Analisis Kelayakan Proyek

Dr. Fahmy Radhi, MBA.

Dosen Fakultas Ekonomi
Universitas Gadjah Mada
 Kebijakan Publik

 Perlukah membangun rumah sakit baru?

 Membangun bandara atau menambah rail
kereta api?
 Merubah area perkotaan menjadi perumahan
atau tetap sebagai lahan pertanian?
 Membangun generator listrik dari tenaga
uap, air, batu bara atau tenaga matahari?

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 2
 Tahapan Analisis

 Identifikasi kebutuhan masyarakat

 Evaluasi dengan arah pembangunan
 Screening awal ide proyek
 Analisis Kelayakan: Analisis pasar, teknikal,
dan finansial
 Rekomendasi hasil analisis (layak/tdk.layak)
 Penyusunan proposal
12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 3
 Analisis Evaluasi Proyek
 Metode untuk menilai manfaat dan biaya dari
berbagai alternatif kebijakan publik.
 Manfaat dan biaya diukur berdasar nilai
ekonomis dari sudut pandang masyarakat luas
(social benefit).
 Analisis biaya-manfaat harus sejalan dengan
prioritas pembangunan nasional/daerah.
 Social benefit berbeda dengan private benefit.

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 4
 Prioritas Pembangunan

 Mendorong pemerataan pendapatan.

Contoh proyek: mengembangkan UKM
 Pengurangan pengangguran.
Jenis proyek: proyek-proyek padat karya
 Stabilisasi nilai tukar valas.
Jenis proyek: proyek berorientasi ekspor.

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 5
 Pengukuran Biaya-Manfaat

 Menggunakan harga pasar.

Jika produk/jasa yang dihasilkan
ditransaksikan di pasar dan harga ditetapkan
oleh transaksi pasar.
 Tanpa menggunakan harga pasar.
Shadow price digunakan jika tidak tersedia
harga pasar atau terjadi distorsi terhadap
harga pasar. Misal, pajak, tarif dan subsidi.
12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 6
 Aspek Analisis

 Analisis Pasar
 Analisis Teknikal
 Analisis Keuangan

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 7
 Analisis Pasar

 Deskripsi pasar: area pemasaran, metode

transportasi produk, saluran distribusi.
 Kondisi permintaan: siapa konsumen utama
produk, jumlah dan nilai konsumsi.
 Proyeksi permintaan masa depan.
 Kondisi persaingan: strategi harga, jumlah
pesaing, program promosi dan iklan.

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 8
 Analisis Teknikal

 Menilai apakah secara teknis proyek memang

benar-benar dapat diimplementasikan.
 Menilai berbagai alternatif pilihan teknologi,
infrastruktur, ecology, metode produksi,
ketersediaan SDM dll.

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 9
 Alat Analisis Keuangan

 Average Rate of Return (ARR)

 Net Present Value (NPV)
 Internal Rate of Return (IRR)
 Profitability Index (PI)
 Payback Period (PP)

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 10
 Average Rate of Return
 Mengukur rata-rata tingkat keuntungan investasi.
 Misal, investasi proyek poliklinik baru
- Aktiva tetap : Rp 800 juta, umur 8 thn.
- Modal kerja : Rp 200 juta
- Penghasilan Rp 1.500 juta/thn.
- Biaya operasional tunai Rp 1.000 juta
- Tarif pajak 35%

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 11
 lanjutan
Pendapatan Rp 1.500jt
Biaya -biaya:
- Operasional tunai Rp 1.000jt
- Penyusutan (Rp 800jt/8)Rp 1.100jt
Laba sblm pajak Rp 400jt
Pajak (35%) Rp 140jt
Laba stlh pajak Rp 260jt

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 12
 lanjutan
 Rata-rata dana investasi susut Rp 100jt/thn.
Rata-rata dana investasi dalam aktiva tetap
= (Rp 800jt + 700 + 600 + 500 + 400 + 300 + 200+ 100 + 0)/9 = Rp 400jt.
 Total investasi rata-rata = Rp 400jt+Rp200jt.
= Rp 600jt.
 Average Rate of Return = Rp 260 x100%
Rp 600
= 43,33%

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 13
 Payback Period (PP)
 Mengukur seberapa cepat dana investasi bisa kembali.
 PP = Investasi .
Aliran Kas/thn.
 Kelemahan:
- Diabaikannya nilai waktu dari uang.
- Diabaikannya aliran kas setelah periode
payback.

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 14
 Contoh Metode Payback
 Investasi A, nilai Rp 20jt, usia ekonomis 6 thn, aliran kas
Rp 8 jt/thn,
 PP = Rp 20 juta/Rp 8juta per-tahun
= 2,5 tahun
Kelemahan:
- Aliran kas sebesar Rp 8jt/thn dinilai sama pada
tahun ke-1, 2…dan 6.
- Aliran kas setelah 2,5 thn tdk diperhitungkan.

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 15
 Net Present Value

 Menghitung selisih nilai sekarang antara kas

keluar (investasi) dengan kas masuk
(pendapatan) per tahun.
 NPV = -Investasi+Kas thn1+Kas thn.2+...Kas thn.n
(1+ i)1 (1+ i)2 (1+ i)n
dimana i adalah suku bunga bank.
 Proyek dinilai layak jika NPV=positif.

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 16
 Kasus: NPV Proyek Poliklinik

 Investasi awal Rp 1.000 juta

 Aliran kas per-tahun Rp 360 juta
 Terminal cash flow Rp 200 juta
 Usia proyek 8 tahun, suku bunga 25%
 Apakah proyek layak?

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 17
 lanjutan

 NPV = -1.000jt + 360jt + 360jt + 360jt …

(360+200jt) (1,25)1 (1,25)2 (1,25)3
(1,25)8
 NPV = -1.000jt + 1.232,04 jt
= + 232,04 juta
 Nilai sekarang penerimaaan kas lebih besar dari
nilai investasi (proyek diterima).

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 18
 Internal Rate of Return (IRR)

 Menghitung nilai tingkat bunga yang

menyamakan nilai sekarang investasi dengan
penerimaan kas bersih di masa datang.
 Investasi = Kas thn1+ Kas thn.2+… Kas thn.n
(1+ IRR)1 (1+ IRR)2 (1+IRRi)n
 Proyek dinilai layak jika:
IRR > tingkat keuntungan yang disyaratkan.

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 19
 Kasus: IRR Proyek Poliklinik

 Investasi awal Rp 1.000 juta

 Aliran kas per-tahun Rp 360 juta
 Terminal cash flow Rp 200 juta
 Usia proyek 8 tahun, suku bunga bank 25%
 Apakah proyek layak?

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 20
 lanjutan

 1.000jt = 360jt + 360jt + 360jt …

(360+200jt) (1+IRR)1 (1+IRR)2 (1+IRR)3
(1+IRR)8
 Dengan metode trial and error, dilanjutkan
dengan interpolasi diperoleh IRR=33%
 IRR=33% (lebih tinggi dari tingkat bunga 25%)
 Rekomendasi: Proyek diterima.

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 21
 Profitability Index (PI)
 Perbandingan antara nilai sekarang penerimaan
kas masa datang dengan nilai sekarang investasi.
 PI = PV Kas Masuk thn. 1 sampai thn. n
Investasi
 Proyek diterima jika PI > 1 (hal ini berarti bahwa
NPV kas masuk > NPV Investasi)

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 22
 Kasus: PI Proyek Poliklinik

 Investasi awal Rp 1.000 juta

 Aliran kas per-tahun Rp 360 juta
 Terminal cash flow Rp 200 juta
 Usia proyek 8 tahun, suku bunga 25%
 Apakah proyek layak?

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 23
 lanjutan

 NPV Kas Masuk =

360jt + 360jt + 360jt …(360+200jt)
(1,25%)1 (1,25%)2 (1,25%)3 (1,25%)8
NPV Kas Masuk = 1.232,04 juta.
 PI = NPV Kas Masuk/Investasi
= 1.232,04 jt/1.000jt.
= 1,232
 Rekomendasi: Proyek diterima.
12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 24
 Pendanaan Proyek

 Proporsi Hutang dan Modal Sendiri

Penekanan pada kontrol proyek atau sharing resiko proyek dgn
pemberi pinjaman?
 Berapa tingkat bunga bank?
 Apakah tersedia kredit lunak?
 Perlakuan Pajak

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 25
 Apakah Faktor Kunci
Penilaian Investor?
 Reputasi dan kinerja perusahaan
 Karakteristik dan persaingan industri
 Kualifikasi individu dalam proyek
 Potensi pertumbuhan pasar
 Tingkat keuntungan dan resiko proyek
 Dukungan faktor eksternal (pemerintah daerah, masyarakat, tokoh-
tokoh penting).

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 26
 Studi Kasus: Pengelolaan
Sampah Kota
 Tujuan proyek: peningkatan pendapatan daerah melalui retribusi sampah.
 Saat ini pendapatan dari retribusi sampah Rp 125 juta/thn (masih jauh di
bawah potensi).
 Data Deskriptif:
 Jumlah keluarga = 120.902
 Juml. pedagang pasar = 28.000
 Tarif sampah rumah tangga = 7.500
 Tarif sampah pasar = 15.000

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 27
 lanjutan
 Siapkan analisis kelayakan pengelolaan sampah kota yang terdiri
dari:
 Analisis teknis: alat-alat yg diperlukan, lokasi dan desain tempat
pembuangan akhir (TPA), kelayakan lingkungan TPA, tenaga kerja, dll.
 Analisis keuangan: sumber modal awal, investasi awal yang diperlukan,
biaya beli/sewa alat, biaya perawatan, aliran kas masuk, anggaran gaji,
biaya operasional, dll.
 Pelaksana kegiatan (dikontrakkan swasta atau dikelola Pemda).

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 28
 Studi Kasus: Pengelolaan
Retribusi Parkir
 Tujuan proyek: peningkatan pendapatan daerah melalui retribusi
parkir.
 Area retribusi: area parkir terminal, parkir taman kota, parkir jalan
raya, tempat hiburan.
 Detail analisis:
 panjang jalan, daya tampung mobil/motor per-kilometer, % hunian parkir,
jumlah tempat hiburan, luas dan daya tampung parkir tempat hiburan, luas
parkir taman kota, rasio petugas parkir: kendaraan, frekuensi parkir, gaji
dan tunjangan petugas parkir, biaya operasi per-hari.

12/08/21 fahmy_radhi@yahoo.com 29