Life Cycle Costing

Nama

: Muntashir

Kelas

: 3A PBB

No. Urut Absen

: 21

NPM

: 093030005056

Mata Kuliah

: Pemeliharaan Bangunan

1. Pendahuluan
Mengapa menggunakan Life Cycle Costing?
Pada masa lalu, perbandingan antara alternatif-alternatif aset, baik konsep
ataupun ketelitian desain, didasarkan pada biaya modal awal. Namun, tingkat
pertumbuhan yang tinggi menuntut untuk mendapatkan hasil yang lebih baik
dari suatu aset. Caranya adalah biaya operasi dan pemeliharaan harus
dipertimbangkan selama biaya-biaya tersebut menghabiskan sumber daya yang
melebihi umur pelayanan dari aset.
Baik

biaya

dipertimbangkan

modal
saat

maupun

biaya

pembuatan

operasi

keputusan

dan

pemeliharaan

manajemen

aset

harus
yang

menyertakan biaya. Ini merupakan pendekatan Life Cycle Cost.

Life Cycle Costing adalah proses menentukan jumlah dari semua biaya yang
berkaitan dengan suatu aset atau bagian aset, termasuk biaya perolehan,
pemasangan, pengoperasian, pemeliharaan, perbaruan, dan biaya penghapusan.
Apa itu Life Cycle Costing?
Life Cycle Cost (LCC) dari suatu aset didefinisikan sebagai Total biaya
selama umur aktual dari suatu aset, termasuk biaya perencanaan, desain,
perolehan dan biaya tambahan, serta biaya-biaya lain yang secara langsung
timbul sebagai akibat pemilikan atau penggunaan aset tersebut.
Perencanaan Life Cost
Perencanaan Life Cost memperhatikan penilaian dan perbandingan dari
pilihan/alternatif selama fase desain/perolehan. Hal tersebut menggunakan
teknik yang sama dengan yang digunakan untuk Penilaian Ekonomi, serta
nominal biayanya didiskontokan dengan tingkat diskonto sekarang.
6

Analisis Life Cost

Analisis

Life

Cost

memungkinkan

biaya

pembuatan,

operasi,

dan

penghapusan dari alternatif yang dipilih untuk diamati sepanjang umur

aktualnya untuk memudahkan pembuatan keputusan yang akurat dan tepat
waktu sehingga biaya-biaya tersebut dapat diminimalkan. Analisis Life Cost
digunakan sebagai dasar untuk mengamati dan mengatur biaya-biaya yang
melebihi umur aktual dari aset tersebut.
Hubungannya dengan Total Asset Management (TAM)
TAM menggambarkan prioritas untuk manajemen aset secara keseluruhan,
kecuali perencanaan kebutuhan untuk pekerjaan baru dan hubungan baru antara
perencanaan pelayanan dan kegiatan untuk mendapatkan aset.
Biaya-biaya

mungkin

akan

berubah

dan

bertambah

seiring

dengan

pertumbuhan program atau proyek. Oleh karena itu, ketentuan awal yang telah
dibuat untuk mengatur biaya secara keseluruhan harus dievaluasi dan diperbarui
sebelum melakukan sebuah alternatif. Model LCC menyediakan mekanisme
untuk membandingkan biaya-biaya tersebut.

2. Membuat Model Life Cycle Cost

Model Life Cycle Costing
Model Life Cycle Costing harus:

Mewakili

karakteristik

penggunaannya
pemeliharaan,

yang
rencana

dari

aset

yang

berhubungan
operasi

dan

sedang
dengan

dianalisis termasuk
lingkungan,

pemeliharaan

konsep

tambahan,

dan

kendala-kendala dan keterbatasan lainnya

Cukup komprehensif untuk menyertakan dan menggarisbawahi faktor-

faktor yang berkaitan dengan aset LCC

Mudah dimengerti sehingga pembuatan keputusan dapat tepat waktu,

dan pembaharuan dan modifikasi dapat dilakukan

Memberikan evaluasi untuk elemen LCC khusus yang terpisah dari
elemen yang lain

Mengestimasi Elemen-Elemen Biaya dari Aset

Sumber Data
Data biaya yang terinci dibatasi pada awal fase dari siklus aset, terutama
selama fase desain/pengadaan.
Metode Analisis
6

Menggunakan satu atau lebih metode untuk menganalisis data biaya.

Metode Rekayasa Biaya
Metode Rekayasa Biaya digunakan jika ada data biaya operasi dan modal
yang akurat dan rinci dari aset pengganti
Metode Analogi Biaya
Metode ini memberikan tingkat ketelitian yang sama dengan Metode
Rekayasa Biaya, namun data historis dari aset memiliki kemiripan pada ukuran,
teknologi, pola penggunaan dan karakteristik operasional.
Metode Parametrik Biaya
Metode Parametrik Biaya digunakan ketika data rinci aktual atau historis
dari komponen aset dibatasi petunjuknya.

3. Proses Life Cycle Costing

Terdiri dari 6 tahap, yaitu:

Tahap
Tahap
Tahap
Tahap
Tahap
Tahap

1
2
3
4
5
6

:
:
:
:
:
:

perencanaan analisis LCC

memilih/membuat model LCC
mengaplikasikan model LCC
mencatat dan meninjau hasil LCC
persiapan analisis Life Cost
implementasi dan pengawasan analisis Life Cost

Tahap 1: Perencanaan Analisis LCC

Perencanaan tersebut harus:

Menjabarkan tujuan analisis

Mendeskripsikan cakupan analisis
Mengidentifikasi kondisi-kondisi, asumsi, batasan, dan kendala-kendala

lainnya
Mengidentifikasi metode alternatif yang perlu dievaluasi
Menyediakan estimasi sumber daya yang diperlukan

dan

jadwal

pelaporan analisis untuk memastikan hasil LCC dapat membantu proses

pembuatan keputusan yang dibutuhkan
Perencanaan tersebut harus dicatat pada awal proses Life Cycle Costing
agar pekerjaan selanjutnya menjadi lebih terpusat.

Tahap 2: Memilih/Membuat Model LCC

Model LCC harus:
6

Membuat

mengidentifikasi seluruh biaya terkait selama fase Life Cycle

Mengidentifikasi elemen biaya yang tidak memiliki dampak yang

signifikan terhadap LCC secara keseluruhan

Memilih satu atau beberapa metode
Menentukan data yang diperlukan untuk membuat estimasi tersebut, dan

mengidentifikasi sumber data tersebut

Mengidentifikasi ketidakpastian lainnya yang berkaitan dengan estimasi

masing-masing elemen biaya

Mengintegrasikan elemen biaya individu ke dalam Model LCC
Meninjau kembali Model LCC untuk memastikan kelayakannya terhadap

tujuan analisis
Model LCC meliputi seluruh asumsi yang harus dicatat untuk membantu

atau

mengadopsi

Struktur

Rincian

Biaya

(CBS)

yang

fase berikutnya dari proses analisis

Tahap 3: Mengaplikasikan Model LCC
Langkah-langkah pengaplikasian Model LCC:

Mengumpulkan data membuat estimasi biaya

Mengesahkan Model LCC
Mendapatkan hasil Model LCC
Mengidentifikasi sumber-sumber biaya
Mengukur selisih-selisih lainnya
Menggolongkan dan menyimpulkan hasil Model LCC
Melakukan analisis sensitivitas untuk memeriksa pengaruh dari variasi

asumsi dan ketidakpastian elemen biaya pada hasil Model LCC

Meninjau kembali hasil keluaran LCC terhadap tujuan analisis
Analisis LCC harus dicatat untuk memastikan bahwa hasilnya dapat
diverifikasi dan siap diduplikasi oleh analis lain yang memerlukan

Tahap 4: Mencatat dan Meninjau Hasil LCC

Hasil dari analisis LCC harus didokumentasikan agar dapat dipahami
dengan mudah oleh penggunanya. Laporan tersebut harus mangandung:

Ringkasan

kesimpulan, dan rekomendasi dari analisis

Maksud dan Ruang Lingkup
Deskripsi Model LCC: ringkasan tentang Model LCC
Pengaplikasian Model LCC
Pembahasan
Kesimpulan dan Rekomendasi

Pelaksanaan:

laporan

Tahap 5: Persiapan Analisis Life Cost

singkat

tentang

tujuan,

hasil,

Persiapan analisis Life Cost melibatkan peninjauan dan pengembangan

Model LCC sebagai mekanisme control biaya yang sesungguhnya. Hal ini
memerlukan perubahan basis pembiayaan dari diskonto menjadi nominal.
Estimasi biaya modal akan diganti dengan nilai yang sebenarnya. Perubahan
tersebut

memerlukan

struktur

rincian

biaya

dan

elemen

biaya

yang

mencerminkan komponen aset yang diamati dan tingkat ketelitian yang

dibutuhkan.
Tahap 6: Implementasi dan Pengawasan Analisis Life Cost
Implementasi

dari

analisis

Life

Cost

melibatkan

pengawasan

yang

berkesinambungan terhadap performa aktual dari aset selama pengoperasian

dan pemeliharaannya untuk mengidentifikasi area yang dapat dimungkinkan
untuk melakukan penghematan biaya dan memberikan pengaruh timbal balik
untuk kegiatan perencanaan Life Cost di masa yang akan dating.

Lampiran:

Konsep

Pendiskontoan

dan

Pengaplikasiannya
Sejak biaya komponen aset digunakan untuk membedakan pilihan-pilihan
terjadi pada waktu yang bervariasi selama siklus hidup aset, biaya komponen
aset tersebut hanya dapat dibandingkan dengan menguranginya dengan biaya
6

pada tanggal yang lazim. Hal ini dapat dicapai dengan proses yang dikenal
dengan

pendiskontoan

yang

mencerminkan

perubahan

bersih

dari

nilai

sebenarnya dari sebuah komponen aset.

Pendiskontoan biaya memerlukan 3 elemen, yaitu:
1. Tingkat bunga yang tersedia dari investasi jangka panjang dalam bank
atau obligasi pemerintah
2. Tingkat bunga yang diharapkan dari suatu bisnis sebagai suatu risiko
pengembalian
3. Tingkat inflasi yang mempengaruhi daya beli mata uang
Terdapat 3 ungkapan yang berkaitan dengan biaya komponen aset, yaitu:
1. Nominal Cost (CN)
Harga yang diharapkan akan dibayar saat suatu biaya harus dibayar.
2. Real Cost (CR)
Biaya yang mencerminkan nilai pada tanggal tersebut, tidak termasuk
inflasi, tetapi termasuk pergerakan harga selama perubahan pada efisiensi,
teknologi, dan lain-lain.
3. Discounted Cost (CD)
Real Cost yang didiskontokan dengan Tingkat Diskonto Real yang
sebanding dengan Nominal Cost yang didiskontokan dengan Tingkat
Bunga/diskonto Nominal. Discounted Cost sering disebut sebagai Net Preset
Value.
Oleh karena itu, untuk komponen aset yang memiliki Nominal Cost, C N
dalam tahun n, maka Real Cost, CR pada saat ini adalah (tahun 0) adalah:
CR = CN(1+f)-n
Lalu Discounted Cost CD pada saat ini (tahun 0) adalah
CD = CR(1+d)-n
(1+d) =

= CN(1+f)-n(1+d)-n

(1+i)
(1+f )

(1+ i)
C N (1+ f )
(1+ f )n

C N (1+i )n

(1+i)
d d==
(1+f
) - 1 rate
Di mana
(Real)
Discount
i = Nominal Interest (Discount)
Rate
f = Inflation Rate