Hukum Agraria

“HAK ATAS TANAH”

BAHAN KULIAH
HUKUM DAN PERATURAN INDUSTRI
FAKULTAS TEKNIK UIKA
2021
 Tanah mempunyai
2

kedudukan yang amat

penting bagi manusia,
masyarakat serta
negara…

FT UIKA
 1. Pengertian
3
“Hak” adalah “claim” atau tuntutan, dan suatu
kepentingan yang dilindungi oleh hukum.
Kepentingan pd hakekatnya mengandung
kekuasaan yg dijamin dan dilindungi oleh
hukum.
Dengan perlindungan hukum tersebut maka
subjek hak dapat menuntut haknya terhadap
setiap gangguan pihak lain termasuk negara.
Hak untuk memiliki tanah atau dlm bahasa
UUPA disebut “hak atas tanah”, pd hakekatnya
mengandung kekuasaan atau kewenangan bagi
pemegangnya, secara bersamaan dibebani
kewajiban.
Tanah adalah permukaan bumi (the surface of
earth)  ps.4 ayat (1) UUPA
4
Jadi, Hak Atas Tanah (HAT) adalah hak atas
permukaan bumi.
Selanjutnya, ps.4 ayat (2) menyatakan bahwa hak-
hak atas tanah tsb memberi wewenang untuk
mempergunakan tanah yang bersangkutan,
demikian pula tubuh, bumi dan air serta ruang
yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk
kepentingan yang langsung berhubungan dengan
penggunaan tanah dgn batas UUPA dan per-UU
lainnya.
 2. HAT secara Historis
5

* Akan menjadi titik poin pembahasan

Hak Atas
Tanah

Sebelum UUPA Setelah UUPA

1. Tanah-tanah Yaitu HAT yang
Hak Barat diatur di dalam
2. Tanah-tanah UUPA*
Hak
Indonesia
 HAT sebelum UUPA
6

1. Tanah-tanah Hak Barat

a. Hak Eigendom (HE)
b. Hak Erfacht (HErf)
c. Hak Opstal (HO)
2. Tanah-tanah Hak Indonesia
a. Tanah-tanah dengan Hak Adat
b. Tanah-tanah dengan Hak ciptaan
Pemerintah HB
 Hak Eigendom (HE)
7
Adalah hak untuk dengan leluasa:
menikmati kegunaan suatu benda, dan
untuk berbuat bebas terhadap benda yang
bersangkutan dengan kekuasaan yang
sepenuhnya
asal tidak bertentangan dengan UU dan
Per-UUan lainnya yang ditetapkan oleh
Penguasa yang berwenang dan tidak mengganggu
hak-hak pihak lain; semuanya itu terkecuali
pencabutan hak untuk kepentingan umum, dgn
pemberian ganti kerugian yang layak menurut
ketentuan per-UUan yg berlaku. (ps.570 BW)
 ….Eigendom (HE)
8
HE dibagi menjadi 2 (dua), yaitu:
1. HE menurut ps.570 BW, (luasnya ≤10 bau)
2. HE dengan hak-hak penguasa (luasnya >10 bau) yang
disebut dengan tanah partikelir* (particulaire
landerijn), Tuan tanah mempunyai:
a. Hak dan kewajiban untuk mengangkat kepala desa
b. Hak memperkerjakan pddk laki-laki (rodi) untuk
sehari dalam seminggu dgn hanya diberi makan
c. Hak untuk memungut cukai (sebagian dari dari
hasil panen)
d. Hak atas sewa kebun, sewa tanah dan pajak atas
pemeliharaan ikan

* Telah dihapus dengan UU No.1 tahun 1958 ttg Penghapusan Tanah-tanah Pertikelir
 Hak Erfacht (HErf)
9

Hak kebendaan (zakelijk Recht) untuk mendapatkan

kenikmatan sepenuhnya (volle genot hebben) dari
benda tetap orang lain dengan syarat membayar
pacht-sejumlah uang tunai atau hasil bumi-setiap
tahun sebagai pengakuan terhadap milik orang
lain. Ps.720 BW
 Hak Opstal (HO)
10

Hak kebendaan untuk mempunyai gedung-gedung,

usaha atau tanaman di atas tanah orang lain. 
Ps.711 BW
Bila berakhir, dan di atas tanah tersebut masih ada
tanah dan bangunan, maka opstaler mendapat
penggantian sesuai dengan nilainya sedangkan
erfpachter tidak.

COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M.KN

 Tanah-tanah hak Indonesia
11

Hak-hak atas Hak-hak atas tanah Hak-hak atas

tanah Adat ciptaan Pemerintah tanah ciptaan
Hindia Belanda Pemerintah
Swapraja

1. Grant
Hak menguasai Hak-hak individual Sultan
dari desa 2. Grant
atas tanah (terkuat
atas tanah Hak Control
dan turun Landerijen eur
(beschikking menurun): Agrarisch
Bezitrecht 3. Grant
srecht) Perseorangan dan Eigendom
(LB) Deli
komunal (AE) Maatsc
happij
4. Hak
konsesi
 3. Hierarki Hak Atas Tanah di Indonesia
12

a) Hak Bangsa (Pasal 1);

b) Hak Menguasai dari Negara (Pasal 2 ayat (1));
c) Hak Ulayat (Pasal 2 ayat (4));
d) Hak-hak perorangan* (Pasal 16); terdiri dari :
a. Hak Milik,
b. Hak Guna Usaha,
c. Hak Guna Bangunan,
d. Hak Pakai,
e. Hak Sewa,
f. Hak Membuka Tanah,
g. Hak Memungut Hasil Hutan,
h. Hak lain yang ditetapkan UU dan yang bersifat sementara sesuai
Pasal 53.

* Orang dan Badan Hukum

 a) Hak Bangsa (ps.1 UUPA)
13

 Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah-air dari

seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa
Indonesia.  Ayat (1)
 Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan
alam yang terkandung didalamnya dalam wilayah Republik
Indonesia, sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah
bumi, air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan
merupakan kekayaan nasional  ayat (2)
 Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi, air serta
ruang angkasa termaksud dalam ayat (2) pasal ini adalah
hubungan yang bersifat abadi. ayat (3)
b) Hak Menguasai dari Negara
(Ps.2 ayat (1))
14

Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat (3)

Undang-undang Dasar dan hal-hal sebagai yang
dimaksud dalam pasal 1, bumi, air dan ruang
angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung
didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai
oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh
rakyat.
 c) Hak Ulayat (Ps.2 ayat (4))
15

pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah-

daerah Swatantra dan masyarakat-masyarakat
hukum adat,
sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan
kepentingan nasional, menurut ketentuan-ketentuan
Peraturan Pemerintah.
4. Hak Atas Tanah berdasarkan Sifatnya
16

DITENTU-
KAN
TETAP SEMENTARA KEMUDIA
N
Hak Atas Tanah bersifat “Tetap”
17
 Hak Milik (ps. 20-27)
 Hak Guna Usaha (ps.28-34)
 Hak Guna Bangunan (ps.35-40)
 Hak Pakai (ps.41-43)-maria S (sifatnya sementara)
 Hak Sewa Bangunan (ps.44-45)
 Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil (ps.46)
 Hak Guna Air, Pemeliharaan dan Penangkapan
Ikan (ps.47)
 Hak Guna Ruang Angkasa (ps.48)
 Hak untuk Keagamaan dan Sosial (ps.49)
Hak Atas Tanah bersifat “Sementara”
18

 Hak Gadai
 Hak Bagi Hasil Tanah Pertanian
 Hak Sewa Tanah Pertanian
 Hak Menumpang
 Hak Tanggungan

Hak Atas Tanah bersifat

“Ditentukan kemudian”
– Hak Pengelolaan
5. Hak Atas Tanah sebagai Lembaga
19

A. Hak Milik
B. Hak Guna Usaha
C. Hak Guna Bangunan
D. Hak Pakai
E. Hak pengelolaan
 A. Hak Milik (ps.20-27 UUPA)
20
 Sifat: hak turun-temurun,
terkuat dan terpenuh yg dapat
dipunyai orang atas tanah.
 Subjek: Hanya WNI yang
dapat mempunyai Hak Milik –
hanya badan-badan hukum
tertentu.*
 Objek: tanah negara, tanah
ulayat ataupun tanah yang
berupa hak milik adat.
 Terjadinya: krn hukum adat,
penetapan pemerintah dan
karena UU
*1.Bank-bank yg didirikan oleh
negara
2.Perkumpulan-perkumpulan
organisasi pertanian
3.Badan-badan keagamaan yg
ditunjuk BPN (gereja HKBP,
Gereja Roma Katolik, Gereja
Pantekosta dan Perserikatan
Muhammadiyah)
4.Badan-badan sosial yg ditunjuk
BPN
 Hak Milik (lanjutan)
21
 Peralihan Hak:
oleh/dari WNA, boleh
melalui
(1) perwarisan tanpa
wasiat dan
(2) percampuran harta
perkawinan dgn
syarat dalam 1 tahun
harus dialihkan, jika
tidak akan hapus karena
hukum
 Pembebanan hak lain:
HGB, HP, HS, HT----
HGU tidak boleh, karena
harus di atas tanah negara
 Hapusnya:
-musnah
-pencabutan hak
-penyerahan sukarela
-ditelantarkan
-melanggar prinsip
nasionalitas
 Hak Guna Usaha (ps.28-34)
22
 Sifat: hak untuk
mengusahakan tanah yg  Subjek: WNI dan badan
dikuasai langsung oleh hukum
negara  Objek: tanah negara
(dengan catatan)
a. Hanya di atas tanah  Cara terjadinya: dengan
negara permohonan=ketetapan
b. Digunakan untuk Pemerintah
pertanian, perikanan  Peralihan: dapat dengan
dan peternakan. perbuatan dan peristiwa
c. Jangka waktu ttt hukum
 Jangka waktu: 25 th,
untuk perusahaan 35 th dpt
diperpanjang 25 th.
 …..HGU
23

 Pembebanan: hak tanggungan

 Hapusnya:
-jangka waktu berakhir
-berhenti sebelum jangka waktu
-dilepaskan sebelum jangka waktu
-dicabut untuk kepentingan umum
-ditelantarkan
-tanahnya musnah
-subjeknya tidak lagi memenuhi syarat HGU
 HGB (ps.35-40)
24
Sifat: hak untuk
mendirikan dan
bangunan-bangunan atas
tanah yang bukan
miliknya sendiri dgn
jk.wkt paling lama 30
tahun.
Subjek: WNI dan badan
hukum Indonesia
Objek: tanah negara,
tanah hak pengelolaan
dan tanah hak milik.
Jangka waktu: 30
tahun dan dapat
diperpanjang 20 tahun.
Pembebanan: Hak
Tanggungan
 ….HGB
25
Cara terjadinya: (1)
penetapan pemerintah
(2) perjanjian otentik
karena penetapan
pemerintah dan antara
pemilik tanah dgn pihak
yg akan memperoleh
HGB.
Peralihannya:
perbuatan dan peristiwa
hukum
Hapusnya:
-tanahnya musnah
-jk.wktu berakhir
-dilepaskan sukarela
-kepentingan umum
-diterlantarkan
 Hak Pakai (ps. 41-43)
26
Sifat: hak untuk
menggunakan atau
memungut hasil dari
tanah orang lain, yaitu
milik orang lain atau
tanah negara, yg bukan
perjanjian sewa-
menyewa dan pula
pengolahan tanah.
Subjek: WNI, WNA,
badan hukum (didirikan
di Indonesia dan yang
mempunyai perwakilan
di indonesia), perwakilan
negara asing dan
organisasi internasional.
 …Hak Pakai
27
Objek: Tanah negara,
tanah hak pengelolaan
dan Hak milik.
Jangka waktu: ada yang
ditentukan (maks.25 th
dan diperpanjang 20 th)
dan tidak—tanahnya
dipergunakan untuk
keperluan tertentu
Cara terjadinya:
(1)pemberian hak di atas
tanah negara dan
pemberian atas usul
pemegang hak
pengelolaan (2)
pendirian/pembebanan
hak baru di atas HM.
Hapusnya: idem
 Hak Pengelolaan
28
 Sifat: pengertian HP,
secara eksplisit tidak ada
di UUPA tapi ada di
dalam penjelasan. Hak ini
mengacu kpd hak
menguasai negara untuk
memberikan hak
penglolaan Ps.1 PP
No.40 Tahun 1996 HP
adalah ‘hak menguasai
dari negara yg
kewenangan dan
pelaksanaannya sebagian
dilimpahkan pada
pemegang haknya’.
 Subjek: orang atau
badan penguasa
(departemen, jawatan
atau Daerah swatantra)
untuk dipergunakan bagi
pelaksanaan tugasnya
masing-masing.
 Objek: tanah negara
 Cara terjadinya:
dengan permohonan.
Peraturan kaBPN No 9 th
99 ttg cara pemberian dan
pembatalan HAT negara
dan Hak Pengelolaan.
 DAFTAR PUSTAKA
29
1. Chomzah, Ali Achmad. Hukum Agraria
(Pertanahan Indonesia) Jilid 1, Prestasi
Pustaka, Jakarta, 2004
2. Gunanegara, Rakyat dan Negara dalam
pengadaan tanah untuk pembangunan,
PT.Tatanusa, Jakarta, 2008
3. Harsono, Boedi. Hukum Agraria di Indonesia,
1999
4. Sitorus, Oloan dan H.M. Zaki Sierrad. Hukum
Agraria di Indonesia Konsep Dasar dan
Imlplementasi, Mitra Kebijakan Tanah di
Indonesia, 2006
 30

Haturnuhun