Teknik Pengumpulan Data & Analis Harga Pasar Properti

Pengumpulan data dan analisanya adalah hal yang penting dalam proses penilaian
Data-data tersebut harus dapat mencerminkan aktiva yang dinilai Dapat menyangkut : 1.Data lokasi dan lingkungan 2.Data Tanah 3.Data bangunan 4.Data-data lainnya

DATA
KUALITAS KUANTITAS Sama pentingnya dengan penentuan metode / teknik penilaian DATA SANGAT PENTING Karena kesimpulan akhir dari analisa penilaian hanya sebatas seberapa baiknya datadata yang ada

Syarat-syarat data yang baik :

Data harus objektif Dapat mewakili kondisi properti yang dinilai Kesalahan baku dari data harus kecil Up to date, dan sesuai dengan kondisi saat ini Harus relevan, maksudnya data yang dikumpulkan harus ada hubungannya dengan masalah yang dipecahkan

Pengumpulan data
Pada umumnya diperlukan : 1. Data umum 2. Data khusus 3. Data Supply & demand

Jenis data
Data umum Data khusus Data supply dan demand

DATA UMUM
Tren ekonomi Data kependudukan Peraturan pemerintah Tren aktivitas bangunan Biaya bangunan Pajak-pajak pendanaan

Sumber data umum

1.Data sensus (publikasi Pemerintah) 2.Surat kabar / majalah a. Berita saat ini dan yang lalu b. Analisa dan laporan industri c. Pendapatan perusahaan dan analisanya d. Artikel dan data publikasi 3.Asosiasi perdagangan 4.Badan penelitian swasta

DATA KHUSUS
1.Karakteristik properti yang dinilai
a.Data lokasi dan lingkungan b.Zoning c.Data tanah d.Data bangunan

2.Data properti jual dan sewa yang sebanding

a.Harga jual b.pendapatan sewa c.Tingkat kekosongan d.Biaya operasional e.Tingkat kapitalisasi

3.Karakteristik pasar di sekitar lokasi

1.Karakteristik properti yang dinilai

A. Data lokasi dan lingkungan : 1. Bangunan disekitarnya 2. Highest and best use dari properti yang dinilai. 3. Tren bangunan dari lokasi dan lingkungan 4. Transportasi 5. Fasilitas dan utilitas yang ada disekitar lokasi

1.Karakteristik properti yang dinilai (lanjt)

B.Zoning a.Ketinggian bangunan b.KDB (Koefisien dasar bangunan) c.KLB (Koefisien lantai bangunan) d.Rencana pelebaran jalan di masa yang akan datang

1.Karakteristik properti yang dinilai (lanjt)

C.Data tanah a.Lokasi b.Luas c.Bentuk tanah d.Posisi (kaveling sudut/hoek / interior / tusuk sate e.Topografi f.Utilitas g.Aksebilitas h.Jenis sertifikat

1.Karakteristik properti yang dinilai (lanjt)

D.Data bangunan
a.Luas b.Konstruksi bangunan c.Bahan bangunan d.Pelengkap bangunan e.Desain & arsitekturInterior,eksterior

2.Data properti jual dan sewa yang sebanding

A. Harga jual
Harga jual dari properti sejenis disekitar lokasi a.Pada tanggal penilaian b.Berdasarkan transaksi jual beli yang wajar : 1.Bebas ikatan 2.Layak 3.Kedua pihak bertindak hati-hati dan tanpa paksaan

2.Data properti jual dan sewa yang sebanding (lanjt)

B.Pendapatan sewa
Untuk bangunan yang sudah lama : harus mempertimbangkan skedul penyewaan yang sedang berjalan Untuk bangunan baru : Harus estimasi nilai sewa dari setiap ruang;berdasarkan nilai sewa dari bangunan sejenis pada lingkungan yang sama

2.Data properti jual dan sewa yang sebanding (lanjt)

C.Tingkat Kekosongan
Dalam keadaan normal : 1.Tidak semua ruangan (rentable area) dapat disewakan setiap saat 2.Tidak semua uang sewa dalam kontrak dapat dibaya oleh penyewa
Persentase dan tingkat kekosongan tergantung supply & demand jenis bangunan komersial tersebut pada saat penilaian dilakukan Diperlukan opini penilai atas kelangsungan dari kondisi yang sudah ada dan perubahan2 nya

2.Data properti jual dan sewa yang sebanding (lanjt)

D.Biaya Operasional
Biaya operasional dari bangunan komersial bervariasi tergantung dari : a.Umur bangunan b.Perawatan c.Ukuran d.Bentuk e.Perlengkapan lain

2.Data properti jual dan sewa yang sebanding (lanjt)

Biaya operasional termasuk : 1.Biaya tetap 2.Biaya variabel 3.Biaya cadangan pengganti
Catatan : pajak penghasilan,bunga pinjaman dan penyusutan tidak diperhitungkan dalam biaya operasional

2.Data properti jual dan sewa yang sebanding (lanjt)

Biaya tetap 1.PBB 2.Asuransi 3.Dan lain-lain

2.Data properti jual dan sewa yang sebanding (lanjt)

Biaya variabel 1.gaji 2.Utilitas 3.Pemeliharaan (pengecatan) 4.Biaya marketing 5.Biaya manajemen 6.Dan lain-lain

2.Data properti jual dan sewa yang sebanding (lanjt)

Biaya cadangan pengganti 1.AC dan ventilasi 2.Listrik 3.Elevator / lift 4.Air dan pemadam kebakaran 5.Dan lain-lain

2.Data properti jual dan sewa yang sebanding (lanjt)

D.Tingkat Kapitalisasi
Merupakan tingkat pengembalian untuk menarik modal investasi, dan terbentuk dalam pasar
Data ini dapat diperoleh dari properti yang dijual didalam pasar Catatan : Jika tidak ada data penjualan maka penilai harus menggunakan perkiraan (judgment) untuk mendapatkan suatu angka yang mencerminkan rate of return (tingkat pengembalian) dari investasi sejenis yang diharapkan oleh investor

Sumber data khusus

1.Catatan publik
a.Data transaksinotaris, Kantor PBB b.Surat kabarharga penjualan dan harga sewa yg diiklankan c.Majalah-majalah properti

2.Quantity surveyor (untuk estimasi biaya)

3.Partisipasi pasar
agen properti, pemberi pinjaman, kontraktor/developer pemilik/penyewa, badan keuangan, perencana, manager properti, profesional2 dalam bidang properti

DATA SUPPLY & DEMAND

1.Permintaan
a.Permintaan properti saat ini b.Perkiraan permintaan properti di masa yang akan datang

2.Penawaran
a.Properti yang sudah dijual b.Properti yang sedang ditawarkan di pasar c.Properti yang akan masuk ke pasar Catatan : Penilai harus memiliki : a.pengetahuan mengenai riset pasar b.Ketrampilan untuk melakukan penelitian mengenai permintaan dan penawaran

Sumber data supply and demand

1.Meninjau lokasi dan menginventarisasi properti dan pasar yang sebanding di sekitar lokasi 2.Interview Pemilik properti Manager properti Agen properti Developer Perencana kota

Sumber data supply and demand (lanjt)

3.Mencari data Izin bangunan yang sudah disetujui dan yang sedang diajukan Lokasi-lokasi yang sebanding yang akan menjadi supply data di masa yang akan datang 4.Data-data dari perusahaan properti research Tingkat kekosongan Tingkat penyerapan Tingkat pengembalian untuk pasar properti sejenis

TERIMA KASIH