TEKHNIK DAN TATA CARA

PENILAIAN JAMINAN
RINDA ASYTUTI
 UU No. 10 Tahun 1998
Jaminan Pemberian Kredit:keyakinan atas
kesanggupan debitur untuk melunasi
pembiayaan sesuai dengan yang
diperjanjikan
Dilarang memberikan pembiayaan tanpa
jaminan pemberian kredit
Diperoleh melalui penilaian yg seksama
terhadap watak, kemampuan, modal
agunan dan prospek usaha debitur
 UU No. 10 Tahun 1998
Agunan : Jaminan tambahan yang
diserahkan debitur dalam rangka
pemberian fasilitas pembiayaan
Agunan dapat berupa barang, proyek
atau hak tagih yang dibiayai dengan
pembiayaan yang bersangkutan, dan
barang lain, surat berharga atau
garansi risiko yang ditambahkan
sebagai agunan tambahan
Agunan diperlukan untuk
memperkecil risiko-risiko yang
merugikan serta untuk melihat
kemampuan nasabah dalam
menanggung pembayaran
kembali atas hutang yang
diterima
 Maksud & Tujuan Penguasaan
Agunan
1.Memberikan hak & kekuasaan kepada pemberi
pembiayaan utk mendapatkan pelunasan dg
barang agunan tsb bila nasabah tidak bisa
membayar kembali hutangnya pd waktu yg tlh
ditetapkan dlm perjanjian
2.Menjamin agar nsbh berperan/turut serta dlm
transaksi yg dibiayai, sehingga kemungkinan nsbh
utk meninggalkan usaha/proyek dpt diminimalisir
karena akan merugikan nsbh sendiri
3.Memberi dorongan kpd nsbh utk memenuhi akad
pembiayaan khususnya ttg pembayaran kembali,
agar nasabah tidak kehilangan kekayaan yang
telah dijaminkan kepada bank
 Kriteria Barang Agunan :
Mempunyai nilai ekonomis : dpt dinilai dg
uang & memiliki harga yg relatif stabil
(valuability) serta dpt dg mudah dijadikan
uang melaui transaksi jual beli
(marketability)
Dapat dinilai secara umum & pasti, tdk
dipengaruhi faktor subyektifitas tinggi
(ascertainability) seperti lukisan, brg
antik, benda pusaka, berlian
Mempunyai nilai yuridis (legality) :
memiliki bukti kepemilikan yg sah & kuat
& dpt dipindahtangankan kepemilikannya
 Penilaian Agunan
Agunan harus dinilai pada saat
dilaksanakan analisis pembiayaan
Penilaian yg terlalu tinggi (over
value) berakibat membawa kerugian
bila likuidasi/penjualan barang
agunan tidak dapat dihindarkan
karena tidak dapat menutupi
kewajiban nasabah
 Dasar Penilaian :
Harga Buku :
Harga beli dikurangi
penghapusan/penyusutan yg pernah
dilakukan terhadap barang tsb
Harga Pasar :
Nilai barang tsb bila dijual pada saat
pelaksanaan taksasi
 Informasi Harga Pasar :
Mencek lngsng kpd penjual/pemasok
Meminta proforma invoice/faktur pembeli
Melalui Mass Media
Membandingkan dg harga beli yg sama pd
nsbh lain yg sdh/sdg dibiayai
Meminta keterangan harga tanah dari
lurah, BPN, Pemda dan masyarakat
setempat
Menggunakan lembaga appraisal
NJOP PBB
 Jenis Agunan
berdasarkan sifatnya

1. Agunan Kebendaan
2. Agunan Non Kebendaan
 Agunan Kebendaan
Benda tidak bergerak : tanah &
bangunan, pesawat terbang, kapal
laut dg bobot 20 M3 ke atas
Benda tidak bergerak : kendaraan
bermotor, peralatan kantor,
persediaan barang, perhiasan,
mesin-mesin, kapal laut dengan
bobot di bawah 20 M3, tagihan, surat
berharga, serta deposito (cash coll)
 Agunan Non Kebendaan
Personal Guarantee (Borgtocht) : Jaminan
seseorang pihak ketiga yg menjamin pembayaran
kembali kepada kreditur sekiranya yg berhutang
tdk mampu dlm memenuhi kewajiban finasiilnya.
Personal Guarantee mengakibatkan seluruh harta
kekayaan si penjamin menjadi jaminan
pembiayaan debitur ybs
Corporate Guarantee : Jaminan perusahaan
(pihak ketiga)yang menjamin pembayaran
kembali kepada kreditur sekiranya yg berhutang
tidak mampu dlm memenuhi kewajiban
finansiilnya
 Dasar Penilaian
Per Jenis Barang Agunan
 Cash Collateral
Penilaian agunan berupa cash
collateral (deposito, tabungan, giro)
didasarkan atas nilai riil Rupiah
 Surat Berharga
Merupakan surat yg dapat diperjualbelikan di
bursa pasar uang & modal, atau dijual kpd bank
Dikeluarkan oleh Bank atau perusahaan yang
cukup bonafid
Jenisnya : Promes yang diperjualbelikan di pasar
uang dan modal, sertifikat deposito dan sertifikat
lainnya yang dikeluarkan oleh lembaga
perbankan yg bonafid, obligasi syariah, promes
yang diendorse bank pemerintah/lembaga
keuangan yang ditunjuk pemerintah, saham
perusahaan nasabah dan saham perusahaan
pihak ketiga yang telah terdaftar di bursa efek
 Logam Mulia (emas
murni/perhiasan)
Penilaian berdasarkan harga pasar
menurut keadaan, berat dan kadar
Hendaknya dimintakan bantuan orang-
orang ahli dalam hal perhiasan, misalnya
toko emas, mengingat kesukaran dalam
menentukan keadaan, berat, kadar
perhiasan tanpa menggunakan alat-alat
khusus dan keahlian khusus yang umunya
dimiliki toko emas
Penilaian didasarkan atas harga beli
terendah yang berlaku bagi minimal 3
pedagang besar saat agunan diterima
 Barang Perniagaan
Barang dagangan : didasarkan atas harga
perolehan (harga pokok+biaya yg
dikeluarkan) sebelum ditambah margin
Barang industri : didasarkan atas jumlah
biaya yg dikeluarkan utk
pengadaan/memproduksi barang tsb
Piutang : didasarkan atas nilai riil jumlah
piutang yg dijaminkan dg ketentuan
merupakan piutang lancar, belum jatuh
tempo, umur piutang tidak lebih dari 3
bulan, bonafiditas terhutang dapat
dibuktikan.
 Kendaraan
Umur teknis kendaraan bermotor 5 tahun, bila
lebih nilai teknisnya sudah jauh menurun yg
berpengaruh kepada nilai ekonomis
Kendaraan yang diterima sebagai agunan
memiliki umur maksimal 5 tahun pada saat
diterima sebagai agunan dan maksimal 10 tahun
pada saat jatuh tempo
Penilaian agunan kendaraan didasarkan atas
harga pasar yang berlaku saat kendaraan
dijaminkan, dengan mempertimbangkan tahun
pembuatan, kondisi/keadaan phisik, jenis/model,
merk serta peruntukannya
 Kendaraan
Sebelum memutuskan menerima
kendaraan sebagai agunan, bank harus
memperhatikan kecepatan penyusutan
nilai dan atau penurunan harga jual
kembali yang signifikan dari merk-merk
kendaraan tertentu dibanding nilai/harga
kendaraan tersebut dalam kondisi baru.
Contoh kendaran yang mengalami hal
tersebut antara lain mobil jenis/merk
tertentu buatan Eropa dan Korea atau
kendaraan roda dua buatan China.
 Mesin Pabrik
Umur teknis mesin pabrik pada
dasarnya 10 tahun, frekuensi
penggunaan yang tinggi akan
mempercepat penurunan nilai teknis
dan nilai ekonomis .
Penilaian didasarkan atas nilai
terendah antara nilai buku dan nilai
pasar wajar
 Tanah & Bangunan
1.Penilaian agunan berupa tanah dan
bangunan didasarkan atas nilai antara
harga menurut NJOP dan harga pasar
yang wajar, yaitu dapat menggunakan
pedoman harga standar dari kantor BPN
setempat, harga dasar yg diterbitkan
Pemda setempat, harga umum yg
diterbitkan camat setempat, harga khusus
yang diterbitkan pengembang, harga
menurut penilaian perusahaan penilai
 Tanah & Bangunan
2 Penilaian agunan berupa tanah, harus
memperhatikan status hak atas tanah,
riwayat tanah, kelas tanah, letak tanah,
ukuran tanah, kondisi daerah, kesuburan
tanah, peraturan pemerintah, dan
peruntukan tanah
3 Bangunan yg dpt diterima sebagai agunan
adalah yang berdiri di atas HM dan HGB yg
masa lakunya sama atau lebih lama
dibanding masa pembiayaan, dpt berupa
rumah, rukan, ruko, pabrik, gudang
 Tanah & Bangunan
4 Hal yang harus diperhatikan dlm penilaian
bangunan : IMB, lokasi bangunan, luas
bangunan, konstruksi bangunan, kondisi
bangunan, tahun pendirian/renovasi
bangunan dan peruntukan bangunan
(rumah tinggal, pabrik, gudang)
5 Bila agunan dalam proses split sertifikat,
maka harus diminta surat pernyataan
(covernote) notaris yg harus
mencantumkan perkiraan tanggal selesai
proses pemecahan sertifikat/penyerahan
Hal yang perlu diperhatikan dlm
menerima agunan kebendaan
Keabsahan kepemilikan dan dokumen-dokumen
kepemilikan
Marketability agunan, antara lain terkait dengan
lokasi agunan, kondisi fisik dan jenis agunan
Agunan yg dijaminkan tdk sedang dlm sengketa
maupun gugatan dari pihak lain
Memastikan peringkat jaminan yang diperoleh,
sehingga memperkecil risiko dalam pelaksanaan
eksekusi nantinya
Kemudahan untuk dilaksanakan pengikatan
Penutupan asuransi, mencakup kecukupan nilai
agunan dan bonafiditas perusahaan asuransinya
 Hal yg perlu diperhatikan dlm
menerima agunan non kebendaan
Karakter dari pemberi jaminan, dlm hal corporate
guarantee karakter dari pengurus/pemilik perusahaan
Legalitas pemberi jaminan perorangan meliputi kecakapan
dan kewenangan bertindak dalam menerbitkan jaminan
perorangan
Kemampuan material pemberi jaminan
perorangan/perusahaan
Diminta kpd pemberi jaminan utk melepas hak
istimewanya, yaitu hak istimewa yg dimiliki pemberi
jaminan untuk meminta agar barang-barang nasabah yg
dijamin dilelang terlebih dahulu sebelum ybs memenuhi
kewajibannya membayar jaminan. Dg dilepaskannya hak
istimewa dimaksud, maka dapat langsung menagih kpd
pemberi jaminan apabila terjamin cidera janji tanpa harus
melelang terlebih dahulu harta nasabah
 Hal yg perlu diperhatikan dlm
menerima agunan non kebendaan
Harus mengetahui & memastikan telah
berapa kali penjamin
menandatangani/memberikan jaminan
serupa. Hal ini utk mengetahui rasio harta
kekayaan penjamin dibandingkan total
hutang yg ikut dijamin ybs.
Akta pengikatannya dibuat dengan akta
notariil dengan mencantumkan nilai Rupiah
yang dipertanggungkan
Berkaitan dg borgtocht/corporate
guarantee dlm prakteknya hal tsb
sebenarnya merupakan moral obligation
& dlm pelaksanaannya sulit dieksekusi.
Disamping itu tidak mudah utk dpt
mengetahui secara pasti aset penjamin.
Karenanya hendaknya memeriksa secara
benar & teliti mengenai kemampuan
finansiil penjamin, kewenangannya serta
keabsahan akta jaminan yg diterbitkan
 Prosedur Penilaian Agunan
Meneliti & mempelajari kelengkapan &
kebenaran/keabsahan dokumen yg diserahkan oleh
nsbh, sehingga diperoleh kesimpulan bahwa barang
tsb dpt diikat secara hukum/yuridis
Melakukan on the spot untuk mengetahui dan menilai
keadaan phisik barang-barang yang akan dijaminkan,
apakah sesuai dg yg tercantum dlm berkas/dokumen
yg ada & keterangan/penjelasan yg diberikan nsbh.
Jika penilaian harga agunan diserahkan kpd pihak
ketiga, maka peninjauan harus dilakukan bersama
Dibuatkan berita acara pemeriksaan/penaksiran
agunan yang ditandatangani petugas dan disetujui
pejabat berwenang
 Nilai Likuidasi Agunan
Dalam upaya melindungi kepentingan
kreditur terhadap agunan yang diserahkan
nasabah, maka perhitungan kecukupan
nilai agunan dilakukan berdasarkan nilai
likuidasinya.
Nilai likuidasi (liquidation value)
merupakan perkiraan jumlah uang yang
diperoleh dari transaksi jual-beli suatu
benda di pasar dalam waktu yang terbatas
atau relatif cepat.
CONTOH PEMBOBOTAN
NILAI LIKUIDASI AGUNAN
 CASH COLLATERAL
Cash Collateral (Tabungan, Giro,
Deposito) : 90%
 KENDARAAN

Jenis Kendaraan Bobot

Sedan/Jeep/Minibus/Spd Mtr 80%
Niaga-Bus 50%
Niaga-pick up/truk (kap maks 25 ton) 45%
Kendaraan/alat berat (dump truck 40%
tronton, tractor, buldozer, excavator)
 KENDARAAN

Usia Kendaraan pd Awal Pembiayaan Bobot

Baru 80%
Bekas s.d. 1 tahun 70%
Bekas 1 - 3 tahun 60%
Bekas 3 - 5 tahun 50%
Bekas > 5 tahun 40%
 KENDARAAN

Kegunaan Bobot
Pribadi 80%
Sewa 60%
Angkutan Penumpang 50%
Angkutan Barang 40%
 KENDARAAN

Keluaran Bobot
Jepang 80%
Eropa, USA 60%
Korea, Taiwan 40%
China 30%
Dalam Negeri/ Lainnya 20%
 TANAH

Kepemilikan Bobot
Milik Nasabah/Pemilik perusahaan/istri 70%
Milik pribadi pengurus/istri 60%
Milik Pihak Ketiga 30%
 TANAH

Peruntukan Bobot
Perkantoran/Perniagaan 70%
Pemukiman 60%
Kawasan industri, pariwisata 50%
Pertambangan/Perkebunan/Persawahan 40%
Lainnya 30%
 TANAH

Kondisi Bobot
Tanah matang 70%
Tanah rawa/sawah 30%
Tanah Perbukitan 10%
 BANGUNAN

Kepemilikan Bobot
Milik Nasabah/Pemilik perusahaan/istri 70%
Milik pribadi pengurus/istri 60%
Milik Pihak Ketiga 50%
 BANGUNAN

Jenis Bangunan Bobot

Ruko/rukan/kios 70%
Gedung pertokoan/perkantoran/apartemen 65%
Rumah tinggal (termasuk unit apartemen) 60%
Pabrik/gudang 50%
Lainnya 30%
 BANGUNAN

Umur Bangunan Bobot

< 1 tahun 70%
1 - 5 tahun 60%
5 - 10 tahun 50%
10 - 15 tahun 40%
> 15 tahun 20%
 Nilai Likuidasi Agunan
Penetapan nilai likuidasi digunakan juga
untuk melakukan judgement terhadap hasil
penilaian yang disampaikan oleh perusahaan
penilai independent rekanan bank, untuk
mengantisipasi kemungkinan penyajian nilai
taksasi yang lebih tinggi dari nilai transaksi
yang sebenarnya terjadi di lapangan.
Dengan demikian diharapkan nilai objek
agunan yang telah dilakukan penilaian
kembali melalui pembobotan tersebut dapat
mendekati nilai pasar yang lebih riil
ALHAMDULILLAH
TERIMA KASIH