PROSES

PENILAIAN

1
 PENGERTIAN PROSES PENILAIAN
 Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan nilai
properti yang didasarkan pada tujuan untuk: memahami
permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan dalam
rangka pemecahan masalah, mendapatkan data-data,
mengklasifikasikan data, menganalisis, menginterpretasikan, dan
selanjutnya mengespresikannya dalam suatu estimasi nilai
 Penilaian: proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas
nilai ekonomi suatu objek penilaian sesuai dengan SPI (PMK
101/2014)
 Penilai: seseorang yang memiliki kompetensi dalam melakukan
kegiatan Penilaian, yang sekurang-kurangnya telah lulus
Pendidikan awal Penilaian (PMK 101/2014)
 Dalam melaksanakan Penilaian, Penilai terlebih dahulu wajib
terdaftar dalam register Penilai yang diselenggarakan oleh Menteri
(PMK 56/2017)
2
 The Valuation Process (AIREA.- ed)
Identification of the Problem
Identify client Identify the Identify the purpose of Identify the Identify the Assignment
and intended intended use the assignment (type effective date relevant conditions
users and definition of value) of the opinion characteristics of
the property

Scope of Work Determination

Data Collection and Property Description
Market Area Data Subject Property Data
General Characteristics of Subject characteristics of land use and
region, city, and neighborhood improvements, personal property,
business assets, ect.
Comparable Property Data
Sales, listings, offerings vacancies,
cost and depreciation, income and
expenses, capitalization rates, etc.

Data Analysis
Market Analysis Highest and Best Use Analysis
Demand studies Land as though vacant
Supply studies Ideal improvement
Marketability studies Property as improved

Land Value Opinion

Application of the Approaches to Value
Sales Comparison Approach Income Capitalization Approach Cost Approach

Reconciliation of Value Indications and Final Opinion of Value

3 Report of Defined Value
 PROSES PENILAIAN REAL PROPERTI
LINGKUP PENUGASAN
Identifikasi Penentuan Penen- Identifikasi Tanggal Asumsi Ada beberapa
Pemberi Tugas Tujuan tuan Objek Penilaian Penilaian dan kemungkinan dalam
dan Pengguna Penilaian Dasar & Hak Kondisi menjalankan proses
Laporan Nilai Kepemilikan Pembatas
investigasi terdapat
IMPLEMENTASI kondisi:
1.Data lengkap
PENGUMPULAN/PEMILIHAN DATA diperoleh
DATA UMUM DATA KHUSUS DATA PERMINTAAN & PENAWARAN 2.Data terbatas
Wilayah, Kota dan Data Properti yang Dinilai Data Perbandingan (Transaksi, diperoleh
Lingkungan Penawaran, Sewa, Tingkat Hunian,
(Neighborhood) Pendapatan) 3.Data sama sekali
tidak diperoleh?
ANALISIS DATA
ANALISIS PASAR ANALISIS HBU Ad 1) Investigasi tidak ada
Permintaan dan Penawaran (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik) hambatan;
Studi Pasar Tanah dalam keadaan kosong
Properti dikembangkan Ad 2) Hasil Investigasi
perlu diklarifikasi dan
ESTIMASI NILAI TANAH pendalaman Kembali. Bila
keterbatasan tersebut
PENDEKATAN PENILAIAN signifikan mempengaruhi
nilai, maka diperlukan
Pendekatan Pasar Pendekatan Pendapatan Pendekatan Biaya
asumsi khusus;
REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR Ad 3) Masuk kategori
penilaian terbatas, dan/-
PELAPORAN PENILAIAN atau penugasan ditinjau
4
kembali untuk dilanjutkan
 Konteks dan Lingkup Penilaian
Merujuk pada butir 21.1 Bagan Proses Penilaian Properti di KPUP. Penilai dan Pemberi
Tugas harus menyetujui konteks dan lingkup penilaian
Definisi penugasan meliputi:
a) Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan;
b) Penentuan Tujuan Penilaian;
c) Penentuan Dasar Nilai;
d) Identifikasi Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan;
e) Tanggal Penilaian;
f) Asumsi dan Kondisi Pembatas

PMK 101/2014
Pasal 4
1) Dalam melaksanakan penilaian, Penilai harus melakukan proses Penilaian sebagai
berikut:
g) mengidentifikasi dan memahami lingkup penugasan;
h) melakukan pengumpulan, pemilihan dan analisis data;
i) menerapkan pendekatan Penilaian; dan
j) menyusun Laporan Penilaian
2) Proses Penilaian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus melakukan sesuai
5 dengan SPI
 Investigasi
 Pengumpulan data yang cukup untuk menghasilkan data masukan
penilaian, meliputi:
a) Data ekonomi secara umum
b) Data properti secara khusus
c) Data penawaran dan permintaan
 Analisis data:
a) Pasar Properti
b) Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)
 Estimasi nilai tanah ─ Teknik Estimasi Nilai Tanah
1. Teknik Perbandingan Data Pasar, dalam hal pembanding tanah langsung
tidak tersedia, metode berikut ini dapat diterapkan dengan kehati-hatian:
2. Teknik Pengembangan Lahan
3. Teknik Alokasi
4. Teknik Ekstraksi
5. Teknik Penyisaan Tanah
6. Teknik Kapitalisasi Sewa Tanah
6
 Pemilihan Pendekatan
dan Metode Penilaian

Tujuan pemilihan Pertimbangan Pemilihan

Pendekatan dan
Metode  Dasar dan premis nilai yang
sesuai dengan Tujuan
 Untuk Penilaian
mendapatkan  Kekuatan dan Kelemahan
metode yang dari pendekatan dan
paling sesuai metode
dalam keadaan  Kesesuaian dari setiap
tertentu metode – karakteristik aset
 Ketersediaan Informasi yang
andal

Mengapa perlu Memastikan estimasi Nilai

memilih metode Pasar dilakukan dengan
yang sesuai? menggunakan metode dan
Teknik yang sesuai (SPI 101)
7
 Pendekatan dan Metode Penilaian Properti

Pendekatan Pasar

Pendekatan Pendapatan

Metode Pendapatan Biaya

Perbandingan
Data Pasar Metode
Metode Metode
DCF Metode
Biaya Biaya
Penjumlahan
Pengganti Reproduksi

8
 Metode ─ Perbandingkan Data Pasar
 Dalam membandingkan properti yang dinilai dengan harga real properti
lainnya yang diterapkan dalam metode perbandingan data pasar, Penilai
seharusnya mengadopsi unit perbandingan yang secara umum diterima dan
sesuai yang dipertimbangkan oleh pelaku pasar, yang tergantung pada jenis
aset yang dinilai
 Unit perbandingan yang umum digunakan termasuk tapi tidak terbatas pada:
• harga per meter persegi dari bangunan atau harga per hektar tanaman,
• harga per kamar, dan
• harga per unit output, misalnya produksi penen
 Unit perbandingan hanya bermanfaat apabila dipilih secara konsisten serta
diaplikasikan pada properti yang dinilai dan properti pembanding dalam setiap
analisis
Sejauh dimungkinkan, unit perbandingan yang digunakan seharusnya merupa-
kan yang umum digunakan
Elemen perbandingan mengidentifikasikan karakteristik khusus dari properti
dan transaksi yang dapat menjelaskan variasi harga
Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus bersifat sensitif
9
 Elemen Perbandingan ─ Perbandingan Data Pasar
 Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis
perbandingan data pasar:
 Elemen Perbandingan Transaksi:
1. Hak atas properti yang dialihkan,
2. Syarat pembiayaan,
3. Kondisi penjualan,
4. Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian,
5. Kondisi pasar
 Elemen Perbandingan Properti:
1. Lokasi,
2. Karakteristik fisik,
3. Karakteristik ekonomi,
4. Penggunaan,
5. Komponen non-realty dalam penjualan
10
 Elemen Perbandingan ─ Perbandingan Data Pasar
 Tingkat keandalan yang dapat diterapkan pada pembanding berupa harga
transaksi atau penawaran dalam proses penilaian ditentukan dengan
membandingkan berbagai karakteristik properti dan transaksi dari data
pembanding dengan properti yang dinilai
 Ketika data pembanding menggunakan data penawaran jual atau beli, maka
Penilai harus menentukan terlebih dahulu perkiraan harga transaksi dengan
mempertimbangkan tingkat komitmen dan kondisi lainnya yang melekat
pada harga penawaran serta berapa lama aset tersebut telah ditawarkan
dipasar
 Selain elemen perbandingan tersebut, perbedaan antara hal-hal berikut ini
seharusnya dipertimbangkan sesuai dengan SPI 106 butir 6.2. Perbedaan
spesifik yang seharusnya dipertimbangkan dalam penilaian hak kepentingan
real properti termasuk, tapi tidak terbatas pada informasi:
a) jenis hak e) penggunaan yang diizinkan atau
kepemilikan/kepentingan, zoning dari setiap properti,
b) lokasi dari masing-masing data, f) kondisi pasar di mana harga
c) karakteristik tanah, terbentuk, dan
d) karakteristik bangunan, g) tanggal transaksi/penawaran
11
 Persyaratan Data ─ Perbandingan Data Pasar
I. Prinsip Data Pembanding
1. Komprehensif; idealnya jumlah pembanding lebih dari satu pembanding atau
setidaknya terdapat tiga data pembanding yang dapat dijadikan rujukan
ketimbang satu pembanding. Dalam hal kondisi data pasar sangat terbatas
sehingga jumlah data pembanding tidak dapat memenuhi jumlah yang ideal, maka
Penilai dapat mempertimbangkan data tersebut secara hati-hati atau berusaha
untuk menggunakan metode penilaian lain selain perbandingan data pasar
2. Sejenis dan sebanding; sejenis maksudnya adalah terkait dengan objek penilaian
(seperti tanah kosong atau tanah bangunan rumah tinggal) dan sebanding dapat
diartikan terkait bentuk, ukuran, volume, kapasitas atau yang lainnya sesuai
dengan karakteristik objek penilaian
3. Terbaru; berikan informasi pasar saat ini atau saat tanggal penilaian
4. Transaksi; atas dasar yang wajar dalam pasar terbuka
5. Dapat diverifikasi; pada saat pelaksanaan penilaian sepanjang memungkinkan
dengan melaksanakan prosedur dokumentasi yang memadai
6. Konsisten; dengan praktik dalam konteks pasar yang sesuai
12
 Lanjutan...Persyaratan Data
II. Sumber Data Pasar
1. Bukti Data Transaksi Langsung;
2. Informasi Publik yang Tersedia;
3. Data base; termasuk informasi dari Pemilik Properti dan Pemberi
Tugas;
4. Media;
5. Data Historis;
6. Transaksi Pasar secara umum
III. Hirarki Bukti Pasar
1. Properti sejenis atau yang mendekati sama telah dipasarkan,
meskipun tawaran mungkin telah dibuat, namun kontrak yang
mengikat belum dilakukan
Ini mengasumsikan bahwa informasi lengkap dan akurat telah
tersedia berkaitan dengan penawaran yang diperoleh;
13
 2. Transaksi yang baru dilakukan atas properti yang identik atau sama, di
mana informasinya tersedia lengkap dan akurat. Hal ini mungkin termasuk
subjek properti bersangkutan;
3. Transaksi yang baru dilakukan terhadap properti lain yang sama, di mana
informasi yang lengkap dan akurat tersedia;
4. Transaksi yang baru dilakukan atas properti sejenis dan sebanding yang
mungkin data lengkapnya tidak tersedia, namun untuk data yang andal
dapat diperoleh;
5. Informasi dari sumber yang dipublikasikan atau dari basis data komersial,
pembobotannya akan bergantung pada tingkat dan otoritas
keberadaannya atau dari verifikasi yang dilakukan;
6. Bukti historis dari properti yang sama (sejenis) atau serupa;
7. Bukti tidak langsung lainnya yang sejenis dan sebanding (misalnya indeks);
8. Bukti transaksi mengenai jenis dan lokasi properti dan data lainnya
(misalnya suku bunga, sewa dan lainnya yang relevan);
9. Harga penawaran (meskipun pembobotan akan lebih tinggi di mana pasar
dalam keadaan aktif dan transparan)
14
 • Sangat disadari bahwa ketersediaan data pembanding pasar yang
handal dapat dipercaya bukan hal yang mudah untuk diakses.
Karena sistem transaksi pasar properti yang ada belum terbuka dan
belum ada Lembaga resmi yang berwenang mendatanya
• Dengan kondisi demikian, Penilai perlu mendokumentasikan
informasi yang diperoleh yang sebelumnya telah dilakukan proses
verifikasi
• Verifikasi yang dilakukan bearguna untuk mendukung analisis pasar
berdasarkan rujukan yang dapat dipercaya sepanjang digunakan
untuk kepentingan penilaian

IV Dokumentasi Data Pembanding

Data Pembanding yang didokumentasikan dapat terdiri dari sejumlah
data transaksi atau data penawaran antara lain:
1. Alamat atau Lokasi (koordinat bila dimungkinkan agar diutamakan)
2. Tipe properti; seperti rumah toko, rumah tinggal, Gudang, hotel,
perkebunan dan lainnya;
15
 3. Status hak kepemilikan data pembanding;
4. Informasi legal; perizinan yang mengikat;
5. Deskripsi properti; dapat meliputi spesifikasi, kondisi, dan hal
lain yang relevan;
6. Luas area/dimensi/kapasitas;
7. Jenis transaksi (apakah merupakan transaksi bebas ikatan);
8. Waktu transaksi dan harga
9. Waktu penawaran mulai dilakukan dan tingkat komitmen
(penawaran tertinggi);
10. Informasi finansial; pembelian cash atau kredit, sewa, biaya,
depresiasi
11. Keterlibatan para pihak;
12. Sumber informasi; nama, organisasi/instansi, alamat, nomor
kontak
16
 Hubungan Lingkup Penugasan dan Investigasi

Penilai Penghi-
tungan
Inspeksi
Asumsi
Lingkup
Investigasi
Penugasan Ada Keti-
dakpastian
Penelaahan
Asumsi
Pemberi Analisis Khusus
Tugas
Data
Masukan

Data Ling- Data Data Pem-

kungan Properti banding
17
  LINGKUP PENUGASAN
 Lingkup Penugasan, merupakan dasar dalam pengaturan
kesepakatan penugasan penilaian, tingkat kedalaman
investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian
 Penilai harus berusaha mengetahui dan merumuskan
tujuan Penilaian dari Pemberi Tugas sehingga Penilai dapat
mengetahui dan selanjutnya dapat menentukan dasar
penilaian yang dianggap sesuai
 Lingkup Penugasan harus tertuang di dalam atau
dibuktikan oleh dokumen penawaran (proposal) dan/atau
perjanjian kerja (kontrak penugasan) yang ditandatangani
oleh kedua belah pihak (Penilai dan Pemberi tugas),
sebelum mengeluarkan Laporan Penilaian
18
  Identifikasi Pemberi Tugas (Klien) dan Pengguna
Laporan
• Konfirmasi kepada siapa penilaian ditujukan
adalah penting dalam menentukan format dan
isi laporan penilaian, agar dapat memastikan
bahwa laporan berisi informasi yang relevan
dengan kebutuhan mereka
• Perlu dibedakan apakah Pemberi Tugas sebagai
pengguna laporan atau bukan. Dalam hal
pengguna laporan berbeda dengan Pemberi
Tugas, maka perlu diidentifikasi

19
  Maksud dan Tujuan Penilaian
• Maksud dan tujuan penilaian yang akan dibuat harus dinyatakan
secara jelas. Misalnya penilaian diperlukan untuk transaksi jual beli,
penjaminan utang, pelaporan keuangan, kepentingan pengalihan
saham atau penerbitan saham
• Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai
 Penentuan Dasar Nilai
• Dasar Nilai harus memenuhi dan sesuai dengan tujuan penilaian
• Sumber dari setiap definisi atas Dasar Nilai yang digunakan harus
dikutip dari SPI
 Identifikasi Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan
• Objek penilaian meliputi aset atau kewajiban (liabilitas), antara lain
real properti, personal properti, bisnis, dan hak kepemilikan finansial
• Klarifikasi mungkin diperlukan untuk membedakan antara objek
penilaian dan kepentingan atau hak untuk menggunakan objek
penilaian tersebut
20
 • Beberapa karakteristik penting yang terkait dengan nilai
antara lain:
 Hak kepemilikan properti yang dinilai
 Lokasi → menunjukkan alamat lengkap dan jelas
 Karakteristik fisik lainnya (ukuran, perletakan, kualitas
konstruksi)
 Karakteristik ekonomi (sewa, finansial)
 Karakteristik Legal (peraturan zoning, dan pembatasan)

 Tanggal Penilaian
• Tanggal penilaian di artikan dalam SPI sebagai tanggal pada
saat nilai dinyatakan dan diberlakukan
• Tanggal ini berbeda dengan tanggal laporan penilaian yang
akan diterbitkan atau tanggal di mana inspeksi akan
dilakukan atau diselesaikan
21
  Asumsi dan Kondisi Pembatas
• Semua asumsi dan asumsi khusus yang dibuat dalam
pelaksanaan dan pelaporan penilaian harus ditulis dalam
Lingkup Penugasan
• Asumsi adalah hal yang wajar untuk diterima sebagai fakta
dalam konteks penugasan penilaian tanpa penyelidikan
tertentu atau verifikasi. Hal tersebut, dinyatakan untuk
dapat diterima dalam pemahaman penilaian
• Asumsi khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta yang
sebenarnya pada tanggal penilaian atau hal yang tidak
akan bibuat oleh sebagian kecil pelaku pasar dalam suatu
transaksi pada tanggal penilaian

22
 • Contoh: suatu properti yang sedang dibangun dinyatakan
telah selesai pada tanggal penilaian
• Asumsi dan asumsi khusus yang dibuat harus wajar dan
relevan dengan memperhatikan tujuan di mana penilaian
diperlukan
• Kondisi dan syarat pembatas, menyatakan semua adanya
pembatasan yang mendasari kesimpulan nilai

23
 IMPLEMENTASI
 Implementasi sebagai bagian dari tugas penilaian,
merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai
meliputi tahapan investigasi, penerapan pendekatan
penilaian, dan penyusunan kertas kerja penilaian
 Implementasi ini berlaku untuk semua Penilaian yang
tercakup dalam SPI
 Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus
didasarkan pada tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup
Penugasan dan Dasar Nilai yang akan dilaporkan
 Investigasi yang akan dilakukan Penilai merupakan proses
pengumpulan data yang cukup dengan cara inspeksi,
penelaahan, penghitungan dan analisis, serta memastikan
bahwa penilaian sudah dilakukan dengan cara yang benar
24
 PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
Data yang perlu dikumpulkan dan dianalisis haruslah data-
data yang mempunyai hubungan dan pengaruh terhadap
estimasi nilai properti subjek (properti yang dinilai)
 Data Umum
• Data umum termasuk informasi tentang tren sosial,
ekonomi, pemerintahan, masalah lingkungan yang
mempengaruhi nilai properti di pasaran tertentu.
• Tren, semacam pergeseran populasi, penurunan tingkat
hunian gedung perkantoran, kenaikan pembangunan rumah
tinggal di pasaran
• Dalam lingkup wilayah, kota, dan lingkungan sekitar
(neighborhood)
25
  Data Khusus
• Data khusus berkaitan dengan properti yang dinilai dan
properti pembanding
• Data tersebut meliputi legal, karakteristik fisik,
lokasional, biaya, pendapatan dan informasi
pengeluaran tentang properti dan detail dari
perbandingan penjualan, dan data pasar lainnya yang
diperoleh penilai
 Data Permintaan dan Penawaran
• Data properti pembanding adalah data permintaan dan
penawaran khusus yang terkait posisi persaingan dari
properti yang mirip dengan properti yang dinilai di
pasaran mendatang, dan data transaksi
26
 • Data penawaran meliputi persediaan properti yang ada dan
properti pesaingnya, tingkat kekosongan, dan tingkat serapannya
• Data permintaan terdiri atas populasi, pendapatan, pengerjaan
(employment), data survei yang berhubungan dengan pengguna
properti potensial
• Data tersebut untuk mengestimasi permintaan di masa
mendatang untuk penggunaan sekarang atau penggunaan yang
prospektif, atau penggunaan properti subjek yang telah
dikembangkan
ANALISIS DATA
 Data yang tersedia di pasar, properti subjek, dan
tapak/tanah telah dikumpulkan dan direview secara akurat,
penilai memulai proses analisis data, yang terdiri dari dua
komponen: Analisis Pasar dan Analisis Kegunaan Tertinggi
dan Terbaik
27
  Analisis Pasar
• Analisis pasar adalah studi tentang kondisi pasar untuk tipe
properti tertentu
• Pasar adalah lingkungan di mana barang dan jasa
diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui
mekanisme pembentukan harga
• Konsep pasar yang menyiratkan bahwa barang dan jasa dapat
diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya
pembatasan atas kegiatannya
• Setiap pihak akan merespon hubungan antara penawaran
dan permintaan, serta faktor-faktor lain yang mempengaruhi
harga, pengetahuan dan kemampuan pihak-pihak yang
terlibat, maupun pemahaman ekonomi atas barang atau jasa,
kebutuhan dan keinginan masing-masing pihak
• Pasar dapat berfisat lokal, nasional, internasional
28
 Equilibrium Analysis of Rent for Office Space
(Adapted from Fraser 1993)

S
Rent

S1

r1
r2
r*

D1

D
O Q* Q2 Office Floor-space

29
  Permintaan dan penawaran
• Interaksi permintaan dan penawaran pasar properti akan
menentukan nilai pasar properti
• Jika penawaran properti di pasaran relatif tetap sedangkan
permintaan bertambah, maka nilai properti akan naik.
Demikian pula sebaliknya, jika permintaan relatif tetap
sedangkan penawaran bertambah maka nilai properti
cenderung turun
• Ada beberapa sebab yang dapat mengubah permintaan
dan penawaran properti di pasaran, yaitu:
 Faktor-faktor Kependudukan
 Perubahan Citarasa
 Perubahan Teknologi Pembangunan
30
  Studi Pasar
• Pasar yang dimaksud dalam SPI ini berarti pasar di mana aset atau
liabilitas yang dinilai dipertukarkan pada tanggal penilaian dan
pelaku mempunyai akses langsung di pasar
• Pada umumnya pasar properti tidak sempurna antara lain
disebabkan adanya gangguan pasokan, peningkatan atau
penurunan yang mendadak atas permintaan, atau kesenjangan
pengetahuan di antara pelaku pasar
• Pelaku pasar akan bereaksi apabila kondisi pasar tidak sempurna,
sehingga pasar akan menyesuaikan dengan perubahan yang terjadi
• Penilaian dengan tujuan mengestimasi harga yang paling mungkin
terjadi di pasar harus mencerminkan kondisi yang relevan pada
tanggal penilaian, sehingga bukan merupakan harga yang
disesuaikan berdasarkan kondisi keseimbangan
31
  Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and
Best Use Analysis)
• HBU didefinisikan sebagai penggunaan yang paling
mung-kin dan optimal dari suatu properti, yang secara
fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara
memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak,
dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut
• Pemahaman atas perilaku pasar yang dikembangkan dari
analisis pasar sangat penting dalam konsep HBU
• Kekuatan pasar akan membentuk nilai pasar sehingga
interaksi dari kekuatan pasar yang menghasilkan HBU
menjadi sangat penting
• Analisis HBU terdiri atas HBU tanah dalam keadaan
kosong, dan HBU untuk properti setelah dikembangkan
32
 • Dalam analisis HBU tanah dalam keadaan kosong, Penilai harus
mempertimbangkan:
 Apakah tanah seharusnya dikembangkan atau tetap kosong?
 Apabila tetap kosong, kapan pengembangan masa depan
akan menguntungkan?
 Apabila dikembangkan, pengembangan seperti apa yang
harus dibuat?
• Dalam analisis HBU untuk properti yang telah dikembangkan,
Penilai harus mempertimbangkan:
 Apakah pengembangan yang ada dipertahankan, dimodifi-
kasi, atau dibongkar untuk penggunaan yang lain?
 Apabila dilakukan modifikasi atau dibongkar, kapan
modifikasi atau pengembangan kembali dilaksanakan?

33
  Pendekatan Pasar
• Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara
membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik
atau sebanding dan adanya informasi harga transaksi atau
penawaraan
• Dalam pendekatan Pasar, langkah pertama adalah memper-
timbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi
aset yang identik atau sebanding
• Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit,
dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang
ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari
aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan
informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan
seksama dianalisis
34
 • Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi
harga transaksi atau penawaran apabila terdapat
perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai
dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan
dalam penilaian
• Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum,
ekonomi, atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang
dinilai
 Pendekatan Pendapatan
• Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai
dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke
nilai kini
• Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang
akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan
menghitung nilai melalui proses kapitalisasi
35
 • Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah
modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai
• Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau
beberapa kontrak atau bukan dari kontrak. Misalnya
keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan
atau kepemilikan suatu aset
• Metode yang termasuk dalam Pendekatan Pendapatan meliputi:
 Kapitalisasi Pendapatan, di mana semua risiko atau tingkat
kapitalisasi keseluruhan (overall capitalization) diterapkan
pada suatu pendapatan periode tunggal
 Arus Kas Terdiskonto (DCF), di mana tingkat diskonto yang
diterapkan pada serangkaian arus kas untuk periode yang akan
datang yang didiskonto ke nilai kini (present valaue)
 Berbagai model opsi harga

36
 • Pendekatan Pendapatan dapat diterapkan untuk liabilitas,
dengan mempertimbangkan arus kas yang diperlukan untuk
memenuhi liabilitas sampai habis
 Pendekatan Biaya
• Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggu-
nakan prinsip ekonomi, di mana pembeli tidak akan membayar
suatu aset lebih daripada biaya untuk memperoleh aset dengan
kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau
konstruksi
• Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan diba-
yar pembeli di pasar untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih
dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset yang
setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknya-
manan, risiko atau faktor lainnya
37
 • Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor
usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru
dibeli atau dibangun
• Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya
dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan
• Dalam penilaian bisnis Pendekatan Biaya dikenal sebagai Pendekatan
Aset
REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR
 Rekonsiliasi indikasi nilai dan opini nilai akhir adalah analisis terhadap
berbagai kesimpulan nilai untuk mendapatkan sebuah estimasi nilai
akhir
 Tahapan Kerja
• Me-review atau mengkaji ulang data dan teknik penilaian
• Mengkaji perbedaan-perbedaan indikasi nilai setiap pendekatan
penilaian dan dikaitkan dengan tujuan/kegunaan penilaian
38
 • Pada setiap rekonsiliasi nilai penilai mempertimbangkan
semua faktor, kemudian membuat keputusan (judgement)
kesimpulan nilai yang paling sesuai
 Beberapa cara yang dilakukan penilai dalam rekonsiliasi nilai:
• Sebagian penilai membuat rata-rata dari semua kesimpulan
nilai yang diperoleh
• Kesimpulan nilai yang dihasilkan dari pendekatan dan/atau
metode seharusnya wajar dan proses analisis serta rekonsiliasi
dari beberapa indikasi nilai menjadi satu kesimpulan tanpa
melakukan averaging (merata-ratakan) dan seharusnya
dijelaskan Penilai di dalam laporan (SPI-106: 5.4)
• Dengan memilih salah satu metode yang paling sesuai dengan
mempertimbangkan semua faktor yang berpengaruh, seperti
akurasi data, tujuan penilaian, dan faktor-faktor lain yang
relevan
39
  Kriteria Rekonsiliasi
• Kesesuaian (pendekatan, pembanding, maupun analisis yang
dilakukan)
• Keakuratan pendekatan yang dilakukan
• Kuantitas dan kualitas bukti-bukti/data pembanding
• Estimasi nilai akhir (range atau figur)
• Pembulatan nilai akhir
 PELAPORAN PENILAIAN
 Laporan Penilaian
• Suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan,
tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang meng-
hasilkan opini nilai
• Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis
yang dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan
informasi yang penting yang digunakan dalam analisis
40
 • Laporan penilaian dapat berupa lisan maupun tertulis
• Jenis, isi, dan panjangnya laporan dapat bervariasi tergan-
tung pada pengguna yang dimaksud, persyaratan hukum,
jenis properti, dan sifat dasar serta kompleksitas penugasan
 Jenis Laporan
 Laporan Lisan
 Laporan Tertulis

Secara umum laporan penilaian tertulis terdiri atas tiga jenis

laporan:
• Laporan Penilaian Terinci (Self Contained atau
Comprehensive Style)
• Laporan Penilaian Ringkas (Summary atau Short Form
Style)
• Laporan Penilaian Terbatas (Restricted atau Proforma Style)
41
 REFERENSI
 Appraisal Institute, 2020, The Appraisal of Real Estate,
Fourteenth Edition, USA
 Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), 2018, KEPI
dan SPI Edisi VII-2018,
 KPSPI, 2020, KEPI & SPI, Edisi Revisi SPI 300, SPI 310, SPI
320, SPI 330

42
 TERIMA KASIH

43