November 8, 2019

2019

PROPOSAL
PERUMAHAN
GRIYA NUSA
INDAH
TANJUNG PIAYU - BATAM
 PT. LJK ( Lingga Jaya Kontruksi )
November 8, 2019

DAFTAR ISI

I. Executive Summary

II. Informasi Perusahaan : PT. LINGGA JAYA KONTRUKSI

a. Legalitas
b. Struktur Organisasi
c. Financial Performa
d. Pengalaman Perusahaan

III. Latar Belakang Proyek Perumahan (Proper)

a. Sejarah Proper
b. Konsep Proper

IV. Aspek Sosial & Environment

a. Lokasi Proper
b. Demografi
c. Kependudukan
d. Fasilitas Umum

V. Aspek Aspek Perijinan (Legalitas)

a. Perijinan Project
b. Rekomendasi dari Pihak Terkait

VI. Aspek Pemasaran

a. Potensi & Segmentasi Pasar
b. Markeing Strategy
c. Project Utility

VII. Aspek Keuangan Proyek

a. Proyeksi Biaya Pembangunan
b. Sumber Dana
c. Proyeksi Penjualan
d. Rencana Cash Flow

VIII. Aspek Teknis

a. Tahap Persiapan
b. Tahap Konstruksi
c. Tahap Operasional
d. Equipments

IX. Kesimpulan

LINGGA JAYA KONTRUKSI 2

 PT. LJK ( Lingga Jaya Kontruksi )
November 8, 2019
I. Executive Summary
Nama Proper : Perumahan Griya Nusa Indah ‘’Cluster Colony’’
Lokasi Proper : Tanjung Piayu, Kecamatan Sungai beduk, Muka Kuning, Pantai
Timur
Peruntukan : Pembangunan Perumahan
Luas Lokasi : 32.007,76m2
Luas Kavling : 19.760 m2 (60%)
Jumlah Unit : 239 unit
Type unit :
 10 unit Ruko 2 Lt Type .72/90
 19 unit Rumah Tinggal 2Lt Type.65/90
 40 unit Rumah Tinggal 2Lt Type.54/90
 39 unit Rumah Tinggal 2Lt Type.45/90
 36 unit Rumah Tinggal 1Lt Type.36/90
 95 unit Rumah Tinggal 1Lt Type.36/72
Periode Project : 2 Tahun
Nilai Penjualan : Rp. 84,064,000,000,-
Modal Sendiri : Rp. 32,810,850,000,-
Pinjaman/Investment : Rp. 31,524,150,000
Keuntungan : Rp.19,729,000,000
Developer : PT. LINGGA JAYA KONTRUKSI

II. Sejarah singkat

Management PT. PT. LINGGA JAYA KONTRUKSI mulai berdiri pada tahun 2015 berdasarkan pada akta

pendirian PT. Pada tanggal 14 Juli 2015 nomor 37 dikantor Notaris Eka Astrie Maeriska,

SH.MH.,M.KN. Sebelum menggunakan badan hukum PT. LINGGA JAYA KONTRUKSI perusahaan

berpengalaman yang bergerak di bidang kontraktor kontruksi bangunan Gedung hinga saat ini

merambah sebagai pengembang perumahan (Developer).

Dunia property saat ini masih menunjukkan perkembangan dan prospek yang cukup baik, hal ini

didukung dengan maraknya dunia perbankan menyalurkan kredit konsumtif khususnya Kredit

Kepemilikan Rumah (KPR). Dalam rangka menangkap peluang usaha yang masih terbuka lebar,

kami dari pihak pengembang (Developer) tergugah untuk mengembangkan pembangunan kota.

Karena dunia usaha property masih menunjukkan perkembangan dan prospek yang cukup baik maka

kami berinisiatif melakukan pengembangan proyek perumahan dan Ruko di wilayah Propinsi

Kepulauan Riau Kotamadya Batam.

LINGGA JAYA KONTRUKSI 3

 PT. LJK ( Lingga Jaya Kontruksi )
November 8, 2019
Proyek Gedung yang sudah kami kerjakan adalah sebagai berikut :

No Nama Proyek Pembangunan Alamat

1 Hotel Johar Baru - Hotel Johar Baru – Jakarta Pusat
2 Rusunawa Aspol – Rumah Susun Bangkingan - Surabaya
3 Menara Sapphire - Apartemen Grand Dadap City - Tanggerang
4 Puri Khayangan - Apartemen Batam Center - Batam

Dibawah ini adalah foto kerja yang sudah kami kerjakan :

LINGGA JAYA KONTRUKSI 4

 PT. LJK ( Lingga Jaya Kontruksi )
November 8, 2019

III. MANAJEMEN
2.1 Hubungan dengan Bank
Kami sudah menjalin hubungan dengan beberapa perbankan berupa transaksi keuangan pada proyek
kami sebelumnya. Dan saat ini kami sedang mengajukan kerjasama pembiayaan Kredit Pembelian Lahan
dan Kredit kontruksi untuk proyek perumahan kami :

1. Bank BNI
2. Bank BNI Syariah
3. Bank Mandiri
4. Bank Cimb Niaga
5. Bank BTN
6. Bank Panin

2.2 Struktur Organisasi

Organisa berbentuk PT (perseroan terbatas) telah disusun suatu struktur organisasi yang terdiri dari
4(Empat)divisi,yakni Divisi Operasional ,Divisi keuangan, Divisi Umum dan divisi pemasaran. Masing-
masing Divisi dipimpin seorang direktur dan beberapa orang staff. Tanggung jawab masing-masing Divisi
secara garis lurus lansung ke Direktur Utama ,tetapi tidak menutup kemungkinan adanya koordinasi
antara masing-masing Divisi dan staff yang bersangkutan.

Dilakukan rapat koordinasi organisasi yang dilakukan secara rutin seminggu sekali untuk memastikan
kegiatan operasional-sales-marketing berjalan dengan baik..

STRUKTUR ORGANISASI “PT. LINGGA JAYA KONTRUKSI”

LINGGA JAYA KONTRUKSI 5

 PT. LJK ( Lingga Jaya Kontruksi )
November 8, 2019

PROFILE PERUMAHAN GRIYA NUSA INDAH

Fasilitas Umum:

 Masjid : 300 m
 Kantor Kecamatan : 500 m
 Puskesmas : 600 m
 Sarana Pendidikan SD,SMP,SMU : 500 m
 Pasar Tradisional : 700 m
 Bank Permata, Bank Niaga,
Mandiri, BNI, BRI : 800 m
 Jaringna Listrik : ada
 Air Bersih : ATB
 Telepon : ada
 Berdekatan dgn lokasi proper : Pesaing .............................

iii. Aspek Aspek Perijinan (Legalitas)

Pekerjaan Penyelesaian Proper “Griya Nusa Indah” Tanjung Piayu diharapkan dapat terlaksana
sesuai time schedule yang direncanakan, sehingga aspek Legalitas menjadi sangat penting & perlu
dipastikan terpenuhi sesuai peraturan yang berlaku untuk mengantipasi adanya potensi masalah
hukum.

a. Perijinan Project
Ijin IPPT :
S.I.U.P :
Site Plan :
S.K.D.P :
Kep. Hum dan HAM :
T.D.P :
N.P.W.P :
LINGGA JAYA KONTRUKSI 6
 PT. LJK ( Lingga Jaya Kontruksi )
November 8, 2019
Bukti Penguasaan Lahan :
IMB Induk : Proses
Rekomendasi PLN : Proses
Rekomendasi PDAM : Proses
Keterangan Bebas Banjir : Proses

iv. Aspek Pemasaran

a. Potensi & Segmentasi Pasar

Kebutuhan akan perumahan yang representatif menjadi hal yang sangat urgent bagi setiap
masyarakat/keluarga. Dan Lokasi proper “Griya Nusa Indah” Tanjung Piayu, diharapkan dapat
memenuhi kebutuhan masyakat kelas menengah tersebut. Hal ini disebabkan karena Lokasi
Proper berada di posisi yang cukup strategis salah satunya disebabkan oleh banyak real estate
yang berada di sekitar lokasi proper. Kawasan real estate di sekitar lokasi proper tersebut dihuni
oleh masyarakat/populasi kelas menengah ke atas dengan pendapatan perkapita yang terus
meningkat setiap tahun.
Dengan kondisi seperti tersebut di atas, dapat diperkirakan bahwa pemilihan segmen pasar
menengah ke atas cukup memadai untuk diperhitungkan.

b. Marketing Strategy
Strategi pemasaran yang akan digunakan adalah dengan mengaplikasikan strategi marketing
mix yakni dengan memanfaatkan media promosi secara intensif. Media promosi antara lain
dengan menggunakan Attractive Leaflet, Brosur, Balon Promosi, Pemasangan spanduk serta
umbul-umbul, dan door to door ke Institusi yang dianggap potensi untuk kelas proper “Griya
Nusa Indah”.
Hal yang dapat dilakukan untuk dapat mempercepat penjualan Proper “Griya Nusa Indah” ini
adalah menemukan target market yang memiliki pendapatan tetap dan tidak terganggu akan
situasi dan kondisi perekonomian Indonesia.
Jaringan luas adalah salah satu asset penting dari PT. LJK . Melalui jaringan ini, PT LJK telah
memiliki potensial buyer yang berasal dari salah satu institusi pemerintah.

c. Project Utility
Berdasarkan stretegi pemasaran dan data yang diperoleh, maka pemanfaatan lahan untuk
pengembangan pembangunan rumah dapat lebih optimal dalam periode waktu satu tahun.
Utilitas/jaringan yang ada disekitar lokasi antara lain jaringan Listrik PLN, Telkom, ATB dan
jaringan pendukung lainnya

LINGGA JAYA KONTRUKSI 7

 PT. LJK ( Lingga Jaya Kontruksi )
November 8, 2019

v. Aspek Keuangan Proyek

a. Proyeksi Biaya Proper
b.
KEUANGAN PROJECT “Cluster Colony”
SIMULASI KEBUTUHAN ANGGARAN BIAYA PROJECT
NO. KETERANGAN UKURAN/SATUAN/UNIT PERKIRAAN BIAYA
I TANAH
Luas proper/m2 (100%) 32,007,76
Luas Proper/m2 bersih 32,000
Tanah efektif/m2 (60%) 19,760
Sarana/prasarana/m2 (40%) 12,240

Tanah matang/m2 650,000

Tanah efektif/m2 1,100,000
Biaya Tanah Matang Bersih 20,800,000,000
Biaya Tanah Efektif 21,736,000,000

II. PRASARANA /m 2: 650,000

10 unit*90m2*650000
19 unit*90m2*650000
40 unit*90m2*650000
39 unit*90m2*650000
36 unit*90m2*650000
95 unit*72m2*650000 12,870,000,000

III SARANA / UNIT : 6,500,000

239 unit 1,553,500,000

IV. BANGUNAN / M2

LINGGA JAYA KONTRUKSI 8

 PT. LJK ( Lingga Jaya Kontruksi )
November 8, 2019
Jumlah Unit 10
Luas bangunan / m2 72
Luas Tanah / m2 90
Biaya Bangunan / m2 2,750,000
Total Biaya Bangunan / unit 198,000,000
Total Biaya Bangunan 10 unit 1,980,000,000
Sales/Unit 497,000,000

Jumlah Unit 19
Luas bangunan / m2 65
Luas Tanah / m2 90
Biaya Bangunan / m2 2,750,000
Total Biaya Bangunan / unit 178,750,000
Total Biaya Bangunan 19 unit 3,396,250,000
Sales/Unit 465,000,000
Jumlah Unit 40
Luas bangunan / m2 54
Luas Tanah / m2 90
Biaya Bangunan / m2 2,750,000
Total Biaya Bangunan / unit 148,500,000
Total Biaya Bangunan 40 unit 5,940,000,000
Sales/Unit 449,000,000

Jumlah Unit 39
Luas bangunan / m2 45
Luas Tanah / m2 90
Biaya Bangunan / m2 2,750,000
Total Biaya Bangunan / unit 123,750,000
Total Biaya Bangunan 39 unit 4,826,250,000
Sales/Unit 411,000,000

Jumlah Unit 36
Luas bangunan / m2 36
Luas Tanah / m2 90
Biaya Bangunan / m2 2,750,000
Total Biaya Bangunan / unit 99,000,000
Total Biaya Bangunan 36 unit 3,564,000,000
Sales/Unit 295,000,000

Jumlah Unit 95
Luas bangunan / m2 36
Luas Tanah / m2 72
Biaya Bangunan / m2 2,750,000
Total Biaya Bangunan / unit 99,000,000
Total Biaya Bangunan 95 unit 9,405,000,000
Sales/Unit 270,000,000

LINGGA JAYA KONTRUKSI 9

 PT. LJK ( Lingga Jaya Kontruksi )
November 8, 2019
V. TOTAL BIAYA PROYEK
TANAH 20,800,000,000
PRASARANA 12,870,000,000
SARANA 1,553,500,000
BANGUNAN RMH 29,111,500,000
OVERHEAD (10%*sales) 8,406,400,000
TOTAL BIAYA PROYEK 64,335,000,000
SALES 84,064,000,000
MARGIN 19,729,000,000
SALES MARGIN 23.47%

VI. TOTAL MODAL PROYEK

MODAL SENDIRI (51%) 32,810,850,000
INVESTOR/BANK (49%) 31,524,150,000
TOTAL MODAL PROYEK 64,335,000,000

c. Sumber Dana
Pembiayaan awal (Initial Investment) yang digunakan untuk perijinan dan modal kerja sarana,
prasarana, kontruks serta biaya overhead diperoleh dengan komposisi modal sendiri dan modal
investor. Untuk kebutuhan financing proyek, Manajemen perusahaan berencana memenuhi
sumber dana dengan komposisi sebagai berikut :
 51% bersumber dari Investor/Bank
 50% bersumber dari Dana Sendiri

d. Proyeksi Penjualan
Berdasarkan proyeksi penerimaan dan pengeluaran kas, dapat diinformasikan sumber
pengembalian sbb. :
Penerimaan Penjualan : Rp.84,064,000,000,- (kelebihan tanah excluded)
HPP : Rp.84,064,000,000,-
Margin Kotor : Rp.19,729,000,000,- (23,47%)

LINGGA JAYA KONTRUKSI 10

 November 8, 2019
d. Rencana Cash Flow Ruko 2 Lantai dengan asumsi harga jual Rp 497.000.000/unit

No KETERANGAN Total BULAN

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

I SALDO AWAL

II CASH IN
1 DANA BANK 4.500.000.000 2.000.000.000 1.000.000.000 500.000.000 500.000.000 250.000.000 250.000.000 - - - -
2 MODAL PERUSAHAAN 4.476.300.000 4.476.300.000
3 DOWN PAYMENT
T 36/60 42 2.100.000.000 10 500.000.000 10 500.000.000 10 500.000.000 12 600.000.000 -
4 SALES
T 36/60 42 8.400.000.000 - - - - 5 1.000.000.000 5 1.000.000.000 5 1.000.000.000 5 1.000.000.000 10 2.000.000.000 12 2.400.000.000
HJ 200.000.000
TOTAL CASH IN 19.476.300.000 6.976.300.000 1.500.000.000 1.000.000.000 1.100.000.000 1.250.000.000 1.250.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 2.000.000.000 2.400.000.000

III CASH OUT

1 TANAH 2.733.000.000 2.733.000.000
2 KONSTRUKSI
T 36/60 42 5.193.300.000 2.819.650.000 1.123.650.000 250.000.000 500.000.000 250.000.000 250.000.000 - - - -
3 OVERHEAD
T 36/60 42 1.050.000.000 350.000.000 200.000.000 200.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 - - - -

TOTAL CASH OUT 8.976.300.000 5.902.650.000 1.323.650.000 450.000.000 600.000.000 350.000.000 350.000.000 - - - -

IV SURPLUS (DEFISIT) 10.500.000.000 1.073.650.000 176.350.000 550.000.000 500.000.000 900.000.000 900.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 2.000.000.000 2.400.000.000

HUTANG BANK 4.500.000.000 - - - - 535.714.286 535.714.286 535.714.286 535.714.286 1.071.428.571 1.285.714.286

November 8, 2019
November 8, 2019

vi. Aspek Teknis

a. Tahap Persiapan
 Perencanaan
 Perijinan
 Persiapan Awal / Land Clearing
Secara umum timetable pelaksanaan proyek sesuai dengan tabel berikut :

TIME TABLE PROGRESS PELAKSANAAN PROPER "GRIYA NUSA INDAH" TJ. PIAYU

BULAN
NO URAIAN PEKERJAAN
I - VI VI - X XI - XIII XV XV XVI XVII XVIII XIX XX
7
i PERIJINAN

ii PENGUASAAN LAHAN

iii PEKERJAAN PERSIAPAN LOKASI

iv PEKERJAAN PRASARANA

v PEKERJAAN BANG. RMH & SARANA

PEKERJAAN PERSIAPAN
PEKERJAAN TANAH
PEKERJAAN PONDASI
PEKERJAAN STRUKTUR
PEKERJAAN DINDING
PEKERJAAN KUSEN, PINTU& JENDELA
PEKERJAAN LANTAI
PEKERJAAN ATAP
PEKERJAAN PLAFOND
PEKERJAAN KUNCI & PENGGANTUNG
PEKERJAAN SANITAIR
PEKERJAAN LISTRIK
PEKERJAAN FINISHING

vi MARKETING
BOOKING / DOWN PAYMENT
PENJUALAN

vii AKAD PEMBIAYAAN

PENGEMBALIAN PINJAMAN

VIII OPERASIONAL

TOTAL PROGRESS

AKUMULASI PROGRESS
 PT. LJK ( Lingga Jaya Kontruksi )
November 8, 2019
a. Tahap Konstruksi
Pembangunan rumah beserta sarana dan prasarana akan membutuhkan waktu selama 24 bulan.
Material yang digunakan adalah sesuai dengan tabel di bawah.
Spesifikasi Teknis

Jenis Pekerjaan
Spesifikasi
Rumah
Pondasi Beton Bertulang
Dinding Batako - plester Aci & Cat
Lantai Keramik 40x40CM
Rangka Atap Rangka Atap Baja Ringan Genteng Metal - Rangka Hollow
Penutup Atap Setara genteng beton
Plafond Gypsum - Rangka Furing
Listrik 1.300 Watt (Penyambungan Listrik Berdasarkan Realisasi dari PLN)
Pintu Pintu Utama : Panel, Pintu Kamar : Double Playwood, Pintu Km/Wc; PVC
Kusen Alumunium
Air ATB
Jendela Alumunium - Kaca 5 mm

vii. Kesimpulan

Berdasarkan analisa dan pemaparan proyek ini maka dapat kami simpulkan sebagai berikut :
 Kinerja keuangan PT. LJK ( Lingga Jaya Kontruksi ) menunjukkan peningkatan yang signifikan
sehingga relatif lebih aman untuk mendapatkan pinjaman dari bank.
 PT. LJK ( Lingga Jaya Kontruksi ) telah memiliki pengalaman yang memadai untuk
melaksanakan proyek yang sejenis dengan proposal Proper “Griya Nusa Indah”
 Proyek ini memiliki prospek yang cukup bagus dilihat dari aspek pemilihan lokasi, spesifikasi
bangunan, serta target market yang sudah jelas.

Demikian proposal Proper “Griya Nusa Indah” kami sampaikan. Terima Kasih

LINGGA JAYA KONTRUKSI 14