PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG
Penilaian dapat didefinisikan sebagai salah satu gabungan antara ilmu pengetahuan dan
seni, dimana dalam penilaian ini bukan saja terdiri dari perhitungan matematis akan tetapi
juga bergantung pada rumusan dan opini yang dibuat oleh seorang penilai setelah membuat
analisis dan kajian yang mendalam terhadap karakterisistik harta, keadaan ekonomi, latar
belakang sejarah, prospek serta potensi-potensi pada masa yang akan datang. Sedangkan
pengertian properti menurut common law atau hukum Anglo Saxon dari Inggris disebutkan
bahwa properti artinya kepemilikan atau hak untuk memiliki sesuatu benda, atau segala
benda yang dapat dimiliki.Artinya properti dapat dibedakan kepemilikannya atas bendabenda bergerak (personal property) dan tanah serta bangunan permanen (real property).
Dalam personal property ada yang termasuk tangible (seperti peralatan, perlengkapan mesin,
kendaraan dan lain-lain) dan intangible asset (seperti surat-surat berharga dan
goodwill/copyright/franchises, dan lain-lain). Sedangkan real property adalah pengertian
properti yang kita pahami selama ini yakni tanah dan bangunan permanen serta
pengembangan lainnya.
Menurut SPI 2007, mendefinisikan penilaian sebagai suatu proses pekerjaan seorang
penilai dalam memberikan opini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu. Dalam
definisi lain menyebutkan, proses penilaian adalah suatu prosedur yang sistematik yang
dilaksanakan guna memperoleh jawaban atas pertanyaan klien tentang nilai suatu real
property. Dengan demikian penilaian properti dapat didefinisikan sebagai suatu proses
perhitungan secara matematika dan kajian karakteristik dalam memberikan suatu estimasi dan
pendapatan atas nilai ekonomis suatu properti baik berwujud maupun tidak berwujud,
berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan
menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku.Proses penilaian dimulai
ketika penilai mengidentifikasikan masalah penilaian dan berakhir dengan diserahkannya
laporan penilaian kepada klien. Penilaian memiliki berbagai macam kepentingan yang
mendasari. Hal ini yang mengakibatkan pada hasil penilaian dapat terwujud dalam berbagai
hasil, tergantung pada keperluan dan kepentingan dalam memperoleh tujuan tertentu tersebut.
B. RUMUSAN MASALAH
1. Apa saja identifikasi tujuan dalam proses penilaian properti?
2. Bagaimana survei pendahuluan untuk melakukan proses penilaian?
3. Apa saja tahapan untuk pengumpulan dan analisis data dalam proses penilaian?
4. Apa saja macam pendekatan-pendekatan penilaian dalam proses penilaian?
5. Bagaimana rekonsiliasi nilai dalam proses penilaian?
6. Sebutkan macam-macam dari laporan penilaian, ketentuan penyimpangan dan apa
saja syarat untuk pengungkapan laporan penilaian?
C. TUJUAN
1. Untuk mengetahui identifikasi tujuan dalam proses penilaian
2. Untuk mengetahui tahapan-tahapan dalam survei pendahuluan
3. Untuk mengetahui cara-cara dalam pengumpulan dan analisis data
4. Untuk mengetahui penggunaan pendekatan-pendekatan yang dilakukan dalam proses
penilaian
5. Untuk mengetahui analisis terhadap berbagai kesimpulan dalam proses penilaian
6. Untuk mengetahui macam-macam laporan penilaian, syarat pengungkapan dan
ketentuan penyimpangan
BAB II
PEMBAHASAN
A. IDENTIFIKASI TUJUAN
Proses Penilaian suatu properti harus dilakukan dalam bentuk tahapan tahapan
sebagai berikut:
1. Identifikasi Permasalahan
Dalam mengidentifikasi permasalahan terdapat langkah langkah yang harus
dilakukan:
a. Identifikasi properti yang akan dinilai
1) Identifikasi real estate, yaitu identifikasi awal secara fisik mengenai alamat
dan data deskriptif lain yang dapat menerangkan lokasi tersebut dengan
menunjuk landmark yang dikenali, identifikasi legalitas (hak dan nomor)
kepemilikan tanah.
2) Identifikasi real properti, yaitu identifikasi yang meliputi bentuk fisik tanah
dan/ bangunan, yang meliputi identifikasi pemilik bangunan (perorangan atau
kolektif), apaakh saat penilaian dalam penguasaan orang lain, Bank, dsb.
Identifikasi dalam status, apakah bersengketa dsb.
b. Penggunaan/Tujuan penilaian
Penggunaan atau fungsi dari penilaian adalah cara dimana klien menggunakan
informasi yang ada di dalam laporan penilaian. Klien bisa menentukan
penggunaan penilaian ketika mengajukan permintaan untuk menggunakan jasa
penilai. Untuk mencegah pekerjaan yang sia-sia, penilai dan klien harus mencapai
suatu pengertian timbal balik yang sama mengenai penggunaan dan kepemilikan
dari laporan penilaian dan kesimpulannya.
c. Definisi nilai
Tujuan dari proses penilaian adalah untuk menetukan estimasi nilai suatu properti,
sehingga tipe tertentu dari suatu nilai dan kepentingan yang ada harus
diidentifikasi secara tegas dan jelas.
Pernyataan tujuan penilaian pada laporan akhir dari nilai akhir yang ditentukan
dalam rencana kerja penilaian sebelumnya, menentukan ruang lingkup dari
penugasan penilaian. Jenis dari nilai yang akan dicari termasuk juga nilai pasar,
nilai guna (use value), going concern value, investment value dan assesed value
serta insurable value. Pernyataan tertulis dari nilai yang dimaksudkan harus
dinyatakan dalam setiap laporan penilaian.
d. Tanggal penilaian
B. SURVEI PENDAHULUAN
Setelah menentukan tujuan dan merumuskan masalah, maka pada tahap selanjutnya
seorang penilai siap untuk melakukan analisis pendahuluan mengenai karakteristik dan
data apa yang hendak dikumpulkan. Data dan informasi yang diperoleh pada survei
pendahuluan ini akan sangat menentukan tahapan tahapan selanjutnya dari proses
penilaian.
A.) Data yang diperlukan
4
yang diperlukan ini biasanya tergantung pada beban kerja penilaian yang akan dilakukan,
di mana beban ini tergantung pada tipe properti yang dinilai, skala properti, tujuan
penilaian, tingkat kesulitan dalam pengukuran di lapangan serta instrumen yang
diperlukan. Sebagai contoh, pada Penilaian pabrik baja, misalnya memerlukan waktu dan
personel yang cukup banyak karena biasanya pabrik semen menempati areal yang luas
dan terdiri dari ratusan unit bangunan.
D.) Perencanaan kerja
Suatu perencanaan kerja yang matang akan sangat membantu kelancaran dan efisiensi
pelaksanaan penilaian. Perencanaan kerja ini meliputi:
pembagian tugas dan tanggung jawab tiap personel, perencanaan biaya, sarana pendukung
(peralatan, sarana transportasi, dan sebagainya), jadwal kegiatan dan lain-lain.
1) Lokasional
2) Ekonomi
Tren ekonomi baik secara nasional, regional maupun dalam lingkup yang lebih
sempit (lingkungan sekitar) biasanya sangat berpengaruh terhadap nilai
properti subjek.
Data tersebut seperti tingkat upah buruh, bahan-bahan material, tingkat sewa,
b) Data Khusus
Data yang lebih spesifik adalah berkaitan dengan properti subjek dan properti
pembanding.
c) Data Properti Subjek
Data tentang properti subjek ini meliputi: tapak (site), bangunan (improvement) dan
dokumen kepemilikan (title).
Tapak (Site) Bangunan Bundel Legal
1. Ukuran & Luasan
2. Bentuk & Kontur
3. Elevasi
4. Jenis Tanah
5. Posisi (letak)
7
6. Zone
7. Rekayasa lahan dan kelengkapannya (pagar, saluran, tanaman dan lain - lain)
8. Akta Jual-Beli
9. Sertifikat
10. Perizinan Ilokasi, IMB, dan lain - lain)
d) Data Pembanding
Properti pembanding adalah properti yang mempunyai kegunaan sama/serupa, berlokasi
pada kawasan yang sama, dan telah diketahui nilainya. Data pembanding ini dapat berupa
data fisik tanah dan bangunan, data harga jual beli, data sewa untuk berbagai jenis properti.
objek penilaian.
Pada dasarnya Pendekatan Perbandingan Data Pasar dapat digunakan untuk semua
jenis properti, asalkan data transaksi yang tersedia cukup dan dapat dipercaya
Pembeli dan penjual cukup mengerti terhadap properti yang ditransaksikan
Data Pasar yang dipakai harus dapat dipercaya
Jual beli harus sukarela tanpa paksaan
Jual beli mempunyai kesamaan dalam penggunaan/ peruntukan, ukuran/luas, bentuk,
Penyusutan Fisik
Nilai yang hilang yang disebabkan oleh karena penggunaan bangunan dan pengaruh
dari alam.
10
Penyusutan Fungsional
Penurunan fungsi kegunaan bangunan dengan kriteria tingkat efisiensi kepuasan
keinginan, dan kebutuhan pasar.
2.
11
2.
Direct Capitalization
3.
4.
Residual Technique
E. REKONSILIASI NILAI
Rekonsiliasi nilai merupakan suatu analisis terhadap berbagai kesimpulan nilai untuk
mendapatkan suatu estimasi nilai akhir. Jika tahap penggunaan pendekatan penilaian
dipakai untuk menganalisis nilai properti, maka akan didapatkan nilai yang berbeda,
sehingga akan dilakukan nilai rata-rata dari penilaian yang dilakukan. Kriteria penting
untuk melakukan rekonsiliasi indikasi nilai adalah :
dipakai
Keakuratan, terhadap pendekatan yang dilakukan
Kuantitas dan kualitas terhadap bukti-bukti atau data yang diperoleh
Estimasi nilai akhir (dalam bentuk range nilai atau indikasi nilai tunggal)
Pembulatan nilai akhir
13
F. LAPORAN PENILAIAN
Pengertian Laporan
Laporan penilaian adalah Suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan,
tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai dan dapat
juga menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan
menyatakan informasi yang penting yang digunakan dalam analisis.
Jenis Laporan
Secara umum laporan Penilaian tertulis terdiri atas 3 jenis laporan yaitu :
Laporan Lisan
14
laporan penilaian.
Dasar nilai : dasar nilai harus memenuhi dan sesuai dengan tujuan penilaian.
Tanggal penilaian
Jenis mata uang yang digunakan
Tingkat kedalaman investigasi : adanya batas dalam melakukan inspeksi,
15
Ketentuan Penyimpangan
Tidak ada penyimpangan yang diperbolehkan kecuali dapat memenuhi
persyaratan bahwa tiap laporan menyatakan secara jelas dan akurat.
Jika penilai diminta untuk melaksanakan penugasan yang menyimpang dari
persyaratan dengan yang lazim dilaksanakan dengan memenuhi SPI dan KEPI,
Penilai hanya dapat melaksanakan apabila kondisi di bawah ini :
Penilai menentukan bahwa instruksi tidak akan cenderung menyesatkan
pengguna laporan penilaian.
Penilai menentukan bahwa penilaian tidak menjadi sangat terbatas yang
membuat hasil penilaian tidak lagi dapat dipercaya dan andal untuk tujuan
yang diharapkan.
16
17
BAB III
PENUTUP
A. KESIMPULAN
Penggunaan atau fungsi dari penilaian adalah cara dimana klien menggunakan
informasi yang ada di dalam laporan penilaian. Klien bisa menentukan penggunaan
penilaian ketika mengajukan permintaan untuk menggunakan jasa penilai. Untuk
mencegah pekerjaan yang sia-sia, penilai dan klien harus mencapai suatu pengertian
timbal balik yang sama mengenai penggunaan dan kepemilikan dari laporan penilaian dan
kesimpulannya
Tujuan dari proses penilaian adalah untuk menetukan estimasi nilai suatu properti,
sehingga tipe tertentu dari suatu nilai dan kepentingan yang ada harus diidentifikasi
secara tegas dan jelas. Pernyataan tujuan penilaian pada laporan akhir dari nilai akhir
yang ditentukan dalam rencana kerja penilaian sebelumnya, menentukan ruang lingkup
dari penugasan penilaian. Jenis dari nilai yang akan dicari termasuk juga nilai pasar, nilai
guna (use value), going concern value, investment value dan assesed value serta insurable
value. Pernyataan tertulis dari nilai yang dimaksudkan harus dinyatakan dalam setiap
laporan penilaian.
18
DAFTAR PUSTAKA
http://ejournal.undip.ac.id/index.php/modul/article/download/1454/1219
http://adipatisucipto.blogspot.co.id/2012/01/tujuan-dan-proses-penilaian-aset.html
http://dokumen.tips/documents/penilaian-real-properti.html
Forumpenilaipublik.blogspot.co.id/2013/02
19