TUGAS ELEMEN PENILAIAN

DEPRECIATON ESTIMATE
(Perkiraan Depresiasi/Penyusutan)
BAB 19
Disusun Oleh :
1. Agus Muryanto
2. Teguh Hermawan
3. Johnny Malela

DEFINISI

DEPRECIATION (Depresiasi/Penyusutan)

Ada beberapa metode dapat digunakan untuk memperkirakan

depresiasi (penyusutan). Setiap metode akan menghasilkan nilai
yang sama sepanjang metode penerapan konsisten dan logis

Tiga pokok metode depresiasi adalah :

1. Market Extraction Method (Metode Ekstrasi Pasar)
2. Economic Age-Life Method (Metode Umur Ekonomis)
3. Breakdown Method (Metode Breakdown)

Metode Ekstraksi dan Metode Umur Ekonomis adalah metode utama

yang digunakan oleh sebagian besar penilai untuk memperkirakan
total
depresiasi
di
properti
dan bergantungpada perkiraan umur efektif dan umur ekonomis

 Metode Breakdown merupakan mengukur estimasi total didasarkan

depresiasi dari berbagai komponen, Dalam situasi tertentu, metode
breakdown digunakan untuk mengestimasi tiap-tiap bagian dalam
depresiasi untuk kemudian dijumlahkan dan menghasilkan total
estimasi depresiasi.
Breakdown Method adalah suatu metode yang mengidentifikasikan elemen
depresiasi yang dapat disebabkan oleh :
- Kemunduran Fisik (Physical Deterioration)
- Kemunduran Fungsional (Functional Obsolencence)
- Kemunduran Eksternal (External Obsolencence)

AGE AND LIFE RELATIONSHIP

(Hubungan antara Usia dan Umur Hidup)

Ketiga metode perkiraan depresiasi mempertimbangkan hubungan

antara usia dan umur hidup baik secara langsung, maupun tidak
langsung.

Sebagai contoh, sebuah toko ritel dengan tipikal umur hidup (umur
ekonomis) barang adalah 40 tahun, maka bila sudah mencapai 40
tahun, maka secara teori dia akan kehilangan nilai karena depresiasi.

Dalam mengestimasi total depresiasi suatu perbaikan, konsep usia

umur hidup yang sangat penting untuk penilai adalah umur ekonomis
(economic life), usia efektif (efektif age) dan sisa umur ekonomis
(remaining economic life)

Apabila kita melihat dari sisi memburuknya kondisi fisik dari komponen
suatu bangunan, maka yang paling utama dalam konsep usia-umur
hidup adalah umur guna (useful life), usia sebenarnya (actual age) dan
sisa umur guna (remaining useful life).

ACTUAL AGE and USEFUL LIFE

(Usia Aktual dan Usia Efektif)
Usia Aktual (Actual Age)
Usia aktual atau sering juga disebut historical age atau chronological age,
adalah lamanya waktu biasanya dinyatakan dalam tahun dari sejak dibangun
sampai berakhirnya konstruksi bangunan.
Usia Efektif (Useful Life)

Usia Efektif adalah umur yang diindikasikan oleh kondisi dan fungsi suatu struktur.
Apabila suatu lokasi pasar yang sama bangunan lebih terpelihara dibanding bangunan
lainnya, maka usia efektif bangunan tersebut lebih kecil daripada usia aktualnya dan
sebaliknya.

TOTAL ECONOMIC LIFE AND USEFUL LIFE

(Umur Ekonomis dan Umur Guna)
Economic Life (Umur Ekonomis)

Suatu peningkatan dari total umur ekonomis dimulai pada saat pembangunan dan
berakhir ketika peningkatan tidak lagi memberikan kontribusi nilai bagi penggunaannya
pada akhir umur ekonomis, terdapat beberapa pilihan bagi pemilik properti :
Renovasi atau konversi
Rehabilitasi
Perubahan model
Penghancuran dan penggantian dengan struktur baru yang yang lebih baik.
Walaupun umur ekonomis dari suatu perbaikan sangat sulit untuk diprediksi tapi ia
terbentuk karena beberapa faktor dibawah ini :
Pertimbangan fisik, yaitu komponen fisik suatu perbaikan telah kadaluarsa, dilihat
dari kualitas konstruksi, penggunaan properti, standar pemeliharaan dan iklim
wilayah.
Pertimbangan fungsi, yaitu terdapat perubahan dalam teknologi konstruksi, selera
arsitektur, efisiensi energi dan rancangan bangunan, faktor tersebut dapat
menyebabkan perbaikan kehilangan fungsinya, dengan mengabaikan faktor usia
dan kondisi
Pertimbangan eksternal, yaitu pengaruh jangka pendek dan jangka panjang seperti
dalam tahap siklus kehidupan lingkungan, ketersediaan dan kemampuan dana,
serta faktor penawaran dan permintaan.

Renovasi dan modernisasi dapat secara efektif memperpanjang usia ekonomis

bangunan misalnya suatu bangunan yang direnovasi dengan umur ekonomis 40 tahun
akan dapat diperpanjang menjadi 50 tahun.
Teknik-teknik untuk mengembangkan total umur ekonomis yaitu :
Metode Ekstraksi Pasar
Meneliti/melihat siklus real estat dan pembahsaanya pada permintaan pasar.
Konsultasi dengan pemilik dan pengembang
Empertimbangkan investasi yang digunakan oleh pembeli dan penjual.

Umur Guna (Useful Life)

Adalah istilah yang digunakan dalam perbaikan yang berhubungan dengan komponen
fisik. Merupakan jangka waktu atau lamanya komponen fisik suatu perbaikan dapat
berfungsi sesuai dengan yang dirancangnya.

REMAINING ECONOMIC LIFE AND REMAINING USEFUL LIFE

(Sisa Umur Ekonomis dan Sisa Umur Guna)
Remaining Economic Life (Sisa Umur Ekonomis)
Sisa umur ekonomis adalah lamanya periode dimana suatu perbaikan
diharapkan akan terus berfungsi dalam menambah nilai suatu properti.
Sisa umur ekonomis suatu perbaikan selalu lebih kecil atau sama dengan umur
ekonomis keseluruhan
Remaining Useful Life (Sisa Umur Guna)
Sisa umur guna adalah estimasi periode dari usia aktual suatu komponen
sampai berakhirnya ekspektasi umur guna keseluruhan dari komponen
tersebut. Sisa umur guna dari long-lived components biasanya sama dengan
atau lebih besar dari sisa umur ekonomis.

MARKET EXTRACTION METHOD

(Metode Ekstraksi Pasar)

Metode ekstraksi pasar bergantung pada ketersediaan dari data perbandingan

pasar dimana depresiasi dapat dibagi.
Langkah-Langkah metode ekstraksi pasar :
1. Temukan dan verifikasi penjualan dari properti sejenis
2. Buat penyesuaian untuk perbandingan harga pasar untuk faktor-faktor
tertentu.
3. Mengurangi nilai tanah pada saat penjualan
4. Memperkirakan biaya pengembangan untuk setiap properti yang
sebanding pada saat penjualan
5. Kurangi dengan nilai kontribusi semua perkembangan dari biaya
konstruksi.
6. Konversikan perkiraan depresiasi dalam rupiah ke persentase dengan
membagi setiap ekstrasi dari total depresiasi
7. Kembangkan Nilai Depresiasi tahunan jika umur properti yang
sebanding berbeda dengan properti subjek

ECONOMIC AGE LIFE METHOD

(Metode Umur Ekonomis)
1. Melakukan penelitian untuk mengidentifikasikan total umur ekonomis dari struktur yang
sama dan meperkirakan umur efektif dari gedung
2. Membagi estimasi umur efektif dari subjek dengan total umur ekonomis struktur yang
sama
3. Mengurangi perkiraan jumlah bersih depresiasi dari biaya pengembangan subjek hingga
pengembangan kontribusi pada nilai properti.
Contoh metode Age Life : Informasi diberikan sbb.
Biaya penggantian (Reprodroduksi)
$ 668,175
Nilai tanah
$ 180,000
Estimasi usia efektif
18 tahun
Total umur ekonomis
50 tahun
Sehingga rumus Age Life mengidentifikasikan total depresiasi adalah : 18/50 : sebesar :
36 %, atau dalam harga adalah : $ 240,543, sehingga pendekatan biaya adalah : Biaya
penggantian (Reprodroduksi)
$ 668,175
Dikurangi total depresiasi
$ 240,543
Biaya Penggantian Terdepresiasi
$ 427,632
Ditambah Nilai tanah
$ 180,000
Indikasi Nilai dengan Metode Biaya $ 607,632

BREAKDOWN METHOD
Breakdown Methode dapat dipisahkan dalam 3 bagian, yaitu :
- Penyusutan Fisik (Physical Deterrioration)
- Penyusutan Fungsional (Functional Obsolescence)
- Penyusutan External (External Obsolescence)
Masing-masing langkah tersebut diatas merupakan bagia daripada penyusutan
yang akan dilakukan.
Proses dari akumlasi dari penyusutan tersebut diatas, akan menjadikan total
penyusutan yang diinginkan.
Tehnik-tehnik utama yang digunakan untuk menghitung perbedaan-perbedaan
dari metode penysutan diatas, meliputi :
Memperkirakan biaya pemulihan, dimana kita mengukur berapa penyusutan
fisik
(melibatkan perawatan) merupakan penyusutan fungsi yang dapat diperbaiki.
- Menerapkan ratio umur ekonomis dari penyusutan fisik yang dapat diperbaiki
tersebut.
- Menerapkan prosedur peyusutan fungsional untuk memperkirakan semua jenis
penyusutan fungsional yang ada.
Menganalisa data pasar (baik dengan perbandingan pasar maupun tehnik
lainnya) yang
mana dapat digunakan untuk mengidentifkasi perkiraan penyusutan fungsional
yang
menyebabkan penambahan dan pengurangan dari penyusutan eksternal.
Mengkapitalisasikan potensi kerugian atau kelebihan dari biaya operasional
yang digunaka

Batasan dan Penerapannya (Applicability and Limitations)

Metode Breakdown ini utamanya digunakan untuk menilai masingmasing jenis penyusutan yang akan kita laporkan. Metode ini
digunakan juga bila Metode Ekstraksi Pasar dan Metode Usia
Ekonomis tidak dapat diaplikasikan.
Perbedaan dalam Breakdown Methode dan Market Extraction atau
Metode Umur Ekonomis dapat menghasilkan beberapa alasan :
Total penysutan yang didapatkan dari Market Extraction mungkin
tidak
mencerminkan secara benar dari penyusutan subyek property.
Terdapat kemungkinan bahwa subyek propert tidak mencerminka
elemenelemen penyusutan yang diindikasikan, hal ini dikarenakan
keberagaman data
pembanding.
Beberapa dari metode ini mungkin tidak dapat diterapan secara
tepat, contoh :
dalam hal menentukan umur ekonomis bangunan.
Physical Deteration
Penyusutan ini dapat dipecah dari 3 bagian :
- Berhubungan dengan perawatan.
- Penyusutan fisik jangka pendek.
- Penyusutan fisik jangka panjang.

Penyusutan Yang Dapat Diperbaiki

(Curable Physical Deterioration-Deferred Maintenance) Items)
Metode ini berhubungan dengan hal-hal apa saja yang perlu diperbaiki
pada tanggal penilaian. Contoh : jendela yang rusak, karpet yang
perlu diganti, atap yg bocor, dll.
Dari hal-hal tersebut dapat diperkirakan berapa total 100% penggantian
fisik tersebut, dimana pada prinsip hitungannya hal-hal tersebut
diganti atau diperbaiki sesuai dengan kondisi yang ada.
Penyusutan Fisik Jangka Pendek
(Incurable Physical Deterioration-Short-Lived Items)
Penyusutan fisik janka panajng berhubungan erat dengan fisik dari pada
obyek yang memang tidak dapat dirubah walam waktu dekat.
Misalnya : struktur bangunan, struktur atap, pipa bawh tanah,
fondasi bangunan, dsb. Biaya daripada penyusutan fisik jangka
panjang ini setelah dikurangi dengan penyusutan fisik jangka pendek
dapat menghasilkan penyusutan jangka panjang.

Penyusutan Fungsional (Functional Obsolescence)

Penyusutan Fungsional disebabkan oleh keslahan dalam struktur, bahan
amaterial atau design dari property yang dihubungkan dengan
parameter Highest and Best Use (HBU).
Penyusutan fungsional ini ada yang dapat diperbaiki dan ada yang tidak
dapat diperbaiki yang disebabkan oleh masalah-masalah ketidak
efisienan, yang brarti bahwa beberapa aspek dari property tersebut
dibawah standar dari kondisi-kondisi pasar yang normal. Hal ini juga
dapat menyebabkan ketidak nyamanan yang mengartikan beberapa
aspek tersebut melebihi kondisi pasar secara normal.
Dalam beberapa kasus, penyusutan fungsional ini diciptakan oleh
developer atau owner yang tidak mempertimbangkan kebutuhan
pasar secara utuh yang akan berdampak pada peningkatan biayabiaya yang tidak layak.
- Terdapat beberapa jenis dari penyusutan fungsional :
- Penyusutan yang disebabkan oleh kesalahan instalasi.
- Penyusutan yang disebabkan oleh kesalahan penempatan.
- Penyusutan yang disebabkan oleh pemborosan yang tidak perlu secara
ekonomi.
- Penyusutan yang disebabkan oleh ketidak efisien (mubazir).

Pemecahan Masalah pada Penyusutan Fungsional

(Problem-Solving for Functional Obsolescene)
Proses yang sederhana dapat digunakan untuk mengidentifikasi dan
memilih penerpaan-penerapan apa untuk mngetahui masalah-asalah
secara fungsional. Langkah untuk mengidentifikasikan masalah
fungsional tersebut , antara lain :
- Mengidentifikasi secara utuh masalah fungsional yang ada.
- Mengidentifikasi bagian-bagian yang berhubungan denga problem
tersebut.
Mengidentifikasi kemungkinan memperbaiki yang dihubungka
dengan biaya
pemulihan.
- Memilih langah-langkah koreksi yang tepat.
Menghitung potensi kerugian dari masalah fungsional tersebut bila
masalah
tersebut dapat diperbaiki.
- Menentukan jenis-jenis mana yan dapat diperbaiki dan tidak dapat
diperbaiki.
- Menerapkan prosedur penyusutan fungsional.

Penggunaan
Prosedur
Penyusutan
(Using the Functional Obsolescene Procedure)

Fungsional

Prosedur yang dapat dipergunakan untuk menghitung segala bentuk

penyusutan fungsional yang disebabkan karena ketidak efisienan
apakah itu penyusutan yang dapat diperbaiki atau tidak dapat
diperbaiki dapat dilakukan dengan beberapa langkah :
-

Biaya subyek yang sesungguhnya (cost of existing item)

Dikurangi dengan penyusutan pendahuluan (previsiously charged)
Biaya perbaikan atau biaya kerugian (cost to cure or value of the loss)
Dikurangi biaya bila menginstall baru (cost if install new)
Menyamakan penusutan untuk masalah-masalah keusangan
fungsional.

Keusangan Fungsional yang Dapat Diperbaiki yang disebabkan oleh

Masalah-masalah Ketidak Efisiensian (Curable Functional Obsolescene
Caused by Deficiency Requiring an Addition)
Contoh penyusutan ini kita dapat mempertimbangkan, misalnya sebuah
gedung
perkantoran tanpa dilengkapi AC, dimana pasar disekitarnya gedung
memakai AC.
Bila dipasang AC akan menambah nilai sewa, dan kelebihan nilai sewa
tersebut bila dikapitalisasikan dalam waktu 1 tahun, merupakan
penyusutan
fungsional.
Keusangan
Fungsional
yang Tidak Dapat Diperbaiki (Incurable Functional
Obsolescene Caused by Deficiency)
Terdapat 2 elemen yang dapat diidentifikasikan :
- Biaya perbaikan
- Total kerugian yang disebabkan oleh komponen atau keusangan dari
komponen

Keusangan Fungsional yang Dapat Diperbaiki yang Disebabkan oleh Ketidak

Efisienan sehingga Dibutuhkan Biaya Penggantian dengan Jenis Yang
Baru/Modernisasi (Curable Functional Obsolescene Caused by Deficiency
Requiring Substitution or Modernization)
Diupamakan sebuah bangunan kantor yang memiliki system pendingin
udara yang sudah usang dan yang sudah tidak sesuai dengan
kebutuhan standar. Biaya penggantian untuk install baru dikurangi
dengan nilai sisa hasil penjualan system pending yang lama.
Keusangan Fungsional Yang Dapat Diperbaiki yang disebabkan Oleh
Pemborosan (Curable Functional Obsolescene Caused by a Superadequacy).
Misalnya gudang yang dibangun dengan system pendingin dengan
kapasitas yang berlebih untuk penyimpanan bahan-bahan makanan
yang beku agar tahan lama. Kelebihan kapasitas pendingin
terpasang yang ada dibandingkan dengan kebutuhan normal akan
menyebabkan keusangan secara fungsional.

Keusangan Fungsional Yang Tidak Dapat Diperbaiki karena Pemborosan

(Incurable Functional Obsolescene Caused by a Superadequacy).
Misalnya suatu bangunan dibutuhkan ketinggian plafond 2,4 m (8 feet)
sedangkan bangunan yang ada mempunyai ketinggian plafond 3,5
m. Hal ini dapat menjadika pemborosan dalam penggunaan system
pendingin dan pencahayaan.
Kerugian tersebut bila dikalkulasikan selama 1 tahun dan dikapitalisasi
berdasarkan tingkat discount rate yang berlaku dapat mencerminkan
nilai penyusutan fungsional yang disebabkan karena pemborosan
Keusangan
tersebut.External (External Obsolescene)
Keusangan ini merupakan kerugian yang disebabkan oleh factor-faktor
yang berada diluar properti. Seringkali keusangan ini tidak dapat
diperbaiki.
Keusangan external ini dapat juga bersifat sementara, misalnya yang
berhubungan dengan over supply terhadap pasar.
Atau bersifat permanen, misalnya yang berubungan dengan bahaya
lingkungan.
External factor ini seringkali memberi dampak pada kedua komponen
yaitu tanah dan bangunan sebagai satu kesatuan pada property
yang dinilai.
Penyusutan external ini biasanya mempunyai dampak pasar yang luas
terhadap property sejenis yang dilakukan penilaian.
3 Acuan utama untuk mengukur keusangan external adalah :
Alokasi penyusutan extraksi pasar.
- Analisa terhadap data pasar.
- Mengkapitalisasi potensi kerugian.

Keusangan External yang Diperkirakan dengan Mengalokasikan Penyusutan

Extraksi Pasar (External Obsolescence Estimated by Allocation of MarketExtracted Depreciation)
Merupakan selisih antara bangunan yang dinilai berdasarkan harga
pasar dengan gedung yang dibangun baru (biaya reproduksi baru)
setelah dikurangi dengan penyusutan fisik dan keusangan
fungsional.
Keusangan External yang DIperkirakan dengan Analisa Data Pasar (External
Obsolescence Estimated by Market Data Analysis)
Analisa menggunakan data pasar yan dikelompokan menjadi beberapa
jenis kelompok data pasar. Dengan memperbandingkan kelompok
data-data pasar tersebut dapat ditarik kesimpulan adanya suatu
penyusutan external dari sekelom[ok data-data tersebut.
Keusangan inilah yang diindikasikan penyusutan external berdasarkan
data pasar.

Keusangan External yang Diperkirakan dari Kapitalisasi Potensi Kerugian

(External Obsolescence Estimated by Capitalization of Income Loss).
Dalam menilai property yang menghasilkan income (Income Producing
Property) seringkali kerugian potensi kerugian disebabkan oleh
keusangan external yang dapat dikapitaisasi melalui perkiraan dari
total kerugian yang dibebankan pada nilai property tersebut.
Prosedur ini dapat diterapkan melalui 2 langkah :
Pertama, pasar dianalisa secara kuantitatif potensi kerugian incomenya.
Selanjutnya potensi kerugian income tersebut dikapitalisasi untuk
mendapatkan nilai kerugian yang berdampak pada property secara
keseluruhan. Jika potensi kerugian yang diantisipasikan tersebut
bersifat permanen, maka hal tersebut dapat dikapitalisasikan dengan
menerapkan juga Gross Income Multiplier terhadap potensi kerugian
kotor (Gross Income Loss) secara keseluruhan untuk dikapitalisasi
terhadap potensi kerugian bersih (Net Income Loss).
Jika potensi kerugian tersebut diperkirakan permanen maka dapat
dihitung melalui analisa Discounted Cash Flow.

TERIMA KASIH