Analisis Life Cycle Cost Pada Gedung Perkantoran

(Studi kasus: Gedung Kantor Bank X-Sumatera Utara)

Dinnie Ananda Rizky

Program Studi Magister Teknik Sipil
Departemen Teknik Sipil dan Lingkungan-Universitas Gadjah Mada
dinnieananda@mail.ugm.ac.id

ABSTRAK
Life Cycle Cost (LCC) merupakan suatu analisis untuk mendapatkan informasi berupa biaya
yang dibutuhkan oleh suatu bangunan selama umur rencananya agar dapat dikendalikan dengan
baik. Adapun biaya yang dibutuhkan untuk analisis perhitungan life cycle cost adalah biaya
perencanaan dan pembangunan yang dinamakan biaya awal, biaya operasional, serta biaya
perawatan rutin dan perbaikan dinamakan biaya pemeliharaan. Dalam penelitian ini dilakukan
analisis total biaya operasional dan pemeliharaan serta penggantian komponen gedung selama
proyeksi umur layan bangunan untuk 20 tahun mendatang pada bangunan gedung kantor K X,
serta menentukan persentase perbandingan antara biaya initial, operasional serta perawatan dan
penggantian. Dalam penelitian ini, perhitungan LCC terdapat tiga kelompok perkiraan LCC
selama 20 tahun untuk Kantor Bank X, yaitu biaya initial Rp 2.500.000.000 (30%), biaya
operasional Rp 4.990.496.173 (61%), dan biaya maintenance dan penggantian Rp 725.494.016
(9%).

1. LATAR BELAKANG
Perekonomian suatu daerah tentunya dapat berjalan dengan baik apabila beberapa sektor
pendukung turut andil keberadaannya di suatu daerah. Salah satu sektor tersebut adalah
perbankan, baik bank konvensional maupun syariah, karena dengan keberadaan bank tersebut
masyarakat akan lebih mudah untuk menyimpan uangnya agar lebih aman maupun transaksi
dengan jarak yang cukup jauh. Kebutuhan akan hal tersebut tentunya menjadi salah satu alasan
mengapa hamper di setiap daerah bahkan tingkat keluarahan memiliki beberapa cabang unit
untuk membantu melayani kebutuhan masyarakat tsb. Dengan demikian, dapat dilihat bahwa
roda perekonomian semakin meningkat. Dari tahun ke tahun selalu bermunculan bangunan
pelayanan transaksi perekonomian masyarakat bahkan bukan hanya sampai pada tingkat
kelurahan yang berada di kota besar saja, tetapi juga di pelosok negeri.
Bangunan Kantor Bank X sudah beroperasi sejak tahun 2010 yang tentu saja sebagai salah
satu bentuk peningkatan fasilitas pelayanan masyarakat dalam hal transaksi perekonomian dan
menjadi wadah untuk saving uang agar lebih aman. Bangunan kantor ini memfasilitasi
pelayanan publik dengan jam kerja yang sudah ditentukan dengan ketentuan-ketentuan yang
berlaku dari kantor pusat sesuai dengan keputusan pemerintah. Dalam proses perencanaan
bangunan kantor ini tentunya seorang konsultan perencana harus memikirkan dengan matang,
karena tentu saja dalam merencanakan suatu bangunan harus dicari tau dahulu fungsi bangunan
nya Ketika sudah selesai dibangun akan digunakan untuk apa. Dengan pertimbangan-
pertimbangan yang ada para pengguna jasa juga puas karena bangunan dapat digunakan sesuai
dengan fungsi nya tentu saja tanpa mengurangi kualitas dari bangunan tersebut. Aspek-aspek
yang paling mendasar yang harus selalu diperhatikan Kembali oleh pengguna jasa pada saat
bangunan sudah selesai dibangun adalah aspek pemeliharaan.
Apabila bangunan dikerjakan dengan kualitas dibawah standar mengakibatkan bangunan
cepat mengalami kerusakan sehingga menyebabkan pemeliharaan yang lebih rutin. Dengan
adanya pemeliharaan yang rutin, maka frekuensi penggantian dan perbaikan akan semakin
sering dilakukan selama umur rencana bangunan, sehingga menghasilkan biaya pemeliharaan
yang tinggi, maka biaya keseluruhan siklus proyek juga akan tinggi. Salah satu metode yang
dapat digunakan untuk menganalisa nilai ekonomis sebuah bangunan dengan
mempertimbangkan biaya pengoperasian sepanjang umur hidup bangunan adalah metode Life
Cycle Cost (LCC). Metode ini juga berguna untuk mengambil keputusan berdasarkan nilai
ekonomis dengan mempertimbangkan perencanaan, pembangunan, operasional sampai dengan
perawatan dan penggantian dari komponen atau sistem selama jangka waktu umur hidup
bangunan. Oleh karena itu, perlu dilakukan penelitian analisis LCC untuk menentukan biaya
dari setiap kategori yang terdapat dalam sebuah gedung. Dalam penelitian ini akan dilakukan
analisis terhadap Gedung Kantor Bank X dengan juga melihat berapa total biaya umur gedung
selama 20 tahun yang dikeluarkan oleh pengembangan suatu bangunan selama kehidupan
teknis bangunan kantor tsb.
1.1 Rumusan Masalah
Adapun rumusan masalah dalam penelitian ini yaitu bagaimana hasil analisis life cycle
cost yang dilakukan dengan presentase biaya yang digunakan untuk dianalisis.
1.2 Batasan Penelitian
Penelitian ini dilakukan pada Gedung Kantor Bank X.
1.3 Tujuan Penelitian
1) Membuat rencana umur layan bangunan selama 20 tahun pada Gedung Kantor Bank
X untuk mengetahui komponen biaya terbesar dalam perbandingan biaya awal, biaya
operasional dan biaya pemeliharaan dan penggantian
2) Mengetahui komponen biaya terbesar yang digunakan dalam analisis life cycle cost.
1.4 Manfaat Penelitian
Mengetahui komponen biaya terbesar dalam perbandingan biaya awal, biaya operasional
dan biaya pemeliharaan dan penggantian yang digunakan dalam analisis life cycle cost.

2. TINJAUAN LITERATUR
2.1 Pemeliharaan Bangunan Gedung
Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman
Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung, Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil
pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya
berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia
melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan
usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus. Pemeliharaan bangunan gedung
adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar
bangunan gedung selalu laik fungsi. Perawatan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki
dan/atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana
dan sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi.
Fungsi bangunan gedung meliputi fungsi hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya dan
fungsi khusus adalah ketetapan mengenai pemenuhan persyaratan administratif dan
persyaratan teknis bangunan gedung. Klasifikasi bangunan gedung adalah klasifikasi dari
fungsi bangunan Gedung berdasarkan pemenuhan tingkat persyaratan administrasi dan
persyaratan teknisnya. Persyaratan teknis bangunan gedung adalah ketentuan mengenai
persyaratan tata bangunan dan persyaratan kendalan bangunan gedung.
Untuk itu agar bangunan gedung dapat berjalan sesuai dengan fungsinya dengan umur
bangunan yang sudah direncanakan, maka perlu dilakukan analisis terhadap umur layan
bangunan tsb dengan analisis yang baik agar dapat mengetahui perkiraan biaya selama siklus
bangunan tsb berdiri hingga jangka beberapa tahun kedepan.

2.2 Analisis Life Cycle Cost

Berikut beberapa pengertian Life Cycle Cost (biaya siklus hidup) dari beberapa sumber :
a. Menurut New South Wales Treasury (2004), Life Cycle Cost merupakan semua biaya
yang dikeluarkan sepanjang masa pakai yang meliputi persiapan, desain, akuisisi dan
biaya lainnya yang langsung berhubungan dengan kepemilikan atau penggunaan
asset.
b. Menurut Menurut Barringer & Weber (1996), Life Cycle Cost (LCC) merupakan
 suatu konsep pemodelan penghitungan biaya dari tahap permulaan sampai
pembongkaran suatu asset dari sebuah proyek sebagai alat untuk mengambil
keputusan atas sebuah studi analisis dan perhitungan dari total biaya yang ada selama
siklus hidup bangunan. Maka dari itu, Life Cycle Cost dapat dirumuskan seperti di
bawah ini :
LCC = Biaya Awal + Biaya Operasional + Biaya Pemeliharaan dan Perawatan
Dimana :
 Biaya awal = biaya perencanaan dan pelaksanaan bangunan
 Biaya penggunaan = biaya yang dikeluarkan selama operasi bangunan
 Biaya pemeliharaan dan penggantian = biaya untuk pemeliharaan dan
penggantian komponen konstituen bangunan selama umur desain bangunan.
Namun dalam analisis Life Cycle Cost bukan hanya melakukan analisis dengan
berdasarkan biaya konstruksi awal saja, ada beberapa hal yang harus diperhatikan, mulai dari
pengumpulan data komponen biaya awal, biaya pemeliharaan, biaya operasional, biaya
penggantian selanjutnya juga sebagai penganalisa harus sudah memproyeksikan umur layan
dengan memperhatikan juga berbagai nilai seperti bunga bank, tingkat inflasi, risiko, bahkan
sampai jangkauan pasar ke depan.
2.3 Cara Perhitungan LCC
LCC tersusun dari biaya awal, biaya perawatan dan operasional (M & O Cost), biaya
perubahan dan penggantian (alteration and replacement cost) serta nilai sisa (salvage value)
LCC = C + M + O + R – S

C = Biaya awal (present cost, rupiah).

M = Biaya perawatan (annual cost, rupiah/ tahun).
O = Biaya operasional (terdiri dari biaya energi dan biaya staf, annual cost, rupiah/ tahun).
R = Biaya penggantian dan perubahan fungsi (annual cost, rupiah/ tahun).
S = Salvage value (future cost, rupiah).

Karena LCC dinyatakan dalam annual cost, maka biaya awal (present worth) harus diubah
menjadi annual worth dengan rumus:
𝐴=𝑃𝑖 ( 1+𝑖)𝑁(1+𝑖)𝑁−1
= P (A/P, i%, N) ................... (1)
Demikian pula future cost diubah menjadi annual cost dengan rumus:
 𝐴=𝐹1(1+𝑖)𝑁−1
= F (A/F, i%, N) ....................(2)
Untuk melakukan perhitungan annual worth, dengan beberapa future cost, maka biaya yang
ada diubahkan dulu menjadi present worth dengan rumus:
𝑃=𝐹1(1+𝑖)𝑁
= F (P/F, i%, N) ....................(3)
Keterangan:
A = annual cost
P = present cost
F = future cost
N = periode
i = % bunga per tahun
(A/P, i%, N) = capital recovery factor
(A/F, i%, N) = sinking fund factor
(P/F, i%, N) = single payment present worth factor
2.4 Metode Life Cycle Cost
Teknik perhitungan Life Cycle Cost (LCC) menurut Ferry & Flanagan (1991) bisa
dilakukan dengan beberapa metode antara lain:
a. Simple Payback Method
Metode ini menghitung berapa waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan investasi awal,
misalnya dengan menghitung income atau berapa besarnya penghematan biaya energi bisa
dilakukan. Metode ini didasarkan pada asumsi sederhana pemilihan periode pengembalian dan
tidak begitu memperhitungkan biaya-biaya pengganti pada periode lainnya, menghasilkan
kesimpulan yang agak rancu. Metode ini juga mengabaikan cash flow diluar periode
pengembalian.
b. Discounting Payback Methods
Discounted payback method mencoba untuk mengatasi kekurangan dari simple payback
method, dengan memperhitungkan value of money. Nilai uang saat ini dibandingkan dengan
nilai uang beberapa tahun kemudian berbeda untuk jumlah yang sama.
c. Net Present Value
Net Present Value memperhitungkan cost dan benefit dan digunakan secara komersial untuk
mengapraisal pilihan investasi. NPV merupakan teknik yang sesuai untuk menghitung cash
flow comparison untuk jangka waktu yang lama seperti proyek-proyek infrastruktur dengan