Oktober 2018

Kepada
PT Besindo Medi Prima
The Bellezza Permata Hijau
Office Tower Lantai 27 Unit 3
Jl. Letjen. Soepono No. 34
Jakarta Selatan

Hal : Penilaian Properti

File No. BDR 2018-XXXX

Dengan hormat,

Sehubungan dengan permintaan yang diajukan mengacu pada Proposal Ref.

No. BDR 18P-599/R2 tanggal 13 September 2018, kami telah melaksanakan
penilaian properti milik PT Besindo Medi Prima dan PT Beta Sinarindo
berupa 2 unit ruang kantor dan 1 unit ruko yang terletak di The Bellezza
Permata Hijau Office Tower Lantai 27 Unit 3 dan Unit 5, Jl. Letjen. Soepono No.
34, Kelurahan Grogol Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Jakarta Selatan,
Provinsi DKI Jakarta dan Delta Building Blok C 13-14, Jl. Suryopranoto 1-9,
Kelurahan Petojo Selatan, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat, Provinsi DKI
Jakarta.

Dasar penilaian kami adalah Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi pada
tanggal 24 September 2018, dengan tujuan untuk menunjang keperluan
Penjaminan Utang pada PT Bank Mandiri (Persero), Tbk.

Istilah “Nilai Pasar” tersebut didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang

yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan
(KEPI & SPI Edisi VI-2015-SPI.101.3.1).

Istilah “Nilai Likuidasi” tersebut didefinisikan sebagai sejumlah uang yang

mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif
pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi nilai
pasar. Pada beberapa situasi Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang
tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi
yang tidak menguntungkan penjual (KEPI& SPI Edisi VI-2015-SPI.102-3.7.1).
Berdasarkan pada Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia
Edisi VI-2015 (KEPI & SPI Edisi VI-2015) dan setelah melakukan investigasi
lapangan, mengumpulkan data yang berkaitan dengan properti, menganalisa,
membandingkan dan melakukan penyesuaian atas semua faktor yang relevan
yang turut mempengaruhi nilai, kami sampaikan rincian atas Nilai Pasar dan
Indikasi Nilai Likuidasi sebagai berikut :

Indikasi
Nilai Pasar
Lokasi Properti Nilai Likuidasi
(Rp)
(Rp)

1. Properti milik PT. Besindo Medi

Prima yang terletak di The Bellezza
Permata Hijau Office Tower Lantai
27 Unit 3 milik, Jl. Letjen. Soepono
No. 34, Kelurahan Grogol Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama,
Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 5.661.000.000 3.397.000.000
2. Properti milik PT. Beta Sinarindo
yang terletak di The Bellezza
Permata Hijau Office Tower Lantai
27 Unit 5, Jl. Letjen. Soepono No.
34, Kelurahan Grogol Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama,
Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 9.768.000.000 5.861.000.000
3. Properti milik PT. Beta Sinarindo
yang terletak di Delta Building Blok
C 13-14, Jl. Suryopranoto 1-9,
Kelurahan Petojo Selatan,
Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat,
Provinsi DKI Jakarta 12.206.000.000 7.324.000.000

Jumlah Keseluruhan 27.635.000.000 16.582.000.000

2
Untuk keperluan sesuai tujuan tersebut di atas, kami berpendapat bahwa:

Rp27.635.000.000,-
(DUA PULUH TUJUH MILIAR
ENAM RATUS TIGA PULUH LIMA JUTA RUPIAH)

merupakan jumlah Nilai Pasar properti tersebut pada tanggal 24 September

2018, dan

Rp16.582.000.000,-
(ENAM BELAS MILIAR
LIMA RATUS DELAPAN PULUH DUA JUTA RUPIAH)

merupakan jumlah Indikasi Nilai Likuidasi properti tersebut pada tanggal 24

September 2018, dengan berpedoman pada kondisi pembatas tersebut dalam
laporan.

Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan
apapun dari properti yang kami nilai atau nilai yang kami laporkan, baik saat ini
maupun dimasa datang.

Hormat kami,
KJPP BENEDICTUS DARMAPUSPITA DAN REKAN
Pimpinan Rekan

Ir. Benedictus Supriyanto Darmapuspita, MSc., MAPPI (Cert)

Nomor Izin Penilai Publik : PB-1.09.00121
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti dan Bisnis (PB)
MAPPI : 94-S-00409
STTD OJK (Pasar Modal) : STTD.PPB-18/PM.2/2018
STTD OJK (IKNB) : 050/NB.122/STTD-P/2017
No. Register : RMK-2017.00108
BS/AW/WIL/BFK/dys/ti/18CD-0281

3
 KONDISI PEMBATAS

1. Dalam penilaian ini status properti diasumsikan dalam kondisi kepemilikan yang
sah dan bertanggung jawab, bebas dari sengketa, perjanjian-perjanjian khusus
serta murni dari beban utang atau hipotek, dan photocopy dokumen yang kami
terima sesuai dengan aslinya.

2. Informasi dan data yang telah diberikan oleh pihak pemberi tugas kepada kami
seperti yang telah disebutkan dalam laporan penilaian diasumsikan akurat dan
benar.

3. Penilai telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun investigasi

yang kami lakukan tidak melingkupi survei detail terhadap kerusakan pada bagian-
bagian properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak terjangkau, yang dapat
mempengaruhi risiko umur ekonomis properti. Oleh sebab itu kami
mengasumsikan bahwa properti yang dinilai terbebas dari hal-hal tersebut diatas
dan dengan demikian tidak akan mempengaruhi nilai.

4. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam
laporan, serta ditujukan terbatas kepada klien dimaksud.

5. Baik seluruh maupun sebagian dari isi laporan ini tidak diizinkan untuk
dipublikasikan melalui iklan, pemberitaan media, penjualan, atau media lainnya,
tanpa seizin dari KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan.

6. Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal tersebut dan pendapat mengenai
kondisi, penggunaan dan hunian didasarkan hasil pengamatan pada tanggal
tersebut.

7. Nilai properti dilaporkan dalam satuan mata uang Indonesia (Rupiah).

8. Indikasi Nilai Likuidasi dalam penilaian ini hanya berlaku pada tanggal penilaian
dan merupakan estimasi awal yang tidak mengikat serta tidak dapat digunakan
pada saat terjadi pelepasan kredit macet atau pengambilalihan aset jaminan
oleh Bank.

9. Laporan penilaian properti ini tidak berlaku sah bila tidak dicetak di atas kertas
khusus berlogo dan atau dengan cap huruf timbul KJPP Benedictus Darmapuspita
dan Rekan, dan ditandatangani oleh rekan yang secara resmi ditunjuk.

**********

4
 PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan sebagai Penilai independen, kami

yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa:

• Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah

benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai;
• Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang
dilaporkan;
• Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai;
• Imbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang
dilaporkan;
• Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai
Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VI-2015 (KEPI & SPI
Edisi VI-2015);
• Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang
ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui
Pemerintah;
• Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis properti
yang dinilai;
• Penilai melakukan investigasi terhadap properti yang dinilai; dan
• Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian,
telah menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan
penilaian.

Nama Tanda Tangan

Penanggung Jawab:
Ir. Benedictus Supriyanto Darmapuspita, MSc., MAPPI (Cert)
Nomor Izin Penilai Publik : PB-1.09.00121
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti dan Bisnis (PB)
MAPPI : 94-S-00409
STTD OJK (Pasar Modal) :STTD.PPB-18/PM.2/2018
STTD OJK (IKNB) : 050/NB.122/STTD-P/2017
No. Register : RMK-2017.00108

Pemeriksa:
Muhammad Azwar Waris, S.H., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert)
Nomor Izin Penilai Publik : P-1.18.00524
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P)
MAPPI : 13-S-04078
No. Register : RMK-2018.02046

5
 Nama Tanda Tangan
Penilai:
Williem Susanto, S.T.
MAPPI :17-P-07411
No. Register : RMK-2017.01811

Tenaga Teknis:
Bagus Fadhil Khairi, S.T.

6
 PENDAHULUAN

1. Status dan Kualifikasi Penilai

KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan (selanjutnya disebut ”BDR”

atau ”Kami”) didirikan di Jakarta pada tahun 2008 dan telah memenuhi
persyaratan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia No.
56/PMK.01/2017 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Keuangan
No. 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik.

BDR yang berkedudukan di Jalan Musi No. 38, Jakarta Pusat merupakan
Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar sebagai Profesi Penunjang
Pasar Modal berdasarkan surat No. S-8154/BL/2012 tanggal 29 Juni 2012
dan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 696/KM.1/2012 tentang Izin
Usaha Kantor Jasa Penilai Publik dengan nomor izin: 2.12.0103 tanggal
18 Juni 2012.

Penanggung jawab dari Laporan Penilaian ini adalah Ir. Benedictus

Supriyanto Darmapuspita, MSc., MAPPI (Cert) dengan nomor anggota
MAPPI: 94-S-00409 dengan Nomor Izin Penilai Publik PB-1.09.00121,
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 144/KM.1/2009,
tanggal 10 Februari 2009 dengan klasifikasi Bidang Jasa Penilai Properti
dan Bisnis.Dan memiliki kualifikasi Penilai sebagai Profesi Penunjang
Pasar Modal dengan nomor STTD.PPB-18/PM.2/2018, serta sebagai
penilai di Industri Keuangan Non Bank (IKNB) dengan STTD OJK (IKNB)
No. 050/NB.122/STTD-P/2017, tanggal 7 April 2017.

Kami tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan, baik

aktual maupun potensial dengan objek penilaian dan/atau pemilik properti.
Dengan demikian, kami memberikan penilaian yang objektif dan tidak
memihak.

2. Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Mengacu pada Proposal Ref. No. BDR 18P-599/R2, tanggal 13

September 2018, Pemberi Tugas Penilaian adalah:

a. Nama : PT Besindo Medi Prima

b. NPWP : 01.955.339.5-013.000
c. Bidang Usaha : Perlengkapan Kesehatan
d. Alamat : The Bellezza Permata Hijau
Office Tower Lantai 27 Unit 3
Jl. Letjen. Soepono No. 34
Jakarta Selatan
e. Penanggung Jawab : Direksi PT. Besindo Medi Prima

7
 Laporan penilaian properti ini diterbitkan tanggal XX Oktober 2018
dengan File No. BDR 2018-XXXX dan akan digunakan oleh PT Bank
Mandiri (Persero), Tbk.

3. Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dari penilaian ini adalah untuk menentukan Nilai Pasar dan
Indikasi Nilai Likuidasi dari properti yang dinilai dengan
mempertimbangkan dan mengacu kepada tujuan penilaian, yaitu untuk
menunjang keperluan Penjaminan Utang pada PT Bank Mandiri
(Persero), Tbk.

4. Objek Penilaian

Objek penilaian properti terdiri dari:

1. 1 (satu) unit ruang kantor milik PT. Besindo Medi Prima dengan
luas 153 meter persegi yang terletak di The Bellezza Permata Hijau
Office Tower Lantai 27 Unit 3, Jl. Letjen. Soepono No. 34, Kelurahan
Grogol Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Jakarta Selatan,
Provinsi DKI Jakarta.
2. 1 (satu) unit ruang kantor milik PT. Beta Sinarindo dengan luas 264
meter persegi yang terletak di The Bellezza Permata Hijau Office
Tower Lantai 27 Unit 5, Jl. Letjen. Soepono No. 34, Kelurahan
Grogol Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Jakarta Selatan,
Provinsi DKI Jakarta.
3. 2 (dua) bidang tanah yang saling berdampingan milik PT. Beta
Sinarindo dengan luas keseluruhan 162 meter persegi serta
bangunan ruko 5 (lima) lantai di atasnya dan sarana pelengkap yang
terletak di Delta Building Blok C 13-14, Jl. Suryopranoto 1-9,
Kelurahan Petojo Selatan, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat,
Provinsi DKI Jakarta.

Penilaian properti ini tidak mencakup kendaraan bermotor, alat berat,

perabot dan peralatan kantor, surat berharga perusahaan dan atau
properti berwujud dan tidak berwujud lainnya.

5. Identifikasi Bentuk Kepemilikan

Bentuk kepemilikan atas objek penilaian untuk lokasi 1 sampai 3 adalah

kepemilikan tunggal.

6. Dasar Nilai dan Standar Penilaian Yang Digunakan

Mengacu pada tujuan penilaian di atas, maka dasar nilai yang

dipergunakan dalam penilaian ini adalah Nilai Pasar dan Indikasi Nilai
Likuidasi. Penilaian ini mengacu kepada Kode Etik Penilai Indonesia dan
Standar Penilaian Indonesia Edisi VI-2015 (KEPI & SPI Edisi VI-2015).

8
7. Tanggal Penilaian

Inspeksi lapangan dilakukan pada tanggal 24 September 2018. Penilaian

dibuat per tanggal penilaian 24 September 2018.

8. Jenis Mata Uang yang Digunakan

Nilai dilaporkan dalam mata uang Rupiah.

9. Tingkat Kedalaman Investigasi

Tingkat kedalaman investigasi sesuai dengan ruang lingkup dari

penugasan penilaian yang telah disepakati, yaitu:

a. Mengidentifikasi dan melakukan inspeksi fisik atas properti yang dinilai.

Inspeksi fisik atas aset yang dinilai telah dilakukan pada tanggal 24
September 2018. Pada saat inspeksi, kami didampingi oleh perwakilan
dari PT Besindo Medi Prima dan PT Beta Sinarindo selaku
pemegang hak dari objek penilaian.

b. Melakukan observasi terhadap lingkungan di sekitar properti yang

dinilai.

c. Menganalisa data-data yang didapat di lapangan dan data-data yang

diberikan oleh pemberi tugas.

Data dan informasi menyangkut fisik dan legal atas objek penilaian
yang diperoleh dari pemberi tugas sesuai dengan dokumen
kepemilikan yang diterima. Adalah bukan tugas penilai untuk
melakukan uji tuntas dalam aspek hukum atau catatan publik serta
catatan kepemilikan.

d. Melakukan perhitungan penilaian dengan menggunakan

metode/pendekatan yang sesuai serta asumsi-asumsi yang digunakan
dalam perhitungan.

e. Menuangkan hasil analisa data pembanding, perhitungan nilai, serta

kesimpulan opini nilai dalam laporan penilaian.

10. Data dan Informasi

Kami berasumsi bahwa semua data dan informasi yang diterima akurat,
valid dan sesuai dengan aslinya.

Data umum yang digunakan dalam menganalisa nilai aset berupa:

a. Lokasi dan aksesibilitas.

9
 b. Kondisi lingkungan sekitar.
c. Informasi mengenai Rencana Tata Ruang Wilayah.

Data khusus berupa informasi dan salinan dokumen tentang properti yang
dinilai, yang kami terima dari pemberi tugas dan digunakan dalam
menganalisa nilai properti adalah:

a. Copy Sertipikat Hak Guna Bangunan

b. Copy SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang) PBB (Pajak Bumi
dan Bangunan)
c. Copy Surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)

Mengacu kepada surat representasi No.8577/BMP/KJPP/18, tanggal

24 September 2018, dinyatakan bahwa semua data dan informasi yang
diterima akurat, valid dan sesuai dengan aslinya.

11. Definisi & Penjelasan Istilah (Glossary)

a. Nilai Pasar (Market Value)

Istilah “Nilai Pasar” tersebut dalam laporan didefinisikan sebagai
estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (KEPI & SPI 2013-
SPI.101.3.1).

b. Nilai Likuidasi (Liquidation Value)

Istilah “Nilai Likuidasi” tersebut didefinisikan sebagai sejumlah uang
yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu
yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran
dalam definisi nilai pasar. Pada beberapa situasi Nilai Likuidasi dapat
melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang
membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan
penjual (KEPI & SPI Edisi VI-2015-SPI.102-3.7.1).

c. Pendekatan Pasar (Market Approach)

Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah
mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi
aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah
terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan
harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari
aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini
perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam
hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi
atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang

10
 sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan
digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi
karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan
dan yang dinilai (KEPI & SPI Edisi VI-2015-KPUP.17.2).

d. Biaya Pengganti Baru (New Replacement Cost)

Estimasi biaya untuk membuat suatu properti baru yang setara
dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat
pada tanggal penilaian (KEPI & SPI Edisi VI-2015-SPI 350.3.2.2).

e. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use /HBU)

Penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti,
yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara
memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan
menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut (KEPI & SPI Edisi VI-
2015-SPI.360.3.0).

12. Pendekatan Penilaian

Pendekatan Pasar
Pertimbangan penggunaan Pendekatan Pasar ini mengingat penilaian
properti berupa ruang kantor dan ruko dimana data pasar sekitar yang
serupa dan sejenis tersedia.

Pada umumnya, properti yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan

dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun
properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses
jual beli.

Berdasarkan pendekatan ini nilai properti diperoleh dengan

membandingkan beberapa transaksi jual beli properti sebanding yang
terletak tidak jauh dari properti yang dinilai. Data tersebut dianalisa dan
disesuaikan dengan perbedaan-perbedaan yang ada antara properti yang
dinilai dengan transaksi yang terjadi dipasaran. Proses perbandingan dan
penyesuaian tersebut dipengaruhi oleh faktor-faktor lokasi, bentuk, luas
tanah, luas bangunan dan fasilitas serta kondisi bangunan.

13. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian

Kami berasumsi tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian

yang dapat mempengaruhi hasil penilaian secara signifikan.

11
 RINGKASAN HASIL PENILAIAN

LOKASI 1

THE BELLEZZA PERMATA HIJAU

OFFICE TOWER LANTAI 27 UNIT 3
JALAN LETJEN. SOEPENO NO. 34, KELURAHAN GROGOL UTARA
KECAMATAN KEBAYORAN LAMA, JAKARTA SELATAN
PROVINSI DKI JAKARTA

Indikasi
Nilai Pasar
Properti Nilai Likuidasi
(Rp)
(Rp)

Ruang Kantor
5.661.000.000 3.397.000.000
(Luas unit = 153 m2)

LOKASI 1 1
 TINJAUAN PASAR

Kondisi Makro Ekonomi Indonesia

Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Triwulan II 2018 dari Bank Indonesia,

Perekonomian Indonesia meningkat cukup tinggi terutama didorong oleh
permintaan domestik dari konsumsi swasta dan pemerintah. PDB tumbuh
5,27% (yoy) pada triwulan II 2018 atau tertinggi sejak 2013 (Grafik 1).

Investasi tumbuh 5,87% (yoy) pada triwulan II 2018, melambat dibandingkan

dengan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 7,95% (yoy), dipengaruhi
berkurangnya hari kerja pada Juni 2018 akibat hari libur yang lebih panjang.
Investasi bangunan pada triwulan II 2018 tumbuh 5,02% (yoy) didukung oleh
terus berlanjutnya aktivitas terkait proyek infrastruktur pemerintah (Grafik 2).
Bank Indonesia memperkirakan pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan
2018 tetap dalam kisaran 5,0-5,4% dan akan meningkat menjadi 5,1-5,5% pada
tahun 2019.

Grafik 1 Path Pemulihan Ekonomi Grafik 2 Pertumbuhan Investasi

Inflasi IHK (Indeks Harga Konsumen) pada triwulan II 2018 tercatat sebesar
0,90% (qtq), lebih rendah dibandingkan inflasi IHK pada akhir triwulan
sebelumnya yang sebesar 0,99% (qtq). Lebih rendahnya inflasi pada periode ini
disebabkan oleh terjaganya inflasi bulanan sepanjang triwulan II 2018.
Perkembangan inflasi sepanjang periode triwulan II 2018 tersebut masih
sejalan dengan kisaran sasaran inflasi 2018 yakni 3,5%±1% (yoy). Memasuki
awal triwulan III 2018, inflasi IHK tetap terkendali pada kisaran sasaran inflasi
3,5%±1%

Perkembangan Ruang Kantor di luar Central Business District (CBD)

Bangunan Ciputra International Tower 3 dan Tamansari Parama secara resmi

mulai beroperasi pada kuartal ini, membawa tambahan pasokan ruang kantor
sekitar 45.000 m². Ada empat gedung perkantoran yang dibuka dalam enam
bulan terakhir, dengan pasokan kumulatif mencapai 3,2 juta meter persegi di
Q2 2018. Paruh kedua 2018 seharusnya memiliki delapan bangunan dengan

LOKASI 1 2
luas hampir 190.000 meter persegi. Jakarta Selatan dan Pusat mungkin akan
tetap menjadi daerah yang paling aktif dalam menyumbang persediaan kantor
baru, sekitar 62% dari total pasokan masa depan di luar CBD dari 2018 hingga
2021.

Di TB Simatupang, setelah 18 bulan tanpa bangunan baru, setidaknya harus

ada enam gedung kantor baru yang kemungkinan akan selesai antara 2018
dan 2021. Berdasarkan progres konstruksi saat ini, The Sima, Zuria dan Tower
G Arkadia harusnya beroperasi di 2018-2019. Koridor bisnis ini kemungkinan
akan semakin berkembang seiring dengan perkembangan infrastruktur saat ini,
seperti MRT dan Jalan Tol Depok-Antasari.

Grafik Pasokan Kumulatif Berdasarkan Wilayah

*) Tidak termasuk TB Simatupang

Pasar perkantoran di luar CBD mungkin hanya akan menyaksikan penambahan

ruang seluas 90.000 m² untuk pasokan kumulatif kantor strata-title, yang
seharusnya dicatat pada 975.000 m² pada akhir 2018. Hingga akhir Q2 2018,
take-up rate persediaan kantor untuk penjualan hanya tumbuh 2,1%,
dibandingkan dengan pada Q4 2017. Di H2 2018, kami memperkirakan take-up
rate tumbuh 2,5-3,0% hingga mencapai 70% pada akhir 2018. Pada Q2 2018,
harga jual rata-rata kantor strata-title di luar CBD (tidak termasuk TB
Simatupang) adalah sekitar Rp37 juta/m². Karena penyerapan lambat di kantor
strata-title di H1 2018, harga kemungkinan akan tetap stabil sampai akhir 2018.
Sementara itu, harga di TB Simatupang akan datar pada Rp32,8 juta/m² di H2
2018.
Sumber :
1. Laporan Perekonomian Indonesia 2018, Bank Indonesia
2. Jakarta Property Report Q2 2018, Colliers International

LOKASI 1 3
 DATA DAN PENILAIAN PROPERTI

LOKASI DAN IDENTIFIKASI

Properti dalam lingkup penilaian ini terletak di The Belleza Permata Hijau Office
Tower Lantai 27 Unit 3, Jl. Letjen. Soepeno No. 34, Kelurahan Grogol Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta, berada
kurang lebih 450 meter sebelah Tenggara persimpangan antara Jalan Letjen.
Soepeno (Jalan Arteri Permata Hijau) dan Jalan Raya Kebayoran Lama. Lokasi
tersebut berjarak kurang lebih 10 kilometer sebelah Barat Daya Monumen
Nasional (Monas).

Jalan di depan Bangunan

Jalan di depan The Bellezza Permata Hijau Office Tower adalah Jalan Letjen.
Soepeno (Jalan Arteri Permata Hijau), merupakan jalan 2 (dua) arah yang
terbuat dari perkerasan aspal dengan lebar jalan kurang lebih 40 meter. Pada
saat inspeksi lapangan dilaksanakan, jalan tersebut berada dalam kondisi baik.

DATA LINGKUNGAN DAN FASILITAS LAINNYA

Properti ini terletak di daerah yang diperuntukkan sebagai Zona Perkantoran,

Perdagangan dan Jasa. Sarana utilitas seperti listrik dari PLN, air bersih dari
PAM, dan saluran telepon dari TELKOM tersedia di kawasan ini.

Sarana angkutan umum tersedia di sepanjang Jalan Letjen. Soepeno (Jalan

Arteri Permata Hijau), di depan The Belleza Permata Hijau Office Tower.

Lingkungan terdekat dari lokasi tersebut di atas terdiri dari bangunan-bangunan

komersial dan residensial. Di antara bangunan-bangunan di kawasan tersebut
yang dapat dipergunakan sebagai petunjuk antara lain :

The Bellezza Shopping Arcade

ITC Permata Hijau
Apartemen Permata Hijau

URAIAN FISIK PROPERTI

Bentuk Unit Ruang Kantor, Batas Unit Ruang Kantor

Bentuk properti beraturan dengan jumlah 1 (satu) unit ruang kantor yang
berada di The Belleza Permata Hijau Office Tower Lantai 27 Unit 3.

Adapun batas - batas di sekitar bangunan The Bellezza Permata Hijau Office
Tower tersebut sebagai berikut:

LOKASI 1 4
sebelah Utara : Jalan Letjen. Soepeno
sebelah Timur : Apartemen Bellezza
sebelah Selatan : Apartemen Permata Safir
sebelah Barat : Rumah penduduk

Luas Unit Ruang Kantor dan Dokumen Kepemilikan

Properti ini terdiri atas 1 (satu) unit ruang kantor dengan luas 153 meter
persegi yang secara teknis diuraikan dalam Sertipikat Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun No. 4787/OFFICE/XXIV/27.OF-3, pada saat penilaian dilakukan
sesuai dengan copy sertipikat yang kami terima pemegang hak terdaftar atas
nama PT. Besindo Medi Prima, dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kota
Administrasi Jakarta Selatan pada tanggal 3 Mei 2011. Gambar Denah No.
9030/2011 tanggal 2 Mei 2011. Satuan Rumah Susun ini dibangun di atas
sebidang tanah bersama Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 2422/Grogol Utara
dengan Surat Ukur No. 01715/2004 pada tanggal 12 April 2004.

Bentuk kepemilikan properti berupa 1 (satu) unit ruang kantor dengan luas 153
meter persegi adalah kepemilikan tunggal.

Luas ruang kantor pada copy dokumen kepemilikan yang kami peroleh, kami
gunakan sebagai dasar penilaian ini.

Dalam proses penilaian ini kami dilengkapi copy Sertipikat Hak Milik atas
Satuan Rumah Susun tersebut di atas. Kami berasumsi bahwa dokumen
tersebut sah dan bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.

PEMANFAATAN RUANG KANTOR

Deskripsi ruang kantor dan sarana pelengkap diuraikan sebagai berikut:

RUANG KANTOR:

Ruang kantor dalam penilaian ini terdiri dari 1 (satu) unit ruang
kantor atas nama PT Besindo Medi Prima yang berada di The
Belleza Permata Hijau Office Tower Lantai 27 Unit 3.

Secara fisik bangunan unit ruang kantor ini berangka beton

dengan dinding batu bata diplester dilapis wallpaper, dinding
penyekat menggunakan rangka gypsum dicat lapis wallpaper
dan sebagian dinding penyekat menggunakan kaca, berlantai
granit dan karpet, langit-langit gypsum, jendela kaca rangka
alumunium dan pintu terbuat dari panel kayu rangka kayu.

Akses pintu masuk menuju unit ruang kantor ini melewati lobby
yang merupakan bagian dari unit ruang kantor milik PT Beta
Sinarindo yang merupakan rekanan dari PT Besindo Medi
Prima.

LOKASI 1 5
 Bangunan ini dilengkapi dengan fasilitas listrik, air bersih,
saluran telepon dan penyejuk ruangan (AC).

Pada saat inspeksi fisik dilaksanakan, unit ruang kantor tersebut berada dalam
kondisi baik dan terawat.

PERUNTUKKAN DAN RENCANA TATA KOTA

Peruntukan
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari Pusdatin Cipta Karya, Tata Ruang,
dan Pertanahan Provinsi DKI Jakarta, tanah tempat berdirinya properti
diperuntukan sebagai Zona Perkantoran, Perdagangan dan Jasa.

Rencana Tata Kota

Dalam penilaian ini kami telah mempertimbangkan data dan informasi yang
diberikan oleh Dinas Cipta Karya, Tata Ruang, dan Pertanahan Provinsi DKI
Jakarta dan tidak ada rencana yang berpengaruh terhadap nilai properti saat
ini.

PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (Highest and Best Use)

Properti yang dinilai digunakan sebagai ruang kantor. Penggunaan tersebut

telah sesuai dengan peruntukan yang diizinkan yaitu sebagai Zona
Perkantoran, Perdagangan dan Jasa.

Berdasarkan tinjauan umum terhadap kondisi pasar saat ini maupun di masa
mendatang, maka pengembangan properti telah sesuai dengan kondisi pasar
saat ini dan menghasilkan pendapatan dan kegunaan yang paling layak.
Berdasarkan analisa tersebut, kami berpendapat bahwa penggunaan sebagai
ruang kantor merupakan produktifitas secara maksimal dan mencerminkan
penggunaan tertinggi dan terbaik.

PENILAIAN

Dalam penilaian ruang kantor kami telah menggunakan Pendekatan Pasar.

Berdasarkan pendekatan ini nilai ruang kantor diperoleh dengan
membandingkan beberapa penawaran atau transaksi jual beli ruang kantor
yang terletak tidak jauh dari properti yang dinilai. Data tersebut dianalisa dan
disesuaikan dengan perbedaan-perbedaan yang ada antara ruang kantor yang
dinilai dengan penawaran atau transaksi yang terjadi di pasaran. Proses
perbandingan dan penyesuaian tersebut dipengaruhi oleh faktor-faktor lokasi,
aksesibilitas dan luas bangunan.

LOKASI 1 6
Dalam penilaian ruang kantor tersebut kami juga telah mempertimbangkan
beberapa faktor yang berpengaruh terhadap harga pasar seperti kelengkapan
dokumen kepemilikan, keserasian lingkungan, peruntukan, restriksi dan rencana
pengembangan lingkungan.

DATA PROPERTI PEMBANDING

Berdasarkan hasil observasi di lapangan kami memperoleh data pembanding

sebagai berikut:

1. Jenis properti : Ruang Kantor

Lokasi The Belleza Permata Hijau Office Tower, Lantai 8,
Jalan Letjen. Soepeno (Jalan Arteri Permata
: Hijau), Kelurahan Grogol Utara, Kecamatan
Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta
Luas area : 97 meter persegi
Surat tanah : Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
Kondisi ruangan : Furnished
Harga penawaran : Rp3.750.000.000,-

2. Jenis properti : Ruang Kantor

Lokasi The Belleza Permata Hijau Office Tower, Lantai 8,
Jalan Letjen. Soepeno (Jalan Arteri Permata
: Hijau), Kelurahan Grogol Utara, Kecamatan
Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta
Luas area : 159 meter persegi
Surat tanah : Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
Kondisi ruangan : Unfurnished
Harga penawaran : Rp4.300.000.000,-

3. Jenis properti : Ruang Kantor

Lokasi The Belleza Permata Hijau Office Tower, Lantai
19, Jalan Letjen. Soepeno (Jalan Arteri Permata
: Hijau), Kelurahan Grogol Utara, Kecamatan
Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta
Luas area : 318 meter persegi
Surat tanah : Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
Kondisi ruangan : Furnished
Harga penawaran : Rp12.000.000.000,-

LOKASI 1 7
Berdasarkan pertimbangan tersebut di atas serta faktor-faktor lain yang
berkaitan dengan penilaian, kami berpendapat bahwa:

Rp5.661.000.000,-
(LIMA MILIAR ENAM RATUS ENAM PULUH SATU JUTA RUPIAH)

merupakan Nilai Pasar properti pada tanggal 24 September 2018, dan

Rp3.397.000.000,-
(TIGA MILIAR TIGA RATUS SEMBILAN PULUH TUJUH JUTA RUPIAH)

merupakan Indikasi Nilai Likuidasi properti pada tanggal 24 September 2018.

LOKASI 1 8
 RINGKASAN HASIL PENILAIAN

LOKASI 2

THE BELLEZZA PERMATA HIJAU

OFFICE TOWER LANTAI 27 UNIT 5
JALAN LETJEN. SOEPENO NO. 34, KELURAHAN GROGOL UTARA
KECAMATAN KEBAYORAN LAMA, JAKARTA SELATAN
PROVINSI DKI JAKARTA

Indikasi Nilai
Nilai Pasar
Properti Likuidasi
(Rp)
(Rp)

Ruang Kantor
9.768.000.000 5.861.000.000
(Luas unit = 264 m2)

LOKASI 2 1
 TINJAUAN PASAR

Kondisi Makro Ekonomi Indonesia

Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Triwulan II 2018 dari Bank Indonesia,

Perekonomian Indonesia meningkat cukup tinggi terutama didorong oleh
permintaan domestik dari konsumsi swasta dan pemerintah. PDB tumbuh
5,27% (yoy) pada triwulan II 2018 atau tertinggi sejak 2013 (Grafik 1).

Investasi tumbuh 5,87% (yoy) pada triwulan II 2018, melambat dibandingkan

dengan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 7,95% (yoy), dipengaruhi
berkurangnya hari kerja pada Juni 2018 akibat hari libur yang lebih panjang.
Investasi bangunan pada triwulan II 2018 tumbuh 5,02% (yoy) didukung oleh
terus berlanjutnya aktivitas terkait proyek infrastruktur pemerintah (Grafik 2).
Bank Indonesia memperkirakan pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan
2018 tetap dalam kisaran 5,0-5,4% dan akan meningkat menjadi 5,1-5,5% pada
tahun 2019.

Grafik 1 Path Pemulihan Ekonomi Grafik 2 Pertumbuhan Investasi

Inflasi IHK (Indeks Harga Konsumen) pada triwulan II 2018 tercatat sebesar
0,90% (qtq), lebih rendah dibandingkan inflasi IHK pada akhir triwulan
sebelumnya yang sebesar 0,99% (qtq). Lebih rendahnya inflasi pada periode ini
disebabkan oleh terjaganya inflasi bulanan sepanjang triwulan II 2018.
Perkembangan inflasi sepanjang periode triwulan II 2018 tersebut masih
sejalan dengan kisaran sasaran inflasi 2018 yakni 3,5%±1% (yoy). Memasuki
awal triwulan III 2018, inflasi IHK tetap terkendali pada kisaran sasaran inflasi
3,5%±1%

Perkembangan Ruang Kantor di luar Central Business District (CBD)

Bangunan Ciputra International Tower 3 dan Tamansari Parama secara resmi

mulai beroperasi pada kuartal ini, membawa tambahan pasokan ruang kantor
sekitar 45.000 m². Ada empat gedung perkantoran yang dibuka dalam enam
bulan terakhir, dengan pasokan kumulatif mencapai 3,2 juta meter persegi di
Q2 2018. Paruh kedua 2018 seharusnya memiliki delapan bangunan dengan
luas hampir 190.000 meter persegi. Jakarta Selatan dan Pusat mungkin akan
LOKASI 2 2
tetap menjadi daerah yang paling aktif dalam menyumbang persediaan kantor
baru, sekitar 62% dari total pasokan masa depan di luar CBD dari 2018 hingga
2021.

Di TB Simatupang, setelah 18 bulan tanpa bangunan baru, setidaknya harus

ada enam gedung kantor baru yang kemungkinan akan selesai antara 2018
dan 2021. Berdasarkan progres konstruksi saat ini, The Sima, Zuria dan Tower
G Arkadia harusnya beroperasi di 2018-2019. Koridor bisnis ini kemungkinan
akan semakin berkembang seiring dengan perkembangan infrastruktur saat ini,
seperti MRT dan Jalan Tol Depok-Antasari.

Grafik Pasokan Kumulatif Berdasarkan Wilayah

*) Tidak termasuk TB Simatupang

Pasar perkantoran di luar CBD mungkin hanya akan menyaksikan penambahan

ruang seluas 90.000 m² untuk pasokan kumulatif kantor strata-title, yang
seharusnya dicatat pada 975.000 m² pada akhir 2018. Hingga akhir Q2 2018,
take-up rate persediaan kantor untuk penjualan hanya tumbuh 2,1%,
dibandingkan dengan pada Q4 2017. Di H2 2018, kami memperkirakan take-up
rate tumbuh 2,5-3,0% hingga mencapai 70% pada akhir 2018. Pada Q2 2018,
harga jual rata-rata kantor strata-title di luar CBD (tidak termasuk TB
Simatupang) adalah sekitar Rp37 juta/m². Karena penyerapan lambat di kantor
strata-title di H1 2018, harga kemungkinan akan tetap stabil sampai akhir 2018.
Sementara itu, harga di TB Simatupang akan datar pada Rp32,8 juta/m² di H2
2018.
Sumber :
1. Laporan Perekonomian Indonesia 2018, Bank Indonesia
2. Jakarta Property Report Q2 2018, Colliers International

LOKASI 2 3
 DATA DAN PENILAIAN PROPERTI

LOKASI DAN IDENTIFIKASI

Properti dalam lingkup penilaian ini terletak di The Belleza Permata Hijau Office
Tower Lantai 27 Unit 5, Jl. Letjen. Soepeno No. 34, Kelurahan Grogol Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta, berada
kurang lebih 450 meter sebelah Tenggara persimpangan antara Jalan Letjen.
Soepeno (Jalan Arteri Permata Hijau) dan Jalan Raya Kebayoran Lama. Lokasi
tersebut berjarak kurang lebih 10 kilometer sebelah Barat Daya Monumen
Nasional (Monas).

Jalan di depan Bangunan

Jalan di depan The Bellezza Permata Hijau Office Tower adalah Jalan Letjen.
Soepeno (Jalan Arteri Permata Hijau), merupakan jalan 2 (dua) arah yang
terbuat dari perkerasan aspal dengan lebar jalan kurang lebih 40 meter. Pada
saat inspeksi lapangan dilaksanakan, jalan tersebut berada dalam kondisi baik.

DATA LINGKUNGAN DAN FASILITAS LAINNYA

Properti ini terletak di daerah yang diperuntukkan sebagai Zona Perkantoran,

Perdagangan dan Jasa. Sarana utilitas seperti listrik dari PLN, air bersih dari
PAM, dan saluran telepon dari TELKOM tersedia di kawasan ini.

Sarana angkutan umum tersedia di sepanjang Jalan Letjen. Soepeno (Jalan

Arteri Permata Hijau), di depan The Belleza Permata Hijau Office Tower.

Lingkungan terdekat dari lokasi tersebut di atas terdiri dari bangunan-bangunan

komersial dan residensial. Di antara bangunan-bangunan di kawasan tersebut
yang dapat dipergunakan sebagai petunjuk antara lain :

The Bellezza Shopping Arcade

ITC Permata Hijau
Apartemen Permata Hijau

URAIAN FISIK PROPERTI

Bentuk Unit Ruang Kantor, Batas Unit Ruang Kantor

Bentuk properti beraturan dengan jumlah 1 (satu) unit ruang kantor yang
berada di The Belleza Permata Hijau Office Tower Lantai 27 Unit 5.

Adapun batas - batas di sekitar bangunan The Bellezza Permata Hijau Office
Tower tersebut sebagai berikut:

LOKASI 2 4
sebelah Utara : Jalan Letjen. Soepeno
sebelah Timur : Apartemen Bellezza
sebelah Selatan : Apartemen Permata Safir
sebelah Barat : Rumah penduduk

Luas Unit Ruang Kantor dan Dokumen Kepemilikan

Properti ini terdiri atas 1 (satu) unit ruang kantor dengan luas 264 meter
persegi yang secara teknis diuraikan dalam Sertipikat Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun No. 4788/OFFICE/XXIV/27.OF-5, pada saat penilaian dilakukan
sesuai dengan copy sertipikat yang kami terima pemegang hak terdaftar atas
nama PT. Beta Sinarindo, dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kota
Administrasi Jakarta Selatan pada tanggal 3 Mei 2011. Gambar Denah No.
9031/2011 tanggal 2 Mei 2011. Satuan Rumah Susun ini dibangun di atas
sebidang tanah bersama Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 2422/Grogol Utara
dengan Surat Ukur No. 01715/2004 pada tanggal 12 April 2004.

Berdasarkan Surat Pernyataan yang dikeluarkan oleh PT. Besindo Medi Prima
tanggal 24 September 2018, PT. Beta Sinarindo dan PT. Besindo Medi Prima
merupakan satu grup perusahaan dengan pemilik yang sama dan PT. Beta
Sinarindo memberikan kuasa kepada PT. Besindo Medi Prima untuk
melakukan penilaian aset guna kepentingan Penjaminan Utang pada PT. Bank
Mandiri (Persero), Tbk.

Bentuk kepemilikan properti berupa 1 (satu) unit ruang kantor dengan luas 264
meter persegi adalah kepemilikan tunggal.

Luas ruang kantor pada copy dokumen kepemilikan yang kami peroleh, kami
gunakan sebagai dasar penilaian ini.

Dalam proses penilaian ini kami dilengkapi copy Sertipikat Hak Milik atas
Satuan Rumah Susun tersebut di atas. Kami berasumsi bahwa dokumen
tersebut sah dan bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.

PEMANFAATAN RUANG KANTOR

Deskripsi ruang kantor dan sarana pelengkap diuraikan sebagai berikut:

RUANG KANTOR:

Ruang kantor dalam penilaian ini terdiri dari 1 (satu) unit

ruang kantor atas nama PT Beta Sinarindo yang berada di
The Belleza Permata Hijau Office Tower Lantai 27 Unit 5.

Secara fisik bangunan unit ruang kantor ini berangka beton

dengan dinding batu bata diplester dilapis wallpaper, dinding
penyekat menggunakan rangka gypsum dicat lapis wallpaper
dan sebagian dinding penyekat menggunakan kaca, berlantai

LOKASI 2 5
 granit dan karpet, langit-langit gypsum, jendela kaca rangka
alumunium dan pintu terbuat dari panel kayu rangka kayu.
Sebagian dari unit ruang kantor ini digunakan sebagai lobby
untuk PT Beta Sinarindo dan PT Besindo Medi Pima yang
merupakan rekanan dari PT Beta Sinarindo.

Bangunan ini dilengkapi dengan fasilitas listrik, air bersih,

saluran telepon dan penyejuk ruangan (AC).

Pada saat inspeksi fisik dilaksanakan, unit ruang kantor tersebut berada dalam
kondisi baik dan terawat.

PERUNTUKKAN DAN RENCANA TATA KOTA

Peruntukan
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari Pusdatin Cipta Karya, Tata Ruang,
dan Pertanahan Provinsi DKI Jakarta, tanah tempat berdirinya properti
diperuntukan sebagai Zona Perkantoran, Perdagangan dan Jasa.

Rencana Tata Kota

Dalam penilaian ini kami telah mempertimbangkan data dan informasi yang
diberikan oleh Dinas Cipta Karya, Tata Ruang, dan Pertanahan Provinsi DKI
Jakarta dan tidak ada rencana yang berpengaruh terhadap nilai properti saat
ini.

PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (Highest and Best Use)

Properti yang dinilai digunakan sebagai ruang kantor. Penggunaan tersebut

telah sesuai dengan peruntukan yang diizinkan yaitu sebagai Zona
Perkantoran, Perdagangan dan Jasa.

Berdasarkan tinjauan umum terhadap kondisi pasar saat ini maupun di masa
mendatang, maka pengembangan properti telah sesuai dengan kondisi pasar
saat ini dan menghasilkan pendapatan dan kegunaan yang paling layak.
Berdasarkan analisa tersebut, kami berpendapat bahwa penggunaan sebagai
ruang kantor merupakan produktifitas secara maksimal dan mencerminkan
penggunaan tertinggi dan terbaik.

PENILAIAN

Dalam penilaian ruang kantor kami telah menggunakan Pendekatan Pasar.

Berdasarkan pendekatan ini nilai ruang kantor diperoleh dengan
membandingkan beberapa penawaran atau transaksi jual beli ruang kantor
yang terletak tidak jauh dari properti yang dinilai. Data tersebut dianalisa dan
LOKASI 2 6
disesuaikan dengan perbedaan-perbedaan yang ada antara ruang kantor yang
dinilai dengan penawaran atau transaksi yang terjadi di pasaran. Proses
perbandingan dan penyesuaian tersebut dipengaruhi oleh faktor-faktor lokasi,
aksesibilitas dan luas bangunan.

Dalam penilaian ruang kantor tersebut kami juga telah mempertimbangkan

beberapa faktor yang berpengaruh terhadap harga pasar seperti kelengkapan
dokumen kepemilikan, keserasian lingkungan, peruntukan, restriksi dan rencana
pengembangan lingkungan.

DATA PROPERTI PEMBANDING

Berdasarkan hasil observasi di lapangan kami memperoleh data pembanding

sebagai berikut:

1. Jenis properti : Ruang Kantor

Lokasi The Belleza Permata Hijau Office Tower, Lantai 8,
Jalan Letjen. Soepeno (Jalan Arteri Permata
: Hijau), Kelurahan Grogol Utara, Kecamatan
Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta
Luas area : 97 meter persegi
Surat tanah : Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
Kondisi ruangan : Furnished
Harga penawaran : Rp3.750.000.000,-

2. Jenis properti : Ruang Kantor

Lokasi The Belleza Permata Hijau Office Tower, Lantai 8,
Jalan Letjen. Soepeno (Jalan Arteri Permata
: Hijau), Kelurahan Grogol Utara, Kecamatan
Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta
Luas area : 159 meter persegi
Surat tanah : Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
Kondisi ruangan : Unfurnished
Harga penawaran : Rp4.300.000.000,-

3. Jenis properti : Ruang Kantor

Lokasi The Belleza Permata Hijau Office Tower, Lantai
19, Jalan Letjen. Soepeno (Jalan Arteri Permata
: Hijau), Kelurahan Grogol Utara, Kecamatan
Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta
Luas area : 318 meter persegi
Surat tanah : Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
Kondisi ruangan : Furnished
Harga penawaran : Rp12.000.000.000,-

LOKASI 2 7
Berdasarkan pertimbangan tersebut di atas serta faktor-faktor lain yang
berkaitan dengan penilaian, kami berpendapat bahwa:

Rp9.768.000.000,-
(SEMBILAN MILIAR
TUJUH RATUS ENAM PULUH DELAPAN JUTA RUPIAH)

merupakan Nilai Pasar properti pada tanggal 24 September 2018, dan

Rp5.861.000.000,-
(LIMA MILIAR DELAPAN RATUS ENAM PULUH SATU JUTA RUPIAH)

merupakan Indikasi Nilai Likuidasi properti pada tanggal 24 September 2018.

LOKASI 2 8
 RINGKASAN HASIL PENILAIAN

LOKASI 3

JALAN SURYOPRANOTO, KELURAHAN PETOJO SELATAN

KECAMATAN GAMBIR, KOTA JAKARTA PUSAT
PROVINSI DKI JAKARTA

Indikasi
Nilai Pasar
Properti Nilai Likuidasi
(Rp)
(Rp)
RUKO
(LT=396m2/LB=775 m2) 12.206.000.000 7.324.000.000

**********

LOKASI 3 1
 TINJAUAN PASAR

Kondisi Makro Ekonomi Indonesia

Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Triwulan II 2018 dari Bank Indonesia,

Perekonomian Indonesia meningkat cukup tinggi terutama didorong oleh
permintaan domestik dari konsumsi swasta dan pemerintah. PDB tumbuh
5,27% (yoy) pada triwulan II 2018 atau tertinggi sejak 2013 (Grafik 1).

Investasi tumbuh 5,87% (yoy) pada triwulan II 2018, melambat dibandingkan

dengan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 7,95% (yoy), dipengaruhi
berkurangnya hari kerja pada Juni 2018 akibat hari libur yang lebih panjang.
Investasi bangunan pada triwulan II 2018 tumbuh 5,02% (yoy) didukung oleh
terus berlanjutnya aktivitas terkait proyek infrastruktur pemerintah (Grafik 2).
Bank Indonesia memperkirakan pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan
2018 tetap dalam kisaran 5,0-5,4% dan akan meningkat menjadi 5,1-5,5% pada
tahun 2019.

Grafik 1 Path Pemulihan Ekonomi Grafik 2 Pertumbuhan Investasi

Inflasi IHK (Indeks Harga Konsumen) pada triwulan II 2018 tercatat sebesar
0,90% (qtq), lebih rendah dibandingkan inflasi IHK pada akhir triwulan
sebelumnya yang sebesar 0,99% (qtq). Lebih rendahnya inflasi pada periode ini
disebabkan oleh terjaganya inflasi bulanan sepanjang triwulan II 2018.
Perkembangan inflasi sepanjang periode triwulan II 2018 tersebut masih
sejalan dengan kisaran sasaran inflasi 2018 yakni 3,5%±1% (yoy). Memasuki
awal triwulan III 2018, inflasi IHK tetap terkendali pada kisaran sasaran inflasi
3,5%±1%

Kondisi Perekonomian Provinsi DKI Jakarta

Perekonomian DKI Jakarta pada triwulan II 2018 mengalami pertumbuhan yang

cukup baik, yaitu 5,93% (yoy), meskipun sedikit melambat dibandingkan
triwulan sebelumnya (5,99% yoy).

LOKASI 3 2
Dengan memerhatikan kondisi ekonomi terkini, serta prospek dan tantangan
ekonomi global dan nasional, kinerja ekonomi DKI Jakarta pada tahun 2018
diperkirakan tetap stabil dengan kecenderungan menguat. Pada tahun 2017
pertumbuhan ekonomi tercatat sebesar 6,2%, dan pada tahun 2018
pertumbuhannya diperkirakan berada pada kisaran 6,1%-6,5%. Indonesia,
khususnya DKI Jakarta yang menjadi tuan rumah Asian Games 2018 akan
memberikan efek positif terhadap perekonomian. Ajang olahraga se-Asia
tersebut diperkirakan dapat mendorong sisi konsumsi rumah tangga, serta
ekspor jasa melalui kunjungan wisatawan mancanegara.

Di sisi lain, realisasi inflasi DKI Jakarta pada triwulan II 2018 yang tetap stabil
semakin mendukung pencapaian sasaran inflasi nasional. Komitmen
Pemerintah Pusat dan TPID Jakarta dalam menjaga stabilitas harga, akan
berkontribusi dalam membawa tingkat inflasi di Jakarta sesuai dengan
sasarannya. Namun, beberapa risiko masih membayangi dinamika
perekonomian DKI Jakarta ke depan. Dari sisi global, terdapat risiko pelemahan
nilai tukar rupiah akibat dari memburuknya ekonomi Turki, serta ancaman
perang dagang yang dapat berdampak pada tertahannya ekspor barang Ibu
Kota.

Sumber : Laporan Perekonomian Indonesia 2018, Bank Indonesia

Perkembangan properti komersial Triwulan II 2018, Bank Indonesia

**********

LOKASI 3 3
 DATA DAN PENILAIAN PROPERTI

LOKASI DAN IDENTIFIKASI

Objek properti dalam penilaian ini terletak di Delta Building Blok C 13-14, Jl.
Suryopranoto 1-9, Kelurahan Petojo Selatan, Kecamatan Gambir, Jakarta
Pusat, Provinsi DKI Jakarta, berada kurang lebih 350 meter sebelah Barat Daya
persimpangan antara Jalan Suryopranoto dan Jalan Majapahit. Lokasi tersebut
berjarak kurang lebih 2,5 kilometer sebelah Barat Laut Monumen Nasional
(Monas).

Jalan di depan Properti

Jalan di depan properti adalah Jalan Komplek Ruko Delta Building yaitu jalan 2
(dua) arah yang terbuat dari perkerasan aspal dengan lebar jalan kurang lebih
14 meter. Pada saat inspeksi lapangan dilaksanakan, jalan tersebut berada
dalam kondisi cukup.

DATA LINGKUNGAN DAN FASILITAS LAINNYA

Tanah ini terletak di wilayah yang diperuntukan untuk Kawasan Perkantoran,

Perdagangan dan Jasa. Sarana utilitas seperti fasilitas listrik, jaringan telepon
dan air bersih tersedia di kawasan ini.

Sarana angkutan umum tersedia di sepanjang Jalan Suryopranoto, berada

kurang lebih 450 meter sebelah Utara dari lokasi properti.

Lingkungan terdekat dari lokasi tersebut di atas terdiri dari bangunan-bangunan

pemerintahan dan fasilitas sosial. Di antara bangunan-bangunan di kawasan
tersebut yang dapat dipergunakan sebagai petunjuk antara lain:

Kantor Camat Gambir

Museum Taman Prasasti
Kantor Walikota Jakarta Pusat

URAIAN FISIK PROPERTI

Bentuk Tanah, Batas Tanah dan Topografi

Bentuk tanahnya menyerupai persegi panjang dengan sisi muka menghadap ke
Jalan Komplek Ruko Delta Building sepanjang kurang lebih 10 meter. Keadaan
permukaan tanahnya pada bagian depan datar dengan elevasi sedikit lebih
tinggi dari permukaan jalan di depan properti.

LOKASI 3 4
Adapun batas-batas properti sebagai berikut:

sebelah Timur : Jalan Komplek Ruko Delta Building

sebelah Selatan : Ruko
sebelah Barat : Jalan Komplek ruko Delta Building
sebelah Timur : Ruko

Luas Tanah dan Dokumen Kepemilikan

Areal tanah dalam penilaian ini terdiri atas 2 (dua) bidang tanah yang saling
berdampingan satu sama lain dengan luas keseluruhan kurang lebih 162 meter
persegi yang secara teknis diuraikan sebagai berikut:

Luas
No. Dokumen Kepemilikan
(m²)

1. Sertifikat Hak Guna Bangunan No.2244/Kelurahan

Petojo Selatan, pada saat penilaian dilakukan sesuai
dengan copy sertifikat yang kami terima, pemegang hak
terdaftar atas nama PT. BETA SINARINDO,
dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Kotamadya Jakarta
Pusat pada tanggal 17 Februari 1998, tanggal
berakhirnya hak 16 Februari 2012. Gambar Situasi
No.944/1997 tanggal 8 Agustus 1997. 71

2. Sertifikat Hak Guna Bangunan No.2251/Kelurahan

Petojo Selatan, pada saat penilaian dilakukan sesuai
dengan copy sertifikat yang kami terima, pemegang hak
terdaftar atas nama PT. BETA SINARINDO,
dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Kotamadya Jakarta
Pusat pada tanggal 16 Februari 1998, tanggal
berakhirnya hak 15 Februari 2012. Gambar Situasi
No.943/1997 tanggal 8 September 1997. 91

Jumlah 162

Berdasarkan Surat Pernyataan yang dikeluarkan oleh PT. Besindo Medi Prima
tanggal 24 September 2018, PT. Beta Sinarindo dan PT. Besindo Medi Prima
merupakan satu grup perusahaan dengan pemilik yang sama dan PT. Beta
Sinarindo memberikan kuasa kepada PT. Besindo Medi Prima untuk
melakukan penilaian aset guna kepentingan Penjaminan Utang pada PT. Bank
Mandiri (Persero), Tbk.

Bentuk kepemilikan properti berupa 2 (dua) bidang tanah yang saling

berdampingan satu sama lain dengan luas keseluruhan kurang lebih 162 meter
persegi adalah kepemilikan tunggal.

Luas tanah pada copy dokumen kepemilikan yang kami peroleh, kami gunakan
LOKASI 3 5
sebagai dasar penilaian ini.

Dalam penilaian ini kami dilengkapi copy Sertipikat Hak Guna Bangunan
tersebut di atas, yang kami gunakan sebagai dasar penilaian. Dengan demikian
kami berasumsi bahwa dokumen tersebut sah dan bebas dari sengketa atau
ikatan-ikatan lainnya.

PEMANFAATAN TANAH

Di atas tanah tersebut didirikan bangunan ruko serta sarana pelengkap lainnya.
Pada saat inspeksi fisik dilaksanakan bangunan dan sarana pelengkap berada
dalam kondisi tidak terawat dan tidak digunakan.

Deskripsi bangunan diuraikan sebagai berikut:.

BANGUNAN RUKO
Bangunan ini terdiri dari 2 (dua) unit ruko 5 (lima) lantai
saling berdampingan dengan dinding batu bata
diplester, dicat, dan dilapisi wallpaper, struktur
bangunan menggunakan beton bertulang, partisi kantor
terbuat dari gypsum, sebagian besar penutup lantai
berupa keramik dan sebagian karpet, langit-langit
terbuat dari gypsum, jendela kaca rangka kayu dan
pintu masuk utama terbuat dari kaca yang dilapis pintu
lipat besi dan pintu ruangan terbuat dari kayu rangka
kayu.

Bangunan ini dilengkapi dengan fasilitas listrik dari PLN

sebesar 2200 VA, air bersih dari PAM, saluran telepon
dari TELKOM dan penyejuk ruangan (AC) sejumlah 25
unit tipe split.

Luas lantai pertama ± 155 meter persegi.

Luas lantai kedua ± 155 meter persegi.
Luas lantai ketiga ± 155 meter persegi.
Luas lantai keempat ± 155 meter persegi.
Luas lantai kelima ± 155 meter persegi.
Luas lantai keseluruhan ± 775 meter persegi.

Dalam proses penilaian ini kami dilengkapi copy Surat Izin Mendirikan (IMB)
No. 11792/IMB/1983 untuk mendirikan bangunan baru berupa kantor, yang
dikeluarkan di Jakarta pada tanggal 20 September 1983.

PERUNTUKAN DAN RENCANA TATA KOTA

LOKASI 3 6
Peruntukan
Berdasarkan informasi yang didapatkan dari Pusdatin Cipta Karya, Tata Ruang
dan Pertanahan Provinsi DKI Jakarta sesuai dengan Peta Rencana Kota
Wilayah DKI Jakarta, maka tanah properti diperuntukan sebagai Kawasan
Perkantoran, Perdagangan, dan Jasa dengan ketentuan sebagai berikut:

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 60%

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : 3,5
Ketinggian Bangunan :8
Koefisien Dasar Hijau (KDH) : 30%
Koefisien Tapak Bangunan : 55%
Tipe Bangunan : Deret

LOKASI 3 7
Rencana Tata Kota
Dalam penilaian ini kami telah mempertimbangkan rencana Dinas Cipta Karya,
Tata Ruang dan Pertanahan Provinsi DKI Jakarta dan tidak ada rencana Tata
Kota yang mempengaruhi nilai properti.

PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (Highest and Best Use)

Properti yang dinilai didesain sebagai bangunan ruko dan saat ini digunakan
sebagai kantor yang sudah tidak digunakan. Penggunaan tersebut telah sesuai
dengan peruntukan yang diizinkan yaitu sebagai Kawasan Perkantoran,
Perdagangan, dan Jasa.

Berdasarkan tinjauan umum terhadap kondisi pasar, maka pengembangan

properti sesuai dengan kondisi pasar saat ini dan menghasilkan pendapatan
dan kegunaan yang paling layak. Berdasarkan analisis tersebut, kami
berpendapat bahwa penggunaan sebagai kantor merupakan produktivitas
secara maksimal dan mencerminkan penggunaan tertinggi dan terbaik.

PENILAIAN

Dalam penilaian ruko kami telah menggunakan Pendekatan Pasar.

Berdasarkan pendekatan ini nilai ruko diperoleh dengan membandingkan
beberapa transaksi jual beli ruko yang terletak tidak jauh dari ruko yang dinilai.
Data tersebut dianalisa dan disesuaikan dengan perbedaan-perbedaan yang
ada antara ruko yang dinilai dengan transaksi yang terjadi di pasaran. Proses
perbandingan dan penyesuaian tersebut dipengaruhi oleh faktor-faktor lokasi,
bentuk, dan luas tanah.

Dalam penilaian ruko tersebut kami juga telah mempertimbangkan beberapa

faktor yang berpengaruh terhadap harga pasar ruko seperti kelengkapan surat
tanah, keserasian lingkungan, peruntukan tanah, restriksi dan rencana
pengembangan lingkungan serta manfaat tertinggi dan terbaik atas bidang
tanah tersebut.

DATA PROPERTI PEMBANDING

Berdasarkan hasil observasi di lapangan kami peroleh data pembanding

sebagai berikut :

1. Jenis properti : Ruko

Lokasi : Jalan Suryopranoto, Kelurahan Petojo Utara,
Kecamatan Gambir, Kota Jakarta Pusat,
Provinsi DKI Jakarta
Jarak dari properti : ± 550 meter di sebelah Timur Laut properti
Luas tanah : 68 meter persegi
LOKASI 3 8
 Luas bangunan : 472 meter persegi
Surat tanah : Sertipikat Hak Guna Bangunan
Harga penawaran : Rp8.000.000.000,-

2. Jenis properti : Ruko

Lokasi : Jalan Suryopranoto, Kelurahan Petojo Utara,
Kecamatan Gambir, Kota Jakarta Pusat,
Provinsi DKI Jakarta
Jarak dari properti : ± 500 meter sebelah Barat dari properti
Luas tanah : 160 meter persegi
Luas bangunan : 450 meter persegi
Surat tanah : Sertipikat Hak Guna Bangunan
Harga penawaran : Rp9.000.000.000,-

3. Jenis properti : Ruko

Lokasi : Jalan Kh. Zainul Arifin, Kelurahan Krukut,
Kecamatan Tamansari, Jakarta Barat
Jarak dari properti : ± 2,4 kilometer di sebelah Utara properti
Luas tanah : 77 meter persegi
Luas bangunan : 306 meter persegi
Surat tanah : Sertipikat Hak Milik
Harga penawaran : Rp.8.500.000.000,-

Berdasarkan pertimbangan dan data-data tersebut di atas setelah dilakukan

analisa dan penyesuaian serta faktor-faktor lain yang berkaitan dengan
penilaian, kami berpendapat bahwa:

Rp12.206.000.000,-
(DUA BELAS MILIAR DUA RATUS ENAM JUTA RUPIAH)

merupakan Nilai Pasar properti pada tanggal 24 September 2018, dan

Rp7.324.00.000,-
(TUJUH MILIAR TIGA RATUS DUA PULUH EMPAT JUTA RUPIAH)

merupakan Indikasi Nilai Likuidasi properti pada tanggal 24 September 2018.

*********

LOKASI 3 9