LIFE CYCLE PLANNING

Asset
Life cycle planning (perencanaan siklus hidup)
merupakan salah satu cara untuk memperhitungkan dan
menilai keseluruhan suatu siklus hidup aset mulai dari
pengakuan, operasi, pemeliharaan hingga penghapusan.

Bagian dari strategi manajemen aset dan dipergunakan

sebagai salah satu kriteria untuk pengambilan keputusan

Teknik utama dalan life cycle planning adalah life cycle

costing, yaitu metode yang digunakan untuk menilai
suatu aset beserta seluruh komponennya

Start small and think simple

 Tujuan Life Cycle Planning

• Mengetahui total biaya aset selama umur manfaat

• Sebagai dasar penentuan pengambilan keputusan
• Dasar unruk merencanakan pemeliharaan dan
perbaikan terhadap aset
• Untuk merencanakan dalam meningkatkan
kapasitas pelayanan atau untuk meningkatkan
kemampuan aset

Start small and think simple

 Manfaat Life Cycle Planning

Membantu perusahaan dalam pengelolaan asetnya

untuk menjaga agar nilai aset tersebut tetap tinggi
dan mempunyai usia hidup yang panjang.

Hal ini mencakup perencanaan, panduan

pengadaan, penggunaan, pemanfaatan, optimasi,
penghapusan aset dan pengaturan risiko serta
biaya yang terkait selama siklus hidup aset.
Start small and think simple
Proses Life Cycle Planning

Start small and think simple

Siklus Hidup
Aset

Start small and think simple

Asset planning (perencanaan aset)
Meliputi informasi tentang pelayanan yang dibutuhkan oleh
pelanggan dan memastikan bahwa aset yang diajukan merupakan
solusi yang paling efektif untuk memenuhi kebutuhan pelanggan.

Asset creation/acquisition (pengadaan aset)

Merupakan proses pengadaan aset dimana aset harus sejalan
dengan sasaran dan tujuan yang telah ditetapkan oleh organisasi

Asset operation and maintenance (operasi dan pemeliharaan)

Kegiatan menggunakan atau memanfaatkan aset dalam
menjalankan tugas dan pekerjaan untuk mencapai suatu tujuan.
Sedangkan pemeliharaan aset adalah kegiatan menjaga dan
memperbaiki seluruh bentuk aset agar dapat dioperasikan dan
berfungsi sesuai dengan harapan
Start small and think simple
Refurbish or enhance (rehabilitasi/penggantian aset)
Kegiatan upgrade atau penggantian yang dari sebuah aset atau
komponen aset untuk mengembalikan aset kepada kondisi dan
kinerja yang dibutuhkan dapat dilakukan dengan cara
peningkatan kapasitas atau kualitas atau memperpanjang umur
ekonomis aset

Asset disposal (penghapusan aset)

Adalah pilihan ketika sebuah aset tidak diperlukan lagi, menjadi
tidak ekonomis untuk dirawat atau direhabilitasi

Start small and think simple

 Faktor Yang Mempengaruhi Umur Aset
Faktor Fisik
• Masa perbaikan : perlu pekerjaan perbaikan, dapat menggunakan
life cycle costing untuk menentukan apakah perlu diperbaiki atau diganti

• Ketersediaan suku cadang : aset menjadi tidak dapat

digunakan jika sparepart tidak lagi tersedia. Ketika ini terjadi, aset menjadi
usang

• Tingginya biaya operasional : ketika melebihi standar

dalam konsumsi energi, atau upah tenaga kerja yang tinggi untuk kegiatan
operasi

• Ketidakmampuan untuk memenuhi persyaratan

kesehatan dan keselamatan kerja : jika fasilitas ini tidak dapat dimodifikasi
secara ekonomis, maka umur efektif berkurang

Start small and think simple

Faktor Operasional

• Lokasi yang kurang menguntungkan : dalam

hubungannya dengan kebutuhan konsumen, rute transporasi publik,
atau pergerakan demografis
• Ketidakefisienan fungsi : dalam hal perkabelan komputer,
sistem keamanan, hasil produksi, bongkar muat, atau akses publik
• Ketidakmampuan untuk memenuhi permintaan
layanan
• Ketidakcukupan kapasitas operasi : dikarenakan
ketidaksesuaian ruang dan gaya operasi

Start small and think simple

 Laporan Life
Cycle Data

• dapat diperoleh dari

laporan kinerja aset dan
dari laporan akuntansi.
• Laporan aset harus
terdiri dari informasi
yang dibutuhkan untuk
menilai kinerja aset dan
umur manfaatnya.

Start small and think simple

Laporan Life Cycle Data , paling tidak terdiri dari
informasi seperti berikut :

Informasi kondisi aset : survey mengenai kondisi fisik dan

persyaratan pemeliharaan yang diperlukan
 Informasi pemanfaatan aset : kadar penggunaan
menginformasikan intensitas penggunaan aset, penting dalam
pembuatan keputusan penggunaan aset di masa yang akan datang
 Informasi fungsi penggunaan aset : penting untuk
mengetahui seberapa tepat suatu aset berfungsi dalam memberikan
pelayanan
 Informasi keuangan : seperti nilai saat ini, penyusutan periode
berjalan, biaya operasional, biaya pemeliharaan harus tersedia untuk
memproyeksi biaya di masa depan

Start small and think simple

Pemilihan Dan Penggunaan Teknik Analisa
Terhadap Aset :

 Life cycle costing

 Cost – benefit analysis

Start small and think simple

 Life Cycle Costing
 Digunakan untuk menilai atau menganalisa kelayakan pemanfaatan suatu
aset dalam hal penghematan biaya
 Analisa kelayakan pemanfaatan artinya melakukan analisa kelayakan
untuk waktu yang akan datang, yaitu barang atau jasa yang sudah
tersedia atau jadi, yang memiliki nilai manfaat.
 memperhatikan faktor-faktor ekonomi dan moneter yang saling
berhubungan satu sama lainnya
 Faktor-faktor biaya yang relevan terhadap aset adalah biaya dasar (initial
cost or base cost), biaya penggantian (replacement cost), operasi
(operation cost) serta penyusutan (depreciation cost) dan biaya lain yang
dialokasikan untuk aset tersebut
 Analisis life cycle cost menggambarkan nilai biaya sekarang (present
value) dan nilai biaya yang akan datang (future value) dari suatu proyek
selama umur manfaat proyek itu sendiri
Start small and think simple
 Cost Benefit Analysis
 Merupakan teknik untuk menghitung kelayakan
ekonomis suatu aset berdasarkan nilai manfaatnya
 Terdapat komponen biaya dan manfaat
 Manfaat terdiri dari tangible benefit yang berupa
penghematan, peningkatan atau laba yang dapat diukur
secara ekonomi, intangible benefit yang berupa
kepuasan pelanggan, kepuasan manajemen dan
peningkatan kinerja pegawai yang sulit diukur secara
ekonomi (diukur dengan cara melakukan penaksiran)
 Sering digunakan dalam melakukan feasibility study
Start small and think simple
 Pemilihan Teknik Analisis
• Melakukan Perencanaan Dan Studi Kelayakan
Selama fase perencanaan proyek, keseluruhan biaya dan
manfaat yang terkait dengan proyek tersebut harus
dievaluasi. Semua alternatif kegiatan perlu diuji. Pilihan
yang paling menguntungkan biasanya akan dilanjutkan
hanya jika dapat menunjukkan bahwa manfaat melebihi
biaya. Pengujian kelayakan proyek yang diusulkan
mencakup pengkajian ketidakpastian masa depan. Analisis
sensitivitas harus digunakan untuk mengevaluasi berbagai
kemungkinan skenario dalam hal permintaan dan demografis
perubahan, gerakan biaya dan sejenisnya.
Teknik yang tepat digunakan adalah cost benefit
analysis
Start small and think simple
• Alternatif Desain Pengujian
Saat proyek telah disetujui, keseluruhan pekerjaan dan parameter biaya
ditetapkan kemudian pekerjaan diserahkan kepada tim pelaksana
pekerjaan. Keputusan yang dibuat saat proses perencanaan memiliki
pengaruh yang melekat dan signifikan pada kinerja aset dalam siklus
hidup masa yang akan datang.
Langkah-langkah yang diambil dalam proses ini, antara lain :
1.Pengujian alternatif perencanaan, menggunakan perencanaan life cycle :
alernatif yang diuji termasuk alternatif layout, lapisan permukaan dan
pemeliharaan, sistem pemanasan, konfigurasi ventilasi dan pendingin
udara (HVAC), dan komponen pokok seperti bahan atap dan lapisan
penutup lantai (beberapa diantaranya berbiaya rendah namun
membutuhkan energi yang besar dan biaya pemeliharaan yang tinggi).
2.Menerapkan “kesadaran siklus hidup”
dalam tim perencanaan, difasilitasi oleh manajer, secara tegas
menyelenggarakan persiapan untuk pemeliharaan selama poses
perencanaan (mengumpulkan data, menerapkan sistem pemeliharaan,
dll) dan dengan dipersiapkannya modifikasi batas biaya modal, jika biaya
manfaat dari siklus hidup jangka panjang dapat ditunjukkan.
Start small and think simple
• Evaluasi Penawaran
Jika penawaran pekerjaan kontruksi sedang di evaluasi,
komponen biaya operasi harus menjadi bagian dari
penawaran. Life-cycle cost merupakan teknik yang
tepat untuk mengevaluasi penawaran tersebut.

Start small and think simple

Mengembangkan Strategi
Operasi & Pemeliharaan
• Perencanaan biaya operasi
dan anggaran harus
dikembangkan selama
tahap perencanaan dalam
cara yang sama seperti
perencanaan biaya modal.
• Teknik life-cycle cost dapat
digunakan untuk
mengevaluasi metode
alternatif dari layanan
pengiriman (staf rumah
tangga, kontrak buruh, atau
pekerjaan outsourcing)
• Pengajuan peningkatan,
perbaikan mayor dan
rehabilitasi aset terjadi saat fase
operasional aset.
• Life-cycle cost digunakan untuk
menilai ciri-ciri proposal ini, dan
untuk menguji alternatif jangka
waktu baik cakupan dan
pemilihan waktu.
Penilaian Upgrade, Peningkatan,
Penggantian, Perbaikan, &
Perluasan
 Menentukan Pemilihan Waktu dan
Metode Penghapusan
• Life-cycle cost merupakan teknik yang tepat
untuk menilai pemilihan waktu yang optimal
dalam penghapusan aset, dan untuk menilai
alternatif metode penghapusan. (Beberapa
metode dapat menyebabkan pengeluaran
modal, seperti kebutuhan untuk menyiapkan
aset yang akan dijual).

Start small and think simple

 Persiapan Perencanaan
Life-Cycle

• Petunjuk ini menitikberatkan pada aset properti (bangunan), walaupun banyak

aset dengan perlakuan sama.
• Informasi yang dibutuhkan untuk mempersiapkan rencana siklus hidup
bangunan, antara lain :
1. Biaya modal awal (termasuk biaya langsung : upah dan pemasangan)
2. Total umur yang di harapkan (tahun) sebelum penggantian penuh menjadi
penting. Jika hal ini tidak dapat dinilai secara pasti, gunakan perencanaan umur
fasilitas secara keseluruhan.
3. Pemeliharaan tahunan yang normal dan biaya pemeliharaan bangunan,
menggunakan “praktik terbaik” pendekatan pemeliharaan preventif adalah
tepat. Hal ini termasuk biaya rata-rata untuk pemeliharaan normal (kebersihan,
uji dan inspeksi, lubrikasi, dan penggantian rutin komponen kecil seperti tali
kipas angin), serta berdasarkan angka yang tepat dari jam operasi dan standar
pemeliharaan yang dibutuhkan.
Start small and think simple
4. Waktu dan biaya yang diharapkan, dari perbaikan-perbaikan mayor,
pembongkaran atau rehabilitasi, jadwal periode tahunan

5. Discount Rate / Tarif Diskonto

Untuk menunjukkan penurunan nilai uang, pada saat ini seiring
berjalannya waktu.

Total life cycle cost suatu aset (NPV) adalah jumlah dari semua
pengeluaran tahunan untuk masa manfaat aset yang diharapkan, tetapi
dengan memperhitungkan tarif suku bunga.

Start small and think simple

 Hasil Life-Cycle Planning
Perencanaan siklus hidup menghasilkan beberapa manfaat. Pertama, hal ini
memberikan kerangka dalam menilai dan mengawasi akibat dari keputusan
aset dalam memastikan :
1. Pemilik aset menyadari faktor-faktor yangberpengaruh terhadap umur
aset
2. Informasi yang cukup dikumpulkan dan diatur secara tepat sesuai
kecukupan keuangan, fungsi dan teknik analisa yang diciptakan
3. Ketepatan keuangan dan metode penilaian ekonomi digunakan
4. Pengujian pendapat yang ketat dapat digunakan dan dipertimbangkan
dalam pembuatan keputusan
Kedua
Penggunaan perencanaan siklus hidup menciptakan keyakinan penanaman
investasi dan keputusan manajemen tentang aset. Rutinitas penggunaan
teknik dalam tingkat pekerjaan juga bernilai dalam tim kerja serta membantu
mengembangkan struktur argumen dalam analisa dan penilaian alternatif.
Start small and think simple
Sebagai tambahan, analisis perencanaan berbasis life-cycle dapat
digunakan untuk mendukung pengajuan pendanaan anggaran atau
proposal pekerjaan baru dalam kepemerintahan. Pekerjaan dengan
sistem ini akan mengurangi kerentanan terhadap kritik publik.

Pengukuran Kinerja
Karena perencanaan siklus hidup merupakan elemen kritis dari proses
perencanaan strategis suatu aset, maka sangat penting untuk di evaluasi sesuai
kriteria kinerja yang telah ditentukan.
Kinerja, termasuk beberapa bantuan eksternal profesional, dapat ditentukan
dalam hal :
1. Kualitas rekomendasi/saran
2. Tingkat asistensi terhadap pembuat keputusan/perencana
3. Identifikasi pilihan yang relevan dan berguna
4. Terbentuknya tingkat kepastian untuk tujuan pengambilan keputusan dan
arah yang diusulkan Start small and think simple
5.Penetapan dasar yang kuat untuk menilai umur ekonomis suatu
aset
6. Ketentuan informasi yang memungkinkan portofolio aset akan
diprioritaskan dalam pelayanan sesuai ketentuan
7. Pencapaian keseimbangan antara efisiensi operasional dan biaya
penyimpanan properti yang berlkaku di seluruh portofolio aset.

Kinerja perencanaan siklus hidup dapat secara objektif ditentukan

dalam pengukuran kinerja secara kuantitatif. Pengukuran ini akan
sangat bervariasi bergantung pada tujuan pelayanan organisasi.
Dapat terdiri dari :
• % dari modal kerja dan ketentuan penghapusan yang dilengkapi
dengan perencanaan life-cycle
• % aset yang memenuhi tujuan jasa pelayanan organisasi.

Start small and think simple

 Studi Kasus
Sebagai contoh, di asumsikan bahwa suatu organisasi telah
mengidentifikasi kebutuhan penambahan lantai seluas 100 m2
untuk memenuhi kebutuhan pelayanan.
• Selama fase perencanaan, terdapat dua pilihn aset, yaitu
properti A dan properti B. Keduanya memiliki luas lantai yang
sama 100 m2 namun memiliki modal yang berbeda,
karakteristik pemeliharaan dan biaya operasi yang berbeda.
• Arus kas setiap properti (Tabel 1) dikonversi dalam dasar tahun
yang sama (Tabel 2 & 3) untuk membandingkan properti,
menggunakan pendekatan life-cycle costing.
• Dalam analisa life cycle costing, digunakan tarif diskonto 8%
dengan asumsi periode life cycle 10 tahun.
Start small and think simple
Tabel 1. Arus Kas Properti A & Properti B
Tabel 2. Analisis life cycle costing pada arus kas Properti A
Tabel 3. Analisis life cycle costing pada arus kas Properti B
• Dari analisa di atas, NPV dari properti A sebesar $ 114,036 ($90,000+
$24,036)dan properti B sebesar $ 109,540 ($102,500+ $7,039).
• Yang harus diperhatikan, bahwa :
1. Life cycle costing tidak dapat digunakan dalam investasi. Namun, life
cycle costing dapat memberikan informasi yang memungkinkan untuk
memilih diantara alternatif yang ada.
2. Dalam studi kasus diatas, Properti B dapat dipilih. Meskipun properti A
memiliki harga yang lebih rendah dari properti B, properti A berbiaya
operasi dan pemeliharaan yang lebih tinggi yang menghasilkan life
cycle cost yang lebih tinggi (NPV).
3. Perubahan tarif diskonto akan mempengaruhi nilai NPV dari masing-
masing properti. Hasil dari perhitungan life cycle dipengaruhi oleh
discount rate/tarif diskonto.
4. Periode investasi juga berpengaruh dalam perhitungan, khususnya jika
discount rate nya rendah. Dalam kasus ini, periode 10 tahun dipilih
karena ketidakpastian properti di masa yang akan datang, dan karena
discount rate mengurangi pentingnya peristiwa baik di masa yang akan
datang.

Start small and think simple

TERIMA KASIH 

Start small and think simple