Penjualan Angsuran Untuk Aktiva Tak Bergerak

Metode penjualan angsuran pada mulanya berasal dari penjualan rumah pada
perusahaan real estate, tetapi pada masa sekarang penjualan dengan metode ini telah berkembang
pada perusahaan yang bergerak dalam bidang perdagangan kendaraan seperti mobil, motor;
mesin; alat-alat rumah tangga dan lainnya. Bahkan pada beberapa jenis industri metode penjualan
angsuran ini telah menjadi kunci utama dalam mencapai operasi skala besar. Metode penjualan
angsuran ini cukup berkembang pesat dan disukai di kalangan usahawan dan juga di kalangan
pembeli. Bagi usahawan metode ini telah meningkatkan jumlah penjualan yang tentunya
meningkatkan laba, bagi pembeli mereka merasa lebih ringan dalam hal pembayaran untuk
melunasi barang yang dicicil tersebut.

Meskipun dengan metode ini resiko atas tidak tertagihnya piutang akan meningkat, tetapi
kelemahan metode ini dapat diatasi dengan meningkatnya volume penjualan perusahaan.
Bagi akuntan, penjualan angsuran menimbulkan beberapa masalah. Masalah utama adalah :
“membandingkan antara beban dan pendapatan”(matching of costs and revenues), yaitu :
a. Apakah laba kotor dari penjualan angsuran dianggap telah direalisasi pada saat terjadinya
penjualan ataukah harus diakui selama masa kontrak angsuran tersebut?
b. Apa yang harus dilakukan terhadap beban sehubungan dengan penjualan angsuran yang terjadi
pada periode setelah penjualan tersebut?
c. Bagaimana menangani persoalan piutang usaha angsuran yang tidak dapat tertagih, pertukaran,
dan pemilikkan kembali barang angsuran?

Pengertian Real Estate

Real Estate merupakan kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan
atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual
atau disewakan, sebagian atau kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan real
estate juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijula tanpa bangunan.
Pengertian Penjualan Angsuran
Penjualan angsuran adalah penjualan barang atau jasa yang dilaksanakan dengan perjanjian
dimana pembayaran dilakukan secara bertahap atau berangsur. Biasanya pada saat barang atau jasa
diserahkan kepada pembeli, penjual menerima uang muka (down payment) sebagai pembayaran
pertama dan sisanya diangsur dengan beberapa kali angsuran. Karena penjualan harus menunggu
beberapa periode untuk menagih seluruh piutang penjulannya, maka biasanya pihak penjual akan
membebankan bunga atas saldo yang belum diterimanya.

Resiko atas tidak tertagihnya piutang usaha angsuran ini sangat tinggi, mungkin saat akan
dilakukan penjualan angsuran telah dilakukan survai atas pembeli dan memperoleh hasil yang
baik. Karena penagihan piutang usaha angsuran memakan waktu yang cukup lama (beberapa
periode), hal tersebut kemungkinan dapat merubah hasil survai yang telah dilakukan semula
terhadap pembeli. Untuk menghindari hal-hal demikian, penjual biasanya akan membuat kontrak
jual beli (security agreement), yang memberikan hak kepada penjual untuk menarik kembali
barang yang telah di jual dari pembeli.

Untuk mengurangi barang angsuran tersebut dari resiko terbakar atau hilang, pihak penjual
dapat menetapkan syarat bagi pembeli agar barang angsuran tersebut diasuransikan untuk
kepentingkan pihak penjual. Premi asuransi ditanggung oleh pembeli, jika barang angsuran hilang
atau terbakar, pihak asuransi akan membayar ganti rugi kepada penjual dan bukan pembeli.
Kadang kala mungkin jiwa dari pembeli diwajibkan oleh penjual untuk diasuransikan dengan
premi auransi atas tanggungan si pembeli.

Jadi untuk melindungi kepentingan penjual dari kemungkinan tidak ditepatinya kewajiban-
kewajiban oleh pihak pembeli, maka terdapat beberapa bentuk perjanjian atau kontrak penjualan
angsuran, sebagai berikut :
1. Perjanjian penjualan bersyarat (conditional sales contract), di mana barang-barang telah
diserahkan, tetapi hak atas barang-barang masih berada di tangan penjual sampai seluruh
pembayarannya sudah lunas.
2. Pada saat perjanjian ditandatangani dan pembayaran pertama telah dilakukan, hak milik
dapat diserahkan kapada pembeli, tetapi dengan menggadaikan atau menghipotikan untuk bagian
harga penjualan yang belum dibayar kapada si penjual.
3. Hak milik atas barang-barang untuk sementara diserahkan kepada suatu badan “trust”
(trustee) sampai pembayaran harga penjualan dilunasi. Setelah pembayaran lunas oleh pembeli,
baru trustee menyerahkan hak atas barang-barang itu kepada pembeli. Perjanjian semacam ini
dilakukan dengan membuat akta kepercayaan (trust deed / trust indenture).
4. Beli sewa (lease-purchase) dimana barang-barang yang telah diserahkan kepada pembeli.
Pembayaran angsuran dianggap sewa sampai harga dalam kontrak telah dibayar lunas, baru
sesudah itu hak milik berpidah kepada pembeli.

Penjualan angsuran dengan bentuk-bentuk perjanjian tersebut di atas dilaksanakan untuk

barang-barang tidak bergerak / barang yang bukan barang dagang, seperti : gedung, tanah, dan
aktiva-aktiva tetap lainnya. Apabila terjadi tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban oleh pembeli,
maka penjual tetap memiliki hak untuk memiliki kembali barang yang dijualnya, tetapi nilainya
sisa barang itu mungkin akan lebih rendah dari nilai barang berdasarkan perhitungan yang sesuai
dengan perjanjian yang ada sehingga pemilikan kembali tersebut dapat menimbulkan kerugian.
Untuk mengurangi kemungkinan kerugian yang terjadi pemilikan kembali, maka faktor-faktor
yang harus diperhatikan oleh penjual adalah sebagai berikut :
1. Besarnya pembayaran pertama atau down payment harus cukup untuk menutup besarnya semua
kemungkinan terjadinya penurunan harga barang tersebut dari semula barang baru menjadi barang
bekas.
2. Jangka waktu pembayaran di antara angsuran yang satu dengan yang lain hendaknya tidak
terlalu lama, kalau dapat tidak lebih dari satu bulan.
3. Besarnya pembayaran angsuran periodik harus diperhitungkan cukup untuk menutup
kemungkinan penurunan nilai barang-barang yang ada selama jangka pembayaran yang satu
dengan pembayaran angsuran berikutnya.
Pencatatan Yang Dilakukan Dalam Penjualan Angsuran

Pada saat penjualan

Dr. Piutang Penjualan Angsuran (Installment Contract Receivable)

Cr. Harta tak gerak (Real Estate)

Cr. Laba kotor yang ditangguhkan (Deferred Gross Profit)

Pada sat penerimaan uang muka dan menjaminkan sisa piutang angsuran kepada bank

Dr. Kas

Dr. Hipotik (Mortgage Notes)

Cr. Piutang Penjualan Angsuran (Installement Contract Receivable)

Pada saat penerimaan angsuran beserta bunga :

Dr. Kas (Cash)

Cr. Hipotik (Mortgage Notes)

Cr. Pendapatan Bunga (Interest Income)

Pada Akhir Periode

Menghitung berapa besar realisasi laba kotor yang ditangguhkan untuk periode yang
bersangkutan

Dr. Laba kotor yang ditangguhkan

Cr. Laba kotor yang ter realisasi

Menutup realisasi laba kotor yang ditangguhkan ke ikhtisar laba rugi

Dr. Laba kotor yang ter realisasi

Cr. Ikhtisar laba rugi

Untuk mencatat pengakuan pendapatan bunga atas hipotik

Dr. Pendapatan bunga

Cr. Ikhtisar laba rugi

Untuk menutup atau mencatat ikhtisar laba rugi ke laba ditahan

Dr. Ikhtisar laba rugi

Cr. Laba ditahan

Untuk mencatat pengakuan pendapatan bunga waktu berjalan

Dr. Pendapatan bunga yang ditangguhkan

Cr. Pendapatan bunga

 DAFTAR PUSTAKA

Hadori Yunus Hartanto. Akuntansi Keuangan Lanjutan Edisi I.2010.Yogyakarta: BPFE

Yogyakarta

Eddy Winarso. Akuntansi Keuangan Lanjutan 1 Berbasiskan PSAK per 01 Januari 2015 edisi ke
6.2016.Bandung