PT Sinergi Tiga Bersama

LAPORAN PENILAIAN ASET
Untuk Keperluan
Untuk K
PT SINERGI TIGA BERSAMA
Terletak di :
2 (dua) Lokasi di Jalan Desa Reco,

Kecamatan Kertek, Kabupaten Wonosobo,
Provinsi Jawa Tengah.
No. Laporan :
00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
No. Laporan : 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
Semarang, 11 Agustus 2022
Kepada,
PT GLOBAL DHARMA ASRI (Perseroda)
Jalan Raya Banjarnegara - Wonosobo No. 259,
Desa Tawangsari, Kecamatan Wonosobo
Kabupaten Wonosobo
JAWA TENGAH
Perihal : Laporan Penilaian Aset Untuk Keperluan PT SINERGI TIGA BERSAMA

Dengan Tujuan Kepentingan Jual Beli Dalam Rangka Penyertaan Modal.
Dengan hormat,
Sesuai dengan penugasan PT GLOBAL DHARMA ASRI (Perseroda) berdasarkan
Kontrak (Lingkup Penugasan) No.M.PP.22.05.0126 tanggal 19 Juli 2022, dimana semua
ketentuan yang ada di dalam surat tersebut kami anggap telah disetujui oleh pemberi
tugas, kami telah melaksanakan investigasi dan penilaian dari aset untuk keperluan PT
SINERGI TIGA BERSAMA yang berupa :
1. Resto (Joglo Sinsu Resto), terdiri dari tanah seluas 1.627 meter persegi,
bangunan-bangunan dengan luas keseluruhan kurang lebih 665 meter
persegi, dan sarana pelengkap yang terletak di Jalan Desa RT.16 RW.10,
Desa Reco, Kecamatan Kertek, Kabupaten Wonosobo, Provinsi Jawa
Tengah.
2. Taman Hiburan (Theme Park Sinsu), terdiri dari tanah seluas 10.445 meter
persegi, bangunan-bangunan dengan luas keseluruhan kurang lebih 357
meter persegi, dan sarana pelengkap yang terletak di Jalan Desa RT.16
RW.10, Desa Reco, Kecamatan Kertek, Kabupaten Wonosobo, Provinsi
Jawa Tengah.
Kami mengerti bahwa maksud dan tujuan dari penilaian ini adalah untuk memberikan
opini Nilai Pasar atas aset yang dinilai untuk kepentingan Jual Beli dalam rangka
penyertaan modal.
Penilaian ini disusun mengikuti Kode Etik Penilai Indonesia & Standar Penilaian
Indonesia (KEPI & SPI) Edisi VII - 2018, dimana Dasar Nilai yang sesuai untuk tujuan
penilaian ini adalah Nilai Pasar. Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan sebagai
berikut:
Nilai Pasar (Market Value) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101 butir 3.1).
-i-
Nilai Pasar dipahami sebagai nilai dari suatu aset yang diestimasi tanpa memperhatikan
biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak
pengalihan yang terkait (SPI 101 butir 3.3), maka dalam penilaian ini kami menegaskan
bahwa tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli.
Penilaian diatas bergantung pada hal-hal sebagai berikut :

1) Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang
merupakan bagian dari aset yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan
tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh
digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya
kesalahan.
2) Aset dimaksud dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan / penguasaan
tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau
halangan apapun juga selain yang dikemukakan dalam laporan ini.
3) Batasan, kondisi, komentar dan detil yang tertulis di dalam laporan ini.
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua

keterangan, faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada
asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, kami berpendapat dan
berkesimpulan bahwa jumlah Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada tanggal 20 Juli
2022, adalah sebesar :
Rp19.875.330.000,00
(Sembilan Belas Miliar Delapan Ratus Tujuh Puluh Lima Juta
Tiga Ratus Tiga Puluh Ribu Rupiah)
Hormat kami,
KJPP TOTO SUHARTO & REKAN,
CABANG SEMARANG
Ufik Kurniasih, S.E, M.Ec.Dev. MAPPI (Cert.)

Pemimpin Cabang/Rekan
No. MAPPI : 11-S-03071
No. Reg. : RMK-2017.00450
No. Ijin Penilai Publik : P-1.18.00533
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti
- ii -
PERNYATAAN PENILAI
(SPI 105 butir 5.1.f)
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda
tangan di bawah ini menyatakan bahwa :
1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar
dan akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini
dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan
Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang
tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang
terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap
properti yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang
telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan
sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran
opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi
kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan
penggunaan yang dimaksud.
6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan /
dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti
dan/atau jenis industri yang dinilai.
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
- Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan obyek, definisi
Penilaian, dan tanggal Penilaian);
- Pengumpulan data dan wawancara;
- Analisis data;
- Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
- Penulisan laporan.
9. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan obyek Penilaian.
Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu
kesatuan tim penugasan di bawah kordinator Penilai berizin atau penanggung
jawab laporan penilaian.
10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat
dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini
sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan Penilaian ini.
11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian
telah dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang berlaku.
12. Penilai telah melakukan konfirmasi kepada Pemberi Tugas bahwa aset yang
menjadi objek penilaian tidak sedang atau telah dinilai oleh Penilai lainnya untuk
maksud, tujuan, pengguna laporan, dan tanggal penilaian yang sama atau
berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih dari dua bulan).
- iii -
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
No. Nama Tanda Tangan
1. Penanggungjawab :
Ufik Kurniasih, S.E, M.Ec.Dev. MAPPI (Cert.) ....................................

No. MAPPI : 11-S-03071
No. Reg. : RMK-2017.00450
2. Quality Assurance :
Sukarno, S.T. ....................................

No. MAPPI : 12-T-03494
No. Reg. : RMK-2017.00886
3. Quality Control / Reviewer :
Donny Firmansyah Saputro, S.T. ....................................

No. MAPPI : 13-T-04262
No. Reg. : RMK-2017.00877
4. Penilai :
Bryan Aditya ....................................

No. MAPPI : 15-P-05957
No. Reg. : RMK-2017.00873
- iv -
RINGKASAN PENILAIAN
a. Nomor Kontrak (Lingkup Penugasan) : M.PP.22.05.0126

b. Nomor Laporan : 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
c. Judul Laporan : Laporan Penilaian Aset Untuk Keperluan PT
SINERGI TIGA BERSAMA Dengan Tujuan
Kepentingan Jual Beli Dalam Rangka
Penyertaan Modal.
d. Pemberi Tugas : PT GLOBAL DHARMA ASRI (Perseroda)
e. Pengguna Laporan : PT GLOBAL DHARMA ASRI (Perseroda)
f. Objek Penilaian :
1. Resto (Joglo Sinsu Resto), terdiri dari tanah seluas 1.627 meter persegi,
bangunan-bangunan dengan luas keseluruhan kurang lebih 665 meter persegi,
dan sarana pelengkap yang terletak di Jalan Desa RT.16 RW.10, Desa Reco,
Kecamatan Kertek, Kabupaten Wonosobo, Provinsi Jawa Tengah.
2. Taman Hiburan (Theme Park Sinsu), terdiri dari tanah seluas 10.445 meter
persegi, bangunan-bangunan dengan luas keseluruhan kurang lebih 357 meter
persegi, dan sarana pelengkap yang terletak di Jalan Desa RT.16 RW.10, Desa
Reco, Kecamatan Kertek, Kabupaten Wonosobo, Provinsi Jawa Tengah.
g. Data Aset Penilaian
 Lokasi 1
- Bentuk & Jenis Kepemilikan Tanah : Ordinary, SHM No. 05241
- Nama Pemegang Hak : WAHYUDI PANGGUNG WINARNO
(Direktur Utama dari PT SINERGI
TIGA BERSAMA)
- Peruntukan : Pariwisata
- Penggunaan : Resto
- Pendekatan Penilaian : Pendekatan Biaya / Cost Approach
(SPI KPUP butir 17.0).
 Lokasi 2
- Bentuk & Jenis Kepemilikan Tanah : Ordinary, No. 3842 dan 3843
- Nama Pemegang Hak : WAHYUDI PANGGUNG WINARNO
(Direktur Utama dari PT SINERGI
TIGA BERSAMA)
- Peruntukan : Pariwisata
- Penggunaan : Taman Hiburan
- Pendekatan Penilaian : Pendekatan Biaya / Cost Approach
h. Tanggal Inspeksi : 20 Juli 2022
i. Tanggal Penilaian : 20 Juli 2022
j. Mata Uang Yang Digunakan : Mata uang rupiah.
-v-
k. Asumsi dan Asumsi Khusus :
- Kami asumsikan bahwa objek penilaian dilengkapi dengan dokumen atas hak
kepemilikan/penguasaan yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari
ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain yang dikemukakan dalam laporan
ini.
- Kami asumsikan bahwa informasi yang tertuang dalam salinan bukti kepemilikan
atau dokumen lainnya yang diberikan oleh Pemberi Tugas adalah benar, kecuali
kami ungkapkan di dalam laporan penilaian ini.
- Segala sesuatu yang berhubungan dengan jenis dan kualitas serta stabilitas daya
dukung tanah kami asumsikan dalam kondisi wajar.
- Kami asumsikan bahwa tidak terdapat pencemaran dan risiko lingkungan (adanya
limbah berbahaya, zat beracun, kondisi lingkungan yang buruk, dll) yang dapat
berpengaruh terhadap objek penilaian.
- Inspeksi lapangan yang kami lakukan hanyalah terhadap kondisi aset yang
dikemukakan dalam laporan ini adalah merupakan kondisi yang terlihat, sehingga
tidak dimaksudkan untuk memeriksa kondisi aset di bawah tanah, kami hanya
melihat secara visual, tidak secara detail pada bagian yang tidak terlihat.
- Terdapat beberapa bangunan dan sarana pelengkap yang dibangun diatas tanah
kas desa. Berdasarkan penugasan serta permintaan dan persetujuan dari Pemberi
Tugas, bangunan dan sarana tersebut tetap dinilai.
l. Tujuan Penilaian : Jual Beli
m. Dasar Nilai : Nilai Pasar

keterangan, faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan penilaian dan berdasarkan
pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, maka kami berkesimpulan
opini Nilai Pasar dari aset tersebut diatas adalah Rp19.875.330.000,00 (Sembilan Belas
Miliar Delapan Ratus Tujuh Puluh Lima Juta Tiga Ratus Tiga Puluh Ribu Rupiah).
- vi -
DAFTAR ISI
Halaman
PERNYATAAN PENILAI ..................................................................................................iii
RINGKASAN PENILAIAN .................................................................................................v
DAFTAR ISI ..................................................................................................................... vii
1. DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN .........................................................................1
1.1 Status Penilai (SPI 103 butir 5.3.a).1)............................................................. 1
1.2 Pemberi Tugas (SPI 103 butir 5.3.a).2) .......................................................... 1
1.3 Pengguna Laporan (SPI 103 butir 5.3.a).3) .................................................... 2
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan (SPI 103 butir 5.3.a).4) ............................ 2
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan (SPI 103 butir 5.3.a).5) ........................... 2
1.6 Maksud & Tujuan Penilaian (SPI 103 butir 5.3.a).6) ..................................... 2
1.7 Dasar Nilai (SPI 103 butir 5.3.a).7) ................................................................. 2
1.8 Tanggal Penilaian (SPI 103 butir 5.3.a).8) ...................................................... 3
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi (SPI 103 butir 5.3.a).9) ................................ 3
1.10 Sifat dan Sumber Informasi Yang Diandalkan (SPI 103 butir 5.3.a).10) ...... 3
1.11 Asumsi & Asumsi Khusus (SPI 103 butir 5.3.a).11)...................................... 4
1.12 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi (SPI 103 butir 5.3.a).12) ..... 4
1.13 Konfirmasi Dasar Penilaian (SPI 103 butir 5.3.a).13) .................................... 4
1.14 Pendekatan Penilaian (SPI 105 butir 5.1.b) ................................................... 4
1.15 Implementasi (SPI 105 butir 5.1.c) ................................................................. 6
1.16 Kejadian Penting yang Dapat Mempengaruhi Nilai (Subsequent Event) .... 7
2. MARKET OVERVIEW ................................................................................................8
2.1 Gambaran Umum Kondisi Kabupaten Wonosobo ....................................... 8
2.2 Kondisi Geografis Provinsi Jawa Tengah ..................................................... 9
2.3 Perkembangan Ekonomi Regional Provinsi Jawa Tengah ........................ 10
3. LAPORAN PENILAIAN ............................................................................................ 21
4. KONDISI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN ................................................. 22
4. KESIMPULAN PENILAIAN ...................................................................................... 24
- vii -
1. DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN
1.1 Status Penilai (SPI 103 butir 5.3.a).1)
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Toto Suharto dan Rekan (TnR) adalah KJPP
resmi berdasarkan Surat Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik (SIUPKJPP) No.
2.09.0055 sesuai Keputusan Menteri Keuangan Nomor 1009/KM/.1/2009 tanggal
28 Juli 2009, dan terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa
keuangan (OJK) dengan Surat Tanda Daftar (STTD) Profesi Penunjang Pasar
Modal dari Bapepam dan LK No. 01/PM/STTD-P/AB/2006 tanggal 26 Pebruari
2006 tercatat atas nama Ir. Toto Suharto, M.Sc., MAPPI (Cert.) sebagai Penilai
Publik Independen dengan Kualifikasi Penilai Properti dan Bisnis.
KJPP Toto Suharto dan Rekan (TnR) merupakan Kantor Jasa Penilai yang
memiliki kompetensi untuk melakukan konsultansi atas Aset Objek Penilaian,
termasuk Penilaian didalamnya, tidak memiliki benturan kepentingan dengan
Pemberi Tugas dan atau Objek Penilaian, berperilaku objektif dan tidak memihak
dalam memberikan opini penilaian.
Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini, adalah satu
kesatuan tim penugasan di bawah koordinator Penilai berizin atau penanggung
jawab laporan penilaian.
Penilai adalah seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan, dan pengalaman

dalam melakukan kegiatan praktek penilaian untuk mendapatkan nilai ekonomis
sesuai dengan bidang keahlian yang dimiliki. Penilai terdiri dari:
1. Tenaga Penilai adalah seseorang yang telah lulus pendidikan di bidang

penilaian yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai, lembaga
pendidikan lain yang diakreditasi oleh Asosiasi Profesi Penilai, atau lembaga
pendidikan formal.
2. Penilai Bersertifikat adalah seseorang yang telah lulus ujian sertifikasi di bidang
penilaian yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai.
3. Penilai Publik adalah Penilai yang memperoleh izin dari Menteri Keuangan.
Penilai yang bertanggung jawab atas Laporan ini adalah Ufik Kurniasih,
S.E.,M.Ec.Dev,MAPPI (Cert.) dengan Nomor Izin Penilai Publik : P-1.18.00533,
sesuai Keputusan Menteri Keuangan No. 825/KM.1/2018, dikeluarkan pada
tanggal 27 Desember 2018 dengan klasifikasi bidang jasa Penilaian Properti (P).
Tenaga Penilai yang terlibat dalam laporan ini disupervisi oleh Sukarno, S.T.,
merupakan anggota Terakreditasi dari MAPPI No. 12-T-03494, No. Register :
RMK-2017.00886 dan Donny Firmansyah Saputro, S.T., merupakan anggota
Terakreditasi dari MAPPI No. 13-T-04262, No. Register : RMK-2017.00877.
Penilai serta Penyusun Laporan adalah Bryan Aditya anggota Peserta dari MAPPI
No. 15-P-05957, No. Register : RMK-2018.00873.
1.2 Pemberi Tugas (SPI 103 butir 5.3.a).2)
Pemberi Tugas adalah PT GLOBAL DHARMA ASRI (Perseroda) yang

beralamat di Jalan Raya Banjarnegara - Wonosobo No. 259, Desa Tawangsari,
Kecamatan Wonosobo, Kabupaten Wonosobo, Provinsi Jawa Tengah, yang
dalam hal ini diwakili oleh Bapak Sukento Rido, M selaku Direktur Utama.
P.PP.22.05.0075 -1- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

PT GLOBAL DHARMA ASRI (Perseroda).
1.3 Pengguna Laporan (SPI 103 butir 5.3.a).3)
Pengguna Laporan adalah PT GLOBAL DHARMA ASRI (Perseroda) yang

beralamat di Jalan Raya Banjarnegara - Wonosobo No. 259, Desa Tawangsari,
Kecamatan Wonosobo, Kabupaten Wonosobo, Provinsi Jawa Tengah.
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan (SPI 103 butir 5.3.a).4)
Tugas penilaian ini dilaksanakan untuk mengungkapkan opini Nilai Pasar dari
aset untuk keperluan PT SINERGI TIGA BERSAMA, yang berupa :
1. Resto (Joglo Sinsu Resto), terdiri dari tanah seluas 1.627 meter
persegi, bangunan-bangunan dengan luas keseluruhan kurang lebih
665 meter persegi, dan sarana pelengkap yang terletak di Jalan Desa
RT.16 RW.10, Desa Reco, Kecamatan Kertek, Kabupaten Wonosobo,
2. Taman Hiburan (Theme Park Sinsu), terdiri dari tanah seluas 10.445
meter persegi, bangunan-bangunan dengan luas keseluruhan kurang
lebih 357 meter persegi, dan sarana pelengkap yang terletak di Jalan
Desa RT.16 RW.10, Desa Reco, Kecamatan Kertek, Kabupaten
Wonosobo, Provinsi Jawa Tengah.
Objek penilaian dilengkapi bukti kepemilikan berupa Sertifikat Hak Milik dengan
bentuk kepemilikan secara ordinary.
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan (SPI 103 butir 5.3.a).5)
Hasil penilaian disampaikan berupa laporan penilaian terinci, Mata uang rupiah.
Dalam hal terdapat alasan yang relevan, sehingga perlu digunakan mata uang
selain rupiah, maka mata uang rupiah harus tetap dinyatakan.
1.6 Maksud & Tujuan Penilaian (SPI 103 butir 5.3.a).6)
Penilaian aset ini dilakukan dengan maksud untuk memberikan opini Nilai Pasar
dari objek penilaian yang digunakan untuk tujuan kepentingan Jual Beli dalam
rangka penyertaan modal, Kami tidak merekomendasikan laporan penilaian ini
untuk penggunaan lainnya.
1.7 Dasar Nilai (SPI 103 butir 5.3.a).7)
Penilaian ini disusun mengikuti Kode Etik Penilai Indonesia & Standar
Penilaian Indonesia (KEPI & SPI) Edisi VII - 2018, dimana Dasar Nilai yang
sesuai untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar, yang didefinisikan sebaigai
berikut :
Nilai Pasar (Market Value) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan (SPI 101 butir 3.1).
P.PP.22.05.0075 -2- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

1.8 Tanggal Penilaian (SPI 103 butir 5.3.a).8)
Inspeksi dilakukan pada tanggal 18 April 2022. Tanggal penilaian ditentukan pada
tanggal 20 Juli 2022.
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi (SPI 103 butir 5.3.a).9)
Tingkat kedalaman investigasi dalam laporan ini adalah sebagai berikut :

 Inspeksi terhadap kondisi objek penilaian yang dikemukakan dalam laporan ini
merupakan kondisi yang terlihat, sehingga tidak dimaksudkan untuk memeriksa
kondisi objek penilaian di bawah tanah, kami hanya melihat secara visual, tidak
secara detail pada bagian yang tidak terlihat dan inspeksi dilaksanakan
berdasarkan tingkat kesesuaian antara data yang diberikan oleh Pemberi
Tugas dan terlihat terhadap tanah, bangunan, dan sarana pelengkap.
 Kami tidak melakukan konfirmasi terhadap informasi yang tertuang dalam
salinan bukti kepemilikan atau dokumen lainnya yang diberikan oleh Pemberi
Tugas kepada pihak otoritas terkait, kami asumsikan bahwa informasi tersebut
adalah benar, kecuali kami ungkapkan di dalam laporan penilaian ini.
 Kami tidak melakukan penyelidikan atas jenis dan kualitas serta stabilitas daya
dukung tanah, kami asumsikan bahwa segala sesuatu yang berhubungan
dengan jenis dan kualitas serta stabilitas daya dukung tanah dalam kondisi
wajar.
 Penilai tidak mempertimbangkan dan melakukan penyelidikan akan adanya
pencemaran dan risiko lingkungan (adanya limbah berbahaya, zat beracun,
kondisi lingkungan yang buruk, dll) pada objek penilaian, baik aktual maupun
potensial.
 Investigasi terhadap objek penilaian kami lakukan dengan pengamatan, serta
penelaahan, perhitungan, dan analisis.
 Data-data yang kami pergunakan sebagai acuan dalam menganalisis dan
penelaahan dalam rangka memperoleh kesimpulan mengenai kewajaran Nilai
Pasar dari objek penilaian, merupakan data-data penawaran dan/atau
transaksi di sekitar objek penilaian yang kami peroleh melalui media
elektronik/online maupun wawancara dengan masyarakat sekitar dan
pemerintah setempat.
1.10 Sifat dan Sumber Informasi Yang Diandalkan (SPI 103 butir 5.3.a).10)
Sifat dan sumber informasi yang diandalkan adalah sebagai berikut :

 Informasi primer yang relevan atas objek penilaian diberikan secara langsung
oleh Pemberi Tugas selama proses penilaian.
 Informasi primer atas transaksi dan penawaran tanah dan bangunan
diperoleh langsung dari masyarakat sekitar, pihak pengembang atau
pengelola aset, pejabat pemerintah setempat, jika ada transaksi dan
penawaran-penawaran yang layak dipercaya dan dapat dijadikan sebagai
bahan pertimbangan dalam penentuan nilai. Serta informasi mengenai
Panduan Biaya dan Teknis Bangunan (BTB) yang dikeluarkan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
 Informasi sekunder atas data lain yang diperlukan untuk penilaian diperoleh
dari media cetak, media elektronik dan papan pengumuman yang layak.
P.PP.22.05.0075 -3- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

1.11 Asumsi & Asumsi Khusus (SPI 103 butir 5.3.a).11)
Dalam laporan penilaian ini, nilai yang dihasilkan diperoleh berdasarkan asumsi-
asumsi yang kami uraikan sebagai berikut:
 Kami asumsikan bahwa objek penilaian dilengkapi dengan dokumen atas
hak kepemilikan/penguasaan yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan
bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain yang
dikemukakan dalam laporan ini.
 Kami asumsikan bahwa informasi yang tertuang dalam salinan bukti
kepemilikan atau dokumen lainnya yang diberikan oleh Pemberi Tugas adalah
benar, kecuali kami ungkapkan di dalam laporan penilaian ini.
 Segala sesuatu yang berhubungan dengan jenis dan kualitas serta stabilitas
daya dukung tanah kami asumsikan dalam kondisi wajar.
 Kami asumsikan bahwa tidak terdapat pencemaran dan risiko lingkungan
(adanya limbah berbahaya, zat beracun, kondisi lingkungan yang buruk, dll)
yang dapat berpengaruh terhadap objek penilaian.
 Inspeksi lapangan yang kami lakukan hanyalah terhadap kondisi aset yang
dikemukakan dalam laporan ini adalah merupakan kondisi yang terlihat,
sehingga tidak dimaksudkan untuk memeriksa kondisi aset di bawah tanah,
kami hanya melihat secara visual, tidak secara detail pada bagian yang tidak
terlihat.
 Terdapat beberapa bangunan dan sarana pelengkap yang dibangun diatas
tanah kas desa. Berdasarkan penugasan serta permintaan dan persetujuan
dari Pemberi Tugas, bangunan dan sarana tersebut tetap dinilai.
1.12 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi (SPI 103 butir 5.3.a).12)
Laporan penilaian ini, tidak diperkenankan untuk disebarluaskan kepada umum

(publik) maupun pihak lain, baik untuk sebagian maupun untuk keseluruhan atas
opini nilai yang terdapat di dalamnya, termasuk isi pernyataan maupun seluruh isi
dari laporan penilaian ini, termasuk nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai yang
terdapat dalam laporan penilaian ini dan tidak diperbolehkan dipergunakan
sebagai referensi bagi pihak lain yang tidak ada kaitannya dengan Pemberi Tugas
tanpa seizin maupun sepengetahuan Penilai.
1.13 Konfirmasi Dasar Penilaian (SPI 103 butir 5.3.a).13)
Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian
telah dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
dan berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018.
1.14 Pendekatan Penilaian (SPI 105 butir 5.1.b)
Dalam melakukan suatu pekerjaan penilaian aset, lazimnya terdapat 3 (tiga)

macam pendekatan penilaian yang diaplikasikan untuk mengeluarkan suatu
pendapat/kesimpulan nilai atas aset tersebut. Pendekatan–pendekatan yang
dimaksud adalah sebagai berikut.
P.PP.22.05.0075 -4- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

a. Pendekatan Pasar / Market Approach (SPI KPUP butir 15.0)
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan
aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi
harga transaksi atau penawaran tersedia.
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga
yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika
transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat mempertimbangkan
dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar
(listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini
perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu
dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila
terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar
Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga
meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan
dan yang dinilai.
b. Pendekatan Pendapatan / Income Approach (SPI KPUP butir 16.0)
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus
kas di masa yang akan datang ke nilai kini.
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset
selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi.
Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan
menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari
pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak;
misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau
kepemilikan suatu aset.
c. Pendekatan Biaya / Cost Approach (SPI KPUP butir 17.0)

Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip
ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada
biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada
saat pembelian atau konstruksi.
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di
pasar untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau
membangun untuk aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar,
ketidaknyamanan, resiko atau faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan
kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan
dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan
penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif,
tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan.
Untuk penilaian aset Lokasi 1 dan 2, menurut pendapat kami Pendekatan Biaya
(Cost Approach) merupakan pendekatan penilaian yang terbaik. Pemilihan
pendekatan penilaian ini dilakukan dengan mempertimbangkan bahwa objek
penilaian merupakan aset yang berupa Resto (Joglo Sinsu Resto) dan Taman
Hiburan (Theme Park Sinsu), yang terdiri dari tanah, bangunan-bangunan, dan
sarana pelengkap yang umumnya bukan merupakan jenis properti yang tipikal
terstandar, baik dalam ukuran, konstruksi, maupun bentuknya, sehingga
Pendekatan Pasar sulit untuk digunakan karena data pembanding yang sebanding
sangat jarang, sedangkan Pendekatan Pendapatan juga tidak bisa diterapkan
dalam penilaian ini karena kita kesulitan memperoleh data-data dari pemberi tugas
untuk analisa perhitungan.
P.PP.22.05.0075 -5- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

1.15 Implementasi (SPI 105 butir 5.1.c)
Setelah menentukan pendekatan penilaian yang sesuai dengan aset yang dinilai,
penilai menentukan metode yang dipergunakan untuk melakukan perhitungan
dalam rangka menentukan Nilai Pasar aset. Nilai tersebut merupakan
penjumlahan dari indikasi Nilai Pasar tanah, bangunan-bangunan dan sarana
pelengkap, yang kami uraikan sebagai berikut:
 Untuk penilaian tanah, berdasarkan data pembanding yang tersedia metode
yang digunakan adalah Perbandingan Data Pasar, yaitu penilaian tanah
melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan bidang
tanah yang sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia
atau dapat menggunakan data penawaran. Meskipun data transaksi adalah
sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk
bidang tanah yang sejenis yang merupakan properti pesaing dapat
memberikan pemahaman yang lebih baik terhadap pasar sepanjang telah
melewati proses penyesuaian terhadap perbedaan bila ada (Edisi Revisi SPI
300 butir 5.14.a).
 Untuk penilaian bangunan-bangunan dan sarana pelengkap digunakan
metode Biaya Pengganti Terdepresiasi / Depreciated Replacement Cost /
DRC (SPI 106 butir 6.6.a).1) adalah metode yang mengindikasikan nilai
dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa dengan utilitas
yang setara. adalah metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung
biaya untuk membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara.
Secara umum, biaya pengganti baru adalah biaya yang relevan dalam
menentukan harga dimana pelaku pasar akan membayar, yang didasarkan
pada penggantian aset dengan utilitas yang setara, dan bukan membuat aset
yang sama secara fisik.
Biaya pengganti baru kemudian disesuaikan untuk kerusakan fisik dan
seluruh bentuk keusangan yang relevan. Setelah penyesuaian tersebut, biaya
ini disebut sebagai Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement
Cost).
Langkah – langkah utama dalam Metode Biaya Pengganti adalah :
1. Menghitung seluruh biaya yang akan dikeluarkan oleh pelaku pasar tipikal
yang akan membuat atau mendapatkan aset yang memberi utilitas setara,
2. Menentukan apakah terdapat depresiasi yang terkait fisik, fungsi dan
keusangan eksternal yang berhubungan dengan aset yang dinilai, dan
3. Mengurangkan total depresiasi dari total Biaya Pengganti Baru, untuk
mendapatkan nilai dari aset.
Biaya Pengganti pada umumnya adalah untuk aset modern yang setara
(modern equivalent asset), yang memberikan fungsi yang mirip dan utilitas
yang setara dengan aset yang dinilai, namun memiliki desain saat ini dan
dikonstruksikan atau dibuat menggunakan material dan teknologi saat ini
yang efektif dari sisi biaya (cost effective).
Penyesuaian depresiasi umumnya dipertimbangkan untuk berbagai tipe
penyusutan/keusangan, yang dapat dipisahkan lebih jauh kedalam sub
katagori apabila melakukan penyesuaian :
1. Penyusutan fisik: Kehilangan utilitas yang disebabkan oleh kerusakan fisik
aset atau komponennya yang berasal dari umur dan penggunaan.
2. Keusangan fungsional: Kehilangan utilitas yang berasal dari inefisiensi dari
aset yang dinilai dibandingkan dengan penggantinya seperti desain,
spesifikasi dan teknologi yang sudah ketinggalan jaman.
P.PP.22.05.0075 -6- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

3. Keusangan eksternal atau ekonomis: Kehilangan utilitas yang disebabkan
oleh faktor ekonomi, lokasi, atau faktor eksternal lainnya. Keusangan jenis
ini dapat berupa temporer atau permanen.
Diperhatikan pula tentang besarnya manfaat, peran dan kegunaan dari aset.
1.16 Kejadian Penting yang Dapat Mempengaruhi Nilai (Subsequent Event)

Dalam penilaian ini tidak terdapat kejadian-kejadian penting (subsequent event)
yang dapat mempengaruhi nilai setelah tanggal penilaian per tanggal 20 Juli 2022
sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan ini.
P.PP.22.05.0075 -7- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

2. MARKET OVERVIEW
2.1 Gambaran Umum Kondisi Kabupaten Wonosobo
Kabupaten Wonosobo terletak di Provinsi Jawa Tengah. Secara geografis

Kabupaten Wonosobo terletak antara 7° 11’ dan 7° 36’ Lintang Selatan, 109° 43’
dan 110° 04’ Bujur Timur. Berjarak sekitar 120 km dari Semarang, ibukota
Provinsi Jawa Tengah dan sekitar 520 km dari Jakarta, ibukota negara.
Kabupaten Wonosobo merupakan daerah pegunungan dengan ketinggian
berkisar antara 275 meter sampai dengan 2.250 meter di atas permukaan laut.
Adapun batas wilayahnya adalah sebagai berikut :
 Sebelah utara dengan Kabupaten Kendal dan Kabupaten Batang.
 Sebelah timur dengan Kabupaten Temanggung dan Kabupaten Magelang.
 Sebelah selatan dengan Kabupaten Kebumen dan Kabupaten Purworejo.
 Sebelah barat dengan Kabupaten Banjarnegara dan Kabupaten Kebumen.
Luas Kabupaten Wonosobo adalah 984,68 km2 , dengan kondisi kemiringan

biogeofisik sebagai berikut :
 3-8⁰ seluas 0,544 km2
 8-15⁰ seluas 247,691 km2
 15-40⁰ seluas 421,736 km2
 >40⁰ seluas 318,299 km2
Kabupaten Wonosobo terdiri atas 15 kecamatan, dimana kecamatan terluas

adalah Kecamatan Wadaslintang (127,16 km² ) dan Kecamatan Wonosobo
sebagai kecamatan yang terkecil (32,28 km² ). Sebagai daerah beriklim tropis,
Wonosobo hanya mengenal dua musim, yaitu musim kemarau dan musim
penghujan. Sepanjang tahun 2021 terjadi curah hujan yang fluktuatif dan beragam
menurut bulan. Curah hujan tertinggi tercatat pada bulan Januari dengan 730,2
mm, sedangkan terendah terjadi pada bulan Juli sebesar 45,7 mm.
Sub sektor hortikultura mencakup tanaman sayuran, tanaman buahbuahan,

tanaman biofarmaka dan tanaman hias. Produktivitas tertinggi tanaman sayuran
pada tahun 2020 didominasi oleh tanaman kubis sebesar 586.238 kwintal.
Tanaman buah-buahan yang mempunyai produksi terbesar adalah salak, dengan
nilai produksi sebesar 549.283 ton. Jenis tanaman biofarmaka dengan produksi
terbesar pada tahun 2020 adalah kapulaga dengan nilai produksi sebesar
3.047.167 kg. Untuk tanaman hias terbesar pada tahun 2020 yaitu krisan dengan
nilai produksi sebesar 2 556.970 tangkai. Terdapat beberapa jenis tanaman
perkebunan yang ditanam masyarakat Kabupaten Wonosobo. Jenis tanaman
perkebunan terluas yang tercatat pada tahun 2020 adalah Kelapa seluas 5 138,40
Ha dengan produksi sebanyak 4 613.035 ton. Jenis tanaman perkebukan dengan
luas area tanam paling kecil yaitu teh seluas 69,40 Ha dengan nilai produksi
sebesar 89.780 ton.
Jumlah akomodasi hotel di Kabupaten Wonosobo pada tahun 2020 yakni 4 unit
hotel berbintang dan 23 unit hotel non bintang. Dengan jumlah kamar untuk hotel
bintang 281 kamar dan hotel non bintang 658 kamar. Pada tahun 2020, tingkat
penghunian kamar hotel non bintang mengalami kenaikan dibanding tahun 2019
yaitu dari 20,09 persen menjadi 21,42 persen. Sementara untuk tingkat
penghunian kamar hotel berbintang mengalami penurunan dari 21,49 persen
pada tahun 2019 menjadi 17,71 persen pada tahun 2020.
P.PP.22.05.0075 -8- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

Panjang jalan Kabupaten tahun 2020 adalah 999,28 km. Tercatat sepanjang
599,75 km dalam kondisi baik, 117,81 km dalam keadaan sedang, 179,48 km
dalam kondisi rusak, dan 243,46 km dalam keadaan rusak berat. Kabupaten
Wonosobo memiliki 435 buah jembatan dengan panjang total 2 648km. Secara
umum, kondisi jembatan pada tahun 2020 dalam kondisi baik. Apabila
diproporsikan keadaan jembatan tahun 2020 71,26 persen dalam kondisi baik, 20
persen dalam kondisi sedang, dan 8,74 persen dalam keadaan rusak. Kantor pos
selain berfungsi sebagai tempat pengiriman dan penerimaan surat, juga berfungsi
sebagai pengirim dan penerima giro, wesel dan tabungan. Kantor Pos juga
menjual barang seperti materai dan perangko.
Data nilai dan negara tujuan ekspor non migas diperoleh dari Kantor Koperasi dan
UMKM Kabupaten Wonosobo. Pada tahun 2020 total nilai ekspor Kabupaten
Wonosobo sebesar 57.301.731,05 US Dollar. Kontribusi ekspor terbesar dari
komoditi kayu olahan yaitu sebesar 79,20 persen, kemudian ikan/aqua farm
sebesar 9,96 persen dan yang menempati posisi ketiga yaitu bunga/ pakis dengan
kontribusi sebesar 5,63 persen. Negara tujuan ekspor Kabupaten Wonosobo
diantaranya Jepang, USA, Malaysia, Korea, Rusia Inngris, Kanada, Jerman dan
Taiwan.
PDRB adalah salah satu data yang dapat digunakan sebagai indikator untuk
melihat tingkat pertumbuhan ekonomi, tingkat pendapatan regional, PDRB per
kapita, perubahan/pergeseran struktur perekonomian, tingkat inflasi dan
kemakmuran penduduk suatu daerah. Perekonomian Wonosobo tahun 2021
secara umum meningkat dibanding tahun sebelumnya. Nilai tambah yang
dihasilkan tahun 2021 sebesar 1.018,18 miliar rupiah yang diukur atas dasar
harga berlaku, sedangkan jika diukur atas dasar harga konstan tahun 2010, pada
tahun 2021 perekonomian Kabupaten Wonosobo mengalami peningkatan
sebesar 498,58 miliar rupiah. Bila dilihat laju pertumbuhannya, tahun 2021
sebesar 3,68 persen mengalami peningkatan dibanding tahun sebelumnya -1,64
persen pada tahun 2020. Laju pertumbuhan PDRB yang kembali positif
dikarenakan banyak kegiatan sektor ekonomi masyarakat maupun pemerintahan
yang mulai beroperasi setelah pandemi COVID-19 tahun 2020.
(Sumber : https://wonosobokab.bps.go.id/).
2.2 Kondisi Geografis Provinsi Jawa Tengah
Provinsi Jawa Tengah memiliki luas

wilayah 32.548 Km². Di sebelah barat,
Jawa Tengah berbatasan dengan
Provinsi Jawa Barat. Di sebelah timur
berbatasan dengan Provinsi Jawa
Timur. Di sebelah selatan berbatasan
dengan Samudra Hindia dan Provinsi
Daerah Istimewa Yogyakarta.
Sedangkan di sebelah utara
berbatasan dengan Laut Jawa.
Suhu rata-rata di Jawa Tengah adalah antara 18-28 derajat Celcius dan
kelembaban relatif bervariasi antara 73-94 persen. Sementara tingkat kelembaban
yang tinggi ada di sebagian besar bagian dataran rendah dari Provinsi, harganya
turun secara signifikan di pegunungan atas. Curah hujan tertinggi tahunan rata-
rata 3.990 mm dengan 195 hari hujan tercatat di Salatiga.
P.PP.22.05.0075 -9- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

Ibu kota Provinsi Jawa Tengah adalah Semarang. Wilayahnya terdiri dari 29
kabupaten, yaitu: Kabupaten Cilacap, Kabupaten Jepara, Kabupaten Purbalingga,
Kabupaten Banjarnegara, Kabupaten Kebumen, Kabupaten Purworejo,
Kabupaten Wonosobo, Kabupaten Magelang, Kabupaten Boyolali, Kabupaten
Klaten, Kabupaten Sukoharjo, Kabupaten Wonogiri, Kabupaten Karanganyar,
Kabupaten Sragen, Grobogan, Kabupaten Blora, Kabupaten Rembang,
Kabupaten Pati, Kabupaten Kudus, Kabupaten Jepara, Kabupaten Demak,
Kabupaten Semarang, Kabupaten Temanggung, Kabupaten Kendal, Kabupaten
Batang, Kabupaten Pekalongan, Kabupaten Pemalang, Kabupaten Tegal, dan
Kabupaten Brebes.
Selain itu, wilayah Jawa Tengah juga terdiri dari 6 kota, yaitu: Kota Magelang,
Kota Surakarta atau Solo, Kota Salatiga, Kota Semarang, Kota Pekalongan, dan
Kota Tegal.
2.3 Perkembangan Ekonomi Regional Provinsi Jawa Tengah
Pertumbuhan Ekonomi Jawa Tengah Triwulan I – 2022

Perekonomian Jawa Tengah pada pada Triwulan I tahun 2022 berdasarkan
besaran Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) atas dasar harga berlaku
(ADHB) mencapai Rp375.951,52 miliar dan atas dasar harga konstan (ADHK)
2010 mencapai Rp257.706,70 miliar.
Perekonomian Jawa Tengah Triwulan I-2022 (y-on-y) tercatat mengalami

pertumbuhan positif yaitu sebesar 5,16 persen. Capaian pada triwulan ini lebih
tinggi dibandingkan Triwulan I-2021 yang mengalami kontraksi sebesar -0,55
persen, akan tetapi lebih lambat dari capaian Triwulan IV-2021 yang tumbuh
sebesar 5,42 persen. Dari sisi produksi, pertumbuhan tertinggi dicapai oleh
lapangan usaha Transportasi dan Pergudangan yaitu sebesar 51,13 persen.
Sedangkan dari sisi pengeluaran, kenaikan tertinggi dicatat oleh Komponen
Ekspor Barang dan Jasa (termasuk Ekspor Antar Daerah) yaitu sebesar 10,33
persen.
Dibandingkan dengan kinerja pada Triwulan IV-2021, ekonomi Jawa Tengah pada
Triwulan I-2022 tumbuh sebesar 1,75 persen (q-to-q). Dari sisi produksi,
pertumbuhan tertinggi dicapai oleh lapangan usaha Transportasi dan
Pergudangan yang tumbuh sebesar 36,99 persen. Sementara dari sisi
pengeluaran, komponen yang mengalami kenaikan paling tinggi terjadi pada
Komponen Ekspor Barang dan Jasa (termasuk Ekspor Antar Daerah) sebesar
7,45 persen.
Secara struktur, lapangan usaha Industri Pengolahan mendominasi struktur

ekonomi Jawa Tengah pada Triwulan I-2022 dengan kontribusi sebesar 34,18
persen, sedangkan dari sisi pengeluaran didominasi oleh Komponen Pengeluaran
Konsumsi Rumah Tangga (PK-RT) dengan kontribusi sebesar 59,48 persen.
P.PP.22.05.0075 - 10 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022
A. PDRB PROVINSI JAWA TENGAH MENURUT LAPANGAN USAHA
1. Pertumbuhan Ekonomi Triwulan I-2022 Terhadap Triwulan I-2021 (y-on-y)
Ekonomi Jawa Tengah pada triwulan I-2022 mengalami pertumbuhan sebesar 5,16
persen dibanding triwulan I-2021 (y-on-y). Lapangan usaha yang mengalami
pertumbuhan signifikan antara lain Transportasi dan Pergudangan sebesar 51,13
persen; Jasa Lainnya sebesar 19,36 persen; dan Penyediaan Akomodasi dan
Makan Minum sebesar 9,61 persen. Lapangan usaha Industri Pengolahan;
Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan; serta Perdagangan Besar dan Eceran,
Reparasi Mobil dan Sepeda Motor yang memiliki peran dominan juga mengalami
pertumbuhan positif masing-masing sebesar 4,53 persen; 4,67 persen; dan 3,62
persen. Lapangan usaha lainnya yang juga tumbuh positif di antaranya Jasa
Kesehatan dan Kegiatan Sosial sebesar 6,10 persen; Pengadaan Listrik dan Gas
sebesar 5,12 persen; dan Informasi dan Komunikasi sebesar 4,78 persen.
Sementara itu, terdapat tiga lapangan usaha yang mengalami kontraksi yaitu
lapangan usaha Konstruksi yang mengalami kontraksi sebesar -0,06 persen;
Administrasi Pemerintahan, Pertahanan dan Jaminan Sosial Wajib sebesar -1,46
persen; dan Pertambangan dan Penggalian sebesar -1,51 persen.
Struktur PDRB Jawa Tengah menurut lapangan usaha atas dasar harga berlaku
tahun 2021 tidak menunjukkan perubahan berarti. Perekonomian Jawa Tengah
masih didominasi oleh Lapangan Usaha Industri Pengolahan sebesar 34,31
persen; diikuti oleh Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan sebesar 13,86 persen;
Perdagangan Besar-Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor sebesar 13,75
persen; dan Konstruksi sebesar 11,12 persen. Peranan keempat lapangan usaha
tersebut dalam perekonomian Jawa Tengah mencapai 73,04 persen.
9,61
4,67 8,49
4,53 3,62 0,83 3,80
2,96
-0,06 -1,32
Industri
Makan
Minum
Mobil &
Motor
Gambar 1 : Pertumbuhan PDRB Jawa Tengah Beberapa Lapangan Usaha (y-on-y) (persen)
P.PP.22.05.0075 - 11 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022
2. Pertumbuhan Ekonomi Triwulan I-2022 Terhadap Triwulan IV-2021 (q-to-q)
Ekonomi Jawa Tengah pada triwulan I-2022 dibandingkan dengan triwulan IV-2021
(q-to-q) mengalami pertumbuhan sebesar 1,75 persen. Lapangan usaha yang
mengalami pertumbuhan signifikan antara lain Transportasi dan Pergudangan
sebesar 36,99 persen; Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan sebesar 20,32 persen;
dan Jasa Lainnya sebesar 6,80 persen. Lapangan usaha lainnya yang juga tumbuh
positif di antaranya Jasa Perusahaan sebesar 2,14 persen; Jasa Keuangan dan
Asuransi sebesar 2,13 persen; Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum sebesar
1,55 persen; serta Real Estate sebesar 0,93 persen. Sementara itu, lapangan
usaha Industri Pengolahan dan Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil
dan Sepeda Motor yang memiliki peran dominan justru mengalami kontraksi
masing-masing sebesar -0,63 persen dan -0,35 persen. Selain kedua lapangan
usaha tersebut, masih terdapat delapan lapangan usaha lain yang mengalami
kontraksi pada pertumbuhan Triwulan I-2022 secara q-to-q. Kontraksi terdalam
terjadi di lapangan usaha Konstruksi yang mengalami pertumbuhan negatif sebesar
-10,30 persen; kemudian diikuti oleh Pertambangan dan Penggalian yang
mengalami kontraksi sebesar -6,87 persen; dan Administrasi Pemerintahan,
Pertahanan dan Jaminan Sosial Wajib sebesar -5,15 persen.
Struktur PDRB Jawa Tengah menurut lapangan usaha atas dasar harga berlaku
triwulan I-2022 tidak menunjukkan perubahan berarti. Perekonomian Jawa Tengah
masih didominasi oleh Lapangan Usaha Industri Pengolahan sebesar 34,18
persen; diikuti oleh Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan sebesar 14,64 persen;
Perdagangan Besar-Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor sebesar 13,39
persen; dan Konstruksi sebesar 10,22 persen. Peranan keempat lapangan usaha
tersebut dalam perekonomian Jawa Tengah mencapai 72,43 persen.
0,42 0,84 0,51
-0,84 -1,30
-2,55
-14,45
Industri
Besar & Pendidikan Komunikasi &
Makan
Minum
Mobil &
Motor
Gambar 2 : Pertumbuhan PDRB Jawa Tengah Beberapa Lapangan Usaha (q-to-q) (persen)
P.PP.22.05.0075 - 12 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022
B. PDRB PROVINSI JAWA TENGAH MENURUT PENGELUARAN
1. Pertumbuhan Ekonomi Triwulan I-2022 Terhadap Triwulan I-2021 (y-on-y)
Ekonomi Jawa Tengah pada triwulan I-2022 terhadap triwulan I-2021 (y-on-y)
tumbuh sebesar 5,16 persen. Pertumbuhan terjadi pada hampir semua Komponen
Pengeluaran, kecuali Komponen Pengeluaran Konsumsi Pemerintah (PKP) yang
terkontraksi sebesar -1,22 persen dan Komponen Pembentukan Modal Tetap Bruto
(PMTB) sebesar -0,24 persen. Pertumbuhan tertinggi terjadi pada Komponen
Ekspor Barang dan Jasa (termasuk Ekspor Antar Daerah) yang tumbuh sebesar
10,33 persen; diikuti oleh Komponen Pengeluaran Konsumsi Rumah Tangga (PK-
RT) sebesar 4,30 persen; dam Komponen Pengeluaran Konsumsi Lembaga Non-
Profit yang Melayani Rumah Tangga (PK-LNPRT) sebesar 3,30 persen. Sementara
itu, Komponen Impor Barang dan Jasa (termasuk Impor Antar Daerah) tumbuh
sebesar 5,39 persen.
Bruto
Gambar 3 : Pertumbuhan PDRB Jawa Tengah Beberapa Komponen Pengeluaran (y-on-y) (persen)
P.PP.22.05.0075 - 13 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022
2. Pertumbuhan Ekonomi Triwulan I-2022 Terhadap Triwulan IV-2021 (q-to-q)
Ekonomi Jawa Tengah triwulan I-2022 dibanding triwulan IV-2021 tumbuh sebesar
1,75 persen (q-to-q). Pertumbuhan terjadi pada hampir semua Komponen
Pengeluaran, kecuali Komponen PKP yang terkontraksi sebesar -51,52 persen dan
Komponen PMTB yang terkontraksi sebesar -9,26 persen. Pertumbuhan tertinggi
terjadi pada Komponen Ekspor Barang dan Jasa (termasuk Ekspor Antar Daerah)
sebesar 7,45 persen; diikuti Komponen PK-RT sebesar 1,79 persen; dan Komponen
PK-LNPRT sebesar 1,54 persen. Sementara itu, Komponen Impor Barang dan Jasa
(yang merupakan faktor pengurang dalam PDRB menurut pengeluaran) mengalami
kontraksi sebesar -12,49 persen.
Struktur PDRB Jawa Tengah menurut pengeluaran atas dasar harga berlaku pada
triwulan I-2022 tidak menunjukkan perubahan yang berarti. Perekonomian Jawa
Tengah masih didominasi oleh Komponen PK-RT yang mencakup lebih dari
separuh PDRB Jawa Tengah yaitu sebesar 59,48 persen; diikuti oleh Komponen
Ekspor Barang dan Jasa sebesar 40,75 persen; komponen PMTB sebesar 28,96
persen; Komponen PK-P sebesar 4,50 persen; Komponen PK-LNPRT sebesar 1,19
persen; dan Komponen Perubahan Inventori sebesar 0,97 persen. Sementara itu,
Komponen Impor Barang dan Jasa (termasuk Impor Antar Daerah) sebagai faktor
pengurang dalam PDRB memiliki peran sebesar 35,85 persen.
0,43 1,36 1,79
-51,00
Bruto
Gambar 4 : Pertumbuhan PDRB Jawa Tengah Beberapa Komponen Pengeluaran (q-to-q) (persen)
P.PP.22.05.0075 - 14 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022
Tabel 1 : PDRB Provinsi Jawa Tengah Atas Dasar Harga Berlaku dan Harga Konstan
2010 Menurut Lapangan Usaha (triliun rupiah)
P.PP.22.05.0075 - 15 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022
Tabel 2 : Laju Pertumbuhan dan Sumber Pertumbuhan PDRB Provinsi Jawa Tengah
Menurut Lapangan Usaha (persen)
P.PP.22.05.0075 - 16 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022
Tabel 3 : Struktur PDRB Provinsi Jawa Tengah Menurut Lapangan Usaha Atas Dasar
Harga Berlaku (persen)
P.PP.22.05.0075 - 17 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022
Tabel 4 : PDRB Provinsi Jawa Tengah Atas Dasar Harga Berlaku dan Harga Konstan
2010 Menurut Pengeluaran (triliun rupiah)
Tabel 5 : Laju Pertumbuhan dan Sumber Pertumbuhan PDRB Provinsi Jawa Tengah
Menurut Pengeluaran (persen)
P.PP.22.05.0075 - 18 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022
Tabel 6 : Struktur PDRB Provinsi Jawa Tengah Menurut Pengeluaran Atas Dasar Harga
Berlaku (persen)
P.PP.22.05.0075 - 19 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022
(Sumber : https://jateng.bps.go.id/pressrelease/2022/05/09/1373/pertumbuhan-ekonomi-jawa-tengah-triwulan-i-
2022-tumbuh-5-16-persen--y-on-y--atau-tumbuh-1-75-persen--q-to-q-.html)
P.PP.22.05.0075 - 20 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022
3. LAPORAN PENILAIAN
LOKASI 1 : RESTO (JOGLO SINSU RESTO) (SHM No. 05241)

Jalan Desa RT.16 RW.10, Desa Reco, Kecamatan Kertek, Kabupaten Wonosobo,
Indikasi Nilai Pasar

Uraian Luas (m2) 2 Nilai Pasar (Rp.)
per m (Rp.)
* Tanah 1.627 950.000,00 1.545.650.000,00
* Bangunan-bangunan
1 - Resto Joglo 88 1.890.000,00 166.320.000,00
2 - Homestay 83 2.670.000,00 221.610.000,00
3 - Café 185 4.120.000,00 762.200.000,00
4 - Toilet Resto 13 2.570.000,00 33.410.000,00
5 - Musholla area parkir 28 1.660.000,00 46.480.000,00
6 - Toilet area parkir 3 1.620.000,00 4.860.000,00
7 - Kios 146 2.140.000,00 312.440.000,00
8 - Main gate 100 2.040.000,00 204.000.000,00
9 - Pos jaga 19 1.890.000,00 35.910.000,00
Jumlah 665,0 1.787.230.000,00
* Sarana Pelengkap 1.871.110.000,00
Sub Jumlah 5.203.990.000,00
LOKASI 2 : TAMAN HIBURAN (THEME PARK SINSU) (SHM No. 3842 & 3843 )
Jalan Desa RT.16 RW.10, Desa Reco, Kecamatan Kertek, Kabupaten Wonosobo,

per m (Rp.)
* Tanah 10.445 890.000,00 9.296.050.000,00
* Bangunan-bangunan
1 - Kantor 126 2.470.000,00 311.220.000,00
2 - Gazebo 50 1.420.000,00 71.000.000,00
3 - Musholla Area mini train 25 2.870.000,00 71.750.000,00
4 - Toilet dan gudang area amphitheater 54 2.240.000,00 120.960.000,00
5 - Mountain resto 50 2.400.000,00 120.000.000,00
6 - Wahana kapal bajak laut 52 1.940.000,00 100.880.000,00
Jumlah 357,0 795.810.000,00
Sub Jumlah 14.671.340.000,00
Jumlah Keseluruhan 19.875.330.000,00
P.PP.22.05.0075 - 21 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022
4. KONDISI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN
(SPI 105 butir 5.1.g)
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang
disebutkan dalam laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi
Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang
dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami
terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari
instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa
kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi
Tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka
penilaian dan laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas
untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan
disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan
pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain
Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini
bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan
yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan
maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini
tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
4. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian
tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian
dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak
memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau
kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan
pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan
lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi
dengan baik.
5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
Penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana
pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam
masa pembangunan.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami
didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat
berpengaruh terhadap nilai.
7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan
dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata
Ruang Kota dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang
berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti yang
dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-
pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun
yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang
berlaku.
P.PP.22.05.0075 - 22 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022
9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada
informasi dan data yang diberikan diberikan PT GLOBAL DHARMA ASRI
(Perseroda) selaku Pemberi Tugas. Oleh karena itu, kami tidak melakukan
pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail, melainkan data dari
sertifikat & gambar bangunan yang diterima dari Pengguna laporan.
10. Apabila terdapat suatu tuntutan dan/atau gugatan sehubungan dengan aset
yang sedang dinilai oleh Penilai, maka tuntutan dan/atau gugatan tersebut
dapat diabaikan dan Penilai menganggap aset tersebut dalam keadaan bebas,
tidak digadaikan dan/atau dijaminkan dan/atau tidak ada tuntutan maupun
gugatan dan saat ini Penilai mengasumsikan aset berada dalam kepemilikan
yang sah dan/atau dalam pengawasan dan tanggung jawab dari pemilik aset
tersebut.
11. Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto & Rekan dalam hubungan dan
berkaitan dengan tugas penilaian ini, dapat memberikan keterangan kepada
pihak lain selain Pemberi Tugas dan/atau pengguna jasa dan/atau memberikan
kesaksian pada suatu sidang pengadilan maupun badan pemerintah lainnya
yang berkenaan dengan aset yang dinilai, dengan terlebih dahulu mendapatkan
persetujuan (komitmen) dari pihak Pemberi Tugas dan segala beban biaya
yang timbul menjadi beban dan tanggung jawab dari Pemberi Tugas.
12. Laporan Penilaian ini, TIDAK diperkenankan untuk disebarluaskan kepada
umum (publik) maupun pihak lain, baik untuk sebagian maupun untuk
keseluruhan, atas opini nilai yang terdapat di dalamnya termasuk isi pernyataan
maupun seluruh isi dari laporan penilaian ini, termasuk nama dan afiliasi tenaga
ahli dari Penilai yang terdapat dalam laporan penilaian ini, dan tidak
diperbolehkan dipergunakan sebagai referensi bagi pihak lain yang tidak ada
kaitannya dengan Pemberi Tugas, tanpa seizin maupun sepengetahuan Penilai
(SPI 103 butir 5.3.a).12.).
13. Laporan Penilaian ini dianggap tidak sah dan tidak berlaku, apabila tidak tertera
cap basah/timbul (seal) Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto & Rekan
serta tandatangan dari Pimpinan Rekan dan/atau Rekan yang memiliki izin
Penilai Publik.
14. Penilai tidak sedang memiliki potensi benturan kepentingan dengan Pemberi
Tugas ataupun dengan Obyak Penilaian. Oleh karena itu, Penilai berada dalam
posisi untuk memberikan penilaian obyektif dan tidak memihak.
15. Objek penilaian tidak sedang atau telah dinilai oleh Penilai Publik lainnya untuk
maksud, tujuan, penggunaan laporan dan tanggal penilaian yang sama atau
berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih dari dua bulan).
16. Sampai dengan laporan penilaian ini diterbitkan, kami belum menerima Surat
Representasi yang di tandatangani oleh Pemberi Tugas, sehingga kami anggap
bahwa Pemberi Tugas menyetujui segala hal yang tercantum di dalam Surat
Representasi tersebut.
P.PP.22.05.0075 - 23 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022
4. KESIMPULAN PENILAIAN
(SPI 105 butir 5.1.d)
keterangan, faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan
pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, kami berpendapat dan
berkesimpulan bahwa jumlah Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada tanggal 20
Juli 2022 sebesar:
Rp19.875.330.000,00
(Sembilan Belas Miliar Delapan Ratus Tujuh Puluh Lima Juta
Tiga Ratus Tiga Puluh Ribu Rupiah)
Menggambarkan Nilai Pasar dari aset untuk keperluan PT SINERGI TIGA

BERSAMA dengan tujuan kepentingan Jual Beli dalam rangka penyertaan modal.
Kami menegaskan bahwa laporan penilaian ini bersifat rahasia kepada perusahaan
sesuai dengan keperluan yang tertulis. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak
ketiga, dan baik sebagian maupun keseluruhan laporan atau rujukan terhadap
laporan ini tidak dibenarkan untuk diterbitkkan dalam dokumen apapun, pernyataan,
edaran, ataupun untuk dikomunikasikan kepada pihak ketiga tanpa persetujuan
tertulis terlebih dahulu dari kami untuk format maupun konteks dimana akan
dimunculkan.
Hormat kami,
KJPP TOTO SUHARTO & REKAN,
CABANG SEMARANG
Ufik Kurniasih, S.E, M.Ec.Dev. MAPPI (Cert.)

Pemimpin Cabang/Rekan
No. MAPPI : 11-S-03071
No. Reg. : RMK-2017.00450
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti
P.PP.22.05.0075 - 24 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022
LOKASI 1
Resto (Joglo Sinsu Resto)

(SHM No. 05241)
Terletak di :
Jalan Desa RT.16 RW.10,
Desa Reco, Kecamatan Kertek,
Kabupaten Wonosobo, Provinsi Jawa Tengah.
DAFTAR ISI
Halaman
DAFTAR ISI ....................................................................................................................... i
1. LAPORAN PENILAIAN ............................................................................................. 1
1.1 Ringkasan Penilaian ......................................................................................... 1
1.2 Tanah ................................................................................................................. 2
1.2.1 Lokasi dan Peruntukan ............................................................................ 2
1.2.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan .......................................................... 2
1.2.3 Data Tanah dan Bentuk Kepemilikan ....................................................... 3
1.2.4 Perkembangan Tanah ............................................................................. 4
1.2.5 Ijin Mendirikan Bangunan ........................................................................ 4
1.2.6 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik ............................................. 5
1.2.7 Kondisi Pasar Properti ............................................................................. 6
1.2.8 Data Pembanding Tanah ......................................................................... 6
1.2.9 Nilai Tanah............................................................................................... 7
1.3 Bangunan-bangunan dan Sarana Pelengkap.................................................. 8
1.3.1 Ringkasan Penilaian Bangunan-bangunan dan Sarana Pelengkap ......... 8
1.3.2 Bangunan-bangunan ............................................................................... 9
1.3.2.1 Resto Joglo .............................................................................. 9
1.3.2.2 Homestay............................................................................... 10
1.3.2.3 Cafe ....................................................................................... 11
1.3.2.4 Toilet Resto............................................................................ 12
1.3.2.5 Musholla Area Parkir.............................................................. 13
1.3.2.6 Toilet Area Parkir ................................................................... 14
1.3.2.7 Kios........................................................................................ 15
1.3.2.8 Main Gate .............................................................................. 16
1.3.2.9 Pos Jaga ................................................................................ 17
1.3.1 Sarana Pelengkap ................................................................................. 18
-i-
1.1 Ringkasan Penilaian

per m (Rp.)
* Tanah 1.627 950.000,00 1.545.650.000,00
* Bangunan-bangunan
1 - Resto Joglo 88 1.890.000,00 166.320.000,00
2 - Homestay 83 2.670.000,00 221.610.000,00
3 - Café 185 4.120.000,00 762.200.000,00
4 - Toilet Resto 13 2.570.000,00 33.410.000,00
5 - Musholla area parkir 28 1.660.000,00 46.480.000,00
6 - Toilet area parkir 3 1.620.000,00 4.860.000,00
7 - Kios 146 2.140.000,00 312.440.000,00
8 - Main gate 100 2.040.000,00 204.000.000,00
9 - Pos jaga 19 1.890.000,00 35.910.000,00
Jumlah 665,0 1.787.230.000,00
Sub Jumlah 5.203.990.000,00
Catatan :
Nilai Pasar yang dimaksud adalah jumlah dari indikasi Nilai Pasar Tanah, indikasi Nilai Pasar Bangunan-
bangunan dan indikasi Nilai Pasar Sarana Pelengkap tersebut diatas.
P.PP.22.05.0075 -1- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

1.2 Tanah
1.2.1 Lokasi dan Peruntukan
Lokasi tanah ini berada pada Garis Lintang 7°20'44.7"S, dan pada Garis Bujur
atau 110°01'42.8"E, atau pada koordinat -7.345760, 110.028564, terletak di tepi
sebelah barat laut Jalan Desa Reco, di wilayah Kecamatan Kertek.
Tampak dari timur laut Jalan Sindoro - Sumbing Tampak dari barat daya Jalan Desa Reco
(Aset berjarak ± 50 m dari Jalan) (Aset berada di sebelah kiri)
(Aset berada di sebelah kiri)
Letak tanah ini terletak kurang lebih 8,5 kilometer di sebelah timur laut simpang
empat (perempatan) Kertek dan kurang lebih 13,7 kilometer di sebelah timur pusat
Kabupaten Wonosobo (Alun-alun Wonosobo).
Jalan Desa Reco. yang terletak didepan tanah dimaksud lebarnya 3 meter
(perkerasan), ROW (right of way) 4 meter dilapis macadam/sirtu dan dilengkapi
dengan drainasi terbuka.
Tanah ini berbatasan dengan :
 Sisi sebelah Timur Laut : Jalan Usaha Tani
 Sisi sebelah Tenggara : Jalan Desa Reco
 Sisi sebelah Barat Daya : Fasum
 Sisi sebelah Barat laut : Fasum
Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Wonosobo No. 2 Tahun 2011 Tentang

Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten Wonosobo Tahun 2018 - 2038,
bahwa aset terletak di daerah yang memungkinkan diperuntukan sebagai
pertanian, permukiman, dan pariwisata. Sesuai inspeksi yang telah kami lakukan
bahwa aset telah dikembangkan sebagai Resto (Joglo Sinsu Resto), maka kami
berkesimpulan bahwa tanah tersebut diperuntukan untuk pariwisata.
1.2.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan
Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari

bangunan-bangunan pertokoan, pergudangan, perdagangan dan jasa, tingkat
kepadatan dikawasan tersebut adalah 25% - 75%, sedang penduduk sekitarnya
terdiri dari golongan masyarakat berpendapatan rendah dan menengah.
P.PP.22.05.0075 -2- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

Pada umumnya pemeliharaan jalan-jalan di daerah sekitar ini adalah cukup
terpelihara, dengan lebar jalan antara 2 meter sampai 10 meter, diaspal dan
paving blok, dilengkapi dengan drainasi terbuka dan tertutup.
Bangunan-bangunan atau fasilitas menonjol lainnya yang terletak dekat aset ini
dan dapat digunakan sebagai petunjuk, antara lain :
 PASAR DESA RECO
 GAPURA PERBATASAN KAB. WONOSOBO DAN KAB. TEMANGGUNG
 REST AREA KLEDUNG
 KANTOR DESA RECO
Fasilitas aliran listrik, air dan telepon sudah tersedia di daerah ini, sedang
pengangkutan umum melewati Jalan Sindoro - Sumbing yang berjarak kurang
lebih 50 meter dari lokasi ini.
Di lokasi yang dinilai, air bersih didapat dari air sumur bor, sedang aliran listrik
diperoleh dari PLN.
1.2.3 Data Tanah dan Bentuk Kepemilikan
Tanah ini dimiliki secara ordinary, mempunyai bentuk tidak beraturan (leter L),
berupa sebidang tanah terletak di Desa Reco, Kecamatan Kertek, Kabupaten
Wonosobo, Provinsi Jawa Tengah, terdaftar sebagai Hak Milik No. 05241, tercatat
atas nama WAHYUDI PANGGUNG WINARNO, dikeluarkan pada tanggal 19
Oktober 2021, Gambar Situasi No. 01343/Reco/2021 tertanggal 30 September
2021, meliputi tanah seluas kurang lebih 1.627 meter persegi.
WAHYUDI PANGGUNG WINARNO selaku pemegang hak atas sertifikat dimaksut

adalah sebagai Direktur Utama dari PT SINERGI TIGA BERSAMA.
Dalam laporan ini kami lampirkan foto-foto properti, peta data pembanding,
gambar situasi tanah dan bangunan-bangunan serta peta Kabupaten Wonosobo
yang menunjukkan letak tanah ini.
Pada gambar situasi dapat diperlihatkan, bahwa tanah ini mempunyai lebar
depan kurang lebih 32 meter dan panjang kedalaman rata-rata kurang lebih 58
meter.
Topografi tanah ini pada umumnya rata, tinggi bagian depannya kurang lebih 0,5
meter lebih rendah dari permukaan jalan di depannya.
P.PP.22.05.0075 -3- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

Gambar Situasi Tanah
1.2.4 Perkembangan Tanah
Tanah ini pada saat sekarang sudah dibangun dan digunakan sebagai Obyek
Wisata (Joglo Sinsu Resto), yang terdiri dari bangunan - bangunan dan sarana
pelengkap yang kami uraikan dibagian lain dari laporan ini.
1.2.5 Ijin Mendirikan Bangunan
Bangunan-bangunan ini dilengkapi dengan surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)

sebagai berikut :
1. IMB No. 504.1.5/058/DPMPTSP tertanggal 30 Maret 2021, diterbitkan oleh
Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kabupaten
Wonosobo.
Wonosobo.
Wonosobo.
4. IMB No. 648/20/VIII/2019 tertanggal 30 Agustus 2019, diterbitkan oleh Kantor
Kecamatan Kertek.
P.PP.22.05.0075 -4- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

1.2.6 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) dapat didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum
diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut
 Analisis Kelayakan secara peraturan (legally permissible); Berdasarkan

Peraturan Daerah Kabupaten Wonosobo No. 2 Tahun 2011 Tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten Wonosobo Tahun 2018 - 2038,
pertanian, permukiman, dan pariwisata. Sesuai inspeksi yang telah kami
lakukan bahwa aset telah dikembangkan sebagai Resto (Joglo Sinsu Resto),
maka kami berkesimpulan bahwa aset telah memenuhi kelayakan secara
peraturan.
 Analisis Kelayakan secara fisik (physically possible); dari pengamatan
kami di lokasi, secara fisik dari faktor ukuran, luas, bentuk, kontur dan
aksesibilitas tanah, mendukung untuk dapat di bangun bangunan. Kondisi
aset yang telah dibangun bangunan sebagai Resto (Joglo Sinsu Resto),
menunjukkan bahwa aset telah memenuhi kelayakan secara fisik.
 Analisis Kelayakan secara keuangan (financiallyfeasible); dengan
mempertimbangkan kelayakan aset secara peraturan dan secara fisik, serta
pengamatan kami terhadap kondisi aset, dimana aset terletak di lokasi yang
memiliki sarana yang menunjang kegiatan pengelola aset, maka kami
berkesimpulan bahwa aset telah memenuhi kelayakan secara keuangan.
 Analisis produktivitas yang maksimal atau optimal (maximally
productive); pemanfaatan aset pada saat inspeksi yaitu sebagai sebagai
Resto (Joglo Sinsu Resto), menurut pendapat kami adalah penggunaan yang
menghasilkan nilai residu tanah yang tertinggi sehingga kami berkesimpulan
bahwa aset dapat memberikan produktivitas yang maksimal.
Dengan pemanfaatan aset saat ini yang digunakan sebagai sebagai Resto (Joglo
Sinsu Resto) yang terbangun saat ini merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik
(Highest and Best Use/HBU) dari aset yang dinilai.
Perlu diketahui, bahwa kajian HBU yang lebih mendalam merupakan suatu
penugasan terpisah dari penugasan penilaian. Untuk menentukan HBU suatu
lahan/aset/properti diperlukan suatu analisis khusus secara seksama mengenai
satu atau beberapa indikasi (alternatif) penggunaan/pengembangan yang secara
wajar dimungkinkan, kemudian dilakukan pengujian kelayakan finansial terhadap
alternatif penggunaan/pengembangan dimaksud, agar menghasilkan nilai dan
produktivitas yang maksimal.
P.PP.22.05.0075 -5- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

1.2.7 Kondisi Pasar Properti
Aset yang dinilai terletak di daerah yang diperuntukkan sebagai kawasan

pertanian, permukiman, dan pariwisata. Pasar properti di sekitar lokasi
menunjukkan perkembangan yang relatif stabil dengan waktu pemasaran kurang
lebih 6-12 (enam sampai dengan dua belas) bulan.
Pasokan properti (supply) di sekitar lokasi adalah termasuk stagnan (normal).
Tingkat permintaan (demand) menunjukkan kondisi yang termasuk stagnan
(normal).
Dengan kondisi ekonomi secara nasional maupun lokal saat ini, tren harga properti
di sekitar lokasi menunjukkan adanya peningkatan.
di sekitar lokasi belum menunjukkan adanya peningkatan.
Dari data pembanding yang kami dapatkan, indikasi harga tanah di sekitar lokasi
berkisar antara Rp700.000,00 s/d Rp1.000.000,00 per meter persegi dengan
luasan antara 700 s/d 8.300 meter persegi.
1.2.8 Data Pembanding Tanah
Data pembanding tanah yang kami dapatkan di sekitar aset yang dapat digunakan
sebagai dasar perhitungan penilaian adalah :
 Data 1
 Lokasi : Jalan Desa Kledung, Kec. Kledung, Kabupaten
Temanggung
 Koordinat : -7.343916, 110.029779
 Jenis Properti : Tanah kosong
 Luas Tanah : 8.300 m²
 Surat Tanah : SHM
 Luas Bangunan :-
 Harga Penawaran : Rp10.790.000.000,00
 Perkiraan Transaksi : Rp8.362.250.000,00
 Indikasi Tanah per m² : Rp1.008.000,00
 Jarak dari aset : ± 200 meter
 Nara Sumber : Bp. Yudhi (0813 9247 8901)
 Data 2
 Lokasi : Jalan Desa Butuh, Kec. Kalikajar, Kabupaten
Wonosobo
 Koordinat : -7.347939, 110.026417
 Jenis Properti : Pabrik/gudang
 Harga Penawaran : Rp560.000.000,00
 Perkiraan Transaksi : Rp532.000.000,00
 Indikasi Tanah per m² : Rp760.000,00
 Nara Sumber : Bp. Nur Rohmat/Sekdes. Butuh
(0857 4345 5178)
P.PP.22.05.0075 -6- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

 Data 3
Temanggung
 Koordinat : -7.338014, 110.035702
 Jarak dari aset : ± 1,2 kilometer
 Nara Sumber : Bp. Luthfi (0813 9241 1130)
Peta Lokasi Aset dan Data Pembanding
1.2.9 Nilai Tanah
Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor lain yang

berhubungan dengan penilaian ini, menurut pendapat kami jumlah
Rp1.545.650.000,00 (Satu Miliar Lima Ratus Empat Puluh Lima Juta Enam
Ratus Lima Puluh Ribu Rupiah) adalah merupakan indikasi Nilai Pasar dari
tanah tersebut.
P.PP.22.05.0075 -7- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

1.3 Bangunan-bangunan dan Sarana Pelengkap
1.3.1 Ringkasan Penilaian Bangunan-bangunan dan Sarana Pelengkap
Luas +
Uraian Nilai Pasar (Rp.)
(m2)
 Bangunan-bangunan
1 - Resto Joglo 88 166.320.000,00
2 - Homestay 83 221.610.000,00
3 - Café 185 762.200.000,00
4 - Toilet Resto 13 33.410.000,00
5 - Musholla area parkir 28 46.480.000,00
6 - Toilet area parkir 3 4.860.000,00
7 - Kios 146 312.440.000,00
8 - Main gate 100 204.000.000,00
9 - Pos jaga 19 35.910.000,00
Jumlah 665,0 1.787.230.000,00
 Sarana Pelengkap 1.871.110.000,00
Gambar Situasi Bangunan
No. Bangunan-bangunan
1. - Resto Joglo
2. - Homestay
3. - Café
4. - Toilet Resto
5. - Mushola Area Parkir
6. - Toilet Area Parkir
7. - Kios
8. - Main Gate
9. - Pos Jaga
P.PP.22.05.0075 -8- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

1.3.2 Bangunan-bangunan
1.3.2.1 Resto Joglo

Properti ini adalah bangunan berlantai 1 (satu) dibuat dengan struktur / rangka
kayu, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut:
 Pondasi : Batukali
 Struktur : Kayu
 Rangka Atap : Kayu
 Penutup Atap : Genteng tanah liat
 Plafon : Tripleks
 Dinding : Pagar kayu
 Pintu dan Jendela : -
 Lantai : Keramik
 Fasilitas : Instalasi penerangan listrik
 Pembagian Ruangan : Ruang resto
Resto Joglo Resto Joglo : Tampak Dalam
Bangunan ini dicat, sangat terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi
penerangan listrik.
Luas lantai seluruhnya kurang lebih 88 meter persegi.
Tahun dibangun : 2021, tahun direnovasi : -, kondisi : sangat baik
Indikasi Nilai Pasar : Rp166.320.000,00
P.PP.22.05.0075 -9- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

1.3.2.2 Homestay
Properti ini adalah bangunan berlantai 1 (satu) dibuat dengan struktur beton
bertulang, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut:
 Pondasi : Batu kali
 Struktur : Beton bertulang
 Rangka Atap : Baja Ringan
 Penutup Atap : Genteng metal
 Plafon : GRC
 Dinding : Batu bata lapis cat (ekspos bata)
 Pintu dan Jendela : Pintu dan jendela kaca rangka aluminium
 Lantai : Rabat beton, paving blok
 Fasilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
 Pembagian Ruangan : Ruang dapur, ruang tidur
Homestay Homestay : Tampak Dalam
penerangan listrik dan instalasi plumbing.
P.PP.22.05.0075 - 10 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
1.3.2.3 Cafe
Properti ini adalah bangunan berlantai 2 (dua) dibuat dengan struktur beton
 Pondasi : Tapak beton
 Rangka Atap : Baja ringan
 Plafon : Gypsum
 Dinding : Bata merah (diplester & lapis cat)
 Pembagian Ruangan :
 Lantai 1 : Ruang makan, ruang dapur
 Lantai 2 : Ruang makan
Cafe Café : Lantai 1 (Tampak Dalam)
Café : Lantai 2 (Tampak Dalam)
P.PP.22.05.0075 - 11 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
Luas lantai keseluruhan kurang lebih 185 meter persegi, dengan luas lantai satu
kurang lebih 102 meter persegi, dan luas lantai dua kurang lebih 83 meter
persegi.
1.3.2.4 Toilet Resto

 Plafon :-
 Dinding : Batu bata lapis cat
 Pintu dan Jendela : Pintu UPVC/PVC
 Fasilitas : Instalasi penerangan listrik dan instalasi plumbing
 Pembagian Ruangan : Ruang toilet
Toilet Resto
Bangunan ini dicat, terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi

P.PP.22.05.0075 - 12 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
1.3.2.5 Musholla Area Parkir
Properti ini adalah bangunan berlantai 1 (satu) dibuat dengan rangka beton
bertulang, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut :
 Rangka Atap : Dak beton
 Penutup Atap : Dak beton
 Plafon : Beton ekspos
 Pintu dan Jendela :-
 Pembagian Ruangan : Ruang musholla
Musholla Area Parkir Musholla Area Parkir : Tampak Dalam
Bangunan ini dicat, kurang terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi
penerangan listrik.
Tahun dibangun : 2019, tahun direnovasi : -, kondisi : biasa
Catatan :
Bangunan berdiri diatas tanah kas desa, atas permintaan Pemberi Tugas
bangunan dan sarana pelengkapnya tetap di nilai.
P.PP.22.05.0075 - 13 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
1.3.2.6 Toilet Area Parkir
 Penutup Atap : Asbes
 Dinding : Asbes
 Fasilitas : Instalasi penerangan listrik dan instalasi plumbing
 Pembagian Ruangan : Ruang toilet
Toilet Area Parkir

Tahun dibangun : 2019, tahun direnovasi : -, kondisi : biasa
Catatan :
P.PP.22.05.0075 - 14 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
1.3.2.7 Kios
 Penutup Atap : Genteng beton
 Plafon : Asbes
 Dinding : Batu bata lapis cat, plywood
 Pintu dan Jendela : Pintu kayu dobel triplek, jrndela kaca rangka kayu
 Pembagian Ruangan : Ruang toko
Kios Kios : Tampak Dalam
penerangan listrik.
Catatan :
P.PP.22.05.0075 - 15 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
1.3.2.8 Main Gate
 Plafon : Asbes
 Pintu dan Jendela : Pintu dan jendela kaca aluminium
 Lantai : Keramik, batu tempel
 Pembagian Ruangan : Tempat tiketing
Main Gate Main Gate : Tampak Dalam
Bangunan ini dicat, cukup terpelihara, dilengkapi dengan instalasi penerangan

listrik dan instalasi plumbing.
Tahun dibangun : 2019, tahun direnovasi : -, kondisi : baik
Catatan :
P.PP.22.05.0075 - 16 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
1.3.2.9 Pos Jaga
 Pintu dan Jendela : Pintu dan jendela kaca aluminium
 Pembagian Ruangan : Ruang jaga
Pos Jaga Pos Jaga : Tampak Dalam
Bangunan ini dicat, cukup terpelihara, dilengkapi dengan instalasi penerangan

listrik.
Catatan :
P.PP.22.05.0075 - 17 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
1.3.1 Sarana Pelengkap
Sarana pelengkap terdiri dari :

 Pagar Depan : Pagar besi hollow
 Pagar Samping: : Pagar BRC
 Halaman dan Jalan : Perkerasan paving blok
 Sumber Listrik : Daya listrik dari PLN 3.500 VA – 220 volt
 Saung Bambu 3x3 : 8 (delapan) unit Saung dari konstruksi bambu, lantai
plywood, dan atap dari plastik dilapis ijuk.
 Saung Bambu 3x21 : 1 (satu) unit Saung dari konstruksi bambu, lantai
 Saung Bambu 3x9 : 1 (satu) unit Saung dari konstruksi bambu, lantai
 Mushola dan Kasir : 1 (satu) unit Saung dari konstruksi bambu, lantai
keramik, dan atap dari plastik dilapis ijuk.
 Taman : Tanaman hias dengan rumput jepang
Tempat Parkir Halaman dan Jalan
Saung Bambu 3x3 Saung Bambu 3x21
P.PP.22.05.0075 - 18 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
Saung Bambu 3x9 Mushola dan Kasir
Tahun dibangun : 2019-2021, tahun direnovasi : -, kondisi : sangat baik

Indikasi Nilai Pasar : Rp1.871.110.000,00
P.PP.22.05.0075 - 19 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
LOKASI 2
Taman Hiburan (Theme Park Sinsu)

(SHM No. 3842, 3843)
Terletak di :
Jalan Desa RT.16 RW.10,
Desa Reco, Kecamatan Kertek,
Kabupaten Wonosobo, Provinsi Jawa Tengah.
DAFTAR ISI
Halaman
DAFTAR ISI ....................................................................................................................... i
1. LAPORAN PENILAIAN ............................................................................................. 1
1.1 Ringkasan Penilaian ......................................................................................... 1
1.2 Tanah ................................................................................................................. 2
1.2.1 Lokasi dan Peruntukan ............................................................................ 2
1.2.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan .......................................................... 2
1.2.3 Data Tanah dan Bentuk Kepemilikan ....................................................... 3
1.2.4 Perkembangan Tanah ............................................................................. 4
1.2.5 Ijin Mendirikan Bangunan ........................................................................ 4
1.2.6 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik ............................................. 5
1.2.7 Kondisi Pasar Properti ............................................................................. 6
1.2.8 Data Pembanding Tanah ......................................................................... 7
1.2.9 Nilai Tanah............................................................................................... 8
1.3 Bangunan-bangunan dan Sarana Pelengkap.................................................. 9
1.3.1 Ringkasan Penilaian Bangunan-bangunan dan Sarana Pelengkap ......... 9
1.3.2 Bangunan-bangunan ............................................................................. 10
1.3.2.1 Kantor .................................................................................... 10
1.3.2.2 Gazebo .................................................................................. 11
1.3.2.3 Mushola Area Mini Train ........................................................ 12
1.3.2.4 Toilet dan Gudang Area Amphitheater ................................... 13
1.3.2.5 Mountain Resto ...................................................................... 14
1.3.2.6 Wahana Kapal Bajak Laut ..................................................... 15
1.3.1 Sarana Pelengkap ................................................................................. 16
-i-
1.1 Ringkasan Penilaian
2 Indikasi Nilai Pasar

Uraian Luas (m ) 2 Nilai Pasar (Rp.)
per m (Rp.)
* Tanah 10.445 890.000,00 9.296.050.000,00
* Bangunan-bangunan
1 - Kantor 126 2.470.000,00 311.220.000,00
2 - Gazebo 50 1.420.000,00 71.000.000,00
3 - Musholla Area mini train 25 2.870.000,00 71.750.000,00
4 - Toilet dan gudang area amphitheater 54 2.240.000,00 120.960.000,00
5 - Mountain resto 50 2.400.000,00 120.000.000,00
6 - Wahana kapal bajak laut 52 1.940.000,00 100.880.000,00
Jumlah 357,0 795.810.000,00
Sub Jumlah 14.671.340.000,00
Catatan :
Nilai Pasar yang dimaksud adalah jumlah dari indikasi Nilai Pasar Tanah, indikasi Nilai Pasar Bangunan-
bangunan dan indikasi Nilai Pasar Sarana Pelengkap tersebut diatas.
P.PP.22.05.0075 -1- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

1.2 Tanah
1.2.1 Lokasi dan Peruntukan
Lokasi tanah ini berada pada Garis Lintang 7°20'47.7"S, dan pada Garis Bujur
atau 110°01'44.1"E, atau pada koordinat -7.346583, 110.028904, terletak di tepi
sebelah tenggara Jalan Desa Reco, di wilayah Kecamatan Kertek.
Tampak dari timur laut Jalan Sindoro - Sumbing Tampak dari barat daya Jalan Desa Reco
(Aset berjarak ± 120 m dari Jalan) (Aset berada di sebelah kanan)
(Aset berada di sebelah kiri)
Letak tanah ini terletak kurang lebih 8,5 kilometer di sebelah timur laut simpang
empat (perempatan) Kertek dan kurang lebih 13,7 kilometer di sebelah timur pusat
Kabupaten Wonosobo (Alun-alun Wonosobo).
Jalan Desa Reco yang terletak didepan tanah dimaksud lebarnya 3 meter
(perkerasan), ROW (right of way) 4 meter dilapis macadam/sirtu dan dilengkapi
dengan drainasi terbuka.
Tanah ini berbatasan dengan :
 Sisi sebelah Timur Laut : Tanah pertanian
 Sisi sebelah Tenggara : Tanah pertanian
 Sisi sebelah Barat Daya : Tanah pertanian, Jalan usaha tani
 Sisi sebelah Barat laut : Jalan Desa Reco
Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Wonosobo No. 2 Tahun 2011 Tentang

Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten Wonosobo Tahun 2018 - 2038,
pertanian, permukiman, dan pariwisata. Sesuai inspeksi yang telah kami lakukan
bahwa aset telah dikembangkan sebagai Taman Hiburan (Theme Park Sinsu),
maka kami berkesimpulan bahwa tanah tersebut diperuntukan untuk pariwisata.
1.2.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan
Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari

bangunan-bangunan pertokoan, pergudangan, perdagangan dan jasa, tingkat
kepadatan dikawasan tersebut adalah 25% - 75%, sedang penduduk sekitarnya
terdiri dari golongan masyarakat berpendapatan rendah dan menengah.
P.PP.22.05.0075 -2- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

Pada umumnya pemeliharaan jalan-jalan di daerah sekitar ini adalah cukup
terpelihara, dengan lebar jalan antara 2 meter sampai 10 meter, diaspal dan
paving blok, dilengkapi dengan drainasi terbuka dan tertutup.
Bangunan-bangunan atau fasilitas menonjol lainnya yang terletak dekat aset ini
dan dapat digunakan sebagai petunjuk, antara lain :
 PASAR DESA RECO
 GAPURA PERBATASAN KAB. WONOSOBO DAN KAB. TEMANGGUNG
 REST AREA KLEDUNG
 KANTOR DESA RECO
Fasilitas aliran listrik, air dan telepon sudah tersedia di daerah ini, sedang
pengangkutan umum melewati Jalan Sindoro - Sumbing yang berjarak kurang
lebih 50 meter dari lokasi ini.
Di lokasi yang dinilai, air bersih didapat dari air sumur bor, sedang aliran listrik
diperoleh dari PLN.
1.2.3 Data Tanah dan Bentuk Kepemilikan
Tanah ini dimiliki secara ordinary, mempunyai bentuk persegi panjang, terdiri dari 2
(dua) bidang tanah yang bersambungan, terletak Desa Reco, Kecamatan Kertek,
Kabupaten Wonosobo, Provinsi Jawa Tengah, terdaftar sebagai terdaftar sebagai
berikut:
1. Hak Milik No. 3842, tercatat atas nama WAHYUDI PANGGUNG
WINARNO, dikeluarkan pada tanggal 14 Agustus 2004, Gambar
Situasi No. 46/RECO/2004 tertanggal 30 April 2004, meliputi
tanah seluas kurang lebih ................................................................. 7.285 m².
2. Hak Milik No. 3843, tercatat atas nama WAHYUDI PANGGUNG
WINARNO, dikeluarkan pada tanggal 14 Agustus 2004, Gambar
Situasi No. 54/RECO/2004 tertanggal 30 April 2004, meliputi
tanah seluas kurang lebih ................................................................. 3.160 m².
Jumlah Luas Tanah ................................. 10.445 m².
WAHYUDI PANGGUNG WINARNO selaku pemegang hak atas sertifikat dimaksut

adalah sebagai Direktur Utama dari PT SINERGI TIGA BERSAMA.
Dalam laporan ini kami lampirkan foto-foto properti, peta data pembanding,
gambar situasi tanah dan bangunan-bangunan serta peta Kabupaten Wonosobo
yang menunjukkan letak tanah ini.
Pada gambar situasi dapat diperlihatkan, bahwa tanah ini mempunyai lebar
depan kurang lebih 85 meter dan panjang kedalaman rata-rata kurang lebih 90
meter.
Topografi tanah ini pada umumnya rata, tinggi bagian depannya kurang lebih 0,5
meter lebih rendah dari permukaan jalan di depannya.
P.PP.22.05.0075 -3- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

Gambar Situasi Tanah
Keterangan :
Sesuai sertifikat terdapat Jalan Usaha Tani (JUT), namun kondisi
dilapangan JUT telah dipindahkan, sehingga JUT yang ada
disertifikat sudah menjadi bagian dari sertifikat yang dinilai.
1.2.4 Perkembangan Tanah
Tanah ini pada saat sekarang sudah dibangun dan digunakan sebagai Taman
Hiburan (Theme Park Sinsu), yang terdiri dari bangunan - bangunan dan sarana
pelengkap yang kami uraikan dibagian lain dari laporan ini.
1.2.5 Ijin Mendirikan Bangunan
Bangunan-bangunan ini dilengkapi dengan surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)

sebagai berikut :
Wonosobo.
Wonosobo.
P.PP.22.05.0075 -4- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

Wonosobo.
Wonosobo.
Wonosobo.
Wonosobo.
Wonosobo.
Wonosobo.
Wonosobo.
1.2.6 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) dapat didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum
diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut
 Analisis Kelayakan secara peraturan (legally permissible); Berdasarkan
Peraturan Daerah Kabupaten Wonosobo No. 2 Tahun 2011 Tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten Wonosobo Tahun 2018 - 2038,
pertanian, permukiman, dan pariwisata. Sesuai inspeksi yang telah kami
lakukan bahwa aset telah dikembangkan sebagai Taman Hiburan (Theme
Park Sinsu), maka kami berkesimpulan bahwa aset telah memenuhi
kelayakan secara peraturan.
 Analisis Kelayakan secara fisik (physically possible); dari pengamatan
kami di lokasi, secara fisik dari faktor ukuran, luas, bentuk, kontur dan
aksesibilitas tanah, mendukung untuk dapat di bangun bangunan. Kondisi
aset yang telah dibangun bangunan sebagai Taman Hiburan (Theme Park
Sinsu) menunjukkan bahwa aset telah memenuhi kelayakan secara fisik.
 Analisis Kelayakan secara keuangan (financiallyfeasible); dengan
mempertimbangkan kelayakan aset secara peraturan dan secara fisik, serta
pengamatan kami terhadap kondisi aset, dimana aset terletak di lokasi yang
memiliki sarana yang menunjang kegiatan pengelola aset, maka kami
berkesimpulan bahwa aset telah memenuhi kelayakan secara keuangan.
 Analisis produktivitas yang maksimal atau optimal (maximally
productive); pemanfaatan aset pada saat inspeksi yaitu sebagai sebagai
Taman Hiburan (Theme Park Sinsu) menurut pendapat kami adalah
penggunaan yang menghasilkan nilai residu tanah yang tertinggi sehingga
kami berkesimpulan bahwa aset dapat memberikan produktivitas yang
maksimal.
P.PP.22.05.0075 -5- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

Dengan pemanfaatan aset saat ini yang digunakan Taman Hiburan (Theme Park
Sinsu) yang terbangun saat ini merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik
(Highest and Best Use/HBU) dari aset yang dinilai.
Perlu diketahui, bahwa kajian HBU yang lebih mendalam merupakan suatu
penugasan terpisah dari penugasan penilaian. Untuk menentukan HBU suatu
lahan/aset/properti diperlukan suatu analisis khusus secara seksama mengenai
satu atau beberapa indikasi (alternatif) penggunaan/pengembangan yang secara
wajar dimungkinkan, kemudian dilakukan pengujian kelayakan finansial terhadap
alternatif penggunaan/pengembangan dimaksud, agar menghasilkan nilai dan
produktivitas yang maksimal.
1.2.7 Kondisi Pasar Properti
Aset yang dinilai terletak di daerah yang diperuntukkan sebagai kawasan

pertanian, permukiman, dan pariwisata. Pasar properti di sekitar lokasi
menunjukkan perkembangan yang relatif stabil dengan waktu pemasaran kurang
lebih 6-12 (enam sampai dengan dua belas) bulan.
Pasokan properti (supply) di sekitar lokasi adalah termasuk stagnan (normal).

Tingkat permintaan (demand) menunjukkan kondisi yang termasuk stagnan
(normal).
di sekitar lokasi menunjukkan adanya peningkatan.
di sekitar lokasi belum menunjukkan adanya peningkatan.
Dari data pembanding yang kami dapatkan, indikasi harga tanah di sekitar lokasi
berkisar antara Rp700.000,00 s/d Rp1.000.000,00 per meter persegi dengan
luasan antara 700 s/d 8.300 meter persegi.
P.PP.22.05.0075 -6- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

1.2.8 Data Pembanding Tanah
Data pembanding tanah yang kami dapatkan di sekitar aset yang dapat digunakan
sebagai dasar perhitungan penilaian adalah :
 Data 1
Temanggung
 Koordinat : -7.343916, 110.029779
 Jenis Properti : Tanah kosong
 Indikasi Tanah per m² : Rp1.008.000,00
 Nara Sumber : Bp. Yudhi (0813 9247 8901)
 Data 2
 Lokasi : Jalan Desa Butuh, Kec. Kalikajar, Kabupaten
Wonosobo
 Koordinat : -7.347939, 110.026417
 Luas Tanah : 700 m²
 Harga Penawaran : Rp560.000.000,00
 Perkiraan Transaksi : Rp532.000.000,00
 Nara Sumber : Bp. Nur Rohmat/Sekdes. Butuh
(0857 4345 5178)
 Data 3
Temanggung
 Koordinat : -7.338014, 110.035702
 Jarak dari aset : ± 1,2 kilometer
 Nara Sumber : Bp. Luthfi (0813 9241 1130)
P.PP.22.05.0075 -7- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

Peta Lokasi Aset dan Data Pembanding
1.2.9 Nilai Tanah
Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor lain yang

berhubungan dengan penilaian ini, menurut pendapat kami jumlah
Rp9.296.050.000,00 (Sembilan Miliar Dua Ratus Sembilan Puluh Enam Juta
Lima Puluh RIbu Rupiah) adalah merupakan indikasi Nilai Pasar dari tanah
tersebut.
P.PP.22.05.0075 -8- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

1.3 Bangunan-bangunan dan Sarana Pelengkap
1.3.1 Ringkasan Penilaian Bangunan-bangunan dan Sarana Pelengkap
Luas +
Uraian Nilai Pasar (Rp.)
(m2)
 Bangunan-bangunan
1 - Kantor 126 311.220.000,00
2 - Gazebo 50 71.000.000,00
3 - Musholla Area mini train 25 71.750.000,00
4 - Toilet dan gudang area amphitheater 54 120.960.000,00
5 - Mountain resto 50 120.000.000,00
6 - Wahana kapal bajak laut 52 100.880.000,00
Jumlah 357,0 795.810.000,00
 Sarana Pelengkap 4.579.480.000,00
Gambar Situasi Bangunan
Keterangan :
No. Bangunan-bangunan
1. - Kantor
2. - Gazebo
3. - Mushola Area Mini Train
4. - Toilet dan Gudang Area Amphitheater
5. - Mountain Resto
6. - Wahana Kapal Bajak Laut
P.PP.22.05.0075 -9- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

1.3.2 Bangunan-bangunan
1.3.2.1 Kantor
Properti ini adalah bangunan berlantai 1 (satu) dibuat dengan struktur / rangka
beton bertulang, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut:
 Pondasi : Batukali
 Penutup Atap : Asbes
 Plafon : GRC
 Dinding : Batu bata dilapis cat
 Pembagian Ruangan : Ruang kerja
Kantor Kantor : Tampak Dalam

Luas lantai keseluruhan kurang lebih 126 meter persegi.
P.PP.22.05.0075 - 10 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
1.3.2.2 Gazebo
 Rangka Atap : Baja Ringan
 Plafon :-
 Dinding :-
 Lantai : Papan kayu
 Pembagian Ruangan : Ruang istirahat
Gazebo Gazebo : Tampak Dalam
penerangan listrik.
P.PP.22.05.0075 - 11 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
1.3.2.3 Mushola Area Mini Train
 Rangka Atap : Baja ringan, dak beton
 Penutup Atap : Seng gelombang, dak beton
 Dinding : Bata merah (diplester & lapis cat)
 Pembagian Ruangan : Ruang ibadah
Mushola Area Mini Train Mushola Area Mini Train : Tampak Dalam
P.PP.22.05.0075 - 12 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
1.3.2.4 Toilet dan Gudang Area Amphitheater
 Penutup Atap : Spandex
 Plafon : GRC
 Pintu dan Jendela : Pintu UPVC/PVC
 Pembagian Ruangan : Ruang toilet, gudang
Toilet dan Gudang Area Amphitheater Toilet dan Gudang Area Amphitheater: Tampak Dalam
P.PP.22.05.0075 - 13 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
1.3.2.5 Mountain Resto
 Penutup Atap : Seng gelombang
 Plafon : Gypsum
 Pembagian Ruangan : Ruang resto/istirahat
Mountai Resto Mountai Resto: Tampak Dalam
penerangan listrik dan plumbing.
Tahun dibangun : 2019, tahun direnovasi : -, kondisi sangat baik
Catatan :
Bangunan sebagian berdiri diatas tanah kas desa, atas permintaan Pemberi
Tugas bangunan dan sarana pelengkapnya tetap di nilai.
P.PP.22.05.0075 - 14 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
1.3.2.6 Wahana Kapal Bajak Laut
 Pondasi : Tapak beton
 Plafon :-
 Dinding : Batu bata dilapis cat
 Lantai : Rabat beton
 Fasilitas :-
 Pembagian Ruangan :-
Wahana Kapal Bajak Laut Wahana Kapal Bajak Laut : Tampak Dalam

Catatan :
Bangunan sebagian berdiri diatas tanah kas desa, atas permintaan Pemberi
Tugas bangunan dan sarana pelengkapnya tetap di nilai.
P.PP.22.05.0075 - 15 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
1.3.1 Sarana Pelengkap
Sarana pelengkap terdiri dari :

 Pagar Depan : Pagar besi hollow
 Pagar Samping: : Pagar BRC
 Perkerasan : Mencakup Area Amphitheater, Area Kolam Renang,
dan Jalan Lingkungan; perkerasan dari paving blok,
batu tempel, dan rabat beton
 Sumber Air Bersih : Sumur bor sedalam 60 m dilengkapi pompa air dan
reservoir dari konstruksi beton
 Sumber Listrik : Daya listrik dari PLN 3.500 VA – 220 volt
 Kolam Renang : Kolam renang ukuran kecil
 Wahana Lazy River : Kolam dari plat beton dengan dekorasi air terjun
 Gazebo : Gazebo dengan konstruksi dari kayu, lantai papan
kayu, dan atap dari sirap
 Taman : Tanaman hias, rumput, dan beberapa ornamen dari
beton dan besi
Area Wahana Ferrih Wheel Area Wahana Mini Train
Area Kolam Renang Area Amphitheater
P.PP.22.05.0075 - 16 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022
Area Wahana Lazy River Area Camping Ground
Area Wahana Carousel Jalan Lingkungan
Jalan Lingkungan Tampak Landscape
Tahun dibangun : 2019-2021, tahun direnovasi : -, kondisi : sangat baik

Indikasi Nilai Pasar : Rp4.579.480.000,00
P.PP.22.05.0075 - 17 - 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022

PT Sinergi Tiga Bersama

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

PT Sinergi Tiga Bersama

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

LAPORAN PENILAIAN ASET

2 (dua) Lokasi di Jalan Desa Reco,

Perihal : Laporan Penilaian Aset Untuk Keperluan PT SINERGI TIGA BERSAMA

Penilaian diatas bergantung pada hal-hal sebagai berikut :

Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua

Ufik Kurniasih, S.E, M.Ec.Dev. MAPPI (Cert.)

No. Nama Tanda Tangan

Ufik Kurniasih, S.E, M.Ec.Dev. MAPPI (Cert.) ....................................

Sukarno, S.T. ....................................

3. Quality Control / Reviewer :

Donny Firmansyah Saputro, S.T. ....................................

Bryan Aditya ....................................

a. Nomor Kontrak (Lingkup Penugasan) : M.PP.22.05.0126

Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua

Penilai adalah seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan, dan pengalaman

1. Tenaga Penilai adalah seseorang yang telah lulus pendidikan di bidang

1.2 Pemberi Tugas (SPI 103 butir 5.3.a).2)

Pemberi Tugas adalah PT GLOBAL DHARMA ASRI (Perseroda) yang

P.PP.22.05.0075 -1- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

Pengguna Laporan adalah PT GLOBAL DHARMA ASRI (Perseroda) yang

1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan (SPI 103 butir 5.3.a).4)

1.6 Maksud & Tujuan Penilaian (SPI 103 butir 5.3.a).6)

1.7 Dasar Nilai (SPI 103 butir 5.3.a).7)

P.PP.22.05.0075 -2- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi (SPI 103 butir 5.3.a).9)

Tingkat kedalaman investigasi dalam laporan ini adalah sebagai berikut :

Sifat dan sumber informasi yang diandalkan adalah sebagai berikut :

P.PP.22.05.0075 -3- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

Laporan penilaian ini, tidak diperkenankan untuk disebarluaskan kepada umum

1.13 Konfirmasi Dasar Penilaian (SPI 103 butir 5.3.a).13)

1.14 Pendekatan Penilaian (SPI 105 butir 5.1.b)

Dalam melakukan suatu pekerjaan penilaian aset, lazimnya terdapat 3 (tiga)

P.PP.22.05.0075 -4- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

c. Pendekatan Biaya / Cost Approach (SPI KPUP butir 17.0)

P.PP.22.05.0075 -5- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

P.PP.22.05.0075 -6- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

1.16 Kejadian Penting yang Dapat Mempengaruhi Nilai (Subsequent Event)

P.PP.22.05.0075 -7- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

Kabupaten Wonosobo terletak di Provinsi Jawa Tengah. Secara geografis

Luas Kabupaten Wonosobo adalah 984,68 km2 , dengan kondisi kemiringan

Kabupaten Wonosobo terdiri atas 15 kecamatan, dimana kecamatan terluas

Sub sektor hortikultura mencakup tanaman sayuran, tanaman buahbuahan,

P.PP.22.05.0075 -8- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

2.2 Kondisi Geografis Provinsi Jawa Tengah

Provinsi Jawa Tengah memiliki luas

P.PP.22.05.0075 -9- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/1/VIII/2022

2.3 Perkembangan Ekonomi Regional Provinsi Jawa Tengah

Pertumbuhan Ekonomi Jawa Tengah Triwulan I – 2022

Perekonomian Jawa Tengah Triwulan I-2022 (y-on-y) tercatat mengalami

Secara struktur, lapangan usaha Industri Pengolahan mendominasi struktur

1. Pertumbuhan Ekonomi Triwulan I-2022 Terhadap Triwulan I-2021 (y-on-y)

0,42 0,84 0,51

1. Pertumbuhan Ekonomi Triwulan I-2022 Terhadap Triwulan I-2021 (y-on-y)

0,43 1,36 1,79

LOKASI 1 : RESTO (JOGLO SINSU RESTO) (SHM No. 05241)

Indikasi Nilai Pasar

Indikasi Nilai Pasar

Jumlah Keseluruhan 19.875.330.000,00

Menggambarkan Nilai Pasar dari aset untuk keperluan PT SINERGI TIGA

Ufik Kurniasih, S.E, M.Ec.Dev. MAPPI (Cert.)

Resto (Joglo Sinsu Resto)

Indikasi Nilai Pasar

P.PP.22.05.0075 -1- 00150/2.0055-05/PI/04/0533/0/VIII/2022