A

TAHAPAN PENILAIAN
TAHAPAN PENILAIAN
Kegiatan Sub Kegiatan Hal-hal yang harus diperhatikan
 
  1 Identifikasi 1. Pendefinisan Permasalahan Penilaian
I. Masalah Identifikasi klien
Persiapan Identifikasi penggunaan laporan penilain (intended
use)
Identifikasi properti
Penentuan tanggal penilaian
Tujuan penilaian dan maksud penggunaan penilaian
Asumsi luar biasa atau konidisi hipotesis
Kondisi pembatas
2. Penentuan Ruang lingkup pekerjaan (scope of work)
2 Survey  Penentuan dan pemeriksaan data-data yang
Pendahuluan diperlukan : data umum (lokasional dan ekonomi),
dan data khusus (properti yang dinilai dan properti
Penyusunan
pembanding).
Rencana
Kinerja
 Penyiapan sarana pendukung (formulir, stationary,
foto, alat ukur, dll.
 Mencari sumber data dari instansi (BPN. Dirtjen
Pajak, BPS, Camat, Broker, Developer, Ral Estate,
dll).
Kegiatan Sub Kegiatan Hal-hal yang harus diperhatikan
 

       Personal dan waktu yang diperlukan terkait beban

kerja dan tipe property
 Perencanaan kerja meliputi : pembagian tugas dan
tanggung jawab tiap personel. Perencaan biaya,
sarana pendukung, serta jadwal kegiatan.
II. 1 Pengumpulan dan  Data umum : data umum lokasional, data ekonomi
Pengum Verivikasi data  Data khusus : data properti subjek, data properti
pulan
dan pembanding
Analisis 2 Analisis data  Analisis mengenai kondisi pasar/lingkup pasar atas
Data
suatu properti tertentu (market analisis)
 Analisis marketability dan Highes and Best Use
III. 1 Penerapan  Penilaian dengan pendekatan Data Pasar
Perhitun Pendekatan  Penilaian dengan pendekatan biaya
gan dan
Penilaian 
Pelapora Penilaian dengan pendekatan pendapatan
n  
2 Rekonsiliasi nilai
3 Pelaporan
1 1.C. IDENTIFIKASI PROPERTI PENILAIAN
 1.D. TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian adalah tanggal pada saat dilakukan inspeksi/pengamatan
lapangan. Namun dalam beberapa kasus, penilaian memerlukan tanggal
penilaian pada waktu yang lalu (past), seperti untuk tujuan pajak waris, tuntutan
asuransi, pajak penghasilan, pajak bumi dan bangunan, hukum perdata, dan
sebagainya. Penilaian untuk NJOP tanggal penilaian adalah tanggal 1
Januari tahun pajak bersangkutan. Beberapa hal yang harus diperhatikan
dalam melakukan penentuan tanggal penilaian adalah sebagai berikut:
Tanggal penilaian harus dinyatakan dengan jelas dan spesifik, karena nilai real
properti berubah terus menerus.
Meskipun ketika dilakukan pengamatan bahwa properti diyakini tidak berubah
untuk beberapa waktu mendatang, maka opini nilai dianggap valid hanya untuk
titik waktu/tanggal spesifik tertentu saja.
Nilai pasar dipandang sebagai cerminan persepsi pasar tentang kondisi
perekonomian yang akan datang, namun persepesi tersebut didasari bukti pasar
pada titik waktu tertentu.
Sebagi contoh, pada modul ini, penilaian dilakukan untuk tujuan penentuan
NJOP. Tanggal penilaian adalah tanggal 1 Januari 2022. Tanggal inspeksi 10
September 2021, untuk penentuan NJOP tahun 2022.
1.F. PERNYATAAN, ASUMSI & SYARAT YG
MEMBATASI
2 2.A. Trend Ekonomi (Sektor Properti) Berdasarkan Data Publikasi
Perkembangan Indeks Harga Properti
2.B. Trend Ekonomi Berdasarkan Data Publikasi Berupa Pertumbuhan Produk
Domestik Bruto
2.C. Rencana Umum Tata Ruang Wilayah/Rencana Umum Tata Ruang Kota

- Terdampak atas system pusat kegiatan primer, sebagai pembentuk

ruang provinis yang ditetapkan pada Kawasan Sentra Primer Barat,
yaitu (a) sentra primer kawasan Kembangan (b) sentra primer kawasan
Kalideres serta (c) Palmerah.
- Terdampak atas atas system pusat kegiatan sekunder, sebagai
pembentuk ruang provinis yang ditetapkan pada Kawasan Grogol.
- Terdampak atas pusat kegiatan tersier di Kota Administrasi Jakarta
Barat, yaitu ditetapkan sebagai berikut:

a. Kantor Walikota Jakarta Barat sebagai pusat pemerintahan;

b. Kawasan Pasar Cengkareng sebagai pusat perdagangan dan

jasa;

c. Kawasan Tanjung Duren sebagai pusat perdagangan dan jasa.

- Data Rencara Tata Ruang Wilayah tersebut juga didukung dengan letak
objek penilaian letaknya berdekatan dan terhubung langsung dengan
pusat kota (CBD), yaitu kawasan Jl. Gatot Subroto – Jl.HR. Said – Jl
Jenderal Sudirman.
2.D. Publikasi Dari Lembaga Riset Properti

 Contoh 1. Estimasi tingkat hunian gedung perkantoran mengikuti trend historis dari gedung
perkantoran lainnya yang sejenis. Misalnya pada 3 tahun sebelumnya tingkat hunian hotel adalah 80%,
85%, dan 90%, maka tingkat hunian objek penilaian dapat diestimasi sebesar 95%.
 Contoh 2. Tingkat permintaan residential diambail dari perkembangan jumlah IMB yang sudah
dikeluarkan. Misalnya terjadi peningkatan jumlah IMB IMB pada 5 tahun terkahir, maka dapat diambil
kesimpulan bahwa tingkat permintaan perumahan akan naik terus menerus di masa yang akan datang.
 Contoh 3. Tingkat permintaan residential diambil dari perkembangan jumlah jumlah transaksi
Properti. Misalnya terjadi peningkatan jumlah transakis properti pada 5 tahun terkahir, maka dapat diambil
kesimpulan bahwa tingkat permintaan perumahan akan naik terus menerus di masa yang akan datang.
 Contoh 4. Estimasi harga perumahan berdasarkan perkembangan harga rumah baru yang dijual
developer. Misalnya data tahun sebelumnya tingkat perbedaan harga rumah baru yang dijual developer
dibanding dengan rumah second dengan ukuran yang sama pada suatu perumahan yang sama adalah
40%, maka harga rumah second dapat dinilai sebesar 60% dari rumah baru yang dijual developer.
 Contoh 5. Estimasi harga perumahan berdasarkan perkembangan penyerapan supply bangunan
baru di pasar. Misalnya dalam pengamatan didapatkan bahwa banyak rumah baru yang dibangun
developer yang mangkrak karena tidak laku dijual. Maka dapat diambil kesimpulan bahwa pada daerah
tersebut pasar properti perumahan dalam keadaan oversupply.
3 3.A. Data Khusus Yang Berkaitan Dengan Karaterisik Properti Objek
Penilaian

Objek Penilaian adalah SMA Negeri 78 Jakarta, Lokasi. JL Bhakti IV/1

Komp. Pajak, Kemanggisan, Palmerah, Jakbar. Data lokasi dan
lingkungan sekitar objek penilaian adalah sebagai berikut.

Objek penilaian dapat dicapai dari tiga jurusan. Peratama, dari jalan Tol S Parman –
Jl Kemanggisan Utama – JL. Kemanggisan Raya – Jl Budi Raya. Kedua, dari Jl.
Tanjung Duren – JL Sakti Raya – Jl. Budi Raya. Ketiga, dari JL Batusari - Jl Budi
Raya. Jl Kemanggisan Utama merupakan jalan dua jalur, sedangkan Jl.
Kemanggisan Raya, Jl. SaKTI Raya, serta Jl Budi Raya merupakan jalan satu jalur.
Lingkungan objek penilaian berupa lingkungan perumahan. Sepanjang JL.
Kemanggisan Utama sampai dengan Jl. Tol S Parman merupakan jalan bisnis
terdapat minimarket, pom bensin, restorant, klinik, pasar Slipi, serta mall plaza slipi.
Jl Tol S Parman sendiri juga terhubung langsung dengan Kawasan CBD, yaiti Jl
Gatot Subroto-Jl Sudirnan-Jl. H Rasuna Said. Objek penilaian juga dapat dicapai
dari arah Tanjung Duren. Kawasan Tanjung Duren merupakan kompleks
pertokoan/perdagangan dan jasa. Zonasi sekitar objek penilaian adalah untuk
perumahan. Properti Lanmark di dekat objek penilaian adalah Apartemen “Binus
Square Hall of Residence” serta Gedung apartemen Pusdikla pajak.
3.B. Data ZONING

3.C. Data Tanah

3.D. Data Bangunan

Data bangunan pada objek penilaian terdiri dari Enam Gedung Bangunan,
satu masjid serta 3 lapangan olah raga.
Gedung bangunan terdiri dari Gedung A (luas 700 M2),
Gedung B (luas 3000 m2),
Gedung C (luas 2700 m2), Gedung D (2000 m2), serta
Gedung E (1500 m2).
Lapangan olah raga terdiri dari lapangn 1 (600 m2), Lapangan 2 (620 m2),
serta lapangan 3 (600 m2).
4 4.A. Data Khusus Yang Berkaitan Dengan Objek Pembanding

Data spesifik yang berkaitan dengan properti pembanding apabila

penilaian menggunakan pendekatan data pasar adalah berupa harga jual
beserta faktor-faktor yang akan mempengarahi nilai tanah/properti.
4.B. Pengumpulan Data Supply And Demand (Pasar Properti/Subyek
Penilaian)
 Contoh 1. Estimasi tingkat hunian gedung perkantoran mengikuti trend historis dari gedung
perkantoran lainnya yang sejenis. Misalnya pada 3 tahun sebelumnya tingkat hunian hotel adalah 80%,
85%, dan 90%, maka tingkat hunian objek penilaian dapat diestimasi sebesar 95%.
 Contoh 2. Tingkat permintaan residential diambail dari perkembangan jumlah IMB yang sudah
dikeluarkan. Misalnya terjadi peningkatan jumlah IMB IMB pada 5 tahun terkahir, maka dapat diambil
kesimpulan bahwa tingkat permintaan perumahan akan naik terus menerus di masa yang akan datang.
 Contoh 3. Tingkat permintaan residential diambil dari perkembangan jumlah jumlah transaksi
Properti. Misalnya terjadi peningkatan jumlah transakis properti pada 5 tahun terkahir, maka dapat diambil
kesimpulan bahwa tingkat permintaan perumahan akan naik terus menerus di masa yang akan datang.
 Contoh 4. Estimasi harga perumahan berdasarkan perkembangan harga rumah baru yang dijual
developer. Misalnya data tahun sebelumnya tingkat perbedaan harga rumah baru yang dijual developer
dibanding dengan rumah second dengan ukuran yang sama pada suatu perumahan yang sama adalah
40%, maka harga rumah second dapat dinilai sebesar 60% dari rumah baru yang dijual developer.
 Contoh 5. Estimasi harga perumahan berdasarkan perkembangan penyerapan supply bangunan
baru di pasar. Misalnya dalam pengamatan didapatkan bahwa banyak rumah baru yang dibangun
developer yang mangkrak karena tidak laku dijual. Maka dapat diambil kesimpulan bahwa pada daerah
tersebut pasar properti perumahan dalam keadaan oversupply.
5 5.A. Analisis Data : Analisi Pasar Secara Makro/Trend

Untuk mengidentifiksi kondisi pasar property secara umum

Untuk melakukan penyesuaian “waktu””

Disamping untuk mengidentifiksi kondisi pasar property secara umum, analisis

makro pada penilaian property juga dapat digunakan untuk menentukan
besarnya persentase penyesuaian waktu. Penyesuaian waktu dilakukan apabila
data pembanding berupa data transaksi jual beli property yang sudah terjadi.
Apabila pertumbuhan indeks harga properti di DKI Jakarta, sebesar 3,6% per
tahun dijadikan acuan peningkatan harga properti di lokasi objek peniaian, maka
kenaikan harga properti diperkirakan sebesar 0.296% per bulan.
Sebagai contoh terdapat transaksi jual-beli properti dalam 8 bulan yang lalu,
yaitu sebesar Rp. 2 Milyar, maka dilakuan penyesuaian waktu sebesar (8 bulan x
0.296%) x Rp 2 Milyar, yaitu sebesar 2.369% x Rp 2 Milyar, atau Rp 2
Milyar x 1,0235 = Rp 2.047.000.000

Bagaimana Melakukan kan penyesuaian “Jenis Data””

5.b. Analisis Data : Analisi Pasar Secara MIKRO/ FUNDAMENTAL
Mencari Kriteria Data Pembanding dan Sejenis
  Objek Penilaian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 2
 
1. Luas Tanah 18.545 m2 888 326 764
Kesebandingan dengan objek penilaian? Sangat Tidak Sangat Tidak Sangat Tidak
sebanding dengan sebanding dengan sebanding dengan
objek penilaian objek penilaian objek penilaian
2. Penggunaan Sekolahan/kampus di Tanah kosong bisa Tanah kosong bisa Untuk resinsial atau
properti sekitar lingkungan dikembangkan dikembangkan penggunaan komersil
residensial untuk Bisnis (rumah untuk Bisnis yang sangat terbatas
sakit/ kampus/ruko/ (ruko/mall/
perkantoran) residensial)
Sejenis dengan objek penilaian? Sejenis dengan Sejenis dengan Tidak sejenis dengan
objek penilaian objek penilaian objek penilaian
3. Lokasi Lokasi digunakan untuk Lokasi cenderung Lokasi cenderung Lokasi digunakan
campuran lingkungan untuk penggunaan untuk penggunaan untuk residensial
bisnis/komersial dan lingkungan lingkungan
lingkungan residensail bisnis/komersial bisnis/komersial
(terdapat apartemen)    
Kesebandingan dengan objek penilaian? Sebanding dengan Sebanding dengan Tidak Sebanding
objek penilaian objek penilaian dengan objek
penilaian
1. Tanah 1. Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Ada Bangunan
kosong/ atau
Tanah
+bangunan
 Menyusun Definisi Operasioneal Atas Unsur-Unsur Pembanding

1. Luas Tanah adalah luas objek penilaian. Satuan adalah dalam meter persegi.
Sebagai contoh, analisis luas tanah dapat dibagi menjadi (5) luas tanah kurang
dari 300 m2 (4) luas tanah 300 m2 – 600 m2 (3) luas tanah 600 m2 – 1000 m2
(2) luas tanah 1000 m2 – 1500 m2

2. Harga jual adalah adalah harga transaksi atau data penawaran berdasarkan data
internet ata survey ke lapangan. Satuan adalah dalam rupiah.

3. Lebar jalan, merupakan unsur aksesbilitas. Satuan pengukuran lebar jalan

adalah dalam meter persegi.
Tabulasi Data Objek Penilaian dan Objek Pembanding
5.b. Analisis Data : Analisi Pasar Bangunan
Tabel Penyusutan Bangunan

Berdasarkan tabel 4.5, maka (lihat uraian bab III, sub bab B.1.4), maka :
-Bangunan usia 24 tahun, kondisi sedang, penyusutanya sebesar 50%.
-Bangunan usia 28 tahun, kondisi sedang, penyusutanya sebesar 50%.
 A
KONSEP DASAR
PENILAIAN PROPERTY
Bahasan III
PASAR PROPERTI
KEANEKARAGAMAN PASAR PROPERTI

MIXED USE
 FAKTOR PEMBENTUK NILAI & TERBENTUKNYA HARGA
KESETIMBANGAN

V= f (D,U,S,T)
HARGA TERBENTUK
BERDASARKAN
MEKANISME PASAR

SUPPLY SIDE FACTOR DEMAND SIDE FACTOR

• Ekonomi • Ekonomi
• Politik dan Keamanan • Politik dan Keamanan
• Kebijakan Pemerintah • Kebijakan Pemerintah
•Kompetisi •Behavior
•Ketesediaan Tanah •Ketesediaan Tanah
•Lokasi Tanah •Lokasi Tanah
•Transportasi •Transportasi
STRUKTUR PASAR PROPERTI

PASAR MONOPOLISTIK
STRUKTUR PASAR SAMA DENGAN PASAR
PERSAINGAN SEMPURNA, TAPI PRODUK TIDAK
HOMOGEN  TERDEFERENSIASI
DEMAND RELATED FACTOR
- Pendapatan INDIKATOR kesetimbangan
- Tingkat suku bunga ..... Harga .......
- Kebijakan kredit 1. Tingkat kekosongan (vacancy rate)
- Biaya konstruksi 2. Pasar sewa (market rent)
- 3. Kuantitas pembangunan baru yang dimulai
Ketersediaan Tanah kosong 4. Kuantitas pembangunan baru yang telah
- Tarif Sewa selesai
- Faktor sosial dan lingkungan serta 5. Penyerapan ruang baru (absorption of
keamanan new space)
- Trend Populasi
- Jumlah Keluarga
52
ANALISIS PASAR PROPERTI : SIKLUS PASAR PROPERTI
ANALISA kondisi PASAR

BebaL

Permintaan Menurun
 Persediaan (suply)
tidak menurun  di
Pasar Primer harga
turun (murah)

Fase Buyer’s
Market
TIHAN 1 : BAGAIMANA KONDISI PASAR PROPERTI SECARA UMUM
DI LOKASI TERSEBUT ?
TIHAN 2: BAGAIMANA KONDISI PASAR PROPERTI SECARA UMUM
DI sekitar Objek Penilaian ?
• Daerah Serading lokasinya berbatasan dengan kota Sumba. Terdapat
kawasan pergudangan di pinggir kota Sumba
• Berbatasan dengan kawasan pergudangan, sebagai batas dari kota
Sumbawa adalah kawasan hutam. Lintasan kawasan hutan pada Jl Raya
Sumba – Bima kurang lebih 5 kilometer.
• Setelah kawasan hutan linding tersebut di jalan Raya Sumba – Bima, berupa
tanah kosong yang digunakan untuk sawah tadah hujan. pengembalaan
sapi, serta tegalan yang belum didirikan bangunan.
• Ekspektasi penduduk sebagai pemilik lahan mempunyai ekspektasi yang
overestimate (terlalu tinggi) terhadap harga tanah, karena adanya isu
rencana pembentukan Propinsi Sumbawa. Sebagai contoh, terdapat harga
penawaran yang sangat tinggi, misalnya tanah 1 Ha dijual Rp 1,5 Milyar (Rp
1.500.000/m2).
 Bahasan IV
FAKTOR FAKTOR YANG
MEMPENGARUHI NILAI TANAH
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH

LING CBD
KUNG
A N
E
AKSES
A
AKSES
D

FISIK : AKSES
-LUAS
-BENTUK B
C
-ELEVASI
LOKASI
 IV.A.
PENGARUH FAKTOR Lokasi : Aksesibilitas
ke CBD
 MODEL PERKEMBANGAN KOTA

Perkembangan Kota juga dipengaruhi peraturan kota

HUBUNGAN ANTARA JARAK DENGAN CBD
DENGAN GRADIEN NILAI TAH
 SEBARAN HARGA PENAWARAN
Jl HR. Rasuna Said, 65 jt Ls 2 Ha TANAH
Gambar POSISI Kawasan dalam DI JAKARTA
Struktur Kota Jakarta
Jl HR. Rasuna Said, Kav 3 -4 70 Jt Ls 12.000 m
OUter City
Jl HR. Gatot Subroto 45 jt Ls 7.500 m PIK 23,5 jt
Pantai Mutiara
Jl HR. Gatot Subroto 55 jt Ls 4.600 m
Inner City
Pluit Samudra 20
Pluit
jt
Pluit Permai 17,5 jt

Down Town
Mangga Dua

Hinterland JL Pramuka Raya, 80 jt, Ls 750

City Center
Harmoni JL Slamet Riyadi, 20 jt Ls 900
Pulo
Cilegon Tangerang Ancol Grogol Slipi ta
CBD Tebet Matraman Gadung Bekasi
Jl MT. Haryono Tebet, 35 jt Kav 19-20. Ls 7500 ???
JL Kemanggisan Raya 35 jt Ls 1752
JL Kemanggisan Ilir 9 jt Ls 5000 Warung Jl MT. Haryono Cawang, 27 jt Ls 6 Ha
Buncit
Jl Rawa Belong dalam 17 Jt Ls 2826 Jl DR Supomo, 22 jt Ls 1580
Kemang
Cibubur
JL Kemang Timur Raya, 37 jt, Ls 9800
JL Kemang Timur Dalam, 20 jt, Ls 2029 Jl Wr. Buncit raya, 28 jt LS 3,1 Ha
Jl Dr Makalwe 21 jt Pasar Minggu
Jl Wr. Buncit raya, 35 jt LS 3200
Jl AM Sangajie 80 jt
Depok 16 jt, Ls 1850
Kompleks Pertamina,
Pejaten Barat, 10 jt, Ls 300
LAND RESIDUAL - CHEK HARGA/M2 TANAH DI KUNINGAN
Luas Tanah 5000 m2
KDB 60%
KLB 5

Bisa dibangun gedung 25.000 m2

Luas lantai tidak bisa disewakan 20% = 500M2
Luas lantai disewakan 20.000 m2

Harga sewa Rp 500.000/m2

PGI = 750.000 x 20.000 = Rp 15.000.000.000/bl
= Rp 180.00.000.000/th
Tingkat kekosongan 15% = Rp 27.000.000.000/th
Efektive Gross Income = Rp 153.000.000.000/th

Biaya 15% = -Rp 22.950.000.000

Managemen fee (10%) = -Rp 7.650.000.000
Pendapatan lain2 = +Rp 5.000.000.000
Net Income = Rp 127.400.000.000

Tingkat kapitalisasi = suku bunga SBI 7% + RESIKO LAIN= 13%

Nilai Properti Rp 980.000.000.000

Nilai Bangunan = (Rp 10.000.000 x 25.000) x 70%

= Rp 175.000.000.000
= Nilai Fasiliatas lainnya 20% = 35.000.000.000
Nilai Tanah = Rp 980.000.000.000 – 210.000.000.000=
= Rp 770.000.000.000
Nilai Tanah/m2 = Rp 154.000.000
Bagaimana Pola Nilai Tanah Terhadap
Faktor CBD di Lokasi tersebut ?
 IV.B.

PENGARUH FAKTOR Lokasi

(Aksesibilitas + lokasi) dan
Lingkungan
 Bagaimana Pola Nilai Tanah
400
570.000
Terhadap Faktor Jenis
Jalan, Lebar Jalan, dan
332
917.000
lingkungan ?
1.072.000

1.050
1.040

1,748

1,748 Jl. Raya, Lebar 12 m, 2 lintasan

1,641
1.050 Jl. Utama kls 2/bisnis, 6 m

1.040 Jl. Desa/lingkungan, 4 m

1.050 Jl Perumahan

400 Jl. Kampung/gang

 130
Bagaimana Pola Nilai Tanah
Terhadap Faktor Jenis
Jalan, Lebar Jalan, dan 858

lingkungan ?
425
1.162 1.050

400

618

858 Jl. Utama kls 2/bisnis, 6 m

425 Jl. Desa/lingkungan, 3 m

1.162 Jl Perumahan

400 Jl. Kampung/gang

 IV.C.

PENGARUH FAKTOR
FISIK
 1 PENGARUH LUAS TANAH TERHADAP NILAI TANAH

- Untuk penggunaan Residential (homeland), ruko, atau rukan. Semakin

luas tanah, maka harga/m2 semakin murah
- Untuk penggunaan perkantoran, pusat perbelanjaan, hotel,
apartemen, gudang, maka membutuhkan luasan tertentu.
*) Apa dibawah kisaran luas standar yang dibutuhkan, maka
harga/m2 semakin murah.
*) Apa diatas luas kisaran standar yang dibutuhkan, maka harga/m2
semakin murah.
*) Pada kisaran luas standar, harga/m2 paling tinggi

Rule of thumb
- Pada pasar penjual, lebih kecil pengaruhnya
Berapa Persentase
- Pada Pasar pembeli, pengaruhnya lebih besar
Penyesuaian ?
- Besaran %, Lihat bahasan “Model Penaksir
Nilai Tanah”
 BENTUK/SEGI OBYEK PEMBANDING
FAKTOR Empat Empat tak Banyak tak
segi tiga KETERANGAN
PENYESUAIAN Beraturan beraturan beraturan
         
Bentuk tanah
(obyek yang dinilai)
 
2       - Yang dimaksud dengan segi empat
beraturan misalnya bujur sangkar atau
  tanah yang Relevan perbandingan
1. Segi empat beraturan 0% + 10 % + 30 % + 20 % antara lebar dan panjang, misalnya : 12
  x 20 m.
2. Segi empat tak - 10 % 0% + 20 % + 10 % - Untuk segi empat tak beraturan yang
beraturan perbandingan antara sisi, panjang dan
  lebar terlalu menyolok misalnya 10 x 50
3. Segi tiga - 30 % - 20 % 0% - 10 % m atau 8 x 40 m. Termasuk juga dalam
  bidang ini bentuk trapesium dan jajaran
4. Segi banyak/tak - 20 % - 20 % + 10 % 0% genjang
beraturan

KONTUR TANAH OBYEK PEMBANDING

FAKTOR PENYESUAIAN Separas Dibawah Dibawah Dibawah Dibawah Diatas Diatas Diatas
jalan 30 - 70 70 - 120 120 - 200 200 - 250 50 - 100 100 - 175 175 - 250
  3                
Kontur tanah                
(obyek yang dinilai)
1.
Separas dengan jalan 0% +5% +10% +20% +50% +5% +10% +25%
2.
Di bawah jalan -5% 0% +5% +15% +45% -10% 0% +10%
antara 30-70 cm
3.
Di bawah jalan -10% -5% 0% +5% +15% -15% -10% -5%
antara 70-120 cm
4.
Di bawah jalan -20% -15% -10% 0% +5% -15% -10% -5%
antara 120-200 cm
5.
Di bawah jalan -30% -20% -10% -5% 0% -20% -15% -10%
antara 200-250 cm
6.
Di atas jalan antara 50-100 +5% +10% +15% +20% +30% 0% -5% -10%
cm
7.
Di atas jalan antara 100-175 -10% -5% 0% +10% +20% -10% 0% +5%
cm
8.
Di atas jalan antara 175-250 -25% -20% -15% -10% -5% -15% -10% 0%
cm
 
                 
 B
KRITERIA OBJEK PBB
P2
 KRITERIA OBJEK PAJAK

STANDAR PENILAIAN
MASSAL
OBJEK UMUM

NON
STANDAR

Lapangan Golf, Pelabhan PENILAIAN

OBJEK
laut/udara, Jl Tol, Pompa INDIVIDU
KHUSUS
Bensin, Pabrik, Menara BTS

Objek Pajak Khusus adalah objek pajak

yang memiliki konstruksi khusus atau
keberadaannya memiliki arti yang khusus
seperti