DASAR NILAI SELAIN NILAI PASAR (SPI 102)

“NILAI INVESTASI DAN NILAI SEWA”

Dalam praktek penilaian pada umumnya Dasar Nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar,
namum kadang-kadang terdapat keadaan-keadaan tertentu yang membutuhkan Dasar Nilai
selain Nilai Pasar. Adalah penting bagi Penilai untuk memahami secara jelas perbedaan
penilaian yang berdasarkan Nilai Pasar dan selain Nilai Pasar.

Terdapat 19 Dasar Nilai selain Nilai Pasar yang telah di atur dalam SPI 102, yaitu sebagai
berikut :

1. Nilai Asuransi (Insurable Value)

2. Nilai dalam Penggunaan (Value in Use)
3. Nilai Investasi (Investment Value)
4. Nilai Khusus (Special Value)
5. Nilai Likuidasi (Liquidation Value)
6. Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada (Market Value for the Existing Use)
7. Nilai Pembangunan Kembali (Reinstatement Value)
8. Nilai Penggantian Wajar
9. Nilai Potensial (Potential Value)
10. Nilai Realisasi Bersih (Net Realisable Value)
11. Nilai Realisasi Bersih Terbatas (Net Restricted Realisable Value)
12. Nilai Realisasi Bersih untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan Operasional
13. Nilai Sekrap (Scrap Value)
14. Nilai Sewa (Rental Value)
15. Nilai Sisa (Salvage Value)
16. Nilai Sinergi
17. Nilai Wajar
18. Nilai Wajar Khusus
19. Nilai Equitabel (Equitable Value)

Setiap laporan penilaian yang dibuat dengan Dasar Nilai selain Nilai Pasar harus
menyertakan Pernyataan Penilai bahwa telah dilakukan sesuai dengan SPI.

Dalam kesempatan ini yang akan dibahas lebih lanjut adalah Nilai Investasi dan Nilai
Sewa.

1
NILAI INVESTASI (Investment Value)

SPI 102, butir 3.3

Nilai Investasi adalah nilai dari aset bagi pemilik atau calon pemilik untuk investasi individu
atau tujuan operasional.

Nilai ini merupakan Dasar Nilai yang spesifik dari esntitas. Meskipun nilai dari suatu aset
bagi pemilik mungkin sama dengan jumlah yang dapat direalisasikan dari penjualan kepada
pihak lain, Dasar Nilai ini mencerminkan manfaat yang diterima dari entitas yang mempunyai
aset; dalam hal ini tidak selalu melibatkan pertukaran hipotetis. Nilai Investasi mencerminkan
keadaan dan tujuan keuangan dari Entitas yang dinilai. Hal ini sering digunakan untuk
mengukur kinerja investasi.

Konsep Nilai Investasi mengkaitkan property khusus dengan investor khusus, kelompok
investor, atau badan usaha dengan kriteria-kriteria dan tujuan investasi yang teridentifikasi.
Nilai Investasi suatu aset dapat lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Pasar. Istilah Nilai
Investasi hendaknya jangan dirancukan dengan Nilai Pasar properti investasi. Perbedaan
antara Nilai Investasi dari suatu aset dan Nilai Pasar memberi motivasi bagi pembeli atau
penjual untuk memasuki pasar.

Dengan demikian Nilai Investasi adalah nilai yang dibentuk dari persepektif Investor baik
investor nya pemilik aset saat ini atau calon investor yang akan membeli suatu aset,
sementara Nilai Pasar dibentuk dari pespektif pasar (market participants), dengan demikian
kedua Dasar Nilai ini jelas berbeda. Dalam hasil perhitungan bisa saja keduanya hasilnya
sama, hal ini dapat terjadi jika perspektif investornya mencerminkan kondisi pasar.

Nilai Investasi lebih tinggi dari Nilai Pasar jika Investor memiliki ekspektasi berlebih dari
kondisi pasar atas suatu properti. Misalnya suatu perusahaan sudah memiliki gedung kantor
sewa dengan kondisi penyewaan yang bagus, disebelah gedung kantor milik nya tersebut
ada gedung kantor yang mau dijual oleh pemilikinya. Investor ini akan berani membeli lebih
tinggi dari pasar, karena banyak keuntungan yang akan dia peroleh dari akuisisi gedung
tersebut, baik keuntungan dari sisi pemasarannya maupun efisiensi operasionalnya. Jika
Penilai diminta menilai gedung kantor yang akan diakuisisi dengan kondisi sesuai dengan
perspektif investor tersebut maka Nilai yang dihasilkan bukanlah Nilai Pasar melainkan Nilai
Investasi, walaupun tujuannya untuk akuisisi. Dalam kondisi seperti ini Investasi kan lebih
tinggi dari Nilai Pasar, karena ada tambahan manfaat ekonomis dari sinergi antara property
yang sudah ada dengan property yang akan diakuisisi.

2
Nilai Investasi dapat juga berada di bawah Nilai Pasar suatu properti. Ini bisa terjadi ketika
investasi yang dikembangkan bukan sektor properti yang terbaik di lokasi itu, namun Investor
mengembangkannya karena sesuai dengan spesialisasinya. Misal investor spesialisasi
pegembang hotel mengembangkan hotel dilokasi yang sebenarnya market terbaiknya adalah
gedung kantor sewa. Maka Nilai Investasi bagi investor ini akan lebih rendah dari Nilai
Pasarnya. Nilai Investasi lebih rendah dari Nilai Pasar dapat juga terjadi jika Investor
menuntut tingkat balikan (rate of return) lebih tinggi dari rate of return rata-rata yang terjadi di
pasar.

Alasan Nilai Investasi penting bagi calon pembeli property adalah karena merekaa ingin
membandingkan harga property dengan tingkat pengembalian yang diantisipasi. Ketika
mereka menemukan tingkat pengembalian spesifik, mereka dapat mengukur hasil akhir
investasi dengan harga yang diproyeksikan akan mereka bayar untuk property. Hal ini
memungkinkan investor untuk membuat keputusan pembelian cerdas yang sejalan dengan
tujuan investasi mereka.

Bagaimana Cara Menghitung Nilai Investasi

Karena Nilai Investasi tergantung dari tujuan investor, nilainya akan unik dan spesifik untuk
setiap investor. Investor yang berbeda menggunakan metode penilaian yang sama dapat
menghasilkan Nilai Investasi yang berbeda. Ada beberapa metode yang lazim digunakan
dalam perhitungan Nilai Investasi, diantaranya adalah :

Gross Rent Multiplier

Direct Capitalization

Discounted Cash Flow

Gross Rent Multiplier (GRM)

The metric measures an investment’s value by multiplying the gross rent a property produces
in a year by the gross rent multiplier (GRM). The GRM figure is derived from similar
properties in the same market.

3
Metode GRM ini sama dengan metode yang sudah banyak dikenal Penilai yaitu metode
Gross Income Multiplier (GIM). Namun dalam metode ini dipertegas pendapatan bruto
dimaksud adalah pendapatan sewa.

Nilai Investasi = Pendapatan Sewa Kotor Setahun x GRM

Direct Capitalization

Direct capitalization is another metric used by appraisers. It involves capitalizing the income
stream of a property and is a common method used to determine the market and investment
value of commercial property.

Karena yang dicari Nilai Investasi maka dasar asumsi dalam perhitungan adalah spesifik
subyektif dari Investor. Apakah investor ada asumsi spesifik atas pendapatan atau pada
tingkat kapitalisasi (capitalization rate) nya, atau pada keduanya.

= Nilai Investasi

Discounted Cash Flow

Model DCF menghitung Nilai Investasi dengan cara mendiskonto arus kas bersih yang
dihasilkan oleh suatu properti.

4
 Nilai Investasi

Dalam perhitungan Nilai Investasi asumsi-asumsi yang digunakan dalam perhitungan arus
kas bersih mengacu kepada spesifik rencana usaha dari investor, demikian juga dalam
perhitungan tingkat diskonto harus mengikuti tingkat balikan investasi yang diekspektasi oleh
investor termasuk struktur pendanaan yang akan digunakan.

Metode ini direkomendasikan untuk digunakan saat menghitung Nilai Investasi.

Investment Value vs. Market Value

While investment value measures the potential value of an investment based on certain
conditions, market value measures the true value of an investment based on the forces
of supply and demand in the free market. Market value is determined by using an appraisal
process. It is different from investment value, which takes into consideration a person’s
unique goals, objectives, and needs for the property.

The investment value can be lower or higher than the market value. It depends on the
property’s specific situation at the time. The investment value can be greater than the market
value if a buyer places a higher value on the property than an informed purchaser.

In the real world, such a situation can exist if a company expands its premises to a larger
building that’s been put on sale right across its current office. The company is willing to agree
to a price higher than the building’s market value to ensure that competitors stay out of the
area.

In such a case, the extra investment value is derived from the strategic advantage the
company will gain by buying the property. A single investor can also agree to an investment

5
value that is higher than the market value. It occurs if the investor receives a special tax
status or highly beneficial financing terms.

Alternatively, the investment value can also be below the market value. It can happen when
the investment is not the type of property that an investor would normally concentrate their
efforts on. For example, a multi-family developer that is considering the idea of developing a
hotel can cause the investment value to be lower than the market value.

It can be a result of the high costs involved in learning how to develop the property or
because investors are demanding a higher than average return from the property due to their
portfolio’s allocation and diversification.

NILAI SEWA (Rental Value)

SPI 102, butir 3.14

Nilai Sewa adalah perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset
pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan penyewa yang
berminat menyewa sesuai persyaratan sewa yang berlaku di antara kedua belah pihak.

Nilai Sewa digunakan bila perjanjian/persyaratan sewa menyewa diketahui, dinyatakan atau
diasumsikan, dan persyaratan tersebut berbeda dengan persyaratan yang diasumsikan
dalam definisi Nilai Sewa Pasar (SPI 101 butir 3.6)

Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value) ; adalah perkiraan jumlah uang yang dapat
diperoleh dari penyewaan suatu aset pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat
menyewakan dan penyewa yang berminat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak
dalam transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dan tiap-
tiap pihak mengetahui, bertindak hati-hati, dan tanpa paksaan.

Syarat dan kondisi sewa-menyewa yang faktual atau asumsi-asumsi yang dijadikan dasar
dalam perhitungan Nilai Sewa harus diungkap dengan jelas didalam Laporan Penilaian.

Jika suatu properti sudah terikat atas suatu perjanjian sewa menyewa maka Nilai Sewa
harus ditentukan berdasyarkan persyaratan sewa menyewa yang sudah diperjanjikan
tersebut, tanpa adanya penyesuaian apapun.

Dengan demikian maka Nilai Sewa berbeda dengan Nilai Sewa Pasar, Nilai Sewa biasanya
dibutuhkan untuk mengetahui Nilai hak dari para pihak yang melakukan perjanjian sewa
menyewa. Nilai Sewa Pasar mencerminkan Nilai Sewa yang terjadi dipasar secara umum,

6
sementara Nilai Sewa spesifik sesuai dengan perjanjian sewa menyewa yang disepakati
atau akan disepakati.

Bagaimana Cara Menghitung Nilai Sewa

Metode perhitungan Nilai Sewa sangat tergantung dari kondisi dari property sebagai subyek
sewa menyewa dan kondisi dan persyaratan sewa menyewa yang diperjanjikan atau akan
diperjanjikan.

Jika Penilai diminta menghitung Nilai Sewa dari suatu property yang sudah beroperasi dan
sudah ada perjanjian sewa menyewanya, maka perhitungan Nilai Sewa nya adalah
mendiskonto besaran nilai sewa bersih selama masa perjanjian sewa menyewa. Besaran
tarif sewa, kenaikan tarif sewa, cara pembayaran, periode sewa semuanya mengikuti
perjanjian sewa menyewa yang sudah disepakati tanpa melakukan penyesuaian.

Jika Penilai diminta menghitung Nilai Sewa untuk keperluan perpanjangan perjanjian sewa
menyewa suatu property yang akan berakhir masa sewanya sementara property tersebut
tetap akan dilanjutkan penggunaannya. Dalam kondisi seperti ini maka Nilai Sewa dihitung
dengan cara mendiskonto besaran sewa yang diekspektasi akan disepakati antara pemilik
property dan penyewa dengan konsep perhitungan kewajaran balikan investasi, dengan
dasar perhitungan Nilai Properti bukan Nilai Pasar (market value), melainkan Nilai Pasar
untuk penggunaan yang ada (market value for existing use).

Contoh kasus :

Penilai diminta menentukan Nilai Sewa dari suatu Gedung Pertemuan suatu perusahaan
BUMN yang mana rencana Penyewanya adalah anak perusahaan BUMN itu sendiri atau
Yayasan Kesejahteraan Karyawan BUMN itu sendiri. Gedung Pertemuan hanya berupa
bangunan 2 lantai, sementara lokasi tersebut regulasinya diizinkan untuk bangunan sampai
40 lantai. Nilai Pasar tanah disekitar lokasi property itu sudah tinggi sekali. Dalam kondisi ini
maka perhitungan Nilai Sewa didasarkan atas pemanfaatan yang ada saat ini, tanpa melihat
highest and best use dari propertinya. Ke khususan yang membentuk Nilai Sewa seperti
kasus ini harus diungkap dalam lingkup penugasan dan dalam Laporan.

Kadang kala Pemilik property begitu selesai kegiatan pembangunan suatu investasi property
bermaksud akan menyewakan property tersebut secara keseluruhan kepada pihak yang
professional sebagai pengelola property. Penilai diminta untuk menghitung berapa besar
Nilai Sewanya. Dalam kondisi seperti ini maka Nilai Sewa bagi Pemilik adalah present value

7
dari besaran sewa selama periode sewa yang diekspektasi dengan menggunakan tingkat
diskonto internal rate of return yang ekspektasi pemilik aset.

Berikut disajikan ilustrasi perhitungan Tarif Sewa untuk gedung kantor yang baru selesai :

Hitung Total Investasi

Hitung NOI, NOI = Nilai Investasi x Tingkat Kapitalisasi

Hitung EGI = NOI + Biaya Operasional

Hitung PGI = EGI + Tingkat Kekosongan dan Kemungkinan Sewa Tidak Tertagih

Tarip Sewa = PGI : NRA

Demikian disampaikan, semoga bermanfaat.

8
 SELESAI

TERIMA KASIH
Disiapkan oleh : Ir. Muhammad Amin , MSc , MAPPI ( Cert )

PB - 1.08.00012

Referensi :

1. Kode Etik Penilaian Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII – 2018, KPSPI-
MAPPI
2. The Appraisal of Real Estate Thirteenth Edition, Appraisal Institute
3. Property Valuation in an economic context, Peter Wyatt
4. Market Analysis for Real Estate, Stephen F. Faning, MAI
5. Investment Value, the amount of money an investor would pay for a property, Artikel CFI
Education Inc.