Market Area, Neighborhood &

District

(Identifikasi Makro dan Mikro

Lingkungan)
UMUM :
Faktor Sosial, Ekonomi, Kebijakan Pemerintah
dan Lingkungan memberikan pengaruh
terhadap nilai properti dalam suatu wilayah
dimana properti itu berada.
Oleh karena itu, untuk kepentingan analisis,
penilai harus dapat menggambarkan batas-batas
dari area yang terpengaruh. Walaupun batas
fisik dari suatu wilayah dapat digambarkan,
batas-batas yang dimaksud adalah faktor-faktor
yang mempengaruhi nilai properti.
DEFINISI :
Neighborhood;
Suatu wilayah dengan penggunaan lahan yang
saling melengkapi, yang saling berhubungan
diantara penghuni, bangunan atau kegiatan
bisnis ex: kampus ub, uin, itn, poltek
District;
Karakteristik pasar atas salah satu penggunaan
lahan secara khusus. Seperti, kawasan
apartment, kawasan industri, kawasan komersial
dan kawasan pertanian ex: jl tenaga, bandulan,
DEFINISI :
Market Area;
Properti yang terletak pada suatu wilayah
geografis (wilayah tertentu) yang memiliki
orientasi untuk memenuhi perhatian dari
pelaku pasar.
Dalam pemahaman lebih luas, pada suatu
area (wilayah) dimana properti berada,
wilayah tersebut dapat memiliki beraneka
ragam penggunaan lahan
Contoh Araya, Ciputra Ken Arok, Permata Jingga 2
MARKET AREA :
Market area memiliki pemahaman yang lebih luas dari
Neighborhood atau District untuk beberapa alasan :

 Pemahaman market area, dapat menghindari

kesalahpahaman dan implikasi negatip dari terminalogi
lainnya

 Market area dapat masuk dalam pemahaman

neighborhood, district atau kombinasi keduanya
 MARKET AREA (samb.) :
 Memahami bagaimana kinerja pasar real estate tersebut
adalah penting dalam hampir setiap tahapan proses
penilaian. Pemahaman Market Area atau Neighborhood
dan District merujuk ke wilayah yang dimana pasar
dari anggota masyarakat hidup dan bekerja, selain
merujuk kepada wilayah dimana penilai memfokuskan
analisis pengaruhnya terhadap nilai
 Lingkungan secara umum dapat dibatasai atas

dasar peruntukan suatu wilayah (zoning), batas
administrassi suatu wilayah, seperti batas
kabupaten, kecamatan dan kelurahan/desa.

Secara alami, batasan suatu lingkungan juga dapat


dibatasi, oleh keberadaan jalan, saluran air,
tumbuhan/tanaman, tofografi, bentuk tanah, jalan
raya , jalan tol, sungai, danau, gunung, bukit dan
kampung.
Penilai harus mengantisipasi adanya perubahan
secara signifikan terhadap batas-batas wilayah
yang disebabkan kebijakan pemerintah
(perubahan zoning) maupun tejadinya
perubahan peruntukan secara alami (tumbuhnya
pemukiman liar berkembangnya suatu
kehidupan sosial masyarakat yang tidak
direncanakan)
CHANGE and TRANSITION
Change (Perubahan);
Hasil dari efek atau sesuatu yang memiliki hubungan
terhadap pengaruh nilai properti
Transition (transisi);
Perubahan penggunaan tanah/lahan dalam suatu market
area, neighborhood dan district. Seperti peruntukan lahan
pertanian berubah menjadi lahan perumahan,
peruntukan perumahan berubah menjadi peruntukan
industri
 LIFE CYCLE OF MARKET AREA

1. Pertumbuhan (Growth) – periode selama pasar

memberikan keuntungan kepada publik dan senantiasa
tetap diterima. Pada siklus ini, suatu wilayah terus tumbuh
dan berkembang sejalan dengan permintaan pasar
2. Stabil (Stability) – pada periode dimana kondisi dalam
keadaan seimbang permintaan dan penawaran dari sutu
kebutuhan pada suatu wilayah pada posisi saling
mencukupi
SIKLUS HIDUP (Samb)
3. Menurun (Decline) – periode pada masa permintaan dan
kebutuhan menurun. Penurunan ini juga dapat disebabkan
factor-faktor fisik dari lingkungan setempat, apakah dilihat
dari kualitas bangunan, fasilitas dan sarananya,
keterbatasan lahan dan lingkungan sekitar yang tidak
mengikuti perkembangan wilayah yang telah maju

4. Revitalisasi (tumbuh kembali) – periode tumbuh kembali,

dibangun kembali, dimorderenisir dan permintaan naik.
 LIFE CYCLE (Samb)

Growth period
Incipient decline

Development period
Obvious decline

Accelerated decline

Properti abandonment

Rising Values Stable Values Declining Values

Life cycle of residential neighborhood

 Hal yg Berpengaruh Thd Nilai
Hal-hal yang mempengaruhi nilai adalah sesuatu yang sangat
penting dalam analisis lingkungan berdasarkan pasar.
Terdapat 4 (empat) karakteristik yang mempengaruhi nilai,
terdiri dari;

 kekuatan sosial,
 kekuatan ekonomi,
 kebijakan pemerintah dan
 lingkungan.
 PENGARUH SOSIAL :
 Kepadatan penduduk
 Kategori pekerja dan skilnya
 Tingkat umur penghuni
 Ukuran Rumah Tinggal
 Status pekerja (termasuk tenaga kerja musiman dan
pengangguran)
 Tingkat kejadian kriminalitas
 Tingkat kebersihan
 Kualitas dan ketersediaan fasilitas pendidikan, rumah sakit,
tempat rekreasi, pusat budaya dan pelayanan komersial
 PENGARUH EKONOMI :
 Tingkat pendapatan masyarakat sekitar
 Pendapatan perkapita
 Pemerataan pendapatan bagi penghuni
 Tingkat hunian pemilik properti
 Level dan trend nilai properti
 Tingkat kekosongan untuk beberapa jenis properti
 Jumlah pembangunan dan konstruksi
PENGARUH KEBIJAKAN
PEMERINTAH :

 Pajak properti
 Peruntukan khusus
 Peruntukan dan advis planning
 Kualitas pelayanan publik seperti, pemadam kebakaran,
rumah sakit, sekolah dan kantor pemerintahan yang
berhubungan dengan pelayanan
 Ketentuan dan Peraturan menyangkut lingkungan
PENGARUH LINGKUNGAN :
 Pola penggunaan lahan
 Ukuran dan bentuk lot
 Vegetasi dan keadaan permukaan
 Ketidakunggulan lingkungan hidup
 Pola dan lebar jalan
 Kepadatan dan struktur ruang terbuka
 Perawatan dan pemeliharaan properti
 Ketersediaan dan kualitas dari fasilitas
 Gangguan dan larangan (pembuangan sampah, polusi dan suara)
 Akses terhadap transportasi publik ke fasiltas pendidikan ke
taman dan fasilitas rekreasi ke rumah ibadah dan ke tempat
bekerja
 Kemungkinan terjadinya banjir
 Perubahan peruntukan
 Perubahan pola dan arah lalu lintas
 Karakteristik iklim mikro
 Pembuangan limbah
KAWASAN :
Kawasan Perumahan dapat meliputi kawasan
Sederhana
perumahan sederhana,
perumahan mewah yang memiliki
beberapa fasilitas penunjang
seperti club house, hospital dan
lain-lain
Kawasan Komersial meliputi lingkungan perkantoran,
lingkungan pertokoan dan
kawasan niaga terpadu
(CBD/Central Business Districts)
KAWASAN :
Kawasan Industri meliputi kawasan industri ringan,
industri berat dan campuran
industri dan pergudangan
Kawasan Pertanian dan kawasan pertanian lebih mengarah
Perkebunan kepada komoditi tanaman pangan,
palawija dan hortikultura. Kawasan
perkebunan lebih mengarah
kepada budidaya tanaman keras
dan lebih luas serta memiliki
keterkaitan fungsi kawasan
lainnya yang terkait.