LAPORAN PRAKTIKUM INSPEKSI

Studi kasus rumah tinggal Ibu Marsidarini

Jl. Mawar V, UH 1/461 RT 1, RW 1, Kel. Semaki, Kec. Umbulharjo, Yogyakarta

DISUSUN OLEH:
EGA BASHIELA HARTONO (22/500160/PEK/28582)
NABILA MIFTAAHUR RAMAH (22/500622/PEK/28624)
NGURAH BAGUS MADE MAHA SUPUTRA (22/500823/PEK/28654)

PROGRAM STUDI MAGISTER EKONOMIKA PEMBANGUNAN

FAKULTAS EKONOMIKA DAN BISNIS UNIVERSITAS GADJAH MADA
YOGYAKARTA
2022
 BAB I
PENDAHULUAN
HALAMAN JUDUL

LAPORAN PENILAIAN ASET

Pemberi Tugas:
Ibu Marsidarini
Untuk Keperluan :
Ibu Marsidarini
Lokasi :
Jl. Mawar V, UH 1/461 RT 1, RW 1, Kel. Semaki, Kec. Umbulharjo,
Yogyakarta

KJPP BNE dan Rekan

Jl. Rajawali Tiga, Gg. IV No. 1, Ngabean Wetan, Sinduharjo, Kec. Ngaglik, Kabupaten
Sleman, DIY
Licence Number :3.10.0098

ii
 SURAT PENGANTAR

Yogyakarta, 1 Desember 2022

Kepada Yth:
Ibu Marsidarini
Jl. Mawar V, UH 1/461 RT 1, RW 1, Kel. Semaki, Kec. Umbulharjo, Yogyakarta.

No.Lap : 00096/2.0097-01/SPI/07/PPI.0104/1/VI/2022
Perihal : Laporan Penilaian
Dengan hormat,
Sesuai dengan Surat Tugas dari Ibu Marsidarini tanggal 29 Oktober 2022 untuk
melaksanakan penilain properti berupa rumah tinggal, bersama ini kami sampaikan bahwa
kami telah melaksanakan proses investigasi atas Objek Penilaian sebagaimana dimaksud
dalam Lingkup Penugasan diatas. Selanjutnya guna menyampaikan hasil penilaian Objek
Penilaian, kami menyajikannya dalam laporan penilaian terinci yang menjadi satu kesatuan
tidak terpisahkan dengan Surat Pengantar ini.
Objek Penilian sebagaimana dimaksud adalah berupa:
 Rumah tinggal dengan salinan Sertifikat Hak Milik (SHM) No. 716 dengan luas tanah
56 m2 atas nama Marsidarini yang terletak di Jl. Mawar V, UH 1/461 RT 1, RW 1,
Kel. Semaki, Kec. Umbulharjo, Provinsi Yogyakarta.
Pelaksanaan inspeksi lapangan telah kami laksanakan pada tanggal 29 Oktober 2022.
Selama melaksanakan inspeksi lapangan, kami didampingi oleh Mas Abi selaku anak dari Ibu
Marsidarini. Pendamping inspeksi menunjukkan aset yang menjadi objek penilaian,
memberikan informasi dan penjelasan berkaitan dengan spesifikasi dan kondisi objek
penilaian.

Kami sepenuhnya bertanggung jawab atas isi laporan dan tunduk kepada Kode Etik
dan Standar Penilaian Indonesia yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia (MAPPI). Tujuan penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai
Pasar untuk kepentingan jual beli dari properti tersebut yang didefinisikan sebagai berikut :

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas

iii
 ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati - hatian dan
tanpa paksaan. (SPI 101.3.1)

Untuk memperoleh Nilai Pasar dari properti yang dinilai, digunakan pendekatan /
metode penilaian yang lazim dan sesuai, uraian pendekatan / metode disajikan pada bagian
lain dalam laporan ini.

Dalam penilaian ini kami mempunyai asumsi bahwa properti yang dinilai dapat
diperjual belikan, bebas dari sengketa serta tidak bermasalah dan status kepemilikan dapat
berubah (berpindah tangan). Kami tidak melakukan penelitian terhadap hak milik atau
hutang/kerugian atas properti yang dinilai tersebut dan bukanlah merupakan tanggung jawab
kami apabila timbul persoalan yang berhubungan dengan properti tersebut berkaitan dengan
penilaian yang dilakukan.

Dalam penilaian ini kami tidak melakukan pengukuran dan pengecekan keaslian
sertipikat tanah. Luas tanah diambil berdasarkan luas yang tercantum dalam sertipikat tanah,
dan pengecekan kebenaran atas sertipikat tanah adalah merupakan kewenangan lembaga lain
seperti kantor notaris atau konsultan hukum.

Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang
berlaku, kami berpendapat bahwa total Nilai Pasar dari aset yang dimaksud dalam penilaian
ini pada tanggal 29 Oktober 2022, bergantung pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan
serta komentar yang ada di laporan ini, adalah:

Nilai Pasar :

Rp. 542.600.000,-
(Lima Ratus Empat Puluh Dua Juta Enam Ratus Ribu Rupiah)
Per Tanggal 29 Oktober 2020
Hormat kami,
KJPP Bagus Nabila Ega dan Rekan,

Ngurah Bagus Maha Suputra, S.Tr.Spl., MAPPI (Cert.)

Rekan/Pemimpin Cabang
Ijin Penilai : PS-1.15.00341
Klasifikasi Penilai : Properti Sederhana
MAPPI No. : 05-S-02027

iv
 DAFTAR ISI

BAB 1 PENDAHULUAN .........................................................................................................ii

HALAMAN JUDUL .................................................................................................................ii

SURAT PENGANTAR ........................................................................................................... iii

DAFTAR ISI.............................................................................................................................. v

PERNYATAAN PENILAI ......................................................................................................vii

RINGKASAN NILAI ............................................................................................................... ix

BAB II DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN................................................................. 1

2.1 Status Penilai: ................................................................................................................... 1

2.2 Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan ............................................................................ 1

2.3 Maksud dan Tujuan Penilaian .......................................................................................... 1

2.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan: ................................................................................... 1

2.5 Dasar Nilai ........................................................................................................................ 1

2.6 Bahasa dan Jenis Mata Uang ............................................................................................ 2

2.7 Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian .......................................................................... 2

2.8 Tingkat Kedalaman Investigasi ........................................................................................ 2

2.9 Sistem dan sumber Informasi yang dapat dihandalkan: .................................................. 3

2.10 Asumsi Umum dan Asumsi Khusus .............................................................................. 4

2.11 Pendekatan Penilaian dan alasan penerapannya: ........................................................... 4

2.12 Kesimpulan Nilai: .......................................................................................................... 5

BAB III PRESENTASI DATA ................................................................................................. 7

3.1 Tinjauan Properti sebagai Objek Penilaian ...................................................................... 7

3.2 Analisis Lingkungan ........................................................................................................ 7

3.3 Parameter pengembangan dan Zonasi .............................................................................. 8

3.4 Deskripsi Tapak................................................................................................................ 9

v
 3.5 Deskripsi Bangunan dan Pembangunan Lainnya ........................................................... 10

3.6 Deskripsi Personal Properti ............................................................................................ 11

3.7 Tinjauan Pasar ................................................................................................................ 11

3.8 Karakteristik Ekonomi dan Keuangan ........................................................................... 12

BAB IV ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN ................................................................ 14

4.1 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik ................................................................................ 14

4.2 Nilai Tanah ..................................................................................................................... 15

4.3 Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian .......................................................... 16

4.4 Hasil Rekonsiliasi dan Kesimpulan................................................................................ 19

4.5 Kondisi dan Syarat Pembatas ......................................................................................... 22

LAMPIRAN ............................................................................................................................. 24

vi
 PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, maka kami yang
bertandatangan dibawah ini menyatakan bahwa :
a) Dalam penilaian ini, kami bekerja secara Team, sesuai tugas dan tanggung jawabnya
masing-masing.
 Penilai Publik berfungsi sebagai penanggung jawab atas Laporan Penilaian.
 Reviewer/Supervisor/Pengendalian Mutu, melakukan review atas Laporan
Penilaian yang telah disusun oleh tenaga penilai atau surveyor, sesuai Kode Etik
dan Standar Penilai Indonesia.
 Penilai/ Surveyor berfungsi sebagai tenaga ahli yang melakukan survey lapangan
untuk mengumpulkan data lapangan, sesuai prosedur yang berlaku (Sesuai KEPI
dan SPI).
b) Pernyataan dalam Laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami adalah benar dan
akurat.
c) Analisis, opini dan kesimpulan yang dinyatakan dalam Laporan Penilaian ini, dibatasi
oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian ini;
yang merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan
tidak memiliki benturan kepentingan.
d) Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang
terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti
yang dinilai.
e) Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian yang
telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
f) Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya
atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai,
pencapaian hasil yang dinyatakan atau adanya kondisi yang terjadi kemudian
(subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan dimaksud.
g) Penilai saat ini sedang dalam masa pendidikan yang ditempuh di Universitas Gajah
Mada Yogyakarta dengan Program Studi Ekonomika Pembangunan dengan
konsentrasi Manajemen Aset dan Penilaian Publik.

vii
h) Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti yang
dinilai.
i) Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sesuai SPI Edisi VII 2018 sebagai berikut:
 Identifikasi Masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi penilaian, dan
tanggal penilaian);
 Pengumpulan dan pemilahan data;
 Analisis data;
 Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
 Penulisan laporan.
j) Penilai telah melakukan investigasi (inspeksi lapangan) atas objek penilaian dalam
penugasan penilaian ini.
k) Tidak seorang pun selain yang bertandatangan dibawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan investigasi, analisis dan pembuatan kesimpulan dan opini nilai
sebagaimana yang dinyatakan dalam Laporan Penilaian ini.
l) Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta Laporan Penilaian ini
telah disusun dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII 2018.

viii
 RINGKASAN NILAI

Lokasi di Jl. Mawar V, UH 1/461 RT 1, RW 1, Kel. Semaki, Kec. Umbulharjo, Yogyakarta

Tanggal Penilaian : 29 Oktober 2022

Tujuan Penilaian : Jual-Beli

Untuk Keperluan : Ibu Marsidarini

Uraian Nilai Pasar (Rp)

Tanah Seluas: 56 m2 324.800.000,-

Sertifikat Hak Milik No. 716 An. Marsidarini

Bangunan dan Sarana Pelengkap Seluas: 238.000.000,-

79 m2

Jumlah 562.830.000,-

ix
 BAB II

DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN

Lingkup Penugasan merupakan penjabaran dari seluruh aspek yang dilakukan oleh
Penilai dalam melakukan pekerjaannya sesuai dengan surat persetujuan kontrak perjanjian
kerja nomor : 0447/Pr.A/KJPP/BNE.R/VI/2022 pada tanggal 29 Oktober 2022, yang telah
disepakati antara Pemberi Tugas dengan Penilai. Lingkup Penugasan dalam penilaian ini
adalah sebagai berikut:

2.1 Status Penilai: Penilai merupakan penilai public yang bernaung pada Kantor Jasa Penilai
Publik BNE & Rekan berdasarkan izin praktik No: 3.10.0098 yang dikeluarkan oleh
Menteri Keuangan Republik Indonesia tanggal 15 Juni 2017, yang selanjutnya akan
bertindak melakukan penilaian secara objektif dan independen. Dalam penugasan ini
Penilai tidak memiliki kepentingan finansial atas Objek Penilaian baik saat ini maupun di
masa mendatang.
2.2 Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan: Pemberi tugas dan pengguna laporan adalah
Ibu Marsidarini yang beralamat di Jl. Mawar V, UH 1/461 RT 1, RW 1, Kel. Semaki,
Kec. Umbulharjo, Yogyakarta.
2.3 Maksud dan Tujuan Penilaian: Maksud dan tujuan penilaian adalah memberikan opini
Nilai Pasar yang akan dipergunakan untuk tujuan “Jual-Beli”.
2.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan: Aset tetap yang berupa rumah tinggal yang terletak
di Jl. Mawar V, UH 1/461 RT 1, RW 1, Kel. Semaki, Kec. Umbulharjo, Provinsi
Yogyakarta. Dengan status kepemilikan yaitu, Sertifikat Hak Milik (SHM) No. 716
dengan luas tanah 56 m2 atas nama Marsidarini. Objek Penilaian merupakan Real
Properti, dengan luas bangunan 79 m2. Hubungan pemberi tugas dengan objek penilaian
adalah pemilik properti
2.5 Dasar Nilai: Sesuai dengan tujuan penilaian, dasar penilaian yang digunakan adalah Nilai
Pasar (Market Value).
 Nilai Pasar (Market Value) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran asset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual

1
 yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan
tanpa paksaan. (SPI Edisi VII Tahun 2018 seri 101 butir 3.1).
2.6 Bahasa dan Jenis Mata Uang: Bahasa yang digunakan dalam penilaian ini yaitu Bahasa
Indonesia dengan Mata Uang Rupiah.
2.7 Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian: Tanggal inspeksi dilakukan pada tanggal 29
Oktober 2022. Sedangkan tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal terakhir inspeksi
yaitu pada tanggal 29 Oktober 2022.
2.8 Tingkat Kedalaman Investigasi:
1. Data dan informasi atas objek penilaian dan kelengkapannya diperoleh dari
Pemberi Tugas.
2. Pemberi Tugas dan/atau Pemilik Objek Penilaian wajib :
 Menandatangani Surat Tugas atau kunjungan Inspeksi
 Menandatangani Surat Representasi setelah investigasi dilakukan.
3. Penilai akan melakukan verifikasi terhadap keseluruhan atau bagian dari
objek penilaian, yang diperlukan dan penting dalam pelaksanaan penilaian.
4. Inspeksi lapangan merupakan bagian kegiatan Investigasi. Inspeksi harus
dilakukan sepanjang diperlukan untuk menghasilkan penilaian yang
profesional sesuai tujuan penilaian. Inspeksi terhadap objek penilaian
dilakukan secara lengkap dengan waktu yang cukup dan tanpa halangan dari
pihak manapun .
5. Bila ditemukan adanya batasan tingkat kedalaman investigasi maka
keterbatasan ini kami infokan sebagai adanya pembatasan yang berhubungan
dengan asumsi khusus.
6. Dalam hal terdapat perbedaan objek penilaian atau item lainnya yang
dinyatakan dalam Lingkup Penugasan ini atau dapat dilakukan dengan berita
acara perubahan Lingkup Penugasan yang ditandatangani oleh Penilai dan
Pemberi Tugas.
7. Hal penilaian bangunan-bangunan dan sarana pelengkap, spesifikasi
bangunan-bangunan dan sarana pelengkap kami ambil berdasarkan apa yang
bisa kami amati secara visual yang dapat kami lihat, kami tidak melakukan
pengujian laboratorium terhadap pondasi dan tingkat kekerasan dinding pada

2
 bangunan-bangunan.
8. Apabila pelaksanaan inspeksi lapangan tidak dapat dilakukan karena
keberadaan objek penilaian tidak diketahui, maka penugasan dimaksud tidak
dapat diteruskan atau batal.
9. Proses pengumpulan dan analisis data dilakukan secara lengkap pada Objek
Penilaian. Bila ada aset-aset tertentu dijumpai keterbatasan untuk dijangkau
maupun diidentifikasi secara keseluruhan, maka kami menggunakan
pendataan secara sampling secukupnya.
10. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke lokasi properti
termasuk data yang harus disediakan oleh Pemberi Tugas dan atau Pihak
Terkait Lainnya.
11. Segala sesuatu yang membatasi pekerjaan penilaian ini akan dicatatkan
sebagai bagian yang mengikat atas hasil penilaian yang dilakukan.
12. Investigasi terhadap objek penilaian pada aset berupa tanah dilakukan
berdasarkan salinan dan bentuk legalitas yang kami peroleh dari pemberi
tugas.
13. Dalam penilaian ini kami melakukan Investigasi terhadap objek penilaian
secara keseluruhan dengan pengamatan, serta penelaahan, perhitungan dan
analisis.

2.9 Sistem dan sumber Informasi yang dapat dihandalkan:

Data dan informasi yang dianggap handal tanpa memerlukan verifikasi meliputi
data yang disebutkan sebagai berikut :
 Data plot bidang tanah dari Badan Pertanahan Nasional (BPN)
 Data Pertumbuhan Ekonomi dari laman Bank Indonesia
 Lembaga resmi Pemerintah atau swasta yang mempublikasikan data informasi
terkait dengan property.
 Data Harga Properti Residensial dari Badan Pusat Statistik
 Media tulis dan elektronik resmi
 Informasi sekunder atas data lain yang diperlukan untuk penilaian diperoleh
dari media cetak, media elektronik dan papan pengumuman yang layak.
Data dan informasi yang diperoleh melalui hasil verifikasi berupa wawancara
dengan pendamping inspeksi dan pemilik maupun agen yang bertanggungjawab

3
 terhadap properti yang dijadikan data pembanding.

2.10 Asumsi Umum dan Asumsi Khusus

Yang dimaksud dengan Asumsi Umum dan Asumsi Khusus adalah batasan-batasan
yang dipergunakan penilai sehubung dengan penilaian aset yang dilakukan. Adapun
asumsi dan asumsi khusus sebagai berikut:
1. Semua gugatan/sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat
diabaikan dan properti yang dinilai adalah bebas dan pengelolaan di bawah
tanggung jawab pemilik aset. (Asumsi Khusus)
2. Para Penilai menyatakan tidak mempunyai kepentingan finansial atau hal lain
terhadap properti yang dinilai.(Asumsi Umum)
3. Biaya untuk penilaian ini tidak ada dikarenakan penilaian terhadap property
ini merupakan tugas perkuliahan.(Asumsi Khusus)
4. Dalam penilaian ini, penilai adalah menilai properti tersebut, sesuai dengan
tujuan penilaian dalam laporan ini dan tidak dapat dipergunakan untuk tujuan
lain. (Asumsi Umum)
5. Seluruh dokumen legalitas yang kami terima dalam bentuk salinan/copy. Dan
kami tidak melakukan pengecekan keabsahan dokumen tersebut. Kami
beranggapan bahwa dokumen legalitas yang kami terima adalah sah. (Asusmsi
Umum)
6. Bahwa Objek Penilaian yang dinilai tidak mempunyai masalah hukum dan hak
kepemilikannya adalah sah, bebas dari sengketa dan dapat dialihkan haknya;
(Asumsi Khusus)
7. Bahwa Objek Penilaian yang ditunjukkan kepada kami Penilai adalah benar
merupakan properti dalam penilaian; (Asumsi Umum)
8. Objek Penilaian yang terdapat di luar indentifikasi secara sampling
diasumsikan adalah benar, mendekati karakteristik yang sama dengan objek
yang diperiksa secara sampling.

2.11 Pendekatan Penilaian dan alasan penerapannya:

 Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Untuk penilaian Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal dapat menggunakan
pendekatan Pasar dan Pendekatan biaya, namun karena keterbatasan data
pembanding yang identik maka kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost

4
 Approach) dimana kami menggunakan pendekatan ini berdasarkan prinsip
harga yang akan di bayar pembeli di pasar untuk untuk aset yang akan dinilai,
tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset yang setara,
kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, Resiko atau
faktor lainya. Umumnya aset yang dinilai kurang menarik dikarenakan faktor
usia atau sudah usang, dibandingkan dengan dengan aset alternatif yang baru
di beli atau di bangun. Untuk hal ini diperlukan penyesuaian karena adanya
perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang
diperlukan. (KEPI & SPI Edisi VII-2018 – KPUP.19.0).

2.12 Kesimpulan Nilai:

Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua
keterangan, faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan Penilaian dan berdasarkan
pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, maka kami berkesimpulan
bahwa nilai objek penilaian pada tanggal penilaian adalah sebagai berikut:

Nilai Pasar :

Rp. 542.600.000,-

(Lima Ratus Empat Puluh Dua Juta Enam Ratus Ribu Rupiah)

Per Tanggal 29 Oktober 2020

5
Nama Tanda Tangan

Penilai Publik :

Ngurah Bagus Maha Suputra, S.Tr.Spl., MAPPI (Cert.)

MAPPI No. : 05-S-02027
No. Register : RMK-2016.00498

Reviewer :

Nabila Miftaahur Ramah

MAPPI No. : 18-P-09204
No. Register : RMK-2021.00893

Penilai/ Pelaksana Inspeksi:

Ega Bashiela Hartono

MAPPI No. : 19-P-09702
No. Register : RMK-2021.00900

6
 BAB III
PRESENTASI DATA

3.1 Tinjauan Properti sebagai Objek Penilaian

Aset dimaksud secara administratif terletak di Jl. Mawar V, UH1/461,
Yogyakarta, aset dapat di tempuh dari persimpangan Jalan Cendana ke arah utara menuju
Jalan Gondosuli sejauh kurang lebih 100 meter dan berbelok kiri menuju Jalan Mawar V
sejauh 110 meter, aset berada di kiri jalan menghadap ke utara.
Adapun batas-batas lokasi Objek Penilaian adalah sebagai berikut :

 Sebelah Utara : Jalan Mawar V

 Sebelah Timur : Rumah Tinggal
 Sebelah Selatan : Jalan Lingkungan
 Sebelah Barat : Rumah Tinggal

3.2 Analisis Lingkungan

Aset berada di Jalan Mawar yang merupakan jalan dengan lebar sekitar 4 meter
dengan perkerasan berupa aspal. Fasilitas umum seperti jaringan listrik dan air bersih
sudah tersedia di lingkungan tersebut. Beberapa aset yang menonjol terletak berdekatan
dengan aset dimaksud antara lain :

1. Stadion Mandala Krida

2. Gor Among Raga
3. Asrama Dharmaputra Baciro
4. Asrama Bali Saraswati
5. SD Baciro
6. SPBU Lempuyangan

Kami juga mengidentifikasikan sisi positif dan sisi negatif dari aset yang dinilai :

Positif : - Aset berada lingkungan strategis

Negatif :

7
3.3 Parameter pengembangan dan Zonasi
Pada Peraturan Daerah Kota Yogyakarta Nomor 1 Tahun 2015 Tentang
Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kota Yogyakarta Tahun 2015-2035.
Rumah Ibu Marsidarini berada pada Zona Perumahan, sub zona rumah kepadatan tinggi
(R-1) yang merupakan kegiatan rumah kepadatan tinggi sebagai perumahan dan
permukiman yang tersebar pada sub Bagian Wilayah Perkotaan M Umbulharjo Blok M6
Semaki. Berdasarkan peraturan tata kota, Koefisien Dasar Bangunan maksimal 80%,
Koefisien Lantai Bangunan maksimal 4, Garis Sempadan Bangunan 1,2 - 4 meter untuk
zona kediaman Ibu Marsidarini, dan batas ketinggian bangunan maksimal 20 meter.

8
3.4 Deskripsi Tapak
Objek yang dinilai merupakan rumah tinggal yang berdiri di atas sebidang tanah
yaitu sesuai salinan bukti kepemilikan berupa Sertifikat Hak Milik No. 716 yang
dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kotamadya Yogyakarta tanggal 27 Oktober
1996, terdaftar atas nama pemegang hak NONA MARSIDARINI dengan surat ukur
nomor 2180, tanggal 7 Agustus 1995 dengan luas tanah secara total 56 meter persegi.
Gambar situasi tapak sesuai dengan sertifikat adalah sebagai berikut:

Karakteristik fisik: tanah berada pada sub zona perumahan

Situasi dan tata letak tanah, luas tanah, dan bentuk:
Tanah berada zona perumahan, dekat dengan fasilitas umum seperti sekolah,
puskesmas, stadion mandala krida, Gor Among Raga, luas tanah 56 meter persegi, dengan
bentuk tanah persegi.
 Kondisi tanah: tanah matang dan datar dengan elevansi 30 cm dari jalan
 Fasilitas: Dekat dengan fasilitas umum seperti sekolah, puskesmas, SPBU,
pasar, dan swalayan

9
  Karakteristik legal: tanah telah sesuai zona peruntukan perumahan dalam
peraturan tata kota.
Peruntukan, restriksi pengembangan, kemungkinan perubahan peruntukan:
Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Yogyakarta Nomor 1 Tahun 2015 Tentang Rencana
Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kota Yogyakarta Tahun 2015-2035, tapak
berada pada zona perumahan dan tidak ada pengembangan atau kemungkinan perubahan
peruntukan tanah yang merugikan.

3.5 Deskripsi Bangunan dan Pembangunan Lainnya

Jenis aset: Rumah Tinggal
Spesifikasi Bangunan:
a. Struktur bangunan
 Konstruksi bangunan : Beton
 Jumlah lantai :2
 Pondasi : Tapak beton bertulang dan menerus
 Konstruksi atap : Kayu
b. Material yang digunakan
 Dinding : Bata Merah
 Partisi : Bata Merah
 Lantai : Keramik Lokal
 Pintu : Kayu Panil dan UPVC
 Jendela : Kayu kaca
 Langit-langit : Beton dan Triplek
 Penutup Atap : Genteng
 Tangga : Beton
Jumlah dan ukuran unit: 1 unit rumah tinggal dengan luas tanah 56 meter
persegi dan luas bangunan 79 meter persegi. Luas lantai 1 adalah 53 meter persegi
dan luas lantai 2 adalah 26 meter persegi.
 Fasilitas pendukung: Halaman depan dengan luas 3 meter persegi.
 Kondisi dan umur: bangunan dalam kondisi baik dan terawat.
Bangunan selesai dibangun pada tahun 1999 dan direnovasi pada tahun
2022. Umur bangunan 23 tahun.

10
  Fasilitas dan servis untuk kelengkapan rumah tinggal seperti fasilitas
listrik dengan kapasitas 1300 VA, gas, telepon rumah dari TELKOM,
air bersih dari PDAM, dan drainase sudah terpenuhi dengan baik.

3.6 Deskripsi Personal Properti

Personal properti merujuk pada kepemilikan atas kepentingan hukum yang

melekat pada benda selain real estate. Sarana pelengkap lainnya adalah halaman depan.

3.7 Tinjauan Pasar

3.7.1 Harga Properti Residensial Triwulan II - 2022
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia
mengindikasikan bahwa harga properti residensial di pasar primer secara tahunan
meningkat terbatas pada triwulan II 2022. Indeks Harga Properti Residensial (IHPR)
triwulan II 2022 tercatat naik sebesar 1,72% (yoy), relatif terbatas dibandingkan
dengan kenaikan pada triwulan sebelumnya sebesar 1,77% (yoy). Pada triwulan III
2022, harga properti residensial primer diprakirakan kembali meningkat terbatas
sebesar 1,53% (yoy).
Dari sisi penjualan, hasil survei triwulan II 2022 mengindikasikan penjualan
properti residensial di pasar primer tumbuh meningkat. Hal ini tercermin dari
penjualan properti residensial yang tumbuh positif sebesar 15,23% (yoy) pada
triwulan II 2022, setelah terkontraksi pada triwulan sebelumnya sebesar 10,11%
(yoy).
Hasil survei juga menunjukkan bahwa pembiayaan non perbankan masih
menjadi sumber pembiayaan utama untuk pembangunan properti residensial. Pada
triwulan II 2022, sebesar 64,82% dari total kebutuhan modal pembangunan proyek
perumahan berasal dari dana internal. Sementara itu, dari sisi konsumen, pembiayaan
perbankan dengan fasilitas KPR masih menjadi pilihan utama dalam pembelian
properti residensial dengan pangsa sebesar 74,97% dari total pembiayaan.
3.7.2 Harga Properti Pembanding
Berdasarkan inspeksi yang dilakukan berikut merupakan harga properti
pembanding yang berada di sekitar properti subjek:
a. Properti Pembanding 1
Properti merupakan rumah tinggal yang terletak di Gg. Perintis. Kecamatan
Umbulharjo, Kota Yogyakarta. Kepemilikannya berupa SHM, luas bangunan

11
 sebesar 174 m2, dan luas tanah sebesar 192 m2. Harga penawaran properti ini
adalah Rp1.600.000.000 dan kemungkinan transaksi pada harga Rp1.450.000.000.
b. Properti Pembanding 2
Properti merupakan rumah tinggal yang terletak di Jalan Mawar, Kel. Semaki,
Kecamatan Umbulharjo. Kepemilikannya berupa SHM, luas bangunan sebesar
104 m2, dan luas tanah sebesar 112 m2. Harga penawaran properti ini adalah
Rp945.000.000 dan kemungkinan transaksi pada harga Rp870.000.000.
c. Properti Pembanding 3
Properti merupakan rumah tinggal yang terletak di Gg. Sidomukti (masuk),
Kel. Semaki, Kecamatan Umbulharjo. Kepemilikannya berupa SHM, luas
bangunan sebesar 104 m2, dan luas tanah sebesar 112 m2. Harga penawaran
properti ini adalah Rp1.500.000.000 dan kemungkinan transaksi pada harga
Rp1.300.000.000

3.8 Karakteristik Ekonomi dan Keuangan

3.8.1 Gambaran Ekonomi Kota Yogyakarta
Pelonggaran mobilitas imbas terkendalinya kasus Covid-19 mendukung
berlanjutnya akselerasi pertumbuhan ekonomi DIY triwulan II 2022. Ekonomi DIY
tumbuh 5,20% (yoy), lebih tinggi dari pada triwulan sebelumnya sebesar 2,91%
(yoy). Meski demikian, angka pertumbuhan DIY di triwulan II ini relatif lebih rendah
dibandingkan provinsi-provinsi di Jawa. Relatif rendahnya angka pertumbuhan ini
lebih disebabkan oleh statistical based effect imbas tingginya pertumbuhan DIY di
triwulan yang sama tahun lalu.
3.8.2 Inflasi DIY
Tekanan Inflasi DIY triwulan II meningkat dipengaruhi oleh permintaan yang
meningkat akibat mobilitas yang meningkat, khususnya pada momen Hari Besar
Keagamaan Nasional (HBKN) dan musim berlibur, imbas dari tekanan harga
komoditas global, serta dampak penyesuaian harga komoditas energi domestik. Inflasi
DIY pada triwulan II 2022 tercatat pada level 5.33% (yoy), meningkat dibandingkan
triwulan I 2022 sebesar 2.95% (yoy) serta lebih tinggi dibanding realisasi triwulan II
2021 yakni 1.50% (yoy). Capaian inflasi ini lebih tinggi dibandingkan capaian inflasi
Jawa maupun nasional pada periode yang sama yakni masing-masing 3.93% (yoy)
dan 4.35% (yoy).

12
3.8.3 Proyeksi Pertumbuhan Ekonomi 2022
Pertumbuhan ekonomi DIY 2022 diperkirakan membaik dibandingkan 2021.
Perekonomian DIY 2022 diperkirakan akan tumbuh pada kisaran 4,9-5,7% (yoy). Hal
ini sejalan dengan pertumbuhan ekonomi DIY yang akan semakin solid, dengan
dorongan pertumbuhan yang kian merata dan inklusif. Meski demikian perlu
diwaspadai beberapa risiko yang dapat menahan momentum pemulihan ekonomi
DIY, yaitu kenaikan harga barang dan jasa akibat kenaikan administered price imbas
kenaikan harga global, meningkatnya inflasi pangan, serta kenaikan inflasi inti yang
dapat berdampak pada menurunnya daya beli masyarakat serta berpotensi
menurunkan kinerja konsumsi rumah tangga. Selain itu, peningkatan harga energi dan
bahan baku juga berpotensi berdampak pada kinerja manufaktur dan keuangan
korporasi. Sejalan dengan itu, terbatasnya alokasi belanja fiskal di 2022 juga menjadi
tantangan di tahun 2022.

3.8.4 Perkiraan Inflasi 2022

Inflasi DIY pada tahun 2022 diperkirakan meningkat dibanding capaian 2021
dan berada di atas batas sasaran 3,0±1%. Peningkatan inflasi terjadi sejalan dengan
prospek pemulihan ekonomi DIY maupun nasional serta masih tingginya harga energi
dan pangan global. Inflasi komponen inti dan ekspektasi inflasi diprakirakan berisiko
meningkat akibat kenaikan harga Bahan Bakar Minyak (BBM) nonsubsidi dan inflasi
volatile food, serta semakin menguatnya tekanan inflasi dari sisi permintaan. Selain
itu seiring dengan mobilitas yang meningkat, berbagai event besar kembali
diselenggarakan secara luring. Hal ini berimplikasi positif terhadap aktivitas
pariwisata dan pendidikan, yang akan semakin mendekati kondisi sebelum pandemi.

13
 BAB IV

ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN

4.1 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

1. Penggunaan Secara Fisik
Dengan memperhatikan luas tanah keseluruhan 56 m². Ukuran, bentuk, kontur
tanah, aksesibilitas bidang tanah, serta ancaman bencana alam seperti banjir dan
gempa bumi yang dapat mempengaruhi objek penilaian untuk memenuhi penggunaan
secara fisik.
2. Penggunaan Secara Hukum
Aset saat ini merupakan tanah sudah dimanfaatkan atau sudah terbangun dan
berada di kawasan Permukiman sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh
Pemerintah Daerah.
3. Penggunaan secara Finansial
Berdasarkan data-data pasar, tingkat hunian dan parameter lain yang
mempengaruhi pendapatan aset, menunjukan bahwa aset dimaksud pengembangan
saat kini sudah memenuhi penggunaan yang layak secara finansial.
4. Penggunaan berdasarkan Nilai Tertinggi
Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan
disekelilingnya, maka pengembangan sebagai Rumah Tinggal akan memberikan hasil
yang tertinggi.
Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dalam Kondisi Terbangun saat
ini (As Improved) :
Aset yang dinilai berupa tanah yang sudah dimanfaatkan atau sudah dibangun
rumah tinggal dan secara legalitas objek penilaian berada pada Kawasan Permukiman
sehingga saat ini sudah memberikan pemanfaatan tertinggi dan terbaik. Berdasarkan
analisis lapangan serta ditinjau dari aspek legal, teknik serta aspek finansial, maka
manfaat tertinggi dan terbaik dari objek penilaian adalah Rumah Tinggal. Kami tidak
melakukan kajian/analisis penggunaan tertinggi dan terbaik secara mendetail atas

14
 Objek Penilaian, karena hal tersebut merupakan penugasan tersendiri diluar
penugasan penilaian ini.

4.2 Nilai Tanah

Penilaian tanah dilakukan dengan menggunakan metode perbandingan langsung.
Berdasarkan hasil investigasi di lapangan, diperoleh 3 (tiga) data pembanding yang dapat
divalidasi serta paling sesuai untuk dipergunakan/diaplikasikan dalam penilaian ini.
Adapun ketiga data pembanding tersebut adalah sebagai berikut :

Data 1 :
Identifikasi : Rumah Tinggal
Alamat : Gg. Perintis, Kel. Umbulharjo, Kota Yogyakarta, DIY
Sumber Data : Bapak Anthony
Luas Tanah : 174 m2
Luas Bangunan : 192 m2
Harga Penawaran : Rp.1.600.000.000,-
Tanggal : 29 Oktober 2022

Data 2 :
Identifikasi : Rumah Tinggal
Alamat : Jl. Mawar V, Kel. Baciro, Kec. Umbulharjo, Kota
Yogyakarta, DIY
Sumber Data : Bapak Irsyad
Luas Tanah : 104 m2
Luas Bangunan : 112 m2
Harga Penawaran : Rp. 945.000.000,-
Tanggal : 29 Oktober 2022

15
 Data 3 :
Identifikasi : Rumah Tinggal
Alamat : Gg. Sidomukti (Masuk), Kel. Baciro, Kec. Umbulharjo, Kota
Yogyakarta, DIY
Sumber Data : Loi Ronasa
Luas Tanah : 143 m2
Luas Bangunan : 110 m2
Harga Penawaran : Rp. 1.500.000.000,-
Tanggal : 29 Oktober 2022

4.3. Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian

4.3.1. Pendekatan Penilaian

Untuk penilaian Rumah Tinggal dapat menggunakan pendekatan Pasar

dan Pendekatan biaya, namun karena keterbatasan data pembanding yang
identik maka kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dimana
kami menggunakan Pendekatan ini berdasarkan prinsip harga yang akan di
bayar pembeli di pasar untuk untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari
biaya untuk membeli atau membangun untuk aset yang setara, kecuali ada
faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, Resiko atau faktor lainya.
Umumnya aset yang dinilai kurang menarik dikarenakan faktor usia atau
sudah usang, dibandingkan dengan dengan aset alternatif yang baru di beli
atau di bangun. Untuk hal ini diperlukan penyesuaian karena adanya
perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang
diperlukan. (KEPI & SPI Edisi VII-2018 – KPUP.17.0)

1. Tanah

Untuk penilaian tanah digunakan Metode Perbandingan Data Pasar

(Market Data Comparison Method), yaitu dengan cara membandingkan
beberapa data jual beli dari tanah yang terletak disekitar properti yang
dinilai, yang akhirnya dapat ditarik suatu kesimpulan. Ini dilakukan
dengan mengadakan penyesuaian perbedaan-perbedaan yang ada antara
yang dinilai dengan data jual beli yang ada. Penyesuaian ini meliputi

16
faktor-faktor lokasi, luas, bentuk dan surat-surat tanah serta kegunaannya
berdasarkan unsur waktu dan peruntukan tanahnya.

Selanjutnya analisis dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan

dan perbedaannya untuk menentukan besarnya penyesuaian (adjustment),
yang akan diberikan untuk menentukan nilai objek penilaian. Prosedur
penerapan pendekatan perbandingan penjualan biasanya mengikuti
sistematika sebagai berikut :

a) Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan dan

mendapatkan daftar properti-properti sejenis dengan objek penilaian
yang sedang ditawarkan atau ditransaksikan.

b) Melakukan verifikasi informasi dengan mengkorfirmasi data apakah

memenuhi ke akuratan dan sesuai kenyataan serta memastikan apakah
data transaksi yang diperoleh mencerminkan keadaan sebagaimana
disyaratkan oleh kriteria pasar wajar.

c) Membandikan objek penilaian dan properti pembanding dengan

menggunakan elemen-elemen pembanding yang sesuai dan mengadakan
penyesuaian terhadap harga penjualan dari properti pembanding.

d) Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari

analisis perbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal (single value
indication) atau dalam range nilai (untuk kondisi pasar yang kurang
pasti). Adapun beberapa elemen perbandingan yang sering
dipertimbangkan adalah :

 Jenis hak yang melekat pada properti

 Kondisi penjualan
 Kondisi pasar
 Lokasi
 Karakteristik fisik

17
2. Bangunan-bangunan, Sarana Pelengkap, Peralatan, serta Mesin-mesin.
Dengan pendekatan ini dilakukan perhitungan dan analisis sebagai berikut:

a. Perhitungan Biaya Reproduksi/Pengganti Baru (Reproduction/

Replacement Cost, New) adalah :

 Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost, New) merupakan estimasi

biaya untuk memproduksi suatu properti baru yang sama/identik
dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada
tanggal penilaian.
 Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost, New) merupakan estimasi
biaya untuk membuat suatu properti baru yang setara dengan properti
yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal
penilaian.
Biaya Reproduksi Baru dan/atau Biaya Pengganti Baru
dihitung berdasarkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan
suatu properti meliputi biaya perencanaan dan pengawasan, biaya
pengadaan unit atau material, biaya pondasi, biaya konstruksi atau
instalasi termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan
angkutan, asuransi, bea masuk, pajak dan biaya bunga selama masa
konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya akibat penundaan waktu dan
biaya lembur.

Indikasi Nilai Pasar diperoleh dari hasil pengurangan Biaya

Reproduksi/Pengganti Baru dengan penyusutan, dengan asumsi bahwa
properti tersebut akan dipakai seperti maksudnya semula.

b. Analisis atas luasnya kegunaan, peranan dan pemakaian dari properti.

c. Analisis atas penyusutan, meliputi :

 Penyusutan Fisik

Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada

strukturnya. Pertimbangan-pertimbangan disesuaikan dengan umur
dan kondisi fisik yang ada.

18
  Kemunduran Fungsional

Perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang

bertalian dengan ukuran, model, bentuk dan lain-lain.

 Kemunduran Ekonomis

Faktor-faktor luar yang mempengaruhi seperti perubahan

sosial, peraturan- peraturan pemerintah dan peraturan-peraturan
tata kota yang membatasi.

4.4 Hasil Rekonsiliasi dan Kesimpulan

4.4.1. Nilai Tanah

Gambar 4.1. Peta data pembanding

Berdasarkan penilaian menggunakan metode Perbandingan Langsung terhadap
Objek Penilaian (tanah), kami berpendapat bahwa Indikasi Nilai Pasar dari tanah
tersebut dengan luas keseluruhan tanah 56 m2 pada tanggal 29 Oktober 2022 adalah:

Indikasi Nilai Pasar Tanah :

19
 Rp. 324.800.000,-

(Dua Ratus Delapan Puluh Lima Juta Enam Ratus Ribu Rupiah)

4.4.2. Bangunan Dan Sarana Pelengkap

 Bangunan

Bangunan (improvement) yang berada di Objek Penilaian terdiri berada

di Objek Penilaian adalah sebagai berikut:

1. Bangunan Rumah Tinggal

 Luas : 79 m²
 Jumlah lantai : 2 lantai
 Struktur : Beton bertulang
 Pondasi : Tapak beton dan menerus
 Dinding : Bata merah diplester, finishing
 Lantai : Keramik 30 x 30 cm
 Pintu : Kayu panil dan UPVC
 Jendela : Kaca dengan bingkai kayu
 Plafon : Triplek dan beton ekspose
 Rangka atap : Dak beton dan kayu
 Atap : Dak beton dan genteng tanah liat
 Penggunaan : Rumah tinggal
 Kondisi : Cukup

Indikasi Nilai Pasar : Rp. 237.790.000,-

20
2. Sarana Pelengkap

Sarana pelengkap berupa pintu pagar, pagar tembok, serta perkerasan

halaman.

Indikasi Nilai Pasar : Rp. 240.000,-

 Indikasi Nilai Pasar Bangunan dan Sarana Pelengkap :

Rp. 238.000.000,-

(Dua Ratus Lima Puluh Tujuh Juta Rupiah)

 Indikasi Nilai Pasar Properti:

Rp. 562.830.000,-

(Lima Ratus Empat Puluh Dua Juta Enam Ratus Ribu Rupiah)

21
4.5. Kondisi dan Syarat Pembatas
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang
disebutkan dalam laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi
Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang
dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami
terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari
instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa
kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi
Tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka
penilaian dan laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditunjukkan terbatas
untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan
disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan
pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain
Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini
bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan
yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan
maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini
tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
4. Kami telah mempertimbangkan kondisi porperti yang dimaksud, namun
demikian tidak berkewajiban memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-
bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau.
Kami tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama
lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk
melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan lainnya. Kecuali
diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh
aspek ini dipenuhi dengan baik.
5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
Penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana

22
 pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam
masa pembangunan.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami
didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat
berpengaruh terhadap nilai.
7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan
dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
8. Keterangan menganai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata
Ruang Kota dan Pernyataan Tertulis yang dilekuarkan oleh instansi yang
berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti
yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-
pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun
yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada
informasi dan data yang diberikan Lembaga Pertanahan selaku pemberi
tugas/pengguna laporan (bila dinyatakan lain sebutkan). Oleh karena itu, kami
tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail.
Melainkan data dari sertifikat & gambar bangunan yang diterima dari Pemberi
Tugas.

23
LAMPIRAN 1 : LAMPIRAN TABEL PERHITUNGAN

24
25
26
27
LAMPIRAN 1 : FORM INSPEKSI

28
29
 LAMPIRAN 2 : LAMPIRAN FOTO

Tampak jalan utama menuju aset Tampak jalan utama menuju aset
(Jl. Gondosuli) (Jl. Gondosuli)

Tampak depan objek Tampak batas sisi timur objek

Tampak dalam aset

Tampak batas sisi barat objek
(teras)

30
Tampak dalam aset Tampak dalam aset
(ruang tamu) (kamar tidur)

Tampak dalam aset Tampak dalam aset

(lobi) (toilet)

Tampak dalam aset Pendamping inspeksi

(dapur) (Bapak Abi)

31
 LAMPIRAN 3 : KOORDINAT LOKASI

Titik Koordinat : -7.793998, 110.384615

Jl. Mawar V, RT.RW.1, UH1, Kelurahan Semaki, Kabupaten Umbulharjo, Kota Yogyakarta, DKI

32
LAMPIRAN 4 : DENAH TANAH

SHM No.
00716.

Luas 56

Denah Tanah

33
LAMPIRAN 5 : DENAH BANGUNAN

Lantai 1

Luas 53m2

Lantai 2

Luas 26m2

Denah Bangunan

34
LAMPIRAN 6 : PETA LOKASI PEMBANDING

Peta Lokasi Pembanding

35