KAPITA SELEKTA PERTANAHAN

Disampaikan pada
Pelatihan RDTR untuk Mahasiswa
Program Merdeka Belajar
Kampus Merdeka (MBKM)
Kementerian ATR/BPN

Oleh :
FARID HIDAYAT, ST, MT
Direktorat Jenderal Tata Ruang
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/
Badan Pertanahan Nasional

JAKARTA , 07 JULI 2022

BIODATA
NAMA LENGKAP FARID HIDAYAT, ST, MT

NIP 197106241997031002

TEMPAT/TANGGAL LAHIR JAKARTA / 24 JUNI 1971

PANGKAT/GOLONGAN PEMBINA TK.I (IV/B)

JABATAN SEKRETARIS DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

INSTANSI/UNIT KERJA DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
 CONTENT

HUKUM TANAH 3 PENDAFTARAN TANAH

1
NASIONAL
JENIS-JENIS HAK ATAS
2 4 REFORMA AGRARIA
TANAH DALAM UUPA
1 HUKUM TANAH NASIONAL
 UUPA
24/9/1960
UU Agraria
1870 (Agrarische
Wet 1870) oleh:
Engelbertus de Sebelum UUPA Setelah UUPA
Waal (Menteri
Jajahan) Hkm Agr Hindia Hkm Agr
Belanda Nasional
“domeinverklaring”
ps 1 ‘Agrarisch Eigendom HM Negara: Hak
Besluit”
Erfpacht HGU Menguasai
Agr Eigendom
Opstal HGB Ps.2(1)
landerijenbezitrecht,
altijddurende erfpacht Gebruik dll HP
HPL PP 24/97
Yasan, Pasini, UU 20/2011
HMSRS
Tdk didaftar Gogolan, Andarbeni UU 41/2004
Overschrijvings- WAKAF
ordonnantie
Grant Sultan dll

Konversi
PENGATURAN HAK PENGUASAAN ATAS TANAH
DALAM HUKUM TANAH NASIONAL
Mengatur dan menyelenggarakan
peruntukan, penggunaan,
persediaan dan pemeliharaan
bumi, air dan ruang angkasa
Hak Hak
Bangsa Menguasai Menentukan dan mengatur
Indonesia Negara hubungan-hubungan hukum
Ps. 1 ayat Ps. 2 ayat antara orang-orang dengan
(2) UUPA (2) UUPA bumi, air dan ruang angkasa
Menentukan dan mengatur
hubungan-hubungan hukum
antara orang-orang dan
perbuatan hukum yang
mengenai bumi, air dan ruang
angkasa
Rencana Umum Tata
Ruang, Penatagunaan
Tanah, Konsolidasi Tanah,
Landreform, Pengendalian
Pertanahan dan Ruang
Hak Primer : HM, HGB, HGU,
HP di atas tanah Negara
Hak Sekunder : HGB, HP, di
atas tanah HM/HPL, Hak Sewa
Hak-hak lain : HPL, HMSRS,
Wakaf
• Pengadaan tanah untuk
kepentingan umum
• Perolehan tanah secara
langsung : jual beli, tukar
menukar, hibah, dll
 JENIS-JENIS HAK ATAS TANAH
2
DALAM UUPA
 Obyek Pendaftaran Tanah :
 Tanah Hak Milik;
 Tanah Hak Guna Usaha;
Hak Atas Tanah
 Tanah Hak Guna Bangunan; sesuai UUPA
 Tanah Hak Pakai;

 Tanah Hak Pengelolaan;

 HM Satuan Rumah Susun;

 Hak Tanggungan (HT);

 Tanah Wakaf.
 JENIS HAK ATAS TANAH

HGB/HP
di atas
Hak Milik
Hak Milik

HAK HAK
SEKUNDER
PRIMER
HGU/HP/HGB HP/HGB/HGU
di atas Tanah di atas Hak
Negara Pengelolaan

Hak Primer adalah hak yang Hak Sekunder adalah hak

langsung diberikan oleh Negara atas tanah yang berasal dari
kepada pemegang haknya. tanah pihak lain.
HPL adalah hak primer, tetapi bukan
HAT
 UUCK – UU No. 11 / 2020
DEFINISI :
Pasal 136
Hak pengelolaan merupakan hak
menguasai dari negara yang
kewenangan pelaksanaannya
sebagian dilimpahkan kepada
pemegang haknya.
10
SUBYEK HAK PENGELOLAAN
Pasal 137 UUCK
(1) Sebagian kewenangan hak menguasai dari negara berupa
tanah dapat diberikan hak pengelolaan kepada:
a. instansi Pemerintah Pusat;
b. Pemerintah Daerah;
c. Badan bank tanah;
d. Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah;
e. Badan hukum milik negara/daerah; atau
f. Badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat

11
Pasal 137
(2) Hak pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
memberikan kewenangan untuk: (Subyek HPL mempunyai
kewenangan untuk)
a. menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan
tanah sesuai dengan rencana tata ruang;
b. menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian tanah hak
pengelolaan untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan
pihak ketiga; (Pasal 138 (1) dilakukan dengan perjanjian
pemanfaatan tanah); dan
c. menentukan tarif dan menerima uang pemasukan/ganti rugi dan/
atau uang wajib tahunan dari pihak ketiga sesuai dengan perjanjian.

12
Pasal 138
(2) Di atas tanah hak pengelolaan yang pemanfaatannya
diserahkan kepada pihak ketiga baik sebagian atau
seluruhnya, dapat diberikan hak guna usaha, hak guna
bangunan, dan atau hak pakai sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan
(3) Jangka waktu hak guna bangunan di atas hak pengelolaan
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dapat diberikan
perpanjangan dan pembaharuan hak apabila sudah
digunakan dan/atau dimanfaatkan sesuai dengan tujuan
pemberian haknya

13
3 PENDAFTARAN TANAH
Pasal 19 UU No. 5 Tahun 1960
KEPASTIAN HUKUM

PENDAFTARAN TANAH
DI SELURUH WILAYAH RI
(OLEH PEMERINTAH)

Pengukuran Pendaftaran Pemberian Surat

Perpetaan & Hak-hak Tanah Tanda Bukti Hak
Pembukuan dan Peralihan sebagai Alat
Tanah Hak Bukti yang Kuat
Terkait tugas
PPAT
TANDA BUKTI HAK ATAS TANAH
(SERTIPIKAT)
Pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak
dalam Buku Tanah dan Sertipikat Hak Atas Tanah masih
dimungkinkan adanya gugatan dari pihak lain yang
merasa memiliki tanah tersebut
PENYELENGGARA

KEMENTERIAN PELAKSANA
AGRARIA DAN TATA
RUANG/BPN Kepala Kantah
Kab/Kota

PPAT dibantu Pejabat

lain
DEFINISI DAN TUJUAN PENDAFTARAN TANAH
Rangkaian
Kegiatan yg
dilakukan
Pemerintah
1
Tanda bukti hak Terus-menerus
atas tanah, serta Kepastian & Perlindungan
Hak-hak yang
Hukum Berkesinambungan
membebaninya dan Teratur

Tujuan 2
5
Tersedianya Tertib.
Informasi Administrasi
Pertanahan

Pul, Olah, Buku,

Saji & pelihara
Peta dan data fisik dan
Daftar data yuridis
4
3
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
PENETAPAN
Pendaftaran Tanah PEMERINTAH
Pertama Kali
(Initial Registration)
KONVERSI/PENEGA
Pendaftaran SAN/PENGAKUAN
Tanah HAK

PERBUATAN
Pemeliharaan Data HUKUM
Pendaftaran Tanah
(Maintenance) PERISTIWA HUKUM

• Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah HM, HGB, HP adalah desa
atau kelurahan
• Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah Hak Guna Usaha dan Hak
pengelolaan adalah Kabupaten/Kota
Pendaftaran tanah untuk pertama
kali adalah kegiatan pendaftaran
tanah yang dilakukan terhadap obyek
pendaftaran tanah yang belum
didaftarkan hak atas tanahnya
berdasarkan PP 24/1997
 PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI
Pendaftaran tanah pertama kali harus memenuhi 3
unsur data :
1. Data administrasi yaitu kelengkapan berkas
persyaratan dari pemohon
2. Data Fisik yaitu data mengenai penguasaan fisik di
lapangan, berkaitan dengan letak, batas bidang tanah
dan luasnya
3. Data yuridis yaitu data status kepemilikan bidang
tanah berdasarkan alat buktinya/alas haknya
 JAMINAN KEPASTIAN HUKUM

Kebenaran data fisik dan data yuridis

Subyek hak : Pemilik/pemegang hak

Obyek hak : Letak, Batas-batas dan luas
Kepastian bidang tanah
hukum Jenis hak : hak-hak atas tanahnya

Tergantung alat bukti kepemilikan

tanah
 PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI

 Pembuktian Hak Baru

Dasar pendaftaran/pembukuan hak :

• Surat Keputusan pemberian hak oleh Pejabat yang berwenang :
 HM, HGU, HGB, HP atas tanah yang berasal dari tanah negara/di

atas tanah HPL;

 HPL atas tanah negara.

• Akta PPAT :
 Akta Pemberian HGB dan HP di atas HM;

 Akta Pemberian Hak Tanggungan.

 PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI (Lanjutan)

 Pembuktian Hak Baru (Lanjutan)

• Akta ikrar Wakaf (oleh PPAIW) untuk tanah wakaf :

 Tanah wakaf proses pendaftarannya berdasarkan akta ikrar wakaf (AIW);

 Tanah wakaf yang berasal dari tanah negara, proses pendaftarannya melalui Surat

Keputusan penetapan tanah wakaf;

 Tanah wakaf yang berasal dari bekas hak milik adat, proses pendaftarannya melalui

konversi/penegasan/pengakuan hak tanah wakaf

• Akta Pemisahan (pertelaan yang disahkan Bupati/Walikota):

 Hak Milik atas satuan rumah susun
 PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI (Lanjutan)
 Pembuktian Hak Lama
Dasar pendaftaran/pembukuan hak :
Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis (D.I.202) oleh
Pejabat yang berwenang

Di dalam pengesahan data fisik dan data yuridis hak lama

berdasarkan ketentuan Pasal 24 ayat 1 PP No. 24 Tahun 1997 jo
Pasal 60, 65 dan 76 PMNA/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997, dibedakan
menjadi :
a. Bukti kepemilikan lengkap, melalui konversi
b. Bukti kepemilikan tidak lengkap, melalui penegasan hak
c. Bukti kepemilikan tidak ada sama sekali, melalui pengakuan hak
 PENDAFTARAN TANAH
SISTEMATIS LENGKAP

Adalah :
Kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan secara serentak
yang meliputi semua bidang tanah yang belum bersertipikat
dalam satu wilayah desa/kelurahan, termasuk pemetaan
seluruh bidang tanah yang sudah bersertipikat (peningkatan
kualitas data spasial bidang tanah bersertipikat)
1. Percepatan Sertipikasi
HAT
1. Pendaftaran Tanah Sistematis
2. Penerbitan Sertipikat Lengkap;
tidak tumpang tindih
3. Sertipikat yang belum Pemetaan Bidang Tanah
2. dengan Partisipasi Masyarakat
terpetakan menjadi
terpetakan
GERAKAN MEMASANG TANDA BATAS BIDANG TANAH
PEMETAAN PARTISIPATIF

NOMOR IDENTIFIKASI BIDANG (NIB)

TEXTUAL & SPATIAL DATA INTEGRATION

BUKU TANAH SURAT UKUR

SIMTANAS
GEODATABASE KKP
(GEOKKP)

M.566 PARCEL MAP

 PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH
Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan
pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik
dan data yuridis dalam peta pendaftaran, surat ukur,
buku tanah, dan sertipikat terhadap perubahan-
perubahan yang terjadi.

Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan

perubahan tersebut kepada Kantor Pertanahan
Kab/Kota.
PERUBAHAN DATA YURIDIS

Terjadi pembebanan hak dengan hak tanggungan

(dibuktikan dengan APHT) dan peralihan HT

Perubahan Perubahan data pendaftaran tanah berd.

Status Hak
Putusan atau Penetapan Pengadilan

Perubahan HAT dan

Hapusnya Hak atas tanah
 PERUBAHAN DATA YURIDIS
Peristiwa hukum, yang dibuktikan dengan adanya
surat keterangan kematian dan
surat keterangan waris/Fatwa Waris

Pemindahan hak melalui Jual-Beli, Tukar-

Perubahan Menukar, Hibah, Inbreng, dibuktikan dengan
Pemegang
Hak Akta PPAT. Untuk Lelang dibuktikan dengan
Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang

Pembagian Hak Bersama (APHB)

dan
Perubahan nama pemegang hak

Dasar perubahan data pendaftaran tanah :

Akta Jual Beli, Akta Tukar Menukar, Akta Hibah, Akta Pembagian Hak Bersama, Akta
Pemberian HGB di atas HM, Akta Pemberian HP di atas HM
Perubahan Data Fisik

Pemisahan
Bidang Tanah

Perubahan Pemecahan
Data Fisik Bidang Tanah

Penggabungan
Bidang Tanah
Penggabungan Bidang Tanah

Status Pemegang
tanahnya sama haknya sama

1 2

Persyaratan
3 4
Letaknya
Tidak terdapat
berbatasan beban lain pada
hak atas tanah

Masing-masing sertipikat hak atas tanah asal,

dimatikan dan dibuat satu sertipikat baru
untuk satu bidang tanah
KEDUDUKAN PPAT
Dalam melaksanakan pendaftaran
tanah, Kepala Kantor Pertanahan
dibantu oleh PPAT
(PP No. 24 Tahun 1997)

Melaksanakan sebagian kegiatan

PPAT pendaftaran tanah
(PP No. 37 Tahun 1998)

Membuat akta otentik sebagai bukti

telah dilakukannya perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas
tanah atau HM Sarusun (PP No.
37 Tahun 1998)
 PERSIAPAN PEMBUATAN AKTA PPAT

1. Pengecekan sertipikat di Kantor Pertanahan

(Pasal 97 PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997).
2. Melampirkan bukti kepemilikan dan penguasaan tanah
atau sertipikat (Pasal 97 PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997).
3. Melampirkan bukti pelunasan PBB, SSP, SSB tahun berjalan
(Pasal 91 UU No. 28 Tahun 2009).
 PENOLAKAN PEMBUATAN AKTA
Tidak disampaikan
sertipikat asli Salah satu atau para
Tanah terdaftar pihak bertindak
berdasar surat kuasa
Sertipikat tidak sesuai mutlak
PPAT menolak data di Kantor
membuat Akta Pertanahan
Belum diperoleh izin
pejabat/instansi bila
diperlukan
Tidak disampaikan
surat bukti hak
Tanah menjadi
Belum terdaftar obyek sengketa
Salah satu atau para
pihak / saksi tidak
memenuhi syarat
PEMBUATAN AKTA PPAT

Dihadiri oleh
para pihak

Disaksikan minimal 2
Pelaksanaan orang saksi
Pembuatan
Akta PPAT
PPAT wajib
membacakan atau
menjelaskan isi Akta

Dibuat oleh dan di

hadapan PPAT
PENOLAKAN PENDAFTARAN PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH

Kakantah dapat menolak

Pendaftaran Peralihan
dan Pembebanan Hak

tanah menjadi
Sertipikat/ HAT tidak
obyek sengketa
sesuai data di Kantor
di Pengadilan
Pertanahan
akta PPAT batal
atau dibatalkan
Perbuatan hukum oleh putusan
tidak dibuktikan Pengadilan
akta PPAT atau
kutipan risalah
akta PPAT
lelang
dibatalkan oleh
para pihak
4 REFORMA AGRARIA
 REFORMA AGRARIA
PERATURAN PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA NOMOR 86 TAHUN 2018
TENTANG REFORMA AGRARIA

Penataan kembali struktur penguasaan, pemilikan, penggunaan dan

pemanfaatan tanah yang lebih berkeadilan melalui Penataan Aset dan disertai
Penataan Akses untuk kemakmuran rakyat Indonesia

Penataan Penataan
Aset Akses

Pemberian kesempatan akses permodalan maupun

Penataan kembali penguasaan, pemilikan, bantuan lain kepada Subjek Reforma Agraria
penggunaan dan pemanfaatan tanah dalam dalam rangka meningkatkan kesejahteraan yang
rangka menciptakan keadilan di bidang berbasis pada pemanfaatan tanah, yang disebut
penguasaan dan pemilikan tanah. juga pemberdayaan masyarakat.

KESEIMBANGAN
 Produk mitra binaan Dinas Pertanian dengan Kementerian ATR/BPN di
Kabupaten Garut, Provinsi Jawa Barat

47