USWATUN KHASANAH

08121596086

MAPPI : 97 – S- 01019
Ijin Penilai Publik: P-1.09.00104
STTD Bapepam: 20/PM/STTD-P/A/2006
Email: uswatunkh@gmail.com
 Secara umum, terdapat 3 pendekatan yg
dapat digunakan untuk menilai suatu
properti
 Ketiga pendekatan tsb adalah:
 Pendekatan data pasar (sales comparison
approach)
 Pendekatan kalkulasi biaya (cost approach)
 Pendekatan kapitalisasi pendapatan
(income capitalization approach)
 Pendekatan kapitalisasi pendapatan
diterapkan untuk properti yang
menghasilkan pendapatan (income
producing property)
 Contoh properti yg menghasilkan
pendapatan:
 Ruko/toko yg disewakan
 Rumah tinggal yg dikontrakkan
 Hotel
 Gedung perkantoran
 Apartemen yg disewakan
 Perkebunan kelapa sawit
 Nilai (V, value) dari suatu properti
tergantung pada pendapatan (I, income)
yang akan dihasilkannya di masa
mendatang
 Nilai merupakan fungsi dari pendapatan
V =  (I)
 Nilai suatu properti dapat diperkirakan
dari pendapatan yang akan dihasilkannya,
yang dikonversi menjadi nilai dengan
menggunakan metode-metode tertentu
 GROSS INCOME MULTIPLIER (GIM)
 INCOME CAPITALIZATION
 DISCOUNTED CASH FLOW
 LAND RESIDUAL TECHNIQUE
 Jika suatu properti…
 dapat menghasilkan pendapatan kotor
sebesar Rp 50 jt/thn
 dijual dengan harga Rp 400 jt
 Maka…
SP
GIM 
GI
Rp 400 jt
GIM 
Rp 50 jt
GIM  8
 Dari contoh di slide sebelumnya, GIM
sebesar 8 berarti harga jual properti
tsb adalah 8x (8 kali) pendapatan kotor
per tahunnya
 Istilah lain.. GRM (gross rent
multiplier/pengali sewa kotor):
 GIM:utk semua jenis pendapatan
(umumnya per tahun)
 GRM: utk sewa saja (umumnya per bulan)
 Nilai suatu properti diperoleh dgn
mengalikan pendapatan kotor tahunan
yg diharapkan (expected annual gross
income) dgn GIM yg diperoleh dari data
penjualan properti pembanding
 Atau, jika dinyatakan dlm rumus:
V = GI X GIM
 Anda harus menilai properti X (sebuah ruko yg
disewakan)
 Properti X diperkirakan dpt menghasilkan
penghasilan kotor per thn sebesar Rp 60 jt
 GIM dari data pembanding (ruko-ruko yg disewakan)
adalah sbb:

Ruko GI SP GIM
A 65.000 395.000 6,03
B 55.000 340.000 6,18
C 72.000 425.000 5,7
D 44.000 256.000 4,9
E 90.000 445.000 5,7
Rata-rata 5,7
 Berdasarkan analisis data
pembanding di slide sebelumnya,
diperoleh rata-rata GIM = 5,76
 Maka nilai properti X adalah:
V = GI x GIM
= Rp 60 jt x 5,76
= Rp 345 jt
 Kesimpulan: dengan menggunakan
GIM, nilai properti X adalah Rp 345 jt
 Ada 2 jenis pendapatan kotor…
 PGI (potential gross income atau pendapatan kotor
potensial)
 EGI (effective gross income atau pendapatan kotor efektif)
 PGI: seluruh pendptan yg diperoleh pd saat tingkat
hunian (occupancy rate) 100% (rental, service
charge, misc. income), sebelum dikurangi beban
operasional
 EGI: seluruh pendapatan yang diperoleh setelah
dikurangi VCL, sebelum dikurangi beban-beban
operasional (atau PGI dikurangi dgn VCL)
 VCL: pengurangan pada PGI yang disebabkan karena
kekosongan sewa dan karena adanya sewa yang tak
dibayar oleh penyewa (tenant)
 Baik PGI maupun EGI dapat
digunakan, namun penggunaannya
harus konsisten (tidak boleh
dicampurbaurkan)
 Jika PGI yang digunakan sebagai
dasar penilaian: GIM harus dihitung
dari PGI properti pembanding
 Jika EGI yang digunakan sebagai
dasar penilaian: GIM harus dihitung
dari EGI properti pembanding
 Merupakan bagian dari pendekatan
kapitalisasi pendapatan yang didasarkan
pada konsep nilai kini (present value)
 Digunakan untuk properti yang
menghasilkan pendapatan yang bersifat
lebih rumit (hotel, perkantoran)
 Hanya dapat digunakan untuk properti yg
sdh mapan dan dlm keadaan perekonomian
yg stabil
SKEMA DISCOUNTED CASH FLOW METHOD
NI1 NI2 NI3 NI4 NI5 NIn-2 NIn-1 NI

1 2 3 4 5 .......………….. n -1 n

@ i1

@ i2

@ i3

@ i4

@ i5

@ in-2

@ in-1

@ in

Value
Value of
of
Property
Property

V = PV NOI + PV TV
 Dengan 2 asumsi:
 Pendapatan konstan (I1 = I2 = I3 = In)
 Umur properti tak terhingga (n = )

Maka rumus:
I1 I2 I3 I n 1 In
V     ...  
1  r  1  r   1  r 
1 2 3
1  r  n 1
1  r  n

Dapat disederhanakan menjadi:

Kapitalisasi
langsung
I
V r (discount rate)

R menjadi R
(capitalization rate)
 PGI (Potential Gross Income)
- VCL (Vacancy & Collection Loss)
= EGI (Effective Gross Income)
- OE (Operating Expenses)
= NOI (Net Operating Income)
Inilah “I” yg
- DS (Debt Service) digunakan utk
penilaian
= Pre-tax Cash Flow (Equity Dividend)
- Income Tax on Operation
= After-tax Cash Flow
PGI: seluruh pendapatan yang diperoleh pada saat
tingkat hunian (occupancy rate) 100% (rental,
service charge, misc. income), sebelum dikurangi
beban-beban operasional
VCL: pengurangan pada PGI yang disebabkan karena
kekosongan sewa dan karena adanya sewa yang tak
dibayar oleh penyewa (tenant)
EGI: seluruh pendapatan yang diperoleh setelah
dikurangi VCL, sebelum dikurangi beban-beban
operasional
OE: seluruh beban yang harus dikeluarkan untuk
mendukung pengoperasian properti
NOI: pendapatan bersih hasil operasi, atau EGI
setelah dikurangi beban-beban operasional
Beban variabel (variabel expenses): beban
yang bervariasi dan jumlahnya tergantung
pada tingkat hunian  gaji, bonus karyawan,
biaya listrik, gas & air, biaya alat kantor,
pemasaran dll
Beban tetap (fixed expenses): dapat
bervariasi atau tidak, tetapi jumlahnya tidak
tergantung pada tingkat hunian  PBB,
asuransi
Cadangan penggantian (replacement
allowance): beban yg disisihkan untuk
mengganti bagian bangunan dan peralatannya
 perbaikan sistem pendingin, perbaikan lift,
penggantian atap, karpet dll
Ada 4 jenis beban/biaya yang tidak termasuk
beban operasional, yaitu:
Biaya pendanaan (financing costs) 
bunga pinjaman, biaya pencarian dana,
angsuran pokok pinjaman
Pajak penghasilan perusahaan (income
tax): beban untuk pemilik, tapi bukan
beban untuk properti  PPh ps. 25
Penyusutan/depresiasi (akuntansi)
Penambahan investasi (capital
improvements)
Data dari suatu gedung perkantoran yang
disewakan adalah sebagai berikut:
 Pendapatan kotor potensial = Rp 1,5 milyar/thn
 Tingkat kekosongan = Rp 50 juta/thn
 Biaya cadangan = Rp 50 juta/thn
 Biaya variabel = Rp 300 juta/thn
 Biaya asuransi = Rp 100 juta/thn
 PBB = Rp 40 juta/thn
 Depresiasi bangunan = Rp 150 juta/thn
 Tingkat kapitalisasi keseluruhan = 12,5%
Berapakah nilai gedung perkantoran tersebut?
 Cap rate merupakan suatu angka,
dinyatakan dlm %, yang digunakan untuk
mengkonversi “one income figure” menjadi
nilai melalui proses kapitalisasi
 RO = overall cap rate, RL = cap rate tanah, RB
= cap rate bangunan, RM = cap rate untuk
pinjaman, RE = cap rate untuk modal sendiri
 Ada 3 metode yang dapat digunakan untuk
menentukan cap rate:
 Metode perbandingan data transaksi (comparative
sales method)
 Metode rata-rata tertimbang (band of investment
method)
 Metode penjumlahan (summation method)
 Cap rate ditentukan dari data harga jual dan
NOI properti yang sebanding
Misalnya diperoleh data sebagai berikut:

A B C
Harga jual 600.000 635.000 595.000
NOI 67.500 72.300 70.100
Cap rate 11,2 5% 11,39% 11,78%
Maka cap rate properti yang dinilai adalah
antara 11,25% – 11,78%
 EGIM (effective gross income multiplier)
P Harga jual
EGIM 
EGI
 NIR (net income ratio)
NOI
NIR 
EGI
 OER (operating expense ratio)
OER  1  NIR
 Maka cap rate dapat dihitung dgn rumus:
1  OER Jika data NOI tidak
R ada, tapi P, EGI & OER
EGIM ada
 Menggunakan rata-rata dari cap rate
tiap-tiap komponen (pendanaan atau
fisik) properti yang diberi bobot
berdasarkan proporsi nilai tiap-tiap
komponennya
 Contoh (dgn komponen pendanaan):
 Proporsipinjaman 75%, bunga 10% p.a., masa
angsuran 25 thn
 Cap rate modal sendiri 12% (dari data pasar)
 Perhitungan di slide berikut…
 i
RM  10%
1
1 1
1  i  n 1
1  10%  25

M x RM = 75% x 11,02% = 8,26%

E x RE = 25% x 12,00% = 3,00%
RO = 11,26%

Dari pre-tax CF
dibagi dgn equity
investment
 Cap rate diperoleh dari tingkat bunga bebas risiko
+ risiko - keunggulan investasi dlm properti
 Contoh:
 Tingkat bunga bebas risiko......... 6,0%
 Reliability of net income.............. 2,0% (+)
 Problems of liquidity.................... 1,5% (+)
 Burden of management.............. 1,0% (+)
 Appreciation............................... 1,0% (–)
 Tax benefits................................ 0,5% (–)
 Hypothecation............................ 0,5% (–)

 Maka cap rate = 8,5%

SKEMA LAND DEVELOPMENT ANALYSIS/RESIDUAL
METHOD
Condition Completion
Completion of
of
Condition
Today Development
Development
Today

Development
Development Period
Period (n)
(n)

Gross
Gross Development
Development Value
Value (GDV)
(GDV)

minus
minus

Development
Development Cost
Cost (DC)
(DC)

minus
minus

Developer
Developer Profit
Profit (DP)
(DP)

Value
Value of
of Discounting
Discounting Factor
Factor (i)
(i) Residual
Residual
Property
Property 1/ (1+I)
1/ (1+I) nn
(GDV
(GDV –– DC
DC -- DP)
DP)
TAHAPAN PELAKSANAAN PENILAIAN DENGAN
METODE “LAND RESIDUAL TECHNIQUES”

1. Tentukan konsep pengembangan berdasar masterplan atau

highest & best use dari site
2. Tentukan produk pengembangan berdasar konsep
pengembangan
3. Tentukan program penjualan untuk memperoleh Gross
Development Value (GDV)
4. Tentukan biaya pengembangan untuk memperoleh Gross
Development Cost (GDC)
5. Kurangkan antara GDV dengan GDC untuk memperoleh
Residual Value of Land
6. Diskonto Residual Value of Land dengan discount rate tertentu
untuk memperoleh Nilai Properti (Tanah) saat ini.
Metode ini digunakan untuk menilai suatu harta
tetap / Properti yang dapat menghasilkan
pendapatan karena sewa.
 
Apabila harta tetap / Properti yang akan kita nilai ini
tidak disewakan, kita dapat mengambil data sewa
dari perbandingan sewa harta tetap / Properti yang
sejenis di lokasi dimana harta tetap / Properti yang
dinilai atau data sewa di lokasi yang sejenis.
Dengan demikian dasar pemikiran dari Metode
Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach) yaitu :
 
Nilai Pasar dari suatu Harta tetap / Properti kurang
lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai
potensi untuk mendatangkan Pendapatan.
 
Persyaratan yang harus dipenuhi untuk dapat
digunakan Metode Kapitalisasi ( Income
Approach ), dalam menilai suatu harta tetap /
Properti komersial adalah :
 Pendapatan bersih pertahun tidak pernah
berubah jumlahnya selama masa investasi.
 Lamanya investasi sifatnya tak terhingga.
Dari pendapatan tahunan yang didiskontokan
dapat disimpulkan bahwa :
 
 
Nilai Investasi = Pendapatan Bersih Tahunan : i
 

Dari formula di atas, dapat dijabarkan Formula

untuk metode Kapitalisasi Pendapatan ( Income
Approach ). Formula ini dikenal dengan IRV
Formula sebagai berikut : 
 V = I : i
Bila i adalah Tingkat pengembalian yang diwajibkan
( Required Rate of Return ) yang dalam IRV
Formula disebut R atau Tingkat Kapitalisasi
( Capitalization Rate ).
Maka rumus umum dalam Metode Kapitalisasi
Pendapatan adalah sebagai berikut :
I = R X V
Keterangan :
I = Pendapatan bersih dari Properti / harta tetap
( Rp )
R = Tingkat Kapitalisasi / Capitalization Rate ( % )
V = Nilai harta tetap / Properti ( Rp )
Ada 4 ( empat ) langkah dasar yang diperlukan
untuk menerapkan Metode Kapitalisasi
Pendapatan ( Income Approach ) yaitu :
 Menghitung Pendapatan Kotor dari Properti,
termasuk pendapatan tahunan dari sumber
lainnya.
 Menghitung Biaya Operasional dari Properti,
meliputi biaya Variabel / Variable Expenses,
Beban Tetap / Fixed Expenses dan Beban
Cadangan untuk penggantian / Reserves for
replacement.
 Menghitung Pendapatan Bersih dari Properti
yakni Pendapatan Kotor dikurangi Biaya
Operasional.
 Proses Kapitalisasi dari Properti yaitu Proses
memilih tingkat Kapitalisasi yang sesuai untuk
Properti yang dinilai.

Secara garis besar Skema Metode Kapitalisasi

Pendapatan dapat diikuti pada skema Metode
Kapitalisasi Pendapatan.
Tingkat Kapitalisasi ( Capitalization rate )
adalah Gabungan dari tingkat suku bunga
( interest rate ) atau return on an investment
dan tingkat pengembalian ( recapture rate )
atau return of an investment.
ESTIMASI PENDAPATAN BERSIH TAHUNAN

PENDAPATAN KOTOR POTENSIAL

(–) KEKOSONGAN DAN KERUGIAN SEWA

(+) PENDAPATAN LAIN – LAIN

= PENDAPATAN KOTOR EFEKTIF

(–) BIAYA OPERASIONAL

= PENDAPATAN BERSIH TAHUNAN

 PENDAPATAN KOTOR POTENSIAL
PENDAPATAN YANG DIHASILKAN OLEH
PROPERTI YANG DIHASILKAN OLEH 100 %
TINGKAT HUNIAN ATAS LUAS LANTAI
PROPERTI YANG DAPAT DISEWAKAN.
 KEKOSONGAN DAN KERUGIAN SEWA
YANG DIPERHITUNGKAN DALAM ELEMEN
INI ADALAH TINGKAT KEKOSONGAN DAN
KERUGIAN KARENA ADANYA TAGIHAN
YANG TIDAK DAPAT DITAGIH.
 PENDAPATAN LAIN – LAIN
PENDAPATAN YANG DIPEROLEH KARENA ADA
BAGIAN DARI LANTAI PROPERTI LAINNYA YANG
TERMASUK DALAM PENILAIAN, DAPAT
MENGHASILKAN PENDAPATAN.

 PENDAPATAN KOTOR EFEKTIF

PENDAPATAN KOTOR POTENSIAL –
KEKOSONGAN DAN KERUGIAN SEWA +
PENDAPATAN LAIN – LAIN.
 BIAYA OPERASIONAL
ADALAH BIAYA YANG BERHUBUNGAN
DENGAN OPERASI PROPERTI YANG
BIASANYA DIKATEGORIKAN SEBAGAI
BERIKUT :
(1) BIAYA TETAP
(2) BIAYA VARIABEL
( 3 ) BIAYA PERALATAN DAN
PERBAIKAN
(4) BIAYA CADANGAN PENGGANTIAN
Ada 3 macam metode yang lazim digunakan oleh
penilai, yaitu :
1.Metode Perbandingan Data Jual / Nilai Properti
dan Sewa ( Pendapatan Bersih Properti )
Rumus umum : R = I / V
R = Tingkat Kapitalisasi …………..……( % )
I = Pendapatan Bersih Tahun ke–1 ….( Rp )
V = Nilai Pasar Properti … ……………( Rp )
CONTOH

Suatu properti dijual dengan nilai pasar Rp. 24

milyar.

Pendapatan Bersih per tahun adalah Rp. 26,4

milyar.

R = Tingkat Kapitalisasi
= ( Rp. 26,4 / Rp. 240 ) X 100 % = 11 %
2. Metode Perhitungan Tingkat Pengembalian
Modal Pinjaman dan Modal Sendiri ( Band of
Investment Method)
Rumus umum :

Komponen Pinjaman M X Rm = A
 
Komponen Modal Sendiri ( 1 – M ) X RE = B
 
R = A+B

M = Modal Pinjaman ……….……………. ( % )

Rm = Tingkat pengembalian untuk modal pinjaman ( % )
RE = Tingkat pengembalian untuk modal sendiri ( % )
CONTOH
 
Suatu property terletak di LIPPO Karawaci akan
dibeli dengan komposisi modal sebagai berikut :
Modal Sendiri 30 %
Modal Pinjaman 70 %
Tingkat pengembalian Modal Sendiri adalah : 12
%
Tingkat pengembalian Modal Pinjaman adalah :
10 %
R = 0,7 X 10 % + 0,3 X 12 % = 10,6 %
 R = Tingkat Kapitalisasi ( % )
 Tingkat bunga aman adalah tingkat
pengembalian suatu investasi yang aman
missal obligasi Pemerintah.
 Penyesuaian mempertimbangkan ;
- Kepastian atas pendapatan bersih
( Reliability of Net Income )
- Likuiditas ( Liquidity )
- Beban Manajemen ( Burden of
Management )
- Kemungkinan naik atau turunnya Nilai
Properti ( Probability of Increase or
Decrease in Value )

- Manfaat / keuntungan pajak ( Tax

Benefits )

- Hipotek ( Hypothecation )
CONTOH
Safe Rate 16.0 %

Penyesuaian
 Reliability of net income + 3.0 %
 Liquiditas + 0.5 %
 Burden of management + 0.5 %
 Apresiasi – 5.7 %
 Tax benefits – 1.9 %
 Hipotek – 1.5 %
+
Tingkat Kapitalisasi 10.9 %
 Teknik Kapitalisasi untuk Properti ada 3 teknik :
1 . Teknik Penyisaan Properti ( Property residual
technique ).
2 . Teknik Penyisaan Bangunan ( Building residual
technique ) .
3 . Teknik Penyisaan Tanah ( Land residual technique ) .

Untuk menentukan tekinik yang akan digunakan tergantung

pada
keakuratan data yang tersedia agar dapat diperoleh Nilai
pasar
yang dapat dipercaya .
 Teknik Penyisaan Properti .
Teknik penyisaan Properti adalah metode yang
mengkapitalisasi pendapatan properti dengan tingkat
kapitalisasi properti untuk memperoleh Nilai Pasar Properti .

Contoh :
Pendapatan bersih Properti = Rp 9.000.000,00 / tahun
Tingkat kapitalisasi untuk properti tsb = 12 % .
Indikasi Nilai Pasar Properti = Rp 9.000.000,00 / 12 % =
= Rp 75.000.000,00 .
 Teknik Penyisaan Bangunan .
Teknik Penyisaan bangunan digunakan bila Nilai tanah telah
dapat diketahui dan Nilai bangunan sulit untuk ditentukan .

Teknik penyisaan bangunan adalah metode yang

mengalokasikan pendapatan bersih properti menjadi
pendapatan bersih tanah dan bangunan dan perlengkapan
nya . Nilai Pasar tanah dan tingkat kapitalisasi tanah
diketahui , Kapitalisasi pendapatan bangunan dengan tingkat
kapitalisasi bangunan ( safe rate + recapture rate ) untuk
memperoleh Nilai Pasar Bangunan .
 Pendapatan bersih properti / tahun : Rp 8.000.000,00
 Nilai Tanah : Rp 20.000.000,00
 Safe rate : 7%
 Recapture rate : 4 % ( umur ekonomis 25 tahun ) .

Pendapatan bersih properti Rp 8.000.000

Pendapatan tanah 7 % x Rp 20.000.000 = Rp 1.400.000
Pendapatan bangunan Rp 6.600.000
Tingkat kapitalisasi ( 7 % + 4% ) = 11 % .

Indikasi Nilai bangunan = Rp 6.600.000 / 11 % = Rp 60.000.000

 Teknik Penyisaan Tanah .
Teknik Penyisaan Tanah digunakan bila Nilai bangunan telah
dapat diketahui dan Nilai Tanah sulit untuk ditentukan .

Teknik penyisaan Tanah adalah metode yang

mengalokasikan pendapatan bersih properti menjadi
pendapatan bersih tanah dan bangunan & perlengkapannya .
Nilai Pasar bangunan dan tingkat kapitalisasi bangunan
diketahui , Kapitalisasi pendapatan bersih tanah dengan
tingkat kapitalisasi tanah / safe rate untuk memperoleh Nilai
Pasar Tanah .
 Pendapatan bersih properti / tahun : Rp 8.000.000,00
 Nilai Bangunan : Rp 60.000.000,00
 Safe rate : 7%
 Recapture rate : 4 % ( umur ekonomis 25 tahun ) .

Pendapatan bersih properti Rp 8.000.000

Pendapatan bng 11 % x Rp 60.000.000 = Rp 6.600.000
Pendapatan bangunan Rp 1.400.000
Tingkat kapitalisasi tanah = 7% .

Indikasi Nilai tanah = Rp 1.400.000 / 7 % = Rp 20.000.000

 Pendekatan pendapatan untuk menilai rumah
tinggal dikenal dengan Analisa Pengali sewa
kotor ( Gross Income Multiplier / GIM ) yaitu
perbandingan antara Harga Rumah Tinggal
dan besarnya sewa kotor rumah tinggal
tersebut . ( GIM nya 20 )
 Rumah tinggal harga pasarnya adalah Rp
600.000.000,00 .
 Dapat disewakan seharga
Rp 30.000.000,00 .
 Jadi GIM didaerah rumah tinggal tersebut
adalah Rp 600.000.000,00 / Rp
30.000.000,00 = 20.
PENILAIAN DENGAN METODE DISCOUNTED CASH FLOW

OBYEK

PEMILIK

ANALISA : PROYEKSI CASH FLOW

NILAI : NILAI PROPERTY

PER NOVEMBER 2005

                         

URAIAN   2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

REVENUE #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!

I SALEABLE AREA  

Kiosk terjual 42.117.842.121 26.763.166.488 16.293.486.748 2.144.179.078 -

Penjualan Kios   24.248.195.292 48.586.879.636 43.895.890.152 37.788.600.040 31.583.362.670 20.233.711.880 11.180.642.160 3.792.091.200 -

II RENTABLE AREA 1.356.750.000 10.951.299.000 12.687.003.600 14.782.156.200 15.536.568.600 15.536.568.600 16.313.397.030 16.313.397.030 16.313.397.030 17.129.066.882

III SERVICE CHARGE 119.360.700 2.837.733.600 3.349.654.800 4.092.839.226 4.562.113.626 4.840.582.446 5.341.259.391 5.341.259.391 5.341.259.391 5.608.322.361

  Revenue   43.593.952.821 64.800.394.380 80.917.024.784 64.915.064.656 57.887.282.266 51.960.513.716 41.888.368.301 32.835.298.581 25.446.747.621 22.737.389.242

Other Revenue  

> Billboard   20.160.000 21.600.000 25.704.000 30.240.000 30.240.000 31.752.000 31.752.000 31.752.000 33.339.600

> ATM   32.000.000 36.000.000 42.000.000 42.000.000 42.000.000 44.100.000 44.100.000 44.100.000 46.305.000

> Parkir   262.800.000 306.600.000 344.925.000 344.925.000 344.925.000 362.171.250 362.171.250 362.171.250 380.279.813

                   

Total Other Revenue - 314.960.000 364.200.000 412.629.000 417.165.000 417.165.000 438.023.250 438.023.250 438.023.250 459.924.413

  Total Revenue   43.593.952.821 65.115.354.380 81.281.224.784 65.327.693.656 58.304.447.266 52.377.678.716 42.326.391.551 33.273.321.831 25.884.770.871 23.197.313.655

EXPENSES  

> Investment Expenditure 50.000.000.000

> Operational Expenses 100,0% 119.360.700 2.837.733.600 3.349.654.800 4.092.839.226 4.562.113.626 4.840.582.446 5.341.259.391 5.341.259.391 5.341.259.391 5.608.322.361

> General administrasi 5,0% 2.179.697.641 3.255.767.719 4.064.061.239 3.266.384.683 2.915.222.363 2.618.883.936 2.116.319.578 1.663.666.092 1.294.238.544 1.159.865.683

> Marketing Fee 2,5% 1.089.848.821 1.627.883.859 2.032.030.620 1.633.192.341 1.457.611.182 1.309.441.968 1.058.159.789 831.833.046 647.119.272 579.932.841

> Reserve for Replacement 2,0% 871.879.056 1.302.307.088 1.625.624.496 1.306.553.873 1.166.088.945 1.047.553.574 846.527.831 665.466.437 517.695.417 463.946.273

> PBB 2,5% 88.000.000 90.200.000 92.455.000 94.766.375 97.135.534 99.563.923 102.053.021 104.604.346 107.219.455 109.899.941

Total Expenses 54.348.786.218 9.113.892.266 11.163.826.154 10.393.736.498 10.198.171.651 9.916.025.847 9.464.319.609 8.606.829.312 7.907.532.079 7.921.967.099

NET OPERATING IN (OUT) CASH FLOW (10.754.833.397) 56.001.462.114 70.117.398.629 54.933.957.157 48.106.275.615 42.461.652.869 32.862.071.942 24.666.492.520 17.977.238.792 15.275.346.555

Terminal Value With Capitalization Rate 12,0%                   198.359.130.279

BEFORE TAX CASH IN (OUT) CASH FLOW (10.754.833.397) 56.001.462.114 70.117.398.629 54.933.957.157 48.106.275.615 42.461.652.869 32.862.071.942 24.666.492.520 17.977.238.792 213.634.476.834

Discount Rate 18,0% 18,0% 18,0% 18,0% 18,0% 18,0% 18,0% 18,0% 18,0% 18,0%

Present Value (Discounted Cash Flow) (9.114.265.591) 40.219.378.134 42.675.613.518 28.334.323.970 21.027.696.430 15.729.135.428 10.316.227.025 6.562.228.376 4.053.077.625 44.339.651.167

NILAI PASAR PROPERTY (2005) Rp. 204.143.066.082

NILAI PASAR PROPERTY (DIBULATKAN) Rp. 204.140.000.000

                         
Data dari suatu gedung perkantoran berlantai 9 adalah
sebagai berikut:
 Luas lantai I 500 m², luas lantai II s/d VIII masing-masing
350 m², luas lantai IX 250 m² (lantai IX adalah ruang
pertemuan yang disewakan)
 Luas ruang kantor efektif yg dpt disewakan = 80% dari total
luas ruang kantor
 Tingkat hunian = 85%
 Tarif sewa ruang pertemuan = US$ 300/hari, dlm 1 tahun
disewakan selama 150 hari
 Tarif sewa kantor = US$ 16/m²/bulan
 Service charge = US$ 4,5/m²/bulan
 Biaya operasional = 30% dari pendapatan kotor efektif
Berapakah nilai gedung perkantoran tersebut (dalam US$)
jika tingkat kapitalisasi keseluruhan = 9%?
 Obyek penilaian adalah gedung perkantoran ABC (30
lantai), memenuhi prinsip HBU, di Jl. Jend.
Sudirman, Jakarta. Datanya adalah sebagai berikut:
 Luas lantai dasar: 1.250 m², luas lantai 2: 1.000 m², luas
lantai 3 s/d 30: masing-masing 600 m²
 Luas efektif lantai dasar 70%, lantai lainnya 85%
 Fasilitas parkir (outdoor dan indoor) 180 mobil, pendapatan
parkir rata-rata Rp 25 ribu/mobil/hari kerja
 Tarif sewa gedung Rp 110 ribu/m²/bulan (lantai dasar) dan
Rp 90 ribu/m²/bulan (lantai lainnya)
 Service charge Rp 50 ribu/m²/bulan
 Tingkat hunian rata-rata 90% per tahun
 Lanjutan data:
 Jumlah mobil yang masuk per hari rata-rata 85%
dari kapasitas parkir (1 minggu = 5 hari kerja)
 Seluruh (100%) pendapatan service charge akan
digunakan untuk menutup biaya operasional
 Data perbandingan gedung sejenis (diperoleh dari
pasar) adalah sebagai berikut:

Gedung Harga Jual (Rp) NOI/Thn (Rp)

DEF 160.000.000.000 15.800.000.000
GHI 130.000.000.000 13.200.000.000

 Hitung nilai gedung perkantoran ABC tersebut.

Anda mendapat tugas untuk menilai suatu gedung
perkantoran dengan data sebagai berikut:
 Net lettable area = 7.500 m²
 Pendapatan sudah stabil, occupancy rate = 80%
 Tarif sewa ruang kantor = US$ 9/m²/bln
 Service charge = biaya operasional
 Pembangunan gedung didanai dari 30% ekuitas (modal
sendiri) dengan tingkat balikan yang diharapkan 20%/thn,
sisanya dari hutang dengan jangka waktu 20 thn dan
tingkat bunga 13%/thn
Berapakah nilai gedung perkantoran tersebut (dalam
US$)?