Appraisal Santi Sari Hotel

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
SANTI SARI BOUTIQUE HOTEL

untuk keperluan
PT BARUNA PROPERTINDO
Terletak di :
Jalan Trisakti/Desa Pejarakan
Desa Pejarakan
Kecamatan Gerokgak
Kabupaten Buleleng
Provinsi Bali - 81155
No. File : P.PP.17.16.0134
No. File : P.PP.17.16.0134
Bogor, 7 April 2017
Kepada Yth.
PT Baruna Propertindo
Jalan Serma Karma No. 77
Baktiseraga, Singaraja
Kabupaten Buleleng
BALI
Up. Bapak Made Arta Jaya, SH
Perihal : Laporan Penilaian Properti PT. Baruna Propertindo

Dengan hormat,
Sesuai dengan penugasan berdasarkan proposal M.PP.17.16.0143, tertanggal
17 Februari 2017 yang telah disetujui, kami telah melaksanakan inspeksi lapangan dan
pemeriksaan serta penilaian properti dimulai pada tanggal 1 sampai dengan 3 Maret
2017, untuk keperluan PT. Baruna Propertindo, yang berupa:
Bangunan-Bangunan Santi Sari Boutique Hotel, dengan jumlah luas tanah
kurang lebih 54.650 meter persegi, terdiri dari 12 (dua belas) unit bangunan-
bangunan dan sarana pelengkap, Mesin Pelengkap Bangunan dan Peralatan
Kamar, serta Utilitas, yang terletak di Jalan Trisakti/Desa Pejarakan, Desa
Pejarakan, Kecamatan Gerokgak, Kabupaten Buleleng, Provinsi Bali - 81155.
Laporan yang kami sajikan dan ungkapkan adalah Laporan Penilaian Properti
berbentuk lengkap dan terperinci (Complete and Comprehensive Form Report). Kami
mengerti bahwa tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar properti
untuk keperluan PT. Baruna Propertindo dalam rangka untuk Kepentingan
Penjaminan Utang pada Instansi Perbankan.
Laporan Penilaian ini disusun dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai
Indonesia dan mengikuti Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2015, dimana dasar
penilaian yang sesuai untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar, dengan definisi
sebagai berikut :
Nilai Pasar (Market Value) yang didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal penilaian antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing mengetahui dan bertindak hati-hati dan tanpa
paksaan (SPI 2015.101-3.1).
Dalam menentukan Nilai Pasar dari properti dimaksud, kami menggunakan dua
pendekatan yaitu Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Pendekatan Pendapatan
(Income Approach), dimana kedua pendekatan tersebut dilakukan rekonsiliasi untuk
memperoleh opini kesimpulan nilai akhir.
-i-
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya jual-beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Standar
Penilaian Indonesia (SPI).
Penilaian properti yang tersebut di atas bergantung pada hal-hal sebagai berikut:
1) Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud
dan tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh
digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya
kesalahan.
2) Properti dimaksud dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/penguasaan
tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau
halangan apapun juga selain yang dikemukakan dalam laporan ini.
3) Batasan, kondisi, komentar dan detil yang tertulis di dalam laporan ini.
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua

keterangan, faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada
asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa opini
Nilai Pasar dari properti tersebut di atas pada tanggal 1 Maret 2017, adalah sebesar :
Rp 142.615.500.000,-
(Seratus Empat Puluh Dua Miliar Enam Ratus Lima Belas Juta
Lima Ratus Ribu Rupiah)
Hormat kami,
KJPP TOTO SUHARTO & REKAN
Licensed Public Appraisers
Ir. Yohn P.S. Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)

Rekan (Penilai Publik Bidang Properti & Bisnis)
No. MAPPI : S-00252
No. Ijin Penilai Publik: PB-1.08.00069
No. STTD-Penilai : 28/BL/STTD-P/AB/2010
- ii -
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan sebagai penilai, kami menerangkan bahwa :
1. Pernyataan dalam laporan penilaian ini, yang mana berdasarkan pada

analisis,opini, dan kesimpulan yang digambarkan di dalamnya, adalah benar
dan akuratsebatas pengetahuan kami.
2. Penilai melakukan pengecekan legalitas, tetapi tidak menyatakan pendapat
status hukum dari legalitas tanah tersebut, kami asumsikan bahwa sertifikat
tanah maupun surat-surat yang berhubungan dengan properti ini adalah baik
dan dapat diperjual-belikan serta bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan
lainnya.
3. Laporan penilaian ini menjelaskan secara keseluruhan semua batasan-
batasan,yang mana dapat mempengaruhi analisis, opini, dan kesimpulan yang
telahdijelaskan sebelumnya.
4. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang
akandatang terhadap subyek Perusahaan dalam laporan ini, maupun
kepentinganpribadi atau keberpihakan sehubungan dengan hal-hal dalam
laporan ini ataupihak-pihak terkait.
5. Biaya profesional tidak berhubungan dengan opini penilaian yang terdapat
dalam laporan ini.
6. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan professional yang
ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan Perusahaan
dan/atau jenis industri yang dinilai.
8. Hasil penilaian dalam penugasan ini tidak tergantung pada pengembangan atau
indikasi nilai awal atau arahan analisa untuk menghasilkan nilai yang subyektif
(memuaskan klien tanpa mencerminkan nilai pasar), besaran nilai, penentuan
pencapaian nilai, atau peristiwa yang terjadi di kemudian hari yang berkaitan
langsung yang ditujukan untuk penggunaan laporan ini.
9. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
a. Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi
penilaian, dan tanggal penilaian);
b. Pengumpulan data dan wawancara;
c. Analisis data;
d. Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
e. Penulisan laporan.
10. Tidak ada penilai lainnya selain yang bertanda tangan di bawah ini, yang
telahterlibatdalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan
opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan
penilaian telah dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2015.
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
- iii -
No. Nama Tanda Tangan
1. Penanggung Jawab :
Ir. Yohn P.S. Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.) …………………………

No. MAPPI : S-00252
No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00069
2. Supervisor :
Bambang Tri Wahyudi, S.T. …………………………

No. MAPPI :T-02681
Erwin Nasution, A.Md. …………………………

No. MAPPI : P-04503
3. Penilai:
Berton Simanjuntak, A.Md. …………………………

No. MAPPI : P-05378
Hafid Arif, A.Md. …………………………

No. MAPPI : P-04505
- iv -
RINGKASANPENILAIAN
A. Nomor Proposal : M.PP.17.16.0143
Tertanggal 17 Februari 2017
B. Nomor Laporan : P.PP.17.16.0134
C. Judul Laporan : Laporan Penilaian Properti PT. Baruna
Propertindo
D. Tujuan Penilaian : Penjaminan Utang pada Instansi
Perbankan
E. Pemberi Tugas : PT. Baruna Propertindo
F. Pengguna Laporan : PT. Baruna Propertindo dan Instansi
Perbankan
G. Objek Penilaian : Berupa; Tanah, Bangunan-Bangunan,
Sarana Pelengkap (Real Property) dan
Mesin Pelengkap Bangunan & Peralatan
Kamar (Personal Property), serta Utilitas
H. Properti : Bangunan-Bangunan Santi Sari Boutique
Hotel
I. Lokasi : Jalan Trisakti/Desa Pejarakan, Desa
Pejarakan, Kecamatan Gerokgak,
Kabupaten Buleleng, Provinsi Bali - 81155
J. Data Properti Penilaian :
 Legalitas/Sertifikat : HGB No. 14
 Tanggal Penerbitan Sertifikat : 5 Maret 2012
 Tanggal Masa Berlaku Hak : 27 Agustus 2042
 Tercatat Atas Nama : PT Caroline Fulton Invesments
 Surat Ukur : No. 00100/Pejarakan/2012
 Tertanggal : 15 Februari 2012
 Luas Tanah : ± 28.500 meter persegi
 Tanggal Penerbitan Sertifikat : 10 Oktober 2007
 Tertanggal : 3 Juli 2007
 Jumlah Keseluruhan Luas Tanah : ± 54.650 meter persegi
-v-
 Luas Bangunan Sesuai Fisik : ± 1.263,9 meter persegi
 Peruntukkan : Zona Akomodasi Pariwisata dan
Perhotelan
 Penggunaan / Pemanfaatan : Santi Sari Boutique Hotel
K. Tanggal Inspeksi : 1 - 3 Maret 2017
L. Tanggal Penilaian : Ditetapkan tanggal 1 Maret 2017
M. Bahasa & Mata Uang Yang Digunakan : Bahasa Indonesia & Mata Uang Rupiah
dan atau menggunakan Kurs Tengah Bank
Indonesia 1 USD =Rp. 13.361,- per tanggal
1 Maret 2017
N. Asumsi Khusus : Inspeksi lapangan yang kami lakukan
hanyalah terhadap kondisi fisik objek
penilaian yang dikemukakan dalam laporan
ini sesuai dengan kondisi yang terlihat,
sehingga tidak dimaksudkan untuk
memeriksa kondisi aset tidak terlihat
secara detail, tersembunyi atau tidak
memungkinkan untuk dilihat.
O. Dasar Penilaian : Nilai Pasar (Market Value)
P. Pendekatan Penilaian : Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan
Pendekatan Pendapatan (Income
Approach), kemudian dilakukan
rekonsialiasi untuk memperoleh opini
kesimpulan nilai akhir.

keterangan, faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan Penilaian dan berdasarkan
pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, maka kami berkesimpulan
bahwa jumlah Nilai Pasar dari properti tersebut diatas adalah sebesar
Rp 142.615.500.000,- (Seratus Empat Puluh Dua Miliar Enam Ratus Lima Belas Juta
Lima Ratus Ribu Rupiah).
- vi -
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR ............................................................................................ i

PERNYATAAN PENILAI ...................................................................................... iii
RINGKASAN PENILAIAN ..................................................................................... v
DAFTAR ISI.......................................................................................................... vi
1. DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN.......................................................................... 1
1.1 Identifikasi Status Penilai................................................................................. 1
1.2 Identifikasi Pemberi Tugas & Pengguna Laporan .......................................... 1
1.3 Maksud & Tujuan Penilaian.............................................................................. 1
1.4 Identifikasi & Objek Penilaian .......................................................................... 1
1.5 Indentifikasi Bentuk Kepemilikan .................................................................... 2
1.6 Konfirmasi Dasar Penilaian.............................................................................. 2
1.7 Dasar Nilai & Definisi-Definisi.......................................................................... 2
1.8 Pendekatan Penilaian....................................................................................... 3
1.9 Pendekatan Penilaian Yang Digunakan dan Alasannya ................................ 5
1.10 Tanggal Inspeksi & Tanggal Penilaian ............................................................ 6
1.11 Bahasa & Mata Uang Yang Digunakan............................................................ 6
1.12 Tingkat Kedalaman Investigasi........................................................................ 6
1.13 Sifat dan Sumber Informasi Yang Diandalkan ................................................ 7
1.14 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian .................................................. 7
1.15 Asumsi Khusus................................................................................................. 7
2. MARKET OVERVIEW ................................................................................................. 8
2.1 Kondisi Geografis Provinsi Bali ...................................................................... 8
2.2 Kondisi Geografis Kabupaten Buleleng.......................................................... 9
2.3 Perekonomian Provinsi Bali........................................................................... 10
2.4 Perkembangan Pariwisata Bali ...................................................................... 14
2.5 Kondisi Pasar Properti ................................................................................... 18
3. LAPORAN PENILAIAN ............................................................................................. 19
3.1 Ringkasan Penilaian....................................................................................... 19
3.2 Tanah............................................................................................................... 20
3.2.1 Lokasi dan Peruntukan................................................................................. 20
3.2.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan............................................................... 21
3.2.3 Data-Data Tanah dan Bentuk Kepemilikan................................................... 22
3.2.4 Perkembangan Tanah.................................................................................. 23
3.2.5 Ijin Mendirikan Bangunan............................................................................. 23
3.2.6 Kesesuaian Jaminan .................................................................................... 23
3.2.7 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik ................................................. 24
3.2.8 Data-Data Pembanding Tanah..................................................................... 25
3.2.9 Indikasi Nilai Pasar Tanah............................................................................ 27
- vii -
Halaman
3.3 Bangunan-Bangunan dan Sarana Pelengkap ............................................... 28

3.3.1 Ringkasan Penilaian Bangunan-Bangunan dan Sarana Pelengkap ............. 28
3.3.2 Bangunan - Bangunan ................................................................................. 30
3.3.2.1 Main Lobby ............................................................................................ 30
3.3.2.2 Rumah Genset....................................................................................... 31
3.3.2.3 Pos Jaga................................................................................................ 32
3.3.2.4 Laundry.................................................................................................. 33
3.3.2.5 Kantor (Office) ....................................................................................... 34
3.3.2.6 Palm ...................................................................................................... 35
3.3.2.7 Restoran dan Massage Room ............................................................... 36
3.3.2.8 Lotus...................................................................................................... 37
3.3.2.9 Banyan 2 (Dua) Unit .............................................................................. 38
3.3.2.10 Restoran Banyan ................................................................................... 40
3.3.2.11 Kamar Mandi ......................................................................................... 41
3.3.2.12 Pura....................................................................................................... 42
3.3.3 Sarana Pelengkap........................................................................................ 43
3.3.3.1 Jalan Depan (Main Lobby) ..................................................................... 43
3.3.3.2 Pagar Keliling......................................................................................... 43
3.3.3.3 Jalan Lingkungan (Koridor) .................................................................... 44
3.3.3.4 Jalan Taman.......................................................................................... 44
3.3.3.5 Kolam Renang -1 (Medium) ................................................................... 45
3.3.3.6 Kolam Renang -2 (Small)....................................................................... 45
3.3.3.7 Lotus Ponds........................................................................................... 46
3.3.3.8 Gazebo .................................................................................................. 46
3.3.3.9 Pekerjaan Taman .................................................................................. 47
3.3.3.10 Pekerjaan Pematangan Tanah .............................................................. 47
3.4 Mesin Pelengkap Bangunan Peralatan Kamar dan Restoran,
Serta Utilitas.................................................................................................... 48
3.4.1 Ringkasan Penilaian Mesin Pelengkap Bangunan, Peralatan Kamar dan
Restoran, Serta Utilitas ................................................................................ 48
3.4.1.1 Peralatan Kamar.................................................................................... 49
3.4.1.2 Peralatan Restoran dan Office............................................................... 53
3.4.1.3 Utilitas.................................................................................................... 56
3.5 Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) ................. 59
3.6 Rekonsiliasi..................................................................................................... 70
4. ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN ................................................... 71
5. KESIMPULAN ........................................................................................................... 73
- viii -
1. DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN
1.1 Identifikasi Status Penilai
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Toto Suharto dan Rekan (TnR) adalah
KJPP resmi berdasarkan Surat Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik
(SIUPKJPP) No.2.09.0055 sesuai Keputusan Menteri Keuangan Nomor
1009/KM/.1/2009 tanggal 28 Juli 2009, dan terdaftar sebagi profesi
penunjang pasar modal di Otoritas Jasa keuangan (OJK) dengan Surat
Tanda Daftar (STTD) Profesi Penunjang Pasar Modal dari Bapepam dan
LKNo. 28/BL/STTD-P/AB/2010 tanggal 11 Maret 2010 tercatat atas nama
Ir. Yohn P.S. Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)(Penilai Publik Bidang
Properti dan Bisnis).
KJPP Toto Suharto dan Rekan (TnR) Merupakan Kantor Jasa Penilai yang
memiliki kompetensi untuk melakukan konsultasi atas aset dimaksud
termasuk penilaian didalamnya, tidak memiliki benturan kepentingan
dengan Pemberi Tugas dan atau obyek penilaian, objektif dan tidak
memihak dalam memberi opini penilaian.
1.2 Identifikasi Pemberi Tugas & Pengguna Laporan
Pemberi Tugas & Pengguna Laporan adalah PT. Baruna Propertindo,

merupakan perusahaan yang bergerak pada bidang pembangunan,
perdagangan dan jasa, yang berkantor pusat di Jalan Serma Karma No. 77
Baktiseraga, Singaraja, Kecamatan Buleleng, Kabupaten Buleleng,
Provinsi Bali.
Pengguna Laporan Lainnya adalah Instansi Perbankan, merupakan

perusahaan yang bergerak di bidang jasa perbankan dan pembiayaan.
1.3 Maksud & Tujuan Penilaian
Maksud dari penilaian ini adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar,
dengan tujuan penilaian untuk kepentingan Penjaminan Utang pada
Instansi Perbankan. Kami tidak merekomendasikan laporan penilaian ini
untuk penggunaan lainnya.
1.4 Identifikasi & Objek Penilaian
Tugas penilaian ini dilaksanakan untuk mengindentifikasi objek penilaian

yang terkait dalam lingkup penilaian/penugasan sesuai dengan
proposal/penawaran yang telah disetujui dan untuk mengungkapkan opini
Nilai Pasar properti yang berupa :
Bangunan - Bangunan Santi Sari Boutique Hotel, dengan jumlah
luas tanah kurang lebih 54.650 meter persegi, terdiri dari 12 (dua
belas) unit bangunan-bangunan dan sarana pelengkap, Mesin
Pelengkap Bangunan dan Peralatan Kamar, serta Utilitas, yang
terletak di Jalan Trisakti/Desa Pejarakan, Desa Pejarakan,
Kecamatan Gerokgak, Kabupaten Buleleng, Provinsi Bali - 81155
-1-
Aset/properti tersebut diatas dikategorikan sebagai aset operasional
karena digunakan dan beroperasi dengan baik untuk mendukung
produktivitas perusahaan, dimana kepemilikannya atas nama PT. Caroline
Fulton Invesments (sesuai dengan sertifikat/legalitas).
1.5 Indentifikasi Bentuk Kepemilikan

Bentuk kepemilikan atas properti tersebut berupa salinan sertifikat/legalitas
yang kami peroleh dari Pemberi Tugas, tercatat atas nama PT. Caroline
Fulton Invesments, sedangkan PT. Baruna Propertindo merupakan
hubungan kerjasama dan atau salah satu pemegang saham (sesuai
informasi di lapangan). Kami berasumsi bahwa objek penilaian yang dinilai
tidak mempunyai masalah dengan hukum dan atau hak kepemilikannya
adalah sah serta dapat dipasarkan (marketable).
1.6 Konfirmasi Dasar Penilaian

Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan
penilaian telah dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2015.
1.7 Dasar Nilai & Definisi-Definisi

Dasar Penilaian adalah Nilai Pasar, bertujuan memberikan definisi umum
mengenai Nilai Pasar serta kriteria umum yang berhubungan dengan
definisi dan penerapan Nilai Pasar dalam penilaian aset atau liabilitas yang
membutuhkan estimasi Nilai Pasar. (SPI 2015 - 101)
Nilai Pasar (Market Value) yang didefinisikan sebagai estimasi sejumlah
uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas
pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan (SPI 2015.101 3.1).
Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost –
DRC) merupakan metode penerapan dari Pendekatan Biaya yang
digunakan untuk menentukan indikasi nilai dengan menghitung Biaya
Reproduksi Baru atau Biaya Pengganti Baru dari aset dikurangi dengan
penyusutan fisik dan segala bentuk keusangan (SPI 2015-300 butir 3.0,
poin 3.7)
Biaya Reproduksi / Pengganti Baru (Replacement Cost New) adalah
merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi suatu properti baru yang
sama/identik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran
setempat pada tanggal penilaian.(SPI 2015-350 butir 3.0.3.2.1 dan KEPI).
Penggunaan Terbaik dan Tertinggi / HBU adalah didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu real properti, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai secara
hukum diizinkan,secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari
properti tersebut. (SPI 2015-360 butir 3.0).
-2-
Mesin (Machinery), didefinisikan sebagai mesin-mesin individual atau
sekumpulan mesin-mesin, merupakan suatu perangkat yang digunakan
untuk suatu proses tertentu dalam kaitannya dengan suatu operasi
perusahaan atau bisnis, sedangkan peralatan (equipment) adalah aset-
aset lain yang digunakan untuk membantu suatu operasi perusahaan atau
bisnis (SPI 2015-311, butir 3.0 dan 3.1).
Peralatan (Equipment) adalah Aset-aset lain yang digunakan untuk

membantu operasi perusahaan atau bisnis (SPI 2015-311, butir 3.0 dan
3.1).
1.8 Pendekatan Penilaian
Dalam melakukan suatu pekerjaan penilaian aset/properti, lazimnya

terdapat 3 (tiga) macam pendekatan penilaian yang diaplikasikan untuk
mengeluarkan suatu pendapat nilai atas aset/properti tersebut.
Pendekatan-pendekatan dimaksud adalah sebagai berikut :
a. Pendekatan Pasar (Market Approach)

Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara
membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau
sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia.
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah
mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset
yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi
hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga
yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset
yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu
diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini
perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau
penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang
sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan
digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik
hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang
dinilai.
Penyesuaian ini meliputi faktor-faktor lokasi/letak tanah, kontur tanah

dan surat-surat tanah serta kegunaannya berdasarkan unsur waktu dan
peruntukkan tanahnya, lebih jelas diuraikan sebagai berikut :
 Lokasi dan letak tanah : kemudahan pencapaian obyek dilihat dari
letak obyek di jalan utama, jalan arteri, jalan sekunder, jalan
lingkungan, dan gang.
 Kondisi tanah : berkaitan dengan topografi tanah, yaitu kondisi
tanah seperti berada di tepi jalan aspal, kontur tanah rata atau
bergelombang.
 Peruntukkan Tanah : berdasarkan dengan tata ruang, perbedaan
peruntukkan yang signifikan mempengaruhi nilai seperti tanah darat
dengan peruntukkan hunian dan industri.
-3-
b. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Nilai aset didapat dengan cara menghitung nilai aset didasarkan pada
proyeksi jumlah pendapatan yang wajar yang dapat dihasilkan oleh
suatu aset selama umur ekonomis yang masih tersisa. Dalam
Pendekatan Pendapatan ini digunakan Metode DCF (Discounted Cash
Flow Method) yaitu sebuah proyeksi pendapatan kotor tahunan dibuat
berdasarkan pasaran tarif sewa aset yang ada sekarang dan yang akan
datang dari aset yang sebanding ditambah dengan penghasilan lainnya.
Estimasi dari biaya penjualan dan operasional aset serta provisi tahunan
untuk kekosongan, dikurangi dari proyeksi pendapatan kotor tahunan di
atas. Pendapatan bersih yang dihasilkan kemudian didiskonting atau
dikapitalisasikan untuk mendapatkan nilai aset tersebut.
c. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai
substitusi dari pembelian suatu aset, seseorang dapat membuat aset
yang lain baik berupa replika dari aset asli atau substitusinya yang
memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam konteks real estate,
seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk membeli suatu aset
lebih daripada biaya untuk membeli tanah yang sebanding dan
membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali akan melibatkan
jangka waktu yang lebih panjang, ketidaknyamanan dan risiko yang
lebih tinggi.
Dalam prakteknya, pendekatan ini menggunakan 2 (dua) Pendekatan
yaitu Pendekatan Pasar (Market Approach) dan Pendekatan Biaya (Cost
Approach). Dimana Nilai yang dihasilkan merupakan penjumlahan dari
nilai tanah, bangunan-bangunan dan sarana pelengkap, mesin dan
peralatannya. Dan juga melibatkan estimasi depresiasi untuk aset yang
lebih tua dan/atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya
baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan
untuk aset yang dinilai, dengan penjelasan sebagai berikut:
 Untuk penilaian tanah digunakan Pendekatan Pasar (Market
Approach), yaitu dengan cara membandingkan beberapa data jual
beli dari tanah yang terletak disekitar aset yang dinilai, yang akhirnya
dapat ditarik suatu kesimpulan. Ini dilakukan dengan mengadakan
penyesuaian perbedaan-perbedaan yang ada antara yang dinilai
dengan data jual beli yang ada.
 Untuk penilaian bangunan-bangunan dan sarana pelengkap, mesin
pelengkap bangunan dan peralatan kamar, serta utilitas, digunakan
Metode Kalkulasi Biaya, dengan memperhatikan hal-hal sebagai
berikut :
 Biaya Pengganti Baru adalah biaya yang harus dikeluarkan untuk
mendirikan / menggantikan baru aset yang dinilai, dihitung
berdasarkan harga pasar setempat saat ini yang meliputi harga
material, upah kerja, biaya supervisi, biaya tak terduga, biaya jasa
kontraktor, arsitek dan konsultan teknik, termasuk pengeluaran-
pengeluaran lainnya seperti pengangkutan, asuransi, bea masuk,
pajak penjualan, biaya pengurusan dan pemasangan, jikalau ada,
tetapi tidak termasuk upah lembur serta premi untuk bahan-bahan.
 Penyusutan yang dihitung berdasarkan umur efektif dari aset yang
ditentukan sesudah diadakan pemeriksaan fisik atas kondisi dan
-4-
kapasitas saat ini, meliputi kerusakan fisik, kemunduran fungsional
dan kemunduran ekonomis, jikalau ada.
 Kerusakan Fisik
Sehubungan dengan umur dan kondisi fisik yang ada antara
lain retak, lapuk, kerusakan pada konstruksi.
 Kemunduran Fungsional
Adanya perencanaan yang kurang baik, ukuran, model atau
bentuk yang kurang serasi, umur dan lain-lain.
 Kemunduran Ekonomis
Akibat pengaruh dari luar yang mempengaruhi seperti
perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah dan
peraturan-peraturan lain yang membatasi.
 Diperhatikan pula tentang besarnya manfaat, peran dan kegunaan
dari aset di maksud.
1.9 Pendekatan Penilaian Yang Digunakan dan Alasannya

Untuk memahami konteks penilaian, laporan penilaian harus didasarkan
kepada pendekatan yang digunakan dengan memuat deskripsi informasi
dan data yang digunakan dan alasan yang mendukung analisis, opini dan
kesimpulan, yang mengacu pada KEPI & SPI 2015, adalah sebagai
berikut :
Dalam penilaian ini kami menggunakan satu pendekatan yaitu Pendekatan

Biaya (Cost Approach). Dimana untuk menentukan Nilai Pasar tanah
dengan menggunakan Data Pasar yang tersedia disekitar lokasi, dimana
diasumsikan bahwa tanah dianggap tanah kosong, kemudian dibandingkan
dengan data-data pembanding pasar yang tersedia/terbatas di sekitar
lokasi dan disesuaikan dengan faktor-faktor penyesuaian (Adjustment),
sehingga diperoleh Nilai Pasar tanah. Mesin Pelengkap Bangunan dan
Peralatan Kamar, Utilitas ditentukan dengan menggunakan Pendekatan
Pasar (Market Approach) dengan membandingkan data-data yang tersedia
di pasar terbuka yang ditawarkan, sehingga diperoleh nilai pasar Mesin
Pelengkap Bangunan dan Peralatan Kamar, Utilitas, kemudian Nilai tanah
dan Mesin Pelengkap Bangunan dan Peralatan Kamar, Utilitas
ditambahkan ke dalam indikasi Nilai objek penilaian yang merupakan
melalui proses hasil perhitungan, dan ditambahkan dengan indikasi nilai
pasar properti berupa bangunan-bangunan, sarana pelengkap dengan
menggunakan metode biaya pengganti/reproduksi baru disusutkan (DRC)
atau (New Replacement Cost) dikurangi penyusutan–penyusutan yang
terjadi terhadap aset tersebut (penyusutan fisik, fungsional dan ekonomis),
dimana sebagai dasar untuk memperoleh nilai pasar obyek penilaian
dimaksud.
Properti yang dinilai secara fisik merupakan perseroan yang bergerak

dibidang usaha akomodasi pariwisata dan perhotelan, berdasarkan analisa
yang kami lakukan, bahwa properti tersebut menghasilkan pendapatan
(Income Producing Property) dan sudah beroperasi. Ketersediaan data-
data pendukung seperti laporan keuangan, tingkat occupancy, room
available, menjadi dasar kami dalam melakukan perhitungan estimasi nilai
pasar dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan
Metode DCF (Discounted Cash Flow Method).
-5-
Dari kedua pendekatan tersebut diatas dilakukan rekonsiliasi antara Nilai
Pasar aset dengan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Nilai Pasar
dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) untuk
mendapatkan kesimpulan nilai akhir dari properti yang dimaksud yaitu Nilai
Pasar, melalui pembobotan persentase dengan rata-rata tertimbang dari
kedua pendekatan tersebut.
1.10 Tanggal Inspeksi & Tanggal Penilaian

Pemeriksaan properti atau inspeksi lapangan di lokasi dilakukan pada
tanggal 1 sampai dengan 3 Maret 2017, dan tanggal penilaian ditetapkan
pada tanggal 1 Maret 2017.
1.11 Bahasa & Mata Uang Yang Digunakan

Hasil penilaian disampaikan berupa laporan penilaian terinci, dinyatakan
dalam Bahasa Indonesia dan Mata Uang Rupiah dan atau menggunakan
Kurs Tengah Bank Indonesia 1 USD = Rp 13.361,- per tanggal 1 Maret
2017 untuk penilaian mesin pelengkap bangunan, peralatan kamar dan
utilitas pada tanggal penilaian. Dalam hal terdapat alasan yang relevan,
sehingga perlu digunakan mata uang selain rupiah, maka mata uang rupiah
harus tetap dinyatakan.
1.12 Tingkat Kedalaman Investigasi
Tingkat kedalaman investigasi dalam laporan ini adalah sebagai berikut :

 Investigasi terhadap objek penilaian pada aset berupa tanah dilakukan
berdasarkan salinan dan bentuk legalitas yang kami peroleh dari
pemberi tugas.
 Dalam penilaian bangunan-bangunan dan sarana pelengkap,
spesifikasi bangunan-bangunan dan sarana pelengkap kami ambil
berdasarkan apa yang bisa kami amati secara visual yang dapat kami
lihat, kami tidak melakukan pengujian laboratorium terhadap pondasi
dan tingkat kekerasan dinding pada bangunan-bangunan, dan kami
sesuai dengan anggaran biaya yang kami peroleh dari pemberi tugas.
 Dalam penilaian mesin pelengkap bangunan dan peralatan kamar,
utilitas, kami tidak menyelidiki /memeriksa bagian dalam komponen
mesin pelengkap bangunan dan peralatan kamar, utilitas atau item per
item, kami anggap sama dengan bagian luar, disesuaikan dengan
merk yang tercantum pada mesin pelengkap bangunan dan peralatan
kamar dan utilitas.
 Dalam penilaian ini kami melakukan Investigasi terhadap objek

penilaian secara keseluruhan dengan pengamatan, serta penelaahan,
perhitungan dan analisis.
-6-
1.13 Sifat dan Sumber Informasi Yang Diandalkan
Sifat dan Sumber Informasi yang diandalkan adalah sebagai berikut :

 Informasi primer yang relevan atas obyek penilaian diberikan secara
langsung oleh pemberi tugas selama proses penilaian.
 Informasi primer atas transaksi dan penawaran tanah dan bangunan
diperoleh langsung dari masyarakat sekitar, pihak pengembang atau
pengelola Aset, pejabat pemerintah setempat, jika ada transaksi dan
penawaran-penawaran yang layak dipercaya dan dapat dijadikan
sebagai bahan pertimbangan dalam penentuan nilai.
 Informasi sekunder atas data lain yang diperlukan untuk penilaian
diperoleh dari BTB MAPPI, media cetak, media elektronik dan papan
pengumuman yang layak.
1.14 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian
Dalam penilaian ini tidak terdapat kejadian-kejadian penting (subsequent

event) yang bersifat fisik/non fisik terhadap properti yang dinilai dan atau
yang dapat mempengaruhi nilai setelah tanggal penilaian pada tanggal
1 Maret 2017 sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan ini.
1.15 Asumsi Khusus
Inspeksi lapangan yang kami lakukan hanyalah terhadap kondisi fisik objek
penilaian yang dikemukakan dalam laporan ini adalah merupakan kondisi
yang terlihat, sehingga tidak dimaksudkan untuk memeriksa kondisi aset
yang tidak terlihat secara detail, tersembunyi atau tidak memungkinkan
untuk dilihat.
-7-
2. MARKET OVERVIEW
2.1 Kondisi Geografis Provinsi Bali
Bali merupakan salah satu provinsi di Indonesia yang dikenal dengan

sebutan Pulau Dewata (Paradise
Island). Bali terletak di antara Pulau
Jawa dan Pulau Lombok. Ibukota
provinsinya adalah Denpasar, yang
terletak di bagian selatan pulau ini.
Pulau Bali adalah bagian dari
Kepulauan Sunda Kecil sepanjang
153 km dan selebar 112 km,
sekitar 3,2 km dari Pulau Jawa.
Secara geografis Provinsi Bali

terletak pada 8°3'40" - 8°50'48"
Lintang Selatan dan 114°25'53" -
115°42'40" Bujur Timur. Relief dan topografi Pulau Bali di tengah-tengah
terbentang pegunungan yang memanjang dari barat ke timur
Provinsi Bali terletak di antara Pulau Jawa dan Pulau Lombok. Batas
fisiknya adalah sebagai berikut:
 Utara : Laut Bali
 Timur : Selat Lombok (Provinsi Nusa Tenggara Barat)
 Selatan : Samudera Indonesia
 Barat : Selat Bali (Propinsi Jawa Timur)
Luas wilayah Provinsi Bali secara keseluruhan mencapai 5.636,66 km atau

0,29 persen dari luas kepulauan Indonesia. Provinsi Bali terbagi ke dalam
delapan kabupaten dan satu kota meliputi Kabupaten Jembrana, Tabanan,
Badung, Gianyar, Klungkung, Bangli, Buleleng, Karangasem, dan Kota
Denpasar.
Diantara ke sembilan kabupaten/ kota tersebut, Kabupaten Buleleng

memiliki luas terbesar 1.365,88 km (24,23%) dari luas provinsi, diikuti oleh
Jembrana 841,80 km (14,93%), Karangasem 839,54 km (14,89%), dan
Tabanan 839,33 km (14,89%). Sisanya berturut-turut adalah Bangli 520,81
km, Badung 418,52 km, Gianyar 368,00 km, Klungkung 315,00 km dan
Kota Denpasar 127,78 km.
Wilayah Bali secara umum beriklim laut tropis, yang dipengaruhi oleh angin
musiman. Terdapat musim kemarau dan musim hujan yang diselingi oleh
musim pancaroba. Pada bulan Juni hingga September, arus angin berasal
dari Australia dan tidak banyak mengandung uap air, sehingga
mengakibatkan musim kemarau. Sedangkan pada bulan Desember hingga
Maret, arus angin banyak mengandung uap air yang berasal dari Asia dan
Samudra Pasifik, sehingga terjadi musim penghujan.
.
-8-
2.2 Kondisi Geografis Kabupaten Buleleng
Kabupaten yang terluas di Pulau Bali

adalah Kabupaten Buleleng, yaitu
mempunyai luas 1.365,88 Km2 atau
136.588 Ha (24, 25 % dari luas Pulau
Bali), terletak di antara 114 0 25’ 55”
BT – 1150 27’ 28” BT dan 80 03’ 40”
LS – 80 23’ 00” LS . Jumlah
penduduk Kabupaten Buleleng adalah
575.038 jiwa yang terdiri dari jumlah
penduduk perkotaan adalah 124.898
jiwa sedangkan jumlah penduduk
perdesaan adalah 450.140 jiwa.
Kabupaten Buleleng berada di belahan utara Pulau Bali yang dibatasi oleh
Kabupaten Jembrana di bagian Barat, Tabanan, Badung dan Bangli
dibagian Selatan, sedangkan di sebelah Timurnya dibatasi oleh Kabupaten
Karangasem dan di sebelah utaranya adalah Laut Jawa. Sebanyak 31,56
% berada pada ketinggian antara 100 – 499 meter di atas muka laut,
daerah yang mempunyai ketinggian di atas 500 meter di atas muka laut
sekitar 26,36 % sisanya merupakan lahan dataran (0 – 25 meter). Tingkat
kemiringan beraneka ragam yaitu : tanah datar 8,98%, tanah landai
51,41%, selebihnya adalah tanah terjal yaitu sekitar 23,9%.
Keadaan topografi yang demikian menunjukkan bahwa wilayah Kabupaten

Buleleng sebagian besar merupakan daerah perbukitan, namun ada juga
daerah pegunungan yang membelah / membagi dua bagian (Bali Utara dan
Bali Selatan), yaitu yang tertinggi adalah gunung Lesong dan yang
terendah adalah gunung Prapat Agung.
Luas Kabupaten Buleleng secara keseluruhan 1.365,88 Km2 atau 24,25 %

dari luas Propinsi Bali, dimana kecamatan Gerokgak merupakan
kecamatan terluas yakni 26,11%, Kecamatan Busungbiu seluas 14,40 %,
kecamatan Sukasada dan Banjar masing-masing 12,66% dan 12,64%.
Kecamatan Kubutambahan sebesar 8, 66%, Kecamatan Seririt 8,18%,
Kecamatan Tejakula 7,15%, Kecamatan Sawan 6,77% dan Kecamatan
Buleleng 3,44 %.
Kabupaten Buleleng memiliki iklim laut tropis yang dipengaruhi oleh angin
musim dan terdapat musim kemarau dan hujan. Curah hujan terendah
terdapat di daerah pantai dan yang tertinggi ada di daerah pegunungan.
Wilayah Bali utara hampir seluruhnya ditetapkan bernaung di bawah

pemerintahan Kabupaten Buleleng. Dengan begitu, Buleleng adalah
kabupaten yang terluas wilayahnya di antara kabupaten lain di Bali. Batas
pegunungan yang membujur timur-barat sepanjang pertengahan Bali
termasuk ke dalam wilayah Buleleng. Karenanya, Buleleng adalah wilayah
yang lengkap memiliki gunung, daratan, dan laut utara Pulau Bali. Kendati
memiliki wilayah yang terluas di Bali, sebagian wilayah Buleleng adalah
daerah kering terutama di daerah pegunungan Buleleng barat dan Buleleng
Timur.
-9-
Kondisi alam yang dimiliki Buleleng membuat Buleleng tak bisa
mengandalkan pertanian tanah basah. Namun keadaan ini justru
membawa Buleleng sebagai daerah perkebunan penghasil buah-buahan
seperti jeruk, cengkeh, dan kopi di daerah pegunungan, sedangkan
sepanjang daerah pesisir adalah penghasil buah anggur dan tembakau.
Perjalanan Bali dari masa ke masa hingga era millenium ke tiga ini telah
membawa pula imbas ke wilayah Buleleng untuk turut berkiprah dalam
dunia pariwisata. Daerah pesisir sepanjang Bali utara, terutama kawasan
Lovina dan Kalibukbuk, adalah potensi daerah hunian wisata yang dimiliki
oleh Buleleng. Secara keseluruhan, berbagai warisan seni budaya
Buleleng memiliki ciri khas yang agak berbeda dengan warna seni budaya
daerah Bali Selatan.
2.3 Perekonomian Provinsi Bali
Mengawali tahun 2017,

peluang dan tantangan
perekonomian setahun
ke depan akan menjadi
topik diskusi yang
hangat. Dampak
ekonomi global masih
terasa dan belum
memberikan harapan
yang menggembirakan.
Berbagai peristiwa di
tahun 2016, seperti
keluarnya Inggris dari
Masyarakat Ekonomi
Eropa, terpilihnya Donald Trump sebagai presiden Amerika Serikat,
kebijakan The Fed untuk menaikkan tingkat suku bunganya, berlanjutnya
tren penurunan harga komoditas dunia, serta masih berlangsungnya
pergolakan di kawasan Timur Tengah, masih terus membayangi
perekonomian tahun 2017. Namun berbeda dengan kondisi perekonomian
Bali, optimisme masih tetap terjaga, melihat data ekonomi Bali yang cukup
menjanjikan.
Tahun 2016 menjadi

momentum perbaikan
ekonomi nasional dan
regional. Itu tercermin
oleh membaiknya
pertumbuhan ekonomi.
Pada 2016,
pertumbuhan ekonomi
nasional tumbuh
sebesar 5,02% (yoy),
lebih baik bila
dibandingkan dengan
pertumbuhan ekonomi tahun 2015 yang tumbuh 4,88% (yoy). Paket
kebijakan ekonomi yang telah dikeluarkan (13 paket) dan yang dimulai
- 10 -
bulan Juli tahun 2016, telah memberikan harapan akan kuatnya upaya
pemerintah untuk memberikan sinyal positif bagi pelaku usaha.
Perekonomian Bali juga menunjukkan perbaikan kinerja. Pada tahun 2016

ekonomi Bali tumbuh sebesar 6,24% (yoy), lebih tinggi dibandingkan
dengan pertumbuhan tahun 2015 sebesar 6,03% (yoy). Perbaikan tersebut,
didorong oleh
mulai
membaiknya
kinerja ekspor
barang dan jasa,
sejalan dengan
perbaikan kinerja
ekonomi
beberapa negara
tujuan ekspor
Bali yaitu Amerika Serikat, Eropa dan Australia. Upaya promosi oleh pelaku
usaha industri pariwisata dan
perluasan pasar alternatif seperti
Timur Tengah, ikut mendorong
peningkatan kunjungan wisman.
Membaiknya kinerja
perekonomian Bali di tahun
2016, juga didorong oleh (i)
meningkatnya kinerja investasi,
seiring dengan tendensi mulai
turunnya tingkat suku bunga
kredit perbankan; (ii) respon dari
pemberlakuan Peraturan Daerah
(Perda) Provinsi Bali No.1 tahun
2016 mengenai pemberian insentif dan atau kemudahan kepada
masyarakat dan atau penanam modal; (iii) meningkatnya optimisme dan
keyakinan dunia usaha terhadap perbaikan kinerja ekonomi ke depan.
Sementara itu, kinerja konsumsi rumah
tangga (dengan pangsa sebesar 48,30%
terhadap PDRB Bali 2016), mengalami
sedikit perlambatan meskipun tetap
tumbuh sebesar 6,69% (yoy).
Dari sisi penawaran, perbaikan kinerja

ekonomi Bali didorong meningkatnya
kinerja lapangan usaha akomodasi makan
minum, sejalan dengan peningkatan
jumlah kunjungan wisman. Kebijakan
bebas visa juga ditengarai secara
signifikan mendorong peningkatan
pertumbuhan kunjungan wisman dari
sebesar 6,25 % (yoy) pada tahun 2015,
menjadi 23,14% (yoy) di 2016. Perbaikan
kinerja ekonomi Bali, juga didorong oleh
meningkatnya kinerja lapangan usaha
transportasi, sejalan dengan peningkatan
jumlah kunjungan wisatawan ke Bali.
- 11 -
Bertambahnya jumlah frekuensi domestik dan pembukaan ke beberapa
negara, ikut mendorong peningkatan kinerja transportasi.
Ekonomi Bali yang memiliki pangsa sebesar 1,57% terhadap ekonomi

nasional, masih mampu tumbuh kuat mencapai 6,53% (yoy) pada 5 (lima)
tahun terakhir (rata-rata 2012-2016). Dengan masih kuatnya kondisi
domestik meskipun ekonomi global belum pulih sesuai harapan,
peningkatan kinerja ekonomi Bali diperkirakan masih akan berlanjut di
2017, dengan proyeksi pertumbuhan yang lebih optimis pada kisaran 6,2%
- 6,6% (yoy).
Sementara itu, inflasi Bali tahun 2016

sebesar 3,23%(yoy), lebih tinggi dari
inflasi 2015 yakni 2,75% (yoy).
Pencapaian tersebut masih sesuai
dengan kisaran proyeksi Bank
Indonesia untuk Provinsi Bali yaitu
3,14%±1% (yoy) dan sasaran inflasi
nasional sebesar 4% ±1% (yoy).
Terjaganya inflasi Bali tersebut tidak
lepas dari upaya Tim Pengendalian
Inflasi Daerah (TPID) Provinsi Bali dan
Kabupaten/ Kota. Diantaranya melalui
pemantauan ketersediaan pasokan,
kelancaran distribusi dan upaya-upaya
untuk memastikan keterjangkauan harga
barang serta memberikan edukasi
kepada stakeholder terkait. Tingkat
harga yang relatif stabil dan upayaupaya
tersebut diharapkan dapat menjamin
tetap terjaganya inflasi di 2017, yang
diproyeksikan berada dalam kisaran
sebesar 4%±1% (yoy), meskipun pada
bulan Januari 2017 inflasi Bali meningkat signifikan sebesar 1,46% (mtm).
Meningkatnya optimisme
pertumbuhan ekonomi di tahun
2017, terutama didorong oleh
membaiknya kinerja industri
pariwisata, sebagai motor
penggerak ekonomi Bali.
Peningkatan tersebut didorong
oleh kebijakan bebas visa, tren
peningkatan arus wisatawan,
perkiraan perbaikan
perekonomian Eropa dan
Tiongkok serta optimisme
perekonomian India ke depan.
Kondisi tersebut berpotensi
mendorong peningkatan kinerja ekspor barang dan jasa Bali. Penurunan
Bank Indonesia yang diikuti penurunan suku bunga perbankan, mendorong
optimisme pelaku usaha ke depan. Namun demikian, optimisme tersebut
masih dibayangi oleh beberapa risiko yang menjadi tantangan ekonomi di
2017. Antara lain potensi anomali cuaca, isu terorisme, rencana proteksi
- 12 -
perdagangan Amerika Serikat, konflik geopolitik Timur Tengah, dan
peningkatan kompetisi (kualitas dan harga) komoditas ekspor utama Bali
seperti olahan kayu, pakaian jadi, perikanan, dan perhiasan.
Optimisme akan stabilitas inflasi

sepanjang tahun 2017, didukung
oleh perkiraan terjaganya inflasi
melalui upaya : (i) perbaikan
produktivitas pangan, (ii) upaya
Gerakan Penerapan Pengelolaan
Tanam Terpadu, (iii) pembangunan
infrastruktur pertanian (waduk) serta
perbaikan saluran irigasi, (iv) upaya
meningkatkan konektivitas
penunjang dalam mendorong
kelancaran distribusi, serta (v)
program integrasi pertanian dan peternakan. Meskipun demikian, risiko
tekanan inflasi masih bersumber dari potensi terjadinya anomali cuaca
seperti tingginya curah hujan di awal tahun. Hal ini akan berdampak pada
ketersediaan pasokan komoditas hortikultura. Tantangan dari penyesuaian
harga komoditas dalam rangka reformasi energi oleh pemerintah, akan
berdampak pada potensi terjadinya penyesuaian tarif listrik, LPG dan BBM
non subsidi. Meskipun demikian, perkiraan harga minyak dunia meskipun
dibayangi potensi kenaikan yang relatif lemah, membawa optimisme akan
terjaganya tingkat inflasi.
Dari sisi kesejahteraan, angka

pengangguran di Bali hanya
sebesar 1,89% (Agustus 2016)
jauh lebih kecil dari angka
nasional 5,61%. Tingkat
kemiskinan juga menurun
menjadi 4.15% (September
2016) dibandingkan angka
nasional 10,70%. Sementara itu
yang menggambarkan
ketimpangan ekonomi
masyarakat menurun menjadi
0,37 dibandingkan angka
nasional 0,40. Indikator kesejahteraan yang baik juga memberikan
optimisme bahwa ekonomi Bali ke depan akan lebih cerah.
Menghadapi tantangan perekonomian ke depan, terdapat beberapa hal-hal

yang dapat dipertimbangan untuk mendorong pertumbuhan ekonomi
khususnya di sektor pariwisata. Pertama, penyediaan fasilitas penunjang
pariwisata berupa penyediaan pramuwisata dengan penguasaan bahasa
negara asal wisman serta penyediaan informasi wisata Bali dengan basis
pemanfaatan teknologi informasi, didukung dengan penerapan one island
management. Kedua, Provinsi Bali dapat mengambil peluang sebagai hub
pintu masuk wisatawan dengan adanya pengembangan 10 destinasi wisata
baru. Ketiga, pengembangan Bali sebagai pusat wisata religi, dapat
menarik wisman asal India yang potensial.
- 13 -
Masih dalam upaya penyiapan Bali dalam menghadapi peningkatan
kunjungan wisman. Peningkatan kapasitas pintu masuk ke Bali, melalui
percepatan realisasi pembangunan bandara Bali Utara dan peningkatan
infrastruktur konektivitas antara Bali Utara dan Bali Selatan. Ini dilakukan
melalui pembangunan jalan tol, kereta api serta shortcut perlu menjadi
prioritas untuk mewujudkan pertumbuhan ekonomi Bali yang berkelanjutan.
Dengan semakin meningkatnya
kompetisi perdagangan
internasional, Pemerintah Daerah
diharapkan dapat melaksanakan
program fasilitasi dan pembinaan
kepada pelaku usaha khususnya
UMKM dalam rangka peningkatan
kualitas produk ekspor. Terutama
untuk produk kerajinan,
peningkatan promosi dan
perluasan pasar ekspor melalui
diversifikasi segmen pasar,
dengan didukung oleh
kemudahan pembuatan Hak Kekayaan Intelektual (HAKI).
Sementara itu, dari sisi kelembagaan keuangan, aset LPD yang telah
mencapai Rp 15,56 triliun per Agustus 2016, memiliki potensi yang sangat
besar dalam mendorong akselerasi pertumbuhan ekonomi antara lain
melalui pemberdayaan ekonomi masyarakat dan pengentasan kemiskinan
2.4 Perkembangan Pariwisata Bali

Wisatawan Mancanegara (Wisman) ke Bali
Jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang datang ke Bali pada bulan
Januari 2017 mencapai 460.824 kunjungan. Angka ini naik sebesar 31,44
persen dibandingkan dengan bulan Januari 2016. Hal ini sejalan dengan
kenaikan sebesar 4,07 persen jika dibandingkan dengan bulan Desember
2016. Pada bulan Januari 2017, sebagian besar wisman yang datang ke
Bali melalui bandara, yaitu sebanyak 452.660 kunjungan, sedangkan yang
melalui pelabuhan laut sebesar 8.164 kunjungan. Dibandingkan dengan
bulan yang sama tahun sebelumnya, jumlah wisman yang datang melalui
Bandara Ngurah Rai naik sebesar 31,72 persen. Sedangkan bila
dibandingkan dengan keadaan bulan Desember 2016 (m to m), kunjungan
melalui Bandara di bulan Januari tercatat naik sebesar 3,36 persen.
Wisman yang datang melalui pelabuhan laut pada bulan Januari 2017
meningkat sebesar 68,19 persen dibandingkan bulan Desember 2016 dan
tercatat mengalami peningkatan pula sebesar 17,82 persen dibandingkan
dengan keadaan bulan Januari 2016.
- 14 -
Menurut kebangsaan, wisman yang paling banyak datang ke Bali pada
bulan Januari 2017 adalah wisman dengan kebangsaan Tiongkok,
Australia, India, Jepang, dan Amerika Serikat dengan persentase masing-
masing sebesar 32,10 persen, 19,86 persen, 3,80 persen, 3,73 persen, dan
3,19 persen. Tabel 2 menyajikan data sepuluh negara dengan jumlah
wisman terbanyak yang berkunjung ke Bali pada bulan Januari 2017
Dibandingkan dengan bulan Januari 2016, dari sepuluh negara dengan

jumlah wisman terbanyak (Tabel 2), tercatat seluruhnya mengalami
peningkatan. Pertumbuhan yang paling tinggi dicatat oleh wisman asal
Tiongkok yang mencapai 92,32 persen. Sementara negara-negara diluar
10 kontributor utama mencatat angka pertumbuhan sebesar 20,35 persen.
Dibanding bulan sebelumnya, juga tercatat 3 dari 10 negara kontributor

utama yang mengalami peningkatan. Ketiga negara tersebut, yaitu
Tiongkok, Rusia, dan Taiwan dengan persentase peningkatan masing-
masing sebesar 76,65 persen, 22,05 persen dan 8,39 persen. Penurunan
tertinggi dialami oleh wisman Malaysia sebesar 41,15 persen.
Tingkat Penghunian Kamar Hotel Berbintang
Pada bulan Januari 2017, angka TPK hotel berbintang mencapai rata-rata
59,61 persen, atau turun 0,47 poin dibandingkan TPK bulan Desember
2016 yang telah mencapai 60,08 persen. TPK tertinggi adalah di
Kabupaten Badung yaitu sebesar 64,94 persen dan terendah di Kabupaten
Karangasem sebesar 24,17 persen.
- 15 -
Dibandingkan dengan TPK bulan Desember 2016, TPK Kabupaten Badung
mengalami peningkatan sebesar 3,06 poin, sedangkan Gianyar,
Karangasem, Buleleng, dan Kota Denpasar mengalami penurunan masing-
masing sebesar 15,01 poin, 9,79 poin, 6,37 poin, dan 2,23 poin.
Sedangkan menurut klasifikasi hotel, tingkat hunian kamar hotel bintang

empat sebesar 63,71 persen merupakan TPK tertinggi dibandingkan kelas
hotel yang lain. TPK terendah terjadi pada hotel bintang tiga yang hanya
mencapai 53,00 persen.
Rata-rata lama menginap tamu asing dan Indonesia pada hotel berbintang
di Bali pada bulan Januari 2017 mencapai 2,88 hari. Angka ini naik 0,21
poin dibandingkan dengan rata-rata lama menginap tamu pada bulan
Desember 2016 yang mencapai 2,67 hari. Secara keseluruhan, rata-rata
lama menginap tamu Indonesia pada bulan Januari 2017 selama 2,43 hari,
lebih rendah dibandingkan rata-rata lama menginap tamu Asing yang
selama 3,09 hari. Menurut kabupaten/kota, tercatat rata-rata lama
menginap tamu tertinggi pada bulan Januari 2017 terjadi di Denpasar
selama 3,36 hari dan terendah terjadi di Kabupaten Buleleng, yaitu selama
2,10 hari.
- 16 -
Tingkat Penghunian Kamar Hotel Non Bintang
TPK pada hotel Non Bintang di Bali untuk keadaan bulan Januari 2017,
mencapai rata-rata 31,69 persen, dengan TPK tertinggi terjadi di
Kabupaten Badung, yaitu sebesar 81,97 persen, dan terendah terjadi di
Kabupaten Bangli dengan persentase sebesar 6,74 persen. Dibandingkan
dengan bulan Desember 2016, TPK hotel non bintang turun sebesar 1,51
poin. Angka selengkapnya disajikan pada Tabel 8.
Rata-rata lama menginap tamu asing dan Indonesia pada hotel non bintang
di Bali pada bulan Januari 2017 mencapai 3,00 hari. Angka ini naik 0,54
poin dibandingkan rata-rata lama menginap tamu pada bulan sebelumnya.
Menurut kabupaten/kota, tercatat rata-rata lama menginap tamu tertinggi
pada bulan Januari 2017 terjadi di Kabupaten Badung dengan rata-rata
lama menginap selama 3,85 hari dan terendah terjadi di Kabupaten Bangli
dengan rata-rata menginap selama 1,00 hari.
- 17 -
2.5 Kondisi Pasar Properti
Properti yang dinilai terletak di daerah yang diperuntukkan sebagai Zona

Akomodasi Pariwisata dan Perhotelan, Agro Wisata dan Perhotelan. Pasar
properti di sekitar lokasi cenderung bervariasi, dikarenakan permintaan
pasar yang kurang stabil dan jumlah properti yang terbatas.
Pasokan properti (supply) di sekitar lokasi masih cukup tersedia. Tingkat

permintaan (demand) menunjukkan kondisi yang wajar.
Dengan kondisi ekonomi secara nasional maupun lokal saat ini, tren harga
properti di sekitar lokasi menunjukkan adanya peningkatan.
- 18 -
3. LAPORAN PENILAIAN
3.1 Ringkasan Penilaian
Uraian Nilai Pasar

A. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
 Tanah (Luas: 54.650 m²) Rp 114.430.000.000,-
 Bangunan - Bangunan Rp 5.681.556.000,-
 Sarana Pelengkap Rp 4.741.790.000,-
 Mesin Pelengkap Bangunan, Peralatan Kamar dan
Rp 1.117.090.000,-
Utilitas
Jumlah Rp 125.970.436.000,-
Pembulatan Rp 125.970.400.000,-
B. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

 Santi Sari Boutique Hotel Rp 156.052.000.000,-
Rata-Rata
C. Rekonsiliasi Tertimbang Jumlah
(%)
 Pendekatan Biaya 45% Rp 56.266.955.000,-
 Pendekatan Pendapatan 55% Rp 86.348.550.000,-
Jumlah Rp 142.615.505.000,-
Pembulatan Rp 142.615.500.000,-
- 19 -
3.2 Tanah
3.2.1 Lokasi dan Peruntukan
Tanah ini terletak di tepi sebelah Utara dari Jalan Trisakti / Desa Pejarakan,
di wilayah Kecamatan Gerokgak, Kabupaten Buleleng, Provinsi Bali.
Tampak Barat Laut Dari Jalan Singaraja- Tampak Akses Jalan Menuju Lokasi
Gilimanuk (Akses Jalan Menuju Lokasi Berada (Jalan Trisakti dan ± 750 meter dari Jalan
Di Sebelah Kanan Jalan) Singaraja-Gilimanuk)
Tampak Jalan Trisakti

Tampak Muka
(Jalan Menuju Lokasi) (Berada Di Sebelah Kanan
(View Jalan Desa Pejarakan)
- ± 130 meter sampai ke Lokasi)
Letak tanah ini kurang lebih 750 meter di sebelah utara/timur laut dari
pertemuan Jalan Singaraja-Gilimanuk dan Jalan Trisakti/Desa Pejarakan
(Jalan menuju lokasi) dapat menggunakan kendaraan roda empat dan roda
dua melewati pemukiman warga, dan kurang lebih 64,4 kilometer di
sebelah barat dari Pusat Kota Pemerintahan Kabupaten Buleleng; Kantor
Bupati, terletak di Jalan Pahlawan, Buleleng, Provinsi Bali.
Titik Koordinat Bangunan Santi Sari Boutique Hotel:
Garis Lintang: 8° 8'17.75"S Garis Bujur: 114°35'25.38"T
Tanah ini berbatasan dengan :
 Sisi sebelah utara : Tanah Kosong (Ditanami Magrove)
 Sisi sebelah barat : Rumah Tinggal dan Tanah Kosong
 Sisi sebelah selatan : Jalan Trisakti/Desa Pejarakan
 Sisi sebelah timur : Tanah Kosong (Ditanami Magrove)
Jalan Trisakti/Desa Pejarakan, yang terletak di depan tanah dimaksud
lebarnya kurang lebih 3 meter, dengan perkerasan jalan dilapis beton dan
sebagian jalan bagian tengah terbuka, dilengkapi dengan drainasi terbuka
dan sebagian belum ada bentuknya.
- 20 -
Titik Koordinat 3 (tiga) Bidang Tanah Kosong Yang Bersambungan:
Garis Lintang: 8° 8'13.86"S Garis Bujur: 114°35'32.07"T
Tanah-Tanah ini berbatasan dengan :
 Sisi sebelah barat laut : Tanah Kosong (Ditanami Magrove)
 Sisi sebelah barat daya : Tanah Kosong (Ditanami Magrove)
 Sisi sebelah tenggara : Tanah Kosong
 Sisi sebelah timur laut : Pesisir Pantai/Laut Bali
Jalan Taman Santi Sari Boutique Hotel, yang terletak di depan tanah-tanah
dimaksud lebarnya kurang lebih 1,20 dan 3 meter, perkerasan jalan dilapis
perkerasan semen dan paving blok, serta perkerasan tanah liat.
Tanah ini terletak di daerah yang diperuntukkan sebagai daerah / zona

akomodasi pariwisata dan perhotelan.
3.2.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan
Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari

bangunan-bangunan pemukiman warga yang permanen berlantai 1 (satu),
sedang penduduk sekitarnya terdiri dari golongan masyarakat
berpendapatan menengah dan bawah.
Peta Goggle Earth: Kondisi Lingkungan Sekitar
Lokasi
Properti
Masjid Al Amin
Pasar Goris
Indomart
Pejarakan
Pada umumnya pemeliharaan jalan-jalan di daerah sekitar ini adalah

terpelihara dengan baik, dengan lebar jalan antara 3 meter sampai dengan
10 meter, dilapis aspal dan beton, diterangi dengan lampu-lampu neon dan
dilengkapi dengan drainasi terbuka.
Bangunan-bangunan atau fasilitas menonjol lainnya yang terletak dekat
properti ini dan dapat digunakan sebagai petunjuk, antara lain :
 INDOMART PEJARAKAN
 PASAR GORIS
 MASJID AL AMIN
- 21 -
Fasilitas umum seperti aliran listrik, air bersih dan telepon sudah tersedia di
daerah ini, sedang pengangkutan umum melewati Jalan Singaraja -
Gilimanuk yang berjarak kurang lebih 750 meter di sebelah selatan/barat
daya dari lokasi ini.
Di lokasi yang dinilai, kebutuhan air bersih didapat dari PDAM dan Sumur
Bor, sedang aliran listrik diperoleh dari PLN dan mesin Genset Individual.
3.2.3 Data-Data Tanah dan Bentuk Kepemilikan
Tanah ini mempunyai bentuk tidak beraturan, terdiri dari 4 (empat) bidang
tanah yang tidak bersambungan, terletak di Desa/Kelurahan Pejarakan,
Kecamatan Gerokgak, Kabupaten Buleleng, Provinsi Bali, terdaftar sebagai
berikut :
1. Hak Guna Bangunan No. 14, tercatat atas nama
PT Caroline Fulton Invesments, dikeluarkan pada tanggal
5 Maret 2012, dan berakhirnya hak sampai dengan
tanggal 27 Agustus 2042, Surat Ukur No.
00100/Pejarakan/2012 tertanggal 15 Februari 2012,
meliputi tanah seluas kurang lebih........................................ 28.500 m²
meliputi tanah seluas kurang lebih........................................ 11.500 m²
meliputi tanah seluas kurang lebih.......................................... 8.500 m²
10 Oktober 2007, dan berakhirnya hak sampai dengan
0097/Pejarakan/2012 tertanggal 3 Juli 2007, meliputi
tanah seluas kurang lebih....................................................... 6.150 m²
Jumlah Luas Tanah ...........................54.650 m²
Pada gambar situasi dapat diperlihatkan, bahwa tanah ini mempunyai lebar
bagian depan kurang lebih 286,57 meter sejajar dengan Jalan Desa
Pejarakan, dengan panjang rata-rata ke dalam atau ke belakang kurang
lebih 190,704 meter.
Topografi tanah ini pada umumnya bergelombang dan melandai, dan tinggi
bagian depannya (elevasi) sama dengan permukaan jalan didepannya.
- 22 -
Gambar Situasi Tanah
Laut Bali
SHGB No. 15
Luas: 11.500 m²
Tanah Kosong SHGB No. 16

Luas: 8.500 m² Laut Bali
SHGB No. 17
Luas: 6.150 m²
SHGB No. 14
Luas: 28.500 m²
Pemukiman
Tanah Kosong
3.2.4 Perkembangan Tanah
Tanah ini pada saat sekarang sudah dibangun digunakan sebagai Santi
Sari Boutique Hotel, terdiri dari bangunan-bangunan, sarana pelengkap,
mesin pelengkap bangunan, peralatan kamar dan restoran, serta utilitas,
yang kami uraikan secara terperinci dan detail di dalam laporan ini.
3.2.5 Ijin Mendirikan Bangunan
Bangunan-bangunan ini dilengkapi dengan surat Ijin Mendirikan Bangunan

(IMB) No. 503-18/252/IMB/KPT/2010, tertanggal 22 Juni 2010 dikeluarkan
oleh Kantor Pelayanan Terpadu Pemerintahan Kabupaten Buleleng.
3.2.6 Kesesuaian Jaminan
Dalam kaitan dengan jaminan, kami mengerti bahwa aset tersebut memiliki
potensi sebagai agunan. Namun demikian kami tidak memiliki informasi
mengenai rencana jangka waktu dari pinjaman yang dimaksud oleh
Kreditor/Pemberi Tugas.
- 23 -
Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi nilai jaminan adalah sebagai
berikut :
 Lokasi properti terletak atau berada pada zona akomodasi pariwisata
dan perhotelan
 Dokumen kepemilikan saat ini berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan
 Aset yang dinilai sudah terbangun dan beroperasi secara optimal
dengan nama Santi Sari Boutique Hotel
 Tidak terdapat potensi perubahan akan peruntukkannya.
 Tidak terdapat potensi banjir.
 Aksebilitas jalan menuju lokasi kurang strategis.
3.2.7 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) dapat
didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari
suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan dan telah dipertimbangkan
secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan
menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut (SPI 2015-KPUP.12.1).
Faktor-faktor yang melandasi digunakannya nilai pasar sebagai dasar nilai
dari suatu penilaian berdasarkan prinsip HBU adalah sebagai berikut :
 Layak secara peraturan diijinkan (legally permissible); Hal ini juga
dibuktikan dengan adanya surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
No. 503-18/252/IMB/KPT/2010, dan status kepemilikan tanah yaitu
berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 14, 15, 16, 17 dengan jumlah
luas tanah 54.650 meter persegi, serta sesuai dengan peruntukkannya
sebagai zona akomodasi pariwisata dan perhotelan, serta diasumsikan
dapat dipindahtangankan.
 Layak secara fisik (physically possible); Saat inspeksi di lapangan
kondisi dari obyek penilaian sudah berdiri bangunan-bangunan Santi
Sari Boutique Hotel dan Prasarana, serta beroperasional dengan baik.
 Layak secara keuangan (financially feasible); Pada saat ini aset tersebut
dipergunakan sebagai bangunan-bangunan Santi Sari Boutique Hotel
dan Prasarana, untuk mendukung kegiatan usaha yang menghasilkan
keuntungan secara finansial.
 Memberikan produktivitas yang maksimal atau optimal (maximally
productive); Dengan pemanfaatan aset saat ini sebagai bangunan-
bangunan Santi Sari Boutique Hotel dan Prasarana, maka aset tersebut
menurut pendapat kami telah digunakan dengan optimal.
Mempertimbangkan keempat aspek diatas, sebuah properti dikatakan telah
memenuhi kriteria HBU bilamana secara fisik dimungkinkan, diijinkan
secara peraturan, layak secara fisik, layak secara finansial, dan dapat
memberikan produktivitas yang paling maksimal. Terkait dengan aset yang
dinilai, kami berpendapat bahwa pemanfaatan properti sebagaimana
penggunaan saat ini merupakan pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik.
Kami menyadari bahwa analisis secara mendetail dan terperinci terhadap
penggunaan yang tertinggi dan terbaik belum kami lakukan karena
sebagaimana diatur dalam SPI 360.5.0.5.3, hal tersebut merupakan
pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian aset.
- 24 -
3.2.8 Data-Data Pembanding Tanah
Data-data pembanding tanah yang kami dapatkan di sekitar properti yang
dapat digunakan sebagai dasar penilaian adalah :
 Data 1
 Lokasi : Jalan Desa Pejarakan, Kecamatan
Gerokgak, Kabupaten Buleleng - Bali
 Jenis Properti : Tanah Kosong
 Luas Tanah : 25.000 m²
 Surat Tanah : Hak Milik
 Elevasi : ± Rata dengan permukaan jalan
 Bentuk Tanah : Tidak Beraturan
 Posisi : Tengah
 Sumber Data : Bapak Nana
 No. Telepon : 0852 3911 9114
 Harga Penawaran : Rp 45.000.000.000,-
 Data 2
 Lokasi : Jalan Desa Pejarakan, Kecamatan
 Bentuk Tanah : Tidak Beraturan
 Posisi : Tengah
 Sumber Data : Bapak I Putu Gede Gerhana
 No. Telepon : 0811 3805 04
 Data 3
 Lokasi : Jalan Singaraja - Gilimanuk, Kecamatan
 Bentuk Tanah : Beraturan – persegi panjang
 Posisi : Tengah
 Sumber Data : Bpk Wawan
 No. Telepon : 0812 1963 0688 / 0812 3681 1860
 Data 4
 Lokasi : Jalan Singaraja - Gilimanuk, Kecamatan
 Bentuk Tanah : Beraturan – persegi panjang
 Posisi : Tengah
 Sumber Data : Bapak Fredi
 No. Telepon : 0811 386 368 / 0811 385 110
- 25 -
Dalam menentukan nilai tanah-tanah ini dibagi menjadi 2 (dua) zoning
karena sebagian tanah tidak bersambungan, kemudian kami
membandingkan objek penilaian dengan data-data yang tersebut diatas
secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan melalui faktor-faktor
penyesuaian (adjustment) dengan menggunakan Metode Teknik Tambah
Kurang Secara Menyeluruh (Overall Adjusment / Pluses Minuses), sebagai
berikut:
Zoning: Area Tanah - Bangunan dan Prasarana Santi Sari Boutique Hotel
Indikasi Nilai Pasar Tanah 44.523.000.000 74.031.600.000 46.500.000.000 31.815.000.000
Indikasi Nilai Pasar Tanah per m² 2.180.000 1.781.000 1.938.000 2.325.000 3.150.000
FAKTOR-FAKTOR PENYESUAIAN / ADJUSTMENT DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3 DATA PEMBANDING 4
Lokasi & Lingkungan

1. Lokasi 0,00% 0 0,00% 0 -3,00% -69.750 -3,00% -94.500
2. Lingkungan 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
3. Lain-lain, sebutkan : 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
Karakteristik Fisik
1. Luas Tanah -3,00% -53.430 10,00% 193.800 -5,00% -116.250 -15,00% -472.500
2. Posisi Tanah 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
3. Bentuk Tanah 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
4. Elevasi Permukaan 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
5. Lebar Jalan Depan 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
6. Lain-lain, sebutkan : 3,00% 53.430 3,00% 58.140 0,00% 0 0,00% 0
Peruntukan dan Restriksi / Limitasi
1. Peruntukan 3,00% 53.430 3,00% 58.140 0,00% 0 0,00% 0
2. Lain-lain, Sebutkan : 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
Karakteristik Ekonomi 3,00% 53.430 3,00% 58.140 -3,00% -69.750 -3,00% -94.500
Jumlah Penyesuaian 6,00% 19,00% -11,00% -21,00%
Indikasi Nilai Pasar Tanah / m² (setelah Penyesuaian) 1.887.860 2.306.220 2.069.250 2.488.500
Penggunaan Data Pembanding DIGUNAKAN DIGUNAKAN DIGUNAKAN DIGUNAKAN
Indikasi
DATA PEMBANDING % Bobot Total Pembobotan
Nilai Pasar / m²
1 Data Pembanding 1 1 1.887.860 26,11% 492.972
2 Data Pembanding 2 2 2.306.220 24,04% 554.314
3 Data Pembanding 3 3 2.069.250 26,41% 546.478
4 Data Pembanding 4 4 2.488.500 23,44% 583.358
Jumlah 100% 2.177.122

Dibulatkan 2.180.000
Indikasi Nilai
Kesimpulan Indikasi Nilai Pasar
Pasar/m²
Luas Tanah: 28.500 m² Rp 2.180.000,- Rp 62.130.000.000,-
Zoning: Area Tanah (3 Bidang Tanah) - View Laut Bali

Indikasi Nilai Pasar Tanah 45.125.000.000 68.920.440.000 43.650.000.000 28.545.125.000
Indikasi Nilai Pasar Tanah per m² 2.000.000 1.805.000 1.804.000 2.183.000 2.826.000
FAKTOR-FAKTOR PENYESUAIAN / ADJUSTMENT DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3 DATA PEMBANDING 4
Lokasi & Lingkungan

1. Lokasi 0,00% 0 0,00% 0 -5,00% -109.150 -5,00% -141.300
2. Lingkungan 0,00% 0 0,00% 0 -5,00% -109.150 -5,00% -141.300
3. Lain-lain, sebutkan : 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
Karakteristik Fisik
1. Luas Tanah -1,00% -18.050 10,00% 180.400 -5,00% -109.150 -10,00% -282.600
2. Posisi Tanah 0,00% 0 0,00% 0 -3,00% -65.490 -3,00% -84.780
3. Bentuk Tanah 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
4. Elevasi Permukaan 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
5. Lebar Jalan Depan 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
6. Lain-lain, sebutkan : 3,00% 54.150 3,00% 54.120 3,00% 65.490 0,00% 0
Peruntukan dan Restriksi / Limitasi
1. Peruntukan 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
2. Lain-lain, Sebutkan : 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
Karakteristik Ekonomi 3,00% 54.150 3,00% 54.120 0,00% 0 0,00% 0
Jumlah Penyesuaian 5,00% 16,00% -15,00% -23,00%
Indikasi Nilai Pasar Tanah / m² (setelah Penyesuaian) 1.895.250 2.092.640 1.855.550 2.176.020
Penggunaan Data Pembanding DIGUNAKAN DIGUNAKAN DIGUNAKAN DIGUNAKAN
- 26 -
Indikasi
DATA PEMBANDING % Bobot Total Pembobotan
Nilai Pasar / m²
1 Data Pembanding 1 1 1.895.250 27,93% 529.304
2 Data Pembanding 2 2 2.092.640 25,23% 527.873
3 Data Pembanding 3 3 1.855.550 23,72% 440.206
4 Data Pembanding 4 4 2.176.020 23,12% 503.164
Jumlah 100% 2.000.547

Dibulatkan 2.000.000
Indikasi Nilai
Kesimpulan Indikasi Nilai Pasar
Pasar/m²
Luas Tanah: 26.150 m² Rp 2.000.000,- Rp 52.300.000.000,-
3.2.9 Indikasi Nilai Pasar Tanah

Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor lain yang
berhubungan dengan penilaian ini, menurut pendapat kami jumlah
Rp 114.430.000.000,- (Seratus Empat Belas Miliar Empat Ratus Tiga
Puluh Juta Rupiah), merupakan Indikasi Nilai Pasar dari tanah-tanah
tersebut.
Peta Lokasi & Data - Data Pembanding
- 27 -
3.3 Bangunan-Bangunan dan Sarana Pelengkap
3.3.1 Ringkasan Penilaian Bangunan-Bangunan dan Sarana Pelengkap
Uraian Nilai Pasar
 Bangunan - Bangunan :
1. Main Lobby Rp 302.225.000,-
2. Rumah Genset Rp 45.840.000,-
3. Pos Jaga Rp 12.672.000,-
4. Laundry Rp 172.480.000,-
5. Kantor (Office) Rp 248.125.000,-
6. Palm Rp 1.169.910.000,-
7. Restoran dan Massage Room Rp 1.140.480.000,-
8. Lotus Rp 1.175.024.000,-
9. Banyan 2 (Dua) Unit Rp 867.600.000,-
10. Restoran Banyan Rp 240.040.000,-
11. Kamar Mandi Rp 20.960.000,-
12. Pura Rp 286.200.000,-
Jumlah Rp 5.681.556.000,-
 Sarana Pelengkap Rp 4.741.790.000,-
- 28 -
Gambar Situasi Bangunan
9
10
9
8
7
6
5 11
4 1
3 12
2
Keterangan:
1- Main Lobby
2- Rumah Genset
3- Pos Jaga
4- Laundry
5- Kantor (Office)
6- Palm
7- Restoran & Massage Room
8- Lotus
9- Banyan 2 (Dua) Unit
10- Restoran Banyan
11- Kamar Mandi
12- Pura
- 29 -
3.3.2 Bangunan - Bangunan
3.3.2.1 Main Lobby
Properti ini adalah bangunan 1 (satu) lantai, dengan spesifikasi teknis
sebagai berikut :
 Tahun Dibangun : 2010
 Pondasi : Dangkal dengan batu kali menerus
 Struktur : Beton bertulang
 Rangka Atap : Kayu kelas I
 Penutup Atap : Alang-alang bali dilengkapi ikatan bambu
 Plafon : Tripleks dan sebagian terbuka sampai atap
 Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
 Jendela : Kaca rangka kayu
 Pintu : Kaca rangka kayu dan Panel kayu rangka kayu
 Lantai : Keramik lokal
 Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, M/E dan plumbing
 Luas Lantai : ± 60,25 meter persegi
 Dilengkapi dengan : Teras dengan model gazebo, struktur kayu, atap
dari alang-alang bali dilengkapi ikatan sehingga
tertata dengan rapi, lantai dari keramik, dengan
luas lantai ± 36 m²
 Tata Ruang : Ruang receipsionis, ruang souvenir, ruang dapur,
dan gudang material/bahan makanan
 Jumlah Luas Lantai : ± 96,25 meter persegi
 Perawatan : Terawat dengan baik
 Kondisi : Baik
 Penyusutan Fisik : 17,0%
 Nilai Pasar : Rp 302.225.000,-
Tampak Properti Tampak Dalam Properti

Main Lobby Main Lobby
Tampak Dalam Properti Tampak Dalam Properti

Ruang Souvenir Ruang Dapur
- 30 -
3.3.2.2 Rumah Genset
sebagai berikut :
 Rangka Atap : Kayu kelas III
 Penutup Atap : Genteng kodok
 Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat, dan
sebagian terbuka
 Pintu : Panel kayu rangka kayu
 Lantai Satu & Dua : Beton dan plesteran semen
 Utilitas : Instalasi penerangan listrik, sanitair
 Tata Ruang : Ruang mesin genset dan gudang
 Luas Lantai : ± 24 meter persegi
 Kondisi : Baik
 Nilai Pasar : Rp 45.840.000,-

Rumah Genset Rumah Genset
- 31 -
3.3.2.3 Pos Jaga
sebagai berikut :
 Plafon : Sulaman bambu
 Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat dan
sebagian terbuka
 Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya
 Tata Ruang : Ruang jaga dan loker
 Kondisi : Baik
 Nilai Pasar : Rp 12.672.000,-

Pos Jaga Pos Jaga
- 32 -
3.3.2.4 Laundry
sebagai berikut :
 Dilengkapi dengan : Teras, struktur tiang beton, atap dari genteng
kodok dan seng fiber, lantai dari keramik, dengan
luas lantai ± 54 m²
 Tata Ruang : Ruang gudang, ruang mesin cuci, ruang tempat
pakaian
 Kondisi : Baik
 Nilai Pasar : Rp 172.480.000,-

Bangunan Laundry Bangunan Laundry

Bangunan Laundry - Teras Bangunan Laundry - Teras Tambahan
- 33 -
3.3.2.5 Kantor (Office)
sebagai berikut :
 Plafon : Sulaman bambu dan tripleks dicat
 Dilengkapi dengan : Teras, struktur tiang beton, atap dari genteng
kodok, lantai dari keramik, dengan luas lantai ± 9
m²
 Tata Ruang : Ruang tamu, ruang kerja, kamar mandi
 Kondisi : Baik
 Nilai Pasar : Rp 248.125.000,-

Kantor (Office) Kantor (Office)

Kantor (Office) - Teras Kantor (Office)
- 34 -
3.3.2.6 Palm
Properti ini adalah bangunan 2 (dua) lantai, dengan spesifikasi teknis
sebagai berikut :
 Pondasi : Tiang pancang dan Pasangan batu kali
 Penutup Atap : Alang-alang bali dilengkapi dengan ikatan bambu
 Plafon : Sulaman bambu & triplek serta dicat
 Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat, serta
dilapis marmer
 Lantai : Parkit kayu dicat dan keramik lokal, serta marmer
 Dilengkapi dengan : Teras, struktur tiang beton, atap dari alang-alang
bali, lantai satu dari parkit kayu dan lantai dua
dari keramik, dengan luas lantai ± 91 m²
 Tata Ruang : Lantai satu; teras, ruang kamar tidur, ruang
baca, ruang rias, kamar mandi (Palm - 1)
Lantai dua; teras, ruang kamar tidur, ruang
rias, kamar mandi (Palm - 2)
 Kondisi : Sangat Baik
 Nilai Pasar : Rp 1.169.910.000,-

Bangunan Palm Bangunan Palm - Lantai Satu

Bangunan Palm - Lantai Satu Bangunan Palm - Lantai Dua
- 35 -
3.3.2.7 Restoran dan Massage Room
sebagai berikut :
 Plafon : Parkit kayu dan sulaman alang-alang
 Lantai : Parkit kayu dicat
 Tata Ruang : Lantai satu; Restoran
Lantai dua; Ruang massage, Spa, ruang baca
 Kondisi : Baik
 Nilai Pasar : Rp 1.140.480.000,-

Restoran & Massage Room Restoran & Massage Room - Lantai Satu

Restoran & Massage Room - Lantai Dua Restoran & Massage Room - Lantai Dua
- 36 -
3.3.2.8 Lotus
sebagai berikut :
 Pondasi : Tiang pancang dan Pasangan batu kali
 Plafon : Sulaman bambu & triplek serta dicat
dilapis marmer
 Lantai : Parkit kayu dicat dan keramik lokal, serta marmer
bali, lantai satu dari parkit kayu dan lantai dua
dari keramik, dengan luas lantai ± 91 m²
 Tata Ruang : Lantai satu; teras, ruang kamar tidur, ruang rias,
kamar mandi (Lotus - 1; 2 room), Lantai dua;
teras, ruang kamar tidur, ruang rias, kamar
mandi (Lotus - 2; 2 room)
 Nilai Pasar : Rp 1.175.024.000,-

Bangunan Lotus Bangunan Lotus - Lantai Satu

Bangunan Lotus - Lantai Dua Bangunan Lotus - Lantai Dua
- 37 -
3.3.2.9 Banyan 2 (Dua) Unit
Properti ini masing-masing adalah bangunan 1 (satu) lantai, dengan
spesifikasi teknis sebagai berikut :
 Plafon : Sulaman bambu dan triplek dicat dengan warna
coklat
dilapis marmer
 Lantai : Parkit kayu dicat dan marmer
 Luas Lantai : ± 180 meter persegi, masing-masing dengan
luas 90 meter persegi
bali, lantai dari parkit kayu, dengan luas lantai ±
30 m² (masing-masing 15 meter persegi)
 Tata Ruang : 2 (dua) unit Kamar tidur, ruang rias, kamar mandi
 Nilai Pasar : Rp 867.600.000,-

Bangunan Banyan - 1 Bangunan Banyan - 1

- 38 -

- 39 -
3.3.2.10 Restoran Banyan
 Struktur : Kayu
 Lantai : Parkit kayu
 Tata Ruang : Restoran dan dapur
 Kondisi : Baik
 Nilai Pasar : Rp 240.040.000,-

Bangunan Restoran Banyan Bangunan Restoran Banyan
- 40 -
3.3.2.11 Kamar Mandi
dilapis marmer
 Lantai : Marmer
 Tata Ruang : Kamar mandi
 Nilai Pasar : Rp 20.960.000,-

Bangunan Kamar Mandi Bangunan Kamar Mandi
- 41 -
3.3.2.12 Pura
 Dinding : Pasangan batu bata diplester dan ornamen bali
 Lantai : Beton pracetak dan perkerasan semen
 Tata Ruang : Ruang ibadah
 Dilengkapi : Gazebo, struktur kayu, lantai kayu, atap dari
alang-alang bali
 Kondisi : Baik
 Nilai Pasar : Rp 286.200.000,-

Bangunan Pura Bangunan Pura
- 42 -
3.3.3 Sarana Pelengkap
3.3.3.1 Jalan Depan (Main Lobby)

 Konstruksi : Beton, dilapis paving blok
 Luas Area : 119 meter persegi
 Kondisi : Baik
 Nilai Pasar : Rp 34.400.000,-
Tampak Properti Tampak Properti

Sarana Pelengkap - Jalan Main Lobby Sarana Pelengkap - Jalan Main Lobby
3.3.3.2 Pagar Keliling

 Konstruksi : Struktur beton, pondasi pasangan batu kali,
dinding dari pasangan batako dan batu bata
diplester dan dicat dengan tinggi kurang lebih 2
meter, dan dilengkapi dengan tiang struktur yang
diukir berbentuk gapura berikut ornamen bali
 Ukuran : Panjang Pagar ± 733 m'
 Kondisi : Baik
 Penyusutan Fisik : 20,0 %
 Nilai Pasar : Rp 817.280.000,-
Tampak Sarana Pelengkap Tampak Sarana Pelengkap

Pagar Keliling Pagar Keliling
- 43 -
3.3.3.3 Jalan Lingkungan (Koridor)

 Konstruksi : Struktur Kayu, Atap dari alang-alang bali, lantai
dilapis paving block
 Luas Area : ± 151 meter persegi
 Kondisi : Baik
 Nilai Pasar : Rp 150.600.000,-

Jalan Lingkungan (Koridor) Jalan Lingkungan (Koridor)
3.3.3.4 Jalan Taman

 Konstruksi : Terbuat dari beton precast (pra cetak) dengan
ukuran 40 x 60 cm, dan di lapis paving block dan
perkerasan semen dengan lebar 1 meter
 Ukuran : ± 734 meter
 Kondisi : Baik
 Nilai Pasar : Rp 100.160.000,-

Jalan Taman Jalan Taman
- 44 -
3.3.3.5 Kolam Renang -1 (Medium)

dinding dari pasangan batu bata dilapis keramik,
dilengkapi dengan rumah pompa, dilengkapi
water treatment, space untuk tempat berjemur
dilapis batu alam (model keramik), kedalaman
kurang lebih 2 meter, dengan ukuran 13 x 6
meter
 Kondisi : Baik
 Nilai Pasar : Rp 254.230.000,-

Kolam Renang Medium Kolam Renang Medium
3.3.3.6 Kolam Renang -2 (Small)

dinding dari pasangan batu bata dilapis keramik,
dilengkapi dengan rumah pompa, dilengkapi
water treatment, space untuk tempat berjemur
dilapis batu alam (keramik), kedalaman kurang
lebih 2 meter, dengan ukuran 8 x 4 meter
 Kondisi : Baik
 Nilai Pasar : Rp 104.300.000,-

Kolam Renang Small Kolam Renang Small
- 45 -
3.3.3.7 Lotus Ponds

 Konstruksi : Struktur beton, dinding dari batu alam model
keramik, dilengkapi jalan dari beton bali dilapis
batu alam, dilengkapi hiasan dari patung dan
ukiran bali, kedalaman kurang lebih 1,5 meter,
dengan ukuran 12 x 16 meter persegi
 Kondisi : Baik
 Nilai Pasar : Rp 202.620.000,-

Lotus Ponds Lotus Ponds
3.3.3.8 Gazebo

 Konstruksi : Struktur kayu jati, lantai kayu jati, atap alang-
alang bali rangka kayu, dan dilengkapi tapak
beton untuk penahan pendopo-pendopo
tersebut, masing-masing typikal, ukuran 2 x 2
meter
 Jumlah : 8 Unit
 Kondisi : Baik
 Nilai Pasar : Rp 118.460.000,-

Gazebo Gazebo
- 46 -
3.3.3.9 Pekerjaan Taman

 Konstruksi : Berbentuk kolam dengan model lingkaran (bulat),
struktur beton, dinding dilapis batu alam dihiasi
ikan dan ditanami pohon kamboja sebanyak 135
pohon
 Kondisi : Biasa
 Nilai Pasar : Rp 54.010.000,-

Taman (Landscape) Pohon Kamboja
3.3.3.10 Pekerjaan Pematangan Tanah

 Uraian : Teknis pekerjaan tanah dengan cara
pengupasan, pemadatan, serta demolisasi,
sehingga tertata dengan rapi, serta ditanami
tanaman bunga-bungaan
 Luas Area : 34.650 meter persegi
 Kondisi : Biasa
 Nilai Pasar : Rp 2.905.730.000,-

Taman (Landscape) Taman (Landscape)
- 47 -
3.4 Mesin Pelengkap Bangunan Peralatan Kamar dan Restoran,
Serta Utilitas
3.4.1 Ringkasan Penilaian Mesin Pelengkap Bangunan, Peralatan Kamar

dan Restoran, Serta Utilitas
Uraian Nilai Pasar
 Bangunan - Bangunan :
1. Peralatan Kamar Rp 351.380.000,-
2. Restoran dan Office Rp 307.580.000,-
3. Utilitas Rp 458.130.000,-
Jumlah Rp 1.117.090.000,-
- 48 -
3.4.1.1 Peralatan Kamar
(Dalam Rib uan)
Jml Uraian Nilai Pasar
Palm 1 :
3- Nakash, Kayu, diameter 30 cm Rp 910
3- Sofa kayu 3 seater Rp 5.180
4- Meja kecil kayu, ukuran 75 cm P x 35 cm L x 35 cm T Rp 1.200
1- AC Split "Toshiba" kapasitas 2 Pk Rp 3.540
1- Heater "Daalderop 80-EWV-ID-C-DUO" kapasitas 80 liter Rp 11.640
1- Rak TV kayu Rp 2.330
1- TV LCD "Sharp Aquos" ukuran 32" Rp 1.390
1- DVD Player "Pioner" Rp 450
1- Tempat tidur kayu + Kelambu, ukuran 235 cm P x 225 cm L Rp 3.030
1- Matras "Mondela" ukuran 200 cm x 200 cm Rp 1.690
3- Bantal tidur standar hotel Rp 380
10 - Bantal untuk kursi Rp 180
1- Meja tulis 2 pintu kayu, ukuran 200 cm P x 60 cm L x 80 cm T Rp 1.840
1- Kursi kayu 1 seater besar Rp 530
2- Lampu hias Rp 100
1- Meja kayu ukuran 105 cm P x 45 cm L x 40 cm T Rp 480
2- Lemari kayu 3 pintu + marmer, ukuran 180 cm P x 55 cm L x 85 cm T Rp 6.790
2- Lemari pakaian kayu 4 pintu, ukuran 220 cm P x 60 cm L x 235 cm T Rp 11.890
4- Kursi kayu 1 seater melengkung Rp 1.570
2- Meja 1 biro + laci keyboard Rp 2.540
4- Kipas angin gantung Rp 1.480
4- Lazy Chair Rp 1.560
1- Meja kayu bulat, ukuran dia.50 cm x 60 cm T Rp 580
1- Coffee Table kayu, ukuran 120 cm P x 75 cm L x 40 cm T Rp 610
1- Bale ranjang kayu + kelambu, ukurran 215 cm P x 115 cm L x 80 cm T Rp 2.570
1- Matras biasa ukuran 200 cm x 110 cm Rp 320
1- Telepon "Panasonic KX-TS505MXW" Rp 80
Tahun : - Kondisi : Biasa Rp 66.660
Palm 2 :
2- Lazy Chair Rp 780
2- Meja kayu bulat, ukuran dia.50 cm x 60 cm T Rp 1.150
10 - Bantal untuk kursi Rp 180
3- Lemari pakaian kayu 4 pintu, ukuran 135 cm P x 55 m L x 235 cm T Rp 10.940
- 49 -
(Dalam Rib uan)

2- Kipas angin gantung Rp 740
1- Matras biasa Rp 320
1- Lemari pakaian kayu 6 pintu, ukuran 260 cm P x 60 cm L x 220 cm T Rp 6.570
1- Water Heater "Rinnai" Rp 1.240
Lotus 1 :
9- Bantal untuk kursi Rp 160
Lotus 2 :
- 50 -
(Dalam Rib uan)

2- Lampu hias Rp 90
Lotus 3 & 4 :
2- Meja kecil kayu, ukuran 75 cm P x 35 cm L x 35 cm T Rp 610
2- Nakas samping Kayu, ukuran 40 cm x 40 cm x 40 cm Rp 1.570
2- Lemari pakaian 2 pintu kayu, ukuran 80 cm P x 50 cm L x 220 cm T Rp 4.050
1- Gantungan baju Rp 230
Banyan 1 & 4 :
- 51 -
(Dalam Rib uan)

Banyan 2 & 3 :
Jumlah Rp 351.380
- 52 -
3.4.1.2 Peralatan Restoran dan Office
(Dalam Rib uan)
Front Office :
2- Kursi kayu besar 1 seater Rp 1.060
2- Nakas bulat kayu diameter 30 cm Rp 610
2- Tempat gantungan baju panjang 120 cm Rp 460
1- AC Split "Toshiba" kapasitas 3/4 P Rp 1.670
1- Lemari TV + 2 Pintu kayu, ukuran 95 cm P x 60 cm L x 135 cm T Rp 2.330
1- Cradenza kayu, ukuran 155 cm P x 50 cm L x 50 cm T Rp 890
2- Kursi kayu 1/2 lingkaran Rp 790
1- Rak kayu 6 selv, ukuran 240 cm P x 60 cm L x 80 cm T Rp 2.210
1- Meja Front Office, ukuran 155 cm P x 50 cm L x 50 cm T Rp 890
1- Laptop "HP Pavilion 96" Rp 1.950
1- Printer "Brother DCP- J315W" Rp 980
1- Telepon "Panasonic KX-T7730" Rp 430
1- Stavol "Matsunaga SVC-1000N" Rp 180
Laundry :
1- Meja kayu, ukuran 200 cm P x 80 cm L x 80 cm T Rp 1.840
2- Lemari kayu, ukuran 103 cm P x 50 cm L x 210 cm T Rp 4.970
1- Rak kayu, ukuran 300 cm P x 50 cm L x 210 cm T Rp 7.240
2- Mesin cuci "Samsung" 1 tabung kapasitas 6,5 Kg Rp 3.480
1- Mesin pengering 1 tabung "Electrolux EDV 606E" kapasitas 6 Kg Rp 3.380
Acc. Office :
4- Meja 1 biro + laci keyboard Rp 5.080
1- Printer "Canon MG 2570" Rp 360
2- Kursi kayu 1/2 lingkaran Rp 790
1- Kursi kayu besar 1 seater Rp 530
1- Kursi makan kayu Rp 420
1- Nakas kayu bulat, diameter 30 cm Rp 300
1- Show case "Gassio GSS-388" kapasitas 388 liter Rp 1.670
Kitchen :
1- AC Split "LG" kapasitas 1,5 Pk Rp 2.380
1- Chest Freezer "GEA AB-396-T-X" kapasitas 386 liter Rp 3.400
1- Chest Freezer "Sanyo" 1 pintu (Kecil) Rp 1.210
1- Show case "Polytron SCP 117 Series" Rp 1.560
1- Show case "Gassio" Rp 1.670
1- Chest Freezer "Sansio" 2 pintu Rp 3.570
- 53 -
(Dalam Rib uan)
1- Microwave "Miyako 823-SS" kapasitas 23 liter Rp 550

1- Making bread "Panasonic SD-2500" Rp 740
1- Making ice cream "Paco jet" Rp 34.940
1- Magic com "Yong ma" Rp 330
1- Daouble sink ukuran 55 cm P x 50 cm L x 30 cm T Rp 6.040
1- Meja stainless ukuran 100 cm P x 80 cm L x 75 cm T Rp 2.580
1- Gas Stove 6 burner with oven "Cobra" Rp 10.580
2- Deep Fryer "Getra" ukuran 30 cm P x 25 cm L x 15 cm T Rp 900
1- Gridle gas "Berjaya" ukuran 45 cm P x 28 cm L Rp 5.280
1- Salamander "Getra" ukuran 48 cm P x 35 cm L Rp 3.700
1- Exhaust hood ukuran 155 cm P x 90 cm L Rp 18.270
1- Undercounter chiller 3 pintu Rp 30.960
Restaurant :
4- Lemari kayu 4 pintu, ukuran 180 cm P x 45 cm L x 80 cm T Rp 6.620
5- Nakas kayu bulat diameter 30 cm Rp 1.510
9- Kursi anyam rotan Rp 4.090
25 - Kursi makan Rp 10.590
5- Meja makan kayu persegi ukuran 90 cm P x 90 cm L x 75 cm T Rp 3.910
1- Meja makan kayu ukuran 180 cm P x 90 cm L x 75 cm T Rp 1.550
1- Meja makan kayu ukuran 300 cm P x 90 cm L x 75 cm T Rp 2.590
2- Lemari kayu 6 pintu + Wastafel, ukuran 270 cm P x 65 cm L x 85 cm T Rp 10.180
1- Gas stove 4 burner with oven Rp 5.770
3- Lemari es 1 pintu "Electrolux" Rp 2.930
3- Kipas angin gantung Rp 1.110
1- Meja saji restaurant kayu, ukuran 6 m P x 50 cm L x 110 cm T Rp 7.580
1- Coffee maker "Debonghi" Rp 2.640
1- Blender "Kris" Rp 2.830
1- Sloat Toaster "Getra EST-6" Rp 840
Lantai 2 Restaurant :
2- Bale ranjang + kelambu kecil Rp 5.140
1- Teleskop "Celestron Astromaster 130 EQ" Rp 1.820
2- AC Split "Toshiba" 1 Pk Rp 3.590
2- Coffee Table kayu, ukuran 120 cm P x 75 cm L x 40 cm T Rp 1.210
4- Cradenza kayu 6 pintu, ukuran 2m P x 0,5 m L x 0,75 m T Rp 6.900
2- Nakas kayu bulat diameter 30 cm Rp 610
- 54 -
(Dalam Rib uan)
Restaurant Banyan :
17 - Kursi makan Rp 7.200
4- Meja makan kayu persegi ukuran 90 cm P x 90 cm L x 75 cm T Rp 3.120
1- Gas Stove 4 burner with oven "Modena" Rp 5.770
1- Lemari es 1 pintu "Electrolux" Rp 980
6- Nakas kayu bulat diameter 30 cm Rp 1.820
1- Lemari kayu with marmer ukuran 325 cm P x 55 cm L x 85 cm T Rp 6.130
1- Meja resto kayu ukuran 232 cm P x 64 cm L x 85 cm T Rp 2.270

Jumlah Rp 307.580
- 55 -
3.4.1.3 Utilitas
(Dalam Rib uan)
1 - Distribusi listrik PLN

Terdiri dari :
Daya listrik PLN, 53 KVA
Berbagai ukuran kawat tembaga terisolasi di atas maupun di bawah, panel-
panel distribusi, panel kontrol, motor, kotak-kotak sambungan, penyokong
jaringan dan peralatan lainnya untuk instalasi normal.
(Catatan Biaya penyambungan daya listrik PLN tidak disusutkan)
Tahun : 2010 Kondisi : Baik Rp 114.620
1 - Pembangkit Listrik Tenaga Diesel silent type

Merek : Perkins, UK
Kapasitas 100 Kva, 6 silinder tipe sebaris
Unit lengkap dengan turbocharge, peralatan standar dan peralatan
pendukung lainnya untuk beroperasi secara normal.
Tahun : - Kondisi : Baik Rp 211.940
1 - Distribusi air bersih

Terdiri dari :
1 - Sumur bor
Diamater 2 in, kedalaman 36 m
2 - Pompa
Merek : INS
Model : Aqua - 402
Kapasitas 350 liter/menit, daya hisap 9 meter dan daya dorong 13
meter serta digerakan motor listrik 400 kw
4 - Pompa distribusi
Merek : Grundfos
Model : JD Basic 5
Digerakan motor listrik 1,5 Hp
Unit lengkap dengan pemipaan, peralatan standar dan peralatan
Tahun : - Kondisi : Baik Rp 25.230
1 - Instalasi kolam renang

Terdiri dari :
2 - Filter
Merek : Hayward
Kapasitas 28,5 m3/h
2 - Pompa
Merek : Hayward
2 - Cleanwater
Merek : Zodiac
1 - Easy Dehumidifier
Merek : Mitsubishi
Kapasitas 16 Liter
Unit lengkap dengan pemipaan, peralatan standar dan peralatan
- 56 -
(Dalam Rib uan)
1 - Kapal kayu
1 - Kapal kayu
Ukuran 11 m LOA x 2,1 m B x 0,6 m D, tahun 2010
2 - Motor penggerak
Merek : Yamaha
Model : E40XMHL
Kapasitas @ 40 Hp
Unit lengkap dengan peralatan standar dan peralatan pendukung lainnya
untuk beroperasi secara normal.
1 - Kano
Konstruksi fiberglass, kapasitas 2 orang
2 - Kano
Konstruksi fiberglass, kapasitas 2 orang

Jumlah Rp 458.130
Foto-foto Mesin Pelengkap Bangunan
Peralatan Front Office Peralatan Kamar
Peralatan Kitchen Peralatan Restaurant
- 57 -
Pembangkit Listrik Tenaga Diesel Kapal Kayu
Mesin Tempel Kapal Kayu Tampak Dalam Properti

Bangunan Banyan - 2
- 58 -
3.5 Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income
Approach) dengan metode DCF (Discounted Cash Flow) ini, berikut
asumsi-asumsi dan analisis yang dibuat didalam melakukan proyeksi dan
penilaian adalah sebagai berikut :
Profile Santi Sari Boutique Hotel and Spa

Desa Pejarakan, Kecamatan Gerokgak, Kabupaten Buleleng - Bali (81155)
The emphasis at
Santi Sari is peace,
relaxation and
comfort in spacious
surroundings to
enable our guests to
feel they are staying
in a rather beautiful
sprawling Country
House. There are
plenty of places to
relax with antique day beds in covered gazebos throughout the grounds.
Our own boat enables us to give
our guests the best views the
coastline has to offer with
unlimited opportunities for
swimming and snorkelling. Spa
treatments and massage are
also offered, using our own
specially formulated oils and
each suite is provided with our
hand made soaps, body lotion,
shower gel, shampoo and
conditioner.
The luxurious suites at Santi Sari

are within a Main House and a
Guest House set alongside each
other. The Main House, with its 6
suites, has a slightly more formal
feel and is built around a
magnificent lotus pond with a
central shrine. The huge first floor
living room, with stunning views, is
situated in the Main House. as is
the main dining area. Although the
Guest House has a very large
dining and living area of its own, with a swimming pool, giving guests the
choice of where to eat.The Suites have large bedrooms, dressing areas,
private courtyard and terrace living areas, all with sea and mountain views.
The bedrooms have specially designed 200x200 hand carved Balinese four
poster beds with custom made ‘extra comfort’ mattresses. Each suite is
- 59 -
equipped with a flat screen TV, DVD Player, Satellite links, Room Safe and
Hair Dryer. WIFI is also available.
Extensive ground floor suite, which includes large bedroom with hand
carved and hand painted Balinese double doors leading to separate
marbled his/her dressing and washing areas with natural stone basins. The
bathroom includes sunken marble bath and wet room overlooking large
private courtyard with outdoor shower. The private courtyard has a wooden
spiral staircase leading to PALM 2 above, enabling the suites to be joined if
desired and also has a door leading to a private split-level garden with sea
view. The Suite has two terrace living areas with antique day beds and sea
views.
Kompetitor :
1. Matahari Beach Resort & Spa
Jalan seririt - Gilimanuk, Pemuteran, Bali - 81155
Nestled away between the
Bali Barat National Park
and the Java Sea, the
secluded and exclusive
Matahari Beach Resort &
Spa is a perfect destination
for connoisseurs of luxury
and relaxation.
Experience Matahari’s way

of life. Wake up to the
sound of chirping birds in
the tropical garden, listen to
the ocean waves during your morning yoga session, explore quaint
neighbouring villages and surroundings on bike, and get pampered in
the award wining spa before you indulge in a sensual gourmet dinner
in a romantic pavilion.
Come and take a virtual look at our property and catch a glimpse of
what you may experience during your stay with us – your home away
from home in Bali.
A few steps from our resort we now have our private VILLA CEMPAKA
for rent.
lt is a cozy and romantic 2 bedrooms villa. The villa is situated close to
our resort within walking distance (approx. 5 min) from the beach and
an ideal point of departure for your excursions in Bali.
Like our bungalows Villa Cempaka is built by local artisans in a
traditional Balinese style with a surface of 228 qm:
 A complete equipped kitchen
 A 70 qm living room with antique furniture and a marble floor
 Each bedroom (22 and 25qm) has a king size bed and a private
bathroom
 One of them with a traditional hand carved four-poster bed
 30 qm terrace with a dining table serving 6 persons and an
antique Chinese daybed
- 60 -
The villa provides you also with a TV with international channels, air
conditioning, safety box, telephone and FREE WIFI. In the lush tropical
garden (1000 qm) with hibiscus, frangipani, bougainvillea, a pound with
water lilies, you will find a massage pavilion, a steam bath and a 16 x 6
meter swimming pool. The property offers free parking. An evening and
night security guard is located in front of the parking space and at the
entrance of Villa Cempaka.
Publish Room Average All

Type Room
Rate Rooms
5 Stars Garden View Rp. 4.462.540,-
Premium Garden View Rp. 5.237.612,- Rp. 5.425.509,-
Deluxe Rp. 6.576.374,-
2. Mimpi Resort Menjangan

Desa Pemutaran, Banyuwedang, Pemutaran, Bali
Perched above a sacred hot

spring adjacent to Bali Barat
National Park and the
famous diving site of
menjangan island, the
resort is uniquely set to
shore on a secluded bay of
Banyuwedang. High-ceiling
marble rooms, thatched-
roof villas, pools, thermal
spring, a floating restaurant,
spa and yoga, dive center
are linked through
limestone pathways winding beneath tropical trees with stunning
nature backdrop. It is a passion of an eco-retreat to explore the park,
above and below water.
PATIO ROOM
Thirty patio rooms are landscaped facing lush greenery of a tropical

garden. Each room featuresa large verandah with comfortable cuisines
for a convenient relaxing, chatting or gathering.Entrance to each room
is sided by small pond. Bathroom is half-open with small garden
allowingmore contact with nature whilst showering. Room is cool with
marble floor, high wooden ceilingand locally-made furniture. Adjoining
rooms are made available for a family stay. A natural hotpool fed by the
ancient Banyuwedang spring is available in front of its compound for
communal bathing.
Rooms Facilities :
air-conditioning, mini bar, telephone, in-room safe, mosquito net, free
Wi-Fi, satellite television, bathroom with open air shower, hair dryer,
tea & coffee making facility, 24 hours room service, verandah with
cushion and pillow, Connecting room and extra bed are available upon
request.
- 61 -
COURTYARD VILLA
Eighteen courtyard villas are scattered along limestone pathways with

water lily pond in every corner. Each villa retains a unique blend of
traditional Balinese house with thatched-roof and a day-bed gazebo for
relaxing. Entrance is private through a wooden door gate which takes
you to itscourtyard garden before entering the bedroom. Shower walled
up by natural stone is open andaccessible through a door from the
garden. Bathroom features a wooden sink table. In eachvilla, natural
hot spring tub is available adjacent to the gazebo for your private
bathing.Some of the villas are available with upper loft for additional
bedding to suit a family need.
Villa Facilities :
Air-conditioning, mini bar, telephone, in-room safe, mosquito net, free

tea & coffee making facility, 24 hours room service, gazebo, natural
hot spring bath, outdoor table with umbrella. Connecting villa and extra
bed are available upon request.
COURTYARD VILLA WITH POOL
Four courtyard villas with pool are available with private fresh water
dip-pool. Each pool villa has all amenitiesof a regular villa including the
hot spring tub and gazebo. Additionally an outdoor pool is added in its
courtyard. Optionally some of the pool villas are connected to the
othervilla with no pool making it an ideal choice for a family stay.
Ambience is private and is set idealfor a honeymoon or private retreat.
Villa Facilities :
Air-conditioning, mini bar, telephone, in-room safe, mosquito net, free

tea & coffee making facility, 24 hours room service, gazebo, natural hot
spring bath, pool, outdoor table with umbrella. Connecting villa and
extra bed are available upon request.
GRAND COURTYARD VILLA WITH POOL

Two grand courtyard villas are well appointed in front row of the
accommodation compound.It is larger and more spacious than all other
villas. The gazebo and hot spring tub are uniquelylocated on the corner
of its courtyard. A private fresh water dip-pool is set adjacent to its
woodendeck which features an outdoor table with umbrella. Entrance
is private through carved-antiquewooden door cross over a water lily
pond. Ambience is private and is set ideal for a honeymoonor private
retreat.
Villa Facilities :
Air-conditioning, mini bar, telephone, in-room safe, mosquito net, Free
tea & coffee making facility, 24 hours room service, gazebo, natural hot
- 62 -
spring bath, pool, outdoor table with umbrella. Connecting villa and
extra bed are available upon request.

Type Room
Rate Rooms
Kamar Patio Rp. 1.935.409,-
5 Stars Villa Courtyard Rp. 3.145.457,-
Grand Courtyard Villa Rp. 3.569.837,-
Rp. 4.586.037,-
With Pool
Grand Courtyard One-
Rp. 4.612.446,-
bedroom Vill with Pool
3. The Menjangan Resort

Jalan Raya Gilimanuk-Singaraja KM.17, Desa Pejarakan, Buleleng -
Bali 81155
The Menjangan is a peaceful retreat located in the heart of an

unspoiled national park on
the stunning north west
coast of Bali.
It is the largest resort with

382 hectares within the
boundaries of the Bali Barat
National Park and offers
guests the chance to get
close to nature and relax in
exquisite surroundings.
MANSOON LODGE
The Monsoon Lodge is a haven of tranquility surrounded by the
wonders of nature. The rooms are set around a idyllic swimming and
hot pool. The lodge has been built in harmony with the environment so
you may find you share the beautiful grounds with birds, deer and other
wildlife.
The lodge has 14 large deluxe rooms (50 sqm) and 2 suites (75 sqm),
each of which is fully air-conditioned and has an en-suite bathroom. All
the rooms and suites were beautifully designed with Bengkirai wood
floors, traditional alang-alang grass roofing and bathrooms crafted in
cool smooth stone combined with minimalist furniture designed in light
colours to make the room warm and refreshing.
The lodge has a 24-hour concierge service for your round-the-clock
convenience and security, and the reception area has sofas, a small
library and a computer with internet and printer for those desperate to
work or send an email from paradise.
DELUXE ROOMS
A Deluxe Room is a wonderful space in which to relax. The pool lagoon
on your doorstep is perfect for a morning swim or a cooling afternoon
splash. All the rooms are fully air conditioned and have en suite
- 63 -
bathrooms with Lifestyle Retreats signature bathroom amenities
produced from wild herbs with blends as spiced citrus, ginger green tea
or cinnamon passion fruit!.
SUITES
A Suite enjoys all the luxuries of a Deluxe Room (see above) but is
much larger and featuring antique Indonesian furniture combined with
the most modern appliances. Suites boast an exclusive selection of
unique soaps for guests to choose from on arrival. A private wooden
deck area overlooking the main swimming pool and featuring sundecks
is exclusive to the suites.
The Menjangan covers quite a large area (382 hectares), which adds
to the feeling of peace and tranquility that our guests enjoy. To carry
guests smoothly and easily between the various accommodations,
dining spots and facilities we have three double-decker safari-style
minibuses. They are equipped with spotlights for impromptu animal
spotting after dark. You never know what you might see!
The resort can also arrange return transfers from anywhere in Bali
either land transfers with our comfortable Toyota Inova cars. Let us
know should you require this service.

Type Room
Rate Rooms
Monsoon Deluxe Rp. 6.024.793,-
4 Stars
Suite Monsoon Rp. 8.300.826,-
Rp. 8.245.331,-
Villa Pantai Rp. 6.873.888,-
Residence Menjangan Rp.11.781.818,-
4. Taman Sari Bali Resort & Spa

Desa Pemuteran, Gerokgak, Singaraja, Pemuteran, Bali, Indonesia
Far removed from the
busy Bali tourist centers,
the unspoiled northwest
offers you a view into the
true uniqueness of Bali.
One discovers a grand
expanse of coconut
groves and beautiful
ancient temples dotting
the coastal mountain
landscape. Nature and
marine parks preserve
the area. The magnificent volcanoes of Java and Bali’s holy mountains
raising from the sea are a perfect backdrop for spectacular sunrises
and sunsets.
Beach front Taman Sari Bali Resort & Spa luxurious cottages and
suites blend wonderfully with nature and are surrounded by tranquil
gardens and ponds. The surrounding mountains and sparkling sea
enhance the beauty and tranquility.
Taman Sari is committed to the protection of natural beauty. You as

our welcome guest will be able to see and feel this foundational
- 64 -
concept of harmony manifested in the community based environmental
and social programs. United Nations awarded and world’s largest coral
restoration project can be viewed right off the Taman Sari beach. A
perfect place for families, newlyweds and all that wish to discover Bali.
VILLA SHANTI
The entire Villa consist of 2 Suites,
1 Master Suite : features spacious space, A/C, TV, DVD Player, In-
Room Safe, Desk, Sitting area, Mosquito net, Open air Shower,
Bathtub, en-suite King Bathroom 1 Junior Suite : Air conditioning, en-
suite queen bathroom, Terrace, Desk
Villa Facilities Have a Private Pool, fully equipped kitchen, dining area
and a living room with a flat-screen cable TV, DVD player, Bedrooms
are air-conditioned and fitted with an en suite Bathroom.Room service
available, Gazebo, WI-Internet, you can enjoy a shower under the
open sky.
Garden View & Pool View
Room Size Master: 35 m²
Room Size Junior: 16 m²
Bed Size(s): 2 king
1 Master Suite : features spacious space, A/C, TV, DVD Player, In-
Room Safe, Desk, Sitting area, Mosquito net, Open air Shower,
Bathtub, en-suite King Bathroom 1 Junior Suite : Air conditioning, en-
suite queen bathroom, Terrace, Desk
Villa Facilities Have a Private Pool, fully equipped kitchen, dining area
and a living room with a flat-screen cable TV, DVD player, Bedrooms
are air-conditioned and fitted with an en suite Bathroom.Room service
available, Gazebo, WI-Internet, you can enjoy a shower under the
open sky, open air private room upstairs w/ double bed
Garden View & Pool View
Room Size Master: 35 m²
Room Size Junior: 16 m²
Bed Size(s): 2 king
Located on the beach front in Taman Sari Resort, Bali Diving Academy
Pemuteran offers a relaxed diving environment where we provide a
flexible and personalised service aimed at surpassing your highest
expectations.Our team of multilingual Instructors and Divemasters
includes some of Indonesia’s most highly trained and experienced dive
professionals. We look forward to ensuring the valuable leisure time
you entrust us with is a safe, rewarding and unforgettable diving
experience
Type Room
Rate Rooms
Studio Rp. 3.250.000,-
Studio Deluxe Rp. 2.748.348,-
4 Stars Bungalo Deluxe Rp. 2.428.252,-
Suite Junior Rp. 3.145.557,- Rp 4.008.855,-
Suite Master Rp. 3.586.523,-
Villa 3 Rooms Rp. 6.000.413,-
Villa 4 Rooms Rp. 6.902.892,-
- 65 -
Rata-rata rate (average rates) dari Kompetitor melalui perhitungan dengan
faktor-faktor penyesuaian, sebagai berikut :
Market Hotel Rate from Kompetitor 1
Adjustment
Name Average Publish Rate Str Global TOTAL Adjusted Rate Adjusted AVERAGE Discount
Star Rating Access to Beach
Equivalent Rate
Matahari Beach Resort & Spa 5.425.509 0% -5% 0% -5% - 271.275 5.154.233 5.219.565 5.219.565
Mimpi Resort Menjangan 3.569.837 5% 5% 5% 15% 535.476 4.105.313
The Menjangan Resort 8.245.331 -5% -5% -5% -15% - 1.236.800 7.008.532
Taman Sari Bali Resort 4.008.855 5% 5% 5% 15% 601.328 4.610.183
Dasar-dasar perhitungan dengan Pendekatan Pendapatan dengan objek

penilaian, adalah sebagai berikut:
1. Periode Proyeksi
Periode proyeksi diasumsikan selama 10 (sepuluh) tahun yang

dimulai pada tahun ke 1, terhitung mulai pada tanggal
penilaian/tahun penilaian tahun 2017 dan proyeksi berakhir pada
tahun ke 10 yaitu sampai dengan tahun 2026.
2. Tingkat Hunian Kamar Yang Tersedia
Tingkat Hunian Kamar Hotel dalam setahun sesuai data yang tersedia
dan berdasarkan pada kondisi pada saat peninjauan lapangan
dilaksanakan, dengan melakukan proyeksi sebagai berikut:
Year
Description
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Number of Rooms 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10
Number of Days per year 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
Rooms Available 3.650 3.650 3.650 3.650 3.650 3.650 3.650 3.650 3.650 3.650
Occupancy 63% 65% 65% 68% 68% 70% 70% 73% 73% 75%
Room Occupied 2.281 2.373 2.373 2.464 2.464 2.555 2.555 2.646 2.646 2.738
Average Daily Rate 5.219.565 5.350.054 5.483.806 5.620.901 5.761.423 5.905.459 6.053.095 6.204.423 6.359.533 6.518.522
Room Revenue 11.907.133.268 12.693.004.063 13.010.329.165 13.848.494.601 14.194.706.966 15.088.447.775 15.465.658.970 16.418.454.031 16.828.915.382 17.844.453.379
Tingkat occupancy pada tahun I diasumsikan dan atau diambil dari

data BPS (Badang Pusat Statistik Provinsi Bali) yaitu 62,5% ,
pembulatan 63%. Average Rate Kamar Hotel berdasarkan proyeksi
pada tahun I; tahun 2017 diasumsikan mengalami kenaikan sebesar
2% dari tahun dasar tahun 2017, dan pada tahun berikutnya
diasumsikan mengalami kenaikan tetap di 2% hingga pada proyeksi
tahun 2026.
- 66 -
3. Biaya - Biaya
Selain elemen pendapatan, penilaian ini juga memperhitungkan

elemen pengeluaran. Pengeluaran operasional yang kami gunakan
adalah seperti biaya langsung, overhead, insentif fee dan
management fee, operasional kantor, dan administrasi umum.
Sedangkan pengeluaran non-operasional kami asumsikan yaitu
cadangan biaya (sinking fund).
4. Tingkat Diskonto dan Tingkap Kapitalisasi
Dalam penilaian ini, kami menggunakan tingkat diskonto (discount

rate) sebesar 12,76% pada tahun ke 1; 2017 sampai dengan tahun ke
tahun ke 10; 2026, atau masa akhir proyeksi. Kemudian tingkat
pertumbuhn (Growth) 4% diambil dari Damodaran, sehingga Pada
tahun terakhir proyeksi, tingkat kapitalisasi yang digunakan adalah
8,8% (Terminal Capatilazation Rate).
Band of Investment (BOIM)
Elements
Description Symbol
Ratio Equity We
Ratio Debt Wd
Suku Bunga Pinjaman/Kredit Kd 11,72%
Risk Free Rate (SUN) Rf 7,88%
Total Equity Risk Premium 8,82%
Country Risk Premium 3,13%
Market Risk Premium Rm 5,69%
Cost of Equity Re 13,28%
Formula
Risk Free Rate Rf 7,9%
Market Risk Premium (Rm - Rf) 5,69%
Ratio Equity We 64%
Cost of Equity Ke 13,34%
Ratio Debt Wd 36%
Cost of Debt Kd 11,72%
Discount Factor 12,76% (Ke x We ) + (Kd x Wd )
5. Pembatasan :
Karena keterbatasan informasi dari pihak hotel mengenai data

kompetitor hotel yang digunakan, maka penilai memperoleh dan
mengasumsikan hotel – hotel yang menjadi kompetitor dari objek
penilaian, dengan beberapa-beberapa pertimbangan sebagai berikut :
 Klasifikasi bintang hotel yang sama (bintang 4 dan 5)
 Karena Santi Sari Boutique Hotel merupakan hotel atau penginapan
yang sejenis dengan data-data pembanding disekitar Pemutaran
Buleleng Bali yang masing-masing berada di bawah jaringan
Management tersendiri, maka hotel – hotel yang dijadikan
kompetitor juga merupakan hotel yang berada di bawah jaringan
hotel internasional, dan atau management lokal.
- 67 -
 Area hotel meliputi Kabupaten Buleleng. Penilai menganggap
keempat area tersebut memiliki daya jual dan karateristik yang
sama
 Fasilitas hotel yang ditawarkan dan masing-masing fasilitas hotel
tersedia sesuai dengan yang ditawarkan di browing
 Range harga yang dipublikasikan (Publish Rate) untuk sewa kamar.
Hotel – hotel yang digunakan memiliki rentang harga yang relative
sama dengan objek yang dinilai.
 Review dan rating pengguna dari beberapa website travel, seperti
Agoda.com, Traveloka.com. Hotel yang digunakan sebagai
kompetitor memiliki rating pengguna yang sama dengan objek yang
dinilai.
Penyusunan laporan penilaian ini merupakan interpretasi kami atas

data dan informasi yang diperoleh dan tersedia yang kami anggap
benar pada saat penyusunan laporan ini dilakukan. Asumsi-asumsi
yang digunakan mungkin tidak lagi berlaku apabila terjadi sesuatu atau
kondisi tertentu yang mempengaruhi ketepatan asumsi-asumsi
tersebut.
6. Indikasi Nilai
Berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas, indikasi nilai aset

didapatkan dari penjumlahan antara nilai kini dari pendapatan bersih
tiap tahun selama periode proyeksi dengan nilai kini aset yang didapat
dari hasil kapitalisasi pendapatan bersih setelah periode proyeksi.
- 68 -
Appraisal Cut off-date 01-Mar-17 31-Des-17 Santi Sari Boutique Hotel and Spa, Desa Pejarakan, Kecamatan Gerokgak, Kabupaten Buleleng - Bali (81155)
Count as 305 days
0,84 year
Year
Description Note 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
0,84 1,84 2,84 3,84 4,84 5,84 6,84 7,84 8,84 9,84
Revenue
Room Revenue 11.907.133.268 12.693.004.063 13.010.329.165 13.848.494.601 14.194.706.966 15.088.447.775 15.465.658.970 16.418.454.031 16.828.915.382 17.844.453.379
Food and Beverage 40% to Rooms 4.762.853.307 5.077.201.625 5.204.131.666 5.539.397.841 5.677.882.787 6.035.379.110 6.186.263.588 6.567.381.612 6.731.566.153 7.137.781.352
Other Operated Department 25% to Rooms 2.976.783.317 3.173.251.016 3.252.582.291 3.462.123.650 3.548.676.742 3.772.111.944 3.866.414.742 4.104.613.508 4.207.228.846 4.461.113.345
Excursion Income 1.132.832.250 1.277.268.362 1.393.383.668 1.547.236.447 1.666.254.636 1.829.904.645 1.951.898.288 2.125.739.229 2.250.782.713 2.435.221.852
Total Revenue 20.779.602.141 22.220.725.066 22.860.426.789 24.397.252.540 25.087.521.130 26.725.843.474 27.470.235.588 29.216.188.380 30.018.493.093 31.878.569.928
Expenses
Departmental Expenses
- Room 10% to room 1.190.713.327 1.269.300.406 1.301.032.916 1.384.849.460 1.419.470.697 1.508.844.778 1.546.565.897 1.641.845.403 1.682.891.538 1.784.445.338
- Food and Beverage 30% to F&B 1.428.855.992 1.523.160.488 1.561.239.500 1.661.819.352 1.703.364.836 1.810.613.733 1.855.879.076 1.970.214.484 2.019.469.846 2.141.334.406
- COGS 5% to total Rev 1.038.980.107 1.111.036.253 1.143.021.339 1.219.862.627 1.254.376.057 1.336.292.174 1.373.511.779 1.460.809.419 1.500.924.655 1.593.928.496
- General & Administrative 15% to total Rev 3.116.940.321 3.148.109.724 3.179.590.822 3.211.386.730 3.243.500.597 3.275.935.603 3.308.694.959 3.341.781.909 3.375.199.728 3.408.951.725
- 69 -
- Maintenance 3% to total Rev 623.388.064 629.621.945 635.918.164 642.277.346 648.700.119 655.187.121 661.738.992 668.356.382 675.039.946 681.790.345
- POMEC 5% to total Rev 1.038.980.107 1.111.036.253 1.143.021.339 1.219.862.627 1.254.376.057 1.336.292.174 1.373.511.779 1.460.809.419 1.500.924.655 1.593.928.496
Management Fees 1,0% to Total Rev 207.796.021 222.207.251 228.604.268 243.972.525 250.875.211 267.258.435 274.702.356 292.161.884 300.184.931 318.785.699
Sinking Fund 287.760.000 287.760.000 287.760.000 287.760.000 287.760.000 287.760.000 287.760.000 287.760.000 287.760.000 287.760.000
Total Expenses 8.933.413.940 9.302.232.320 9.480.188.349 9.871.790.668 10.062.423.574 10.478.184.016 10.682.364.839 11.123.738.899 11.342.395.298 11.810.924.506
Net Operating Income 11.846.188.202 12.918.492.746 13.380.238.440 14.525.461.872 15.025.097.557 16.247.659.457 16.787.870.749 18.092.449.481 18.676.097.795 20.067.645.422
Discount Rate 12,76%
Discount Factor 0,90 0,80 0,71 0,63 0,56 0,50 0,44 0,39 0,35 0,31
Growth 4,0%
Term. Cap Rate 8,8%
Terminal Value 227.974.204.421
PV 10.715.244.566 10.363.019.878 9.518.956.979 9.164.451.722 8.407.073.866 8.062.493.849 7.387.971.833 7.061.191.804 85.371.579.676
Total NPV 156.051.984.174
Rounding 156.052.000.000
3.6 Rekonsiliasi
Setelah dilakukan penilaian menggunakan dua pendekatan penilaian yaitu

Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Pendekatan Pendapatan (Income
Approach), maka kedua nilai tersebut kami rekonsiliasi sebagai dasar
perbandingan yang relevan dan lazim dilakukan untuk memperoleh
Indikasi Nilai dan menjadi kesimpulan nilai akhir, sebagai berikut:
Pendekatan Nilai Rata-Rata Tertimbang Nilai Pasar

- Pendekatan Biaya Rp 125.970.400.000 45% Rp 56.266.955.000
- Pendekatan Pendapatan Rp 156.052.000.000 55% Rp 86.348.550.000
Grand Total Setelah Di Rekonsiliasi Rp 142.615.505.000
Pembulatan Rp 142.615.500.000
Dari hasil perhitungan tersebut diatas, bahwa pembobotan dengan

perhitungan rata-rata tertimbang maka diperoleh Pendekatan Biaya
sebesar 45% dan Pendekatan Pendapatan sebesar 55%.
- 70 -
4. ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN
a. Penilai tidak memiliki kepentingan terhadap Properti yang dinilai saat ini, baik
untuk kepentingan saat ini maupun dikemudian hari
b. Keterangan-keterangan dan pernyataan dalam laporan penilaian ini serta tujuan
penilaian yang diungkapkan dalam laporan menjadi dasar analisa, pendapat
dan kesimpulan yang diuraikan didalamnya adalah benar
c. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan nilai
d. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan dalam laporan
penilaian ini sebagai acuan dalam penilaian
e. Penilai tidak melakukan pengukuran fisik terhadap data-data pembanding,
tetapi melakukan verifikasi atau secara lisan lewat telepon.
f. Penilai tidak meneliti semua hal yang menyangkut keabsahan atas dokumen-
dokumen kepemilikan Properti ini, oleh karenanya Penilai menyarankan pihak
yang berkepentingan, melakukan konsultasi pada konsultan hukum, untuk
mendapatkan opini sehubungan dengan aspek hukum
g. Apabila dikemudian hari diketahui adanya informasi (data, dokumen-dokumen)
yang terkait berbeda dengan yang diuraikan dalam laporan penilaian, maka
laporan penilaian dan opini indikasi nilai yang ada didalamnya dengan
sendirinya tidak berlaku lagi
h. Apabila terdapat suatu tuntutan dan/atau gugatan sehubungan dengan
propertiyang sedang dinilai oleh Penilai, maka tuntutan dan/atau gugatan
tersebut dapat diabaikan dan Penilai menganggap properti tersebut dalam
keadaan bebas, tidak digadaikan dan/atau dijaminkan dan/atau tidak ada
tuntutan maupun gugatan dan saat ini Penilai mengasumsikan properti berada
dalam kepemilikan yang sah dan/atau dalam pengawasan dan tanggung jawab
dari pemilik properti tersebut
i. Mesin-mesin, peralatan-peralatan dan alat-alat serta perlengkapan pendukung
kegiatan usaha yang terdaftar dalam manifest, merupakan unit kesatuan yang
lengkap, yang secara teknis menjadi bagian dari satu kesatuan yang tidak
terpisahkan satu dengan lainnya
j. Besaran nilai yang dipergunakan dinyatakan dalam Rupiah. Terhadap mesin-
mesin dan peralatan-peralatan yang di import, penilai melakukan penilaian
menggunakan Kurs Bank Indonesia pada tanggal 1 Maret 2017 yakni US $ 1 =
Rp 13.361,- (Tiga Belas Ribu Tiga Ratus Enam Puluh Satu Rupiah)
k. Menurut anggapan Penilai, nilai yang dilaporkan untuk masing-masing bagian
hanya berlaku di tempat di mana mesin-mesin, peralatan-peralatan dan alat-
alat perlengkapan serta perlengkapan pendukung tersebut berada, terpasang
dan/atau tersimpan utuh pada tempatnyadan masih dalam keadaan beroperasi
sebagaimana mestinya
- 71 -
l. Penilai tidak melakukan penelitian terhadap struktur bangunan maupun
melakukan test terhadap mesin-mesin, peralatan-peralatan dan alat-alat
perlengkapan serta perlengkapan pendukung lainnya, meskipun Penilai
melaporkan adanya kerusakan yang terlihat maupun pemeliharaan dari properti
tersebut, akan tetapi Penilai tidak melakukan pemeriksaan secara detail
dan/atau rinci satu per satu pada bagian-bagian tertentu seperti kerusakkan
karena rayap dan/atau kerusakan tersembunyi lainnya
m. KJPP Toto Suharto & Rekan dalam hubungan dan berkaitan dengan tugas
penilaian ini, dapat memberikan keterangan kepada pihak lain selain pemberi
tugas dan/atau pengguna jasa dan/atau memberikan kesaksian pada suatu
sidang pengadilan maupun badan Pemerintah lainnya yang berkenaan dengan
properti yang dinilai, dengan terlebih dahulu mendapatkan persetujuan
(komitmen) dari pihak pemberi tugas dan segala beban biaya yang timbul
menjadi beban dan tanggung jawab dari pemberi tugas
n. Berdasarkan SPI 2015-105. 5.1.14, laporan Penilaian ini, TIDAK diperkenankan
untuk disebarluaskan kepada umum (Publik) maupun pihak lain, baik untuk
sebagian maupun untuk keseluruhan, atas opini nilai yang terdapat di dalamnya
termasuk isi pernyataan maupun seluruh isi dari laporan penilaian ini, termasuk
nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai yang terdapat dalam laporan penilaian
ini, dan tidak diperbolehkan dipergunakan sebagai referensi bagi pihak lain
yang tidak ada kaitannya dengan pemberi tugas, tanpa seizin maupun
sepengetahuan Penilai
o. Besaran nilai yang terdapat dalam Laporan penilaian ini, tidak mengikat, dan
sewaktu-waktu dapat mengalami perubahan, terlebih apabila diketemukan
adanya kerusakan dan kehilangan pada bagian mesin-mesin, peralatan-
peralatan dan alat-alat perlengkapan dan perlengkapan pendukung di
kemudian hari, yang jelas akan mempengaruhi besaran nilai yang terdapat
dalam laporan penilaian ini
p. Laporan Penilaian ini dianggap tidak sah dan tidak berlaku, apabila tidak tertera
cap basah/timbul (seal) KJPP Toto Suharto & Rekan serta tandatangan dari
Pimpinan Rekan dan/atau Rekan yang memiliki Izin Penilai Publik
- 72 -
5. KESIMPULAN

keterangan, faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan
pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa
jumlah Nilai Pasar dari properti yang diungkapkan di dalam laporan penilaian ini
pertanggal 1 Maret 2017, adalah sebesar :
Rp 142.615.500.000,-
(Seratus Empat Puluh Dua Miliar Enam Ratus Lima Belas Juta
Lima Ratus Ribu Rupiah)
Menggambarkan opini Nilai Pasar properti Santi Sari Boutique Hotel untuk
Keperluan PT. Baruna Propertindo Dalam Rangka kepentingan Penjaminan
Utang pada Instansi Perbankan.
Kami menegaskan bahwa laporan penilaian ini bersifat rahasia kepada perusahaan
sesuai dengan keperluan yang tertulis. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak
ketiga, dan baik sebagian maupun keseluruhan laporan atau rujukan terhadap laporan
ini tidak dibenarkan untuk diterbitkan dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran,
ataupun untuk dikomunikasikan kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis
terlebih dahulu dari kami untuk format maupun konteks dimana akan dimunculkan.
Hormat kami,
KJPP TOTO SUHARTO & REKAN
Licensed Public Appraisers
Ir. Yohn P.S. Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)

Rekan (Penilai Publik Bidang Properti & Bisnis)
No. MAPPI : S-00252
No. Ijin Penilai Publik: PB-1.08.00069
No. STTD-Penilai : 28/BL/STTD-P/AB/2010
- 73 -

Appraisal Santi Sari Hotel

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Appraisal Santi Sari Hotel

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI

SANTI SARI BOUTIQUE HOTEL

Up. Bapak Made Arta Jaya, SH

Perihal : Laporan Penilaian Properti PT. Baruna Propertindo

Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua

Ir. Yohn P.S. Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)

1. Pernyataan dalam laporan penilaian ini, yang mana berdasarkan pada

Ir. Yohn P.S. Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.) …………………………

Bambang Tri Wahyudi, S.T. …………………………

Erwin Nasution, A.Md. …………………………

Berton Simanjuntak, A.Md. …………………………

Hafid Arif, A.Md. …………………………

Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua

SURAT PENGANTAR ............................................................................................ i

3.3 Bangunan-Bangunan dan Sarana Pelengkap ............................................... 28

1.2 Identifikasi Pemberi Tugas & Pengguna Laporan

Pemberi Tugas & Pengguna Laporan adalah PT. Baruna Propertindo,

Pengguna Laporan Lainnya adalah Instansi Perbankan, merupakan

1.3 Maksud & Tujuan Penilaian

1.4 Identifikasi & Objek Penilaian

Tugas penilaian ini dilaksanakan untuk mengindentifikasi objek penilaian

1.5 Indentifikasi Bentuk Kepemilikan

1.6 Konfirmasi Dasar Penilaian

1.7 Dasar Nilai & Definisi-Definisi

Peralatan (Equipment) adalah Aset-aset lain yang digunakan untuk

1.8 Pendekatan Penilaian

Dalam melakukan suatu pekerjaan penilaian aset/properti, lazimnya

a. Pendekatan Pasar (Market Approach)

Penyesuaian ini meliputi faktor-faktor lokasi/letak tanah, kontur tanah

c. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

1.9 Pendekatan Penilaian Yang Digunakan dan Alasannya

Dalam penilaian ini kami menggunakan satu pendekatan yaitu Pendekatan

Properti yang dinilai secara fisik merupakan perseroan yang bergerak

1.10 Tanggal Inspeksi & Tanggal Penilaian

1.11 Bahasa & Mata Uang Yang Digunakan

1.12 Tingkat Kedalaman Investigasi

Tingkat kedalaman investigasi dalam laporan ini adalah sebagai berikut :

 Dalam penilaian ini kami melakukan Investigasi terhadap objek

Sifat dan Sumber Informasi yang diandalkan adalah sebagai berikut :

1.14 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian

Dalam penilaian ini tidak terdapat kejadian-kejadian penting (subsequent

1.15 Asumsi Khusus

Bali merupakan salah satu provinsi di Indonesia yang dikenal dengan

Secara geografis Provinsi Bali

Luas wilayah Provinsi Bali secara keseluruhan mencapai 5.636,66 km atau

Diantara ke sembilan kabupaten/ kota tersebut, Kabupaten Buleleng

Kabupaten yang terluas di Pulau Bali

Keadaan topografi yang demikian menunjukkan bahwa wilayah Kabupaten

Luas Kabupaten Buleleng secara keseluruhan 1.365,88 Km2 atau 24,25 %

Wilayah Bali utara hampir seluruhnya ditetapkan bernaung di bawah

2.3 Perekonomian Provinsi Bali

Mengawali tahun 2017,

Tahun 2016 menjadi

Perekonomian Bali juga menunjukkan perbaikan kinerja. Pada tahun 2016

Dari sisi penawaran, perbaikan kinerja

Ekonomi Bali yang memiliki pangsa sebesar 1,57% terhadap ekonomi

Sementara itu, inflasi Bali tahun 2016

Optimisme akan stabilitas inflasi

Dari sisi kesejahteraan, angka

Menghadapi tantangan perekonomian ke depan, terdapat beberapa hal-hal

2.4 Perkembangan Pariwisata Bali

Dibandingkan dengan bulan Januari 2016, dari sepuluh negara dengan

Dibanding bulan sebelumnya, juga tercatat 3 dari 10 negara kontributor