskan oleh pemegang haknya (Pelepasan Hak)
2) Dicabut untuk kepentingan umum (Pencabutan Hak)
59

3) Diterlantarkan
4) Tanahnya musnah
6. Hak Sewa
Hak sewa merupakan Hak sekunder yang

ditumpangkan diatas hak lain yang memiliki derajat lebih tinggi
(HM/HGB/HGU/HP/Hak Pengelolaan atas tanah Negara/Hak
sewa atas tanah pertanian.
Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak
sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah
milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar
kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
Pembayaran uang sewa dapat dilakukan :
1. Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;
2. Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.
3. Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini
tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-
unsur pemerasan.
Subjek yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah :
1. Warganegara Indonesia;
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia;
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di
Indonesia.
G. TATA CARA PEMBERIAN HAK ATAS TANAH

Pemberian hak dapat dilaksanakan dengan :
60

a. Pemberian hak secara individual merupakan pemberian hak

atas sebidang tanah kepada seseorang atau sebuah badan
hukum tertentu atau kepada beberapa orang atau badan
hukum secara bersama sebagai penerima hak bersama yang
dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak.
b. Pemberian hak secara Kolektif merupakan pemberian hak
atas beberapa bidang tanah masing- masing kepada
seseorang atau sebuah badan hukum atau kepada beberapa
orang atau badan hukum sebagai penerima hak, yang
dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak.
Contoh pemberian hak yang dilaksanakan secara Individual

atau Kolektif adalah Pemberian hak milik, Pemberian hak
guna usaha, Pemberian hak guna bangunan, Pemberian hak
pakai atas tanah Negara dan Pemberian hak pengelolaan.
c. Pemberian hak secara umum merupakan pemberian hak atas
sebidang tanah yang memenuhi kriteria tertentu kepada
penerima hak yang memenuhi kriteria tertentu yang dilakukan
dengan satu penetapan pemberian hak.
Contoh Pemberian Hak yang dilaksanakan secara

umum adalah:
1) Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal
sebagaimana diatur dalam Keputusan Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998.
2) Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal
Yang Telah Dibeli oleh Pegawai Negeri Dari Pemerintah
61

3) Perubahan Hak Milik Menjadi Hak Guna Bangunan Atau

Hak Pakai Dan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Pakai
1. Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah

a. Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai diajukan
melalui Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Sedangkan untuk permohonan HGU diajukan kepada
Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi dengan :
1) Melampirkan persyaratan sebagaimana diatur dalam
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1
Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan
Pertanahan antara lain bukti perolehan tanah.
2) Membayar biaya sebagaimana diatur dalam PP Nomor
128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis
Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku di
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan
Nasional.
b. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota melakukan
pemeriksanaan tanah yang didelegasikan kepada Panitia
Pemeriksaan Tanah A untuk permohonan hak yang
diajukan oleh perorangan atau badan hukum perdata atau
pemeriksaan tanah oleh Panitia Peneliti Tanah untuk
permohonan hak yang diajukan oleh badan hukum publik.
Sedangkan untuk permohonan Hak Guna Usaha, Kakanwil
62

melakukan pemeriksaan tanah yang didelegasikan kepada

Panitia Pemeriksaan Tanah B.
c. Apabila hasil pemeriksaan/penelitian tanah yang dituangkan
dalam Risalah Pemeriksaan/Penelitian Tanah
berkesimpulan subyek hak dan obyek hak memenuhi
persyaratan sesuai ketentuan peraturan perundang-
undangan, Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan
keputusan pemberian hak apabila memenuhi persyaratan
sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan (antara
lain adanya Risalah Pemeriksaan Tanah dari Panitia
Pemeriksaan Tanah A atau Panitia B untuk hak guna usaha
dan telah dilakukan pengukuran tanahnya dengan
diterbitkan peta bidang tanah), apabila hal tersebut menjadi
kewenangannya atau meneruskannya kepada Kepala
Kantor Wilayah dengan disertai pendapat dan
pertimbangannya, apabila hal tersebut bukan
kewenangannya.
d. Setelah menerima berkas permohonan tersebut Kepala
Kantor Wilayah meneliti kelengkapan dan kebenaran data
yuridis dan data fisik atas tanah yang dimohon.
e. Dalam hal Keputusan Pemberian Hak tersebut telah
dilimpahkan kepada Kepala Kantor Wilayah, Kepala Kantor
Wilayah menerbitkan Keputusan Pemberian Haknya sesuai
dengan peraturan perundang-undangan.
f. Dalam hal Keputusan Pemberian Hak tersebut tidak
dilimpahkan kepada Kepala Kantor Wilayah, Kepala
Kantor Wilayah menyampaikan berkas permohonan
dimaksud kepada Kepala Menteri Agraria dan Tata
63

Ruang/Kepala BPN, disertai pendapat dan

pertimbangannya.
g. Setelah menerima berkas permohonan tersebut, Kepala
Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN meneliti
kelengkapan dan kebenaran data yuridis dan data fisik atas
tanah yang dimohon.
h. Berdasarkan hasil penelitian kelengkapan dan kebenaran
data yuridis dan data fisik atas tanah yang dimohon serta
mempertimbangkan pendapat dan pertimbangan Kepala
Kantor Wilayah, Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala
BPN menerbitkan Keputusan Pemberian Hak sesuai
ketentuan peraturan perundang-undangan.
i. Penerima hak berkewajiban membayar Bea Perolehan Hak
Atas Tanah/Bangunan (BPHTB) pada instansi Dinas
Pendapatan Daerah (Dispenda) dan mendaftarkan
Keputusan Pemberian Haknya pada Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota untuk diterbitkan sertipikat hak atas
tanahnya.
j. Perpanjangan dan Pembaharuan Hak Guna Usaha, Hak
Guna Bangunan dan Hak Pakai sebagaimana PP Nomor 40
Tahun 1996 persyaratan sebagai berikut :
1) Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan
keadaan.
2) Sifat dan tujuan pemberian hak tersebut.
3) Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan
baik oleh pemegang hak.
4) Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai
pemegang hak.
64

5) Jangka waktu berdiri Badan Hukum harus sesuai dengan

jangka waktu perpanjangan jangka waktu dan
pembaharuan Hak Guna Usaha yang akan diberikan.
6) Atas tanah yang diberikan perpanjangan jangka waktu
dan pembaharuan Hak Guna Usaha/Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai jelas terpelihara dalam
keadaan baik dan tidak ada perubahan serta tidak
terdapat penggarapan/ pendudukan rakyat secara
menetap.
k. Jangka waktu perpanjangan dan pembaharuan hak :
1) Hak Guna Usaha : diberikan untuk jangka waktu paling
lama 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka
waktu paling lama 25 tahun dan dapat diberikan
pembaharuan paling lama 35 tahun.
2) Hak Guna Bangunan : diberikan untuk jangka waktu
paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk
jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat diberikan
pembaharuan hak paling lama 30 tahun.
3) Hak Pakai : diberikan untuk jangka waktu paling lama 25
tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 20 tahun atau diberikan untuk jangka waktu yang
tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk
keperluan tertentu (Instansi Pemerintah/BUMN/
BUMD/Badan Keagamaan dan Sosial) dan dapat
diberikan pembaharuan hak paling lama 25 tahun.
2. Tata Cara Pemberian Hak Pengelolaan (HPL)
65

a. Pemohon mengajukan permohonan HPL secara tertulis

kepada Kepala Menteri ATR/Kepala BPN melalui Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota setempat dengan
melampirkan :
1) Keterangan mengenai pemohon :
Nama badan hukum, tempat kedudukan, akta
pendiriannya sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
2) Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data
yuridis dan data fisik :
a) Bukti pemilikan dan bukti perolehan tanah berupa
sertipikat, penunjukan atau penyerahan dari
pemerintah, pelepasan kawasan hutan dari instansi
yang berwenang, akta pelepasan bekas tanah milik
adat atau bukti perolehan tanah lainnya;
b) Letak, batas-batas dan luasnya;
c) Jenis tanah (pertanian/non pertanian);
d) Status tanahnya (tanah hak atau tanah negara);
b. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota selanjutnya :
Memeriksa dan meneliti kelengkapan data yuridis dan data
fisik, mencatat pada formulir-formulir Isian, memberikan
tanda terima berkas permohonan sesuai formulir isian.
c. Memberitahukan kepada pemohon untuk membayar
biaya-biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan
permohonan tersebut dengan rinciannya sesuai ketentuan
peraturan perundangundangan yang berlaku.
d. Langkah berikutnya, Kepala Kantor Pertanahan
memerintahkan : Kepala Seksi HHP atau petugas yang
66

ditunjuk untuk memeriksa permohonan hak terhadap

tanah yang sudah terdaftar, sepanjang data yuridis dan
data fisiknya telah cukup untuk mengambil keputusan yang
dituangkan dalam Risalah Pemeriksaan Tanah
(konstatering Rapport) atau Tim Penelitian Tanah untuk
memeriksa permohonan hak terhadap tanah yang belum
terdaftar yang dituangkan dalam berita acara, Panitia
Pemeriksa Tanah A untuk memeriksa permohonan hak
terhadap tanah selain yang diperiksa sebagaimana
dimaksud di atas, yang dituangkan dalam Risalah
Pemeriksaan Tanah.
e. Setelah permohonan HPL dimaksud telah memenuhi
syarat. Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan
menyampaikan berkas permohonan tersebut kepada
Kepala Kantor Wilayah disertai pendapat dan
pertimbangannya;
f. Atas berkas permohonan yang telah diterima, Kepala
Kantor Wilayah kemudian memerintahkan Kepala Bidang
Hak-hak Atas Tanah untuk: memeriksa dan meneliti
kelengkapan data yuridis dan data fisik, dan apabila belum
lengkap segera meminta Kepala Kantor Pertanahan yang
bersangkutan untuk melengkapinya, Setelah itu, Kepala
Kantor Wilayah meneliti kelengkapan dan kebenaran data
yuridis dan data fisik atas tanah yang dimohon beserta
pendapat dan pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan
dan memeriksa kelayakan permohonan Hak Pengelolaan
tersebut untuk diproses lebih lanjut sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
67

g. Jika berkas permohonan dimaksud telah memenuhi syarat.

Kepala Kantor Wilayah yang bersangkutan menyampaikan
berkas permohonan tersebut kepada Menteri ATR/Kepala
BPN disertai pendapat dan pertimbangannya.
h. Setelah menerima berkas permohonan yang disertai
pendapat dan pertimbangan Menteri ATR/Kepala BPN
memerintahkan kepada Pejabat yang ditunjuk untuk:
memeriksa dan meneliti kelengkapan data yuridis dan data
fisik. Apabila berkas permohonan dimaksud belum
lengkap, segera meminta Kepala Kantor Wilayah yang
bersangkutan untuk melengkapinya.
i. Terhadap permohonan yang telah lengkap, Menteri
kemudian memperhatikan pendapat Pertimbangan Kepala
Kantor Wilayah dan selanjutnya memeriksa kelayakan
permohonan tersebut dapat atau tidaknya dikabulkan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
j. Setelah mempertimbangkan pendapat dan pertimbangan
Kepala Kantor Wilayah, Menteri/Kepala BPN menerbitkan
keputusan pemberian Hak Pengelolaan atas tanah yang
dimohon (atau keputusan penolakan yang disertai dengan
alasan penolakannya) dan menyampaikannya kepada
Pemohon agar didaftarkan pada Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota untuk diterbitkan Sertifikat HPLnya.
Sebagaimana penegasan dalam Peraturan Menteri Dalam
Negeri No. 1/1977, maka Pemegang HPL mempunyai hak dan
kewajiban untuk memelihara, merencanakan peruntukan dan
penggunaan tanah yang bersangkutan, menggunakan tanah
68

tersebut untuk keperluan usahanya, dan menyerahkan bagian-

bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga menurut
persyaratan yang ditentukan.
H. LATIHAN
1. Sebutkan ketentuan yang mengatur mengenai kegiatan
pendaftaran tanah di Indonesia?
2. Apa yang anda ketahui tentang Hak Atas Tanah dan
bagaimana tata cara pemberiannya?
I. RANGKUMAN
Sistem publikasi pendaftaran tanah di Indonesia menurut
UUPA adalah sistem publikasi negatif bertendensi positif. Artinya
sistem negatif yang mengandung unsur positif karena akan
menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai
alat pembuktian yang kuat, seperti yang dinyatakan dalam Pasal
19 ayat 2 huruf c, Pasal 23 ayat 2, Pasal 32 ayat2 dan Pasal 38
ayat 2 UUPA.
Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan,
pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data
fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk
pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah
yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun
serta hak-hak tertentu yang membebaninya (Pasal 1 Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).
69

Tujuan Pendaftaran Tanah adalah untuk menjamin

kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah
diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-
ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Hak atas tanah adalah penetapan pemerintah yang
memberikan suatu hak atas tanah negara, termasuk
perpanjangan jangka waktu hak dan pembaruan hak serta
permohonan hak di atas hak pengelolaan. Hak Atas Tanah terdiri
dari Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak
Pakai. Sedangkan Hak Pengelolaan dalam sistematika Hak-Hak
Penguasaan atas tanah tidak dimasukkan dalam golongan Hak
Atas Tanah.
Ketentuan mengenai tata cara permohonan hak atas tanah
terdapat dalam Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2010 tentang
Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan dan Peraturan
Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional No. 4 Tahun 2017 tentang Standar Pelayanan
Pertanahan di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata
J. EVALUASI
1. Berikut dasar hukum yang menjelaskan jenis hak atas tanah

disesuaikan dengan subyek hak, peruntukannya serta
kesesuaian dengan tata ruang setempat, kecuali..
a. Undang-Undang No.5 Tahun 1960
b. Peraturan Pemerintah No.40 Tahun 1996
c. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No.7 Tahun 2017
70

d. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No.4 Tahun 2020

e. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 5 Tahun 2020
2. Ketentuan mengenai tata cara permohonan hak atas tanah
adalah
a. Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 2010
b. Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 2010
c. Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2010
d. Peraturan Kepala BPN No. 2Tahun 2010
e. Peraturan Kepala BPN No. 5 Tahun 2010
3. Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara

terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengolahan, penaskahan, dan penyajian serta
pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan
daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan
rumah susun, termasuk pemberian suatu tanda bukti haknya
bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak
milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya disebut kegiatan :
a. Pengumpulan data yuridis
b. Pengumpulan data fisik
c. Pendaftaran tanah
d. PRONA
e. Pengukuran bidang tanah
4. Dalam kegiatan penyelenggaraan pendaftaran tanah, ada
beberapa syarat penting untuk menjamin kepastian hukum,
antara lain kecuali :
71

a. Peta-peta kadastral dapat dipakai rekonstruksi di lapangan

dan digambarkan batas yang sah menurut hak;
b. Daftar ukur membuktikan pemegang hak terdaftar di
dalamnya sebagai pemegang hak yang sah menurut
hukum; dan
c. Setiap hak dan peralihannya harus didaftarkan
d. Inventarisasi dan Identifikasi Pemegang Hak Atas Tanah
e. Pengumpulan data fisik dan data yuridis
5. Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan
pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia
menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan
Pemerintah. Hal ini diatur dalam Undang-Undang No. 5 Tahun
1960 yaitu pada pasal
a. 20
b. 19
c. 18
d. 17
e. 16
6. Penggunaan dan pemanfaatan tanah pada ruang atas
dan/atau bawah tanah oleh pemegang hak yang berbeda,
dapat diberikan hak..., kecuali...
a. Hak Milik
b. Hak Guna Bangunan
c. Hak Pakai
d. Hak Pengelolaan
e. Hak Guna Usaha
7. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan
secara serentak bagi semua objek pendaftaran tanah di
72

seluruh wilayah Republik Indonesia dalam satu wilayah

desa/kelurahan atau nama lainnya yang setingkat dengan itu,
yang meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data
fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa objek
pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya
merupakan definisi dari
a. PRONA
b. Reforma Agraria
c. PTSL
d. Sertipikasi swadaya
e. Larasita
8. Berikut merupakan Hak Atas Tanah, kecuali...
a. Hak Milik
b. Hak Pengelolaan
c. Hak Guna Usaha
d. Hak Guna Bangunan
e. Hak Pakai
9. Jenis hak atas tanah yang permohonannya diajukan kepada
Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi adalah...
a. Hak Milik
b. Hak Pakai
c. Hak Guna Usaha
d. Hak Guna Bangunan
e. Jawaban c dan d benar
10. Dalam menjamin kepastian hukum, Pemerintah mengadakan
pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia
menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan
Pemerintah. Hal ini merupakan...
a. Asas pendaftaran tanah
73

b. Prinsip pendaftaran tanah

c. Umpan balik pendaftaran tanah
d. Tujuan pendaftaran tanah
e. Hakekat pendaftaran tanah
K. UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT

Luar biasa! anda telah sampai pada bagian akhir bab ini.
Jika anda mampu menjawab soal-soal evaluasi dengan tepat,
berarti anda telah berhasil memahami materi– materi pada bab
ini. Namun jika belum, jangan menyerah. Anda dipersilakan untuk
mempelajari kembali materi dengan lebih seksama hingga Anda
dapat menjawab pertanyaan benar seluruhnya.
74

BAB IV
SERTIPIKASI HAK ATAS TANAH HASIL
KEGIATAN PENGADAAN TANAH BAGI
PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM

Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta diharapkan memahami proses
permohonan hak atas tanah hasil kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan
untuk kepentingan umum serta menjelaskan tata cara penetapannya.
Sebelum kita membahas mengenai sertipikasi hak atas tanah

hasil kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum ada baiknya kita mengupas sedikit mengenai
kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum.
Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi
ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak.
Kegiatan ini prinsipnya hanya boleh diselenggarakan oleh
instansi/pemerintah. Pengertian pemerintah yakni lembaga negara,
kementerian, lembaga pemerintah non kementerian, pemerintah
provinsi, pemerintah kabupaten, pemerintah kota. Sedangkan bagi
Badan Usaha Milik Negara/Daerah atau Badan Usaha milik swasta
hanya dapat melaksanakan pengadaan tanah untuk kepentingan
umum jika menerima penugasan dari pemerintah.
Tujuan kegiatan ini adalah untuk menyediakan tanah bagi
pelaksanaan pembangunan guna meningkatkan kesejahteraan dan
kemakmuran bangsa, negara, dan masyarakat dengan tetap
menjamin kepentingan hukum pihak yang berhak dengan cara

memberikan ganti kerugian yang layak dan adil.
Pokok-pokok pengadaan tanah yang terkandung di dalam
Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, antara lain :
1. Pemerintah dan/atau pemerintah daerah dijamin mendapatkan
tanah dan ketersediaan anggaran/dana pengadaan tanah;
2. Pihak yang berhak wajib melepas tanahnya setelah menerima
ganti kerugian atau demi hukum melepaskan haknya haknya
setelah ganti kerugian dititipkan ke pengadilan negeri :
a. Masyarakat diberikan hak menggugat penetapan lokasi
pembangunan di PTUN;
b. Masyarakat diberikan hak menggugat besaran ganti kerugian
di Pengaadilan Negeri;
c. Ganti kerugian berdasarkan harga taksiran independen, tidak
menggunakan nilai NJOP.
3. Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum
diselenggarakan hanya oleh pemerintah, kecuali badan usaha
dengan penugasan/kuasa dari pemerintah;
4. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum harus sesuai
dengan:
a. Rencana Tata Ruang Wilayah;
b. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah;
c. Rencana Strategis; dan
d. Rencana kerja setiap instansi yang memerlukan tanah.
5. Pengadaan tanah diperbolehkan menyimpang dari RTRW, jika
pengadaan tanah untuk pembangunan infrastruktur minyak, gas,
dan panas bumi, hanya cukup berdasarkan :
76

a. Rencana Strategis;
b. Rencana Kerja Instansi.
6. Pengadaan tanah diselenggarakan melalui perencanaan dengan
melibatkan semua pengampu dan pemangku kepentingan;
7. Pengadaan tanah dilaksanakan oleh Kepala Kantor Wilayah
Badan Pertanahan Nasional Provinsi atas nama Menteri Agraria
dan Tata Ruang/Kepala BPN RI. Dalam prakteknya, Kepala
Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi
menugaskan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum
menggunakan tahapan :
a. Perencanaan
Dalam tahap ini instansi yang memerlukan tanah membuat
rencana pengadaan tanah yang disusun dalam bentuk
dokumen perencanaan pengadaan tanah. Setelah dokumen
lengkap, instansi yang memerlukan tanah tersebut
menyampaikan kepada Gubernur.
b. Persiapan
Setelah dokumen rencana pengadaan tanah diterima oleh
Gubernur, Gubernur membentuk Tim Persiapan Pengadaan
Tanah paling lama 10 hari kerja. Tim Persiapan Pengadaan
Tanah memiliki tugas :
1) Melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan;
2) Melakukan pendataan awal lokasi rencana
pembangunan;
3) Konsultasi publik rencana pembangunan;
4) Menyiapkan penetapan lokasi pembangunan;
5) Mengumumkan penetapan lokasi pembangunan;
77

6) Melaksanakan tugas lain yang terkait persiapan

pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum yang ditugaskan oleh Gubernur.
c. Pelaksanaan
Pelaksanaan pengadaan tanah diselenggarakan oleh Menteri
Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN dan dilaksanakan oleh
Kepala Kantor Wilayah BPN selaku Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah.
Pelaksanaan pengadaan tanah meliputi :
1) Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan,
penggunaan dan pemanfaatan tanah;
2) Penilaian ganti kerugian;
3) Musyawarah penetapan ganti kerugian;
4) Pemberian ganti kerugian;
5) Pelepasan hak objek pengadaan tanah;
6) Pendokumentasian peta bidang, daftar nominatif, dan
data administrasi pengadaan tanah;
7) Pemutusan hubungan hukum antara pihak yang berhak
dengan objek pengadaan tanah;
d. Penyerahan Hasil
Setelah dilakukannya ganti kerugian dan pelepasan hak
objek pengadaan tanah, Ketua pelaksana pengadaan tanah
menyerahkan hasil pengadaan tanah berupa bidang tanah
dan dokumen pengadaan tanah kepada instansi yang
memerlukan tanah disertai dengan data pengadaan tanah
paling lama 7 hari kerja sejak dilakukan pelepasan hak objek
pengadaan tanah.
78

Setelah dilakukan serah terima hasil pengadaan tanah, maka

instansi yang memerlukan dapat langsung menggunakan
untuk melaksanakan pembangunan dan wajib mendaftarkan
tanah yang diperolehnya tersebut.
8. Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut di atas, sudah jelas
diamanatkan bahwa instansi yang memerlukan tanah wajib untuk
mendaftarkan tanah yang diperolehnya. Hal tersebut ditegaskan
dalam Pasal 50 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum disebutkan bahwa setiap instansi yang telah memperoleh
tanah wajib mendaftarkan tanah yang diperoleh sesuai dengan
9. Adapun yang dimaksud instansi disini adalah lembaga negara,
kementerian dan lembaga pemerintah non kementerian,
pemerintah provinsi, pemerintah kabupaten/kota, dan Badan
Hukum Milik Negara/Badan Usaha Milik Negara yang mendapat
penugasan khusus Pemerintah.
10. Berdasarkan pasal 112 ayat (4) Perpres 148 Tahun 2015,
pendaftaran/pensertifikatan sebagaimana dimaksud di atas wajib
dilakukan oleh Instansi yang memerlukan tanah dalam waktu
paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak penyerahan hasil
Pengadaan Tanah.
A. PENSERTIPIKATAN ASET HASIL PENGADAAN
TANAH NON PROYEK STRATEGIS NASIONAL
(NON PSN)
Bahwa berdasarkan Pasal 1 Undang-Undang Nomor 2
Tahun 2012 dijelaskan bahwa instansi yang memerlukan tanah
adalah Lembaga negara, kementerian dan lembaga pemerintah
79

non kementerian, pemerintah provinsi, pemerintah

kabupaten/kota, dan Badan Hukum Milik Negara/Badan Usaha
Milik Negara yang mendapat penugasan khusus Pemerintah.
Sehubungan dengan itu, pensertipikatan asset hasil

pengadaan tanah non Proyek Strategis Nasional (Non PSN)
adalah kegiatan pendaftaran hak yang berkaitan dengan instansi
pemerintah baik pusat dan daerah serta badan usaha milik
negara atau badan usaha milik daerah.
Hak atas tanah yang berkaitan dengan instansi pemerintah

maupun Badan Usaha Milik Negara/Daerah, antara lain Hak
Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan.
1. Hak Guna Bangunan untuk Badan Hukum

Tabel 1. Permohonan Hak Guna Bangunan untuk Badan Hukum
Persyaratan Waktu
a. Formulir yang sudah diisi dan a. 38 (tiga puluh

ditandatangani pemohon atau delapan) hari untuk
kuasanya diatas materai cukup. luasan tidak lebih
b. Surat kuasa apabila dikuasakan. dari 2.000 m2
c. Fotokopi identitas (KTP, KK) b. 57 (lima puluh tujuh)
pemohon dan kuasa apabila hari untuk luasan
dikuasakan, yang telah dicocokkan lebih dari 2.000 m2
dengan aslinya oleh petugas loket. s.d. 150.000 m2
d. Fotokopi Tanda Daftar Perusahaan. c. 97 (sembilan puluh
e. Akta Pendirian dan Pengesahan tujuh) hari untuk
Badan Hukum yang telah dicocokkan luasan lebih dari
dengan aslinya oleh petugas loket. 150.000 m2
f. Izin Lokasi atau Surat Izin
Penunjukan Penggunaan Tanah.
g. Proposal/Rencana pengusahaan
tanah
h. Fotokopi INFRASTRUKTUR
PERTANAHANT PBB Tahun
berjalan yang telah dicocokkan
dengan aslinya oleh petugas loket
dan penyerahan bukti SSB (BPHTB)
80

dan bukti bayar uang pemasukan

(pada saat pendaftaran hak).
i. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai
dengan ketentuan.
Permohonan Hak Guna Bangunan diajukan secara tertulis

melalui Kakantah Kabupaten/Kota, yang memuat :
Keterangan mengenai pemohon : nama, tempat kedudukan,
akta pendirian, pengesahan dari pejabat yang berwenang dan
tanda daftar perusahaan, jika dikuasakan kepada pihak lain
perlu dilengkapi dengan surat kuasa yang dilampiri fotokopi
KTP/paspor penerima kuasa dan pemberi kuasa.
Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan
data fisik, yaitu :
a. Dasar penguasaan atau alas haknya dapat berupa
sertipikat, girik, surat kapling, surat-surat bukti pelepasan
hak dan pelunasan tanah dan bangunan dan/atau tanah
yang telah dibeli dari pemerintah, putusan pengadilan, akta
PPAT, akta pelepasan hak dan surat-surat bukti perolehan
tanah lainnya;
b. Letak, batas-batas dan luasnya (Peta bidang tanah/surat
ukur sebutkan tanggal dan nomor serta NIB-nya);
c. Jenis tanah (pertanian/non pertanian);
d. Rencana penggunaan tanah;
e. Status tanahnya (tanah hak atau Tanah Negara).
Data pendukung permohonan Hak Guna Bangunan dilampiri
dengan : fotokopi akta pendirian badan hukum, pengesahan
badan hukum dari pejabat yang berwenang dan tanda daftar
perusahaan.
81

Keterangan mengenai tanahnya :

a. Perizinan : Izin Lokasi, persetujuan Penanaman Modal
Dalam Negeri (PMBDN) atau surat persetujuan Presiden
bagi PMA tertentu atau persetujuan prinsip dari Departemen
Teknis bagi non PMBDN atau PMA, persetujuan Kepala
BPN mengenai pelepasan HGU;
b. Data Fisik : surat ukur/peta bidang tanah/NIB;
c. Data Yuridis;
d. NJOP (INFRASTRUKTUR PERTANAHANT PBB/bukti
lunas PBB) tahun berjalan dan NPTTKUP tahun berjalan.
Dokumen lain yang diperlukan meliputi :
a. Surat pernyataan tidak sengketa yang dibuat oleh pemohon
di atas kertas bermaterai cukup;
b. Keterangan mengenai jumlah bidang, luas, dan status
tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon, termasuk bidang
tanah yang dimohon;
c. Surat pernyataan mengenai rencana penggunaan dan
pemanfaatan tanah yang dimohon (berisi penggunaan
tanah saat ini dan rencana penggunaan dan pemanfaatan
tanah apabila akan mengubah penggunaan dan
pemanfaatan tanahnya).
2. Hak Pakai untuk Badan Hukum Indonesia
Tabel 2. Permohonan Hak Pakai untuk Badan Hukum Indonesia
Persyaratan Waktu
a. Formulir yang sudah diisi dan a. 38 (tiga puluh delapan) hari
ditandatangani pemohon atau untuk :
kuasanya diatas materai cukup.
82

b. Surat kuasa apabila dikuasakan. 1) Tanah pertanian yang

c. Fotokopi identitas (KTP, KK) luasnya tidak lebih dari
pemohon dan kuasa apabila 2 Ha
dikuasakan, yang telah dicocokkan 2) Tanah non-pertanian
dengan aslinya oleh petugas loket. yang luasnya tidak
d. Fotokopi Tanda Daftar lebih dari 2.000 m2
Perusahaan, Akta Pendirian, (kecuali mengenai
Pengesahan Badan Hukum yang tanah bekas HGU)
telah dicocokkan oleh petugas b. 57 (lima puluh tujuh) hari
loket. untuk :
e. Izin Lokasi atau Surat Izin 1) Tanah pertanian yang
Penunjukan Penggunaan Tanah luasnya lebih dari 2 Ha
f. Bukti pemilikan tanah/alas hak. 2) Tanah non-pertanian
yang luasnya lebih dari
g. Proposal/Rencana Pengusahaan
2.000 m2 s.d. 150.000
tanah
m2
h. Fotokopi INFRASTRUKTUR
c. 97 (sembilan puluh tujuh)
PERTANAHANT PBB Tahun
hari untuk : tanah non-
berjalan yang telah dicocokkan
pertanian luasnya lebih dari
dengan aslinya oleh petugas loket,
150.000 m2
penyerahan bukti SSB (BPHTB)
dan bukti bayar uang pemasukan
(pada saat pendaftaran hak).
i. Melampirkan bukti SSP/PPh
sesuai dengan ketentuan.
3. Hak Pakai untuk Instansi Pemerintah
Tabel 3. Permohonan Hak Pakai untuk Instansi Pemerintah
Persyaratan Waktu
a. Formulir yang sudah diisi dan a. 38 (tiga puluh delapan) hari

ditandatangani pemohon atau untuk :
kuasanya diatas materai cukup. 1) Tanah pertanian yang
b. Surat kuasa apabila dikuasakan. luasnya tidak lebih
c. Fotokopi identitas (KTP, KK) dari 2 Ha
pemohon dan kuasa apabila 2) Tanah non-pertanian
yang luasnya tidak
83

dikuasakan, yang telah dicocokkan lebih dari 2.000 m2

dengan aslinya oleh petugas loket. (kecuali mengenai
d. Penetapan Lokasi atau Surat Izin tanah bekas HGU)
Penunjukan Penggunaan Tanah b. 57 (lima puluh tujuh) hari
e. Bukti perolehan tanah/alas untuk :
hak/surat pernyataan dari - Tanah pertanian yang
pengelola aset. luasnya lebih dari 2 Ha
f. Fotokopi INFRASTRUKTUR - Tanah non-pertanian
PERTANAHANT PBB Tahun yang luasnya lebih dari
berjalan yang telah dicocokkan 2.000 m2 s.d. 150.000 m2
dengan aslinya oleh petugas loket c. 97 (sembilan puluh tujuh)
g. Melampirkan bukti SSP/PPh hari untuk : tanah non-
sesuai dengan ketentuan. pertanian luasnya lebih dari
150.000 m2
Permohonan Hak Pakai diajukan secara tertulis kepada Kepala

Kantor Pertanahan yang memuat :
a. Apabila Badan Hukum : nama, tempat kedudukan, akta
pendirian, pengesahan dari pejabat yang berwenang dan
tanda daftar perusahaan, jika dikuasakan kepada pihak lain
perlu dilengkapi dengan surat kuasa yang dilampiri fotokopi
KTP/paspor penerima kuasa dan pemberi kuasa;
b. Apabila instansi pemerintah/Pemerintah Daerah
provinsi/kabupaten/kota dan desa tidak memerlukan syarat-
syarat subyek tersebut diatas, tetapi cukup dengan surat
permohonan yang memuat nama isntansi dan
ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan
data fisik, yaitu :
a. Dasar penguasaan atau alas haknya dapat berupa
sertipikat, girik, surat kapling, surat-surat bukti pelepasan
hak/pembebasan tanah dan pelunasan tanah dan bangunan
84

dan /atau tanah yang telah dibeli dari pemerintah, putusan

pengadilan, akta PPAT, akta pelepasan hak dan surat-surat
bukti perolehan tanah lainnya;
b. Letak, batas-batas dan luasnya (Peta bidang tanah/surat
ukur sebutkan tanggal dan nomor serta NIB-nya);
c. Jenis tanah (pertanian/non pertanian);
d. Rencana penggunaan tanah;
e. Status tanahnya (tanah hak atau Tanah Negara);
f. Jika pemohon Instansi Pemerintah dilengkapi surat
pernyataan aset sebagaimana diuraikan dalam SE KBPN
Nomor 500-1255 tanggal 4 Mei 1992.
Data pendukung yang diperlukan dalam permohonan Hak Pakai
adalah :
a. Jika Badan Hukum : fotokopi akta pendirian badan hukum,
pengesahan badan hukum dari pejabat yang berwenang
dan tanda daftar perusahaan;
b. Jika instansi pemerintah/Pemerintah Daerah provinsi/
kabupaten/kota dan desa tidak memerlukan syarat-syarat
subyek tersebut diatas, tetapi cukup dengan surat
permohonan yang memuat nama instansi dan
ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
Keterangan mengenai tanahnya :
a. Perizinan : Izin Lokasi/penetapan lokasi atau pelepasan
HGU dari Kepala BPN apabila tanahnya berasal dari HGU;
b. Data Fisik : surat ukur/peta bidang tanah/NIB;
c. Data Yuridis;
d. NJOP (INFRASTRUKTUR PERTANAHANT PBB/bukti
lunas PBB) tahun berjalan dan NPTTKUP tahun berjalan.
85

e. Surat pernyataan tidak sengketa yang dibuat oleh pemohon

di atas kerta bermaterai cukup;
f. Keterangan mengenai jumlah bidang, luas, dan status
tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon, termasuk bidang
tanah yang dimohon;
g. Surat pernyataan mengenai rencana penggunaan dan
pemanfaatan tanah yang dimohon (berisi penggunaan
tanah saat ini dan rencana penggunaan dan pemanfaatan
tanah apabila akan mengubah penggunaan dan
pemanfaatan tanahnya).
B. PENSERTIPIKATAN ASET HASIL PENGADAAN

TANAH DALAM RANGKA PELAKSANAAN PROYEK
STRATEGIS NASIONAL (PSN) YANG DIBIAYAI OLEH
LMAN
Agenda pokok pemerintahan Joko Widodo-Jusuf Kalla
dikenal dengan Nawacita. Istilah Nawacita diambil dari bahasa
Sanskerta yang berarti sembilan cita/harapan/keinginan.
Rumusan Nawacita memiliki tiga ciri utama, yakni Negara Hadir,
Membangun dari Pinggiran, dan Revolusi Mental. Tujuannya
untuk melanjutkan semangat perjuangan dan cita-cita Presiden
RI yang pertama Soekarno yang dikenal dengan istilah Trisakti,
yakni berdaulat secara politik, mandiri dalam ekonomi, dan
berkepribadian dalam kebudayaan. Nawacita adalah konsep
besar untuk memajukan Indonesia yang berdaulat, mandiri dan
berkepribadian. Untuk mewujudkan sembilan
cita/harapan/keinginan dimaksud, diperlukan kerja nyata, dimulai
dari pembangunan fondasi dan dilanjutkan dengan upaya
akselerasi di berbagai bidang. Nawacita telah dijabarkan ke
86

dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional

(RPJMN) 2015-2019. Penjabaran lebih detil atas RPJMN berupa
program dan proyek yang dilaksanakan oleh
Kementerian/Lembaga.
Dalam RPJMN 2015-2019, sudah terangkum arah

kebijakan pembangunan infrastruktur dasar dan konektivitas.
Arah kebijakan ini merupakan sasaran pembangunan sektor
unggulan. Adapun arah kebijakan pembangunan sektor unggulan
itu, antara lain, meliputi penyelenggaraan sinergi air minum dan
sanitasi nasional, transportasi pendukung sistem logistik
nasional, jaringan jalan kota, dan aksesibilitas energi. Sementara
itu, indikator infrastruktur dasar dan konektivitas mencakup rasio
elektrifikasi, konsumsi listrik per kapita, tempat tinggal, akses air
minum, sanitasi, pengembangan jalan nasional, serta
pembangunan jalan baru, jalan tol, pelabuhan, dermaga
penyeberangan, bandara, jalur kereta api, dan jangkauan pita
lebar. Pendanaan proyek-proyek infrastruktur dasar dan
konektivitas tersebut berasal dari pemerintah, kerja sama
pemerintah dan swasta, BUMN, dan swasta. Sokongan dana dari
pemerintah selama lima tahun RPJM adalah Rp 1.300 triliun atau
sepertiga dari total kebutuhan pendanaan.
Dalam implementasinya, Pemerintah telah menetapkan

proyek-proyek yang masuk kategori proyek strategis nasional,
yang tujuannya untuk memenuhi kebutuhan dasar dan
meningkatkan kesejahteraan masyarakat. Dalam rangka
pelaksanaan proyek strategis, diperlukan upaya percepatan
pelaksanaan Proyek Strategis Nasional. Terkait hal ini Presiden
87

Joko Widodo pada tanggal 8 Januari 2016 telah menandatangani

Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 3 Tahun 2016 tentang
Percepatan Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional.
Dalam Perpres ini disebutkan, bahwa Proyek Strategis

Nasional adalah proyek yang dilaksanakan oleh Pemerintah,
Pemerintah Daerah, dan/atau badan usaha yang memiliki sifat
strategis untuk peningkatan pertumbuhan dan pemerataan
pembangunan dalam rangka meningkatkan kesejahteraan
masyarakat dan pembangunan daerah. Adapun proyek-proyek
yang masuk dalam proyek strategis nasional itu antara lain,
proyek pembangunan infrastruktur jalan tol; proyek jalan nasional
atau strategis nasional non-tol; proyek sarana dan prasarana
kereta api antarkota; proyek kereta api dalam kota; proyek
revitalisasi bandara; pembangunan bandara baru; proyek
pembangunan bandara strategis lain; pembangunan pelabuhan
baru dan pengembangan kapasitas; program satu juta rumah;
pembangunan kilang minyak; proyek pipa gas atau terminal LPG;
proyek energi asal sampah; proyek penyediaan infrastruktur air
minum; proyek penyediaan sistem air limbah komunal;
pembangunan tanggul penahan banjir; proyek pembangunan pos
lintas batas negara (PLBN) dan sarana penunjang; proyek
bendungan; program peningkatan jangkauan broadband; proyek
infrastruktur IPTEK strategis lainnya; pembangunan kawasan
industri prioritas atau kawasan ekonomi khusus; proyek
pariwisata; proyek pembangunan smelter; dan proyek pertanian
dan kelautan.
88

Dalam rangka percepatan pelaksanaan Proyek Strategis

Nasional untuk kepentingan umum dan kemanfaatan umum,
pemerintah juga menerbitkan Instruksi Presiden Nomor 1 Tahun
2016 tentang Percepatan Pelaksanaan Proyek Strategis
Nasional, yang ditujukan kepada para Menteri Kabinet Kerja;
Jaksa Agung Republik Indonesia; Kepala Kepolisian Negara
Republik Indonesia; Sekretaris Kabinet; Kepala Staf
Kepresidenan; Para Kepala Lembaga Pemerintah Non
Kementerian; Para Gubernur; dan para Bupati/Walikota. Adapun
hal-hal yang harus dilaksanakan bagi pejabat yang bersangkutan,
yaitu tindakan-tindakan yang terkait dengan tugas, fungsi dan
kewenangan masing-masing, menyelesaikan masalah dan
hambatan, mengambil kebijakan-kebijakan dalam percepatan
pelaksanaan Proyek Strategis Nasional.
Tindakan strategis lainnya, yang harus dilakukan adalah

menyelesaikan masalah dan hambatan dalam pelaksanaan
Proyek Strategis Nasional atau untuk memberikan dukungan
dalam percepatan pelaksanaan Proyek Strategis Nasional,
diantaranya dengan mengambil diskresi dalam rangka mengatasi
persoalan yang konkret dan mendesak; menyempurnakan,
mencabut, dan/atau mengganti, ketentuan peraturan perundang-
undangan yang tidak mendukung atau menghambat percepatan
pelaksanaan Proyek Strategis Nasional; menyusun peraturan
perundang-undangan dan/atau kebijakan yang diperlukan untuk
percepatan pelaksanaan Proyek Strategis Nasional; melakukan
percepatan pengadaan tanah untuk pelaksanaan Proyek
Strategis Nasional dengan menggunakan waktu minimum dari
batas waktu yang ditetapkan dalam peraturan perundang-
89

undangan di bidang pengadaan tanah bagi pembangunan untuk

kepentingan umum; dan melaksanakan percepatan pengadaan
barang/jasa dalam rangka percepatan pelaksanaan Proyek
Strategis Nasional.
Proyek strategis nasional yang telah diamanatkan dan

dilaksanakan oleh Pemerintah, Pemerintah Daerah, dan/atau
badan usaha yang memiliki sifat strategis, sepanjang mandat
yang tertuang dalam Instruksi Presiden Nomor 1 Tahun 2016
telah sepenuhnya dilakukan secara proporsional, maka tujuan
utama berupa pemerataan pembangunan dalam rangka
memenuhi kebutuhan dasar, meningkatkan kesejahteraan
masyarakat dan pembangunan daerah sertameningkatkan
kesejahteraan masyarakat Indonesia akan segera tercapai,
sebagaimana diamanatkan dalam Nawacita.
Bahwa pendanaan pengadaan tanah bagi pembangunan

untuk kepentingan umum dalam rangka pelaksanaan Proyek
Strategis Nasional (PSN) diatur dalam Peraturan Presiden
Republik Indonesia Nomor 102 Tahun 2016. Untuk
melaksanakan ketentuan Pasal 26 Peraturan Presiden Republik
Indonesia Nomor 102 Tahun 2016 tersebut di atas, terbit
peraturan pelaksanaannya yaitu Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 21/PMK.06/2017 tentang Tata Cara Pendanaan Tanah
Bagi Proyek Strategis Nasional dan Pengelolaan Aset Hasil
Pengadaan Tanah Oleh Lembaga Manajemen Aset Negara.
Dalam Peraturan Menteri Keuangan tersebut diatur

mengenai pensertipikatan asset hasil pengadaan tanah dimana
asset hasil pengadaan tanah dalam rangka pelaksanaan Proyek
90

Strategis Nasional disertipikatkan atas nama Pemerintah

Republik Indonesia c.q. Kementerian Keuangan. Pimpinan LMAN
atas nama Menteri Keuangan mengajukan permohonan
pensertipikatan asset hasil pengadaan tanah (sertipikasi BMN
berupa tanah) kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat.
Sampai dengan saat ini banyak asset Barang Milik Negara

berupa tanah yang belum bersertifikat dan/atau belum memiliki
bukti dokumen kepemilikan. Berdasarkan Peraturan Bersama
antara Menteri Keuangan Nomor 186/PMK.06/2009 dan Kepala
Badan Pertanahan Nasional RI Nomor 24 tahun 2009 tanggal 18
November 2009 tentang Pensertipikatan Barang Milik Negara
(BMN) berupa Tanah, bahwa Barang Milik Negara berupa tanah
harus disertipikatkan atas nama Pemerintah Republik Indonesia
cq. Kementerian/Lembaga selaku pengguna anggaran Barang
Milik Negara, maka telah dilaksanakan pensertipikatan Barang
Milik Negara berupa tanah dimaksud mulai Tahun Anggaran
2013.
Sehubungan dengan hal tersebut dan berdasarkan hasil

koordinasi dengan Kementerian ATR/BPN, Kementerian
PPN/Bappenas, DJA dan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara
dengan agenda rencana tindak percepatan pensertipikatan
Barang Milik Negara berupa tanah, maka perlu untuk
inventarisasi, identifikasi dan verifikasi data terhadap tanah-tanah
instansi pemerintah yang tersebar di seluruh Indonesia,
selanjutnya terhadap bidang tanah yang berdasarkan hasil
inventarisasi, identifikasi dan verifikasi akan dilakukan sertipikasi
91

terhadap aset instansi pemerintah dimaksud. Hal ini untuk

melaksanakan amanat dari Undang-undang Pokok Agraria.
Pensertipikatan BMN berupa tanah bertujuan untuk :

1. Memberikan kepastian hukum atas BMN berupa tanah;
2. Memberikan perlindungan hukum kepada pemegang hak;
3. Melaksanakan tertib administrasi BMN berupa tanah;
4. Mengamankan BMN berupa tanah.
Adapun yang mejadi ruang lingkup dari pensertipikatan BMN

berupa tanah meliputi:
1. Tanah yang belum bersertipikat; atau
2. Tanah yang sudah bersertipikat tetapi belum atas nama
Pemerintah Republik Indonesia cq. Kementerian/Lembaga.
Dalam rangka melaksanakan persertipikatan BMN Kementerian

Keuangan memiliki tugas dan tanggung jawab sebagai berikut:
1. Menyimpan asli sertipikat BMN berupa tanah;
2. Menghimpun dan melakukan updating data BMN berupa
tanah yang telah bersertipikat atas nama Pemerintah
Republik Indonesia;
3. Menyampaikan permintaan data BMN berupa tanah yang
telah disertipikatkan atas nama Pemerintah Republik
Indonesia cq. Kementerian Negara/Lembaga setiap 6
(enam) bulan kepada Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia;
4. Mengalokasikan anggaran yang diperlukan dalam rangka
pelaksanaan pensertipikatan BMN berupa tanah.
92

Dalam rangka melaksanakan persertipikatan BMN, Badan

Pertanahan Nasional Republik Indonesia memiliki tugas dan
tanggung jawab sebagai berikut
1. Melaksanakan pensertipikatan BMN berupa tanah sesuai
ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang
pertanahan;
2. Melakukan perubahan nama pada sertipikat BMN berupa
tanah, yang semula atas nama Kementerian
Negara/Lembaga menjadi atas nama Pemerintah Republik
Indonesia cq. Kementerian Negara /Lembaga;
3. Menyiapkan rekapitulasi data BMN berupa tanah yang telah
disertipikatkan.
Dalam rangka melaksanakan persertipikatan BMN, Kementerian

Negara/Lembaga memiliki tugas dan tanggung jawab sebagai
berikut :
1. Melakukan inventarisasi dan identifikasi BMN berupa tanah;
2. Menyelesaikan masalah-masalah yang berkaitan dengan
penguasaan danj atau pensertipikatan BMN berupa tanah;
3. Menyiapkan dan melengkapi persyaratan dalam rangka
pensertipikatan BMN berupa tanah;
4. Menunjukkan letak dan tanda batas bidang tanah serta
memasang tanda-tanda batas tanah yang akan
disertipikatkan;
5. Menyiapkan dan memberikan data dan informasi tentang
BMN berupa tanah yang akan disertipikatkan kepada Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia dalam bentuk
93

rincian dan kepada Pengelola Barang dalam bentuk

rekapitulasi;
6. Menyiapkan dan memberikan data dan informasi tentang
BMN berupa tanah yang telah bersertipikat namun akan
dilakukan perubahan nama ke atas nama Pemerintah
Republik Indonesia cq. Kementerian Negara/Lembaga
kepada Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
dalam bentuk rincian dan kepada Pengelola Barang dalam
bentuk rekapitulasi;
7. Mengajukan permohonan Hak Pakai atau perubahan nama
pemegang hak atas tanah kepada Kantor Pertanahan
setempat sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan;
8. Menyusun dan mengajukan anggaran dalam rangka
pensertipikatan BMN berupa tanah sesuai dengan
mekanisme APBN;
9. Mengajukan permohonan penetapan status penggunaan
BMN berupa tanah kepada Pengelola Barang dengan
melampirkan asli sertipikat, paling lambat 1 (satu) bulan
terhitung sejak tanggal diterimanya sertipikat.
Bahwa terdapat beberapa kriteria kategori untuk sertipikasi
BMN berupa tanah yaitu kategori luas sampai dengan 25.000
M2, luas 25.001 M2 s.d. 100.000 M2. Serta luasan lebih dari
100.000 M2.
Bahwa dengan terbitnya SE Menteri ATR/BPN tanggal 22
April 2016 No. 1855/15.1/IV/2016 terdapat beberapa
Kemudahan dan Percepatan dalam Pendaftaran Tanah Instansi
Pemerintah, antara lain :
94

1. Melakukan percepatan kegiatan pendaftaran tanah instansi

pemerintah di seluruh Indonesia;
2. Instansi pemerintah adalah lembaga negara, kementerian
dan lembaga pemerintah, non kementerian,
Pemprov/Kab/Kota, BUMN/BUMD;
3. Tanah yang dimohon harus dalam keadaan clean dan clear,
yaitu tidak terdapat keberatan dari pihak lain (tidak
sengketa, tidak dalam pendudukan/okupasi pihak lain,
tercatat dalam daftar inventarisasi aset pemerintah);
4. Dalam hal terdapat penguasaan masyarakat atau pihak
ketiga, instansi pemerintah harus menyelesaikan dengan
pihak terkait dan kepada jajaran ATR/BPN agar secara aktif
memfasilitasi penangan penyelesaian atas permasalahan
dimaksud dan atas bagian areal yang tidak bermasalah
dapat dilanjutkan proses pendaftarannya;
5. Dalam hal tanah yang dikuasai terdapat fasos fasum milik
pemerintah/pemda agar dimintakan surat keterangan yang
menyatakan bahwa yang mengelola fasos fasum tidak
keberatan apabila diberikan haknya atas nama pemerintah
dimaksud;
6. Dalam hal penguasaan atau bukti kepemilikan tanah
instansi pemerintah tidak lengkap atau sama sekali tidak
mempunyai dasar penguasaan/bukti kepemilikan agar
dibuktikan dengan surat pernyataan tertulis tentang
penguasaan fisik bidang tanah dari penanggungjawab
pengelola aset dari instansi yang bersangkutan;
7. Surat pernyataan tersebut dibuat berdasarkan keterangan
yang sebenar-benarnya dari pihak yang membuat
95

pernyataan, bertanggungjawab baik secara perdata

maupun pidana apabila dikemudian hari terdapat unsur-
unsur ketidak benaran dalam pernyataannya dan bersedia
sertifikatnya dibatalkan dan diproses hukum sesuai
peraturan yang berlaku.
C. LATIHAN
1. Sebutkan ketentuan yang mengatur mengenai kegiatan
pendaftaran tanah hasil kegiatan pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum?
2. Apa yang anda ketahui tentang sertipikasi hasil kegiatan
pengadaan tanah yang merupakan pelaksanaan Proyek
Strategis Nasional (PSN)?
D. RANGKUMAN
Bahwa Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum mengamanatkan bahwa instansi yang memerlukan tanah
wajib untuk mendaftarkan tanah yang diperolehnya.
Hal tersebut ditegaskan dalam Pasal 50 Undang-Undang
Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum disebutkan bahwa
setiap instansi yang telah memperoleh tanah wajib
mendaftarkan tanah yang diperoleh sesuai dengan
Adapun yang dimaksud instansi disini adalah lembaga
negara, kementerian dan lembaga pemerintah nonkementerian,
pemerintah provinsi, pemerintah kabupaten/kota, dan Badan
96

Hukum Milik Negara/Badan Usaha Milik Negara yang mendapat

penugasan khusus Pemerintah.
97

F. EVALUASI
1. Dasar hukum yang menegaskan bahwa instansi yang telah

memperoleh tanah wajib mendaftarkan tanah yang diperoleh
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
diatur dalam :
a. Pasal 50 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012
b. Pasal 40 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012
c. Pasal 30 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012
d. Pasal 20 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012
e. Pasal 10 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012
2. Berdasarkan pasal 112 ayat (4) Perpres 148 Tahun 2015,
pendaftaran/pensertifikatan sebagaimana dimaksud di atas
wajib dilakukan oleh Instansi yang memerlukan tanah dalam
waktu paling lama :
a. 10 (tiga puluh) hari kerja sejak penyerahan hasil
Pengadaan Tanah
b. 20 (tiga puluh) hari kerja sejak penyerahan hasil
Pengadaan Tanah
c. 30 (tiga puluh) hari kerja sejak penyerahan hasil
Pengadaan Tanah
d. 40 (tiga puluh) hari kerja sejak penyerahan hasil
Pengadaan Tanah
e. 50 (lima puluh) hari kerja sejak penyerahan hasil

Pengadaan Tanah
3. Dibawah ini yang menjadi persyaratan permohonan hak pakai
instansi pemerintah, kecuali :
98

a. Fotokopi Tanda Daftar Perusahaan, Akta Pendirian,

Pengesahan Badan Hukum yang telah dicocokkan oleh
petugas loket
b. Surat kuasa apabila dikuasakan.
c. Penetapan Lokasi atau Surat Izin Penunjukan
Penggunaan Tanah.
d. Fotokopi INFRASTRUKTUR PERTANAHANT PBB
Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya
oleh petugas loket.
e. Fotokopi Identitas Pemohon
4. Percepatan Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional diatur
dalam :
a. Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 6 Tahun 2016
b. Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 5 Tahun 2016
c. Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 4 Tahun 2016
d. Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 3 Tahun 2016
e. Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 2 Tahun 2016

5. Pendanaan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum dalam rangka pelaksanaan Proyek
Strategis Nasional (PSN) diatur dalam :
a. Peraturan Presiden RI Nomor 102 Tahun 2016
b. Peraturan Presiden RI Nomor 103 Tahun 2016
c. Peraturan Presiden RI Nomor 104 Tahun 2016
d. Peraturan Presiden RI Nomor 105 Tahun 2016
e. Peraturan Presiden RI Nomor 106 Tahun 2016
6. Tata Cara Pendanaan Tanah Bagi Proyek Strategis Nasional

dan Pengelolaan Aset Hasil Pengadaan Tanah Oleh
Lembaga Manajemen Aset Negara. diatur dalam :
99

a. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 24/PMK.06/2017

b. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 23/PMK.06/2017
c. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 22/PMK.06/2017
d. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 21/PMK.06/2017
e. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 20/PMK.06/2017

7. Peraturan Menteri Keuangan yang menegaskan bahwa
Barang Milik Negara berupa tanah harus disertipikatkan atas
nama Pemerintah Republik Indonesia cq. Kementerian/
Lembaga selaku pengguna anggaran Barang Milik Negara
adalah :
a. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 186/PMK.06/2009
b. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 187/PMK.06/2009
c. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 188/PMK.06/2009
d. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 189/PMK.06/2009
e. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 185/PMK.06/2009

8. Dibawah ini yang menjadi kategori dari Sertipikasi BMN
berupa tanah, kecuali :
a. Kategori luas sampai dengan 25.000 M2
b. Kategori luas 25.001 M2 s.d. 100.000 M2
c. Kategori luas di atas 100.000 M2
d. Kategori luas 100.001 M2 s.d. 200.000 M2
e. Kategori luas di atas 200.000 M2
9. Tujuan dari pensertipikatan BMN berupa tanah antara lain,
kecuali :
a. Memberikan kepastian hukum atas BMN berupa tanah
b. Memberikan perlindungan hukum kepada pemegang hak
c. Inventarisasi permasalahan BMN berupa tanah
d. Mengamankan BMN berupa tanah
e. Melaksanakan tertib Administrasi dan mengamankan

BMN berupa tanah
100

10. Ruang lingkup dari pensertipikatan BMN berupa tanah

meliputi :
a. Tanah yang belum bersertipikat
b. Tanah yang belum bersertipikat maupun Tanah yang
sudah bersertipikat tetapi belum atas nama Pemerintah
Republik Indonesia cq. Kementerian/Lembaga
c. Tanah yang sudah bersertipikat tetapi belum atas nama
Pemerintah RI cq. Kementerian/Lembaga
d. Seluruh bidang tanah
e. Tanah girik hak adat
11. Dalam rangka melaksanakan persertipikatan BMN
Kementerian Keuangan memiliki tugas dan tanggung jawab
sebagai berikut, kecuali :
a. Melakukan inventarisasi dan identifikasi BMN berupa
tanah.
b. Menghimpun dan melakukan updating data BMN berupa
tanah yang telah bersertipikat atas nama Pemerintah
Republik Indonesia.
c. Menyampaikan permintaan data BMN berupa tanah yang
telah disertipikatkan atas nama Pemerintah Republik
Indonesia cq. Kementerian Negara/Lembaga setiap 6
(enam) bulan kepada Badan Pertanahan Nasional
Republik Indonesia.
d. Mengalokasikan anggaran yang diperlukan dalam rangka
pelaksanaan pensertipikatan BMN berupa tanah.
e. Merumuskan, menetapkan dan melaksanakan kebijakan

pensertipikatann BMN berupa tanah.
12. Dalam rangka melaksanakan persertipikatan BMN, Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia memiliki tugas dan
tanggung jawab sebagai berikut, kecuali :
101

a. Melaksanakan pensertipikatan BMN berupa tanah sesuai

ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang
pertanahan.
b. Melakukan perubahan nama pada sertipikat BMN berupa
tanah, yang semula atas nama Kementerian
Negara/Lembaga menjadi atas nama Pemerintah
Republik Indonesia cq. Kementerian Negara /Lembaga.
c. Menyiapkan rekapitulasi data BMN berupa tanah yang
telah disertipikatkan.
d. Menyimpan asli sertipikat BMN berupa tanah.
e. Memberikan perlindungan hukum kepada pemegang hak
atas tanah.
13. Dalam rangka melaksanakan persertipikatan BMN,
Kementerian Negara/Lembaga memiliki tugas dan tanggung
jawab sebagai berikut, kecuali :
a. Melakukan inventarisasi dan identifikasi BMN berupa
tanah.
b. Menyelesaikan masalah-masalah yang berkaitan dengan
penguasaan danj atau pensertipikatan BMN berupa
tanah.
c. Menyiapkan dan melengkapi persyaratan dalam rangka
pensertipikatan BMN berupa tanah.
d. Menyiapkan rekapitulasi data BMN berupa tanah yang
telah disertipikatkan.
e. Melakukan survey lapang dan identifikasi BMN berupa

tanah.
102

14. memudahkan dan mempercepat proses Pendaftaran Tanah

Instansi Pemerintah, diterbitkanlah Surat Edaran Menteri
ATR/BPN yaitu :
a. Surat Edaran Menteri ATR/BPN No. 1855/15.1/IV/2016
tanggal 22 April 2016
b. Surat Edaran Menteri ATR/BPN No. 1854/15.1/IV/2016
c. Surat Edaran Menteri ATR/BPN No. 1853/15.1/IV/2016
d. Surat Edaran Menteri ATR/BPN No. 1852/15.1/IV/2016
tanggal 22 April 2016.
e. Surat Edaran Menteri ATR/BPN No. 1851/15.1/IV/2016
tanggal 22 April 2016.
G. UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT

Luar biasa! anda telah sampai pada bagian akhir bab ini.
Jika anda mampu menjawab soal-soal evaluasi dengan tepat,
berarti anda telah berhasil memahami materi– materi pada bab
ini. Namun jika belum, jangan menyerah. Anda dipersilakan untuk
mempelajari kembali materi dengan lebih seksama hingga Anda
dapat menjawab pertanyaan benar seluruhnya.
103

BAB V
SERTIPIKASI HAK ATAS TANAH BEKAS
PENGUASAAN BENDA-BENDA TETAP MILIK
PERSEORANGAN WARGA NEGARA BELANDA
ATAU BADAN HUKUM MILIK BELANDA

Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta diharapkan dapat Memahami tata
cara penetapan dan pendaftaran hak atas tanah bekas penguasaan benda-
benda tetap milik perseorangan warga negara belanda (P3MB) atau badan
hukum milik belanda (Prk 5) serta tata cara Penilaian Obyek P3MB/Prk5.
Sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 1 Undang-Undang

Nomor 3 Prp Tahun 1960 tentang Penguasaan Benda-Benda Tetap
Milik Perseorangan Warga Negara Belanda, dan Peraturan Presidium
Kabinet Dwikora Nomor 5/Prk/Tahun 1965 tentang Penegasan Status
Rumah/Tanah Kepunyaan Badan-Badan Hukum yang Ditinggalkan
Direksi/Pengurusnya, semua bangunan dan tanahnya dinyatakan
jatuh kepada Negara dan dikuasai oleh Pemerintah Republik
Indonesia, dan dapat dijual kepada penerima hak yang memenuhi
syarat. Tetapi pada kenyataannya, masih terdapat tanah/rumah
kepunyaan Warga Negara Belanda yang belum dimohonkan haknya
dan telah dialihkan kepada pihak lain.
Berdasarkan hal tersebut maka dibentuklah Peraturan Menteri
Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor
3 Tahun 2020 tentang Tata Cara Penetapan dan Pendaftaran Hak
Atas Tanah Bekas Penguasaan Benda-Benda Tetap Milik
Perseorangan Warga Negara Belanda Atau Badan Hukum Milik
Belanda.
104

A. OBJEK P3MB/Prk.5
Objek Panitia Pelaksanaan Penguasaan Milik Belanda
yang selanjutnya disebut Objek P3MB adalah semua benda tetap
milik perseorangan Warga Negara Belanda, yang tidak terkena
oleh Undang-Undang Nomor 86 Tahun 1958 tentang
Nasionalisasi Perusahaan-Perusahaan Milik Belanda yang
pemiliknya telah meninggalkan wilayah Republik Indonesia.
Objek Peraturan Presidium Kabinet Dwikora Nomor
5/Prk/1965 yang selanjutnya disebut Prk.5 adalah semua rumah
dan tanah bangunan kepunyaan badan-badan hukum yang
direksi/pengurusnya sudah meninggalkan Indonesia dan menurut
kenyataannya tidak lagi menyelenggarakan ketatalaksanaan dan
usahanya, dinyatakan jatuh kepada Negara dan dikuasai oleh
Pemerintah Republik Indonesia.
Penetapan dan Pendaftaran Objek P3MB/Prk.5 :

1. Menteri menetapkan dan mendaftarkan objek P3MB/Prk.5.
2. Penetapan objek P3MB/Prk.5 dilimpahkan kepada Kepala
Kantor Wilayah.
3. Pendaftaran tanda bukti hak objek P3MB/Prk.5 dilaksanakan
di Kantor Pertanahan.
B. SUBJEK P3MB/Prk.5
1. Subjek Calon Pembeli Objek P3MB/Prk.5 diberikan dengan
memakai urutan pengutamaan sebagai berikut:
a. aparatur sipil negara penghuni rumah/pemakai tanah yang
bersangkutan yang belum mempunyai rumah/tanah;
105

b. aparatur sipil negara penghuni rumah/pemakai tanah yang

bersangkutan, asalkan dengan pembelian yang baru tidak
melebihi dari 2 rumah/bidang tanah;
c. aparatur sipil negara bukan penghuni rumah/ pemakai
tanah yang bersangkutan, yang belum mempunyai
rumah/tanah;
d. aparatur sipil negara, tetapi yang menjadi penghuni rumah
pemakai tanah yang bersangkutan, yang belum
mempunyai rumah/tanah.
2. Urutan pengutamaan Subjek Calon Pembeli Objek
P3MB/Prk.5 sebagaimana dimaksud pada poin (1) dapat
dikecualikan, dan Objek P3MB/Prk.5 diberikan kepada pihak
lain dengan ketentuan:
a. Pemerintah tidak menggunakan Objek P3MB/Prk.5; dan
b. merupakan pihak yang menguasai terakhir Objek
P3MB/Prk.5 dengan itikad baik.
3. Pihak lain yang menguasai terakhir objek P3MB/Prk.5
sebagaimana dimaksud pada poin (2), merupakan
perorangan maupun badan hukum.
C. TATA CARA PEMBELIAN BANGUNAN DAN TANAH

OBJEK P3MB/Prk.5 :
1. Permohonan pembelian bangunan dan perolehan hak atas
tanah objek P3MB/Prk.5 diajukan kepada Kepala Kantor
Pertanahan setempat.
Persyaratan permohonan meliputi:
a. Permohonan bermeterai cukup melalui Ketua Panitia
P3MB/Prk.5;
b. surat kuasa, apabila dikuasakan;
106

c. fotokopi identitas pemohon atau kuasa apabila

dikuasakan (KTP atau KK), yang telah dicocokkan
dengan aslinya oleh petugas loket;
d. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah;
e. dasar perolehan/penguasaan tanah;
f. fotokopi SPPT-PBB Tahun berjalan yang telah
dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
g. Surat Pernyataan bermeterai cukup yang berisi:
1) penguasaan fisik dan tidak dalam sengketa atau
perkara di Pengadilan, serta tidak diletakkan sita
jaminan;
2) kesanggupan membayar nilai tanah dan bangunan;
3) bukan tanah aset Pemerintah/Pemerintah
Daerah/BUMN/BUMD; dan
4) persetujuan para penghuni lain, apabila pemohon
bukan penghuni tunggal.
2. Dalam hal berkas permohonan telah memenuhi

persyaratan, Kepala Kantor Pertanahan melakukan
kegiatan pengukuran atas tanah yang dimohon.
3. Berdasarkan hasil pengukuran, Kepala Kantor Pertanahan

menerbitkan Peta Bidang Tanah.
4. Kepala Kantor Pertanahan menyampaikan Surat

Permohonan beserta kelengkapannya kepada Kepala
Kantor Wilayah disertai pertimbangan.
5. Kepala Kantor Wilayah membentuk susunan Panitia

P3MB/Prk.5 yang terdiri atas:
107

a. Kepala Bidang Hubungan Hukum Pertanahan sebagai

ketua merangkap anggota;
b. Kepala Bagian yang membidangi aset di pemerintahan
provinsi sebagai anggota;
c. Kepala Kantor Pertanahan sebagai anggota;
d. Kepala Bagian yang membidangi aset di pemerintahan
kota/kabupaten sebagai anggota;
e. Kepala Bagian yang membidangi bangunan di
pemerintahan kota/kabupaten sebagai anggota, untuk
provinsi Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta Kepala Bagian
yang membidangi aset provinsi;
f. Kepala Seksi di bidang Hubungan Hukum Pertanahan
sebagai Sekretaris bukan anggota.
6. Setelah berkas diterima, Kepala Kantor Wilayah

memerintahkan Panitia P3MB/Prk.5 untuk melakukan
pemeriksaan dokumen dan pemeriksaan lapang dalam
rangka persetujuan prinsip. Hasil pemeriksaan lapang dan
pemeriksaan dokumen dibuat dalam Berita Acara
Pemeriksaan. Berita Acara Pemeriksaan tersebut memuat:
a. uraian mengenai pemohon;
b. uraian mengenai tanah dan bangunan; dan
pertimbangan dari Panitia P3MB/Prk.5 yang berisi
rekomendasi setuju atau tidaknya persetujuan prinsip
untuk membeli rumah/bangunan dan memperoleh hak
atas tanah objek P3MB/Prk 5.
7. Ketua Panitia P3MB/Prk.5 mengumumkan Berita Acara

Pemeriksaan di 2 (dua) Surat Kabar Harian yang beredar
108

secara umum Nasional dengan masa tenggang 14 (empat

belas) hari kalender sejak diumumkan. Dalam hal tidak ada
keberatan setelah masa tenggang waktu pengumuman
dibuatkan Berita Acara Pengumuman oleh Ketua Panitia
P3MB/Prk.5. Berdasarkan Berita Acara Pemeriksaan dan
Berita Acara Pengumuman, apabila disetujui, Kepala Kantor
Wilayah menunjuk dan memerintahkan kepada Penilai
Pertanahan untuk melakukan penilaian tanah dan
bangunan.
8. Berdasarkan Berita Acara Hasil Pemeriksaan Panita

P3MB/Prk.5 dan hasil penilaian tanah dan bangunan oleh
Penilai Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah menetapkan
Keputusan Penjualan Rumah/Bangunan dan Pemberian
Hak Atas Tanah.
9. Keputusan Penjualan Rumah/Bangunan dan Pemberian

Hak Atas Tanah disampaikan kepada Pemohon. Penerima
hak wajib melakukan pendaftaran Keputusan Penjualan
Rumah/Bangunan dan Pemberian Hak Atas Tanah pada
Kantor Pertanahan setempat sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan. Biaya penetapan dan
pendaftaran hak atas tanah Objek P3MB/Prk.5 sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
10. Tarif Pelayanan Penetapan Tanah Objek Penguasaan

Benda-benda Tetap Milik Perseorangan Warga Negara
Belanda(P3MB)/Peraturan Presidium Kabinet Dwikora
Nomor 5/Prk/1965 adalah sebesar 25% (dua puluh lima
persen) dari nilai tanah (Pasal 18, PP 128 Tahun 2015); dan
109

11. Terhadap instansi Pemerintah dapat dikenakan tarif sebesar

Rp 0,00 (nol rupiah) sesuai dengan dengan Peraturan
Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional setelah mendapat persetujuan dari Menteri
Keuangan. (Pasal 25, PP 128 Tahun 2015).
D. TATA CARA PENILAIAN OBJEK P3MB/Prk.5

Hal-hal terkait dengan Penilaian terhadap objek
P3MB/Prk.5 diatur sebagai berikut :
1. Penilai ditunjuk oleh Kepala Kantor Wilayah berdasarkan
Surat Perintah untuk melaksanakan penilaian tanah dan
bangunan;
2. Penilaian dilakukan bidang per bidang tanah meliputi tanah,
ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman,
benda lain yang berkaitan dengan tanah dan/atau kerugian
lain yang dapat dinilai;
3. Dalam pelaksanaan penilaian nilai bangunan/rumah dan
tanah, harus dilakukan pemeriksaan/penelitian untuk
memastikan bahwa tanah yang dimohon:
a. tidak dipergunakan sendiri oleh Pemerintah sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) Peraturan Pemerintah
Nomor 223 Tahun 1961 tentang Pedoman Pelaksanaan
Pasal 4 dan Pasal 5 Undang-Undang Nomor 3 Prp.
Tahun 1960 tentang Penguasaan Benda-Benda Tetap
Milik Perseorangan Warga Negara Belanda;
b. tidak termasuk Aset Pemerintah/Pemerintah Daerah atau
Barang Milik Negara/Barang Milik Daerah;
c. tidak dalam sengketa atau perkara di lembaga peradilan,
dan tidak sedang diletakkan dalam sita jaminan.
110

4. Jangka waktu penilaian paling lama 3 (tiga) bulan;

5. Hasil Penilaian tanah dan bangunan diserahkan kepada
Kepala Kantor Wilayah;
6. Biaya Penilaian tanah dan bangunan dibebankan kepada
Pemohon, yang besaran jasa dan mekanisme pelaksanaan
pembayarannya sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
7. Format penyerahan hasil penilaian tanah dan bangunan
terdapat dalam lampiran III Permen ATR/BPN No.3 Tahun
2020.
E. LATIHAN
1. Apa yang anda ketahui tentang Sertipikasi Hak Atas Tanah
Objek P3MB/Prk.5?
2. Sebutkan tata cara Penilaian Objek P3MB/Prk.5?
F. RANGKUMAN
Objek Panitia Pelaksanaan Penguasaan Milik Belanda
yang selanjutnya disebut Objek P3MB adalah semua benda tetap
milik perseorangan Warga Negara Belanda, yang tidak terkena
oleh Undang-Undang Nomor 86 Tahun 1958 tentang
Nasionalisasi Perusahaan-Perusahaan Milik Belanda yang
pemiliknya telah meninggalkan wilayah Republik Indonesia.
Objek Peraturan Presidium Kabinet Dwikora Nomor
5/Prk/1965 yang selanjutnya disebut Prk.5 adalah semua rumah
dan tanah bangunan kepunyaan badan-badan hukum yang
direksi/pengurusnya sudah meninggalkan Indonesia dan menurut
kenyataannya tidak lagi menyelenggarakan ketatalaksanaan dan
usahanya, dinyatakan jatuh kepada Negara dan dikuasai oleh
Pemerintah Republik Indonesia.
111

Tata Cara Penetapan dan Pendaftaran Hak Atas Tanah

Bekas Penguasaan Benda-Benda Tetap Milik Perseorangan
Warga Negara Belanda Atau Badan Hukum Milik Belanda diatur
dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan
G. EVALUASI
1. Semua benda tetap milik perseorangan Warga Negara

Belanda, yang tidak terkena oleh Undang-Undang Nomor 86
Tahun 1958 tentang Nasionalisasi Perusahaan-Perusahaan
Milik Belanda yang pemiliknya telah meninggalkan wilayah
Republik Indonesia disebut...
a. Obyek P3MB
b. Obyek Prk.5
c. Obyek P3MB/Prk.5
d. Obyek Pengadaan Tanah
2. Semua rumah dan tanah bangunan kepunyaan badan-badan
hukum yang direksi/pengurusnya sudah meninggalkan
Indonesia dan menurut kenyataannya tidak lagi
menyelenggarakan ketatalaksanaan dan usahanya,
dinyatakan jatuh kepada Negara dan dikuasai oleh Pemerintah
Republik Indonesia, disebut ...
a. Obyek P3MB
b. Obyek Prk.5
c. Obyek P3MB/Prk.5
d. Obyek Pengadaan Tanah
112


3. Tata Cara penetapan dan pendaftaran hak atas tanah Obyek
P3MB/Prk 5 diatur dalam...
a. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 1 Tahun 2020
b. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 2 Tahun 2020
c. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 3 Tahun 2020
d. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 4 Tahun 2020
4. Penilaian Objek P3MB/Prk.5 diatur dalam...
a. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 2 Tahun 2020
b. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 3 Tahun 2020
c. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 4 Tahun 2020
d. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 1 Tahun 2020
5. Besaran Biaya Jasa Penilaian tanah dan bangunan obyek
P3MB/Prk.5 dibebankan kepada...
a. Masyarakat
b. Rakyat
c. Pemerintah
d. Pemohon
e. Badan Hukum
6. Jangka Waktu penyampaian hasil penilaian harga
rumah/bangunan dan tanah Negara bekas Eigendom
Verponding kepada Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi
adalah paling lama ...
a. 1 (satu) bulan
b. 2 (dua) bulan
c. 3 (tiga) bulan
113

d. 4 (empat) bulan
e. 5 (lima) bulan
7. Penilaian Objek P3MB/Prk.5 ini dilakukan bidang per bidang
tanah, meliputi:
a. tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah
b. bangunan dan tanaman
c. benda yang berkaitan dengan tanah dan/atau kerugian lain
yang dapat dinilai
d. a, b dan c benar
e. tanah
8. Dalam pelaksanaan penilaian harga bangunan/rumah dan
tanah Objek P3MB/Prk.5, Penilai Pertanahan agar melakukan
pemeriksaan/penelitian untuk memastikan bahwa tanah yang
dimohon:
a. tidak dipergunakan sendiri oleh Pemerintah sebagaimana
dimaksud Pasal 1 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 223
Tahun 1961
b. tidak termasuk Aset Pemerintah/Pemerintah Daerah atau
Barang Milik Negara/Barang Milik Daerah
c. tidak dalam sengketa atau perkara di lembaga peradilan,
dan tidak sedang diletakkan dalam sita jaminan. Demikian
untuk menjadi maklum.
d. a, b dan c benar
e. a dan c benar
9. Permohonan hak tanah P3MB/Prk.5 yang telah diterima di
Kementerian dan telah mendapat persetujuan prinsip serta
telah dilakukan penilaian tanah dan bangunan disampaikan
114

kembali ke ...................... untuk ditetapkan dalam Keputusan

Penjualan Rumah/ Bangunan dan Pemberian Hak Atas Tanah.
a. Kantor Wilayah
b. Kantor Pertanahan
c. Kantor Pusat
d. Kelurahan
e. Kecamatan
10. Hasil Penilaian obyek P3MB/Prk.5 sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 8 ayat (1), diserahkan kepada ...
a. Kepala Kantor Pertanahan
b. Kepala Kantor Wilayah
c. Kepala BPN
d. Ketua Panitia P3MB/Prk.5
e. Kepala Desa
H. UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT

Well done! Akhirnya anda telah sampai pada bagian akhir
bab ini, jika mampu menjawab soal-soal evaluasi dengan tepat,
berarti anda telah berhasil memahami materi – materi pada bab
ini. Namun jika belum, dipersilakan untuk mempelajari kembali
materi dengan lebih seksama hingga Anda dapat menjawab
pertanyaan benar seluruhnya.
115

BAB VI
PENUTUP
Modul ini disusun untuk keperluan Peningkatan Kompetensi
Dasar Penilai Pertanahan, dengan tujuan agar setiap peserta
pelatihan mampu memahami hukum pertanahan, hak-hak atas tanah
dan tata cara pemberian haknya, proses permohonan hak atas tanah
hasil kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum serta menjelaskan tata cara penetapan dan
pendaftaran hak atas tanah bekas penguasaan benda-benda tetap
milik perseorangan warga negara belanda (P3MB) atau badan hukum
milik belanda (Prk 5). Setelah selesai mempelajari materi dalam
modul ini, jangan lupa untuk mengecek pemahaman anda dengan
menjawab pertanyaan-pertanyan yang ada dalam latihan serta
melakukan evaluasi dalam setiap materi. Tanyakan pada diri anda:
apakah saya sudah menguasai materi ini? Apakah saya bisa
melakukan transformasi koordinat secara mandiri? Jika jawaban anda
adalah YA, maka anda siap untuk memasuki modul berikutnya!
Selamat Belajar!
DAFTAR PUSTAKA
Gunanegara (2018). Mengenal Hukum Agraria dan Real Estate Law,

Tatanusa.
Santoso, Urip. (2010). Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah,
Prenada Media Group.
Waskito, Hadi Arnowo (2017). Pertanahan, Agraria, dan Tata Ruang,
Prenada Media Group.
Agustiwi, A. (n.d.). Hukum dan Kebijakan Hukum Agraria di Indonesia.
Prof. Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah
Pembentukan UUPA, Isi dan Pelaksanaanya Jilid 1 Hukum Tanah
Nasional, Penerbit Djambatan, Edisi Revisi 1999
Daftar Peraturan Pemerintah

Republik Indonesia, 1960. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.Jakarta.
Republik Indonesia, 2012. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012
tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum.Jakarta
Republik Indonesia, 2014. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014
tentang Desa. Jakarta
Republik Indonesia, 2004. Undang- Undang Nomor 41 Tahun 2004
tentang Wakaf. Jakarta
Republik Indonesia, 2006. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
Nomor 42 Tahun 2006 tentang Pelaksanaan Undang-Undang
Nomor 41 Tahun 2004 tentang Wakaf. Jakarta
Republik Indonesia, 2013. Peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2013 tentang
Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah dan
Kegiatan Pendaftaran Tanah.Jakarta
Republik Indonesia, 2016. Peraturan Menteri dalam Negeri Republik
Indonesia Nomor 1 Tahun 2016 tentang Pengelolaan Aset Desa.
Jakarta
117
KUNCI JAWABAN
Evaluasi BAB II
1. D 6. D 11. B
2. C 7. C 12. C
3. B 8. A 13. D
4. C 9. B
5. B 10. B
Evaluasi BAB III
1. D 6. A
2. C 7. C
3. C 8. B
4. D 9. C
5. B 10. D
Evaluasi BAB IV
1. A 6. D 11. A
2. C 7. A 12. D
3. A 8. D 13. D
4. D 9. C 14. A
5. A 10. B
Evaluasi BAB V
1. A 6. C
2. B 7. D
3. C 8. D
4. B 9. A
5. D 10. B
118
119

1 Hukum Pertanahan

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

1 Hukum Pertanahan

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PELATIHAN DASAR PENILAI PERTANAHAN

Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia Kementerian Agraria

PELATIHAN DASAR PENILAI PERTANAHAN

Tim Pengarah Substansi:

Tim Penulis Modul:

JAKARTA - KEMENTERIAN ATR/BPN - 2020

Bogor, Oktober 2020

Deni Santo, S.T., M.Sc.

KATA PENGANTAR ........................................................................ I

BAB IV SERTIPIKASI HAK ATAS TANAH HASIL KEGIATAN

GAMBAR 1. Pengaturan Hak Penguasaan Atas Tanah dalam

GAMBAR 2. Perbedaan Hukum Agraria Hindia Belanda dan Hukum

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL

MODUL HUKUM PERTANAHAN

Kondisi ketersediaan sumber daya alam menjadi faktor yang

MODUL HUKUM PERTANAHAN

diperoleh sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-

MODUL HUKUM PERTANAHAN

3. Memahami dan menjelaskan proses permohonan hak atas

D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK

2. Pendaftaran Tanah dan Hak Atas Tanah

MODUL HUKUM PERTANAHAN

b. Pensertipikatan Aset Hasil Pengadaan Tanah dalam

MODUL HUKUM PERTANAHAN

Indikator Hasil Belajar:

Pengertian Agraria dalam UUPA dipakai dalam arti yang

MODUL HUKUM PERTANAHAN

Dengan demikian pemakaian sebutan agraria dalam arti yang

MODUL HUKUM PERTANAHAN

A. HUKUM TANAH ADMINISTRASI PEMERINTAH

Agrarische Wet adalah UU (dalam bahasa Belanda “wet”)

Ketentuan Agrarische Wet pelaksanaannya diatur lebih

MODUL HUKUM PERTANAHAN

sebagai kurang menghargai, bahkan memperkosa hak-hak rakyat

Hak Atas Tanah menurut Hukum Barat yang didaftarkan

Hak-Hak yang tidak didaftar atau berasal dari tanah

MODUL HUKUM PERTANAHAN

2. Hak Agrarische Eigendom adalah hak buatan semasa

Hak Atas Tanah yang berasal dari tanah bekas Swapraja,

MODUL HUKUM PERTANAHAN

Berdasarkan hal tersebut diatas, perlu adanya hukum

B. HUKUM TANAH NASIONAL

Hal ini merujuk pada asas Pancasila mengutamakan

MODUL HUKUM PERTANAHAN

Didalam UUPA, menegaskan peranan tanah, bahwa

3. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum

MODUL HUKUM PERTANAHAN

Pasal 4 ayat (1) dan (2) UUPA menjelaskan bahwa atas

Menurut Pasal 16 ayat (1) UUPA, bahwa hak-hak atas

MODUL HUKUM PERTANAHAN

Gambar 1. Pengaturan Hak Penguasaan Atas Tanah dalam Hukum

Upaya yang harus dilakukan oleh Pemerintah untuk

Konversi hak atas tanah adalah perubahan hak atas

Berdasarkan ketentuan di bagian Kedua UUPA tentang

MODUL HUKUM PERTANAHAN

MODUL HUKUM PERTANAHAN

sama dan apabila Gogol meninggal dunia, tanah

3. Konversi hak atas tanah yang berasal dari tanah bekas

Gambar 2. Perbedaan Hukum Agraria Hindia Belanda dan Hukum

MODUL HUKUM PERTANAHAN

Lahirnya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

MODUL HUKUM PERTANAHAN

kolonial dengan keadaan dan kebutuhan setelah Indonesia

Penguasaan dan penghakkan atas tanah pada tingkat