DEPRESIASI

ACCURED DEPRECIATION

1
 DEFINISI PENYUSUTAN
• The Appraisal of Real Estate, mendefinisikan:
penyusutan sebagai perbedaan diantara nilai
pasar dari suatu pengembangan tanah
(bangunan,dll) dan biaya pembuatan atau
penggantian kembali (baru) pada tanggal
penilaian.
• Selisih biaya yang telah diusulkan tersebut
merupakan indikasi yang memberikan
kontribusi terhadap nilai pasar dari properti
(bangunan tersebut)
2
PORSI DEPRESIASI ATAS BIAYA

Biaya pembuatan
atau Depresiasi

Penggantian =
Kembali Kontribusi Nilai
atas dari
Bangunan
Bangunan

3
 Depresiasi dalam Metode Biaya

• Istilah depresiasi dalam metode biaya

pengganti atau reproduksi baru adalah
untuk merujuk pada pengurangan nilai dari
total biaya baru
• Kerugian tersebut dikategorikan sebagai
kerusakan fisik, atau kemunduran
fungsional, atau kemunduran eksternal.

4
 KATEGORI DEPRESIASI
1. Penyusutan Fisik
dipengaruhi oleh umurnya, pemeliharaan,
dan intensitas pemakainnya. Direfleksikan
sebagai dari kondisi yang terjadi atas
komponen bangunan.
2. Kemunduran Fungsi
dipengaruhi struktur bangunan yang tidak
benar, kekurangan/kelebihan design dan
kemunduran teknologi
5
 KATEGORI DEPRESIASI
3. Kemunduran Eksternal/Ekonomis
Dipengaruhi faktor ekonomi, sosial,
kebijakan pemerintah dan lingkungan.

a) Kemunduran Lokasi (lingkungan)

a) Kemunduran Ekonomi

6
 UMUR HIDUP (AGE – LIFE)
Konsep metode umur hidup didasari:
• Umur Ekonomis
• Umur Efektif
• Sisa Umur Ekonomis
Konsep metode terinci (breakdown method):
• Umur penggunaan
• Umur aktual/manfaat
• Sisa Umur Penggunaan
7
UMUR AKTUAL & UMUR EFEKTIF
• Umur aktual disebut juga umur historis
dari suatu bangunan atau properti.
• Umur aktual sebagai indikasi awal dalam
mengestimasi umur efektif.
• Umur aktual sebagai dasar dalam analisis
umur hidup untuk menghitung depresiasi
fisik pada komponen yang berumur
panjang dan pendek.(dalam metode
terinci)
8
UMUR AKTUAL & UMUR EFEKTIF
• Umur efektif adalah umur yang
diindikasikan oleh kondisi dan kegunaan
dari struktur fisik properti
• Umur efektif bisa kurang dari umur
aktualnya. Apabila bangunan yang kurang
perawatannya, umur efektif mungkin lebih
kecil dari umur aktualnya.

9
 UMUR EKONOMIS & UMUR
PENGGUNAANNYA
• Periode umur ekonomis dimulai dari pada saat
bangunan didirikan dan berakhir sampai bangunan
tersebut tidak dapat memberikan nilai lagi.
• Faktor umur ekonomis:
– Pertimbangan Fisik (bangunan telah kadalurasa)
– Pertimbangan fungsi, perubahan dalam teknologi
konstruksi, arsitektur, efisiensi
– Pertimbangan eksternal, pengaruh jangka panjang dan
jangka pendek dalam tahap siklus kehidupan lingkungan,
ketersediaan dan kemampuan dana.
10
 Sisa Umur Ekonomis & Sisa Umur
Penggunaan
• Sisa umur ekonomis adalah estimasi dari suatu
periode yang diharapkan berfungsinya suatu
bangunan atau perbaikan tanah lainnya untuk
meneruskan nilai properti tetap ada.
• Sisa umur penggunaan adalah estimasi dari suatu
periode umur aktual suatu komponen bangunan
sampai berakhirnya ekspektasi umur penggunaan
keseluruhan dari komponen tersebut
• Untuk komponen yang berumur panjang sisa umur
penggunaan ≥ sisa umur ekonomis.

11
 METODE PERHITUNGAN
DEPRESIASI
• Metode Ekstrasi Pasar
Perhitungan depresiasi atas dasar data
pasar yang sebanding dengan menghitung
selisih perbedaan diantara nilai transaksi
atas properti bangunan setelah dikeluarkan
nilai pasar tanahnya dengan biaya
penggantian/pembuatan baru dari properti
pada tanggal yang ditentukan.

12
METODE EKSTRASI PASAR
Prosedur dalam menggunakan metode ini:

• Memferifikasi data penjualan dari property pembanding

yang memiliki persamaan dengan subjek property yang
dinilai.
• melakukan penyusutan terhadap data pembanding
tersebut dengan factor-faktor yang mempengaruhi
seperti hak kepemilikan, pembiayaan, fisik, lokasi dan
kondisi penjualan.
• Untuk mendapatkan biaya terdepresiasi dari suatu
bangunan, nilai tanah harus dikurangi dari harga jual
setiap property pembanding bersamaan dengan saat
penjualan dilakukan

13
Prosedur (2)
• Estimasi biaya perbaikan untuk tiap property pembanding
dilakukan pada saat penjualan berlangsung. Biaya penggantian
ulang yang digunakan harus sama dengan yang digunakan
subjek property.
• Kurangi biaya terdepresiasi untuk setiap bangunan dari biaya
penggantian bangunan sehingga dihasilkan total penyusutan
dalam bilangan mata uang.
• Estimasi depresiasi dalam bentuk mata uang tersebut selanjutnya
dikonversi ke satuan persentase dengan cara membagi tiap
estimasi dari total depresiasi dengan biaya baru.
• Apabila terdapat perbedaan antara beberapa data pembanding
maupun subjek property yang dinilai maka perlu dilakukan
perhitungan besarnya persentase untuk tiap-tiap pembanding
dengan cara membagi jumlah persentase total penyusutan
terhadap umur actual bangunan untuk masing-masing
pembanding.
• Selanjutnya dengan penentuan akhir, diantara range tingakat
penyusutan dari data pembanding yang telah dihasilkan dipilih
tingkat penyusutan atas subjek property yang dinilai dengan
alasan yang wajar
14
 METODE PERHITUNGAN
DEPRESIASI (1)
• Metode Umur Hidup
Metode yang dapat dihitung dari perbandingan umur
efektif terhadap umur ekonomis bangunan yang ada
pada tanggal yang ditentukan. Perbandingan antara
usia efektif terhadap total umur ekonomis
mencerminkan sejauh mana suatu bangunan telah
terdepresiasi. Hasilnya dikalikan Biaya
pembuatan/penggantian baru pada tanggal yang
sama.

15
 METODE PERHITUNGAN
DEPRESIASI (2)
• Metode Terinci (breakdown)
Adalah salah satu metode yang
menyeluruh dengan melakukan
perhitungan terhadap komponen-
komponen bangunan secara terinci yang
dapat diestimasi dengan metode market
extraction maupun metode age-life

16
 METODE EKSTRASI PASAR
CONTOH 1
Uraian Penjualan 1 Penjualan 2 Penjualan 3

Harga jual 450,000,000 410,000,000 550,000,000

Dikurangi nilai tanah 262,500,000 238,000,000 308,000,000

Depresiasi biaya bangunan 187,500,000 172,000,000 242,000,000
Biaya
reproduksi/replacement 225,000,000 207,000,000 294,500,000
atas bangunan
Dikurangi depresiasi
(187,500,000) (172,000,000) (242,000,000)
biaya bangunan
Total depresiasi (Rp) 37,500,000 35,000,000 52,500,000

Total depresiasi (%) 16.67% 16.91% 17.83%

Range 16.67%-17.83%
Kesimpulan Total depresiasi 17.00% 17
 METODE EKSTRASI PASAR
CONTOH 2
Uraian Penjualan 1 Penjualan 2 Penjualan 3
Harga jual 465,000,000 725,000,000 650,000,000
Dikurangi nilai tanah 300,000,000 462,500,000 297,500,000
Depresiasi biaya bangunan 165,000,000 262,500,000 352,500,000
Biaya reproduksi/replacement
200,000,000 360,000,000 408,500,000
atas bangunan
Dikurangi depresiasi
(165,000,000) (262,500,000) (352,500,000)
biaya bangunan
Total depresiasi (Rp) 35,000,000 97,500,000 56,000,000
Total depresiasi (%) 17.50% 27.08% 13.71%
Umur Aktual Properti (thn) 10.00 14.00 9.00

Tingkat depresiasi rata-rata (%) 1.75% 1.93% 1.52%

Range 1.52%-1.93%
18
Kesimpulan Total depresiasi 2.00% Umur aktual subjek 15 tahun
 Metode Umur Hidup

umur efektif
x total biaya = depresiasi
total umur ekonomis

EL = AA
 ASP 
1− 
 RCN 

19
 Metode Umur Hidup
Dimana :
EL = ekonomic life
ASP= penyesuaian harga penjualan yang
sesuai dengan kondisi pasar, waktu dan uang
dikurangi nilai tanah dan biaya terdepresiasi
dari sarana pelengkap; angka ini merupakan
estimasi dari nilai saat ini dari bangunan
RCN = reproduction/replacement cost new
AA = umur aktual dari prpoerti/bangunan
20
 METODE UMUR HIDUP
contoh 3
a. Nilai Jual yg telah disesuaikan Rp 525,000,000

b. Nilai tanah Rp 247,500,000

c. RCN Rp 262,500,000

d. Biaya terdepresiasi dari sarana Rp 75,000,000

e. ASP (a - b - d) Rp 202,500,000

f. AA Thn 8

g. EL Thn 35
21
 METODE UMUR HIDUP
contoh 4
Nilai tanah Rp 478,125,000
Umur Efektif Thn 10
Umur Ekonomis Thn 40
RCN (biaya) Rp 1,250,000,000
Kurang Total Depresiasi Rp 312,500,000
(Biaya x 10/40 thn)
Biaya terdepresiasi Rp 937,500,000
Tambah Nilai tanah Rp 478,125,000
Indikasi Nilai properti Rp 1,415,625,000
22
 METODE UMUR HIDUP
contoh 5
• Sebuah rumah tinggal dengan umur efektif bangunan 20
tahun, memiliki biaya pembangunan kembali sebesar Rp
450.000.000. Namun pada bangian interior bangunan ada
terjadi kerusakanyang harus diperbaiki dengan estimasi biaya
yang harus dikeluarkan Rp 45.000.000. Pada bangunan
sejenis umur ekonomis didapat 50 tahun, sementara itu
dengan adanya perbaikan interior diperkirakan umur efektif
bangunan akan turun sebesar 25%atau menjadi 15 tahun.
Dengan demikian dapat diperoleh besarnya penyusutan total
atas bangunan tersebut yaitu 15 tahun dibagi 50 tahun atau
diperoleh sebesar 30% dan bila dikalikan dengan biaya
bangunan maka diperoleh besarnya penyusutan Rp
121.500.000
23
 METODE UMUR HIDUP
contoh 5

Umur bangunan Thn 20

Total biaya Rp 450,000,000
Perbaikan interior Rp (45,000,000)
Sisa biaya Rp 405,000,000
Penyusutan Rp (121,500,000)
(sisa biaya x 15 thn/50 thn)
Biaya terdepresiasi Rp 283,500,000
Tambah Nilai Tanah Rp 262,500,000
Indikasi Nilai Rp 546,000,000
24
 METODE TERINCI
Contoh 7
Data sebuah rumah tinggal adalah:

Uraian @ Rupiah Rupiah

Nilai tanah 330,000,000
Nilai sarana pelengkap 52,000,000
Umur bangunan (thn) 10
Luas bangunan (m2) 215
Biaya buat/ganti baru (RCN):
Konstruksi beton 1,062,500 228,437,500
Lantai keramik 156,250 33,593,750
Dinding tembok bata 156,250 33,593,750
25
 METODE TERINCI
Contoh 7
Uraian @ Rupiah Rupiah
Langit-langit Gypsum 93,750 20,156,250
Atap genteng 168,750 36,281,250
Sub total bangunan utama 1,637,500 352,062,500
Kelengkapan bangunan:
- kamar mandi 9,500,000
- AC split 2 unit @ 2 pk 9,000,000
- AC windows 1 pk 2,500,000
- Heater 2,750,000
Sub total Kel. Bangunan 23,750,000
RCN 375,812,500

26
• Perhitungan kemunduran fisik yang dapat
diperbaiki
Hasil pemeriksaan bagian yang harus
diperbaiki : lantai diganti seluas 12 m2 dan
langit-langit (plafon) seluas 15 m2. Maka
besar penyusutan fisik yang dapat diperbaiki:

Biaya penggantia (Rp) (@ Rp) Rupiah

- lantai (12 m2) 156,250 1,875,000
- plafon (15 m2) 93,750 1,406,250
Total perbaikan/penyusutan fisik(Rp) 3,281,250

27
• Perhitungan kemunduran fungsi
Heater tidak memenuhi standar pasar,
dignati dengan biaya Rp 750.000.Kamar
mandi tidak berfungsi, bathtub-nya diganti
Rp 3.500.000. AC 2 pk diganti 1 pk
dengan biaya Rp 2.000.000. Maka jumlah
kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki:
Biaya perbaikan heater Rp 750,000
Biaya renovasi kamar mandi Rp 3,500,000
selisih biaya penggantian AC Rp 2,000,000
Total kemunduran fungsi Rp 6,250,000
28
 • Perhitungan Penyusutan fisik yg tidak dapat
diperbaiki atas komponen berumur pendek

Komponen Umur fisik Umur ekonomis RCN Depresiasi

Penyusutan (tahun) (tahun) (Rp) (Rp)
18,140,62
Penutup Atap 10 20 36,281,250 5
Dinding luar 10 40 33,593,750 8,398,438
26,539,06
Penyusutan Fisik 3

29
•Perhitungan penyusutan fisik yg tidak dapat
diperbaiki atas komponen berumur panjang

Diperoleh dari biaya ganti baru dikurangi

bagian-bagian yg telah diperbaiki dikali
besarnya rasio umur efektif dgn umur
ekonomis bangunan yg akan mengalami
perbaikan dari sebelumnya 40 tahun dan
umur efektif sebelumnya 10 tahun menjadi 5
tahun.

30
•Perhitungan penyusutan fisik yg tidak dapat
diperbaiki atas komponen berumur panjang
Uraian Rupiah
RCN 375,812,500
Kurang RCN atas fisik yg dpt diperbaiki* 53,750,000
Kurang RCN atas fisik yg tidak dpt diperbaiki**
Berumur pendek 69,875,000
Biaya ganti kembli atas 252,187,500
komponenyg tdk dpt diperbaiki berumur pjg
Umur efektif (5/40) 12.5%
Penyusutan Fisik (incurable long-live) 31,523,438

* RCN langit-langit dan lantai

** Penutup atas dan dinding luar 31

•Perhitungan kemunduran fungsi yg
tidak dapat diperbaiki

Dari pengaruh fungsi ruang yg tidak normal.

Kamar dibawah standar (kekecilan) shg
terjadi penurunan nilai sewa menjadi Rp
22.000.000 dibanding pasaran setempat
mencapai Rp 23.000.000. Gross Income
Multiplier (GIM) dari properti sejenisdiperoleh
30 kali. Maka besarny kemunduran fungsi
tersebut:

32
 •Perhitungan kemunduran fungsi yg
tidak dapat diperbaiki

Penurunan
Uraian Nilai GIM Kemunduran
Sewa (Rp) Fungsi (Rp)

kemunduran fungsi 1,000,000 30 30,000,000

(Rp 23 juta - Rp 22 juta) x 30

33
•Perhitungan kemunduran eksternal
• Terjadi karena krisis moneter, sehingga rumah
tinggal sejenis mengalami penuruna pendapatan
sewa yg sebelumnya Rp 30.000.000,- menjadi Rp
27.000.000,- per tahun. Dengan tingkat kapitalisasi
20% maka besarnya kehilangan nilai atas properti
tersebut adalah

Pendapatan sewa normal Rp 30,000,000

Pendapatan sewa setlh krisis Rp 27,000,000
Kehilangan pendapatn Rp 3,000,000
Tingkat kapitalisasi 20%
kemunduran ekternal Rp 15,000,000
34
 TOTAL PENYUSUTAN/DEPRESIASI
Rekapitulasi Total Penyusutan
Penyusutan Fisik Curable Rp 3,281,250

Penyusutan Fisik Incurable Rp 26,539,063

berumur pendek
Penyusutan Fisik Incurable Rp 31,523,438
berumur panjang

Kemunduran Fungsi Curable Rp 6,250,000

Kemunduran Fungsi Incurable Rp 30,000,000

Kemunduran Eksternal Incurable Rp 15,000,000

Total penyusutan Rp 112,593,751

35
 NILAI PROPERTI

RCN Rp 375,812,500

Total penyusutan Rp 112,593,750

Nilai bangunan Rp 263,218,750

Nilai Sarana Pelengkap Rp 52,000,000

Nilai tanah Rp 330,000,000

Nilai Properti Rp 645,218,750

36