PENGELOLAAN ASET

STRATEGIS

PERENCANAAN SIKLUS HIDUP

adalah alat pengelolaan aset utama yang memperhitungkan implikasi
keseluruhan perolehan, pengoperasian, pemeliharaan dan pemindahan
aset

Teknik utamanya :
biaya siklus hidup - metode evaluasi keuangan yang banyak digunakan
untuk aset apa pun, termasuk bangunan dan komponennya.
Perencanaan Siklus Hidup

Tujuan Manfaat

 menetapkan total biaya  dasar yang kuat untuk membuat

aset selama masa keputusan akan investasi,
manfaatnya pemeliharaan dan penghapusan
 mengevaluasi total biaya  tujuan lembaga ini didukung oleh
keputusan investasi atau portofolio aset agensi
operasional apa pun  pemanfaatan dan kinerja aset
tidak terancam
 merencanakan dampak
 rencana pemeliharaan aset
perbaikan dan perawatan
strategis dapat disiapkan tepat
 menghasilkan pendapatan waktu
dari aset.  mengetahui masa manfaat
asetnya
Resiko

 konstruksi dengan fitur intrinsik yang menimbulkan denda

biaya operasi (seperti penggunaan energi yang berlebihan
atau biaya perawatan yang tinggi)
 ketidakmampuan untuk menilai secara realistis
penambahan atau penyempurnaan yang diusulkan
 terus menggunakan aset yang sudah usang atau tidak
ekonomis
 perencanaan pemeliharaan dan pengaturan pendanaan
yang tidak sesuai dengan kinerja atau kehidupan aset yang
diharapkan
 strategi pemanfaatan yang tidak tepat
Proses Perencanaan Siklus Hidup

Tanpa penerapan teknik analisis dan perencanaan yang tepat, keputusan

strategis yang berkaitan dengan aset mungkin gagal

Agar efektif menerapkan teknik analisis maka membutuhkan :

1. pemahaman konsep siklus hidup aset dan dampak terkait yang
mempengaruhi kinerja aset
2. pengetahuan tentang teknik analisis yang digunakan dalam
perencanaan siklus hidup
3. sebuah kemampuan untuk merumuskan Rencana Siklus Hidup

Identifikasi pilihan dan kumpulkan informasi

Untuk dapat mengidentifikasi pilihan apa yang perlu dievaluasi, perlu
dipahami apa itu siklus hidup aset, dan faktor-faktor yang
mempengaruhinya.
Siklus Hidup Aset
 Perencanaan Aset
mengidentifikasi kebutuhan akan aset tersebut dan menentukan
bagaimana dan kapan harus dibeli
 Akuisisi
Selama fase ini, aset dibuat atau diakuisisi oleh agensi
 Mengoperasikan dan Memelihara Aset
Perawatan rutin (preventif dan korektif) serta perawatan periodik
mayor. Biaya operasi, seperti biaya energi dan pembersihan, biaya
perundang-undangan dan biaya pengelolaan, juga akan terjadi selama
fase ini
 Memperbaharui / Meningkatkan Aset
 Pembuangan Aset
Faktor-faktor yang mempengaruhi kehidupan aset

 Faktor fisik
1. Keadaan perbaikan
2. Ketersediaan suku cadang
3. Biaya operasi yang berlebihan
4. Ketidakmampuan untuk memenuhi persyaratan
kesehatan dan keselamatan kerja
 Faktor operasional
1. Lokasi:
2. Kekurangan fungsional:
3. Ketidakmampuan untuk memenuhi permintaan layanan:
4. Ketidakmampuan operasional:
Pelaporan Data Siklus Hidup
 Informasi tentang kondisi aset
 Informasi tentang pemanfaatan aset
 Informasi tentang fungsi aset
 Informasi keuangan

Dampak Kebijakan Akuntansi

 Data penilaian
Metodologi nilai deprival telah diakui sebagai metode yang tepat
untuk menentukan nilai sekarang. Nilai deprival aset adalah nilai
terhadap manfaat ekonomi masa depan. Dengan pendekatan ini,
aset dinilai sebesar jumlah biaya yang diharapkan akan
dikeluarkan oleh agensi jika perusahaan tersebut kehilangan
manfaat ekonomi masa depan dari aset tersebut.
 Data penyusutan
Pemikiran saat ini bergerak menuju metode penyusutan
‘berbasis kondisi', dimana perhitungan penyusutan yang ada
ditambah dengan ketentuan yang memperhitungkan
pemeliharaan periodik yang umum
 Memilih dan Menerapkan Teknik Analisis Yang Tepat

 Analisis Biaya siklus hidup

Kamus Australia mengenai Persyaratan Bangunan
mendefinisikan biaya siklus hidup sebagai total biaya suatu item
sepanjang hidupnya.
.
Biaya siklus hidup terdiri dari biaya perolehan, perawatan dan
fungsi operasional lainnya. Merakit semua biaya yang
dikeluarkan (atau mungkin terjadi) oleh aset selama masa
proyeksi
Metode potongan arus kas digunakan untuk menganalisis dan
mengevaluasi biaya siklus hidup suatu aset. Metode ini menilai
proyek berdasarkan konsep 'diskon' biaya masa depan dan
manfaat untuk Net Present Value (NPV).

Dasar pemikiran metode ini didasarkan pada fakta bahwa satu

dolar sekarang bernilai lebih dari satu dolar tahun depan (yaitu
nilai uang menurun seiring berjalannya waktu).

Akibatnya, pengeluaran pada tahun-tahun awal kehidupan sebuah

proyek sangat signifikan, sementara pengeluaran yang sama di
masa depan memiliki daya beli yang rendah.
• Analisis Biaya – Manfaat
Hal ini serupa dengan konsep biaya siklus hidup, namun memiliki
dua perbedaan yaitu juga memperhitungkan :
1. Manfaat dari tindakan yang diusulkan
2. Keseluruhan biaya dan manfaatnya bagi masyarakat secara
keseluruhan, dan bukan hanya efek finansial pada organisasi
yang bersangkutan.

 Namun, beberapa biaya dan manfaat tidak berwujud dan oleh

karena itu sulit diukur secara langsung.
 Analisis biaya-manfaat bukanlah alat kerja sehari-hari untuk
keperluan perencanaan siklus hidup. Namun, ini sering
digunakan dalam tahap studi kelayakan proyek sektor publik.
Pemilihan Teknik

 Melakukan perencanaan dan studi kelayakan

Pilihan yang paling menguntungkan biasanya akan berjalan hanya jika
dapat ditunjukkan bahwa manfaatnya melebihi biaya.
Analisis biaya-manfaat adalah teknik yang tepat untuk digunakan.

 Menguji alternatif desain

Pilihan tipikal yang akan diuji meliputi tata letak alternatif, pelapis
permukaan dan konfigurasi perawatan,dll (beberapa di antaranya
menghasilkan biaya awal yang rendah namun menimbulkan biaya
energi dan perawatan yang tinggi).
Biaya siklus hidup adalah teknik yang tepat untuk digunakan.

 Mengevaluasi tawaran
Jika tawaran desain-konstruksi sedang dievaluasi, komponen biaya
operasi harus menjadi bagian dari penawaran.
Biaya siklus hidup adalah teknik yang tepat untuk mengevaluasi
tawaran tersebut
Pemilihan Teknik
Mengembangkan strategi operasi dan pemeliharaan
Rencana dan anggaran biaya operasi harus dikembangkan selama tahap
perancangan.
Teknik biaya siklus hidup dapat digunakan untuk mengevaluasi metode
pemberian layanan alternatif (misal: penggunaan tenaga outsourching).

Menilai upgrade, penambahan, penggantian,pembaharuan

dan ekstensi
Proposal untuk penyempurnaan, perbaikan dan perbaikan aset utama terjadi
selama fase operasional aset.
Biaya siklus hidup harus digunakan untuk menilai manfaat dari proposal ini.

Menentukan waktu dan metode pembuangan

Biaya siklus hidup adalah teknik yang tepat untuk menilai waktu optimal
untuk pembuangan aset, dan untuk menilai metode alternatif untuk
pembuangan.
 Mengembangkan Rencana Siklus Hidup

Penyusunan Rencana Hasil perencanaan siklus

Siklus Hidup hidup
 Biaya modal awal  menyediakan kerangka kerja
 Total kehidupan yang untuk menilai dan memantau
diharapkan dampak keputusan aset
 Biaya perawatan dan  mengangkat kepercayaan dari
pemeliharaan rutin investor
 Waktu dan biaya yang  analisis perencanaan siklus
diharapkan hidup berbasis suara
 Rata-rata potongan digunakan untuk pengajuan
dana anggaran kepada
Pemerintah untuk karya baru
 Pengukuran Kinerja

Pengukuran Kinerja dapat ditentukan dalam hal :

Kualitas rekomendasi
Tingkat bantuan kepada pengambil keputusan / perencana
menilai kehidupan ekonomi suatu aset
Penyediaan informasi aset yang diprioritaskan dalam pemberian layanan
Pencapaian keseimbangan antara efisiensi operasional dan biaya
penyimpanan properti

Pengukuran Kinerja juga dapat ditentukan secara obyektif dalam hal

ukuran kinerja yang dapat diukur.
Yang termasuk didalamnya adalah :
 Persentase pekerjaan modal dan pengiriman pembuangan yang disertai
dengan Life Cycle Plan.
 Persentase basis aset yang memenuhi tujuan penyampaian layanan
agensi.
Studi kasus

Sebagai contoh, diasumsikan bahwa agensi telah mengidentifikasi kebutuhan

tambahan area seluas 100 meter persegi untuk memenuhi persyaratan layanan
yang baru diidentifikasi.
Selama tahap perencanaan, dua properti (A dan B) diidentifikasi sebagai opsi aset.
Mereka memiliki luas lantai 100 meter persegi namun memiliki karakteristik
modal, perawatan dan operasi yang berbeda. Arus kas untuk masing-masing (lihat
tabel 1 di bawah) dikonversi ke tahun dasar yang sama (lihat tabel 2 dan 3) untuk
membandingkan propertinya, dengan menggunakan pendekatan biaya siklus hidup

Lihat Tabel 1.

Untuk analisis berikut tingkat potongan 8 persen dan masa siklus hidup 10 tahun
telah diasumsikan, dan arus kas tersebut dikeluarkan pada akhir tahun.
Table 2 — Life cycle costing analysis of cash flows for Property A
 Table 3 — Life cycle costing analysis of cash flows for Property B

Berdasarkan analisis di atas, nilai bersih sekarang dari properti A adalah $ 114 036
dan properti B adalah $ 109 540.
Poin harus diperhatikan :

1. Biaya siklus hidup tidak menghitung jumlah uang yang dibutuhkan untuk tujuan
investasi. Sebaliknya, ia dapat memberikan informasi komparatif yang
memungkinkan pilihan informasi dibuat antara tindakan alternatif.
2. Dalam studi kasus, Property A memiliki nilai bersih sekarang sebesar $ 114 036
dan Property B memiliki nilai bersih saat ini sebesar $ 109.540. Properti B
adalah pilihan yang lebih disukai. Meskipun properti A akan memiliki biaya lebih
rendah untuk memperoleh daripada properti B, biaya pemeliharaan dan
perawatan yang tinggi milik A telah menghasilkan biaya siklus hidup yang lebih.
3. Perubahan tingkat potongan akan mempengaruhi selisih nilai bersih sekarang
antara Properti A dan Properti B. Hasil perhitungan siklus hidup dipengaruhi
oleh tingkat diskonto yang digunakan - dalam kasus ini, tingkat potongan yang
lebih tinggi akan menguntungkan Properti A. Misalnya, dengan tingkat potongan
15 persen, selisih antara biaya siklus hidup dua properti secara efektif lenyap.
4. Periode investasi juga dapat mempengaruhi hasil perhitungan, terutama jika
tingkat potongan rendah. Dalam kasus ini, periode 10 tahun dipilih karena masa
depan properti di luar titik tersebut tidak pasti, dan karena faktor diskon
mengurangi pentingnya peristiwa baik di masa depan.