Anda di halaman 1dari 14

PROSES PENILAIAN

Pendahuluan
Proses Penilaian adalah prosedur yang sistematis yang menjadi panutan Penilai Properti untuk memberikan jawaban terhadap pertanyaan pemberi tugas tentang Nilai suatu Properti. Seluruh permasalahan dan tahapan pekerjaan penilaian yang dilaksanakan oleh seorang Penilai seharusnya dapat terjawab dalam proses penilaian, yang meliputi proses pendefinisian masalah, penentuan lingkup penugasan, pengumpulan data, analisis, pengunaan pendekatan penilaian dan penentuan Nilai serta penyusunan laporan penilaian.
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH Identifikasi Properti Identifikasi Hak atas Properti Maksud & Tujuan Penilaian Penentuan Nilai (Dasar Penilaian) Tanggal Penilaian Ruang Lingkup Penugasan Asumsi & Kondisi Pembatas

DATA UMUM ( Wilayah, kota dan lingkungan) Sosial Ekonomi Kepemerintahan Lingkungan

ANALISIS PENDAHULUAN PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA DATA KHUSUS (Data properti yang dinilai dan pembanding) Biaya dan Depresiasi Tingkat Kapitalisasi Sejarah Kepemilikan Penggunaan Properti

DATA PERMINTAAN & PENAWARAN (Pasar dari properti) Persediaan dan Properti pesaing Penjualan dan Penawaran Tingkat kekosongan Kajian Permintaan Tingkat Penyerapan

ANALISA HBU (PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK) Tanah dalam keadaan Kosong Properti dikembangkan Penentuan Penggunaan, Waktu dan Partisipan Pasar

ESTIMASI NILAI TANAH

PENDEKATAN PENILAIAN Data Pasar Pendapatan Biaya

REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

LAPORAN PENILAIAN

Proses Penilaian Properti

Identifikasi Masalah
Proses Penilaian merupakan salah satu syarat yang perlu diketahui oleh seorang Penilai sebelum melakukan pekerjaan Penilaian. Proses Penilaian dapat dikatakan sebagai urutan pekerjaan yang secara prosedural harus dilalui oleh Penilai. Tahapan pertama pada Proses Penilaian seperti yang tergambar di atas adalah Indentifikasi Masalah atau Definisi Penugasan. Pada proses awal ini, setidaknya ada enam hal yang harus diketahui Penilai sebelum menentukan lingkup penugasan. Enam hal itu meliputi identifikasi Properti (objek penilaian), identifikasi Hak atas Properti, indentifikasi Maksud dan Tujuan Penilaian, penentuan Dasar Penilaian, penetuan Tanggal Penilaian dan Asumsi dan Kondisi Pembatas. Dari ke-enam hal tersebut maka proses selanjutnya adalah menentukan Lingkup Penugasan. Maksud dan Tujuan Penilaian Seorang Penilai setidaknya wajib mengetahui dua hal dari calon pemberi tugas. Pertama; untuk apa penilaian itu dilakukan dan, kedua; untuk keperluan apa Nilai tersebut digunakan. Memahami kedua hal tersebut, maka bagi seorang Penilai sebelum memulai pelaksanaan pekerjaan penilaian setidaknya harus mengetahui maksud dan tujuan Penilaian. Dengan mengetahui dan memahami maksud dan tujuan penilaian yang hendak dilakukan maka selanjutnya akan dapat ditentukan Dasar penilaian yang hendak digunakan. Pemahaman maksud dapat diartikan Nilai yang hendak diopinikan, sedangkan tujuan dimaksudkan. Penentuan Nilai (Dasar Penilaian) Seiring diketahuinya maksud dan tujuan penilaian, maka tahapan selanjutnya Penilai dapat mengetahui Nilai apa yang hendak digunakan sebagai Dasar Penilaian sesuai dengan tujuan tersebut. adalah untuk keperluan apa Nilai itu digunakan atau untuk tujuan apa penilaian itu dilakukan sehingga memerlukan Nilai yang

Dasar atau Basis Penilaian atau jenis Nilai yang akan ditentukan, seharusnya ditentukan sesuai apa yang dimaksud atau diinginkan oleh pemberi tugas. Namun bagi Penilai, dalam penentuan Dasar Penilaian yang dikaitkan dengan Tujuan Penilaian, Penilai dapat merujuk kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang telah mengatur hal tersebut. Identifikasi Properti dan Haknya Pekerjaan penilaian tidak dapat dilakukan bila objek penilaian atau properti yang dinilai belum diketahui. Beberapa hal yang perlu diketahui oleh Penilai sehubungan dengan spesifikasi properti dan haknya adalah : Lokasi Spesifikasi properti dan jumlahnya Hak dan dokumen perizinan Batasan properti (bila ada).

Tanggal Penilaian Salah satu batasan Nilai dalam pemenuhan prinsip perubahan (change) dalam penilaian mengetahui tanggal penilaian. Tanggal penilaian dapat diasumsikan sebelum, bersamaan dengan inspeksi atau setelah inspeksi. Sesuai dengan keperluan penilaian bersangkutan, tanggal penilaian adakalanya ditentukan pada tanggal tertentu oleh pemberi tugas (pada umumnya penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan). Dengan diketahuinya tanggal penilaian tersebut, maka Penilai dapat menentukan asumsi-asumsi apa saja yang akan digunakan dalam proses pelaksanaan penilaian. Asumsi dan Syarat Pembatas Asumsi dan pembatasan menjadi penentu dalam melaksanakan penilaian. Suatu laporan penilaian yang akan diterbitkan penilaian selalu terikat kepada asumsi-asumsi yang digunakan. Asumsi dapat bersifat khusus dapat bersifat umum. Asumsi khusus, pada umumnya ditentukan terhadap penilaian properti yang memiliki keterbatasan dalam proses pelaksanaan penilaiannya. Proses penilaian dapat saja pada

proses inspeksi dalam rangka pengumpulan data, maupun proses analisis dan verifikasi atas data informasi yang signifikan mendukung hasil penilaian. Untuk beberapa kasus, properti yang memiliki potensi bermasalah, akan sukar dinilai bila Penilai tidak menentukan asumsi secara khusus terhadap masalah tersebut. Salah satu contoh dalam penentuan asumsi khusus seperti; adanya potensi proses inspeksi lapangan yang akan dilakukan Penilai tidak dapat dilakukan sepenuhnya atau memiliki keterbatasan. Maka itu, sepanjang dibenarkan dan didukung argumentasi yang memadai maka Penilai dapat membangun asumsi khusus untuk mendukung Penilaian dimaksud dengan konfirmasi dari pemberi tugas atau pihak yang membutuhkan penilaian. Syarat pembatas, lebih kepada hal-hal yang menjadi batasan bagi Penilai secara umum dalam melakukan penilaian seperti adanya keterbatasan dalam melakukan inspeksi, riset data dan permasalahan pelaksanaan lainnya. Identifikasi Pemberi Tugas (tambahan) Penilai harus mengetahui siapa yang memberikan tugas penilaian kepadanya dan/atau untuk siapa laporan penilaian tersebut diperlukan. lebih menyeluruh. Lingkup Penugasan Penentuan lingkup penugasan adalah bagian yang terpenting pada setiap pekerjaan penilaian, dimana hal ini akan memperlihatkan bagi pemberi tugas maupun pembaca apa dan bagaimana penilaian tersebut dilaksanakan. Lingkup penugasan/pekerjaan, dapat ditentukan setelah melewati proses identifikasi permasalahan yang telah dilakukan. Ada tidaknya hambatan dapat rencana pekerjaan penilaian seharusnya sudah dapat diketahui dari sejak awal penilaian tersebut dilakukan. Dengan demikian, maka penilai wajib mengetahui lingkup pekerjaan yang akan dilaksanakan Hal ini perlu diketahui agar penilai dapat memahami lingkup penugasan tersebut secara

Pengumpulan Data
Proses pengumpulan data dapat dilakukan melalui pekerjaan inspeksi. Persyaratan data yang dikumpulkan dapat mendukung pekerjaan analisis dan penggunaan metode meliputi 3 (tiga) kelompok data : 1. Data Umum 2. Data Khusus 3. Data Pasar. 1) Data umum adalah data yang dapat dikumpulkan dari tingkat lingkungan dimana properti berada, kota/kabupaten, wilayah/regional dan bahkan tingkat nasional dan internasional, tergantung kepada properti yang dinilai. Faktor sosial, ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan yang dapat berpengaruh kepada Nilai Pasar (atau jenis Nilai lainnya yang ditentukan) sehingga hal ini perlu dikaji untuk memahami secara lebih baik terhadap properti yang dinilai.

2) Data khusus pada umumnya meliputi data-data properti yang menjadi


objek penilaian. Data-data yang diperlukan tersebut dapat meliputi spesifikasi tapak tanah dan pengembangan yang ada di atasnya, termasuk ukuran, sepesifikasi fisik, kondisi dan informasi real estat lainnya. Data lain yang perlu dipertimbangkan adalah data/informasi biaya dan depresiasi, data pendapatan dan biaya, data tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto (yield), sejarah kepemilikan dan penggunaan. Iinformasi lainnya yang dianggap signifikan biasanya bisa menjadi pertimbangan oleh pembeli dan penjual dalam negosiasi atau transaksi. 3) Data Pembanding (penawaran dan permintaan) dapat meliputi datadata apakah menyangkut data penjualan/transaksi, penawaran, biayabiaya, tingkat hunian, penyusutan, pendapatan, tingkat kapitaisasi dan data terkait lainnya. Data pembanding dimaksud disesuaikan dengan kebutuhan tujuan dan dasar penilaian, sehingga data yang dikumpulkan selanjutnya dianalisis untuk menentukan tren pasar,

kaitan antara penawaran dan permintaan, tingkat penyerapan dan informasi pasar spesifik lainnya.

Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik


Melajutkan proses pengumpulan data sebelumnya, pada tahap lanjut, Penilai perlu melakukan analisis pemanfatan tertinggi dan terbaik (HBU) yang merupakan salah satu prinsip ekonomi dalam penilaian real properti. Prinsip ini terikat kepada penentuan Nilai Pasar, dimana setelah data dikumpulkan dan ditabulasi selanjutnya dianalisis. Penilai dapat menentukan penggunaan yang potensial dari tapak tanah yang dinilai dengan memperhatikan empat variabel utama meliputi; aspek teknik, aspek legal, aspek ekonomi dan Nilai yang tertinggi. Dikarenakan potensi pada setiap bidang tanah sebagai real estat dapat

berbeda, maka potensi penggunaannya secara ekonomi dapat akan berbeda juga. Analisis HBU diperlukan untuk sebagai bahan pertimbangan dalam memilih data penjualan dan pembanding dari properti yang dinilai. Dalam mempertimbangkan HBU, perlu dilihat apakah HBU pada tanah dalam keadaan kosong dan HBU dari tanah setelah dikembangkan (lihat pembahasan HBU di KPUP).

Estimasi Nilai Tanah


Mengestimasi harga atau Nilai tanah merupakan hal yang prinsip harus dilakukan Penilai setelah mendapat kesimpulan HBU pada proses sebelumnya. Karena, dengan mengetahui Nilai tanah pada kondisi HBU (dapat juga mengabaikan HBU, tergantung dasar penilaian dan tujuan yang digunakan), Penilai dapat memproses pekerjaan selanjutnya dengan memilih penerapan pendekatan penilaian sesuai dengan tujuan penilaian, jenis properti dan ketersediaan data. Nilai tanah juga kadangkala memiliki Nilai yang lebih utama dibanding Nilai pengembangan tanah lainnya (bangunan atau lainnya). Penilai sering memisahkan atau memerlukan pemisahan tanah dan bangunan untuk

keperluan tertentu. Dengan demikian, pemisahan tanah dan bangunan dalam pemahaman Nilai Pasar yang mempertimbangkan HBU selalu dilihat dari Nilai Properti menggunakan perbandingan data pasar dikurang indikasi Nilai Pasar tanah dalam keadaan kosong (HBU), maka diperoleh indikasi Nilai Pasar bangunan atau pengembangan lainnya yang terikat ke tanah. Dalam mengestimasi Nilai tanah, Penilai dapat menggunakan salah satu teknik atau metode sebagai berikut : 1) teknik perbandingan data pasar (sales comparison) 2) teknik pengembangan lahan (land development) 3) teknik penyisaan tanah (land residual) 4) teknik alokasi (allocation) 5) teknik ekstraksi (extraction) 6) metode sewa tanah (land rent) ad 1). Teknik perbandingan data pasar; Pada teknik ini, Nilai tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang sejenis dan sebanding, dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah yang sejenis dan sebanding dapat juga digunakan sepanjang dilakukan penyesuaian seperti halnya data transaksi. Data penawaran juga dapat memberikan pemahaman yang lebih baik terhadap pasar. Ad 2). Teknik pengembangan tanah/lahan; Teknik pengembangan lahan atau dikena juga dengan subdivision method, dapat diaplikasikan dalam penilaian tanah yang memiliki skala luasan yang besar dan sukar memperoleh data pembandingnya. Proses ini meliputi proyeksi pengembangan tanah menjadi sejumlah kapling, membuat analisis pendapatan dari penjualanan kapling dan biaya yang terkait serta mendiskontokan pendapatan bersih menjadi indikasi Nilai. Teknik ini mungkin dapat diterima dalam beberapa situasi, namun tergantung kepada sejumlah asumsi yang mungkin

sangat sulit untuk dikaitkan dengan definisi Nilai Pasar. Penilai disarankan untuk berhati-hati dalam pembuatan asumsi dan disarankan untuk membuat pengungkapan secara utuh. Ad 3). Teknik penyisaan tanah/lahan; Teknik penyisaan tanah pada umumnya diperlukan pada bidang tanah yang relatif luas dengan potensi dapat atau telah dikembangan secara komersial. Elemen penentu dalam penghitungannya dilakukan dengan model finansial melalui pendapatan bersih yang secara hipotesis akan diperoleh dari pengoperasian namun dengan dianggap properti apabila telah selesai telah dan dikembangkan pendapatan pendapatan biaya sebagai tersebut residu sebelumnya untuk tanah

dipisahkan/dikurang sisa

pengembangan.

Selanjutnya,

dikapitalisasi (diskonto untuk menggunakan proyeksi arus kas) kedalam indikasi Nilai saat ini. Bila biaya pembangunan telah dianggap biaya bersih atau Nilai saat penilaian, maka Nilai tersebut akan menjadi pengurang setelah setelah proses kapitalisasi (diskonto) pendapatan bersih. Metode ini terbatas untuk properti penghasil pendapatan dan terutama diterapkan untuk properti yang relatif baru dimana asumsi yang dibutuhkan lebih sedikit.

Ad 4). Teknik alokasi Teknik alokasi adalah salah satu teknik penilaian tanah yang juga menggunakan teknik perbandingan tidak langsung yang mengembangkan perbandingan (rasio) antara Nilai tanah dan Nilai pengembangan atau bentuk hubungan lainnya antara komponen properti. Hasilnya adalah ukuran yang mengalokasikan harga pasar total terhadap komponen tanah dan pengembangan untuk tujuan perbandingan.

Ad 5). Teknik ekstraksi Ekstraksi adalah teknik perbandingan tidak langsung (terkadang disebut abstraksi). Teknik ini menghitung estimasi biaya Nilai dari pengembangan dengan menerapkan analisis dikurangi

depresiasi dan mengekstraksi hasilnya dari harga total properti pembanding. Residu yang dihasilkan adalah indikasi dari Nilai tanah. Ad 6). Metode sewa tanah Jika tanah dapat secara independen menghasilkan pendapatan sewa, sewa ini dapat dikapitalisasikan ke dalam indikasi Nilai Pasar apabila data pasar cukup tersedia. Bagaimanapun, diperlukan ketelitian untuk menghindari kesalahan dikarenakan syarat dan kondisi dalam perjanjian sewa tanah yang tidak merepresentasikan pasar tertentu. Sebagai tambahan, karena sewa tanah mungkin dibuat jauh sebelum tanggal penilaian, tingkat sewa yang dinyatakan di dalam perjanjian kemungkinan sudah tidak sesuai dengan kondisi saat ini dan tingkat kapitalisasi pendapatan saat ini mungkin sulit didapatkan.

Penerapan Pendekatan Penilaian


Tiga pendekatan penilaian dikenal dalam Proses Penilaian; Pendekatan Data Pasar, Biaya dan Pendapatan. Dalam situasi dimana data transaksi pasar banyak didapatkan, Pendekatan Biaya menjadi kurang relevan, namun apabila data pembanding sulit didapatkan maka Pendekatan Biaya menjadi dominan digunakan. Adalah wajar bagi Penilai untuk mempertimbangkan setiap pendekatan. Setiap pendekatan didasarkan kepada prinsip substitusi, yang beranggapan bahwa jika terdapat beberapa komoditas, barang atau jasa yang serupa, maka yang menawarkan harga terendah akan menarik permintaan terbesar dan distribusi terluas. Dalam pengertian yang sederhana, harga properti yang tercipta di pasar akan dibatasi oleh harga yang umum dibayarkan untuk properti pesaing di pangsa pasar yang sama, alternatif keuangan untuk menginvestasikan uang di tempat yang lain dan biaya untuk membangun properti yang baru atau

mengadaptasi properti tua untuk penggunaan yang serupa dengan properti yang dinilai. Pendekatan Data Pasar Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi Nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli. Setelah data transaksi atau penawaran dikumpulkan dan diverifikasi, satu atau lebih unit perbandingan dipilih dan dianalisis. Unit perbandingan menggunakan 2 komponen untuk menghasilkan suatu faktor (misal harga per unit pengukuran atau perbandingan yang dihasilkan dari pembagian harga penjualan properti dengan pendapatan bersih, yaitu pengali pendapatan bersih atau years purchase) yang merefleksikan perbedaan secara tepat diantara properti. Unit perbandingan yang digunakan oleh pembeli dan penjual di pasar dalam menentukan keputusan pembelian dan penjualan mendapat pembobotan yang lebih besar. Proses perbandingan dilakukan dengan menggunakan parameter elemen perbandingan. Elemen perbandingan adalah karakteristik spesifik dari properti dan transaksi yang menyebabkan harga yang dibayarkan untuk properti/real estat berbeda. Hal ini merupakan pertimbangan penting dalam pendekatan data pasar. Secara garis besar, elemen perbandingan dapat dibagi dua. Kelompok pertama adalah masuk kategori elemen transaksi, meliputi : hak atas properti yang dialihkan, syarat pembiayaan, kondisi penjualan, biaya yang dikeluarkan segera setelah pembelian, kondisi pasar,

Kelompok kedua masuk kategori elemen properti, dapat terdiri dari : lokasi, karakteristik fisik, karakteristik ekonomi, penggunaan dan

komponen selain real estat (non-realty) dari penjualan.


Untuk membuat perbandingan langsung antara data pembanding dengan properti yang dinilai, Penilai harus mempertimbangkan penyesuaian yang memungkinkan berdasarkan perbedaan dalam elemen perbandingan. Penyesuaian dapat mempersempit perbedaan antara setiap pembanding dengan properti yang dinilai. Penilai menerapkan metode kuantitatif dan/atau kualitatif untuk menganalisis perbedaan dan mengestimasi penyesuaian. Pendekatan Biaya Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lainbaik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan estimasi depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai. Pendekatan Biaya menghasilkan Nilai dengan mengestimasi biaya untuk pembelian tanah dan membangun properti baru dengan kegunaan yang sama atau mengadaptasi properti bekas untuk penggunaan yang sama tanpa biaya tambahan akibat penundaan. Biaya tanah ditambahkan ke total biaya konstruksi. Apabila sesuai, estimasi insentif kewirausahaan (entrepreneurial profit), atau keuntungan/kerugian pengembang, biasanya ditambahkan ke biaya konstruksi. Untuk properti bekas atau yang lebih tua, beberapa biaya untuk berbagai bentuk depresiasi yang terjadi (penyusutan fisik; keusangan

fungsional dan teknis; dan keusangan ekonomi/eksternal) dikurangkan untuk mengestimasikan harga yang mendekati indikasi Nilai Pasar. Tergantung kepada sejauh mana data pasar tersedia untuk penghitungannya, Pendekatan Biaya mungkin menghasilkan indikasi Nilai Pasar. Pendekatan Biaya sangat berguna dalam mengestimasi Nilai Pasar dari konstruksi yang direncanakan, properti khusus dan properti lainnya yang tidak secara sering dipertukarkan di pasar. (Lihat PPPI 8 - Pendekatan Biaya untuk Pelaporan Keuangan DRC).

Pendekatan Pendapatan Pendekatan operasional ini mempertimbangkan berhubungan Nilai melalui pendapatan proses (income) yang dan dinilai biaya dan yang dengan properti

mengestimasikan

kapitalisasi.

Kapitalisasi

menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis Nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi Nilai. Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi langsung (dikenal dengan tingkat kapitalisasi) atau dapat juga menggunakan proses tidak langsung yang dikenal dengan model arus kas bersih terdiskonto (discounted cash flow/DCF). Kapitalisasi langsung menerapkan tingkat kapitalisasi total (overall rate) atau tingkat balikan atas semua risiko (yield all risk) yang bila dibagi dari pendapatan bersih operasional yang stabil, menghasilkan indikasi Nilai. Kapitalisasi langsung digunakan terutama untuk pasar dengan data pasar yang banyak. Model Discounted Cash Flow (yield capitalisation) mempertimbangkan Nilai uang dalam waktu, dan diterapkan menjadi barisan pendapatan operasional bersih untuk periode tahunan.

Rekonsiliasi Indikasi Nilai


Penilai dapat menggunakan pendekatan penilaian lebih dari satu, sepanjang data yang tersedia memadai dan dapat diandalkan. Bila pendekatan yang digunakan lebih dari satu, maka Penilai harus memberikan kesimpulan Nilai

dengan jalan rekonsiliasi. Rekonsiliasi dapat dilakukan sesuai pemahaman dan keyakinan Penilai atas kesimpulan yang diambil. Salah satu teknik selain memilih salah satu indikasi Nilai yang diyakini - rekonsiliasi yang dapat digunakan adalah teknik pembobotan rata-rata (weighted average). Hasil rekonsiliasi akan memberikan kesimpulan penilaian dalam bentuk Nilai yang diinginkan.

Pelaporan Penilaian
Proses terakhir dari pelaksanaan penilaian adalah penyusunan laporan penilaian. Laporan penilaian disusun sesuai dengan bentuk dan sifat laporan. Laporan penilaian dapat terdiri dari laporan lengkap (narrative) dan laporan berbentuk ringkas (short form report). Pemilihan bentuk laporan tersebut disesuaikan kebutuhan pemberi tugas dan syarat penugas.

Daftar Pustaka : 1. Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, Thirteenth Edition, 2008, Library of Congress Cataloging-in-Publication Data. 2. International Valaution Standards Committee, International Valuation Standards Eighth Edition, 2007. 3. Komite Penyusun SPI GAPPI-MAPPI, Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007, 2009. 4. Rattermann, Mark R., Appraisal Institute, The Student Handbook to The Appraisal of Real Estate, Thirteenth Edition, 2009, Library of Congress Cataloging-in-Publication Data. * * * * hy * * * *