Makalah Manajemen Aset Kelompok 05 Konsep Dasar Penilaian Aset Pemerintah FINAL

`TUGAS KELOMPOK 05
KONSEP DASAR
PENILAIAN ASET PEMERINTAH
Diajukan Guna Memenuhi Tugas Mata Kuliah
MANAJEMEN ASET
Dosen Pengampu
:
1. Dr. Drs. Agus Purwanto,
M,Si. Ak
2. Prof. Dr. Abdul Rohman, M.Si, Ak
DISUSUN OLEH :
EVA MARIZ XAVIER / NIM : 12030 11442 0069

NUR MUHIS / NIM : 12030 11441 0063
FAKULTAS EKONOMIKA DAN BISNIS
UNIVERSITAS DIPONEGORO
PROGRAM STUDI MAGISTER AKUNTANSI

KONSENTRASI AKUNTANSI PEMERINTAHAN
KELAS : STAR BPKP BATCH III
2015
Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset
SISTEMATIKA PEMBAHASAN
BAB I PENDAHULUAN 1
A. Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan1
B. Pengertian Penilaian. 2
C. Masalah Dasar dalam Proses Penilaian3
BAB II PENILAIAN ASET... 4
A. Konsep dan Prinsip Umum Penilaian4
1. Konsep Aset/Properti .. 4
2. Harga, Biaya, Pasar dan Nilai .7
3. Dasar Penilaian .. 9
4. Konsep Nilai .. 11
5. Proses Penilaian .13
6. Penilaian dan Penilai 14
B. Kegunaan Tertinggi dan Terbaik.16
1. Tujuan Analisis HBU. 17
2. Kriteria Dalam Analisis HBU.. 18
3. Contoh Analisis HBU 19
4. Situasi Khusus dalam Analisis HBU..
22
C. Pendekatan Penilaian. 23
1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
23
2. Pendekatan Biaya (Cost Approach) 26
3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
27
BAB III PEMBAHASAN PENILAIAN
................................................................
31
SUB PENILAIAN UMUM ASET PEMERINTAH.
31
A. Penilaian Aset Pemerintah..31
B. Profesi Penilai 31
C. Ciri-Ciri Nilai 31
D.Jenis-Jenis Nilai. 32
E. Prinsip-Prinsip Penilaian..34
F. Barang Milik Negara dan Daerah35
G.Peraturan Terkait. 36
SUB PENILAIAN BARANG MILIK NEGARA
37
Perihal I Ketentuan Umum. 37
Perihal II
a.
b.
c.
d.
Ruang Lingkup.. 38
Bagian Kesatu Umum 38
Bagian Kedua Objek Penilaian 39
Bagian Ketiga Tujuan Penilain .39
Bagian Keempat Permohonan Penilaian.39
Konsep Dasar Penilaian Aset Pemerintah

Perihal III Tim Penilai Direktorat Jederal.42
a. Bagian Kesatu Pembentukan Tim Penilai Direktorat Jenderal.
42
b. Bagian Kedua Pembagian Kewenangan Tim Penilai Direktorat
Jenderal 42
c. Bagian Ketiga Bantuan Penilaian.45
d. Bagian Keempat Penggunaan Penilai Eksternal..
46
Perihal IVPelaksanaan Penilaian46
a. Bagian Kesatu Proses Penilain46
b. Bagian Kedua Kaji Ulang Laporan Penilaian57
c. Bagian Ketiga Standar Penilaian57
Perihal V Basis Data Penilaian58
BAB IV PENUTUP 60
A. Kesimpulan 60
B. Saran 60
II
BAB I
PENDAHULUAN
Mengapa
kita
perlu
penilaian
profesional?
Sebagaimana kita ketahui bahwa mengestimasi nilai
properti telah dilakukan sejak jaman sebelum kemerdekaan
namun tanpa kualifikasi formal, namun saat ini penilaian
telah dijadikan aktivitas profesional dalam dunia komersial.
Faktor pendorong kebangkitan penilaian dan penilaian
sebagai profesi di Indonesia adalah sejak terjadinya krisis
moneter pada tahun 1998.
Adanya keterlibatan pemerintah antara lain dalam
tata kota, pajak properti dan pembangunan infrastruktur
seperti jalan kereta, jalan raya, kanal dan sebagainya,
memerlukan akuisisi properti pribadi dan pembayaran
kompensasi yang wajar. Aktivitas tersebut didukung oleh
legislatif yang menetapkan nilai dan memerlukan penilai
profesional. Pada waktu yang sama invenstasi real estate
dianggap sah dan berpotensi menguntungkan investor,
membutuhkan
dukungan
keuangan
khusus
yang
memerlukan input saran yang dapat diandalkan atas
nilai properti yang
sebenarnya. Era otonomi daerah
membutuhkan upaya untuk optimalisasi pengelolaan
kekayaan daerah secara umum membutuhkan strategi
sebagai berikut :
1. Identifikasi dan inventarisasi nilai dan potensi aset daerah.
2. Adanya sistem informasi manajemen aset daerah.
3. Pengawasan dan pengendalian pemanfaatan aset.
4. Pelibatan berbagai profesi atau keahlian yang terkait
seperti auditor internal dan appraisal (penilai). (Mardiasmo,
2002: 241)
A.Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan
Penilaian merupakan unsur penting dalam operasional
kehidupan masyarakat modern. Bidangbidang kegiatan lain
yang memerlukan dukungan jasa penilaian seperti :
1. Studi kelayakan
2. Aplikasi untuk sektor keuangan
3. Pajak properti (PBB)
4. Biaya transaksi properti
5. Laporan perusahaan
6. Prospektus investasi
7. Tarif pengembangan kondominium
8. Prosedur kebangkrutan/likuidasi
9. Ganti rugi pembebasan properti
10. Sengketa hukum atas properti
Page 1 of 59

11. Manajemen aset yang efisien.
B.Pengertian Penilaian
Hingga saat ini sebagian besar masyarakat belum
mengenal penilaian, salah satu penyebabnya adalah penilaian
merupakan hal yang relatif baru. Bahkan di kalangan penilai
sendiri masih sering dijumpai keraguraguan mengenai siapa
sebenarnya penilai dan bagaimana mereka harus bersikap.
Beberapa hal yang sering dipertanyakan :
Penilaian : Seni Atau Ilmu Pengetahuan?
Didalam kamus Appraisal, diartikan sebagai penilaian
atau penaksiran, demikian juga Valuation diartikan sebagai
penilaian atau penaksiran. Jadi Appraisal dan Valuation, adalah
sama artinya. Istilah Appraisal dan Appraiser lebih banyak
dipergunakan di Amerika Serikat, sedangkan Istilah Valuation
dan Valuers biasa dipakai di lnggris dan negara anggota
persemakmuran (Commonwealth Countries).
Dari dua istilah tersebut, yang perlu diperhatikan
adanya suatu istilah yang tidak dapat dipisahkan, yaitu
pengertian Valuer dan nilai. Dari beberapa definisi yang ada
dapat digarisbawahi mengenai penilaian adalah:
1. Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan
judgment)
2. Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated
value)
3. Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)
4. Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang
relevan (based on analysis of relavan market information).
Jadi penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya
merupakan estimasi atau opini, walaupun didukung oleh alasan
atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian dibatasi
oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan
obyektifitas si penilai (valuer/appraiser).
Yang
menjadi
masalah
adalah
untuk
dapat
memperoleh estimasi nilai properti yang realistis, seorang
penilai sulit untuk menghindari subyektifitasnya. Karenanya,
untuk
dapat menghasilkan estimasi nilai yang realistis dan
meminimalkan
subyektifitasnya,
seorang
penilai
harus
memperhatikan
bahwa
tugas
utamanya
adalah
mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang bersifat
impersonal.
Penilaian pada prinsipnya merupakan suatu proses
indikasi, melalui suatu pengetahuan atau metode tertentu
terhadap suatu objek untuk suatu kepentingan atau tujuan
tertentu. Penilaian aset perlu dibedakan dengan penilaian
pada umumnya. Penilaian aset dilakukan khusus atas suatu
Page 2 of 59

aset (harta/benda) dari suatu entitas kepemilikan. Penilaian
aset (appraisal/valuation) harus dipahami sebagai suatu proses
ilmiah yang dilakukan seorang penilai untuk mendapatkan
estimasi nilai suatu aset tertentu. Mengingat konsep aset yang
dinilai adalah dalam konsep hukum yang mempunyai nilai
ekonomis, maka indikasi nilai yang dihasilkan
dari suatu
penilaian dituangkan dalam satuan moneter.
Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi
disiplin, karenanya kaitan dan dukungan ilmu pengetahuan
lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai.
Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar
peranannya dalam menunjang bidang penilaian adalah ilmu
ekonomi, ilmu Teknik dan ilmu Hukum. Dalam penilaian juga
tidak lepas dari unsur subyektif seorang penilai yang berkaitan
dengan pengalaman dan prediksiprediksi tertentu. Sifat dari
penilaian tersebut memberikan pengertian penilaian adalah
gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science
and
art)
dalam mengestimasikan nilai dari sebuah
kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan
tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan
mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti
tersebut termasuk jenisjenis investasi yang ada di pasaran
(Hidayati dan Harjanto, hal. 8)
C.Masalah Dasar dalam Proses Penilaian
Berikut adalah masalah dasar yang berkaitan dengan proses
penilaian.
1. Penilaian Tidak Objektif
Meskipun
proses
penilaian
adalah
kualitatif
dan
memungkinkan untuk menggunakan analisis yang objektif,
karena data pasar di dalamnya merupakan pandangan
subjektif nilai properti berdasarkan negosiasi antara penjual
dan pembeli, dan karena setiap transaksi tergantung pada
banyaknya in formasi yang bersifat kualitatif, kesimpulan
akhir dari penilai merupakan opini yang subjektif.
2. Penilaian Digunakan Berdasarkan Tanggal Penilaian (UseByDate)
Karena pasar bersifat dinamis dan pada saat penilai
menyusun laporan kondisi pasar dapat saja berubah.
3. Metode Kuantitatif Tidak Selalu Menghasilkan Penilaian Yang
Lebih Baik Dan Akurat.
Adanya anggapan bahwa analisis dan metode teknik
yang kompleks akan secara otomastis menjamin hasil
penilaian yang akurat, tidak
selalu
benar
karena
ketidaktepatan input data yang dapat terjadi dalam penilaian
pada umumnya.
4. Angka Akhir Bukanlah Yang Terpenting Dalam Penilaian
Page 3 of 59

Dalam kenyataannya bahwa beberapa penilaian yang
dilakukan penilai seringkali dibatasi oleh adanya beberapa
peraturan atau lainnya. Oleh karena itu yang terpenting
adalah bahwa prosedur penilaian yang dilaksanakan oleh
penilai adalah tepat dan menyeluruh.

Page 4 of 59
BAB II
PENILAIAN ASET/PROPERTI
A.Konsep dan Prinsip Umum Penilaian
1. Konsep Aset/Properti
Aristoteles dalam "The classical theory of concepts"
menyatakan bahwa konsep merupakan penyusun utama
dalam pembentukan pengetahuan ilmiah dan filsafat
pemikiran manusia. Konsep merupakan abstraksi suatu ide
atau gambaran mental, yang dinyatakan dalam suatu kata
atau simbol. Konsep dinyatakan juga sebagai bagian dari
pengetahuan yang dibangun dari berbagai macam
kharakteristik.
Konsep Juga didefinisikan sebagai suatu arti yang
mewakili sejumlah objek yang mempunyai ciri-ciri yang
sama. Konsep diartikan juga sebagai suatu abstraksi dari
ciri-ciri sesuatu yang mempermudah komunikasi antar
manusia dan memungkinkan manusia untuk berpikir.
Pengertian konsep yang lain adalah sesuatu yang umum
atau representasi intelektual yang abstrak dari situasi,
obyek atau peristiwa, suatu akal pikiran, suatu ide atau
gambaran mental. Suatu konsep adalah elemen dari
proposisi seperti kata adalah elemen dari kalimat. Konsep
adalah abstrak di mana mereka menghilangkan perbedaan
dari segala sesuatu dalam ekstensi, memperlakukan seolaholah mereka identik. Konsep adalah universal di mana
mereka bisa diterapkan secara merata untuk setiap
extensinya. (https://id.wikipedia.org/wiki/Konsep).
Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan)
atau aktiva atau property. Dalam terminologi akuntansi, aset
adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh
suatu badan usaha atau pemerintah secara historis dan
manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa depan diharapkan
dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak
kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud.
Properti adalah konsep hukum yang menyangkut
kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan dengan
suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan,
yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu
kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan atas apa
yang dimilikinya. Berdasarkan konsep hukum tersebut,
properti dapat disebut sebagai benda, meliputi benda
bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud
(tangible) maupun yang tidak berwujud (intangible), yang
memiliki nilai tukar atau dapat membentuk kekayaan.
Istilah lain yang berkaitan dengan pengertian aset
Page 5 of 59

atau properti adalah real estat, real properti dan personal
properti. Pengertian real estat berbeda di berbagai negara.
Real estat menurut SPI 2007 (Standar Penilaian Indonesia)
dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang
dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan
tanahnya. Pengertian real estat disini berarti aset berwujud
(tangible asset). Real properti merupakan penguasaan
yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah
(hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua
kepentingan (interest) dan manfaat (benefit) yang berkaitan
dengan kepemilikian real estat. Real properti biasanya
dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau suratsurat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Real property
adalah konsep non fisik (konsep hukum). Sedangkan
Personal Property meliputi kepemilikan pada suatu benda
berwujud atau tida berwujud yang bukan merupakan real
estat. Bendabenda ini tidak secara permanen menjadi satu
kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat
dapat dipindahkan.
Dalam rangka pengelolaan aset negara, pengertian
aset negara adalah bagian dari kekayaaan negara yang
terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak
yang dimiliki, dikuasai oleh pemerintah, yang sebagian atau
seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari perolehan lain
yang sah, tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan
(dikelola BUMN) dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar,
2004 : 5859). Sedangkan dalam Peraturan Pemerintah No
27 tahun 2014 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara
Atau
Daerah
menentukan
bahwa
barang
milik
negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau
diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari
perolehan lainnya yang sah.
Keberadaan suatu aset negara harus dicatat dan
dilaporkan sesuai dengan Standar Akuntansi Pemerintah
yang berlaku. Perlunya mengetahui pengertian dari aset
negara, dapat dirujuk suatu klasifikasi Aset Tetap
berdasarkan Standar Akuntansi Pemerintahan (Peraturan
Pemerintah Nomor 71 Tahun 2010), Pernyataan Nomor 7
adalah tanah, peralatan dan mesin, gedung dan bangunan,
jalan, irigasi dan jaringan serta aset tetap lainnya dan
Konstruksi dalam pengerjaan. Untuk dapat diakui sebagai
aset tetap, suatu aset harus berwujud dan memenuhi
kriteria :
1. Mempunyai masa manfaat lebih dari 12 (dua belas) bulan
2. Biaya perolehan aset dapat diukur secara andal
3. Tidak dimaksudkan untuk dijual dalam operasi normal
entitas, dan
Page 6 of 59

4. Diperoleh atau
digunakan.
dibangun
dengan
maksud
untuk
Berkaitan dengan aset negara, umumnya asetaset

yang dimiliki/dikuasai dan dioperasikan oleh
Pemerintah/Negara disebut aset publik
atau Public
Ownership. Karakteristik aset/barang publik adalah :
1. Tidak bersaing dalam konsumsinya (nonrival in
consumption),
2. tidak ekslusif (non exlusion),
3. mengakibatkan manfaat eksternal bagi banyak orang,
tidak dapat dibagi dalam satuan satuan tertentu kepada
konsumen, manfaatnya dinikmati secata kolektif oleh
seluruh populasi.
4. Sedangkan kategori aset publik berdasarkan kaidah
internasional meliputi:
5. Aset operasional, yaitu aset yang dipergunakan dalam
operasional
perusahaan
atau pemerintah secara
berkelanjutan dan/atau dipakai pada masa datang.
6. Aset non operasional, yaitu aset yang tidak merupakan
bagian integral dari operasional perusahaan atau
pemerintah dan diklasifikasikan sebagai aset berlebih.
Aset berlebih adalah aset non integral yang tidak dipakai
untuk penggunaan secara berkelanjutan atau mempunyai
potensi untuk digunakan di masa yang akan datang dan
karena itu bersifat surplus terhadap persyaratan
operasional.
7. Aset infrastruktur, yaitu aset yang melayani kepentingan
publik, biaya pengeluaran dari aset ditentukan dari
kontinuitas penggunaan aset bersangkutan.
8. Aset komunitas (community asset), sebenarnya adalah
aset milik pemerintah dimana penggunaan aset tersebut
secara terusmenerus, umur ekonomis atau umur gunanya
tidak ditetapkan dan terkait kepada pengalihan yang tidak
terbatas (tidak dapat dialihkan).
Untuk asetaset yang termasuk aset komunitas dan
aset infrastruktur, pada umumnya dapat termasuk ke dalam
aset operasional yang bersifat khusus. Aset khusus atau
properti dengan tujuan khusus (special purpose property)
atau properti yang dirancang khusus (specially designed
property), yaitu properti yang sifatnya khusus, jarang
terjadi, kalaupun pernah dijual di pasar terbuka untuk satu
penggunaan tertentu sebagai kelanjutan penggunaan yang
ada. Sifat khusus berasal dari konstruksi, tata letak, ukuran
atau lokasi dari properti tersebut atau kombinasinya, atau
karena penempatan berdasarkan sifat mesin dan peralatan
yang mempengaruhi desain atau fungsi bangunan, atau
Page 7 of 59

tujuan dari pendirian bangunan itu sendiri. Contohnya
adalah kilang minyak, pekerjaan kimia, pembangkit tenaga
listrik, jalan, lintasan kereta api, stasiun kereta api,
jembatan, saluran air, fasilitas sosial dan umum lainnya,
yang jarang menjadi obyek dari transaksi pasar dan tidak
memiliki penggunaan lain yang memungkinkan di masa
datang. Kebanyakan properti pemerintah selalu berada pada
katagori khusus. Properti/aset bukan khusus, adalah aset
yang tersedia dengan permintaan yang umum, dengan atau
tanpa penyesuaian, diperjualbelikan atau sewa pada pasar
terbuka untuk penggunaan yang ada atau yang serupa,
maupun kondisi kosong sebagai tujuan investasi atau
pengembangan,
contohnya
adalah
rumah,
gedung,
bangunan kantor, pompa bensin dan lainlain.
Properti/aset bukan khusus (aset umum) adalah aset
yang tersedia dengan permintaan yang umum, dengan atau
tanpa penyesuaian, diperjualbelikan atau sewa pada pasar
terbuka untuk penggunaan yang ada atau yang serupa,
maupun kondisi kosong sebagai tujuan investasi atau
pengembangan. Contohnya adalah rumah, gedung,
bangunan kantor, pompa bensin dan lainlain
2. Harga, Biaya, Pasar dan Nilai
Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah
pengertian mengenai harga, biaya, pasar dan nilai. Penilai
harus memahami betul pengertian tersebut karena
implementasi antara harga, biaya, pasar dan nilai, biasanya
tercantum dalam setiap laporan penilaian. Pemahaman juga
dibutuhkan bagi user (pemberi tugas) maupun masyarakat
yang menggunakan hasil dari penilaian.
Harga:
Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah
uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu
barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga
merupakan fakta historis. Adanya kemampuan finansial,
motivasi atau kepentingan khusus dari seseorang penjual
atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang
atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan
dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun
demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai
relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau
penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula.
Biaya:
Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas
barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk
menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut.
Jika barang atau jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut
Page 8 of 59

menjadi fakta historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu
barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya.
Pasar:
Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa
diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui
mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang
dan/atau jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan
penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. Setiap
pihak akan merespon hubungan permintaanpenawaran dan
faktor pembentuk harga lainnya, selain faktor pengetahuan
dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan
kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan
dan keinginan individu. Pasar dapat bersifat lokal, nasional,
regional atau internasional.
Nilai :
Nilai secara umum diartikan sebagai pengungkapan
atau penggambaran kemakmuran dari sesuatu. Standar
Penilaian Indonesia menyatakan bahwa nilai adalah konsep
ekonomi yang merujuk pada hubungan finansial antara
barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang
bersedia untuk membeli dan menjualnya.
Nilai bukan merupakan fakta tetapi lebih merupakan
perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada
suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi
nilai tertentu. Konsep ekonomi dari nilai mencerminkan
pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang akan
diperoleh oleh orang yang memiliki barang atau jasa
tersebut pada tanggal penilaian.
Sebagai contoh adalah tanah. Tanah mempunyai
peranan yang sangat penting bagi kehidupan manusia,
karena tanah merupakan pondasi dari semua kegiatan yang
dilakukan oleh manusia, baik kegiatan yang bersifat sosial,
ekonomis, perdagangan, dan sebagainya. Selain itu tanah
juga menjadi produk komoditi dan sekaligus berfungsi
sebagai sumber dari kekayaan karena tanah dan
kandungannya
bisa
memberikan
berbagai
sumber
pendapatan bagi pemiliknya atau bagi mereka yang
menguasainya. Dalam konsep ekonomi tersebut maka dapat
dikatakan bahwa tanah itu mempunyai nilai.
Perkataan nilai dapat ditafsirkan sebagai makna
atau arti (worth) sesuatu barang/benda. Hal ini
mempunyai pengertian bahwa sesuatu barang/benda akan
mempunyai nilai bagi seseorang jika barang/benda tersebut
memberi makna atau arti penting bagi seseorang tersebut.
Nilai suatu properti dapat pula ditafsirkan sebagai suatu
harga yang dibayar oleh pembeli yang mampu, bersedia
dan berkelayakan membeli dari penjual yang bersedia,
Page 9 of 59

berkelayakan dan mempunyai hak untuk menjualnya. Jadi
dalam hal ini di antara penjual dan pembeli harus
mengetahui keadaan pasaran yang sebenarnya atau kedua
belah pihak telah mendapat nasehat dari pihak profesional
yang telah mahir dalam pasaran properti berkenaan.
Dalam perkembangannya, istilah nilai ini biasanya
tidak berdiri sendiri tetapi menyatu dalam suatu istilah yang
lebih spesifik seperti, Nilai Pasar (Market Value), Nilai Guna
(Use Value), Nilai Tukar (Value In Exchange) dan sebagainya.
Sementara itu di bidang penilaian yang paling sering
digunakan adalah Nilai Pasar (Market Value).
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah
uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari
transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua
pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (3.1. SPI
1, SPI 2007).
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada
harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan
penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk
dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan
harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau
jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu
dari nilai.
Untuk mengetahui perbedaan antara Nilai, Harga
dan/atau Biaya, kita ambil contoh sebagai berikut :
Seorang karyawan mendapat tugas baru di kota X,
sedangkan ditempat tugas lamanya (kota Y) ia telah
memiliki sebuah rumah tinggal. Karena karyawan tersebut
tidak memiliki keluarga/saudara di kota Y, maka karena
terdesak rumah tersebut dijual dengan harga lebih rendah
dari nilai rumah tersebut. Bagi karyawan tersebut, nilai
rumah itu lebih tinggi dari harga transaksi tersebut apabila
ia masih tetap bertugas di kota Y.
Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan
bentuk, arsitektur dan karakteristik fisik lainnya
yang
sama, hanya yang satu dibangun ditengah kota
sedangkan yang lainnya dibangun dipinggir kota. Kedua
bangunan itu menghabiskan biaya yang sama, tetapi nilai
bangunan yang ditengah kota lebih tinggi.
3. Dasar Penilaian
Konsep pasar, harga, biaya dan nilai sangat relevan dengan
penilaian yang didasarkan pada kriteria nilai pasar dan
Page 10 of 59

selain nilai pasar. Nilai diciptakan dan didukung oleh
hubungan antar 4 (empat) faktor yaitu kegunaan (utility),
kelangkaan (scarcity), minat (desire), serta dapat
dipindahkan dan daya beli (tranferability and purchasing
power). Secara matematis dapat diformulasikan sebagai :
= f (D,U,S,T)
Dimana :
D
U
S
T
=
=
=
=
untuk
untuk
untuk
untuk
Demand and Desire,

Utility,
Scarcity,
Transferability
Cara kerja prinsip

ekonomi
penawaran
(supply) dan permintaan (demand) merefleksikan interaksi
yang sangat kompleks dari keempat faktor tersebut.
Penawaran suatu barang atau jasa dipengaruhi oleh

kegunaan dan kemampuannya untuk menarik minat
konsumen. Persediaan barang atau jasa dibatasi oleh
kelangkaannya dan kesesuaian barang atau jasa terhadap
daya beli konsumen. Permintaan terhadap barang atau jasa
diciptakan
oleh
kegunaannya,
dipengaruhi
oleh
kelangkaannya dan kemampuannya untuk menarik minat
serta dibatasi oleh daya beli konsumen.
Kegunaan dan kelangkaan (keterbatasan persediaan)
barang atau jasa pada umumnya dipertimbangkan sebagai
faktorfaktor yang terkait dengan penawaran (supply
related factors), sedangkan preferensi dan daya beli
konsumen yang mencerminkan minat konsumen terhadap
suatu barang atau jasa pada umumnya dipertimbangkan
sebagai faktorfaktor yang terkait dengan permintaan
(demand related factors).
Prinsip penawaran dan permintaan menyatakan
Page 11 of 59

bahwa harga suatu barang atau jasa berbanding lurus
dengan variasi permintaan dan berbanding terbalik dengan
variasi penawaran. Dalam pasar properti, penawaran
mereprentasikan kuantitas kepentingan hukum atas properti
yang tersedia untuk dijual atau disewakan pada berbagai
variasi harga dalam pasar tertentu, periode waktu tertentu,
dengan asumsi bahwa upah tenaga kerja dan biaya produksi
adalah tetap. Permintaan menunjukkan jumlah pembeli atau
penyewa potensial yang sedang mencari suatu jenis
kepentingan hukum properti tertentu pada berbagai variasi
harga dalam suatu pasar tertentu, periode waktu tertentu,
dengan asumsi bahwa faktorfaktor lain seperti populasi,
pendapatan, harga di masa mendatang dan preferensi
konsumen adalah tetap.
Dalam penilaian suatu aset dikenal beberapa konsep
nilai antara lain:
a. Nilai Likuidasi (Liquidity Value)
Sejumlah uang yang dapat direalisasikan jika aktiva atau
sekelompok aktiva dijual secara terpisah dari organisasi
operasionalnya.
b. Nilai berkesinambungan (Going Concern Value)
Sejumlah uang yang dapat direalisasikan jika perusahaan
dijual
sebagai
suatu
bisnis
operasi
yang
berkesinambungan.
c. Nilai buku dari aktiva (Book Value)
Nilai
akuntansi
dari
aktiva
dikurangi
akumulasi
penyusutan. Terdapat dua jenis nilai buku, yaitu:
1). Nilai buku dari perusahaan
Total aktiva perusahaan dikurangi kewajiban dan
saham preferen yang tertera dalam neraca.
2). Nilai pasar dari aktiva
Harga pasar dimana aktiva diperdagangkan pada
dasar pasar bebas. Bagi perusahaan, nilai pasar
terkadang
dipandang
sebagai
nilai
tertinggi
dibandingkan
nilai
likuiditas
atau
nilai
berkesinambungan.
d. Nilai intrinsik sekuritas
Harga sekuritas yang seharusnya, jika dihargai secara
benar berdasarkan faktor faktor penunjang penilaian
aktiva, pendapatan, prospek masa depan, manajemen, dll
atau berdasarkan fakta fakta yaitu nilai sekarang
(Present Value) dari arus kas yang disediakan untuk
investor, didiskontokan pada tingkat pengembalian yang
ditentukan
sesuai
dengan
jumlah
resiko
yang
menyertainya.

Page 12 of 59

4. Konsep Nilai
Mengacu
pada Standar Penilaian Indonesia 2013,
terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat
dirujuk. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok
yaitu Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar. Beberapa jenis nilai
sudah umum digunakan dalam penilaian, namun jenis nilai
lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah
kondisi yang dijelaskan dan diungkapkan secara hatihati.
Konsep nilai pasar diikat dengan persepsi dan perilaku
kolektif para pelaku pasar. Konsep ini mengakui keragaman
faktorfaktor yang dapat mempengaruhi transaksi di pasar
dan membedakannya dari pertimbangan selain pasar atau
pertimbangan intrinsik lainnya yang mempengaruhi nilai.
Penilaian properti yang mendasarkan pasar menganggap
operasi suatu pasar dimana transaksi terjadi tanpa adanya
pembatasan oleh kekuatan selain pasar. Penilaian properti
yang berdasarkan pasar mengharuskan :
1. Identifikasi dan memasukkan definisi nilai pasar yang
digunakan dalam penilaian.
2. Menentukan penggunaan tertinggi dan terbaiknya (hbu),
atau penggunaan yang paling mungkin atas properti yang
merupakan faktor yang paling berpengaruh secara
signifikan terhadap nilainya.
3. Dikembangkan dari data yang spesifik untuk pasar
tersebut secara wajar dan melalui metode serta prosedur
penilaian yang mencoba untuk mencerminkan proses
deduktif para pelaku pasar tersebut.
4. Ditunjukkan
dengan
penerapan
pendekatan
perbandingan data pasar, kapitalisasi pendapatan dan
kalkulasi biaya. Data dan kriteria yang digunakan pada
tiaptiap pendekatan penilaian tersebut harus diperoleh
dari pasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada
tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual
beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli
yang berniat membeli dengan penjual yang berniat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masingmasing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehatihatian dan tanpa paksaan. Nilai pasar harus memenuhi
unsurunsur dari nilai pasar tersebut.
Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI dan Nilai
Wajar yang biasa digunakan dalam SAP (Standar Akuntansi
Pemerintahan) secara umum adalah sama (compatible) atau
memiliki konsep yang sama. Nilai wajar dalam konsep
akuntansi,
didefinisikan
dalam Standar Akuntansi
Internasional sebagai jumlah untuk suatu aktiva yang dapat
Page 13 of 59

ditukar, atau penyelesaian kewajiban, antara pihak yang
memahami dan berkeinginan untuk melakukan
transaksi bebas ikatan (arms lenght transaction).
Nilai wajar pada umumnya digunakan untuk pelaporan
baik Nilai Pasar maupun Selain Nilai Pasar dalam
laporan keuangan. Apabila nilai pasar dari suatu properti
dapat diberikan, nilai ini sama dengan Nilai Wajar.
Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur
nilai pasar sebagaimana disebut dalam definisi nilai pasar
tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat
dinilai dengan menggunakan nilai Selain Nilai Pasar. Nilai
Selain Nilai Pasar ini biasa digunakan untuk mengindikasikan
nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran
atau mempunyai pasar terbatas. Nilai Selain Nilai Pasar
antara lain adalah nilai dalam penggunaan (value in use),
nilai investasi (investment value), nilai bisnis yang berjalan
(going concern value), nilai asuransi (insurable value), nilai
kena pajak (assessed, rateable, taxable value), nilai sisa
(salvage value), nilai jual paksa / nilai likuidasi (forced sale
value), nilai khusus (special value), nilai jaminan pinjaman
(mortgage lending value), biaya penggantian terdepresiasi
(depreciated replacement cost / DRC) dan ekspresi lain dari
nilai yang lebih spesifik untuk mesinmesin dan peralatan,
dan/atau situasi khusus.
Penilaian properti yang tidak mendasarkan pasar
menggunakan metodemetode yang mempertimbangkan
fungsi atau kegunaan ekonomi dari suatu properti selain dari
kemampuannya untuk diperjualbelikan oleh para pelaku
pasar, atau dampak dari kondisi kondisi pasar yang tidak
umum. Penilaian properti yang tidak berdasarkan pasar
mengharuskan :
1. Mencantumkan definisi nilai yang diterapkan dalam
penilaian seperti nilai dalam penggunaan, nilai investasi,
nilai asuransi, nilai kena pajak, nilai sisa, nilai likuidasi dan
nilai khusus. Laporan penilaian hendaknya menjamin
bahwa
nilai
yang
terdefinisi tersebut tidak akan
dipersepsikan sebagai nilai pasar.
2. Menggunakan prosedur yang sesuai dan menganalisis
data yang memadai untuk menghasilkan estimasi nilai
yang wajar.
Untuk menjamin bahwa tidak ada kerancuan antara
Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar, SPI memberikan pedoman
kepada penilai dengan memperhatikan halhal sebagai
berikut :
1. Mengidentifikasi properti yang dinilai
2. Mengidentifikasi hakhak yang berkaitan dengan properti
yang akan dinilai
Page 14 of 59

3. Mengidentifikasi tujuan dan maksud penggunaan
penilaian
4. Menentukan jenis nilai yang diestimasi
5. Melakukan inspeksi atas properti yang dinilai
6. Mengungkapkan segala kondisi atau keadaan khusus yang
membatasi
7. Menentukan tanggal efektif penilaian
8. Mengembangkan dan mempertimbangkan data dan
keadaan yang diperlukan untuk penyelesaian tugas
9. Menjelaskan bahwa penilaian yang dilaporkan bukan
merupakan estimasi nilai pasar jika penugasan
dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar.
5. Proses Penilaian
Nilai properti sangat dipengaruhi oleh banyak faktor,
oleh karena itu penilaian properti merupakan suatu proses
pemecahan masalah dengan mempertimbangkan dan
menganalisis semua faktor yang berpengaruh terhadap nilai
properti tersebut. Faktor yang mempengaruhi dapat berupa
faktor internal (yang terkait dengan karakteristik fisik
properti) maupun faktor eksternal. Proses penilaian
merupakan tahapantahapan penentuan nilai properti yang
didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan,
merencanakan halhal yang perlu dilakukan dalam rangka
pemecahan masalah
tersebut, mendapatkan datadata,
pengklasifikasi data dan menganalisis, menginterprestasi
dan selanjutnya mengekspresikannya dalam suatu estimasi
nilai.

Page 15 of 59
Proses penilaian dapat digambarkan dalam diagram di

bawah ini (Hidayati dan Harjanto, hal. 26)
IDENTIFIKASI PERMASALAHAN
Tanggal
Tujuan
Penilaian
Penilaian
Penilai
SURVEI
Sum PENDAHULUAN
Personel dan
Identifika
si
Prope
Data yang
Diperlukan
ber
Waktu
D
Pelaksana
PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA
Data
LokasionalUmum
Regional
Kota
Lingkungan
Jenis Nilai
Perencanaan
Kerja
Data Khusus
Ekonomi
Tren ekonomi
Proyeksi
permintaan
Objek Penilaian
Pembanding
Dokumen
kepemilikan
Jual beli
Sewa
Tapak (site)
Bangunan
PENERAPAN PENDEKATAN PENILAIAN

Market Data
Approach
Cost Approach
Income Approach
REKONSILIASI
KESIMPULAN NILAINILAI
& LAPORAN PENILAIAN
Lainnya
6. Penilaian dan Penilai

The dictionary of Real Estate Appraisal mendefinisikan
sebagai berikut The act or process of estimating value yang
diterjemahkan
sebagai
proses
menghitung
atau
mengestimasikan nilai suatu properti. Kamus Webster
mendefinisikan bahwa penilaian itu sebagai an estimated
value set upon properti.
Menurut USPAP the act or process of estimating value; an
estimate of value of, or pertaining to appraising and related
function; e.q. appraisal practice, appraisal service. Sehingga
penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya hanya merupakan
estimasi atau opini walaupun didukung oleh alas an atau
analisa yang rasional.
Hasil penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup,
kemampuan dan objectivitas dari penilai. Pada kenyataannya,
penilai sulit untuk menghindari subjectivitas sehingga untuk
mengatasi hal tersebut, penilai harus memperhatikan tugas
utamanya yaitu mempertimbangkan seluruh fakta yang
tersedia yang bersifat impersonal.
Hendriksen dan Van Breda membahas konsep dasar
penilaian aset untuk tujuan pelaporan keuangan dari dua
dimensi yaitu arah aliran aset dan waktu. Basis pengukuran
Page 16 of 59

untuk menilai aset yang paling valid adalah harga atau nilai
pertukaran. Nilai pertukaran dijadikan basis karena dianggap
objektif sehingga memenuhi kualitas keterandalan informasi.
Nilai pertukaran itu sendiri dapat dipandang dari dua sisi yaitu
pertukaran dalam pemerolehan aset (nilai masukan) dan
pertukaran dalam pemanfaatan aset (nilai keluaran). Secara
umum nilai masukan tersebut terdiri atas kos historis, kos
pengganti dan kos harapan sedangkan nilai keluaran terdiri atas
harga jual masa lalu, harga jual sekarang, dan nilai terealisasi
harapan. Nilai aset secara umum didasarkan pada nilai
pertukaran dengan mempertimbangkan objektivitas penilaian
dan relevansi terhadap aliran kas. Oleh karena itu, tiap dasar
penilaian mempunyai keunggulan dan kelemahan serta kondisi
keterterapannya.
Penilaian berasal dari terjemahan kata Appraisal (Amerika)
atau Valuation (Inggris), Sedangkan orang yang melakukan
penilaian disebut Appraiser/Valuer. Penilaian diartikan sebagai
proses penilaian seorang penilai dalam memberikan suatu opini
nilai suatu harta baik berwujud, tidak berwujud, surat berharga
dan hak kepemilikan financial berdasarkan hasil analisa
terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan
menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang
berlaku pada saat tertentu.
Berdasarkan definisi diatas dapat diambil kesimpulan
bahwa penilaian adalah:
a.
Merupakan sebuah opini (bukan judgment)
b.
Merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)
c.
Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific
date)
d.
Berdasarkan pada hasil analisis atas data pasar yang
relevan
Jadi penilaian merupakan gabungan antara seni dan ilmu
pengetahuan untuk membentuk opini nilai.
Penilaian juga di definisikan Sebagai "The act or process of
estimating value. (The Dictionary of Rela Estate Appraisal)
Penilaian diartikan Sebagai "Kegiatan atau proses
pekerjaan seorang penilai dalam emberika estimasi nilai suatu
benda (berwujud atau tidak berwujud berdasarkan fakta-fakta
yang obyektif dan relevan serta menggunakan metode dan
prinsip-prinsip penilaian yang berlaku" (Totok Wasito)
Penilaian adalah proses kegiatan yang dilakukan oleh
penilai untuk memberikan suatu opini nilai atas suatu objek
Penilaian pada saat tertentu dalam rangka pengelolaan Barang
Milik Negara/Daerah. (PMK No. 179/PMK.07/2009).
Penilaian adalah suatu proses kegiatan penelitian yang
selektif didasarkan pada data/fakta yang obyektif dan relevan
dengan
menggunakan
metode/teknis
tertentu
untuk
Page 17 of 59

memperoleh nilai barang milik daerah.( Permendagri No 17
Tahun 2007 Tentang Pedoman teknis Pengelolaan Barang Milik
Daerah pasal 1 ayat (32).
Istilah appraiser dan valuer mungkin masih kurang dikenal
di Indonesia, walaupun kegiatan penilaian telah ada sejak
zaman pemerintahan penjajahan Hindia Belanda, dan untuk
sektor swasta dimulai pada tahun 1967 ketika pemerintah mulai
mengundang penanam modal asing. Namun istilah penilai itu
masih belum banyak diketahui orang karena jasa penilai
memang belum berkembang.
Selain pendidikan formal penilaian belum ada karena ilmu
penilaian oleh Kemendiknas dianggap tidak termasuk ke dalam
cabang pohon ilmu pengetahuan, penggunaan penilai juga
umumnya masih terbatas pada lembaga keuangan seperti
lembaga perbankan, lembaga pasar modal serta perpajakan.
Namun setelah didirikannya Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia ditahun 1980 secara perlahan namun pasti istilah
penilai ini sudah mulai dikenal.
Penilai real estat yang profesional menyediakan berbagai
jenis pelayanan seperti melakukan penilaian atas suatu aset
untuk berbagai keperluan, memberikan konsultasi kepada klien,
serta berpartisipasi dalam pengambilan keputusan tentang real
estat. Standar Penilaian Indonesia (SPI) merupakan pedoman
yang harus dipahami dan dilaksanakan oleh penilai untuk
dijadikan pedoman dalam melaksanakan penilaian.
Namun demikian sampai saat ini belum ada ketentuan
yang mengatur tentang kualifikasi penilai termasuk pengakuan
bahwa penilai merupakan disiplin ilmu pengetahuan tersendiri
belum diakui oleh kementerian pendidikan nasional. Akan
kondisi
tersebut
Kementerian
Keuangan
memberikan
perlindungan terhadap profesi dan pemakai jasa penilai yakni
melalui Keputusan Menteri Keuangan No 57/KMK.017/1996
sebagai mana diganti dengan Peraturan Menteri Keuangan No
125/PMK.01/2008 Tentang Jasa Penilai Publik dan terakhir
dirubah
dengan
Peraturan
Menteri
Keuangan
No
101/PMK.01/2014 Tentang Penilai Publik.
Dalam peraturan tersebut ditentukan bahwa untuk
berpraktek menjadi penilai publik harus mendapat ijin dari
Menteri Keuangan Republik Indonesia dan untuk memperoleh
ijin tersebut harus lulus Ujian Sertifikasi Penilai (USP). Adapun
penilai ini di naungi organisasi profesi yang dikenal Masyarakat
Profesi Penilai (MAPPI).
Dalam menjalankan profesinya penilai memiliki standar
yang dikenal dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan
memiliki kode etik profesi yaitu Kode Etik Penilai Indonesai
(KEPI) yang dalam pelaksanaan pekerjaanya harus melalui
kantor tersendiri dikenal dengan Kantor Jasa Penilai Publik (KJP)
Page 18 of 59

yang mendapat ijin dari Menteri Keuangan Republik Indonesia.
Untuk pertama kali dibentuk penilai diperoleh 6 (enam)
orang yang yang memenuhi persyaratan dan selanjutnya
ditetapkan sebagai Dewan penguji. Perkembangannya tahun
1999 sudah 41, tahun 2000 sebanyak 92 dan pada tahun 2001
sebanyak 95 hingga dan sekarang baru sekitar 375 orang.
B.Kegunaan Tertinggi dan Terbaik
Tanah merupakan aset permanen namun pengembangan di
atasnya memiliki umur yang terbatas. Dengan keunikannya serta tidak
dapat dipindahkannya, setiap bidang real estate memiliki lokasi yang
unik. Sifat permanen tanah memberikan pengertian bahwa
keberadaannya akan melampaui usia semua penggunaan bangunan
dengan segala sesuatu yang ada di atasnya. Sifat unik dari tanah
menentukan kegunaan optimalnya. Jika tanah dinilai terpisah dari
bangunan yang berdiri di atasnya, prinsip ekonomi mensyaratkan
bahwa bangunan dinilai atas sumbangannya terhadap total nilai
properti yang prinsipnya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat
dipisahkan antara satu dan lainnya.
Nilai pasar dari tanah berdasarkan konsep penggunaan
tertinggi dan terbaik yang mencerminkan kegunaan dan sifat
permanen dari tanah dalam konteks pasar, dimana nilai
pengembangannya merupakan selisih antara nilai tanah dengan total
nilai psaar sesuai pengembangan yang ada (Market Value as
improved). Dengan memperhatikan kondisi tersebut dalam kondisi
tertentu properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan,
dimana penilai biasanya mengestimasi nilai pasar dengan
mempertimbangan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) sesuai
dengan pengembangan yang ada (HBU as improved).
Tujuan Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)
didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal
dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara
finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.
Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak
dimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU.
Penggunaan yang diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara
fisik akan membutuhkan penjelasan dari penilai untuk memberikan
pertimbangan yang memadai mengenai mengapa penggunaan
tersebut secara wajar dimungkinkan. Penilai akan mempertimbangkan
penggunaan yang paling memungkinkan dan menghasilkan nilai
tertinggi dari properti tersebut.
Konsep HBU merupakan hal yang fundamental dari perkiraan
nilai pasar. Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan
terpisah dari pekerjaan penilaian. Untuk melakukan kajian HBU yang
mendalam biasanya dilakukan dengan analisis secara mendalam
Page 19 of 59

mengenai satu atau beberapa penggunaan yang secara wajar
dimungkinkan, kemudian dilakukan pengujian kelayakan finansial dan
penggunaan yang menghasilkan nilai tertinggi akan merupakan HBU.
1. Tujuan Analisis HBU
Tujuan dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik adalah berbeda
untuk properti yang berupa tanah kosong dan properti yang telah
terbangun. Seorang penilai harus membedakan dua jenis kegunaan
tertinggi dan terbaik tersebut dalam analisis penilaiannya dan dalam
laporan penilaian harus teridentifikasi, dinyatakan dan disimpulkan
secara jelas sesuai dengan tipe properti dan tujuan penilaiannya.
a. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong
Nilai tanah biasanya diestimasi sebagaimana keadaan tanah jika
tanah dalam keadaan kosong, maka dengan alasan yang jelas
seorang penilai dapat menentukan nilai tanah sebagaimana
keadaan nyata di lapangan. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk
tanah kosong harus mempertimbangkan hubungan antara
kegunaan yang ada pada saat ini dan semua kegunaan
potensialnya. Suatu pengembangan (improvement) yang dapat
atau memungkinkan untuk dilakukan, semakin mendukung dan
membenarkan asumsi yang terdapat pada konsep HBU
b. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti yang telah
terbangun
Terdapat 2 (dua) alasan untuk menganalisis HBU terhadap properti
yang telah terbangun, yaitu :
1) Mengidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan dapat
menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi (Ro atau overall
return) dari setiap rupiah modal yang diinvestasikan
2) Mengestimasikan HBU dari sebuah properti yang telah
terbangun adalah untuk membantu dalam mengidentifikasi
properti pembanding.
2. Kriteria Dalam Analisis HBU
Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam
menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik, yaitu :
a. Memungkinkan secara fisik (phisically possible)
Ukuran, bentuk tanah, luas, ketinggian dan kontur tanah
adalah
berpengaruh
terhadap
kegunaan
yang
dapat
dilakukan/dibangun di atasnya. Sebagai contoh adalah tidak
memungkinkan untuk membangun
bangunan hotel
berbintang atau pusat perbelanjaan di atas tanah seluas 400 m2,
dan sebaliknya adalah terlalu berlebih untuk membangun sebuah
rumah tinggal di atas tanah seluas 1 hektar. Bentuk tanah yang
irregular atau tidak teratur lebih sulit untuk membuat
perencanaan bangunan. Kegunaan atas sebidang tanah dapat
dipengaruhi oleh lebar depan (frontage) dan panjang/kedalaman
Page 20 of 59

tanah (depth).
Kesimpulan kegunaan tertinggi dan terbaik dari secara fisik
tercapai bila terdapat kesepakatan dengan ahli/pakar terkait.
Pertimbangan terhadap kapasitas dan ketersediaan utilitas publik
pada lokasi dimana tanah terletak juga harus dilakukan, termasuk
juga mengenai topografi dan kondisi lapisan tanah, maka
kegunaan potensial juga akan terpengaruh. Kegunaan tertinggi
dan terbaik dari properti yang telah terbangun juga tergantung
dari pertimbangan fisiknya, yang meliputi luas, desain dan
kondisi.
b. Diijinkan oleh peraturan (legally permissible)
Penilai harus memastikan kegunaankegunaan yang
diijinkan oleh peraturan. Batasanbatasan tertentu (private
restrictions), zoning, peraturanperaturan bangunan (building
codes), kontrolkontrol terhadap bendabenda bersejarah dan
peraturan
peraturan lingkungan harus diinvestigasi, sebab faktorfaktor tersebut mungkin saja mempengaruhi potensial kegunaan
tertinggi dan terbaik dari suatu properti.
Jangka waktu sewa dapat juga berpengaruh terhadap HBU
karena sepanjang sisa waktu kontrak mungkin kegunaan properti
dibatasi oleh perjanjian atau peraturan. Jika suatu properti tunduk
pada suatu peraturan sewa tanah selama 15 tahun, maka terlalu
berlebihan jika dibangun bangunan yang mempunyai umur
ekonomis 40 tahun.
c. Layak secara keuangan (financially feasible)
Dalam menganalisis kelayakan keuangan, kegunaan yang
memungkinkan perlu dianalisis lebih lanjut dalam menghasilkan
pendapatan, tingkat pengembalian (return), apakah sama, lebih
kecil atau lebih besar dari biaya operasi dan sebagainya. Semua
kegunaan yang diekspektasikan dapat memberi positive return
dianggap memiliki kelayakan keuangan.
Untuk
menentukan
kelayakan keuangan,
seorang
penilai
mengestimasi pendapatan kotor
yang akan diterima (future gross income) yang diekspektasikan
dari setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. Tingkat
kekosongan, collection losses dan biaya operasi perlu dikurangkan
dari setiap pendapatan kotor untuk mendapatkan pendapatan
bersih operasi (net operating income atau NOI). Tingkat
pengembalian (rate of return) atas modal yang diinvestasikan
dapat digunakan untuk melakukan perhitungan bagi setiap
penggunaan.
d. Mendapatkan hasil secara maksimum (maximally productive).
Untuk menganalisis kelayakan keuangan dan memilih
kegunaan yang memberi nilai
yang
maksimal,
terdapat
beberapa alat analisis atau tolok ukur yang sering digunakan
antara lain Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR),
Page 21 of 59

Return on Investment (ROI), Return on Equity (ROE), Payback
Period.
Alternatif
kegunaan
yang
menghasilkan
tingkat
pengembalian investasi yang positif dan tertinggi adalah alternatif
yang memenuhi kriteria kegunaan yang teringgi dan terbaik.
3. Contoh Analisis HBU
Berikut ini contoh analisis HBU untuk tanah yang dianggap
kosong.
Terdapat sebuah tanah kosong yang terletak di kawasan yang
sangat
strategis di bagian kota Yogyakarta. Tanah tersebut
mempunyai karakteristik sebagai berikut :
Luas
: 1,8 hektar
Bentuk Tanah : segiempat beraturan (regular)
Topografi
: rata dan lebih tinggi 0,5 m dari jalan
Letak
: tanah sudut
Nilai
ratarata
tanah
di
kawasan
tersebut
adalah
Rp.
2.500.000,00/m.
Seorang investor sangat tertarik terhadap properti
tersebut, mengingat tanah tersebut terletak pada kawasan utama
kota dan untuk berbagai kegunaan di sektor komersial, baik untuk
hotel,
komplek
perkantoran,
komplek
pertokoan
(mall),
bahkan untuk pusat kebudayaan. Zoning pada kawasan di sekitar
tanah itu berlokasi adalah untuk komersial. Dari segi finansial,
properti tersebut mempunyai potensi nilai yang tinggi. Pasaran nilai
sewa dan berbagai informasi keuangan untuk berbagai kegunaan di
daerah tersebut adalah :
1) Untuk pertokoan, nilai sewa per meter persegi per bulan adalah
Rp. 350.000,00 dengan service charge sebesar 10% dari nilai
sewanya dengan rate of return sebesar 15% dan biaya operasi
sebesar 35% dari pendapatan kotor efektifnya.
2) Untuk perhotelan, potensi juga tinggi mengingat letaknya
yang
strategis,
maka diperkirakan bisa mendapatkan nilai
sewa sebesar Rp. 450.000,00/bulan dan pendapatan lain sebesar
Rp. 6.000.000,00 dengan tingkat kekosongan 5% dan besarnya
outgoings sebesar 40% serta tingkat kapitalisasi sebesar 12%.
3) Untuk perkantoran, potensi nilai sewa ratarata adalah sebesar Rp.
260.000,00 per meter persegi per bulan dengan service charge
sebesar 8% dari nilai sewa dengan rate of return sebesar 12%
dan biaya operasi sekitar 30% dari pendapatan kotor efektinya.
Dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik, tanah tersebut
sangat potensial apabila digunakan untuk tujuan komersial, tetapi
sayangnya dari pihak kesultanan tidak mengijinkan tanah tersebut
untuk digunakan sebagai kegunaan lain, selain kegunaan untuk
kegiatan pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk dipindah
milik kepada siapapun. Beri pandangan Saudara mengenai hal ini
dilihat dari faktorfaktor penilaian properti dan prinsip kegunaan
tertinggi dan terbaik (highest and best use).
Page 22 of 59

Sesuai dengan deskripsi obyek penilaian di atas, maka dapat
dilakukan identifikasi sebagai berikut :
Faktorfaktor yang mempengaruhi Nilai Properti Subyek :
1. Faktor Permintaan dan Penawaran
Sebagaimana kotakota besar lain di Indonesia, maka permintaan
tanah untuk berbagai keperluan pembangunan di Yogyakarta
sangat tinggi. Apalagi luas kota yogyakarta yang terbatas tidak
dapat memenuhi permintaan yang ada, sehingga pembangunan
saat ini telah meluas ke daerah Kabupaten di sekitarnya.
2. Faktor Ukuran, bentuk, perletakan dan lokasi properti
Pada masa sekarang ini masih terdapat tanah kosong ditengah
kota dengan luas 1,8 Ha, merupakan sesuatu yang sangat sulit
didapat / barang yang langka (Scarcity), mempunyai tingkat utility
dan transferability yang tinggi.
3. Faktor politik dan kenegaraan
Sebagai faktor yang sangat menentukan di sini adalah adanya
kebijakan dari pihak kesultanan tidak mengijinkan tanah tersebut
untuk digunakan sebagai kegunaan lain, selain kegunaan untuk
kegiatan pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk
dipindah milik kepada siapapun.
Untuk faktorfaktor sebagaimana disebutkan pada point 1 dan 2,
adalah faktorfaktor yang dapat menaikkan nilai properti subyek.
Sedangkan faktor sebagaimana terdapat pada point 3 merupakan
faktor yang mempengaruhi analisis kegunaan tertinggi dan
terbaik.
Kriteria dalam analisis Highest and Best Use :
1. Memungkinkan secara fisik (Phisically Possible).
Luas
: 1,8 hektar = 18.000 m
Bentuk Tanah
: segiempat beraturan (regular)
Topografi
: rata dan lebih tinggi 0,5 m dari jalan
Letak
: tanah sudut
Lokasi
: strategis di bagian kota
Kesimpulan
: Sangat memungkinkan untuk dipergunakan
sebagai komplek pertokoan (mall), hotel,
komplek perkantoran.
2. Diijinkan oleh peraturan yang ada (Legally Permissible)
Kesimpulan
: Zoning pada kawasan di sekitar tanah itu
berlokasi adalah untuk komersial
3. Layak secara keuangan (Financially Feasible)
Kesimpulan
: Nilai Pasar Tanah berdasarkan data nilai ratarata tanah di kawasan tersebut adalah :
Page 23 of 59

18.000 m x Rp. 2.500.000,00
= Rp. 45.000.000.000,00
(Empat puluh lima milyar rupiah)
Pertokoan
per bulan
Nilai Tanah
Nilai Sewa per m
Service charge 10%
350,000.00
35,000.00
Biaya Operasional 35%

Net Operating Income (NOI)
Rate of Return
Total Investasi (Kapitalisasi)
Overall ROR (Ro)
Perhotelan
Nilai Tanah
Nilai Sewa
Pendapatan lain
per bulan
450,000.00
Tingkat kekosongan 5%
Outgoings 40%
Tingkat kapitalisasi
Overall ROR (Ro)
Perkantoran
Nilai Tanah
Nilai Sewa per m
Service charge 8%
per bulan
260,000.00
Biaya operasional 30%

Rate of Return
Overall ROR (Ro)
Jumlah
per tahun
45,000,000,000.00
6,300,000,000.00
630,000,000.00
6,930,000,000.00
2,425,500,000.00
4,504,500,000.00
1.25%
360,360,000,000.00
1.25%
45,000,000,000.00
75,600,000,000.00
7,560,000,000.00
83,160,000,000.00
29,106,000,000.00
54,054,000,000.00
15.00%
360,360,000,000.00
15.00%
Jumlah
45,000,000,000.00
8,100,000,000.00
6,000,000.00
8,106,000,000.00
405,300,000.00
3,242,400,000.00
4,458,300,000.00
1.00%
445,830,000,000.00
1.00%
per tahun
45,000,000,000.00
97,200,000,000.00
72,000,000.00
97,272,000,000.00
4,863,600,000.00
38,908,800,000.00
53,499,600,000.00
12.00%
445,830,000,000.00
12.00%
Jumlah
45,000,000,000.00
4,680,000,000.00
374,400,000.00
5,054,400,000.00
1,516,320,000.00
3,538,080,000.00
1.00%
353,808,000,000.00
1.00%
per tahun
45,000,000,000.00
56,160,000,000.00
4,492,800,000.00
60,652,800,000.00
18,195,840,000.00
42,456,960,000.00
12.00%
353,808,000,000.00
12.00%
4. Menghasilkan pendapatan yang maksimal (Maximally productive)

Kesimpulan
: Berdasarkan tingkat pendapatan bersih
operasional
(NOI)
dan
tingkat
pengembalian, maka pendapatan maksimal
dari properti subyek adalah pengembangan
tanah kosong tersebut untuk pertokoan
karena mempunyai jumlah Net Operating
Income (NOI) property subjek
adalah
Page 24 of 59

sebesar Rp. 54,054,000,000.00 dan tingkat
pengembalian (RO) sebesar 15%.
KESIMPULAN AKHIR : DENGAN DEMIKIAN PENGGUNAAN TERTINGGI
DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE) TANAH TERSEBUT
ADALAH UNTUK USAHA PERTOKOAN.
4. Situasi Khusus dalam Analisis HBU
Situasi khusus di sini dimaksudkan sebagai halhal yang
membatasi properti dalam mencapai tingkatan kegunaan tertinggi
dan terbaiknya. Berbagai situasi tersebut antara lain (Hidayati dan
Harjanto, hal. 5960) :
a. Single Use Situation
Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin tidak seperti
biasanya atau unik (seperti museum, cagar budaya, dan lainlain) dan nilai tanahnya didasarkan atas kegunaannya tersebut
bukan kegunaan lain pada umumnya.
b. Interim Use
Kegunaan sementara dari sebidang tanah kosong atau yang telah
dikembangkan adalah kegunaan tertinggi dan terbaik yang
diantisipasi untuk berubah dalam jangka pendek. Kegunaan
sementara ini bisa mungkin atau tidak memberi kontribusi
terhadap nilai dan biayabiaya pembongkaran (demolition cost)
harus
dipertimbangkan
untuk
mengembangkan
menjadi
kegunaankegunaan interim.
c. Legally Noncomfroming Use
Adalah kegunaan yang sah secara hukum untuk dibuat dan
dipertahankan tetapi tidak sesuai dengan peraturan penggunaan
tanah dari kawasan dimana properti tersebut berada. Kegunaan
ini sering muncul sebagai akibat perubahan zoning, yang bisa
menciptakan underimproved atau overimproved terhadap
properti. Contohnya sebuah rumah tinggal yang berlokasi di suatu
kawasan yang zoningnya berubah menjadi kawasan komersial,
maka akan menjadikan properti tersebut underimproved.
d. Use that are not Highest and Best
Beberapa bangunan atau pengembangan
lain
yang
ada
mungkin tidak mencerminkan kegunaan tertinggi dan terbaik
dari keadaan tapaknya seandainya tanah kosong. Kegunaan
tertinggi dan terbaik umumnya mempunyai kategori yang sama
dengan kegunaan saat ini. Contohnya kegunaan tertinggi dan
terbaik dari tapak yang telah dibangun apartemen yang sudah
berumur 10 tahun adalah bangunan apartemen modern.
Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin telah berubah akibat
adanya keusangan eksternal.
e. Multiple Use
Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin melibatkan lebih dari
satu kegunaan tertentu untuk sebidang tanah atau sebuah
Page 25 of 59

bangunan. Contohnya sebuah komplek lapangan golf yang
terdapat hotel, perumahan, tempat rekreasi, kondominium dan
sebagainya. Suatu bidang tanah mungkin juga digunakan untuk
berbagai fungsi.
f. Special Purpose Use
Hal ini berkaitan dengan specialpurpose properties, yaitu properti
yang hanya sesuai untuk satu tujuan tertentu atau sebuah
kegunaan yang sangat terbatas jumlahnya. Dalam hal ini penilai
akan menghadapi masalah praktek dalam menentukan kegunaan
tertinggi dan terbaiknya. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk
properti jenis ini adalah kegunaan yang ada pada saat ini.
g. Speculative Use
Investasi pada kegunaan spekulatif tercipta ketika pembeli
mempunyai antisipasi terhadap kenaikkan nilai, meskipun
kegunaan tertinggi dan terbaik pada masa yang akan datang
secara spesifik tidak dapat diprediksi, namun alternatif logis
biasanya dipakai untuk mengidentifikasi kegunaannya.
h. Excess Land
Adalah tanah yang mungkin tidak diperlukan untuk mendukung
kegunaan yang ada atau untuk mengakomodasi kegunaan
tertinggi dan terbaik yang primer dari sebidang tanah kosong atau
tanah yang dianggap kosong. Excess land ini seharusnya dapat
teridentifikasi secara jelas dengan melakukan perbadingan
terhadap properti sejenis yang berdekatan atau berada pada
kawasan yang sama.
C.Pendekatan Penilaian
Penilaian untuk berbagai jenis properti, baik dalam
mengestimasi Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar, mengharuskan
seorang penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan
penilaian. Istilah Pendekatan Penilaian (approach) mengacu kepada
metodologi analitis yang diterima dan diterapkan secara umum.
Pendekatan penilaian sesuai SPI secara garis besar terdiri atas 2 (dua)
macam, yaitu pendekatan penilaian berbasis pasar dan penilaian tidak
berbasis pasar. Pendekatan penilaian berbasis pasar, yang Saudara
perlu ketahui meliputi :
1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti
sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta
menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada
umumnya property yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan
dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi
maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari
suatu proses jual beli.
Istilah lain dari pendekatan data pasar adalah pendekatan
perbandingan penjualan (Sales Comparisson Approach), yaitu
pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan
Page 26 of 59

antara properti yang dinilai dengan propertiproperti pembanding
(comparables properties) yang telah diketahui karakteristik
dan nilainya.
Selanjutnya analisis dilakukan dengan mengukur
tingkat kesamaan dan perbedaannya untuk menentukan besarnya
penyesuaian (adjustment) yang akan diberikan untuk menentukan
nilai objek penilaian.
Prosedur penerapan pendekatan perbandingan penjualan
biasanya mengikuti sistematika sebagai berikut :
a. Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan
dan mendapatkan daftar propertiproperti sejenis dengan objek
penilaian yang sedang ditawarkan atau ditransaksikan.
b. Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data
apakah memenuhi keakuratan dan sesuai kenyataan serta
memastikan apakah data transaksi yang diperoleh mencerminkan
keadaan sebagaimana disyaratkan oleh kriteria pasar wajar.
c. Memilih unitunit perbandingan yang sesuai (seperti rupiah per
meter, per meter persegi, per meter kubik atau per multiplier
pendapatan) dan mengembangkan analisis perbandingan untuk
tiap unit.
d. Membandingkan objek penilaian dan properti pembanding dengan
menggunakan elemenelemen pembanding yang sesuai dan
mengadakan penyesuaian terhadap harga penjualan dari properti
pembanding.
e. Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari
analisis perbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal (single value
indication) atau dalam range nilai (untuk kondisi pasar yang
kurang pasti).
Adapun beberapa elemen perbandingan yang sering
dipertimbangkan adalah :
a. Jenis hak yang melekat pada properti
b. Masalah keuangan/pendanaan (financing term)
c. Kondisi penjualan
d. Kondisi pasar
e. Lokasi
f. Karakteristik fisik
g. Karakteristik
dalam
menghasilkan
pendapatan
(income
producing characteristics)
h. Karakteristikkarakteristik lain (Hidayati dan Harjanto, 2003 : 118)
Penyesuaian
(adjustment)
yang
diterapkan
untuk
membadingkan properti dapat dalam bentuk persentase atau dalam
bentuk satuan uang (rupiah, dollar). Penyesuaian dapat dilakukan
dengan berbagai cara tergantung bagaimana hubungan antara
dua properti atau lebih yang dibandingkan (yaitu antara obyek
penilaian dan properti pembanding, pembanding dengan obyek
penilaian dan antar properti pembanding) yang mencerminkan
keadaan pasar. Hubungan tersebut dikonversi ke dalam
perhitungan aljabar dan persamaan
yang
digunakan
untuk
Page 27 of 59

menentukan jumlah penyesuaian yang dilakukan terhadap
perbedaan di antara properti tersebut. Perhitungan yang dilakukan
seorang penilai dalam melakukan penyesuaian harus didasarkan
pada kerasionalan dan tidak boleh terpaku pada perhitungan
matematik. Estimasi nilai pasar tidak ditentukan oleh seperangkat
perhitungan matematik saja tetapi seorang penilai perlu
mempunyai aspek seni dalam pengambilan keputusannya untuk
menganalisis dan menginterpretasikan data kuantitatif. Rangkaian
yang digunakan untuk melakukan penyesuaian persentase adalah
menghitung dan menjumlahkan secara bersamasama. Rangkaian
penyesuaian ini juga digunakan ketika penyesuaian persentase
dikombinasikan dengan penyesuaian rupiah.
Market data grid adalah sebuah tabel standar yang
digunakan untuk mengumpulkan dan membandingkan data objek
penilaian dan data properti pembanding. Penggunaan market data
grid adalah untuk menyatakan konsistensi dari penyesuaian
penyesuaian yang dibuat oleh penilai dalam melakukan analisis
perbandingan. Market data grid secara lengkap dapat dicontohkan
sebagai berikut :
No
1
2
Elemen Perbandingan
Harga transaksi
Lokasi
Karakteristik Tanah
Luas Tanah
Bentuk Tanah
Kontur
Elevasi tanah
Kepemilikan
Karakteristik Bangunan
Luas
Komponen Bangunan
Fasilitas
Tahun Dibangun
Tanggal Transaksi
Jumlah Penyesuaian
Indikasi Nilai Properti
Pembobotan
Jumla
Rekonsiliasi Nilai
Objek
Penilaian
Pembanding
1
Pembandin
g
Rp1,438,000,000 Rp1,026,000,0
00
+3%
+4
Pembanding
3
Rp1,605,000,00
0
5%
2%
0%
0%
+2%
0%
+1
0
+2
0
2%
0%
0%
0%
0%
3%
+ 2%
0%
9%
+1%
6%
+5
+2
0
0
+
13
0%
5%
0%
12%
+1%
23%
40%
30
Rp540,688,000 Rp347,814,00
Rp1,259,257,00
0
30%
Rp370,755,000
Pembobotan subyektif dalam contoh di atas sering digunakan

oleh beberapa penilai dan secara tidak sadar mengaplikasikan
metode yang mirip dengan teknik probabilitas subyektif. Harga tiaptiap properti diberi bobot sesuai atau sebanding dengan properti
yang akan dinilai untuk digunakan sebagai pembanding, dengan
catatan bahwa total bobot adalah 100%. Menurut beberapa ahli,
Page 28 of 59

metode ini mengandung unsur subyektif yang tinggi dan tidak
terdapat penjelasan yang akurat tentang pemberian bobot
terhadap properti pembanding. Penilaian yang akurat hanya dapat
dihasilkan oleh penilai yang telah berpengalaman dan dapat
menghitung secara sistematis. Namun demikian agar dapat
mendukung opini yang telah diberikan tetap diperlukan aplikasi dari
analisis yang obyektif.
Setelah analisis perbandingan penjualan selesai, selanjutnya
dilakukan indikasi nilai melalui rekonsiliasi nilai. Jika estimasi
terhadap sebuah nilai tertentu tidak dapat tercapai berkenaan
dengan kelangkaan dan kekurangpastian data, mungkin range nilai
adalah lebih sesuai.
Penerapan pendekatan perbandingan penjualan selain
dilakukan melalui metode konvensional seperti di atas, juga dapat
dilakukan melalui analisis regresi, baik dalam bentuk analisis regresi
sederhana (simple regression analysis) ataupun analisis regresi
jamak (multiple regression analysis). Penerapan teknik perbandingan
penjualan ini akan lebih tepat dan mendalam pada pembahasan
khusus mengenai teknik perbandingan penjualan.
2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan ini
mempertimbangkan kemungkinan bahwa
sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, seseorang dapat
membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli
atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding.
Dalam prakteknya pendekatan ini
mempertimbangan estimasi
depresiasi untuk properti yang lebih tua dan / atau memiliki
keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar
melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang
dinilai.
Pada
prinsipnya
menggunakan
dasar
pendekatan
perbandingan, dalam pendekatan biaya penilai membuat estimais
nilai dengan membandingkan biaya yang diperlukan untuk
membangun properti baru untuk menggantikan properti yang ada.
Nilai properti diperoleh dengan mengestimasi biaya perolehan atas
tanah dan biaya pembuatan atau penggantian baru bangunan
(Reproduction/Replacement Cost New/RCN) dikurangi dengan
penyusutan atau depresiasi (Prawoto, 2003 : 231232).
Pendekatan Biaya secara umum diformulasikan sebagai berikut :
Nilai Properti = Nilai Tanah + (RCN Bangunan
Depresiasi)
Biaya reproduksi (reproduction) atau penggantian (replacemnet)
dapat dipahami sebagai berikut :
1. Biaya reproduksi adalah biaya yang dibutuhkan untuk
membangun dengan menggunakan harga yang berlaku pada saat
Page 29 of 59

penilaian dilakukan, yang merupakan duplikat atau replika dari
properti yang dinilai, dengan menggunakan bahanbahan, stndar
konstruksi,rancangan, denah dan kualitas pekerjaan yang sama
dan menyatukan semua kekurangan, kelebihan dan kemunduran
fisik bangunan.
2. Biaya penggantian adalah perkiraan biaya untuk membangun
dengan menggunakan harga yang berlaku saat penilaian
dilakukan dimana bangunan yang dinilai menggunakan bahanbahan modern serta standar dengan rancangan masa kini.
Unsurunsur biaya yang digunakan meliputi biaya langsung
(direct cost) dan biaya tidak langsung (indirect cost). Biaya langsung
meliputi biaya bahan dan upah. Biaya ini juga dapat dibagi ke dalam
biaya struktur dan biaya komponen material, termasuk ijin
bangunan. Biaya tidak langsung meliputi biaya perencanaan,
pengawasan, asuransi, pajak dan jasa kontraktor.
Teknik
atau
metode
untuk
menghitung
biaya
reproduksi/penggantian dapat dilakukan dengan menggunakan 4
(empat) metode berikut ini :
1.
Metode Survei Kuantitas (Quantity Survey Method)
2.
Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method)
3.
Metode Meter Persegi (Square Meter Method)
4.
Metode Indeks Biaya (Index Method)
Penyusutan atau depresiasi dalam pendekatan biaya adalah
besarnya perbedaan antara biaya pembuatan/penggantian baru
dari suatu bangunan/pengembangan pada suatu tanggal penilaian
dengan nilai pasar. Penyusutan tersebut dapat dikategorikan
kerusakan fisik, kemunduran fungsional dan kemunduran eksternal
(ekonomi).
Penyusutan
dalam
akuntansi
berbeda
dengan
penyusutan dalam pendekatan biaya.
Dikenal beberapa penyusutan antara lain:
a.
Penyusutan fisik (Physical Deterioration)
Penyusutan fisik dapat disebabkan oleh beberapa faktor seperti
pengaruh dari penggunaan dan kerusakan yang tidak biasanya
serta pengaruh dari elemen bahan atau konstruksi. Dalam arti
umum penyusutan fisik sebagian besar dipengaruhi oleh umur
properti, pemeliharaan dan intensitas pemakaian.
b.
Kemunduran fungsi (Functional Obsolescence)
Kemunduran fungsi lebih dipengaruhi oelh beberapa faktor antara
lain struktur bangunan yang tidak benar, kekurangan atau
kelebihan desain dan kemunduran teknologi.
c.
Kemunduran eksternal (External Obsolescence)
Sering disebut kemunduran ekonomis, yaitu kemunduran yang
disebabkan oleh faktor faktor luar yang dapat mempengaruhi nilai
properti, seperti faktor ekonomi, sosial, kebijakan pemerintah dan
lingkungan.
Page 30 of 59

3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya
yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasi
nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan
pendapatan (biasanya pendapatan bersih) dengan suatu definisi
jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses
ini
mungkin
menggunakan
kapitalisasi
langsung
(tingkat
kapitalisasi), yield (tingkat diskonto) yang menggambarkan tingkat
pengembalian investasi, atau keduanya. Pada umumnya prinsip
subsitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang
menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding
dengan tingkat resiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai
yang paling mungkin terjadi.
Pendekatan pendapatan dilakukan dengan mendasarkan
pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh objek
penilaian pada saat ini dan masa yang akan datang, selanjutnya
dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan
tersebut ke dalam nilai property. Secara garis besar prosedur
penilaiannya adalah sebagai berikut :
1. Menentukan total pendapatan kotor potensial (Potential Gross
Income)
2. Menentukan tingkat kekosongan (vacancy rate)
3. Menentukan total pendapatan lainlain
4. Menentukan total pendapatan kotor efektif (Effective Gross
Income), yaitu penjumlahan item (ab)+c
5. Menentukan total biaya/pembelanjaan (Outgoings)
6. Menentukan total pendapatan bersih operasi (Operating Net
Income)
7. Menentukan tingkat kapitalisasi dan prosedur kapitalisasi yang
sesuai
8. Melakukan pengkapitalisasian untuk mendapatkan nilai modal
(Capital Value)dari objek penilaian (Hidayati dan Harjanto, 2003 :
161).
Pendekatan pendapatan didasarkan pada pendapatan bersih
per tahun, yang diterima dari pengusahaan properti tersebut.
Pendapatan bersih ini kemudian dikapitalisasikan dengan suatu
faktor tingkat kapitalisasi tertentu untuk mendapatkan nilai pasar
wajar properti tersebut. Dalam pendekatan pendapatan, nilai
properti adalah fungsi dari pendapatan, dimana semakin tinggi
pendapatan yang dapat dihasilkan oleh properti maka semakin
tinggi pula nilai properti tersebut.
Pendekatan Biaya secara umum diformulasikan sebagai
berikut :
Nilai Properti
Contoh
=
Pendapatan
Tingkat Kapitalisasi
Bersih
= Apabila pendapatan bersih
Tahunan
tahunan adalah Rp

Page 31 of 59

2,5 Milyar dan investor/developer membutuhkan
initial return 8%, maka investor/developer sanggup
membeli properti sebesar (nilai properti) :
Indikasi nilai = Rp. 2,5 milyar / 8%
= Rp. 31.250.000.000,Dalam pendekatan pendapatan terdapat dua metode
pengkapitalisasi pendapatan yaitu metode kapitalisasi langsung
(Direct capitalization) biasa disebut metode tradisional dan metode
aliran tunai terdiskon (Discounted Cash Flow/DCF). Dalam metode
kapitalisasi langsung mendasarkan analisis pada asumsi bahwa
pendapatan yang diterima setiap tahun adalah sama, tidak ada
pembedaan pendapatan, tingkat kekosongan dan besarnya biaya
operasional dari tahun ke tahun. Sedangkan metode DCF
mengasumsikan pendapatan yang berbeda pada tiap tahun, selain
memasukkan asumsi adanya tingkat kekosongan dan besarnya
biaya operasional juga faktor lain seperti tingkat pengembalian (rate
of
return),
sisa
umur
ekonomis,
antisipasi
terjadinya
depresiasi/apresiasi dan sebagainya.
ANALISIS PENILAIAN PROPERTI
MELALUI METODE PENGKAPITALISASIAN PENDAPATAN
I
1
2
II
III
IV
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
V
VI
VII
VII
VIII
IX
Pendapatan Kotor Potensial (PGI)

Pendapatan Sewa Ruang
Pendapatan LainLain
Total Pendapatan Kotor Potensial/Tahun
Tingkat Hunian
Pendapatan Kotor Efektif (EGI)
Rp
Rp
36,948,000,000
10,290,600,000
Rp
Rp
47,238,600,000
0.90
42,514,740,000
Rp
Rp
Rp
6,544,242,884
35,970,497,116
1,308,848,577
Rp
Rp
Rp
Th
1,639,442,271
11,557,772,194
23,103,876,345
5.621133047
90%
Biaya Operasional Tahunan (Outgoings)

Bahan Persediaan
Rp
Gaji Karyawan
Rp
Listrik
Rp
Air Bersih
Rp
Perawatan Bangunan
Rp
Premi Asuransi
Rp
Perlengkapan Kantor/Adm
Rp
Promosi dan Pemasaran
Rp
PBB
Rp
Biaya Lainlain
Rp
Jumlah Biaya Operasional
Pendapatan Bersih Operasi Sebelum Bunga & Pajak
Bunga atas modal kerja @ 20%/Tahun
Depresiasi (keseimbangan yang
semakin menurun 3%/tahun = 1.597.314.484)
Pajak Penghasilan (misal 35% x (NOI Bunga Dep))
Pendapatan Bersih Operasi
Years Purchase @ 17.6% 28 Tahun
0.176
432,000,000
2,499,000,000
2,778,159,384
39,067,500
82,000,000
256,000,000
30,000,000
120,000,000
236,016,000
72,000,000
28

Page 32 of 59

NILAI PROPERTI (CAPITAL VALUE)
Rp
129,869,962,831
Metode tradisional di atas memang mempunyai kelebihan

yaitu mudah dan sederhana untuk diaplikasikan serta sesuai untuk
digunakan ketika kondisi internal maupun eksternal properti
senantiasa stabil dan tidak banyak perubahan. Namun realita
semacam itu sulit sekali terpenuhi sehingga metode ini seringkali
memberikan hasil estimasi yang kurang akurat.
Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang
sama, tetapi umumnya tujuan dari penilaiannya tidak untuk
memberikan nilai pasar. Contohnya antara lain :
1. Penerapan pendekatan biaya dengan membandingkan biaya
dari bangunan lainnya terhadap biaya dari bangunan yang akan
dinilai namun dengan menentukan diskon atau premium yang
berbeda dari pasar pada umumnya. Pendekatan ini diterapkan
pada jenis properti tertentu (properti khusus) dan merupakan
pendekatan biaya yang tidak berbasis pasar.
2. Pemilik tanah memberikan harga premium untuk properti di
sebelahnya. Dengan menerapkan perbandingan data pasar, tanah
yang berada di sebelahnya akan mendapatkan nilai yang
mungkin berada di atas nilai pasar. Estimasi nilai ini di beberapa
negara disebut nilai untuk pembeli khusus (Special Purchaser
Value).
3. Seorang investor mungkin menerapkan tingkat pengembalian
yang tidak berbasis pasar dan hanya berlaku untuk investor itu
sendiri, sehingga ketika menerapkan pendekatan pendapatan
untuk menentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk
investasi tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yang
diantisipasi oleh investor. Penilaian ini akan mendapatkan estimasi
nilai investasi.
4. Penggunaan Biaya Penggantian Terdepresiasi (DRC) adalah
metode penerapan dari pendekatan biaya, yang digunakan untuk
menentukan nilai dari proeprti khusus untuk tujuan pelaporan
keuangan, dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan
atau terbatas.
Setiap pendekatan penilaian memiliki metode penerapan
alternatif. Keahlian Penilai, standar lokal, kebutuhan pasar dan data
yang tersedia merupakan faktorfaktor yang berpengaruh dalam
penentuan metode penilaian yang sesuai untuk diterapkan. Alasan
untuk adanya pendekatan maupun metode penerapan alternatif
adalah untuk memberikan kepada penilai serangkaian prosedur
alternatif yang pada akhirnya akan ditimbang dan bila perlu akan
direkonsiliasikan menjadi estimasi nilai akhir, tergantung pada jenis
nilai tertentu yang akan digunakan.

Page 33 of 59
BAB III
PENILAIAN ASET PEMERINTAH
PENILAIAN UMUM ASET PEMERINTAH
A.Penilaian Aset Pemerintah
Penilaian Barang Milik Negara Adalah suatu proses
kegiatan penelitian yang selektif didasarkan pada data/fakta yang
objektif dan relevan dengan menggunakan metode/teknik tertentu
untuk memperoleh nilai Barang Milik Negara. (PMK No.
96/PMK.06/2007).
B.Profesi Penilai
Penilai adalah pihak yang melakukan Penilaian secara
independen berdasarkan kompetensi yang dimilikinya terdiri dari
Penilai Internal dan Penilai Eksternal.
1. Penilai Internal
Penilai Internal di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan
Negara, selanjutnya disebut Penilai Direktorat Jenderal, adalah
penilai Pegawai Negeri Sipil di lingkungan Direktorat Jenderal
yang diangkat oleh kuasa Menteri yang diberi tugas, wewenang,
dan tanggung jawab untuk melakukan Penilaian secara
independen.
2. Penilai Eksternal
Penilai Eksternal adalah penilai selain Penilai Direktorat Jenderal
yang mempunyai izin praktek Penilaian dan menjadi anggota
asosiasi Penilaian yang diakui oleh Departemen Keuangan. (PMK
No. 179/PMK.06/2009).
C. Ciri-Ciri Nilai
Beberapa ciri tertentu dimiliki oleh sesuatu barang agar
barang tersebut mempunyai nilai. Eldred Gary dalam bukunya
yang berjudul Real Estate Analysis and Strategy mengemukakan
ciri-ciri yang dimaksudkan di atas sebagai berikut:
1. Demand
Analisis demand merupakan analisis orang/pembeli; apa yang
mereka inginkan/butuhkan, kemampuan keuangan dan
keinginan untuk membayar. Jika semua kondisi tersebut dapat
menciptakan keinginan dan kemampuan untuk membayar
properti oleh para pembeli potensial/penyewa maka tercipta
effective demand. Untuk mengidentifikasikan pembeli potensial,
seorang analis properti dapat melakukan studi pasar yang
mendalam dan tidak hanya berdasarkan atas secondary data
saja.
2. Utility
Utility menunjuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah
properti, dan sejauh manakah sebuah properti dapat memenuhi
kebutuhan dan keinginan dari para pembeli potensial. Tidak ada
Page 34 of 59

satupun propertipun yang dapat memenuhi kebutuhan semua
pembeli.
3. Scarcity (The Competitive Environment)
Konsep ini merujuk pada relativitas tingkat pemasokan properti
(supply) yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli potensial.
Jika pembeli potensial memiliki banyak pilihan, maka nilai
properti cenderung relatif rendah dan begitupun sebaliknya.
Analisis kelangkaan ini berarti analisis kompetitor yaitu
menghitung jumlah atau besarnya subtitusi properti. Tanpa
scarcity,
banyak
dari
supplier/developer/investor
akan
menderita kerugian.
4. Transferability
Merujuk pada proses transfer hal properti dari satu pihak ke
pihak lain. Proses ini terdiri dari marketing, negotiating ang
closing transaksi properti. Salah satu alasan mengapa proses
transfer dianggap penting, karena antara pembeli dan penjual
memiliki kesulitan dalam menemukan kesepakatan. Hal ini
terjadi dimana pihak pembeli mengidentifikasikan nilai properti
yang sesungguhnya dari pihak penjual. Demikian sebaliknya
pihak penjual sulit untuk menentukan nilai jual yang
sesungguhnya.
Sedangkan real properti merupakan kumpulan atas
berbagai macam hak dan interest yang ada dikarenakan
kepemilikan atas satuan real estate, meliputi hak untuk
menggunakan, menyewakan, memberikan kepada orang lain atau
tidak. properti selain sebagai investasi, juga merupakan aset. Aset
bila dikaitkan dengan properti maka dapat dijabarkan melalui
beberapa aspek, yakni:
1. Memiliki nilai ekonomis yang terkait dengan nilai pemanfaatan
tertinggi dan terbaik (highest and best use).
2. Menghasilkan pendapatan dari pengoperasian properti.
3. Memiliki fisik, fungsi dan hak penguasaan yang baik.
4. Economical life-time yang panjang.
D.
Jenis Jenis Nilai

Terdapat berbagai jenis nilai untuk mengapresiasikan suatu
benda sesuai dengan tujuannya. Tetapi diantara berbagai jenis
nilai tersebut yang seringkali digunakan adalah.
1. Nilai modal (capital value) adalah nilai yang ditetapkan untuk
medapatkan hak milik terhadap suatu harta/benda.
2. Nilai potensi (potential value) adalah nilai sesuatu
barang/harta berdasarkan potensi pendapatan yang dimiliki
oleh barang/harta tersebut pada masa yang akan datang.
3. Nilai spekulasi (speculation value) adalah nilai suatu harta
berdasarkan kepada ramalan dan jangkaan (prediction and
speculation) pada masa mendatang.
4. Nilai penggunaan (usage value) adalah nilai dari suatu
Page 35 of 59

barang/harta kepada seseorang yang memang perlu
menggunakan barang tersebut.
5. Nilai pertukaran (exchange value) adalah nilai sesuatu
barang/harta kepada seseorang yang menggadaikan, dia akan
menukar tangan barang tersebut kepada orang lain kelak.
6. Nilai sentimental (centimental value) adalah nilai sesuatu
barang/harta dari seseorang yang teramat sayang dan berat
untuk melepaskannya.
7. Nilai pasar wajar (fair market value) adalah nilai yang
diperoleh dari transaksi yang wajar di antara penjual dan
pembeli.
8. Nilai sewa (rental value) adalah nilai yang ditetapkan untuk
mendapatkan hak menggunakan sesuatu harta dalam jangka
waktu yang terbatas dan ditetapkan.
9. Nilai penjualan (sale value) adalah nilai yang telah ditetapkan
oleh pihak penjual untuk tujuan penjualan sesuatu
barang/harta.
10. Nilai jual paksa (forced sale value) adalah nilai jual yang
diperoleh dari pelelangan akibat pelanggaran undang-undang
atau perjanjian. Nilai jual paksa biasanya ditentukan sebanyak
60% sampai 70% dari nilai pasaran.
11. Nilai sisa (scrab value) atau seringkali disebut sebagai nilai
rongsokan (biasanya mesin) dimana barang hanya dihitung
sebagai nilai besi tua.
12. Nilai salvage (salvege value) Nilai salvage adalah nilai sesuatu
barang/harta apabila dijual komponen-komponenya secara
bersaingan atau tidak didasarkan kepada fungsi barang
tersebut semula.
13. Nilai Pasar (Market Value) adalah perkiraan jumlah uang pada
tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli
atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya
dilakukan secara layak dan kedua pihak masing-masing
mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.
14. Nilai pasar untuk penggunaan yang ada (Market value for
existing use) adalah nilai pasar dari suatu aset berdasarkan
kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa
aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk penggunaan
yang ada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan definisi nilai
pasar tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang ada
menggambarkan penggunaan terbaik dan tertinggi dari aset
tersebut.
15. Nilai asuransi (Insurable value) adalah nilai properti
sebagaimana yang diterapkan berdasarkan kondisi-kondisi
yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan
dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci
Page 36 of 59

16. Nilai Buku (Book Value) adalah biaya perolehan (historical cost)
yang dikurangi dengan sejumlah penyusutan yang telah
dibebankan yang muncul selama umur penggunaan aset
tersebut.
17. Nilai investasi (investment value) adalah nilai dari suatu
perusahaan atau saham (business interest) atau kepentingan
dalam perusahaan yang bersifat spesifik terhadap seorang
investor, didasarkan pada atau terkait dengan persyaratan
tertentu dari seorang atau kelompok investor.
18. Nilai jual paksa (forced sale value) adalah sejumlah uang yang
mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka
waktu yang relative pendek untuk dapat memenuhi jangka
waktu pemasaran dalam definisi nilai pasar. Pada beberapa
situasi nilai jual paksa dapat melibatkan penjual yang tidak
berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan
mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual.
19. Nilai kena pajak (assessed, rateable, taxable value) adalah
nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan
perundang-undangan
yang
berlaku
berkaitan
dengan
penetapan, tarif dan atau penentuan pajak properti. Walaupun
beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip
nilai pasar sebagai dasar dari perkiraan, metodologi penilaian
yang diisyaratkan mungkin memberikan hasil yang berbeda
dari nilai pasar seperti yang telah didefiniskan diatas. Nilai
kena pajak adalah bukan nilai pasar.
20. Nilai Khusus (special Value) adalah nilai yang diperoleh karena
unsur luar biasa dari nilai sehingga melebihi nilai pasar. Nilai
khusus dapat terjadi misalnya oleh karena kaitan fisik, fungsi,
atau ekonomi dari properti dengan properti lainnya seperti
properti yang berkesinambungan.
21. Nilai perusahaan sebagai usaha yang berjalan (Going Concern
Value) adalah nilai suatu usaha secara keseluruhan.
22. Nilai realisasi bersih (net realizable value) adalah perkiraan
harga jual suatu aset dalam suatu usaha yang berjalan
sebagimana biasa, dikurangi biaya penjualan dan biaya
penyelesaian.
23. Nilai sekrap (Scrap value) adalah perkiraan jumlah uang yang
akan diperoleh dari transaksi jual beli dari bagianbagian/material suatu properti (tidak termasuk tanah) tidak
untuk suatu kegunaan yang produktif.
E. Prinsip Dalam Penilaian
Prinsip-Prinsip dalam Penilaian terdiri dari :
1. Highest and best use (Penggunaan terbaik dan tertinggi), Nilai
suatu tanah kosong dimungkinkan lebih tinggi dari tanah yang
ada bangunannya. Ada 2 kriteria yang menentukan
Page 37 of 59

penggunaan HBU yaitu Permintaan dan peraturan untuk
peruntukan
2. Supply & demand (persediaan dan permintaan), Properti
mempunyai nilai apabila properti tsb dapat digunakan. Nilai
akan naik bila pesediaan tanah berkurang, dimana orang
memerlukan tanah. Misalnya di daerah yang padat
penduduknya.
3. Substitusi (Pinsip pengganti), Pembeli suatu properti tidak
akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan
dengan biaya pembelian properti lain yang sama, artinya
properti yang lebih murah yang akan terjual lebih dahulu.
4. Anticipation (prinsip keuntungan yang diharapkan properti)
Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan dimasa
yang akan datang akan High and best use / penggunaan dari
properti tersebut.
5. Change (Perubahan), Nilai selalu berubah-ubah dan
dipengaruhi oleh banyak variabel antara lain jumlah
penduduk, perubahan kondisi ekonomi, adanya pusat
perbelanjaan baru, perubahan politik negara dll.
6. Conformity (kesesuaian), Properti yang terletak dilingkungan
yang cocok baik sosial maupun ekonomi akan mempunyai nilai
yang maksimum.
7. Competition (Prinsip persaingan) Semua bentuk usaha
menginginkan
mendapatkan
keuntungan.properti
tidak
terkecuali.Bila permintaan besar akan suatu properi developer
akan mendapat keuntungan yang besar. Developer lain akan
masuk ke lokasi tersebut. Maka timbul persaingan dan
keuntungan akan turun. Nilai properti akan dipengaruhi oleh
tingkat persaingan tersebut.
8. Increasing
and
decreation
return
(penambahan dan
pengurangan
pendapatan).
Prinsip
dasar
ekonomi
mengatakan bahwa pertambahan biaya pada suatu usaha
belum tentu memberikan penambahan dalam pendapatan.
Demikian juga dalam usaha dibidang properti berlaku juga
kondisi bahwa penambahan biaya pada suatu properti belum
tentu akan menambah penghasilan properti tersebut. Nilai
properti
tersebut
tidak
bertambah,
bahkan
akan
berkurang/turun.
9. Consisten use (penggunaan yang tetap) Tanah dan bangunan
harus dinilai sesuai dengan penggunaan yang sesuai dengan
peruntukannya. Properti harus dinilai berdasarkan penggunaan
yang pasti.
Dalam kenyataannya, nilai dapat dipengaruhi oleh
beberapa faktor yang mengakibatkan nilai tersebut naik / turun.
Faktor tersebut adalah :

Page 38 of 59

1. Faktor fisik, alam dan lingkungan yang mencakup antara lain
iklim dan topografi, tingkat kesuburan tanah, sumber mineral
dan banjir
2. Faktor Sosial yang mencakup populasi penduduk, perubahan
kepadatan, distribusi geografis atas kelompok ras masyarakat
dan perkembangan pendidikan dan aktivitas social.
3. Faktok politik dan kebijaksanaan Pemerintah yang mencakup
peruntukan,
rencana
tatakota,
pembatasan
pendirian
bangunan, Kredit Perumahan Rakyat
4. Faktor Ekonomi baik ekonomi mikro maupun makro yang.
mencakup tingkat pengangguran, perubahan gaji pegawai,
perluasan sektor industri, perubahan tingkat bunga bank dll.
F. Barang Milik Negara dan Daerah
a. Barang Milik Negara
Menurut Undang Undang No 1 Tahun 2004 Tentang
Perbendaharaan Negara pasal 1 ayat (10) Barang Milik
Negara adalah Barang Milik Negara adalah semua barang
yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN atau berasal dari
Undang Undang No 19 Tahun 2008 Tentang Surat
Berharga Syariah Pasal 1 ayat (4) Barang Milik Negara adalah
semua barang yang dibeli atau diperoleh
atas
beban
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara atau berasal dari
Menurut Peraturan Pemerintah No 27 tahun 2014
Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah Pasal 1 ayat
(1) Barang Milik Negara adalah semua barang yang dibeli
atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan
Belanja Negara atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.
Menurut Peraturan Pemerintah No 27 tahun 2014
Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah Pasal 1 ayat
(2) Barang Milik Daerah adalah semua barang yang dibeli
atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan
Belanja Daerah atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.
Menurut
Peraturan
Menteri
Keuangan
No
246/PMK.06/2014
Tentang
Tata
Cara
Pelaksanaan
Penggunaan Barang Milik Negara pasal 1 ayat (1) Barang
Milik Negara, yang selanjutnya disingkat BMN, adalah semua
barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN atau
berasal dari perolehan lainnya yang sah.
Menurut
Peraturan
Menteri
Keuangan
No
96/PMK.06/2007 Tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan,
Pemanfaatan, Penghapusan & Pemindahtanganan Barang
Milik Negara pasal 1 ayat (1) Barang Milik Negara adalah
semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN
atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.
Page 39 of 59

Menurut
Peraturan
Menteri
Keuangan
No
179/PMK.06/2009 Tentang Penilaian Barang Milik Negara
pasal 1 ayat (1) Barang Milik Negara adalah semua barang
yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan
dan Belanja Negara (APBN) atau berasal dari perolehan
lainnya yang sah.
b. Barang Milik Daerah
Menurut Undang Undang No 1 Tahun 2004 Tentang
Perbendaharaan Negara pasal 1 ayat (11) Barang Milik
Daerah adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh
atas beban APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang
sah.
Sedang menurut Permendagri No 17 Tahun 2007
Tentang Pedoman teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah
pasal 1 ayat (3) Barang milik daerah adalah semua barang
yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan
dan Belanja Daerah atau perolehan lainnya yang sah.
G.
Peraturan Terkait
Regulasi atau peraturan berkaitan dengan Penilaian Barang
Milik Negara tidak bisa dilepaskan dengan peraturan dibawah ini
karena memiliki keterkaitan antara satu dengan yang lainnya
adapun peraturan tersebut adalah :
1. Undang Undang No 17 Tahun 2003 Tentang Keuangan Negara
2. Undang Undang No 1 Tahun 2004 Tentang Perbendaharaan
Negara
3. Undang Undang No 32 Tahun 2004 Tentang Pemerintahan
Daerah sebagaimana diganti dengan Undang Undang No 23
Tahun 2014 dan diganti dengan Perpu No 2 Tahun 2014 dan
ditetapkan dengan Undang Undang No 2 Tahun 2015 Tentang
Penetapan Perpu No 2 tahun 2014 Tentang Perubahan Undang
Undang No 23 Tahun 2014 Tentang Pemerintahan Daerah
Menjadi Undang Undang
4. Undang Undang No 19 Tahun 2008 Tentang Surat Berharga
Syariah Negara
5. Peraturan Pemerintah No 27 tahun 2014 Tentang Pengelolaan
Barang Milik Negara Atau Daerah (Pengganti PP No 38 Tahun
2008)
6. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 166/PMK.06/2015 Tentang
Penilaian Barang Milik Negara
Penilai Internal Direktorat Jenderal Kekayaan Negara
Penilaian Jaminan
9. Peraturan Menteri Keuangan No 96/PMK.06/2007 Tentang Tata
Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan &
Pemindahtanganan Barang Milik Negara
Page 40 of 59

10. Peraturan Menteri Keuangan No 179/PMK.06/2009 Tentang
Cara Pelaksanaan Penghapusan Barang milik Negara
Cara Pelaksanaan Penggunaan Barang Milik Negara.
13. Peraturan Menteri Keuangan No 101/PMK.01/2014 Tentang
Penilai Publik.
Namun demikian dalam makalah ini penulis akan memfokuskan
pada Peraturan Menteri Keuangan No 179/PMK.06/2009 Tentang
Penilaian Barang Milik Negara selain tetap merujuk pada aturan
lain yang terkait khususnya berkaitan dengan penilaian aset
yang di terapkan dalam dunia usaha swasta atau biasa dikenal
dengan privat setor.
PENILAIAN BARANG MILIK NEGARA
Perihal I KETENTUAN UMUM

Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 179 Tahun
2009 Tentang Penilaian Barang Milik Negara dikenal beberapa
pengertian antara lain:
1. Barang Milik Negara adalah semua barang yang dibeli atau
diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja
Negara (APBN) atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.
2. Pemanfaatan adalah pendayagunaan Barang Milik Negara
yang tidak dipergunakan sesuai dengan tugas pokok dan
fungsi kementerian/lembaga, dalam bentuk sewa, pinjam
pakai,
kerjasama
pemanfaatan,
dan
bangun
serah
guna/bangun guna serah dengan tidak mengubah status
kepemilikan.
3. Pemindahtanganan adalah pengalihan kepemilikan Barang
Milik Negara dengan cara dijual, dipertukarkan, dihibahkan
atau disertakan sebagai modal pemerintah.
4. Penilaian adalah proses kegiatan yang dilakukan oleh penilai
untuk memberikan suatu opini nilai atas suatu objek Penilaian
pada saat tertentu dalam rangka pengelolaan Barang Milik
Negara/Daerah.
5. Pengelola Barang adalah pejabat yang berwenang dan
bertanggung jawab menetapkan kebijakan dan pedoman serta
melakukan pengelolaan Barang Milik Negara.
6. Pengguna Barang adalah pejabat pemegang kewenangan
penggunaan Barang Milik Negara.
7. Kuasa Pengguna Barang adalah kepala satuan kerja atau
pejabat yang ditunjuk oleh Pengguna Barang untuk
menggunakan barang yang berada dalam penguasaannya
dengan sebaik-baiknya.
Page 41 of 59

8. Pemohon adalah Pengelola Barang, Pengguna Barang, atau
pihak yang diberi wewenang yang mengajukan permohonan
Penilaian.
9. Penilai adalah pihak yang melakukan Penilaian secara
independen berdasarkan kompetensi yang dimilikinya terdiri
dari Penilai Internal dan Penilai Eksternal.
10. Penilai Internal di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan
Negara, selanjutnya disebut Penilai Direktorat Jenderal, adalah
penilai Pegawai Negeri Sipil di lingkungan Direktorat Jenderal
yang diangkat oleh kuasa Menteri yang diberi tugas,
wewenang, dan tanggung jawab untuk melakukan Penilaian
secara independen.
11. Penilai Eksternal adalah penilai selain Penilai Direktorat
Jenderal yang mempunyai izin praktek Penilaian dan menjadi
anggota asosiasi Penilaian yang diakui oleh Departemen
Keuangan.
12. Nilai Pasar, selanjutnya sesuai ilmu akuntansi disebut sebagai
Nilai Wajar, adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal
Penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli, hasil
penukaran, atau penyewaan suatu properti, antara pembeli
yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual
atau antara penyewa yang berminat menyewa dan pihak yang
berminat menyewakan dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang penawarannya dilakukan secara layak dalam waktu yang
cukup, dimana kedua pihak masing- masing mengetahui
kegunaan properti tersebut bertindak hati-hati, dan tanpa
paksaan.
13. Nilai Buku adalah biaya perolehan aset yang dikapitalisasi,
dikurangi akumulasi penyusutan, deplesi, atau amortisasi yang
tercatat dalam daftar barang Pengguna Barang/Kuasa
Pengguna
Barang
atau
laporan
barang
Pengguna
Barang/Kuasa Pengguna Barang.
14. Surat Berharga Syariah Negara, selanjutnya disebut SBSN,
adalah surat berharga negara yang diterbitkan berdasarkan
prinsip syariah, sebagai bukti atas bagian penyertaan
terhadap Aset SBSN, baik dalam mata uang rupiah maupun
valuta asing.
15. Basis Data adalah kumpulan data dan informasi pendukung
lainnya yang berkaitan dengan Penilaian Barang Milik Negara
yang disimpan dalam media penyimpanan data.
Perihal II RUANG LINGKUP
a. Bagian Kesatu Umum
Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 179 Tahun
2009 Tentang Penilaian Barang Milik Negara juga
mengatur pelaksanaan Penilaian Barang milik Negara
Page 42 of 59

yang dilakukan oleh Penilai Direktorat Jenderal dan
dikenal beberapa hal anatara lain:
1. Penilaian Barang Milik Negara berupa tanah dan/atau
bangunan dilakukan oleh Penilai Direktorat Jenderal.
2. Pelaksanaan Penilaian oleh Penilai Direktorat Jenderal
dilakukan dalam Tim Penilai Direktorat Jenderal.
3. Penilaian dapat melibatkan Penilai Eksternal yang
ditetapkan oleh Pengelola Barang.
4. Keterlibatan Penilai Eksternal berupa pemberian
bantuan teknis Penilaian.
5. Penilaian Barang Milik Negara selain tanah dan/atau
bangunan dapat dilakukan oleh Penilai Direktorat
Jenderal.
b. Bagian Kedua Objek Penilaian
Sasaran objek Penilaian adalah Barang Milik Negara yang
meliputi:
a. Barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN;
dan
b. Barang yang berasal dari perolehan lainnya yang sah
diantaranya.
1. Barang yang diperoleh dari hibah/sumbangan atau
yang sejenis;
2. Barang yang diperoleh sebagai pelaksanaan
perjanjian/kontrak;
3. Barang yang diperoleh sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan; atau
4. Barang yang diperoleh berdasarkan putusan
pengadilan yang telah memperoleh kekuatan
hukum tetap.
c. Bagian Ketiga Tujuan Penilain
Penilaian Barang Milik Negara dilakukan dalam rangka:
1. Penyusunan neraca Pemerintah Pusat;
2. Pemanfaatan;
3. Pemindahtanganan; atau
4. Penerbitan Surat Berharga Syariah Negara[SBSN].
Sedangkan Penilaian sebagaimana dimaksud dilakukan
dengan tujuan menentukan Nilai Wajar
d. Bagian Keempat Permohonan Penilaian
Penilaian Barang Milik Negara dalam rangka penyusunan
neraca Pemerintah Pusat atau penerbitan SBSN
dilakukan tanpa harus didahului adanya permohonan
Penilaian.
Penilaian sebagaimana dimaksud tersebut
diatas dilakukan berdasarkan rencana kerja Penilaian
Page 43 of 59

Pemerintah yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal.
Penilaian Barang Milik Negara berupa tanah
dan/atau bangunan dalam rangka Pemanfaatan atau
Pemindahtanganan dilakukan berdasarkan permohonan
Pengelola Barang.
Penilaian Barang Milik Negara selain tanah
dari/atau bangunan dalam rangka Pemanfaatan atau
Pemindahtanganan dilakukan berdasarkan:
1. permohonan Penilaian dari Pengelola Barang, dalam
hal Pengguna Barang telah mengajukan permohonan
Pemanfaatan atau Pemindahtanganan Barang Milik
Negara; atau
2. permohonan Penilaian dari Pengguna Barang, dalam
hal
Pengguna
Barang
belum
mengajukan
permohonan Pemanfaatan atau Pemindahtanganan
Barang Milik Negara kepada Pengelola Barang.
Penilaian dalam rangka Pemindahtanganan
Barang Milik Negara, sebagai tindak lanjut putusan
pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap,
dilakukan berdasarkan permohonan pihak yang diberi
wewenang.
Permohonan Penilaian diajukan oleh:
1. Direktur Barang Milik Negara I, Direktur Barang Milik
Negara II, atau Direktur Kekayaan Lain-lain, untuk
permohonan Penilaian Barang Milik Negara kepada
Direktur Penilaian Kekayaan Negara;
2. Kepala Bidang Pengelolaan Kekayaan Negara, untuk
permohonan Penilaian kepada Kepala Bidang
Penilaian; atau
3. Kepala Seksi Pengelolaan Kekayaan Negara, untuk
permohonan
Penilaian
kepada
Kepala
Seksi
Pelayanan Penilaian.
Permohonan Penilaian disampaikan kepada :
1. Direktur Jenderal, dalam hal Penilaian merupakan
kewenangan Kantor Pusat;
2. Kepala Kantor Wilayah yang wilayah kerjanya
meliputi tempat kedudukan Kuasa Pengguna Barang,
dalam hal Penilaian merupakan kewenangan Kantor
Wilayah; atau
3. Kepala Kantor Pelayanan yang wilayah kerjanya
meliputi tempat kedudukan Kuasa Pengguna Barang,
dalam hal Penilaian merupakan kewenangan Kantor
Pelayanan.
Permohonan Penilaian disampaikan secara
tertulis, disertai dengan data dan informasi objek
Penilaian. Data dan informasi sebagaimana dimaksud,
untuk permohonan Penilaian Barang Milik Negara berupa
Page 44 of 59

tanah dan/atau bangunan meliputi:
1. Latar belakang permohonan;
2. Tujuan Penilaian;
3. Dokumen legalitas, antara lain:
a. fotokopi sertifikat tanah;
b. fotokopi akte jual beli;
c. fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB); dan atau
d. surat keterangan tanah dan/atau bangunan dari
instansi yang berwenang.
4. Deskripsi objek Penilaian;
Deskripsi objek Penilaian paling sedikit meliputi
lokasi, jumlah, dan luas bidang tanah dan/atau
bangunan.
5. Surat keterangan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) objek
Penilaian yang dikeluarkan oleh Direktorat Jenderal
Pajak.
Data dan informasi, untuk permohonan Penilaian Barang
Milik Negara selain tanah dan/atau bangunan meliputi:
1. latar belakang permohonan;
2. tujuan Penilaian; dan
3. deskripsi objek Penilaian.
Dalam hal objek Penilaian berupa kendaraan bermotor,
permohonan Penilaian dilengkapi dengan data dan
informasi juga harus disertakan fotokopi dokumen
legalitas atau surat keterangan dari instansi yang
berwenang.
Dalam hal objek Penilaian berupa:
1. limbah
padat
(scrap),
permohonan
Penilaian
dilengkapi dengan data dan informasi dan surat
keterangan berat objek Penilaian yang diterbitkan
oleh Pemohon Penilaian; atau
2. limbah cair, permohonan Penilaian dilengkapi dengan
data dan informasi dan surat keterangan volume
objek Penilaian yang diterbitkan oleh Pemohon
Penilaian.
Deskripsi objek Penilaian paling sedikit meliputi lokasi,
jumlah, dan spesifikasi. Pemohon wajib memberikan data
dan informasi objek Penilaian secara lengkap dan benar.
Tim Penilai Direktorat Jenderal meminta secara tertulis
kelengkapan data dan/atau informasi kepada Pemohon,
dalam hal:
1. Data dan/atau informasi objek Penilaian yang
diserahkan belum lengkap; dan/atau
2. membutuhkan data dan/atau informasi lebih lanjut
Page 45 of 59

sebagai bahan Penilaian.
Dalam hal Pemohon tidak memenuhi ketentuan, Tim
Penilai Direktorat Jenderal mengembalikan secara
tertulis permohonan Penilaian kepada Pemohon.
Permintaan kelengkapan data dan/atau informasi atau
pengembalian atas permohonan Penilaian dilakukan oleh
Tim Penilai Direktorat Jenderal melalui:
1. Direktur Penilaian Kekayaan Negara, untuk Tim
Penilai Direktorat Jenderal dari Kantor Pusat;
2. Kepala Bidang Penilaian, untuk Tim Penilai Direktorat
Jenderal dari Kantor Wilayah; atau
3. Kepala Seksi Pelayanan Penilaian, untuk Tim Penilai
Direktorat Jenderal dari Kantor Pelayanan.
Permintaan kelengkapan data dan/atau informasi atau
pengembalian atas permohonan Penilaian dilakukan oleh
Tim Penilai Direktorat Jenderal melalui:
1. direktur Penilaian Kekayaan Negara, untuk Tim
2. Kepala Kantor Wilayah, untuk Tim Penilai Direktorat
3. Kepala Kantor Pelayanan, untuk Tim Penilai Direktorat
Jenderal dari Kantor Pelayanan.
Perihal III TIM PENILAI DIREKTORAT JEDERAL
a. Bagian Kesatu Pembentukan Tim Penilai Direktorat
Jenderal
Pembentukan Tim Penilai Direktorat Jenderal meliputi :
1. Tim Penilai Direktorat Jenderal di Kantor Pusat
dibentuk dengan Keputusan Direktur Jenderal atau
pejabat yang ditunjuk.
2. Tim Penilai Direktorat Jenderal di Kantor Wilayah
dibentuk dengan Keputusan Kepala Kantor Wilayah.
3. Tim Penilai Direktorat Jenderal di Kantor Pelayanan
dibentuk
dengan
Keputusan
Kepala
Kantor
Pelayanan.
4. Tim Penilai Direktorat Jenderal mempunyai anggota
dalam jumlah bilangan ganjil.
5. Tim Penilai Direktorat Jenderal paling sedikit
beranggotakan 3 (tiga) orang dengan (1) satu orang
berkedudukan sebagai ketua merangkap anggota.
6. Ketua sebagaimana adalah Penilai Direktorat
Jenderal.
7. Anggota Tim Penilai Direktorat Jenderal adalah Penilai
Direktorat Jenderal dan/atau pegawai yang dianggap
cakap untuk menjadi anggota Tim Penilai Direktorat
Jenderal.
8. Jumlah Tim Penilai Direktorat Jenderal yang dibentuk
Page 46 of 59

disesuaikan dengan beban kerja.
b. Bagian Kedua Pembagian Kewenangan Tim Penilai
Direktorat Jenderal
Pembagian kewenangan Tim Penilai Direktorat
Jenderal untuk melakukan Penilaian dalam rangka
penyusunan neraca Pemerintah Pusat atau penerbitan
SBSN ditetapkan oleh Direktur Jenderal atau pejabat
yang ditunjuk.
Tim Penilai Direktorat Jenderal dari Kantor
Pelayanan berwenang untuk melakukan Penilaian dalam
rangka Pemanfaatan atau Pemindahtanganan Barang
Milik Negara berupa tanah dan/atau bangunan dengan
besaran indikasi nilai per paket usulan Pemanfaatan atau
Pemindahtanganan sesuai besaran kewenangan Menteri
dalam memberikan persetujuan/penolakan atas usulan
Negara berupa tanah dan/atau bangunan yang
dilimpahkan
kepada
Direktur
Jenderal
dan
diteruslimpahkan kepada Kepala Kantor Pelayanan.
Wilayah berwenang untuk melakukan Penilaian dalam
Milik Negara berupa tanah dan/atau bangunan dengan
Pemindahtanganan sesuai besaran kewenangan Menteri
dalam memberikan persetujuan/penolakan atas usulan
Negara berupa tanah dan/atau bangunan yang
dilimpahkan
kepada
Direktur
Jenderal
dan
diteruslimpahkan kepada Kepala Kantor Wilayah.
Tim Penilai Direktorat Jenderal dari Kantor Pusat
berwenang untuk melakukan Penilaian dalam rangka
Negara berupa tanah dan/atau bangunan dengan
Pemindahtanganan di atas besaran paket usulan
pertama.
Besaran indikasi nilai sebagaimana dimaksud
dihitung dengan cara:
1. Menghitung proporsi luas tanah dan/atau bangunan
yang akan dimanfaatkan atau dipindahtangankan
atas keseluruhan luas tanah dan/atau bangunan yang
bersangkutan yang tercatat dalam daftar barang
Pengguna Barang/Kuasa Pengguna Barang atau
laporan barang Pengguna Barang/ Kuasa Pengguna
Barang; dan
Page 47 of 59

2. Mengalikan proporsi dengan Nilai Buku tanah
dan/atau bangunan yang bersangkutan yang tercatat
dalam daftar barang Pengguna Barang/Kuasa
Pengguna Barang atau laporan barang Pengguna
Barang/Kuasa Pengguna Barang.
Dalam hal objek Penilaian berupa:
1. Tanah atau tanah berikut bangunan yang belum
tercatat dalam daftar barang Pengguna Barang/Kuasa
Pengguna Barang atau laporan barang Pengguna
Barang/Kuasa Pengguna Barang, indikasi nilai
sebagaimana dimaksud dihitung dengan cara
mengalikan NJOP per meter persegi atas tanah objek
Penilaian dengan luas tanah objek Penilaian yang
akan dimanfaatkan atau dipindahtangankan.
2. Bangunan yang belum tercatat dalam daftar barang
Pengguna Barang/Kuasa Pengguna Barang atau
laporan barang Pengguna Barang/Kuasa Pengguna
Barang, indikasi nilai sebagaimana dimaksud dihitung
dengan cara mengalikan NJOP per meter persegi atas
tanah tempat objek Penilaian berdiri dengan luas
bagian bangunan yang akan dimanfaatkan atau
dipindahtangankan.
NJOP sebagaimana dimasud merupakan NJOP atas
tanah objek Penilaian pada tahun permohonan yang
diperoleh dari Surat Keterangan NJOP yang dikeluarkan
oleh Direktorat Jenderal Pajak.
Dalam hal terdapat perbedaan luas tanah antara
Surat Keterangan NJOP dengan dokumen legalitas, luas
tanah yang digunakan untuk menghitung indikasi nilai
adalah luas tanah yang tertera pada dokumen legalitas.
Pelayanan berwenang untuk dapat melakukan Penilaian
dalam rangka Pemanfaatan atau Pemindahtanganan
Barang Milik Negara selain tanah dan/atau bangunan
dengan besaran indikasi nilai per paket usulan
Pemanfaatan atau Pemindahtanganan sesuai besaran
kewenangan
Menteri
dalam
memberikan
persetujuan/penolakan atas usulan Pemanfaatan atau
Pemindahtanganan Barang Milik Negara selain tanah
dan/atau bangunan yang dilimpahkan kepada Direktur
Jenderal dan diteruslimpahkan kepada Kepala Kantor
Pelayanan.
Wilayah berwenang untuk dapat melakukan Penilaian
dalam rangka Pemanfaatan atau Pemindahtanganan
Barang Milik Negara selain tanah dan/atau bangunan
dengan besaran indikasi nilai per paket usulan
Page 48 of 59

Pemanfaatan atau Pemindahtanganan sesuai besaran
kewenangan
Menteri
dalam
memberikan
persetujuan/penolakan atas usulan Pemanfaatan atau
Pemindahtanganan Barang Milik Negara selain tanah
dan/atau bangunan yang dilimpahkan kepada Direktur
Jenderal dan diteruslimpahkan kepada Kepala Kantor
Wilayah.
Tim Penilai Direktorat Jenderal dari Kantor Pusat
berwenang untuk dapat melakukan Penilaian dalam
Milik Negara selain tanah dan/atau bangunan dengan
Pemindahtanganan di atas besaran sebagaimana
dimaksud pada paket usulan pertama.
Indikasi nilai sebagaimana dimaksud dihitung
dari Nilai Buku Barang Milik Negara selain tanah
dan/atau bangunan yang tercatat dalam daftar barang
Pengguna Barang/Kuasa Pengguna Barang atau laporan
barang Pengguna Barang/Kuasa Pengguna Barang.
Dalam hal objek Penilaian belum tercatat dalam
daftar barang Pengguna Barang/Kuasa Pengguna Barang
atau laporan barang Pengguna Barang/Kuasa Pengguna
Barang, indikasi nilai didasarkan pada perkiraan nilai
objek Penilaian yang dibuat oleh Pemohon.
Pembagian
kewenangan
Penilai
Direktorat
Jenderal sebagaimana dimaksud
didasarkan pada
kedudukan Kuasa Pengguna Barang.
Dalam hal objek Penilaian berada di luar wilayah
kerja
Kantor
Pelayanan
atau
Kantor
Wilayah,
pelaksanaan Penilaian dilakukan dengan meminta
bantuan Kantor Pelayanan atau Kantor Wilayah yang
wilayah kerjanya meliputi tempat objek Penilaian berada.
Dikecualikan dari ketentuan ini adalah, Penilaian
dapat dilaksanakan oleh Kantor Pelayanan atau Kantor
Wilayah yang bersangkutan, dalam hal objek Penilaian
berada di Kabupaten/Kota yang berbatasan dengan
wilayah kerja Kantor Pelayanan atau Kantor Wilayah.
Penilaian sebagaimana dimaksud dilaksanakan
dengan mempertimbangkan prinsip efisiensi dan
efektivitas.
Pengecualian ketentuan tersebut diberlakukan
untuk Penilaian atas objek Penilaian yang berada di luar
negeri dilakukan oleh Tim Penilai Direktorat Jenderal
yang ditugaskan oleh Direktur Jenderal.
c. Bagian Ketiga Bantuan Penilaian
Dalam hal terjadi kekurangan tenaga Penilai Direktorat
Page 49 of 59

Jenderal, Kantor Pelayanan dapat meminta bantuan
tenaga Penilai Direktorat Jenderal kepada Kantor
Wilayah. Dalam hal terjadi kekurangan tenaga Penilai
Direktorat Jenderal, Kantor Wilayah dapat:
1. meminta bantuan tenaga Penilai Direktorat Jenderal
kepada Kantor Pelayanan di wilayah kerjanya;
kepada Kantor Pusat;
kepada Kantor Wilayah yang wilayah kerjanya
berbatasan; atau
4. meneruskan permintaan bantuan tenaga Penilai
Direktorat Jenderal dari Kantor Pelayanan kepada:
a. Kantor
Pelayanan
yang
wilayah
kerjanya
berbatasan dengan Kantor Pelayanan yang
meminta bantuan; atau
b. Kantor Pusat.
Permintaan bantuan tenaga Penilai Direktorat
Jenderal sebagaimana dimaksud dilakukan berdasarkan
prinsip efisiensi dan efektivitas.
Pemberian bantuan tenaga Penilai Direktorat
Jenderal oleh Kantor Wilayah atau Kantor Pusat dapat
berupa Tim Penilai Direktorat Jenderal atau perorangan.
Penilai Direktorat Jenderal yang memberikan
bantuan tenaga secara perorangan tidak boleh menjadi
ketua Tim Penilai Direktorat Jenderal.
Dalam hal mengalami kesulitan teknis, Kantor
Pelayanan dapat meminta bantuan teknis Penilaian
kepada Kantor Wilayah. Dalam hal mengalami kesulitan
teknis, Kantor Wilayah dapat:
1. meminta bantuan teknis kepada Kantor Pusat; atau
2. meneruskan permintaan bantuan teknis dari Kantor
Pelayanan kepada Kantor Pusat.
Penilai Direktorat Jenderal yang memberi bantuan teknis
Penilaian tidak ikut menandatangani laporan Penilaian.
d. Bagian Keempat Penggunaan Penilai Eksternal
Penggunaan jasa Penilai Eksternal dalam pemberian
bantuan
teknis
Penilaian
dilaksanakan
setelah
mendapatkan persetujuan dari Direktur Jenderal.
Penggunaan jasa
Penilai
Eksternal
sebagaimana
dimaksud dituangkan dalam perjanjian.
Penggunaan Penilai Eksternal dapat dilaksanakan
dalam hal:
1. berdasarkan kajian teknis dari Kantor Pusat, jasa
Penilai Eksternal dibutuhkan untuk melakukan
bantuan teknis Penilaian; dan
Page 50 of 59

2. terdapat anggaran untuk menggunakan jasa Penilai
Eksternal.
Tata
cara
penunjukan
Penilai
Eksternal
dilaksanakan sesuai ketentuan peraturan perundangundangan. Penilai Eksternal melaksanakan Penilaian
berdasarkan surat perintah kerja dari pemberi tugas.
Perihal IVPELAKSANAAN PENILAIAN
a. Bagian Kesatu Proses Penilain
Proses Penilaian meliputi tahapan:
1. Mengidentifikasi permohonan/penugasan Penilaian;
2. Menentukan tujuan Penilaian;
3. Mengumpulkan data awal;
4. Melakukan survei lapangan;
5. Menganalisis data;
6. Menentukan pendekatan Penilaian;
7. Menyimpulkan nilai; dan
8. Menyusun laporan Penilaian.
Tahapan proses tersebut tertuang dalam 8 (delapan)
paragraph yaitu:
Paragraf 1 (satu) :
Identifikasi
Permohonan/Penugasan
Penilaian
Tim Penilai Direktorat Jenderal melakukan identifikasi
permohonan/penugasan
Penilaian,
dengan
cara
melakukan verifikasi atas:
1. Kelengkapan
data
dan
informasi
permohonan/penugasan Penilaian; dan
2. Kebenaran
formal
data
dan
informasi
permohonan/penugasan Penilaian.
Paragraf 2 (dua) : Penentuan Tujuan Penilaian
Tim Penilai Direktorat Jenderal menentukan tujuan
Penilaian berdasarkan permohonan Penilaian dan
ketentuan.
Paragraf 2 (dua) : Penentuan Tujuan Penilaian
Tim Penilai Direktorat Jenderal menentukan tujuan
Penilaian berdasarkan permohonan Penilaian dan
ketentuan tujuan penilai Barang Milik Negara.
Paragraf 3 (tiga): Pengumpulan Data Awal
Tim Penilai Direktorat Jenderal mengumpulkan data awal.
Data awal sebagaimana dimaksud berasal dari data dan
informasi
yang
disampaikan
dalam
permohonan/penugasan Penilaian dan data dan/atau
Page 51 of 59

informasi
Paragraf 4 (empat)
:
Survey Lapangan
Tim Penilai Direktorat Jenderal melakukan survei
lapangan.
Survei lapangan sebagaimana dimaksud dapat dilakukan
paling sedikit oleh 2 (dua) orang anggota Tim Penilai
Direktorat Jenderal.
Survei lapangan dilakukan untuk meneliti kondisi fisik
dan lingkungan:
1. objek Penilaian; atau
2. objek Penilaian dan objek pembanding.
Survei lapangan sebagaimana dimaksud dilakukan
dalam hal Penilaian menggunakan pendekatan data
pasar.
Survei lapangan dilakukan dengan cara:
1. Mencocokkan kebenaran data awal dengan kondisi
objek Penilaian;dan
2. Mengumpulkan data dan/atau informasi lain yang
berkaitan dengan objek Penilaian dan/atau objek
pembanding.
Hasil survei lapangan dituangkan dalam Berita Acara
Survei Lapangan dengan format sebagaimana dimaksud
dalam Lampiran I PMK No 179/PMK.06/2009.
Untuk Penilaian tanah, data dan/atau informasi lain
meliputi antara lain:
1. Rencana umum tata ruang;
2. Data transaksi atau keterangan harga;
3. Informasi ganti rugi atas pengadaan tanah untuk
kepentingan umum;
4. Data harga penjualan melalui lelang; dan /atau
5. Informasi harga transaksi dan/atau penawaran.
Data dan/atau informasi sebagaimana dimaksud
bersumber dari:
1. Pemerintah Daerah setempat,
2. Notaris/Pejabat
Pembuat
Akta
Tanah,
Kepala
Desa/Lurah, agen properti, dan/atau pengembang
properti, untuk data dan/atau informasi data
transaksi atau keterangan harga;
3. Pihak yang berwenang dan/atau masyarakat yang
menerima ganti rugi, untuk data dan/atau informasi
data informasi ganti rugi atas pengadaan tanah
untuk kepentingan umum;
4. Kantor Pelayanan, untuk data dan/atau informasi
data harga penjualan melalui lelang.
5. Iklan media cetak, media elektronik, media
Page 52 of 59

komunikasi, masyarakat sekitar, dan/atau media
lainnya, untuk data dan/atau informasi harga
transaksi dan /atau penawaran.
Untuk Penilaian bangunan, data dan/atau informasi lain
meliputi antara lain:
1. Denah konstruksi bangunan (as built drawing);
2. Spesifikasi bangunan;
3. Deskripsi fisik bangunan;
4. Tahun selesai dibangun dan tahun renovasi/restorasi;
5. Data standar harga satuan bangunan; dan/atau
6. Rencana umum tata ruang atau rencana detail tata
kota.
Data dan/atau informasi sebagaimana dimaksud
bersumber dari:
1. Pemohon dan/atau pengguna bangunan, untuk data
dan/atau informasi selain Rencana umum tata ruang
atau rencana detail tata kota;
2. Instansi pemerintah dan/atau pihak terkait, untuk
data an/atau informasi Rencana umum tata ruang
atau rencana detail tata kota; dan
3. Pemerintah Daerah setempat, untuk data dan/atau
informasi Rencana umum tata ruang atau rencana
detail tata kota
Untuk Penilaian selain tanah dan/atau bangunan, data
dan/atau informasi mengumpulkan data dan/atau
informasi lain yang berkaitan dengan objek Penilaian
dan/atau objek pembanding meliputi antara lain:
1. a. spesifikasi teknis objek Penilaian; dan/atau
2. b. kondisi umum objek Penilaian.
Data dan/atau informasi sebagaimana Untuk Penilaian
selain tanah dan/atau bangunan bersumber dari
Pemohon dan/atau pengguna objek Penilaian.
Tim Penilai Direktorat Jenderal dapat tidak melakukan
survei lapangan dalam hal:
1. a. pihak yang menguasai objek Penilaian tidak
kooperatif;
2. b. adanya pihak lain yang melakukan tindakan
menghambat/menghalangi;
3. c.
tidak
terjaminnya
keamanan/keselamatan;
dan/atau
4. d. terjadi peristiwa yang dapat dikategorikan sebagai
force majeur.
Page 53 of 59

Tim Penilai Direktorat Jenderal menyatakan secara tegas
penyebab tidak dapat dilakukannya survei lapangan
dalam Berita Acara Tidak Dapat Melakukan Survei
Lapangan dengan format sebagaimana dimaksud dalam
Lampiran II PMK No 179/PMK.06/2009.
Dalam hal Tim Penilai Direktorat Jenderal tidak dapat
melakukan survei lapangan, Penilaian tidak dilanjutkan.
Dalam hal Penilaian dilakukan dalam rangka penyusunan
neraca Pemerintah Pusat atau penerbitan SBSN, Tim
Penilai
Direktorat
Jenderal
melaporkan
tidak
dilanjutkannya Penilaian Dalam hal Tim Penilai Direktorat
Jenderal tidak dapat melakukan survei lapangan,
Penilaian tidak dilanjutkan kepada pemberi tugas
melalui:
1. Direktur Penilaian Kekayaan Negara, untuk Tim
2. Kepala Bidang Penilaian, untuk Tim Penilai Direktorat
3. Kepala Seksi Pelayanan Penilaian, untuk Tim Penilai
Dalam hal permohonan Penilaian diajukan oleh Pengelola
Barang, Tim Penilai Direktorat Jenderal melaporkan tidak
dilanjutkannya Penilaian kepada Pemohon dan pemberi
tugas.
Dalam hal permohonan Penilaian diajukan oleh
Pengguna Barang atau pihak yang diberi wewenang
Penilaian dalam rangka Pemindahtanganan Barang Milik
Negara, sebagai tindak lanjut putusan pengadilan yang
telah berkekuatan hukum tetap, dilakukan berdasarkan
permohonan pihak yang diberi wewenang, Tim Penilai
Direktorat Jenderal melaporkan tidak dilanjutkannya
Penilaian Dalam hal Tim Penilai Direktorat Jenderal tidak
dapat melakukan survei lapangan, Penilaian tidak
dilanjutkan kepada Pemohon dan pemberi tugas melalui:
1. a. Direktur Jenderal, untuk Tim Penilai Direktorat
Jenderal dari Kantor Pusat;
2. b. Kepala Kantor Wilayah, untuk Tim Penilai
Direktorat Jenderal dari Kantor Wilayah; atau
3. c. Kepala Kantor Pelayanan, untuk Tim Penilai
Paragraf 5 (lima) :
Analisis Data
Data dan informasi yang diperoleh, baik dari
Page 54 of 59

berkas permohonan/penugasan maupun pada saat
survei lapangan, digunakan sebagai dasar untuk
melakukan analisis.
Faktor yang dipertimbangkan dalam analisis data
objek Penilaian berupa tanah meliputi antara lain
letak/lokasi, jenis, luas, bentuk, ukuran, kontur, elevasi,
drainase, fasilitas umum, peruntukan area (zoning),
perizinan, dan dokumen legalitas
objek Penilaian berupa bangunan meliputi antara lain
tahun selesai dibangun, tahun renovasi/restorasi,
konstruksi dan material, luas, bentuk, tinggi, jumlah
lantai, model arsitektur, kondisi bangunan secara umum,
kualitas konstruksi, sarana pelengkap, beban pajak, dan
penggunaan bangunan.
objek Penilaian selain tanah dan/atau bangunan meliputi
antara lain jenis, faktur pembelian, merk, nomor seri,
produsen, kapasitas, tahun pembuatan, harga perolehan,
dan kondisi objek Penilaian secara umum
Dalam hal Penilaian dilakukan dalam rangka
Negara berupa tanah atau tanah berikut bangunan,
untuk mendukung opini nilai dilakukan analisis
penggunaan tertinggi dan terbaik.
Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik
meliputi:
1. Aspek Legalitas;
Aspek legalitas merupakan hal-hal mengenai status
kepemilikan,
dokumen
kepemilikan,
perizinan,
peruntukan area (zoning), dan ketentuan yang
berlaku terkait dengan objek Penilaian.
2. Aspek Fisik;
Aspek fisik merupakan alternatif penggunaan
tertinggi dan terbaik atas objek Penilaian terkait
jenis, bentuk, ukuran dan fungsi objek Penilaian
3. Aspek Keuangan; Dan/Atau
Aspek keuangan merupakan alternatif penggunaan
yang berpotensi menghasilkan tingkat pengembalian
paling optimal atau nilai investasi secara layak dari
objek Penilaian
4. Aspek Produktifitas Maksimal
Aspek produktifitas maksimal merupakan alternatif
penggunaan untuk mendapatkan manfaat atau
keuntungan maksimal serta nilai tertinggi objek
Penilaian.
Page 55 of 59

Paragraf 6 (enam)
:
Penentuan
Pendekatan Penilaian
Penilaian dilakukan dengan menggunakan:
1. Pendekatan Data Pasar;
Pendekatan
data
pasar
dilakukan
untuk
mengestimasi nilai objek Penilaian dengan cara
mempertimbangkan data penjualan dan/atau data
penawaran dari objek pembanding sejenis atau
pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses
perbandingan.
2. Pendekatan Biaya; Dan/Atau
Pendekatan Biaya Dilakukan Untuk Mengestimasi
Nilai Objek Penilaian Dengan Cara Menghitung
Seluruh
Biaya
Yang
Dikeluarkan
Untuk
Membuat/Memperoleh
Objek
Penilaian
Atau
Penggantinya Pada Waktu Penilaian Dilakukan
Kemudian Dikurangi Dengan Penyusutan Fisik Atau
Penyusutan Teknis, Keusangan Fungsional, Dan/Atau
Keusangan Ekonomis.
3. Pendekatan Pendapatan.
Pendekatan
pendapatan
dilakukan
untuk
mengestimasi nilai objek Penilaian dengan cara
mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang
berhubungan dengan objek Penilaian melalui proses
kapitalisasi langsung atau pendiskontoan.
Dalam hal menggunakan pendekatan data pasar,
Penilaian dilakukan dengan cara:
1. Mengumpulkan data dan informasi yang diperlukan
terkait objek Penilaian dan objek pembanding;
2. Membandingkan objek Penilaian dengan objek
pembanding dengan menggunakan faktor-faktor
pembanding
yang
sesuai
dan
melakukan
penyesuaian; dan
3. Melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai dari
hasil penyesuaian untuk menghasilkan Nilai Pasar.
Objek pembanding mengumpulkan data dan
informasi yang diperlukan terkait objek. Penilaian dan
objek pembanding harus mempunyai karakteristik yang
sebanding dengan objek Penilaian
Data penjualan dan/atau penawaran yang digunakan
sebagai pembanding dievaluasi dan dianalisis untuk
proses penyesuaian
Proses penyesuaian
merupakan kegiatan untuk
menyesuaikan faktor-faktor perbedaan objek Penilaian
Page 56 of 59

dengan
objek
pembanding.
Proses
penyesuaian
sebagaimana dilakukan dengan cara menambahkan atau
mengurangkan dalam persentase atau jumlah dalam
satuan mata uang.
Faktor-faktor sebagaimana dimaksud dalam Proses
penyesuaian antara lain meliputi:
1. Waktu, yaitu perbedaan waktu transaksi objek
pembanding dengan tanggal Penilaian;
2. Lokasi dan lingkungan, yaitu perbedaan letak, kondisi
masyarakat sekitar, dan/atau jarak ke pusat
bisnis/Central Business District (CBD);
3. Sumber informasi harga, yaitu terkait informasi harga
objek pembanding berupa harga penawaran atau
harga jual beli;
4. Karakteristik fisik, yaitu perbedaan bentuk, dimensi,
elevasi, luas, kondisi, umur, disain, dan/atau
spesifikasi;
5. Peruntukan, yaitu perbedaan terkait tata ruang
dan/atau peruntukan area (zoning);
6. Aksesibilitas, yaitu perbedaan dalam kemudahan
untuk mencapai lokasi objek; dan/atau
7. Fasilitas, yaitu perbedaan dalam ketersediaan
jaringan listrik, jaringan air, jaringan telepon, dan
fasilitas sosial.
Besarnya persentase atau jumlah dalam satuan mata
uang dari faktor-faktor penyesuaian
dijumlahkan
seluruhnya untuk memperoleh jumlah penyesuaian.
Jumlah penyesuaian digunakan untuk menentukan
besarnya indikasi nilai objek Penilaian. Indikasi nilai
digunakan untuk mendapatkan Nilai Pasar dengan
menggunakan pembobotan.
Penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya
dilakukan dengan tahap:
1. Menghitung biaya pembuatan baru atau biaya
penggantian baru objek Penilaian;
2. Menghitung
besarnya
penyusutan
dan/atau
keusangan objek Penilaian; dan
3. Mengurangkan
biaya
pembuatan
baru
atau
penggantian baru dengan penyusutan dan/atau
keusangan objek Penilaian.
Perhitungan biaya pembuatan baru dilakukan dalam hal
pada saat pelaksanaan Penilaian, seluruh informasi biaya
pembuatan/perolehan dan/atau material objek Penilaian
Page 57 of 59

dapat diperoleh di pasaran.
Perhitungan biaya penggantian baru dilakukan dalam hal
pada saat pelaksanaan Penilaian, seluruh atau sebagian
informasi biaya pembuatan/perolehan dan/atau material
objek Penilaian tidak dapat diperoleh di pasaran.
Dalam hal objek Penilaian berupa bangunan, Penilaian
memperhitungkan biaya langsung dan biaya tidak
langsung. Biaya langsung meliputi tetapi tidak terbatas
pada biaya material, biaya upah, dan/atau biaya
peralatan. Biaya tidak langsung meliputi tetapi tidak
terbatas pada biaya jasa tenaga ahli, pajak, asuransi,
dan/atau biaya over head.
Besaran biaya langsung dan biaya tidak langsung dapat
dihitung berdasarkan alat bantu Penilaian yang
ditetapkan oleh Direktur Jenderal.
Penyusutan dan/atau keusangan meliputi:
1. Penyusutan fisik atau penyusutan teknis;
2. Keusangan ekonomis; dan/atau
3. Keusangan fungsional.
Besaran penyusutan fisik atau penyusutan teknis
ditentukan
dengan
cara
mengalikan
persentase
penyusutan fisik atau penyusutan teknis dengan biaya
pembuatan/penggantian baru objek Penilaian.
Besaran persentase penyusutan fisik atau
penyusutan teknis ditentukan oleh Tim Penilai Direktorat
Jenderal berdasarkan tabel penyusutan fisik atau
penyusutan teknis dan/atau formula perhitungan
penyusutan fisik atau penyusutan teknis yang ditetapkan
oleh Direktur Jenderal.
Tim Penilai Direktorat Jenderal dapat menentukan
besaran persentase penyusutan fisik atau penyusutan
teknis lebih besar dari tabel penyusutan fisik atau tabel
penyusutan teknis, dalam hal dapat dibuktikan objek
Penilaian memiliki penyusutan fisik atau penyusutan
teknis lebih besar.
Tim Penilai Direktorat Jenderal dapat menentukan
besaran persentase penyusutan fisik atau penyusutan
teknis lebih kecil dari tabel penyusutan fisik atau tabel
penyusutan teknis, dalam hal dapat dibuktikan objek
Penilaian memiliki kondisi fisik atau teknis lebih baik.
Keusangan ekonomis diperhitungkan dalam hal
terdapat kondisi eksternal yang mengurangi nilai objek
Penilaian. Keusangan fungsional diperhitungkan dalam
Page 58 of 59

hal terdapat:
1. Perubahan fungsi objek Penilaian; dan/atau
2. Ketidaksesuaian objek Penilaian dengan standar yang
berlaku umum.
Keusangan
ekonomis
dan/atau
keusangan
fungsional diperhitungkan setelah nilai pembuatan baru
atau penggantian baru dikurangi dengan penyusutan
fisik atau penyusutan teknis.
Besaran
keusangan
ekonomis
dan/atau
keusangan fungsional ditentukan oleh Tim Penilai
Direktorat Jenderal berdasarkan perhitungan keusangan
ekonomis dan keusangan fungsional atau tabel
keusangan ekonomis dan keusangan fungsional yang
ditetapkan oleh Direktur Jenderal.
Penilaian dengan menggunakan pendekatan
pendapatan dilakukan dengan tahapan:
a. Mengestimasi pendapatan kotor efektif per tahun
yang dihasilkan oleh objek Penilaian;
b. Mengestimasi pendapatan bersih per tahun yang
dihasilkan oleh objek Penilaian;
c. Menentukan tingkat kapitalisasi dan/atau tingkat
diskonto yang sesuai; dan
d. Menghitung nilai kini dari pendapatan bersih
sebagaimana dimaksud pada huruf b dengan tingkat
kapitalisasi dari/atau tingkat diskonto sebagaimana
dimaksud pada huruf c.
Pendapatan kotor efektif per tahun diperoleh dengan
tahapan:
1. Mengurangkan pendapatan kotor potensial dengan
kerugian pendapatan tak tertagih dan kerugian
karena kekosongan; dan
2. Menambahkan hasil pengurangan sebagaimana
dimaksud pada huruf a dengan pendapatan lain-lain.
Pendapatan bersih objek Penilaian diperoleh dengan cara
mengurangkan pendapatan kotor efektif per tahun
dengan biaya operasional. Nilai objek Penilaian dapat
diperoleh dengan cara:
1. metode kapitalisasi langsung; atau
2. metode arus kas yang didiskontokan.
Metode kapitalisasi langsung dilakukan dengan cara
mengkapitalisasi langsung pendapatan bersih objek
Penilaian dengan tingkat kapitalisasi tertentu.
Page 59 of 59

Metode arus kas yang didiskontokan dilakukan dengan
cara mengalikan proyeksi pendapatan bersih objek
Penilaian dengan faktor diskonto tertentu.
Tim Penilai Direktorat Jenderal dari Kantor Pelayanan
dapat memilih pendekatan yang dianggap paling
mencerminkan nilai objek Penilaian. Dalam hal
digunakan dua atau lebih pendekatan Penilaian, Tim
Penilai Direktorat Jenderal dari Kantor Pelayanan:
1. Melakukan rekonsiliasi berdasarkan bobot atas
indikasi nilai dari pendekatan-pendekatan yang
digunakan; atau
2. Memilih
pendekatan
yang
dianggap
paling
mencerminkan nilai objek penilaian.
Bobot atas indikasi nilai dari masing-masing pendekatan
ditentukan
berdasarkan
pertimbangan
profesional
Penilai.
Paragraf 7 (tujuh) :
Simpulan Nilai
Hasil perhitungan nilai dengan menggunakan satu
pendekatan. Penilaian atau hasil rekonsiliasi dituangkan
dalam simpulan nilai. Simpulan nilai dicantumkan dalam
satuan mata uang Rupiah. Dalam hal perhitungan nilai
menggunakan satuan mata uang asing, dilakukan
konversi dalam satuan mata uang Rupiah dengan
menggunakan kurs tengah Bank Indonesia yang berlaku
pada tanggal Penilaian. Simpulan nilai dibulatkan dalam
ribuan terdekat.
Paragraf 8 (delapan)
:
Laporan Penilaian
Hasil Penilaian dituangkan dalam laporan Penilaian.
Laporan Penilaian paling sedikit memuat:
1. Uraian objek Penilaian;
2. Tujuan Penilaian;
3. Tanggal survei lapangan;
4. Tanggal Penilaian;
5. Hasil analisis data;
6. Pendekatan Penilaian; dan
7. Simpulan nilai.
Tanggal
Penilaian
merupakan
tanggal
terakhir
pelaksanaan survei lapangan atas objek Penilaian.
Laporan Penilaian ditulis dalam bahasa Indonesia.
Laporan Penilaian ditandatangani oleh seluruh anggota
Tim Penilai Direktorat Jenderal. Anggota Tim Penilai
Direktorat Jenderal bertanggung jawab penuh atas
Page 60 of 59

laporan Penilaian.
Anggota Tim Penilai Direktorat Jenderal dapat tidak
menandatangani laporan Penilaian, dengan alasan
tertulis yang dilampirkan dalam laporan Penilaian.
Laporan Penilaian hanya dapat dipergunakan sepanjang
ditandatangani oleh paling sedikit 2/3 (dua per tiga)
anggota Tim Penilai Direktorat Jenderal. Laporan
Penilaian yang dibuat oleh Tim Penilai Direktorat Jenderal
berlaku paling lama 6 (enam) bulan terhitung sejak
tanggal Penilaian. Dikecualikan dari ketentuan, laporan
Penilaian Barang Milik Negara dalam rangka penyusunan
neraca Pemerintah Pusat dan penerbitan SBSN yang
berlaku sampai dengan dilakukan Penilaian ulang.
Masa berlaku laporan Penilaian dapat diperpendek atau
diperpanjang oleh:
1. Direktur Jenderal, dalam hal laporan dibuat oleh Tim
2. Kepala Kantor Wilayah, dalam hal laporan dibuat oleh
Tim Penilai Direktorat Jenderal dari Kantor Wilayah;
atau
3. Kepala Kantor Pelayanan, dalam hal laporan dibuat
oleh Tim Penilai Direktorat Jenderal dari Kantor
Pelayanan.
Dalam hal laporan Penilaian dibuat berdasarkan
permintaan bantuan Penilaian, perpendekan atau
perpanjangan masa berlaku laporan dilakukan oleh
Kepala Kantor Pelayanan atau Kepala Kantor Wilayah
yang meminta bantuan Penilaian.
Perpendekan atau perpanjangan masa berlaku laporan
Penilaian dilakukan:
a. berdasarkan permintaan Pemohon;
b. dengan mempertimbangkan rekomendasi dari Tim
Penilai Direktorat Jenderal; dan
c. sebelum simpulan nilai dalam laporan Penilaian
digunakan
sebagai
dasar
dalam
pemberian
persetujuan/penolakan
Pemanfaatan
atau
Pemindahtanganan Barang Milik Negara.
Dikecualikan dari ketentuan huruf c, Penilaian dalam
rangka Pemindahtanganan Barang Milik Negara yang
memerlukan persetujuan Dewan Perwakilan Rakyat atau
Presiden, perpendekan atau perpanjangan masa berlaku
laporan dilakukan sebelum Direktur Jenderal meneruskan
permohonan Pemindahtanganan kepada Menteri.
Page 61 of 59

Tim Penilai Direktorat Jenderal memberikan rekomendasi
masa berlaku laporan Penilaian dapat diperpendek
kurang dari 6 (enam) bulan, dalam hal berdasarkan hasil
survei lapangan, Tim Penilai Direktorat Jenderal
memperkirakan terdapat perubahan nilai Barang Milik
Negara paling rendah sebesar 10,00 % (sepuluh persen)
dan/atau paling sedikit Rp10.000.000,00 (sepuluh juta
rupiah).
Masa berlaku laporan Penilaian
dapat diperpanjang
paling lama 6 (enam) bulan, dalam hal berdasarkan hasil
survei lapangan, Tim Penilai Direktorat Jenderal
memperkirakan:
a. Tidak terdapat perubahan nilai; atau
b. Terdapat perubahan nilai kurang dari 10,00 %
(sepuluh
persen)
dan/atau
kurang
dari
rp10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah).
Perubahan nilai Barang Milik Negara dihitung per laporan
Penilaian.
Laporan
Penilaian
atas
permohonan
Penilaian
disampaikan oleh Tim Penilai Direktorat Jenderal kepada
Pemohon melalui:
a. Direktur Penilaian Kekayaan Negara, untuk Tim
b. Kepala Bidang Penilaian, untuk Tim Penilai Direktorat
c. Kepala Seksi Pelayanan Penilaian, untuk Tim Penilai
Direktorat Jenderaldari Kantor Pelayanan.
Laporan
Penilaian
atas
permohonan
Penilaian
disampaikan oleh Tim Penilai Direktorat Jenderal kepada
Pemohon melalui:
a. Direktur Jenderal, untuk Tim Penilai Direktorat
Jenderal dari Kantor Pusat;
b. Kepala Kantor Wilayah, untuk Tim Penilai Direktorat
c. Kepala Kantor Pelayanan, untuk Tim Penilai Direktorat
Jenderal dari Kantor Pelayanan.
b. Bagian Kedua Kaji Ulang Laporan Penilaian
Laporan Penilaian yang dibuat oleh Tim Penilai Direktorat
Jenderal
dari
Kantor
Pelayanan
dalam
rangka
Negara dikaji ulang oleh Penilai Direktorat Jenderal dari
Kantor Wilayah Direktorat Jenderal yang ditunjuk oleh
Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal.
Page 62 of 59

Jenderal dari Kantor Wilayah dalam rangka Pemanfaatan
atau Pemindahtanganan Barang Milik Negara dikaji ulang
oleh Penilai Direktorat Jenderal dari Kantor Pusat yang
ditunjuk oleh Direktur Penilaian Kekayaan Negara.
Jenderal dari Kantor Pusat dalam rangka Pemanfaatan
atau Pemindahtanganan Barang Milik Negara dikaji ulang
oleh Penilai Direktorat Jenderal dari Kantor Pusat yang
ditunjuk oleh Direktur Penilaian Kekayaan Negara. Kaji
ulang dilakukan atas:
a. Administrasi laporan Penilaian; dan
b. Prosedur dan penerapan metode Penilaian.
Kaji ulang dilakukan pada pemenuhan standar laporan
Penilaian yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal. Kaji
ulang dilakukan antara lain pada:
a. pemenuhan prosedur Penilaian;
b. ketepatan penggunaan asumsi; c. ketepatan
pernyataan;
c. penggunaan pendekatan Penilaian;
d. konsistensi penyesuaian dan/atau pembobotan;
e. kebenaran perhitungan; dan
f. konsistensi analisa dan simpulan yang dibuat.
Kaji ulang dilakukan dalam hal pada perhitungan nilai,
Tim
Penilai
Direktorat
Jenderal
menggunakan
penyesuaian dan/atau pembobotan. Penilai Direktorat
Jenderal yang melakukan kaji ulang memberikan
pendapat atas laporan Penilaian. Pendapat atas laporan
Penilaian digunakan sebagai bahan pembinaan Penilai
Direktorat Jenderal.
c. Bagian Ketiga Standar Penilaian
Pelaksanaan Penilaian dilakukan dengan berpedoman
pada prinsip-prinsip Penilaian yang berlaku umum.
Dikecualikan dari ketentuan, pelaksanaan Penilaian di
luar negeri dilakukan dengan berpedoman pada prinsipprinsip
Penilaian
yang
berlaku
umum
dengan
memperhatikan standar Penilaian di negara setempat,
sepanjang standar tersebut berpedoman pada standar
Penilaian internasional.
Perihal V BASIS DATA PENILAIAN
Basis Data Penilaian Barang Milik Negara dibentuk pada
Kantor
Pusat, Kantor
Wilayah, dan Kantor Pelayanan.
Page 63 of 59

Pembentukan Basis Data didasarkan pada data dan informasi dari
sumber-sumber yang kompeten dan dikelola secara profesional
untuk mendukung tugas pokok Penilaian.

Page 64 of 59
BAB IV
PENUTUP
A.Kesimpulan
Dalam menjaga Aset Negara baik yang berada di
Pemerintah Pusat maupun Daerah secara konsep, regulasi,
system, sumber daya manusia, anggaran dan pelatihan sudah
disediakan oleh Negara secara sebaik mungkin terlepas dari
masih ada kekurangan dibeberapa hal.
Harapannya dengan semakin baiknya penjagaan aset
Negara semakin terasa manfaat bagi masyarakat yakni dengan
terfasilitasinya pelayanan public yang semakin baik. Namun
demikian menuju semakin baiknya pengelolaan asset Negara
terlebih dalam hal penilaian aset Negara tidak lepas dari
peranan dan masukan masyarakat luas baik praktisi, akademisi
maupun masyarakat umum yang memang harus semakin
peduli menjaga asset Negara.
B.Saran
Saran yang dapat penulis sampaikan dalam tulisan kali ini
adalah:
a. Lebih mensosialisasikan apa itu Penilaian Aset Pemerintah
baik pada lingkup Pemerintah Pusat maupun Daerah
b. Meningkatkan Pendidikan lebih intensif berkaitan dengan
profesi penilai
c. Meningkatkan jumlah penilai internal baik di lingkungan
Pemerintah Pusat maupun daerah
d. Memberikan penghargaan yang lebih baik bagi penilai agar
semakin banyak pegawai yang tertarik menjadi penilai
internal
e. Mendorong masyarakat luas untuk aktif menjaga aset Negara
baik secara langsung maupuntidak langsung
f. Peran serta aktif dari akademisi dan praktisi akan
perkembangan Penilan Aset di Indonesia
g. Memberikan insentif bagi dunia pendidikan yang
menyelenggarakan profesi penilai agar mendorong lebih luas
bagi penilai yang akan menjadi professional.

Page 65 of 59

Page 66 of 59
DAFTAR PUSTAKA
1
PERATURAN:
Undang Undang Nomor 1 Tahun 2004 Tentang Perbendaharaan
Negara
Undang Undang Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan
Negara,
Undang Undang Nomor 15 Tahun 2004 tentang Pemeriksaan
Pengelolaan dan Tanggung Jawab Keuangan Negara,
Undang Undang Nomor 17 Tahun 2003 tentang Keuangan
Negara,
Undang Undang Nomor 19 Tahun 2008 Tentang Surat Berharga
Syariah Negara
Undang Undang Nomor 32 Tahun 2004 Tentang Pemerintahan
Daerah sebagaimana diganti dengan Undang Undang No
23 Tahun 2014 dan diganti dengan Perpu No 2 Tahun
2014 dan ditetapkan dengan Undang Undang No 2 Tahun
2015 Tentang Penetapan Perpu No 2 tahun 2014 Tentang
Perubahan Undang Undang No 23 Tahun 2014 Tentang
Pemerintahan Daerah Menjadi Undang Undang
Undang Undang Nomor 33 Thaun 2004 tentang Perimbangan
Keuangan Antara Pemerintah Pusat Dan Pemerintahan
Daerah
Undang Undang Nomor 9 Tahun 2015 Tentang Pemerintahan
Daerah
Peraturan Pemerintah Nomor 27 tahun 2014 Tentang
Pengelolaan Barang Milik Negara Atau Daerah (Pengganti
PP No 38 Tahun 2008)
Peraturan Pemerintah Nomor 58 Tahun
Pengelolaan Keuangan Daerah dan
2007
tentang
Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2010 Tentang Standar

Akuntansi Pemerintah
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 02/PMK.06/2014 Tentang
Penilai Internal Direktorat Jenderal Kekayaan Negara
Penilai Publik.
Page (i)

Penilaian Jaminan
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 190/PMK.05/2012.Tentang
Tata Cara Pembayaran Dalam Rangka Pelaksanaan APBN
Perubahan PMK 154_PMK.05_2013 Tentang Piloting SPAN
Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan Barang Milik Negara
Tata Cara Pelaksanaan Penghapusan Barang milik
Negara
Sistem Akuntansi dan Pelaporan Keuangan Pemerintah
Pusat
Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan,
Penghapusan & Pemindahtanganan Barang Milik Negara
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 13 Tahun 2006 tentang
Pedoman Pengelolaan Keuangan Daerah.
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 21 Tahun 2011 tentang
Perubahan kedua atas Peraturan Menteri Dalam Negeri
Nomor 13 Tahun 2006 tentang pedoman pengelolaan
keuangan daerah
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 64 Tahun 2013.
tentang Penerapan SAP Berbasis Akrual pada Pemda
Surat Edaran Mendagri Nomor 900/316/BAKD/2007 tentang
Pedoman Penyusunan Kebijakan Akuntansi Pemerintah
Daerah.
PerdirjenPerbendaharaan No. 40_PB_2006 Tentang Pedoman
Akuntnasi Persediaan
2
BUKU:
Agus Prawoto, 2003, Teori dan Praktek Penilaian Properti, BPFE,
Yogyakarta
Dadang Suwanda, 2013, Optimalisasi Pengelolaan Aset Pemda,
PPM, Jakarta
Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi, 2003, Konsep Dasar
Penilaian Properti, Edisi Pertama, BPFE, Yogyakarta.
Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia, 2007, Standar
Penilaian Indonesia (Bagian I), KPSPI, Jakarta.
MAPPI, 2007, Standar Penilaian indonesia (SPI), Jakarta
Page (ii)
Mardiasmo, 2002, Otonomi dan Manajemen Keuangan Daerah,

Andi, Yogyakarta.
Prawoto, Agus, 2003, Teori dan Praktek Penilaian Properti,
Edisi Pertama, BPFE, Yogyakarta.
Siregar, Doli D., 2004, Manajemen Aset, Edisi Pertama, PT.
Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
3
JURNAL:
Bambang Sujono - Jurnal Penilaian Asset Dalam Sektor Properti
Lintang Damaringati - Jurnal Pengaruh Evaluasi Penilaian Aktiva
Tetap Pada Alokasi Penghasilan UKM
Muhammad - Jurnal Penilaian Asset Dalam Akuntansi Syariah
Muhammad - Jurnal Teori Penilaian dalam Akuntansi Syariah
Sulaeman Rahman N - Artikel Peranan Profesi Penilai Aset
4
WEBSITE:
http://penilai.co.id
Penilaianproperti.blogspot.com
http://aan-appraiser.blogspot.co.id/2009/12/konsep-dan-teoridasar-penilaian.html
https://sibukkerjatugas.wordpress.com/2011/12/13/konsepdasar-nilai-dan-penilaian-aset/
https://sibukkerjatugas.wordpress.com/2011/12/13/konsepdasar-nilai-dan-penilaian-aset-2/
http://yantimariastuti.blogspot.co.id/2014/03/pengukuran-danpenilaian-akun-akun.html
http://adipatisucipto.blogspot.co.id/2012/01/konsep-dasarpenilaian-aset.html
http://www.kjpptrisanti.com/index.php?
option=com_content&view=article&id=50%3Apenilaianaset&catid=31%3Aumum-jasa-danpelayanan&limitstart=4
http://profesipenilaiindonesia.blogspot.co.id/2015/04/kode-etikdan-standar-penilaian-kepi.html
5
MODUL:
Acep Hadinata - Bahan Ajar Manajemen Aset -STAN
Soeparjanto - Konsep Dasar Penilaian - Diklat Teknis Substantif
Spesialisasi Penilaian Properti Dasar
Page (iii)
Page (iv)

Makalah Manajemen Aset Kelompok 05 Konsep Dasar Penilaian Aset Pemerintah FINAL

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Makalah Manajemen Aset Kelompok 05 Konsep Dasar Penilaian Aset Pemerintah FINAL

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

`TUGAS KELOMPOK 05

EVA MARIZ XAVIER / NIM : 12030 11442 0069

PROGRAM STUDI MAGISTER AKUNTANSI

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Konsep Dasar Penilaian Aset Pemerintah

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Konsep Dasar Penilaian Aset Pemerintah

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Konsep Dasar Penilaian Aset Pemerintah

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Berkaitan dengan aset negara, umumnya asetaset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Demand and Desire,

Cara kerja prinsip

Penawaran suatu barang atau jasa dipengaruhi oleh

Konsep Dasar Penilaian Aset Pemerintah

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Konsep Dasar Penilaian Aset Pemerintah

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Konsep Dasar Penilaian Aset Pemerintah

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Proses penilaian dapat digambarkan dalam diagram di

PENERAPAN PENDEKATAN PENILAIAN

6. Penilaian dan Penilai

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Biaya Operasional 35%

Biaya operasional 30%

4. Menghasilkan pendapatan yang maksimal (Maximally productive)

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Pembobotan subyektif dalam contoh di atas sering digunakan

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

= Apabila pendapatan bersih

Konsep Dasar Penilaian Aset Pemerintah

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Pendapatan Kotor Potensial (PGI)

Biaya Operasional Tahunan (Outgoings)

Konsep Dasar Penilaian Aset Pemerintah

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset

Metode tradisional di atas memang mempunyai kelebihan

Konsep Dasar Penilaian Aset Pemerintah

Tugas Kelompok 05 Mata Kuliah Manajemen Aset